Tribunal judiciaire d'Orléans, Chambre 1- section A, 3 septembre 2026, n° 20/01314

Parties (entreprises)

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

La famille [Q] possédait deux parcelles de terrain cadastrées AX [Cadastre 1] et AX [Cadastre 2] située sur la commune de [Localité 1] (45).

La parcelle AX [Cadastre 2] a été scindée en deux parcelles cadastrées AX [Cadastre 3] et AX [Cadastre 4]. 

Les parcelles cadastrées AX [Cadastre 1] et AX [Cadastre 4] sont devenues une seule et même parcelles cadastrée AX [Cadastre 5], propriété du Syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1].

La SCI DU BRUEL a fait l'acquisition, par acte du 03 septembre 2012 auprès de la famille [Q], d’une maison d’habitation située sur la parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 3], contiguë à la parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 5].

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 03 décembre 2018, le notaire de la SCI DU BRUEL a mis en demeure la SCI [Q] de procéder à la suppression de la clôture de l'immeuble de la résidence du [Adresse 1] ainsi que de la haie assurant la délimitation de sa propriété au motif que cette bande de terrain relèverait de la parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 3] et appartiendrait donc à la SCI DU BRUEL.

Par un courrier officiel du 18 juillet 2019, l’avocat de la SCI DU BRUEL a informé la SCI [Q] qu’elle allait procéder à la destruction sauvage de la clôture et de la haie. 

Le SDC de la résidence du [Adresse 1] a saisi un huissier de justice, qui selon procès-verbal dressé le 05 août 2019, a constaté la démolition de la haie et de la clôture.

Par acte en date du 13 juillet 2020, le SDC de la résidence du [Adresse 1] a fait assigner la SCI DU BRUEL devant le tribunal judiciaire d'Orléans. 

Aux termes d’une ordonnance en date du 30 juin 2021, le juge de la mise en état a désigné M. [C] [D], en qualité d’expert judiciaire aux fins notamment de dire si le SDC de la [Adresse 1] a respecté les limites de propriété, dire s’il y a empiètement sur le fond de la SCI du Bruel, faire un état des servitudes entre les parcelles et chiffrer la nature et le coût des travaux de remise en état. 

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 23 février 2024.

Suivant conclusions, notifiées électroniquement le 12 septembre 2025, le SDC de la résidence du [Adresse 1] sollicite, sur le fondement de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 et des articles 678 et suivants du code civil, de : 
DIRE recevable et bien fondé le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] en ses demandes, 
À titre principal : 
CONSTATER que le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] possède utilement la bande de terrain litigieuse depuis sa création, l’édification de la clôture et de la haie en 1988,JUGER que le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] a incontestablement acquis la propriété de la bande de terrain litigieuse par le biais de la prescription acquisitive, DÉBOUTER la SCI DU BRUEL de l’intégralité de ses demandes, 
A titre subsidiaire, si par exceptionnel la juridiction déclarait la SCI DU BRUEL seule propriétaire de la bande de terrain litigieuse, 
JUGER de l’existence de servitudes par destination du bon père de famille, conformément au rapport d’expertise judiciaire, REJETER la demande de la SCI DU BRUEL tendant à ce que soit dit que le Syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] n’aurait pas qualité à agir, REJETER la demande de la SCI DU BRUEL tendant à ce que soit ordonné le déplacement des gouttières et regards aux frais du syndicat, REJETER la demande de la SCI DU BRUEL tendant à ce que soit ordonnée la mise en place de verres occultants sur toutes les fenêtres en vue droite à moins de 1.90 mètre du terrain de la SCI DU BRUEL, à l’exclusion de celles situées au-dessus de son garage, aux frais du syndicat, 
En tout état de cause, 
REJETER la demande de la SCI DU BRUEL tendant à la condamnation du syndicat à lui verser la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, REJETER la demande de la SCI DU BRUEL tendant à la condamnation du syndicat à lui verser la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, CONDAMNER la SCI DU BRUEL à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] la somme de 2.500 € au titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de la destruction sauvage et illégal de sa clôture ainsi que de sa haie trentenaire, CONDAMNER la SCI DU BRUEL à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNER la SCI DU BRUEL en tous dépens. 
Aux termes de conclusions, notifiées électroniquement le 28 mai 2025, la SCI DU BRUEL demande, sur le fondement des articles du code civil, de : 
À titre principal : 
DIRE que le SDC DE LA [Adresse 1] n’a pas qualité à agir ;DECLARER le SDC DE LA [Adresse 1] irrecevable pour l’ensemble de ses demandes et l’en débouter ;
À titre subsidiaire,
DEBOUTER le SDC DE LA [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes
En tout état de cause et à titre reconventionnel, 
RECEVOIR la SCI DU BRUEL en toutes ses demandes ; DECLARER la SCI DU BRUEL seule propriétaire de la bande de terrain litigieuse ; ORDONNER le retrait de la clôture et de la haie aux frais du SDC DE LA [Adresse 1] ; ORDONNER le déplacement des gouttières et regards aux frais du SDC DE LA [Adresse 1] ;ORDONNER la mise en place de verres occultants sur toutes les fenêtres en « vue droite » et à moins de 1.90 mètre du terrain de la SCI DU BRUEL, à l’exclusion de celles situées au-dessus de son garage, aux frais du SDC DE LA [Adresse 1] ;CONDAMNER le SDC DE LA [Adresse 1] à verser à la SCI DU BRUEL la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ; CONDAMNER le SDC DE LA [Adresse 1] à verser à la SCI DU BRUEL la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ; CONDAMNER le SDC DE LA [Adresse 1] à verser à la SCI DU BRUEL la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code procédure civile ; CONDAMNER le SDC DE LA [Adresse 1] aux entiers dépens en vertu des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.
Il y a lieu de se référer aux conclusions susvisées pour un examen complet des moyens et prétentions des parties en application des dispositions des articles 455 et 768 du code de procédure civile.

La clôture de l'instruction est intervenue le 30 septembre 2025, par une ordonnance du même jour, avec fixation d’une audience de plaidoirie au 2 avril 2026. Les avocats ayant été entendus en leurs plaidoiries, la décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2026. Le délibéré a été prorogé au 03 septembre 2026.»

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du SDC de la résidence du [Adresse 1]

Moyens des parties :

La SCI DU BRUEL expose que :
le SDC de la résidence du [Adresse 1] souhaite se voir attribuer la propriété de la bande de terrain litigieuse, affirmant en être le possesseur depuis 1988, et considérant que les conditions de la prescription acquisitive sont remplies ;La famille [Q] était propriétaire de divers terrains, notamment Monsieur [G] [Q] a reçu en héritage les parcelles AX [Cadastre 1] et AX [Cadastre 4] (dont la fusion créera la parcelle AX [Cadastre 5] en 1994)Selon le règlement de copropriété, ces parcelles AX [Cadastre 1] et AX [Cadastre 4] ont été divisées le 9 mars 1989 en 28 lots répartis en quatre bâtiments, dont le bâtiment A qui intéresse la présente affaire, et qui compose le lot n°1 ;La seule partie extérieure au lot n°1 mentionnée dans le règlement de copropriété est un espace attenant à la voirie et non pas adjacent à la parcelle appartenant à la SCI DU BRUEL.
Par ailleurs, la SCI DU BRUEL soutient que :
le modificatif de l’état de division et du règlement de copropriété en date du 3 juillet 2020, a procédé à la suppression pure et simple du lot et a expressément mentionné que le lot n°1, et donc le bâtiment A, appartient à la SCI [Q], la partie extérieure attenant au bâtiment A (bande litigieuse) peut être revendiquée par le possesseur du Bâtiment A, qui ne peut être que la SCI [Q].
Enfin, à titre surabondant, la SCI DU BRUEL fait valoir que :
le seul élément duquel se prévaut le SDC de la résidence du [Adresse 1] pour démontrer qu’il s’est comporté comme le possesseur de la bande litigieuse est l’implantation d’une haie et d’une clôture ; la haie de thuyas a été plantée entre 1979 et 1985 ; à cette date, la [Adresse 1] n’existait pas.
Dès lors, selon la SCI DU BRUEL, le SDC de la résidence du [Adresse 1] échoue à démontrer être le possesseur de la bande litigieuse.

