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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lille, JCP, 31 août 2026, n° 26/05611

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé signé en date du 29 décembre 2024, à effet le jour même, la société civile immobilière (SCI) Adolia a donné à bail à M. [K] [A] [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], à Lille (59800) moyennant le paiement mensuel d’un loyer révisable de 450 euros, outre 50 euros de charges récupérables pour une durée d’un an.
La société par actions simplifiée (SAS) Action Logement Services s’est portée caution de M. [K] [A] [Z] pour le paiement des loyers et charges au titre du dispositif VISALE.
À la suite d’incidents de paiement, la SCI Adolia a saisi la SAS Action Logement Services afin d’obtenir le règlement des loyers impayés à compter du mois de janvier 2025.
La SAS Action logement Services a fait délivrer à M. [K] [A] [Z], par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2025, un commandement de lui payer la somme principale de 1 040,67 euros au titre des loyers et charges impayés.
La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d'impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 24 septembre 2025.
Par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2026, la SAS Action Logement Services a fait assigner M. [K] [A] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Lille aux fins de voir :
-          Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,
-          A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,
-          Ordonner l’expulsion de M. [K] [A] [Z] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,
-          Condamner M. [K] [A] [Z] à lui payer la somme de 2 035,67 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 septembre 2025, sur la somme de 1 040,67 et pour le surplus à compter de l’assignation,
-          Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,
-          Condamner M. [K] [A] [Z] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,
-          Condamner M. [K] [A] [Z] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, que certaines de ces sommes ont été payées par la caution, que, se subrogeant dans les droits du bailleurs, la caution a mis le locataire en demeure de régulariser la situation par commandement de payer, qu'il n'a pas payé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.
Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception le 3 mars 2026.
L'enquête de la plateforme de prévention des expulsions n’a pas été reçue au tribunal avant l’audience.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 15 juin 2026.
À cette audience, la SAS Action Logement Services, représentée par son avocat, s’en rapporte à son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande en paiement à la somme de 4 476,67 euros arrêtée au 4 juin 2026.
Assigné suivant procès-verbal de recherches infructueuses du commissaire de justice en application de l’article 659 du code de procédure civile, M. [K] [A] [Z] n’a pas comparu à l’audience.
A l’issue de l’audience, il est indiqué que le jugement sera rendu le 31 août 2026.

Motifs

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En l'espèce, M. [K] [A] [Z], assigné par procès-verbal de recherches infructueuses du commissaire de justice, n’a pas comparu à l’audience.
La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Il convient d’étudier successivement la recevabilité, puis le bien-fondé de la demande formée par la SAS Action Logement Services.

Sur la loi applicable
Le contrat en cause est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande tendant au constat de la résiliation du bail formée par la caution
Selon l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.
Il ressort de l’article 7.1 de la convention État-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale du 24 décembre 2015 que « en vertu de l’article 2306 du Code civil, la caution, c’est-à-dire le CIL, recueille de la part du Bailleur ou son représentant tous les droits que ce dernier possédait à l’encontre du Locataire avant la mise en jeu de la caution. En qualité de caution qui désintéresse le Bailleur, le CIL est alors subrogé dans les droits du Bailleur (article 2306 du code civil). La subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du Bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».
Il résulte en outre de l'article 8 du contrat de cautionnement signé entre la SCI Adolia et la SAS Action Logement Services que « sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l'article 2309 du Code civil, dès lors que la Caution aura payé au Bailleur les sommes impayées par le Locataire, la Caution, sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la Caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. Le Bailleur renonce par ailleurs à se prévaloir des dispositions de l'article 1346-3 du Code civil instituant un droit de préférence au profit du subrogeant ».
Enfin, la quittance subrogative versée au dossier par la SAS Action Logement Services se fonde sur l’article 2309 du Code civil précité pour stipuler : « Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par Action Logement Services ».
Il résulte des éléments ci-dessus exposés que la caution peut, dans la mesure où elle est subrogée dans les droits du créancier désintéressé, exercer l’action en résiliation du bail.
En l’espèce, la SAS Action Logement Services justifie, par la production de quittances subrogatives dont la dernière a été éditée le 19 mai 2026, avoir payé au bailleur des loyers impayés entre janvier 2025 et décembre 2025 puis de février à mai 2026, pour un montant total de 4 476,67 euros.


