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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lisieux, MEE Civil Contentieux, 7 septembre 2026, n° 25/00196

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsContrats divers
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Exposé du litige

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique passé devant Maître [Y], notaire à [Localité 1], le 24 février 2023, la société civile immobilière Lou Peire a consenti à la société Jungle Invest une promesse unilatérale de vente sur un local à usage artisanal situé à [Localité 2] (27) au prix de 260 000 euros. 

La promesse unilatérale de vente contenait une condition suspensive d’octroi de prêt et était consentie jusqu’au 30 janvier 2024. 

La vente n’ayant pas été régularisée, la société Lou Peire a mis en demeure la société Jungle Invest de lui verser l’indemnité d’immobilisation prévue à l’acte par courrier recommandé avec accusé de réception du 25 juillet 2024. 

Par courrier du 4 septembre 2024, la société Jungle Invest s’est opposée au versement de cette indemnité. 

Par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2025, la société civile immobilière Lou Peire a fait assigner la société par actions simplifiée unipersonnelle Jungle Invest devant le Tribunal judiciaire de Lisieux. 

La clôture de la procédure est intervenue le 10 juin 2026. 

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 26 juin 2026 et mise en délibéré au 7 septembre 2026. 


EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 décembre 2025, la société Lou Peire sollicite du tribunal, au visa de l’article 1304-3 du code civil, de : 
- recevoir la sci Lou Peire en son action et l’en déclarer bien fondée, 
- condamner la société Jungle Invest à payer à la sci Lou Peire la somme de 26 000 euros outre intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2024, au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue à l'acte, 
- débouter la société Jungle Invest de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- condamner la société Jungle Invest à payer à la sci Lou Peire la somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 
- condamner la société Jungle Invest aux entiers dépens, 
- dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir. 

Au soutien de ses prétentions, la société Lou Peire fait valoir que la société Jungle Invest n’a pas levé l’option dans les conditions prévues, que la promesse est caduque et qu’elle n’a pas justifié des demandes de prêt prévues au titre de la condition suspensive. Ayant empêché la réalisation de la condition suspensive, celle-ci doit être considérée comme réalisée et l’indemnité d’immobilisation due. Elle ajoute que la société Jungle Invest ne démontre pas avoir effectué une demande de prêt aux caractéristiques fixées à la promesse unilatérale de vente et dans le délai imparti. 

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 novembre 2025, la société Jungle Invest sollicite du tribunal, au visa de l’article 1304-3 du code civil, de : 
- débouter la sci Lou Peire de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- condamner la sci Lou Peire à verser à la société Jungle Invest la somme de 3 000 euros au titre
de l'article 700 du code civil,
- condamner la sci Lou Peire aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société Jungle Invest fait valoir qu’elle a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques prévues à la promesse unilatérale de vente mais qui lui a été refusé. Elle indique donc que la condition suspensive n’étant pas réalisée, la promesse est caduque et l’indemnité d’immobilisation n’est pas due. Elle affirme que c’est à la société Lou Peire de démontrer qu’elle a volontairement empêché l’accomplissement de la condition suspensive, ce qu’elle ne fait pas. Elle ajoute que le défaut de notification au notaire des démarches effectuées n’a aucune incidence sur l’accomplissement de la condition suspensive. Elle soutient que ce défaut de notification vaut au contraire non-réalisation de la condition suspensive et donc absence de versement d’une quelconque indemnité.

Motifs

MOTIVATION

Sur le paiement de l’indemnité d’immobilisation :

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L'article suivant dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.
Selon l'article 1304 du code civil, l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain.
La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple.
Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l'anéantissement de l'obligation.
Selon l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.
L’article 1304-6 du même code dispose que l'obligation devient pure et simple à compter de l'accomplissement de la condition suspensive.
Toutefois, les parties peuvent prévoir que l'accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l'obligation, n'en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l'administration et a droit aux fruits jusqu'à l'accomplissement de la condition.
En cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé.