En réponse, le SDC de la résidence du [Adresse 1] expose que :
conformément à l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic a été autorisé à agir en justice par la 4ème résolution de l’assemblée générale extraordinaire du 18 décembre 2019 ;selon le règlement de copropriété et le modificatif de l’état descriptif de division, le bâtiment A est inclus au sein de l’ensemble immobilier.
Réponse du tribunal :

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que :
un règlement de copropriété a été établi le 20 janvier 1989, publié le 9 mars 1989, portant sur les parcelles AX [Cadastre 1] et AX [Cadastre 4], appartenant précédemment à [G] [Q] (pièces n°11 et 19), portant état descriptif de division de l’ensemble immobilier en 28 lots au sein de quatre bâtiments ;contrairement à ce que soutient la SCI DU BRUEL, il ressort du modificatif de l’état descriptif de division et règlement de copropriété que le lot n°1, composé de 14 caves et 8 appartement, a été supprimé aux fins de subdivision de chacun de ces appartements et caves en lots distincts, et que les lots n°10 à 19 ont été remplacés par les lots n°51 à 60 (pièce n°20) ;la circonstance que ce modificatif indique l’origine de propriété des anciens lots, notamment le lot n°1 comme appartenant à la SCI [Q], est sans incidence sur la qualité de possesseur de la bande litigieuse. 
Enfin, si le SDC de la résidence du [Adresse 1] entend soulever la prescription acquisitive au regard de l’implantation de la haie de thuyas qui aurait été plantée entre 1979 et 1985, soit antérieurement avant sa création, la question du point de départ de la prescription acquisitive relève du fond, et il convient de rappeler que l’on peut joindre à sa possession celle de son auteur.

Dès lors, la demande de le SDC de la résidence du [Adresse 1] sera déclarée recevable. 


II. Sur l’acquisition de la propriété de la bande de terrain litigieuse par usucapion 

Moyens des parties

Le SDC de la résidence du [Adresse 1] sollicite, sur le fondement des articles 712, 2258, 2261, 2272 du code civil, que :
La bande de terrain litigieuse est la propriété du SDC de la résidence du [Adresse 1] depuis sa création en 1988, ainsi que la clôture et la haie implantées la même année ;Lors de la création de la [Adresse 1], les consorts [Q] ont partagé la parcelle n°[Cadastre 2] en deux parcelles : la parcelle n°[Cadastre 3] est restée inchangée et a été cédée à la SCI DU BRUEL, alors que la parcelle n°[Cadastre 4] a fusionnée avec la parcelle AX n°[Cadastre 1] pour devenir la parcelle AX [Cadastre 5], propriété du SDC ; L’extrait cadastral du 20 février 1988 démontre la volonté d’intégrer la bande de terrain litigieuse dans le cadre de l’édification de la résidence du [Adresse 1], ce que confirme le règlement de copropriété ; Se comportant comme le véritable propriétaire de la bande de terrain litigieuse, le SDC de la résidence du [Adresse 1] a implanté une clôture et une haie la même année de création ;Cette possession est continue et non interrompue, paisible, publique et non équivoque, depuis plus de trente ans ;La lettre adressée par Madame [Q] est sans incidence puisqu’elle n’avait pas qualité pour représenter la SCI [Q] ou le syndicat des copropriétaires ;Le tribunal rejettera les demandes de travaux sollicités par la SCI DU BRUEL tendant au déplacement de déplacement des gouttières et regards ainsi que de mise en place de verres occultants, en l’absence de servitudes ;Les fenêtres et débords de toit restaient visibles lors de l’acquisition de la parcelle AX n° [Cadastre 3] et les servitudes étaient connues. 
En réponse, la SCI DU BRUEL expose, rapport d’expertise à l’appui, que le SDC DE LA [Adresse 1] a empiété sur le terrain de la SCI DU BRUEL et que cette dernière est seule propriétaire de la bande litigieuse.

Elle soutient, sur le fondement des articles 2258, 2261, 2272 alinéa 1er du code civil, et 9 du code de procédure civile, que :
le SDC de la résidence du [Adresse 1] ne rapporte pas la preuve d’une erreur cadastrale, qui en tout état de cause est contredite par le rapport d’expertise judiciaire ; En 1988, date à laquelle le demandeur se prévaut de la prescription acquisitive, seul [G] [Q] était propriétaire des parcelles AX [Cadastre 1] et AX [Cadastre 4], puisque la division des lots à l’origine de la création de la [Adresse 1] n’est intervenue que le 9 mars 1989 ;L’implantation de la haie et de la clôture, qui datent entre l’année 1979 et 1985, ne peut être attribuée au SDC de la résidence du [Adresse 1], mais à [G] [Q] qui en tant que propriétaire de l’ensemble des parcelles avait la libre disposition de ses terrains ; [G] [Q] n’a jamais entrepris de démarches pour acter du transfert de propriété de cette bande du terrain AX [Cadastre 3] au profit du terrain AX [Cadastre 5] ; Lors de la vente à la SCI DU BRUEL, Madame [P] [Q] , héritière de [G] [Q], n’a fait état d’aucune servitude et elle n’a aucunement exclu de la vente les 59 m² correspondant à la bande litigieuse.
La SCI DU BRUEL fait valoir, sur la possession, que : 
le SDC de la résidence du [Adresse 1] revendique la propriété de la bande litigieuse par prescription acquisitive depuis 1988, sans précision de date, alors que, avant le 9 mars 1989, elle n’avait pas d’existence ;Il échoue à démontrer être le possesseur de la bande litigieuse ; En novembre 2018, il s’est aperçu que le terrain qu’elle avait acquis avait été amputé d’une bande de 60 m², comme le démontrent les échanges de courriers avec la SCI [Q] ;La prescription acquisitive ne peut avoir comme point de départ qu’une date égale ou postérieure au 16 décembre 1988, et la prescription a été interrompue avant l’expiration du délai de trente ans, soit le 16 décembre 2018 ; Le règlement de copropriété n’a jamais rattaché la bande litigieuse aux parties communes du Bâtiment A, et indique que le propriétaire du lot n°1 est la SCI [Q], démontrant que le SDC ne puisse pas être considéré comme le possesseur ;Il existe une confusion entre la propriété du SDC et celle de la SCI [Q], ainsi que l’implication de Madame [Q]-[X] le démontre, associée de la SCI [Q] et membre du conseil syndical du SDC ; Les échanges entre Madame [Q]-[X] et la SCI DU BRUEL ont interrompu la prescription acquisitive, le caractère équivoque de la possession litigieuse ayant été porté à la connaissance des possesseurs en novembre 2018, soit avant l’expiration du délai de trente ans (16 décembre 2018).
Réponse du tribunal

Selon l’article 712 du code civil, la propriété s'acquiert aussi par accession ou incorporation, et par prescription.

Selon l’article 2258 du code civil, la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi.

