Tribunal judiciaire de Toulon, Pôle JCP, 28 août 2026, n° 25/05359

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP



Jugement n° 

N° RG 25/05359 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NQNZ
 

AFFAIRE : 

[D]
[D]
[D]
[S]
[S]
[D]
[D]


C/

[T]



JUGEMENT contradictoire du 28 AOUT 2026 













Grosse exécutoire : Me CHAUSSADE

Copie : Me SAGET

délivrées le 

JUGEMENT RENDU LE 28 AOUT 2026 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS




Dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS :

Monsieur [B] [D]
né le 10 Décembre 1997 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me SAGET, avocat du barreau de GRASSE 

Madame [N] [D]
née le 13 Juillet 2000 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me SAGET, avocat du barreau de GRASSE 


Madame [L] [D] épouse [S]
née le 31 Août 1966 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 5]
représenté par Me SAGET, avocat du barreau de GRASSE 


Madame [V] [S]
née le 01 Octobre 1996 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 5]
représenté par Me SAGET, avocat du barreau de GRASSE 

Monsieur [X] [S]
né le 13 Janvier 2000 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 5]
représenté par Me SAGET, avocat du barreau de GRASSE 

Monsieur [H] [D]
né le 13 Juillet 1995 à [Localité 7]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 8] - THAILANDE
représenté par Me SAGET, avocat du barreau de GRASSE 

Madame [I] [D]
née le 01 Avril 2020 à [Localité 9]
de nationalité Française
Mineure représentée par sa mère [O] [G]
[Adresse 4]
[Localité 10]
représenté par Me SAGET, avocat du barreau de GRASSE 




à

DÉFENDEUR :

Madame [E] [T]
née le 24 Février 1970 à [Localité 11] 
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 10]
représentée par Me CHAUSSADE, avocat du barreau de TOULON 
(AJ 83137/2025/012553 du 12/12/2025) 


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mélanie HAK
Greffier : Stéphanie ARNAUD


DÉBATS :

Audience publique du 22 Juin 2026


JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 28 AOUT 2026 par Mélanie HAK, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

 
 
































EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat sous signature privée du 15 janvier 2022, Monsieur [A] [D], usufruitier, a consenti à Madame [E] [T] un contrat de bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 7] [Localité 12], moyennant un loyer mensuel de 500 euros, pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction. 

Suite au décès de Monsieur [A] [D], le bien immobilier a été recueilli par les héritiers indivisaires ayant accepté sa succession : [I] [D], [N] [D], [B] [D], [V] [S], [X] [S], [H] [D] et [L] [D]. 

Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2024, l’indivision successorale a fait délivrer à Madame [T] un congé pour vente, avec effets au 14 janvier 2025. 

La locataire ne s’est pas portée acquéreur mais n’a pas libéré les locaux. 

Par assignation du 14 août 2025, [I] [D], [N] [D], [B] [D], [V] [S], [X] [S], [H] [D] et [L] [D] ont attrait [E] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1], pour voir valider le congé pour vente, obtenir l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation. 

L’affaire a été appelée le 2 février 2026, renvoyée à deux reprises à la demande des parties pour se mettre en état et plaidée le 22 juin 2026. 

Lors des débats les parties ont été représentées par leur avocat et se sont référées à leurs conclusions déposées. 