En l'espèce, la promesse unilatérale de vente signée le 24 février 2023 comporte en page 14 un paragraphe intitulé Conditions Suspensives. À ce titre, il est stipulé que le bénéficiaire doit obtenir « une ou plusieurs offres de prêt répondant aux caractéristiques suivantes : 
Etablissement(s) financier(s) sollicité(s) : tout établissement bancaire 
Montant du prêt : 240.000,00 € 
Taux d'intérêt maximum : 4,00 % hors assurances 
Durée maximale du prêt : 15 ans 
Le bénéficiaire s'oblige à déposer ses demandes de prêt d'ici le 14 juillet 2023, et à en justifier aussitôt au notaire désigné pour la rédaction de l'acte en lui en adressant le double. 
Par suite, la présente convention est soumise à la condition suspensive d'obtention de ces prêts d'ici le 15 septembre 2023 et selon les modalités ci-après définies, faute de quoi la condition suspensive sera considérée comme non réalisée. 
Le ou les prêts seront considérés comme obtenus par la réception par le bénéficiaire des offres de prêts répondant aux conditions ci-dessus, et l'agrément par l'assureur du ou des emprunteurs aux contrats obligatoires d'assurances collectives liées à ces prêts. 
Il s'oblige également à notifier audit notaire, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou remise contre récépissé, au plus tard le 30 septembre 2023, les offres à lui faites ou le refus opposé aux demandes de prêt. Passé ce délai sans que le notaire ait reçu cette notification, la condition suspensive sera réputée non réalisée à l'égard du promettant et celui-ci délié de tout engagement, si bon lui semble. 
Chacune des parties reprendra alors sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part ni d'autre 
et toute somme versée par le bénéficiaire lui sera immédiatement restituée sans qu'il puisse prétendre à des intérêts. » 

Les parties reconnaissent que l’option n’a pas été levée par la société Jungle Invest, bénéficiaire de la promesse de vente. 

En revanche, elles s’opposent quant à la question de savoir si la condition suspensive d’octroi du prêt a été réalisée ou non. 





Selon la société Lou Peire, cette condition est réputée accomplie puisque la société Jungle Invest en a empêché l’accomplissement tandis que cette dernière considère que le prêt lui ayant été refusé, la condition ne s’est pas réalisée. 

Il appartient à la société Jungle Invest de démontrer qu’elle a accompli les démarches aux fins de réalisation de la condition suspensive et si tel est le cas, c’est à la société Lou Peire de démontrer que la société Jungle Invest a empêché l’accomplissement de la condition. 

La société Jungle Invest produit un courrier daté du 6 août 2024 de la banque Cic Nord Ouest ayant pour objet le refus de crédit immobilier. Selon ce courrier, la société Jungle Invest a sollicité le 14 mars 2023 l’obtention d’un crédit immobilier de 240 000 euros sur une durée de 180 mois destiné à financer l’acquisition d’un bien situé à [Localité 2]. La banque indique ne pas avoir donné suite à cette demande. 

Aucune autre pièce n’est produite relative à la demande de prêt immobilier. 

Ainsi, faute pour la société Jungle Invest de produire la demande de prêt, le tribunal n’est pas en mesure de vérifier que la demande effectuée le 14 mars 2023 est conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse de vente. En effet, le taux sollicité n’est pas précisé sur le courrier de refus de la banque. 

Ainsi, à défaut d’avoir effectué les diligences requises, la société Jungle Invest a empêché l’accomplissement de la condition suspensive, et ce peu importe les raisons alléguées par la banque pour refuser son concours bancaire. 

En application de l’article 1304-3 du code civil, la condition est donc réputée réalisée. 

Par conséquent, en application du paragraphe Indemnité d’immobilisation figurant en page 16 aux termes duquel « si toutes les conditions suspensives ci-dessus stipulées se réalisent, mais que le bénéficiaire ne lève pas l'option en respectant les modalités de validité et de délais ci-après stipulées, celui-ci sera tenu de verser au promettant à l'expiration de la promesse de vente, la somme de vingt-six mille euros, à titre d'indemnité d'immobilisation », la société Jungle Invest est condamnée à payer à la société Lou Peire la somme de 26 000 euros, avec intérêt au taux légal à compter du 25 juillet 2024, date de la mise en demeure. 