Selon l’article 2261 du même code, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

Selon l’article 2272 alinéa 1er du même code, le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

En l’espèce, il ressort des éléments communiqués par les parties que :
Selon le modificatif du plan cadastral dressé par Monsieur [E], signé de [G] [Q], publié le 16 décembre 1988 (annexe 4 du rapport d’expertise), la parcelle AX n°[Cadastre 1] a été divisée en deux nouvelles parcelles AX n°[Cadastre 3] (parcelle vendue à la SCI DU BRUEL) et AX n°[Cadastre 4] (parcelle de la copropriété) ; Selon l’expert judiciaire, et sur la base de ce modificatif, la limite de division de la propriété correspond à la ligne brisée ABCDE, en annexe 1 (rapport p. 18)L’expert judiciaire confirme les informations du plan cadastral, au regard du relevé de la superficie numérique de la parcelle AX n°[Cadastre 3], proche de la contenance graphique issue du modification du parcellaire cadastral (rapport pp.18-19). 
Bien que le cadastre soit principalement un outil au bénéfice de l’administration fiscale, le SDC de la résidence du [Adresse 1] ne rapporte pas la preuve contraire, et échoue en particulier à démontrer, lors de sa création, de la volonté d’intégrer la bande de terrain litigieuse au sein de la parcelle AX n°[Cadastre 4] dans le cadre de l’édification de la résidence du [Adresse 1]. 

De même, le SDC de la résidence du [Adresse 1] ne rapporte pas la preuve de s’être comporté en véritable possesseur de cette bande de terrain. La circonstance que la haie de thuyas ait été plantée entre 1979 et 1985, soit par [G] [Q], ancien propriétaire des parcelles détenus aujourd’hui par le SDC de la résidence du [Adresse 1] et la SCI DU BRUEL, ne permet pas de démontrer que le SDC de la résidence du [Adresse 1] s’est comporté comme propriétaire de la bande de terrain litigieuse au moment de sa création en 1988. Enfin, le SDC de la résidence du [Adresse 1] ne rapporte aucun élément postérieur susceptible de démontrer sa volonté de se comporter en qualité de propriétaire de manière continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque. 

Dès lors, contrairement à ce que soutient le SDC de la résidence du [Adresse 1], la bande de terrain litigieuse est la propriété de la SCI DU BRUEL et il convient de l’en déclarer propriétaire. 

En conséquence, il sera ordonné le retrait de la clôture et de la haie aux frais du SDC DE LA [Adresse 1].

III. Sur l’existence de servitudes et la demande reconventionnelle tendant au déplacement des gouttières et regards et la mise en place de verres occultants sur toutes les fenêtres en vue droite

Moyen des parties

Le SDC de la résidence du [Adresse 1] soutient sur le fondement des articles 692, 693 et 694 du code civil que :
Rapport d’expertise judiciaire à l’appui, les critères constitutifs d’une servitude par destination du père de famille sont caractérisés par l’aménagement pratique des deux parcelles et la volonté de constituer une servitude ; En conséquence, les demandes de la SCI DU BRUEL tendant au déplacement des gouttières et regards, ainsi que la mise en place de verres occultants doivent être rejetées.
En réponse, la SCI DU BRUEL expose sur le fondement des articles 678, 692, 693 et 694 du code civil que :
le SDC de la résidence du [Adresse 1] a empiété sur la bande litigieuse, ce qui a empêché la SCI DU BRUEL d’avoir connaissance d’une quelconque servitude et par extension à ce que les servitudes soient apparentes, ce qui exclut la possibilité d’une servitude par destination du père de famille ;L’acte de vente du 3 septembre 2012 prévoit expressément l’absence de servitudes, contraire au maintien des servitudes par destination du père de famille ;L’ensemble des servitudes relevées au sein du rapport d’expertise à l’exception de celles au-dessus du garage, ne pourront pas être retenues comme servitudes et le SDC de la résidence du [Adresse 1] devra y remédier.
Réponse du tribunal

Selon l’article 690 du code civil, les servitudes continues et apparentes s'acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans.

Selon l’article 692 du même code, la destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes continues et apparentes.

Selon l’article 693 du même code, il n'y a destination du père de famille que lorsqu'il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude.

Selon l’article 694 du même code, si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l'un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d'exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, notamment du rapport d’expertise, qu’il existe des ouvertures avec fenêtres en façade arrière et en toiture des bâtiments A et B, un débord de toiture et des descentes de gouttières avec regard d’eau pluviale au pied (cf. notamment rapport p.19).

Or, il ressort des pièces et des conclusions des parties que :
[G] [Q] était propriétaire des deux fonds qui ont fait l’objet d’une division et cédés à la SCI DU BRUEL (aujourd’hui, la parcelle AX n°[Cadastre 3]) et au SDC de la résidence du [Adresse 1] (la parcelle AX n°[Cadastre 4], devenue AX n°[Cadastre 5] par fusion avec la parcelle AX n°[Cadastre 1]) (pièce n°11) ;[G] [Q], propriétaire de la parcelle AX n°[Cadastre 3] et des bâtiments A et B dans le cadre de la copropriété, est à l’origine des aménagements constitutifs des servitudes (fenêtre, débord de toiture et des descentes de gouttières…) ; ce qui n’est pas contesté par les parties et rappelé par l’expert judiciaire ;La division cadastrale des fonds est intervenue par acte établi le 15 décembre 1988 et publiée le 16 décembre 1988, selon le règlement de copropriété (pièces n°11 et 19) ;La copropriété de la résidence du [Adresse 1] a été créée par le règlement de copropriété avec état descriptif de division, établie par acte du 20 janvier 1989, publié le 9 mars 1989 (pièces n°11, 19 et 20) ; Les aménagements des servitudes ont ainsi été concomitants à la division des deux fonds.
La circonstance que l’acte de vente entre les consorts [Q] et la SCI DU BRUEL, dressé le 3 septembre 2012, mentionne que le vendeur déclare qu’il n’a créé ni laissé acquérir aucune servitude et qu’à sa connaissance il n’existe aucune servitude que celles notamment résultant de la situation naturelle des lieux, de la loi ou du règlement d’urbanisme est sans incidence, dans la mesure où les aménagements évoqués étaient parfaitement visibles, en particulier de la part d’un acquéreur professionnel. 

Dès lors, ainsi que l’expert judiciaire a pu le constater (cf. rapport pp.19-20), il existe des signes apparents de servitudes par destination du bon père de famille grevant la parcelle AX n°[Cadastre 3] au bénéfice de la parcelle AX n°[Cadastre 5].

Il sera donc constaté l’existence de servitudes par destination du bon père de famille grevant la parcelle AX n°[Cadastre 3] au bénéfice de la parcelle AX n°[Cadastre 5], conformément au rapport d’expertise, consistant en :

Sept servitudes de vue directe s’exerçant en façade arrière du bâtiment A de la résidence du [Adresse 1] y compris au niveau du garage de la SCI du Brunel, au travers de cinq fenêtres standards (h=1,6m x l= 1m) et de deux petites fenêtres de couloir ou pièce d’eau (h=1m x l= 0,6m) et (h=0,5m x l=0,6m au dessus du garage) ;Huit servitudes de vue directe s’exerçant par des fenêtres de toit du bâtiment A ; Une servitude directe s’exerçant au travers d’une fenêtre de toit du bâtiment B ;Une servitude de débord de toiture (corniche + gouttière pendante) des bâtiments A et B de la [Adresse 1] au droit de la parcelle AX n°[Cadastre 3] y compris au-dessus du garage de ladite parcelle ; Trois servitudes de descente de gouttière aux deux extrémités du bâtiment A et en son milieu (descente double) avec regards d’eau pluvial 30x30 au pied installés sur la parcelle AX n°[Cadastre 3] pour celle de l’extrémité sud et celles du milieu de la façade.
En conséquence, les demandes reconventionnelles de la SCI DU BRUEL tendant au déplacement des gouttières et regards et la mise en place de verres occultants sur toutes les fenêtres en vue droite seront rejetés, compte tenu de l’existence de ces servitudes.

