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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lille, JCP, 23 juillet 2026, n° 25/10174

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 27 janvier 2020 à effet au 29 janvier 2020, la S.A VILOGIA a donné à bail à Mme [C] [J] et M. [E] [J] un logement situé [Adresse 3] [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 409,75 euros, outre une provision sur charges de 156,29 euros, pour une durée d’un mois renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 28 avril 2025, la S.A VILOGIA a fait signifier à Mme [C] [J] et M. [E] [J] un commandement d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs et de payer la somme principale de 2.769,38 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 30 juillet 2025, la S.A VILOGIA a fait assigner Mme [C] [J] et M. [E] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire el, en conséquence, dire que M. [E] [J] et Mme [C] [J] sont occupants sans droit ni titre.à défaut, prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et chargesordonner l'expulsion de M. [E] [J] et Mme [C] [J] ainsi que celle de toute personne introduite par eux dans le logement, dans le délai de deux mois du commandement d'avoir à libérer les lieux à intervenir et ce, au besoin, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,Condamner solidairement M. [E] [J] et Mme [C] [J] au paiement de la somme de 3.706,80 euros représentant les loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail.Condamner solidairement M. [E] [J] et Mme [C] [J] au paiement des loyers et charges impayés à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu'au jour du jugement,Condamner solidairement M. [E] [J] et Mme [C] [J] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux,condamner en outre solidairement M. [E] [J] et Mme [C] [J] au paiement des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient 12 fois la provision,Condamner solidairement M. [E] [J] et Mme [C] [J] au paiement de la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.ordonner l'exécution provisoire,Condamner solidairement M. [E] [J] et Mme [C] [J] aux entiers frais et dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 5 mars 2026.

L’enquête de la plateforme de prévention des expulsions a été réalisée le 6 janvier 2026. Elle indique que M. [E] [J] et Mme [C] [J] vivent dans le logement avec leurs deux enfants mineurs. Ils perçoivent mensuellement 1.215,90 euros d’allocations chômage et 151,05 de prestations familiales. Leurs charges mensuelles sont les suivantes : 

627,33 pour le loyer et les charges ; 90,00 euros pour l’électricité ; 30,00 pour le téléphone ; 20,00 euros pour l’assurance habitation400,00 euros environ de remboursement de dettes. Le montant de l’impayé de loyer s’élève à 4.821,00 euros à la date du 6 janvier 2026. Cet impayé a été causé en raison d’une baisse des ressources. 
Ils proposent de rembourser la dette comme suit : « M. est en recherche active de travail et se propose de faire des remboursements spontanés dès que possible. »

A cette audience, la S.A VILOGIA comparaît représentée par M. [T] [A], régulièrement muni d'un pouvoir.

La S.A VILOGIA s’en rapporte aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative, arrêtée au 5 mars 2026 à la somme de 4.516,08 euros. 


La S.A VILOGIA ne s'oppose pas à la demande de délais de paiement.

Seul M. [E] [J] comparaît en personne. Il ne conteste pas le montant de la dette. Il souhaite rester dans le logement et sollicite pour cela le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100,00 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il précise percevoir l’ARE depuis le mois d’août. Il paie le loyer et 100,00 euros supplémentaires depuis trois mois. 

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026, prorogée au 23 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail :

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :
La S.A VILOGIA justifie avoir saisi la CAF le 2 mai 2025, soit plus de deux mois avant l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 

Par ailleurs, la S.A VILOGIA justifie avoir notifié au préfet du Nord le 31 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la date de l'audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. 

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3ème n°24-70.002 du 13 juin 2024).

Le bail conclu le 27 janvier 2020 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges effective dans un délai de deux mois après un commandement de payer resté sans effet. 

Le bail, d’une durée d’un mois, a été renouvelé pour la dernière fois le 27 avril 2025, soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, en toutes ses dispositions, y compris la clause résolutoire initiale. 

D’ailleurs, un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Mme [C] [J] et M. [E] [J] le 28 avril 2025, pour la somme en principal de 2.769,38 euros. 

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun paiement de Mme [C] [J] et M. [E] [J] n'étant intervenu dans ledit délai. 

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 30 juin 2025.

Sur le décompte des sommes dues et les demandes en paiement au titre de l’arriéré locatif : 

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus. 

Par ailleurs, aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas. Néanmoins, par application de l’article 220 du code civil, chacun des époux à pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l'entretien du ménage ou l'éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l'un oblige l'autre solidairement.

En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l'espèce réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, de la résiliation à la libération des lieux. 