Sur les frais de procédure :

La société Jungle Invest, succombant, sera condamnée aux dépens. 

L’équité commande de la condamner à payer à la société Lou Peire la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La demande de la société Jungle Invest sur ce fondement sera rejetée. 

Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu d’y déroger.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, 




CONDAMNE la société par actions simplifiée unipersonnelle Jungle Invest à payer à la société civile immobilière Lou Peire la somme de 26 000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation, avec intérêt au taux légal à compter du 25 juillet 2024 ; 

CONDAMNE la société par actions simplifiée unipersonnelle Jungle Invest aux dépens ; 

CONDAMNE la société par actions simplifiée unipersonnelle Jungle Invest à payer à la société civile immobilière Lou Peire la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ; 

DÉBOUTE la société par actions simplifiée unipersonnelle Jungle Invest de sa demande au titre des frais irrépétibles ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit. 

Ainsi rendu pour mise à disposition au greffe à la date du délibéré ;


Le Greffier, Le Président,
Texte intégral
CCC + CE adressées le / /26 à :
Me Amélie POISSON + Me Vanessa LEMARECHAL 
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE LISIEUX


DU : 07 Septembre 2026
N°RG : N° RG 25/00196 - N° Portalis DBW6-W-B7J-DNDP
Nature Affaire : Demande en paiement relative à un autre contrat
Minute : 2026/

JUGEMENT
Rendu le 07 Septembre 2026
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ENTRE :

S.C.I. LOU PEIRE
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social
sis [Adresse 1]
représentée par Me Amélie POISSON, avocat au barreau de LISIEUX, Me Jérôme DEREUX, avocat au barreau de ROUEN


ET :

S.A.S.U. JUNGLE INVEST 
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social
sis [Adresse 2]
représentée par Me Vanessa LEMARECHAL, avocat au barreau de LISIEUX, Me Widad CHATRAOUI, avocat au barreau du HAVRE



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT D’AUDIENCE : Madame Aurélie LARTIGAU, Vice-présidente ;

GREFFIER 
LORS DES DEBATS : Monsieur John TANI, Greffier ;

GREFFIER LORS
DE LA MISE A DISPOSITION : Monsieur John TANI, Greffier ;



DÉBATS : À l’audience publique du 26 Juin 2026, le Juge Unique, conformément aux articles 801 du code de procédure civile, en l’absence d’opposition des avocats dûment avisés et après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, a mis l’affaire en délibéré pour rendre le jugement ce jour : 07 Septembre 2026.




EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique passé devant Maître [Y], notaire à [Localité 1], le 24 février 2023, la société civile immobilière Lou Peire a consenti à la société Jungle Invest une promesse unilatérale de vente sur un local à usage artisanal situé à [Localité 2] (27) au prix de 260 000 euros. 

La promesse unilatérale de vente contenait une condition suspensive d’octroi de prêt et était consentie jusqu’au 30 janvier 2024. 

La vente n’ayant pas été régularisée, la société Lou Peire a mis en demeure la société Jungle Invest de lui verser l’indemnité d’immobilisation prévue à l’acte par courrier recommandé avec accusé de réception du 25 juillet 2024. 

Par courrier du 4 septembre 2024, la société Jungle Invest s’est opposée au versement de cette indemnité. 

Par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2025, la société civile immobilière Lou Peire a fait assigner la société par actions simplifiée unipersonnelle Jungle Invest devant le Tribunal judiciaire de Lisieux. 

La clôture de la procédure est intervenue le 10 juin 2026. 

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 26 juin 2026 et mise en délibéré au 7 septembre 2026. 


EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 décembre 2025, la société Lou Peire sollicite du tribunal, au visa de l’article 1304-3 du code civil, de : 
- recevoir la sci Lou Peire en son action et l’en déclarer bien fondée, 
- condamner la société Jungle Invest à payer à la sci Lou Peire la somme de 26 000 euros outre intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2024, au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue à l'acte, 
- débouter la société Jungle Invest de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- condamner la société Jungle Invest à payer à la sci Lou Peire la somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 
- condamner la société Jungle Invest aux entiers dépens, 
- dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir. 

Au soutien de ses prétentions, la société Lou Peire fait valoir que la société Jungle Invest n’a pas levé l’option dans les conditions prévues, que la promesse est caduque et qu’elle n’a pas justifié des demandes de prêt prévues au titre de la condition suspensive. Ayant empêché la réalisation de la condition suspensive, celle-ci doit être considérée comme réalisée et l’indemnité d’immobilisation due. Elle ajoute que la société Jungle Invest ne démontre pas avoir effectué une demande de prêt aux caractéristiques fixées à la promesse unilatérale de vente et dans le délai imparti. 

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 novembre 2025, la société Jungle Invest sollicite du tribunal, au visa de l’article 1304-3 du code civil, de : 
- débouter la sci Lou Peire de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- condamner la sci Lou Peire à verser à la société Jungle Invest la somme de 3 000 euros au titre
de l'article 700 du code civil,
- condamner la sci Lou Peire aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société Jungle Invest fait valoir qu’elle a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques prévues à la promesse unilatérale de vente mais qui lui a été refusé. Elle indique donc que la condition suspensive n’étant pas réalisée, la promesse est caduque et l’indemnité d’immobilisation n’est pas due. Elle affirme que c’est à la société Lou Peire de démontrer qu’elle a volontairement empêché l’accomplissement de la condition suspensive, ce qu’elle ne fait pas. Elle ajoute que le défaut de notification au notaire des démarches effectuées n’a aucune incidence sur l’accomplissement de la condition suspensive. Elle soutient que ce défaut de notification vaut au contraire non-réalisation de la condition suspensive et donc absence de versement d’une quelconque indemnité. 


MOTIVATION

Sur le paiement de l’indemnité d’immobilisation :

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L'article suivant dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.
Selon l'article 1304 du code civil, l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain.
La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple.
Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l'anéantissement de l'obligation.
Selon l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.
L’article 1304-6 du même code dispose que l'obligation devient pure et simple à compter de l'accomplissement de la condition suspensive.
Toutefois, les parties peuvent prévoir que l'accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l'obligation, n'en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l'administration et a droit aux fruits jusqu'à l'accomplissement de la condition.
En cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé.

En l'espèce, la promesse unilatérale de vente signée le 24 février 2023 comporte en page 14 un paragraphe intitulé Conditions Suspensives. À ce titre, il est stipulé que le bénéficiaire doit obtenir « une ou plusieurs offres de prêt répondant aux caractéristiques suivantes : 
Etablissement(s) financier(s) sollicité(s) : tout établissement bancaire 
Montant du prêt : 240.000,00 € 
Taux d'intérêt maximum : 4,00 % hors assurances 
Durée maximale du prêt : 15 ans 
Le bénéficiaire s'oblige à déposer ses demandes de prêt d'ici le 14 juillet 2023, et à en justifier aussitôt au notaire désigné pour la rédaction de l'acte en lui en adressant le double. 
Par suite, la présente convention est soumise à la condition suspensive d'obtention de ces prêts d'ici le 15 septembre 2023 et selon les modalités ci-après définies, faute de quoi la condition suspensive sera considérée comme non réalisée. 
Le ou les prêts seront considérés comme obtenus par la réception par le bénéficiaire des offres de prêts répondant aux conditions ci-dessus, et l'agrément par l'assureur du ou des emprunteurs aux contrats obligatoires d'assurances collectives liées à ces prêts. 
Il s'oblige également à notifier audit notaire, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou remise contre récépissé, au plus tard le 30 septembre 2023, les offres à lui faites ou le refus opposé aux demandes de prêt. Passé ce délai sans que le notaire ait reçu cette notification, la condition suspensive sera réputée non réalisée à l'égard du promettant et celui-ci délié de tout engagement, si bon lui semble. 
Chacune des parties reprendra alors sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part ni d'autre 
et toute somme versée par le bénéficiaire lui sera immédiatement restituée sans qu'il puisse prétendre à des intérêts. » 

Les parties reconnaissent que l’option n’a pas été levée par la société Jungle Invest, bénéficiaire de la promesse de vente. 