IV. Sur les demandes de dommages-intérêts dirigée contre le SDC de la résidence du [Adresse 1] 

Moyens des parties

La SCI DU BRUEL expose, sur le fondement des articles 2 et 17 de la déclaration des droits de l’Homme et du citoyen, et des articles 544 et 1240 du code civil, que :
malgré les divers échanges et sollicitations de la SCI DU BRUEL, le SDC de la résidence du [Adresse 1] contrevient volontairement à l’exercice de son droit de propriété, ce qui est constitutif d’un préjudice de jouissance ;elle se voit imputer un impôt sur une partie du terrain empiétée par le SDC de la résidence du [Adresse 1] ; elle est en droit de solliciter la réparation de son préjudice de jouissance subi à hauteur de 30.000 euros, et de son préjudice moral à hauteur de 10.000 euros.
En réponse, le SDC de la résidence du [Adresse 1] fait valoir, sur le fondement des articles 1240 et 1353 du code civil, et de l’article 9 du code de procédure civile, que : 
le montant des préjudices réclamés par la SCI DU BRUEL est établi de façon exclusivement forfaitaire ;le montant du préjudice de jouissance est manifestement disproportionné.
Réponse du tribunal

Selon l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, malgré les courriers échangés (cf. notamment pièces de la SCI DU BRUEL n°1 et 4) la SCI DU BRUEL n’a pas pu jouir et disposer de la bande de terrain litigieuse située sur sa parcelle.

Dès lors, compte tenu de la superficie réduite de cette bande de terrain, et en l’absence de projet précis quant à la destination de ce terrain, le SDC de la résidence du [Adresse 1] sera condamné à réparer le préjudice de jouissance subi par la SCI DU BRUEL qui sera fixé à la somme de 7.000 euros. 

En l’absence de justifications, la SCI DU BRUEL sera déboutée de sa demande de condamnation du SDC de la résidence du [Adresse 1] à réparer son préjudice moral. 


V. Sur les demandes de dommages-intérêts dirigées contre la SCI DU BRUEL 

Moyen des parties

Le SDC de la résidence du [Adresse 1] expose, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, que la SCI DU BRUEL a procédé en 2019 à la destruction de la clôture et de la haie, qui étaient la propriété du SDC de la résidence du [Adresse 1], et ce de manière précipitée et sans la présence des copropriétaires, et en dehors de tout cadre légal.

La SCI DU BRUEL ne développe aucun moyen à l’appui de sa demande de rejet. 

Réponse du tribunal

Selon l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, ayant pu bénéficier de manière continue et paisible des servitudes constatées judiciairement, le SDC de la résidence du [Adresse 1] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice de jouissance, ni d’un préjudice moral.

Enfin, n’ayant aucun droit sur la bande de terrain litigieuse, la SCI DU BRUEL était en droit de procéder à la destruction de la haie et de la clôture. En conséquence, le SDC de la résidence du [Adresse 1] sera débouté de sa demande de condamnation de la SCI DU BRUEL à réparer son préjudice tenant à la destruction de la clôture et de la haie.

VI. Sur les autres demandes

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
 
Le SDC de la résidence du [Adresse 1] et la SCI DU BRUEL succombent partiellement en leurs demandes, et devront supporter par moitié les dépens de la présente procédure.
 
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
 
L’équité et la situation respective des parties commandent de rejeter les demandes formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, suivant mise à disposition de la décision par le greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité du Syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] à agir soulevée par la SCI DU BRUEL ;

Dispositif

En conséquence, DECLARE recevables les demandes du Syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1]; 

DECLARE la SCI DU BRUEL propriétaire de la bande de terrain située sur la parcelle AX n°[Cadastre 4], en façade arrière des bâtiments A et B de la résidence du [Adresse 1] situés sur la parcelle AX n°[Cadastre 5], représentée par le quadrilatère hachuré figurant en annexe 1 du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [C] [D], dont une copie sera annexée au présent jugement ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1], à ses frais, à procéder au retrait de la clôture et de la haie, situées sur la bande de terrain située sur la parcelle AX n°[Cadastre 4] ; 

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] à verser à la SCI DU BRUEL la somme de 7.000 euros au titre du préjudice de jouissance ; 

DEBOUTE la SCI DU BRUEL de sa demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] au titre du préjudice moral ;

CONSTATE l’existence de servitudes par destination du bon père de famille grevant la parcelle AX n°[Cadastre 3] au bénéfice de la parcelle AX n°[Cadastre 5], conformément au rapport d’expertise et plus particulièrement à l’annexe 5 dont une copie sera annexée au présent jugement, consistant en :

Sept servitudes de vue directe s’exerçant en façade arrière du bâtiment A de la résidence du [Adresse 1] y compris au niveau du garage de la SCI du Brunel, au travers de cinq fenêtres standards (h=1,6m x l= 1m) et de deux petites fenêtres de couloir ou pièce d’eau (h=1m x l= 0,6m) et (h=0,5m x l=0,6m au-dessus du garage) ;Huit servitudes de vue directe s’exerçant par des fenêtres de toit du bâtiment A ; Une servitude directe s’exerçant au travers d’une fenêtre de toit du bâtiment B ;Une servitude de débord de toiture (corniche + gouttière pendante) des bâtiments A et B de la [Adresse 1] au droit de la parcelle AX n°[Cadastre 3] y compris au-dessus du garage de ladite parcelle ; Trois servitudes de descente de gouttière aux deux extrémités du bâtiment A et en son milieu (descente double) avec regards d’eau pluvial 30x30 au pied installés sur la parcelle AX n°[Cadastre 3] pour celle de l’extrémité sud et celles du milieu de la façade.
DÉBOUTE la SCI DU BRUEL de sa demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] tendant au déplacement des gouttières et regards et la mise en place de verres occultants sur toutes les fenêtres en vue droite ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] de sa demande de condamnation de la SCI DU BRUEL au titre du préjudice de jouissance ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] de sa demande de condamnation de la SCI DU BRUEL au titre du préjudice moral ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] de sa demande de condamnation de la SCI DU BRUEL au titre de son préjudice tenant à la destruction de la clôture et de la haie ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] et la SCI DU BRUEL à supporter par moitié les dépens ;

DÉBOUTE l’ensemble des parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.


Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le TROIS SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT SIX et signé par Monsieur Sébastien TICHIT et Pauline REIGNIER, greffier

Le Greffier Le Président

N° RG 20/01314 - N° Portalis DBYV-W-B7E-FOQO - décision du 03 Septembre 2026

ST/ N° de minute : 

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 03 SEPTEMBRE 2026

N° RG 20/01314 - N° Portalis DBYV-W-B7E-FOQO


DEMANDERESSE :

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1]
sis [Adresse 2] représenté par son Syndic, la société CENTURY 21,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège 
représentée par Maître Valerie DESPLANQUES de la SCP VALERIE DESPLANQUES, avocat postulant au barreau d’ORLEANS, Maître Alexandre BRUGIERE de la SCP D’AVOCATS TEN FRANCE, avocat plaidant au barreau de POITIERS


DÉFENDERESSE :

La SCI du BRUEL
inscrite au RCS sous le n° 505 237 115
dont le siège social est sis [Adresse 3]
prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège 
représentée par Maître Olivier HEGUIN DE GUERLE de la SCP OLIVIER HEGUIN DE GUERLE, avocat postulant au barreau d’ORLEANS, Maître Richard FORGET, avocat plaidant au barreau de PARIS.


DÉBATS : à l’audience publique du 02 avril 2026, qui s’est tenue à double rapporteurs, sans opposition des avocats des parties, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile 

Puis, la Présidente a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 02 juillet 2026 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction

Le délibéré a été prorogé au 03 septembre 2026.