Par ailleurs, en application de l’article 24, II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
En application de l’article 24, III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées pour établir le diagnostic social et financier.
En l’espèce, la notification à la Ccapex est intervenue le 24 septembre 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation du 26 février 2026.
Par ailleurs, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie électronique, le 3 mars 2026, soit au moins six semaines avant l’audience du 15 juin 2026.
L’action de la SAS Action Logement Services est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion
L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».
En l’espèce, le bail conclu le 29 décembre 2024 entre la SCI Adolia, d’une part, et M. [K] [A] [Z] d’autre part, contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat six semaines après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges prévus au contrat.
Le 23 septembre 2025, la SAS Action Logement Services a fait délivrer au locataire un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme de 1 040,67 euros en visant la clause résolutoire.
Il ressort du détail de la créance de la SAS Action Logement Services établi en date du 4 juin 2026 et du décompte locatif arrêté au mois de mai 2026, produits aux débats, que M. [K] [A] [Z] n’a effectué aucun paiement dans le délai imparti.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées acquises à la date du 4 novembre 2025. Depuis lors, le bail est résilié et M. [K] [A] [Z] est occupant sans droit ni titre.
Aussi, il convient d’ordonner à M. [K] [A] [Z] de restituer le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 3].
A défaut, son expulsion et celle de tous occupants de leur chef pourra être exécutée à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux et si nécessaire avec le concours de la force publique.
L'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.
Sur les sommes dues
Il résulte de l'article 2306 du code civil, de l'article 7.1 de la convention État-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale, et de l'article 8 du contrat de cautionnement que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.
Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.
M. [K] [A] [Z] sera condamné à payer à la SAS Action Logement Services une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’au 04 juin 2026, dont le montant est fixé à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice de la bailleresse découlant de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, en application de l’article 1240 du code civil.
En l'espèce, la SAS Action Logement Services sollicite la condamnation du défendeur à lui payer la somme de 4 476,67 euros au titre des loyers et charges impayés, actualisée au 4 juin 2026 (échéance de mai 2026 incluse), à l’exclusion des frais divers liés au contentieux.
Elle produit, en effet, la dernière quittance subrogative n°10 en date du 19 mai 2026 qui permet d’établir qu’elle a effectivement réglé à la SCI Adolia la somme totale de 4 476,67 euros de loyers, charges impayés et indemnités d’occupation impayés.
M. [K] [A] [Z], qui n’a pas comparu à l’audience, ne rapporte aucun élément de nature à contester cette dette.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la SAS Action Logement Services établit d'une part, qu'elle a réglé à la SCI Adolia la somme de 4 476,67 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés entre janvier 2025 et décembre 2025 puis de février à mai 2026, et d'autre part, qu'elle est subrogée dans les droits et actions du bailleur à l'encontre du locataire à hauteur de cette somme.
En conséquence, M. [K] [A] [Z] sera condamné au paiement de la somme de 4 476,67 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 septembre 2025 sur la somme de 
1 040,67 euros, à compter de l’assignation du 26 février 2026 sur la somme de (2 035,67 - 1 040,67) euros, soit 995,00 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.
Les indemnités d’occupation du 4 novembre 2025 à mai 2026 (échéance de mai incluse) sont comprises dans la condamnation principale.
En revanche, dans la mesure où la SAS Action Logement Services ne justifie pas avoir réglé d'autre somme et que l'indemnité d'occupation répare un préjudice causé au bailleur, la demande tendant à voir fixer une indemnité d’occupation pour l’avenir sera rejetée.

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Succombant à l’instance, M. [K] [A] [Z] sera condamné aux dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la Ccapex et à la préfecture.

Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu de la situation respective des parties, il n'y a pas lieu de condamner M. [K] [A] [Z] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La SAS Action Logement Services sera déboutée de sa demande sur ce point.
Sur l’exécution provisoire
En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, ni d’en rappeler le principe applicable de plein droit au dispositif de ce jugement.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,
Déclare l’action de la SAS Action Logement Services recevable ;
Constate au 04 novembre 2025 la résiliation du bail à usage d’habitation concernant les locaux situés [Adresse 4], [Adresse 5], à Lille (59800), conclu le 29 décembre 2024, entre la SCI Adolia, d’une part, et M. [K] [A] [Z], d’autre part, par effet de la clause résolutoire ;
Dit qu’à défaut pour M. [K] [A] [Z] d’avoir libéré les lieux volontairement dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec l’aide de la force publique si besoin est ;
Rappelle qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution “ Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire" ;
Rappelle au locataire qu'il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social pourvue d'un numéro unique et, le cas échéant, renouvelé ou à défaut d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire CEFA N°15036*1, téléchargeable sur le site internet des services de l'Etat dans le NORD "nord.gouv.fr", à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :
             DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
            Mission accès au logement
            Secrétariat de la commission médiation DALO
           [Adresse 6]
[Adresse 7]
            [Localité 4]
Condamne M. [K] [A] [Z] à payer à la SAS Action Logement Services une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle d'un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, à compter du 24 mars 2025 et jusqu’au 04 juin 2026, date de la dernière actualisation de la dette ;
Déboute la SAS Action Logement Services de sa demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation pour l’avenir ;
Condamne M. [K] [A] [Z] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 4 476,67 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 4 juin 2026, pour la période de janvier 2025 à mai 2026, échéance de mai 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2025, date du commandement de payer, pour la somme de 1 040,67 euros, à compter de l’assignation du 26 février 2026 pour la somme de 995,00 euros et à compter de la notification de la présente décision pour le surplus ;
Condamne M. [K] [A] [Z] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la Ccapex et à la préfecture ;
Déboute la SAS Action Logement Services de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département pour information ;
Rappelle que ce jugement est susceptible d’appel dans le délai d’un mois à compter de sa notification.

            LE GREFFIER                                                                  LA JUGE

Dispositif

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE


A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ; 

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; 

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; 

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 1]
[Localité 2]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 26/05611 - N° Portalis DBZS-W-B7K-[Immatriculation 1]

N° de Minute : 

JUGEMENT 

DU : 31 Août 2026





S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES


C/

[K] [A] [Z]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 31 Août 2026






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR


S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]


représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me Margot TERAHA, avocat au barreau de LILLE 

ET :


DÉFENDEUR

M. [K] [A] [Z], demeurant [Adresse 2]


non comparant



COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 15 Juin 2026 

Julie DOMENET,Juge placée auprès du Premier président de la cour d’appel de Douai, déléguée au tribunal judiciaire de Lille par ordonnance du 04 décembre 2025 pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection du 05 janvier 2026 au 30 août 2026 inclus, assistée de Charlélie VIENNE, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 31 Août 2026, date indiquée à l'issue des débats par Julie DOMENET,Juge placée auprès du Premier président de la cour d’appel de Douai, déléguée au tribunal judiciaire de Lille par ordonnance du 04 décembre 2025 pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection du 05 janvier 2026 au 30 août 2026 inclus, assistée de Charlélie VIENNE, Greffier










EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé signé en date du 29 décembre 2024, à effet le jour même, la société civile immobilière (SCI) Adolia a donné à bail à M. [K] [A] [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], à Lille (59800) moyennant le paiement mensuel d’un loyer révisable de 450 euros, outre 50 euros de charges récupérables pour une durée d’un an.
La société par actions simplifiée (SAS) Action Logement Services s’est portée caution de M. [K] [A] [Z] pour le paiement des loyers et charges au titre du dispositif VISALE.
À la suite d’incidents de paiement, la SCI Adolia a saisi la SAS Action Logement Services afin d’obtenir le règlement des loyers impayés à compter du mois de janvier 2025.
La SAS Action logement Services a fait délivrer à M. [K] [A] [Z], par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2025, un commandement de lui payer la somme principale de 1 040,67 euros au titre des loyers et charges impayés.
La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d'impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 24 septembre 2025.
Par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2026, la SAS Action Logement Services a fait assigner M. [K] [A] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Lille aux fins de voir :
-          Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,
-          A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,
-          Ordonner l’expulsion de M. [K] [A] [Z] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,
-          Condamner M. [K] [A] [Z] à lui payer la somme de 2 035,67 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 septembre 2025, sur la somme de 1 040,67 et pour le surplus à compter de l’assignation,
-          Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,
-          Condamner M. [K] [A] [Z] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,
-          Condamner M. [K] [A] [Z] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, que certaines de ces sommes ont été payées par la caution, que, se subrogeant dans les droits du bailleurs, la caution a mis le locataire en demeure de régulariser la situation par commandement de payer, qu'il n'a pas payé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.
Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception le 3 mars 2026.
L'enquête de la plateforme de prévention des expulsions n’a pas été reçue au tribunal avant l’audience.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 15 juin 2026.
À cette audience, la SAS Action Logement Services, représentée par son avocat, s’en rapporte à son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande en paiement à la somme de 4 476,67 euros arrêtée au 4 juin 2026.
Assigné suivant procès-verbal de recherches infructueuses du commissaire de justice en application de l’article 659 du code de procédure civile, M. [K] [A] [Z] n’a pas comparu à l’audience.
A l’issue de l’audience, il est indiqué que le jugement sera rendu le 31 août 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En l'espèce, M. [K] [A] [Z], assigné par procès-verbal de recherches infructueuses du commissaire de justice, n’a pas comparu à l’audience.
La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Il convient d’étudier successivement la recevabilité, puis le bien-fondé de la demande formée par la SAS Action Logement Services.