En revanche, elles s’opposent quant à la question de savoir si la condition suspensive d’octroi du prêt a été réalisée ou non. 





Selon la société Lou Peire, cette condition est réputée accomplie puisque la société Jungle Invest en a empêché l’accomplissement tandis que cette dernière considère que le prêt lui ayant été refusé, la condition ne s’est pas réalisée. 

Il appartient à la société Jungle Invest de démontrer qu’elle a accompli les démarches aux fins de réalisation de la condition suspensive et si tel est le cas, c’est à la société Lou Peire de démontrer que la société Jungle Invest a empêché l’accomplissement de la condition. 

La société Jungle Invest produit un courrier daté du 6 août 2024 de la banque Cic Nord Ouest ayant pour objet le refus de crédit immobilier. Selon ce courrier, la société Jungle Invest a sollicité le 14 mars 2023 l’obtention d’un crédit immobilier de 240 000 euros sur une durée de 180 mois destiné à financer l’acquisition d’un bien situé à [Localité 2]. La banque indique ne pas avoir donné suite à cette demande. 

Aucune autre pièce n’est produite relative à la demande de prêt immobilier. 

Ainsi, faute pour la société Jungle Invest de produire la demande de prêt, le tribunal n’est pas en mesure de vérifier que la demande effectuée le 14 mars 2023 est conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse de vente. En effet, le taux sollicité n’est pas précisé sur le courrier de refus de la banque. 

Ainsi, à défaut d’avoir effectué les diligences requises, la société Jungle Invest a empêché l’accomplissement de la condition suspensive, et ce peu importe les raisons alléguées par la banque pour refuser son concours bancaire. 

En application de l’article 1304-3 du code civil, la condition est donc réputée réalisée. 

Par conséquent, en application du paragraphe Indemnité d’immobilisation figurant en page 16 aux termes duquel « si toutes les conditions suspensives ci-dessus stipulées se réalisent, mais que le bénéficiaire ne lève pas l'option en respectant les modalités de validité et de délais ci-après stipulées, celui-ci sera tenu de verser au promettant à l'expiration de la promesse de vente, la somme de vingt-six mille euros, à titre d'indemnité d'immobilisation », la société Jungle Invest est condamnée à payer à la société Lou Peire la somme de 26 000 euros, avec intérêt au taux légal à compter du 25 juillet 2024, date de la mise en demeure. 

Sur les frais de procédure :

La société Jungle Invest, succombant, sera condamnée aux dépens. 

L’équité commande de la condamner à payer à la société Lou Peire la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La demande de la société Jungle Invest sur ce fondement sera rejetée. 

Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu d’y déroger. 


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, 




CONDAMNE la société par actions simplifiée unipersonnelle Jungle Invest à payer à la société civile immobilière Lou Peire la somme de 26 000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation, avec intérêt au taux légal à compter du 25 juillet 2024 ; 

CONDAMNE la société par actions simplifiée unipersonnelle Jungle Invest aux dépens ; 

CONDAMNE la société par actions simplifiée unipersonnelle Jungle Invest à payer à la société civile immobilière Lou Peire la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ; 

DÉBOUTE la société par actions simplifiée unipersonnelle Jungle Invest de sa demande au titre des frais irrépétibles ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit. 

Ainsi rendu pour mise à disposition au greffe à la date du délibéré ;


Le Greffier, Le Président,

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Mise à jour de la source le 2026-09-07T21:54:14.217Z.