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats
Président : Madame Bénédictte LAUDE
Assesseur : Monsieur Sébastien TICHIT
Greffier : Madame Pauline REIGNIER ,

Lors du délibéré et de la mise à disposition
Président : Monsieur Sébastien TICHIT
Assesseur : Madame Sandie LACROIX DE SOUSA
Assesseur : Monsieur Julien SIMON-DELCROS
Greffier : Madame Pauline REIGNIER ,


EXPOSE DU LITIGE

La famille [Q] possédait deux parcelles de terrain cadastrées AX [Cadastre 1] et AX [Cadastre 2] située sur la commune de [Localité 1] (45).

La parcelle AX [Cadastre 2] a été scindée en deux parcelles cadastrées AX [Cadastre 3] et AX [Cadastre 4]. 

Les parcelles cadastrées AX [Cadastre 1] et AX [Cadastre 4] sont devenues une seule et même parcelles cadastrée AX [Cadastre 5], propriété du Syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1].

La SCI DU BRUEL a fait l'acquisition, par acte du 03 septembre 2012 auprès de la famille [Q], d’une maison d’habitation située sur la parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 3], contiguë à la parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 5].

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 03 décembre 2018, le notaire de la SCI DU BRUEL a mis en demeure la SCI [Q] de procéder à la suppression de la clôture de l'immeuble de la résidence du [Adresse 1] ainsi que de la haie assurant la délimitation de sa propriété au motif que cette bande de terrain relèverait de la parcelle cadastrée section AX n°[Cadastre 3] et appartiendrait donc à la SCI DU BRUEL.

Par un courrier officiel du 18 juillet 2019, l’avocat de la SCI DU BRUEL a informé la SCI [Q] qu’elle allait procéder à la destruction sauvage de la clôture et de la haie. 

Le SDC de la résidence du [Adresse 1] a saisi un huissier de justice, qui selon procès-verbal dressé le 05 août 2019, a constaté la démolition de la haie et de la clôture.

Par acte en date du 13 juillet 2020, le SDC de la résidence du [Adresse 1] a fait assigner la SCI DU BRUEL devant le tribunal judiciaire d'Orléans. 

Aux termes d’une ordonnance en date du 30 juin 2021, le juge de la mise en état a désigné M. [C] [D], en qualité d’expert judiciaire aux fins notamment de dire si le SDC de la [Adresse 1] a respecté les limites de propriété, dire s’il y a empiètement sur le fond de la SCI du Bruel, faire un état des servitudes entre les parcelles et chiffrer la nature et le coût des travaux de remise en état. 

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 23 février 2024.

Suivant conclusions, notifiées électroniquement le 12 septembre 2025, le SDC de la résidence du [Adresse 1] sollicite, sur le fondement de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 et des articles 678 et suivants du code civil, de : 
DIRE recevable et bien fondé le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] en ses demandes, 
À titre principal : 
CONSTATER que le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] possède utilement la bande de terrain litigieuse depuis sa création, l’édification de la clôture et de la haie en 1988,JUGER que le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] a incontestablement acquis la propriété de la bande de terrain litigieuse par le biais de la prescription acquisitive, DÉBOUTER la SCI DU BRUEL de l’intégralité de ses demandes, 
A titre subsidiaire, si par exceptionnel la juridiction déclarait la SCI DU BRUEL seule propriétaire de la bande de terrain litigieuse, 
JUGER de l’existence de servitudes par destination du bon père de famille, conformément au rapport d’expertise judiciaire, REJETER la demande de la SCI DU BRUEL tendant à ce que soit dit que le Syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] n’aurait pas qualité à agir, REJETER la demande de la SCI DU BRUEL tendant à ce que soit ordonné le déplacement des gouttières et regards aux frais du syndicat, REJETER la demande de la SCI DU BRUEL tendant à ce que soit ordonnée la mise en place de verres occultants sur toutes les fenêtres en vue droite à moins de 1.90 mètre du terrain de la SCI DU BRUEL, à l’exclusion de celles situées au-dessus de son garage, aux frais du syndicat, 
En tout état de cause, 
REJETER la demande de la SCI DU BRUEL tendant à la condamnation du syndicat à lui verser la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, REJETER la demande de la SCI DU BRUEL tendant à la condamnation du syndicat à lui verser la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, CONDAMNER la SCI DU BRUEL à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] la somme de 2.500 € au titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de la destruction sauvage et illégal de sa clôture ainsi que de sa haie trentenaire, CONDAMNER la SCI DU BRUEL à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNER la SCI DU BRUEL en tous dépens. 
Aux termes de conclusions, notifiées électroniquement le 28 mai 2025, la SCI DU BRUEL demande, sur le fondement des articles du code civil, de : 
À titre principal : 
DIRE que le SDC DE LA [Adresse 1] n’a pas qualité à agir ;DECLARER le SDC DE LA [Adresse 1] irrecevable pour l’ensemble de ses demandes et l’en débouter ;
À titre subsidiaire,
DEBOUTER le SDC DE LA [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes
En tout état de cause et à titre reconventionnel, 
RECEVOIR la SCI DU BRUEL en toutes ses demandes ; DECLARER la SCI DU BRUEL seule propriétaire de la bande de terrain litigieuse ; ORDONNER le retrait de la clôture et de la haie aux frais du SDC DE LA [Adresse 1] ; ORDONNER le déplacement des gouttières et regards aux frais du SDC DE LA [Adresse 1] ;ORDONNER la mise en place de verres occultants sur toutes les fenêtres en « vue droite » et à moins de 1.90 mètre du terrain de la SCI DU BRUEL, à l’exclusion de celles situées au-dessus de son garage, aux frais du SDC DE LA [Adresse 1] ;CONDAMNER le SDC DE LA [Adresse 1] à verser à la SCI DU BRUEL la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ; CONDAMNER le SDC DE LA [Adresse 1] à verser à la SCI DU BRUEL la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ; CONDAMNER le SDC DE LA [Adresse 1] à verser à la SCI DU BRUEL la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code procédure civile ; CONDAMNER le SDC DE LA [Adresse 1] aux entiers dépens en vertu des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.
Il y a lieu de se référer aux conclusions susvisées pour un examen complet des moyens et prétentions des parties en application des dispositions des articles 455 et 768 du code de procédure civile.

La clôture de l'instruction est intervenue le 30 septembre 2025, par une ordonnance du même jour, avec fixation d’une audience de plaidoirie au 2 avril 2026. Les avocats ayant été entendus en leurs plaidoiries, la décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2026. Le délibéré a été prorogé au 03 septembre 2026.»

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du SDC de la résidence du [Adresse 1]

Moyens des parties :

La SCI DU BRUEL expose que :
le SDC de la résidence du [Adresse 1] souhaite se voir attribuer la propriété de la bande de terrain litigieuse, affirmant en être le possesseur depuis 1988, et considérant que les conditions de la prescription acquisitive sont remplies ;La famille [Q] était propriétaire de divers terrains, notamment Monsieur [G] [Q] a reçu en héritage les parcelles AX [Cadastre 1] et AX [Cadastre 4] (dont la fusion créera la parcelle AX [Cadastre 5] en 1994)Selon le règlement de copropriété, ces parcelles AX [Cadastre 1] et AX [Cadastre 4] ont été divisées le 9 mars 1989 en 28 lots répartis en quatre bâtiments, dont le bâtiment A qui intéresse la présente affaire, et qui compose le lot n°1 ;La seule partie extérieure au lot n°1 mentionnée dans le règlement de copropriété est un espace attenant à la voirie et non pas adjacent à la parcelle appartenant à la SCI DU BRUEL.
Par ailleurs, la SCI DU BRUEL soutient que :
le modificatif de l’état de division et du règlement de copropriété en date du 3 juillet 2020, a procédé à la suppression pure et simple du lot et a expressément mentionné que le lot n°1, et donc le bâtiment A, appartient à la SCI [Q], la partie extérieure attenant au bâtiment A (bande litigieuse) peut être revendiquée par le possesseur du Bâtiment A, qui ne peut être que la SCI [Q].
Enfin, à titre surabondant, la SCI DU BRUEL fait valoir que :
le seul élément duquel se prévaut le SDC de la résidence du [Adresse 1] pour démontrer qu’il s’est comporté comme le possesseur de la bande litigieuse est l’implantation d’une haie et d’une clôture ; la haie de thuyas a été plantée entre 1979 et 1985 ; à cette date, la [Adresse 1] n’existait pas.
Dès lors, selon la SCI DU BRUEL, le SDC de la résidence du [Adresse 1] échoue à démontrer être le possesseur de la bande litigieuse.