Sur la loi applicable
Le contrat en cause est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande tendant au constat de la résiliation du bail formée par la caution
Selon l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.
Il ressort de l’article 7.1 de la convention État-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale du 24 décembre 2015 que « en vertu de l’article 2306 du Code civil, la caution, c’est-à-dire le CIL, recueille de la part du Bailleur ou son représentant tous les droits que ce dernier possédait à l’encontre du Locataire avant la mise en jeu de la caution. En qualité de caution qui désintéresse le Bailleur, le CIL est alors subrogé dans les droits du Bailleur (article 2306 du code civil). La subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du Bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».
Il résulte en outre de l'article 8 du contrat de cautionnement signé entre la SCI Adolia et la SAS Action Logement Services que « sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l'article 2309 du Code civil, dès lors que la Caution aura payé au Bailleur les sommes impayées par le Locataire, la Caution, sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la Caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. Le Bailleur renonce par ailleurs à se prévaloir des dispositions de l'article 1346-3 du Code civil instituant un droit de préférence au profit du subrogeant ».
Enfin, la quittance subrogative versée au dossier par la SAS Action Logement Services se fonde sur l’article 2309 du Code civil précité pour stipuler : « Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par Action Logement Services ».
Il résulte des éléments ci-dessus exposés que la caution peut, dans la mesure où elle est subrogée dans les droits du créancier désintéressé, exercer l’action en résiliation du bail.
En l’espèce, la SAS Action Logement Services justifie, par la production de quittances subrogatives dont la dernière a été éditée le 19 mai 2026, avoir payé au bailleur des loyers impayés entre janvier 2025 et décembre 2025 puis de février à mai 2026, pour un montant total de 4 476,67 euros.