En l’occurrence, le décompte produit par la S.A VILOGIA fait ressortir une dette d’un montant de 4.849,86 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 28 février 2026, échéance du mois de février 2026 comprise. 

Les dispositions applicables au supplément de loyer de solidarité sont contenues aux articles L441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation et imposent au bailleur d’adresser aux locataires une mise en demeure de justifier de leur avis d’imposition, ce qui suppose une lettre recommandée avec accusé de réception ou tout autre moyen démontrant la réception d’un courrier. En l’absence de preuve du respect de cette procédure, il convient encore de déduire de cette somme les sommes prélevées au titre des suppléments de loyer de solidarité et des frais de dossiers afférents, soit 198,86 euros.

Il convient encore de déduire du montant de la dette les divers frais inclus dans le décompte mais compris dans les dépens de l’instance :
le 30 juin 2026 au titre de « Frais CDT », à hauteur de 149,85 euros ; le 31 octobre 2025 au titre de « L.R. Préfet », à hauteur de 72,22 euros ; le 31 octobre 2025 au titre de « [Adresse 4] », à hauteur de 111,71 euros. 
Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 4.317,22 euros.

Mme [C] [J] et M. [E] [J] n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il est expressément prévu au contrat de location la solidarité entre les co-locataires. Dès lors, les débiteurs seront condamnés solidairement. 

Il convient par conséquent de condamner solidairement Mme [C] [J] et M. [E] [J] à payer à la S.A VILOGIA la somme de 4.317,22 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 28 février 2026 dernière échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement. 

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours : 
« V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
(…)
VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Mme [C] [J] et M. [E] [J] proposent de verser la somme de 100,00 euros par mois en remboursement de la dette locative. 

La S.A VILOGIA donne son accord à l'octroi de délais de paiement.

Au vu du montant de la dette locative, de la situation du locataire, de la reprise des paiements et de la proposition de règlement formulée à l'audience, des délais de paiement leur seront accordés.

Compte tenu de l'accord des parties, Mme [C] [J] et M. [E] [J] seront autorisés à s'acquitter de leur dette en 36 mensualités de 100,00 euros par mois et une dernière portant solde de la dette, en plus du loyer et des charges courants, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l'égard de Mme [C] [J] et M. [E] [J] pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance du loyer courant ou des mensualités supplémentaires dans les délais, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et la S.A VILOGIA pourra faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants dans les conditions fixées au présent dispositif. Mme [C] [J] et M. [E] [J] seront alors tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant majoré de la provision sur charges, tel qu’il aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à son départ définitif des lieux. 

Sur les demandes accessoires :

Mme [C] [J] et M. [E] [J], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’équité commande de rejeter la demande d’indemnité présentée par la S.A VILOGIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la S.A VILOGIA recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 janvier 2020 entre la S.A VILOGIA et Mme [C] [J] et M. [E] [J] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 4] sont réunies à la date du 30 juin 2025 ;

CONDAMNE solidairement Mme [C] [J] et M. [E] [J] à payer à la S.A VILOGIA la somme de 4.317,22 euros, créance arrêtée au 28 février 2026, terme de février 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ; 

AUTORISE Mme [C] [J] et M. [E] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 100,00 euros chacune, outre une dernière mensualité égale au solde de la dette ;

DIT que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;


SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

MAIS à défaut du paiement de la mensualité à son échéance ou d'un terme de loyer et de charges en cours et après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours :

dit que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;dit que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;dit qu'à défaut pour Mme [C] [J] et M. [E] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux, situés [Adresse 5] à [Localité 4] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A VILOGIA puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;condamne solidairement en tant que de besoin Mme [C] [J] et M. [E] [J] à payer à la S.A VILOGIA à compter du 1er mars 2026 jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l'indemnité mensuelle d'occupation égale à la provision ;rappelle que le sort des meubles laissés dans les lieux sera réglé par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d'exécution, en ce qu’elles énoncent « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;rappelle que Mme [C] [J] et M. [E] [J] pourront saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L'EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES
[Adresse 6]
[Adresse 7]
[Adresse 8]
[Adresse 9]
[Localité 5] ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

DIT n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE in solidum Mme [C] [J] et M. [E] [J] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe, le 23 juillet 2026.