En réponse, le SDC de la résidence du [Adresse 1] expose que :
conformément à l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic a été autorisé à agir en justice par la 4ème résolution de l’assemblée générale extraordinaire du 18 décembre 2019 ;selon le règlement de copropriété et le modificatif de l’état descriptif de division, le bâtiment A est inclus au sein de l’ensemble immobilier.
Réponse du tribunal :

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que :
un règlement de copropriété a été établi le 20 janvier 1989, publié le 9 mars 1989, portant sur les parcelles AX [Cadastre 1] et AX [Cadastre 4], appartenant précédemment à [G] [Q] (pièces n°11 et 19), portant état descriptif de division de l’ensemble immobilier en 28 lots au sein de quatre bâtiments ;contrairement à ce que soutient la SCI DU BRUEL, il ressort du modificatif de l’état descriptif de division et règlement de copropriété que le lot n°1, composé de 14 caves et 8 appartement, a été supprimé aux fins de subdivision de chacun de ces appartements et caves en lots distincts, et que les lots n°10 à 19 ont été remplacés par les lots n°51 à 60 (pièce n°20) ;la circonstance que ce modificatif indique l’origine de propriété des anciens lots, notamment le lot n°1 comme appartenant à la SCI [Q], est sans incidence sur la qualité de possesseur de la bande litigieuse. 
Enfin, si le SDC de la résidence du [Adresse 1] entend soulever la prescription acquisitive au regard de l’implantation de la haie de thuyas qui aurait été plantée entre 1979 et 1985, soit antérieurement avant sa création, la question du point de départ de la prescription acquisitive relève du fond, et il convient de rappeler que l’on peut joindre à sa possession celle de son auteur.

Dès lors, la demande de le SDC de la résidence du [Adresse 1] sera déclarée recevable. 


II. Sur l’acquisition de la propriété de la bande de terrain litigieuse par usucapion 

Moyens des parties

Le SDC de la résidence du [Adresse 1] sollicite, sur le fondement des articles 712, 2258, 2261, 2272 du code civil, que :
La bande de terrain litigieuse est la propriété du SDC de la résidence du [Adresse 1] depuis sa création en 1988, ainsi que la clôture et la haie implantées la même année ;Lors de la création de la [Adresse 1], les consorts [Q] ont partagé la parcelle n°[Cadastre 2] en deux parcelles : la parcelle n°[Cadastre 3] est restée inchangée et a été cédée à la SCI DU BRUEL, alors que la parcelle n°[Cadastre 4] a fusionnée avec la parcelle AX n°[Cadastre 1] pour devenir la parcelle AX [Cadastre 5], propriété du SDC ; L’extrait cadastral du 20 février 1988 démontre la volonté d’intégrer la bande de terrain litigieuse dans le cadre de l’édification de la résidence du [Adresse 1], ce que confirme le règlement de copropriété ; Se comportant comme le véritable propriétaire de la bande de terrain litigieuse, le SDC de la résidence du [Adresse 1] a implanté une clôture et une haie la même année de création ;Cette possession est continue et non interrompue, paisible, publique et non équivoque, depuis plus de trente ans ;La lettre adressée par Madame [Q] est sans incidence puisqu’elle n’avait pas qualité pour représenter la SCI [Q] ou le syndicat des copropriétaires ;Le tribunal rejettera les demandes de travaux sollicités par la SCI DU BRUEL tendant au déplacement de déplacement des gouttières et regards ainsi que de mise en place de verres occultants, en l’absence de servitudes ;Les fenêtres et débords de toit restaient visibles lors de l’acquisition de la parcelle AX n° [Cadastre 3] et les servitudes étaient connues. 
En réponse, la SCI DU BRUEL expose, rapport d’expertise à l’appui, que le SDC DE LA [Adresse 1] a empiété sur le terrain de la SCI DU BRUEL et que cette dernière est seule propriétaire de la bande litigieuse.

Elle soutient, sur le fondement des articles 2258, 2261, 2272 alinéa 1er du code civil, et 9 du code de procédure civile, que :
le SDC de la résidence du [Adresse 1] ne rapporte pas la preuve d’une erreur cadastrale, qui en tout état de cause est contredite par le rapport d’expertise judiciaire ; En 1988, date à laquelle le demandeur se prévaut de la prescription acquisitive, seul [G] [Q] était propriétaire des parcelles AX [Cadastre 1] et AX [Cadastre 4], puisque la division des lots à l’origine de la création de la [Adresse 1] n’est intervenue que le 9 mars 1989 ;L’implantation de la haie et de la clôture, qui datent entre l’année 1979 et 1985, ne peut être attribuée au SDC de la résidence du [Adresse 1], mais à [G] [Q] qui en tant que propriétaire de l’ensemble des parcelles avait la libre disposition de ses terrains ; [G] [Q] n’a jamais entrepris de démarches pour acter du transfert de propriété de cette bande du terrain AX [Cadastre 3] au profit du terrain AX [Cadastre 5] ; Lors de la vente à la SCI DU BRUEL, Madame [P] [Q] , héritière de [G] [Q], n’a fait état d’aucune servitude et elle n’a aucunement exclu de la vente les 59 m² correspondant à la bande litigieuse.
La SCI DU BRUEL fait valoir, sur la possession, que : 
le SDC de la résidence du [Adresse 1] revendique la propriété de la bande litigieuse par prescription acquisitive depuis 1988, sans précision de date, alors que, avant le 9 mars 1989, elle n’avait pas d’existence ;Il échoue à démontrer être le possesseur de la bande litigieuse ; En novembre 2018, il s’est aperçu que le terrain qu’elle avait acquis avait été amputé d’une bande de 60 m², comme le démontrent les échanges de courriers avec la SCI [Q] ;La prescription acquisitive ne peut avoir comme point de départ qu’une date égale ou postérieure au 16 décembre 1988, et la prescription a été interrompue avant l’expiration du délai de trente ans, soit le 16 décembre 2018 ; Le règlement de copropriété n’a jamais rattaché la bande litigieuse aux parties communes du Bâtiment A, et indique que le propriétaire du lot n°1 est la SCI [Q], démontrant que le SDC ne puisse pas être considéré comme le possesseur ;Il existe une confusion entre la propriété du SDC et celle de la SCI [Q], ainsi que l’implication de Madame [Q]-[X] le démontre, associée de la SCI [Q] et membre du conseil syndical du SDC ; Les échanges entre Madame [Q]-[X] et la SCI DU BRUEL ont interrompu la prescription acquisitive, le caractère équivoque de la possession litigieuse ayant été porté à la connaissance des possesseurs en novembre 2018, soit avant l’expiration du délai de trente ans (16 décembre 2018).
Réponse du tribunal

Selon l’article 712 du code civil, la propriété s'acquiert aussi par accession ou incorporation, et par prescription.

Selon l’article 2258 du code civil, la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi.