Par ailleurs, en application de l’article 24, II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
En application de l’article 24, III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées pour établir le diagnostic social et financier.
En l’espèce, la notification à la Ccapex est intervenue le 24 septembre 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation du 26 février 2026.
Par ailleurs, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie électronique, le 3 mars 2026, soit au moins six semaines avant l’audience du 15 juin 2026.
L’action de la SAS Action Logement Services est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion
L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».
En l’espèce, le bail conclu le 29 décembre 2024 entre la SCI Adolia, d’une part, et M. [K] [A] [Z] d’autre part, contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat six semaines après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges prévus au contrat.
Le 23 septembre 2025, la SAS Action Logement Services a fait délivrer au locataire un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme de 1 040,67 euros en visant la clause résolutoire.
Il ressort du détail de la créance de la SAS Action Logement Services établi en date du 4 juin 2026 et du décompte locatif arrêté au mois de mai 2026, produits aux débats, que M. [K] [A] [Z] n’a effectué aucun paiement dans le délai imparti.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées acquises à la date du 4 novembre 2025. Depuis lors, le bail est résilié et M. [K] [A] [Z] est occupant sans droit ni titre.
Aussi, il convient d’ordonner à M. [K] [A] [Z] de restituer le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 3].
A défaut, son expulsion et celle de tous occupants de leur chef pourra être exécutée à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux et si nécessaire avec le concours de la force publique.
L'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.
Sur les sommes dues
Il résulte de l'article 2306 du code civil, de l'article 7.1 de la convention État-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale, et de l'article 8 du contrat de cautionnement que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.
Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.
M. [K] [A] [Z] sera condamné à payer à la SAS Action Logement Services une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’au 04 juin 2026, dont le montant est fixé à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice de la bailleresse découlant de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, en application de l’article 1240 du code civil.
En l'espèce, la SAS Action Logement Services sollicite la condamnation du défendeur à lui payer la somme de 4 476,67 euros au titre des loyers et charges impayés, actualisée au 4 juin 2026 (échéance de mai 2026 incluse), à l’exclusion des frais divers liés au contentieux.
Elle produit, en effet, la dernière quittance subrogative n°10 en date du 19 mai 2026 qui permet d’établir qu’elle a effectivement réglé à la SCI Adolia la somme totale de 4 476,67 euros de loyers, charges impayés et indemnités d’occupation impayés.
M. [K] [A] [Z], qui n’a pas comparu à l’audience, ne rapporte aucun élément de nature à contester cette dette.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la SAS Action Logement Services établit d'une part, qu'elle a réglé à la SCI Adolia la somme de 4 476,67 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés entre janvier 2025 et décembre 2025 puis de février à mai 2026, et d'autre part, qu'elle est subrogée dans les droits et actions du bailleur à l'encontre du locataire à hauteur de cette somme.
En conséquence, M. [K] [A] [Z] sera condamné au paiement de la somme de 4 476,67 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 septembre 2025 sur la somme de 
1 040,67 euros, à compter de l’assignation du 26 février 2026 sur la somme de (2 035,67 - 1 040,67) euros, soit 995,00 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.
Les indemnités d’occupation du 4 novembre 2025 à mai 2026 (échéance de mai incluse) sont comprises dans la condamnation principale.
En revanche, dans la mesure où la SAS Action Logement Services ne justifie pas avoir réglé d'autre somme et que l'indemnité d'occupation répare un préjudice causé au bailleur, la demande tendant à voir fixer une indemnité d’occupation pour l’avenir sera rejetée.

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Succombant à l’instance, M. [K] [A] [Z] sera condamné aux dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la Ccapex et à la préfecture.

Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu de la situation respective des parties, il n'y a pas lieu de condamner M. [K] [A] [Z] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La SAS Action Logement Services sera déboutée de sa demande sur ce point.
Sur l’exécution provisoire
En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, ni d’en rappeler le principe applicable de plein droit au dispositif de ce jugement.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,
Déclare l’action de la SAS Action Logement Services recevable ;
Constate au 04 novembre 2025 la résiliation du bail à usage d’habitation concernant les locaux situés [Adresse 4], [Adresse 5], à Lille (59800), conclu le 29 décembre 2024, entre la SCI Adolia, d’une part, et M. [K] [A] [Z], d’autre part, par effet de la clause résolutoire ;
Dit qu’à défaut pour M. [K] [A] [Z] d’avoir libéré les lieux volontairement dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec l’aide de la force publique si besoin est ;
Rappelle qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution “ Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire" ;
Rappelle au locataire qu'il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social pourvue d'un numéro unique et, le cas échéant, renouvelé ou à défaut d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire CEFA N°15036*1, téléchargeable sur le site internet des services de l'Etat dans le NORD "nord.gouv.fr", à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :
             DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
            Mission accès au logement
            Secrétariat de la commission médiation DALO
           [Adresse 6]
[Adresse 7]
            [Localité 4]
Condamne M. [K] [A] [Z] à payer à la SAS Action Logement Services une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle d'un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, à compter du 24 mars 2025 et jusqu’au 04 juin 2026, date de la dernière actualisation de la dette ;
Déboute la SAS Action Logement Services de sa demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation pour l’avenir ;
Condamne M. [K] [A] [Z] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 4 476,67 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 4 juin 2026, pour la période de janvier 2025 à mai 2026, échéance de mai 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2025, date du commandement de payer, pour la somme de 1 040,67 euros, à compter de l’assignation du 26 février 2026 pour la somme de 995,00 euros et à compter de la notification de la présente décision pour le surplus ;
Condamne M. [K] [A] [Z] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la Ccapex et à la préfecture ;
Déboute la SAS Action Logement Services de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département pour information ;
Rappelle que ce jugement est susceptible d’appel dans le délai d’un mois à compter de sa notification.

            LE GREFFIER                                                                  LA JUGE
 









EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE


A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ; 

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; 

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; 

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 2306, code civil 2309, code civil 1346-3). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-09-08T18:12:05.466Z.