LE CADRE GREFFIER LE JUGE

Dispositif

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE


A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ; 

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; 

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; 

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 1]
[Localité 2]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 25/10174 - N° Portalis DBZS-W-B7J-Z546

N° de Minute : 

JUGEMENT 

DU : 23 Juillet 2026





S.A. VILOGIA


C/

[C] [J]
[E] [J]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 23 Juillet 2026






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par M. [T] [A], muni d'un mandat écrit 

ET :


DÉFENDEUR(S)

Mme [C] [J], demeurant [Adresse 2]

M. [E] [J], demeurant [Adresse 2]

comparants en personne 




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 Mars 2026 

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 23 Juillet 2026, date indiquée à l'issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier



















EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 27 janvier 2020 à effet au 29 janvier 2020, la S.A VILOGIA a donné à bail à Mme [C] [J] et M. [E] [J] un logement situé [Adresse 3] [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 409,75 euros, outre une provision sur charges de 156,29 euros, pour une durée d’un mois renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 28 avril 2025, la S.A VILOGIA a fait signifier à Mme [C] [J] et M. [E] [J] un commandement d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs et de payer la somme principale de 2.769,38 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 30 juillet 2025, la S.A VILOGIA a fait assigner Mme [C] [J] et M. [E] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire el, en conséquence, dire que M. [E] [J] et Mme [C] [J] sont occupants sans droit ni titre.à défaut, prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et chargesordonner l'expulsion de M. [E] [J] et Mme [C] [J] ainsi que celle de toute personne introduite par eux dans le logement, dans le délai de deux mois du commandement d'avoir à libérer les lieux à intervenir et ce, au besoin, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,Condamner solidairement M. [E] [J] et Mme [C] [J] au paiement de la somme de 3.706,80 euros représentant les loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail.Condamner solidairement M. [E] [J] et Mme [C] [J] au paiement des loyers et charges impayés à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu'au jour du jugement,Condamner solidairement M. [E] [J] et Mme [C] [J] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux,condamner en outre solidairement M. [E] [J] et Mme [C] [J] au paiement des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient 12 fois la provision,Condamner solidairement M. [E] [J] et Mme [C] [J] au paiement de la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.ordonner l'exécution provisoire,Condamner solidairement M. [E] [J] et Mme [C] [J] aux entiers frais et dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 5 mars 2026.

L’enquête de la plateforme de prévention des expulsions a été réalisée le 6 janvier 2026. Elle indique que M. [E] [J] et Mme [C] [J] vivent dans le logement avec leurs deux enfants mineurs. Ils perçoivent mensuellement 1.215,90 euros d’allocations chômage et 151,05 de prestations familiales. Leurs charges mensuelles sont les suivantes : 

627,33 pour le loyer et les charges ; 90,00 euros pour l’électricité ; 30,00 pour le téléphone ; 20,00 euros pour l’assurance habitation400,00 euros environ de remboursement de dettes. Le montant de l’impayé de loyer s’élève à 4.821,00 euros à la date du 6 janvier 2026. Cet impayé a été causé en raison d’une baisse des ressources. 
Ils proposent de rembourser la dette comme suit : « M. est en recherche active de travail et se propose de faire des remboursements spontanés dès que possible. »

A cette audience, la S.A VILOGIA comparaît représentée par M. [T] [A], régulièrement muni d'un pouvoir.

La S.A VILOGIA s’en rapporte aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative, arrêtée au 5 mars 2026 à la somme de 4.516,08 euros. 


La S.A VILOGIA ne s'oppose pas à la demande de délais de paiement.

Seul M. [E] [J] comparaît en personne. Il ne conteste pas le montant de la dette. Il souhaite rester dans le logement et sollicite pour cela le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100,00 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il précise percevoir l’ARE depuis le mois d’août. Il paie le loyer et 100,00 euros supplémentaires depuis trois mois. 

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026, prorogée au 23 juillet 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail :

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :
La S.A VILOGIA justifie avoir saisi la CAF le 2 mai 2025, soit plus de deux mois avant l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 

Par ailleurs, la S.A VILOGIA justifie avoir notifié au préfet du Nord le 31 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la date de l'audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. 

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3ème n°24-70.002 du 13 juin 2024).

Le bail conclu le 27 janvier 2020 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges effective dans un délai de deux mois après un commandement de payer resté sans effet. 

Le bail, d’une durée d’un mois, a été renouvelé pour la dernière fois le 27 avril 2025, soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, en toutes ses dispositions, y compris la clause résolutoire initiale. 

D’ailleurs, un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Mme [C] [J] et M. [E] [J] le 28 avril 2025, pour la somme en principal de 2.769,38 euros. 

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun paiement de Mme [C] [J] et M. [E] [J] n'étant intervenu dans ledit délai. 

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 30 juin 2025.

Sur le décompte des sommes dues et les demandes en paiement au titre de l’arriéré locatif : 

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus. 

Par ailleurs, aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas. Néanmoins, par application de l’article 220 du code civil, chacun des époux à pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l'entretien du ménage ou l'éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l'un oblige l'autre solidairement.