Selon l’article 2261 du même code, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

Selon l’article 2272 alinéa 1er du même code, le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

En l’espèce, il ressort des éléments communiqués par les parties que :
Selon le modificatif du plan cadastral dressé par Monsieur [E], signé de [G] [Q], publié le 16 décembre 1988 (annexe 4 du rapport d’expertise), la parcelle AX n°[Cadastre 1] a été divisée en deux nouvelles parcelles AX n°[Cadastre 3] (parcelle vendue à la SCI DU BRUEL) et AX n°[Cadastre 4] (parcelle de la copropriété) ; Selon l’expert judiciaire, et sur la base de ce modificatif, la limite de division de la propriété correspond à la ligne brisée ABCDE, en annexe 1 (rapport p. 18)L’expert judiciaire confirme les informations du plan cadastral, au regard du relevé de la superficie numérique de la parcelle AX n°[Cadastre 3], proche de la contenance graphique issue du modification du parcellaire cadastral (rapport pp.18-19). 
Bien que le cadastre soit principalement un outil au bénéfice de l’administration fiscale, le SDC de la résidence du [Adresse 1] ne rapporte pas la preuve contraire, et échoue en particulier à démontrer, lors de sa création, de la volonté d’intégrer la bande de terrain litigieuse au sein de la parcelle AX n°[Cadastre 4] dans le cadre de l’édification de la résidence du [Adresse 1]. 

De même, le SDC de la résidence du [Adresse 1] ne rapporte pas la preuve de s’être comporté en véritable possesseur de cette bande de terrain. La circonstance que la haie de thuyas ait été plantée entre 1979 et 1985, soit par [G] [Q], ancien propriétaire des parcelles détenus aujourd’hui par le SDC de la résidence du [Adresse 1] et la SCI DU BRUEL, ne permet pas de démontrer que le SDC de la résidence du [Adresse 1] s’est comporté comme propriétaire de la bande de terrain litigieuse au moment de sa création en 1988. Enfin, le SDC de la résidence du [Adresse 1] ne rapporte aucun élément postérieur susceptible de démontrer sa volonté de se comporter en qualité de propriétaire de manière continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque. 

Dès lors, contrairement à ce que soutient le SDC de la résidence du [Adresse 1], la bande de terrain litigieuse est la propriété de la SCI DU BRUEL et il convient de l’en déclarer propriétaire. 

En conséquence, il sera ordonné le retrait de la clôture et de la haie aux frais du SDC DE LA [Adresse 1].

III. Sur l’existence de servitudes et la demande reconventionnelle tendant au déplacement des gouttières et regards et la mise en place de verres occultants sur toutes les fenêtres en vue droite

Moyen des parties

Le SDC de la résidence du [Adresse 1] soutient sur le fondement des articles 692, 693 et 694 du code civil que :
Rapport d’expertise judiciaire à l’appui, les critères constitutifs d’une servitude par destination du père de famille sont caractérisés par l’aménagement pratique des deux parcelles et la volonté de constituer une servitude ; En conséquence, les demandes de la SCI DU BRUEL tendant au déplacement des gouttières et regards, ainsi que la mise en place de verres occultants doivent être rejetées.
En réponse, la SCI DU BRUEL expose sur le fondement des articles 678, 692, 693 et 694 du code civil que :
le SDC de la résidence du [Adresse 1] a empiété sur la bande litigieuse, ce qui a empêché la SCI DU BRUEL d’avoir connaissance d’une quelconque servitude et par extension à ce que les servitudes soient apparentes, ce qui exclut la possibilité d’une servitude par destination du père de famille ;L’acte de vente du 3 septembre 2012 prévoit expressément l’absence de servitudes, contraire au maintien des servitudes par destination du père de famille ;L’ensemble des servitudes relevées au sein du rapport d’expertise à l’exception de celles au-dessus du garage, ne pourront pas être retenues comme servitudes et le SDC de la résidence du [Adresse 1] devra y remédier.
Réponse du tribunal

Selon l’article 690 du code civil, les servitudes continues et apparentes s'acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans.

Selon l’article 692 du même code, la destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes continues et apparentes.

Selon l’article 693 du même code, il n'y a destination du père de famille que lorsqu'il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude.

Selon l’article 694 du même code, si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l'un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d'exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, notamment du rapport d’expertise, qu’il existe des ouvertures avec fenêtres en façade arrière et en toiture des bâtiments A et B, un débord de toiture et des descentes de gouttières avec regard d’eau pluviale au pied (cf. notamment rapport p.19).

Or, il ressort des pièces et des conclusions des parties que :
[G] [Q] était propriétaire des deux fonds qui ont fait l’objet d’une division et cédés à la SCI DU BRUEL (aujourd’hui, la parcelle AX n°[Cadastre 3]) et au SDC de la résidence du [Adresse 1] (la parcelle AX n°[Cadastre 4], devenue AX n°[Cadastre 5] par fusion avec la parcelle AX n°[Cadastre 1]) (pièce n°11) ;[G] [Q], propriétaire de la parcelle AX n°[Cadastre 3] et des bâtiments A et B dans le cadre de la copropriété, est à l’origine des aménagements constitutifs des servitudes (fenêtre, débord de toiture et des descentes de gouttières…) ; ce qui n’est pas contesté par les parties et rappelé par l’expert judiciaire ;La division cadastrale des fonds est intervenue par acte établi le 15 décembre 1988 et publiée le 16 décembre 1988, selon le règlement de copropriété (pièces n°11 et 19) ;La copropriété de la résidence du [Adresse 1] a été créée par le règlement de copropriété avec état descriptif de division, établie par acte du 20 janvier 1989, publié le 9 mars 1989 (pièces n°11, 19 et 20) ; Les aménagements des servitudes ont ainsi été concomitants à la division des deux fonds.
La circonstance que l’acte de vente entre les consorts [Q] et la SCI DU BRUEL, dressé le 3 septembre 2012, mentionne que le vendeur déclare qu’il n’a créé ni laissé acquérir aucune servitude et qu’à sa connaissance il n’existe aucune servitude que celles notamment résultant de la situation naturelle des lieux, de la loi ou du règlement d’urbanisme est sans incidence, dans la mesure où les aménagements évoqués étaient parfaitement visibles, en particulier de la part d’un acquéreur professionnel. 

Dès lors, ainsi que l’expert judiciaire a pu le constater (cf. rapport pp.19-20), il existe des signes apparents de servitudes par destination du bon père de famille grevant la parcelle AX n°[Cadastre 3] au bénéfice de la parcelle AX n°[Cadastre 5].

Il sera donc constaté l’existence de servitudes par destination du bon père de famille grevant la parcelle AX n°[Cadastre 3] au bénéfice de la parcelle AX n°[Cadastre 5], conformément au rapport d’expertise, consistant en :

Sept servitudes de vue directe s’exerçant en façade arrière du bâtiment A de la résidence du [Adresse 1] y compris au niveau du garage de la SCI du Brunel, au travers de cinq fenêtres standards (h=1,6m x l= 1m) et de deux petites fenêtres de couloir ou pièce d’eau (h=1m x l= 0,6m) et (h=0,5m x l=0,6m au dessus du garage) ;Huit servitudes de vue directe s’exerçant par des fenêtres de toit du bâtiment A ; Une servitude directe s’exerçant au travers d’une fenêtre de toit du bâtiment B ;Une servitude de débord de toiture (corniche + gouttière pendante) des bâtiments A et B de la [Adresse 1] au droit de la parcelle AX n°[Cadastre 3] y compris au-dessus du garage de ladite parcelle ; Trois servitudes de descente de gouttière aux deux extrémités du bâtiment A et en son milieu (descente double) avec regards d’eau pluvial 30x30 au pied installés sur la parcelle AX n°[Cadastre 3] pour celle de l’extrémité sud et celles du milieu de la façade.
En conséquence, les demandes reconventionnelles de la SCI DU BRUEL tendant au déplacement des gouttières et regards et la mise en place de verres occultants sur toutes les fenêtres en vue droite seront rejetés, compte tenu de l’existence de ces servitudes.

IV. Sur les demandes de dommages-intérêts dirigée contre le SDC de la résidence du [Adresse 1] 

Moyens des parties

La SCI DU BRUEL expose, sur le fondement des articles 2 et 17 de la déclaration des droits de l’Homme et du citoyen, et des articles 544 et 1240 du code civil, que :
malgré les divers échanges et sollicitations de la SCI DU BRUEL, le SDC de la résidence du [Adresse 1] contrevient volontairement à l’exercice de son droit de propriété, ce qui est constitutif d’un préjudice de jouissance ;elle se voit imputer un impôt sur une partie du terrain empiétée par le SDC de la résidence du [Adresse 1] ; elle est en droit de solliciter la réparation de son préjudice de jouissance subi à hauteur de 30.000 euros, et de son préjudice moral à hauteur de 10.000 euros.
En réponse, le SDC de la résidence du [Adresse 1] fait valoir, sur le fondement des articles 1240 et 1353 du code civil, et de l’article 9 du code de procédure civile, que : 
le montant des préjudices réclamés par la SCI DU BRUEL est établi de façon exclusivement forfaitaire ;le montant du préjudice de jouissance est manifestement disproportionné.
Réponse du tribunal

Selon l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, malgré les courriers échangés (cf. notamment pièces de la SCI DU BRUEL n°1 et 4) la SCI DU BRUEL n’a pas pu jouir et disposer de la bande de terrain litigieuse située sur sa parcelle.

Dès lors, compte tenu de la superficie réduite de cette bande de terrain, et en l’absence de projet précis quant à la destination de ce terrain, le SDC de la résidence du [Adresse 1] sera condamné à réparer le préjudice de jouissance subi par la SCI DU BRUEL qui sera fixé à la somme de 7.000 euros. 

En l’absence de justifications, la SCI DU BRUEL sera déboutée de sa demande de condamnation du SDC de la résidence du [Adresse 1] à réparer son préjudice moral. 


V. Sur les demandes de dommages-intérêts dirigées contre la SCI DU BRUEL 

Moyen des parties

Le SDC de la résidence du [Adresse 1] expose, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, que la SCI DU BRUEL a procédé en 2019 à la destruction de la clôture et de la haie, qui étaient la propriété du SDC de la résidence du [Adresse 1], et ce de manière précipitée et sans la présence des copropriétaires, et en dehors de tout cadre légal.

La SCI DU BRUEL ne développe aucun moyen à l’appui de sa demande de rejet. 

Réponse du tribunal

Selon l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, ayant pu bénéficier de manière continue et paisible des servitudes constatées judiciairement, le SDC de la résidence du [Adresse 1] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice de jouissance, ni d’un préjudice moral.

Enfin, n’ayant aucun droit sur la bande de terrain litigieuse, la SCI DU BRUEL était en droit de procéder à la destruction de la haie et de la clôture. En conséquence, le SDC de la résidence du [Adresse 1] sera débouté de sa demande de condamnation de la SCI DU BRUEL à réparer son préjudice tenant à la destruction de la clôture et de la haie.

VI. Sur les autres demandes

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
 
Le SDC de la résidence du [Adresse 1] et la SCI DU BRUEL succombent partiellement en leurs demandes, et devront supporter par moitié les dépens de la présente procédure.
 
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
 
L’équité et la situation respective des parties commandent de rejeter les demandes formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, suivant mise à disposition de la décision par le greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité du Syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] à agir soulevée par la SCI DU BRUEL ;

En conséquence, DECLARE recevables les demandes du Syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1]; 

DECLARE la SCI DU BRUEL propriétaire de la bande de terrain située sur la parcelle AX n°[Cadastre 4], en façade arrière des bâtiments A et B de la résidence du [Adresse 1] situés sur la parcelle AX n°[Cadastre 5], représentée par le quadrilatère hachuré figurant en annexe 1 du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [C] [D], dont une copie sera annexée au présent jugement ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1], à ses frais, à procéder au retrait de la clôture et de la haie, situées sur la bande de terrain située sur la parcelle AX n°[Cadastre 4] ; 

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] à verser à la SCI DU BRUEL la somme de 7.000 euros au titre du préjudice de jouissance ; 

DEBOUTE la SCI DU BRUEL de sa demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] au titre du préjudice moral ;

CONSTATE l’existence de servitudes par destination du bon père de famille grevant la parcelle AX n°[Cadastre 3] au bénéfice de la parcelle AX n°[Cadastre 5], conformément au rapport d’expertise et plus particulièrement à l’annexe 5 dont une copie sera annexée au présent jugement, consistant en :

Sept servitudes de vue directe s’exerçant en façade arrière du bâtiment A de la résidence du [Adresse 1] y compris au niveau du garage de la SCI du Brunel, au travers de cinq fenêtres standards (h=1,6m x l= 1m) et de deux petites fenêtres de couloir ou pièce d’eau (h=1m x l= 0,6m) et (h=0,5m x l=0,6m au-dessus du garage) ;Huit servitudes de vue directe s’exerçant par des fenêtres de toit du bâtiment A ; Une servitude directe s’exerçant au travers d’une fenêtre de toit du bâtiment B ;Une servitude de débord de toiture (corniche + gouttière pendante) des bâtiments A et B de la [Adresse 1] au droit de la parcelle AX n°[Cadastre 3] y compris au-dessus du garage de ladite parcelle ; Trois servitudes de descente de gouttière aux deux extrémités du bâtiment A et en son milieu (descente double) avec regards d’eau pluvial 30x30 au pied installés sur la parcelle AX n°[Cadastre 3] pour celle de l’extrémité sud et celles du milieu de la façade.
DÉBOUTE la SCI DU BRUEL de sa demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] tendant au déplacement des gouttières et regards et la mise en place de verres occultants sur toutes les fenêtres en vue droite ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] de sa demande de condamnation de la SCI DU BRUEL au titre du préjudice de jouissance ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] de sa demande de condamnation de la SCI DU BRUEL au titre du préjudice moral ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] de sa demande de condamnation de la SCI DU BRUEL au titre de son préjudice tenant à la destruction de la clôture et de la haie ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 1] et la SCI DU BRUEL à supporter par moitié les dépens ;

DÉBOUTE l’ensemble des parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.


Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le TROIS SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT SIX et signé par Monsieur Sébastien TICHIT et Pauline REIGNIER, greffier

Le Greffier Le Président

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 678, code civil 692, code civil 2261, code civil 694, code civil 690, code civil 2272, code civil 2258, code civil 693, code civil 712). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 21 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Dijon · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 21/02176

  en commun : code civil 678, code civil 2261, code civil 690, code civil 2272, code civil 2258, code civil 712

• 27 mai 2026 · Cour d'appel de Toulouse · Autre · n° 24/00668

  en commun : code civil 692, code civil 2261, code civil 694, code civil 2258, code civil 693

• 19 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Lyon · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/04750

  en commun : code civil 692, code civil 2261, code civil 694, code civil 2272, code civil 2258

• 7 mai 2026 · Cour d'appel d'Aix-en-Provence · Autre · n° 20/04007

  en commun : code civil 692, code civil 2261, code civil 690, code civil 2272, code civil 2258

• 3 mars 2026 · Cour d'appel de Riom · Autre · n° 24/01045

  en commun : code civil 678, code civil 2261, code civil 690, code civil 2272, code civil 712

• 19 décembre 2025 · Tribunal judiciaire de Saint-Pierre de La Réunion · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/03136

  en commun : code civil 678, code civil 2261, code civil 690, code civil 2272, code civil 2258

• 28 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Nantes · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/01969

  en commun : code civil 678, code civil 2261, code civil 690, code civil 2272, code civil 2258

• 9 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Tours · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/03985

  en commun : code civil 678, code civil 2261, code civil 690, code civil 2272, code civil 2258

Mise à jour de la source le 2026-09-04T21:15:40.117Z.