En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l'espèce réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, de la résiliation à la libération des lieux. 

En l’occurrence, le décompte produit par la S.A VILOGIA fait ressortir une dette d’un montant de 4.849,86 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 28 février 2026, échéance du mois de février 2026 comprise. 

Les dispositions applicables au supplément de loyer de solidarité sont contenues aux articles L441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation et imposent au bailleur d’adresser aux locataires une mise en demeure de justifier de leur avis d’imposition, ce qui suppose une lettre recommandée avec accusé de réception ou tout autre moyen démontrant la réception d’un courrier. En l’absence de preuve du respect de cette procédure, il convient encore de déduire de cette somme les sommes prélevées au titre des suppléments de loyer de solidarité et des frais de dossiers afférents, soit 198,86 euros.

Il convient encore de déduire du montant de la dette les divers frais inclus dans le décompte mais compris dans les dépens de l’instance :
le 30 juin 2026 au titre de « Frais CDT », à hauteur de 149,85 euros ; le 31 octobre 2025 au titre de « L.R. Préfet », à hauteur de 72,22 euros ; le 31 octobre 2025 au titre de « [Adresse 4] », à hauteur de 111,71 euros. 
Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 4.317,22 euros.

Mme [C] [J] et M. [E] [J] n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il est expressément prévu au contrat de location la solidarité entre les co-locataires. Dès lors, les débiteurs seront condamnés solidairement. 

Il convient par conséquent de condamner solidairement Mme [C] [J] et M. [E] [J] à payer à la S.A VILOGIA la somme de 4.317,22 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 28 février 2026 dernière échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement. 

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours : 
« V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
(…)
VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Mme [C] [J] et M. [E] [J] proposent de verser la somme de 100,00 euros par mois en remboursement de la dette locative. 

La S.A VILOGIA donne son accord à l'octroi de délais de paiement.

Au vu du montant de la dette locative, de la situation du locataire, de la reprise des paiements et de la proposition de règlement formulée à l'audience, des délais de paiement leur seront accordés.

Compte tenu de l'accord des parties, Mme [C] [J] et M. [E] [J] seront autorisés à s'acquitter de leur dette en 36 mensualités de 100,00 euros par mois et une dernière portant solde de la dette, en plus du loyer et des charges courants, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l'égard de Mme [C] [J] et M. [E] [J] pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance du loyer courant ou des mensualités supplémentaires dans les délais, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et la S.A VILOGIA pourra faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants dans les conditions fixées au présent dispositif. Mme [C] [J] et M. [E] [J] seront alors tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant majoré de la provision sur charges, tel qu’il aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à son départ définitif des lieux. 

Sur les demandes accessoires :

Mme [C] [J] et M. [E] [J], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’équité commande de rejeter la demande d’indemnité présentée par la S.A VILOGIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la S.A VILOGIA recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 janvier 2020 entre la S.A VILOGIA et Mme [C] [J] et M. [E] [J] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 4] sont réunies à la date du 30 juin 2025 ;

CONDAMNE solidairement Mme [C] [J] et M. [E] [J] à payer à la S.A VILOGIA la somme de 4.317,22 euros, créance arrêtée au 28 février 2026, terme de février 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ; 

AUTORISE Mme [C] [J] et M. [E] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 100,00 euros chacune, outre une dernière mensualité égale au solde de la dette ;

DIT que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;


SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

MAIS à défaut du paiement de la mensualité à son échéance ou d'un terme de loyer et de charges en cours et après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours :

dit que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;dit que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;dit qu'à défaut pour Mme [C] [J] et M. [E] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux, situés [Adresse 5] à [Localité 4] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A VILOGIA puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;condamne solidairement en tant que de besoin Mme [C] [J] et M. [E] [J] à payer à la S.A VILOGIA à compter du 1er mars 2026 jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l'indemnité mensuelle d'occupation égale à la provision ;rappelle que le sort des meubles laissés dans les lieux sera réglé par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d'exécution, en ce qu’elles énoncent « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;rappelle que Mme [C] [J] et M. [E] [J] pourront saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L'EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES
[Adresse 6]
[Adresse 7]
[Adresse 8]
[Adresse 9]
[Localité 5] ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

DIT n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE in solidum Mme [C] [J] et M. [E] [J] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe, le 23 juillet 2026.


LE CADRE GREFFIER LE JUGE





EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE


A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ; 

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; 

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; 

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1310, code civil 220, code de la construction et de l'habitation L441-3). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-09-07T18:11:42.976Z.