[I] [D], [N] [D], [B] [D], [V] [S], [X] [S] [H] [D] et [L] [D] ont demandé : 
A titre principal : juger inopposable le bail en date du 25 juillet 2023, versé par Madame [T], et l’écarter des débats Valider le congé signifié à Madame [T] le 13 juin 2025 Dire que Madame [T] est occupant sans droit ni titre de l’appartement [Adresse 8] Ordonner l’expulsion immédiate de Mme [E] [T] de ce logement, ainsi que tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir Condamner Madame [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 500 euros jusqu’à libération effective des lieuxA titre subsidiaire : ordonner une expertise graphologique aux fins de déterminer si la signature figurant sur le bail produit par Mme [T] est celle de [A] [D] En tout état de cause : condamner Madame [T] au paiement d’une somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, aux dépens et frais d’exécution jusqu’à libération des lieux. 
Les demandeurs ont exposé en substance, que Madame [T] se prévaut opportunément d’un second bail en cours de procédure, qui lui aurait été consenti par Monsieur [A] [D] 6 mois avant son décès et pour une durée de six ans à compter du 25 juillet 2023, moyennant un loyer identique. Or les mentions de ce bail et son état des lieux joint ne correspondent pas à celles de celui signé le 15 janvier 2022. Ils n’ont jamais eu connaissance de ce contrat qui n’a pas été retrouvé au domicile du défunt. Sa durée de six ans et sa description comme insalubre sont incohérentes. Il s’agit d’un faux grossier qui ne leur est pas opposable. Une expertise graphologique est à minima nécessaire. Si sa validité n’est pas retenue, ils sont fondés à obtenir la validation du congé délivré pour le véritable bail daté du 15 janvier 2022, avec tous les effets de droit. Ils n’avaient pas l’obligation de souscrire un mandat de vente et souhaitent sortir de l’indivision. Madame [T] se maintient depuis plusieurs mois et porte atteinte à leur droit de propriété. L’obligation de quitter les lieux doit être assortie d’une astreinte, et au besoin, recours à la force publique. 

Madame [E] [T] a demandé : 
A titre principal : juger opposable aux ayants droit de Monsieur [A] [D] le bail signé le 25 juillet 2023 avec prise d’effets à cette date pour une durée de six ans, et déclarer irrecevable le congé pour vente qui lui a été délivré le 13 juin 2024 A titre subsidiaire : juger nul le congé pour vente délivré le 13 juin 2024 En tout état de cause : condamner les demandeurs au paiement d’une somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 
Madame [T] a soutenu que suite à certains travaux effectués dans les locaux, un nouveau contrat de bail a été conclu avec Monsieur [A] [D] le 25 juillet 2023, pour une durée de six ans et moyennant un loyer mensuel de 500 euros. Le congé qui lui a été délivré ne vise que le contrat du 15 janvier 2022 qui n’a plus vocation à s’appliquer. Le décès du bailleur confère date certaine aux actes qu’il a signés et sont opposables aux héritiers. Il appartient à ces derniers de prouver son caractère frauduleux. Elle est de bonne foi et a toujours réglé ses loyers. Le congé pour vente est inefficace dans ces circonstances. Il est par ailleurs nul. L’indivision successorale n’a effectué aucune démarche permettant de justifier de la réalité de leur intention de vendre. Ils n’ont confié aucun mandat, aucune visite n’a été organisée.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile. 
Le délibéré a été fixé au 28 août 2026 par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DECISION,

Le juge rappelle, à titre liminaire, qu'il n'est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

Néanmoins, selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit en justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

Sur l’opposabilité du bail du 25 juillet 2023 

Selon l’article 1372 du code civil, l’acte sous signature privée, reconnu par la partie à laquelle on l'oppose ou légalement tenu pour reconnu à son égard, fait foi entre ceux qui l'ont souscrit et à l'égard de leurs héritiers et ayants cause.
L’article 1373 du code civil, la partie à laquelle on l'oppose peut désavouer son écriture ou sa signature. Les héritiers ou ayants cause d'une partie peuvent pareillement désavouer l'écriture ou la signature de leur auteur, ou déclarer qu'ils ne les connaissent. Dans ces cas, il y a lieu à vérification d'écriture.
L’article 299 du code de procédure civile dispose que si un écrit sous seing privé produit en cours d'instance est argué faux, il est procédé à l'examen de l'écrit litigieux comme il est dit aux articles 287 à 295.
Les articles 287 et suivants de ce code précisent que si l'une des parties dénie l'écriture qui lui est attribuée ou déclare ne pas reconnaître celle qui est attribuée à son auteur, le juge vérifie l'écrit contesté à moins qu'il ne puisse statuer sans en tenir compte. Si l'écrit contesté n'est relatif qu'à certains chefs de la demande, il peut être statué sur les autres.
Il appartient au juge de procéder à la vérification d'écriture au vu des éléments dont il dispose après avoir, s'il y a lieu, enjoint aux parties de produire tous documents à lui comparer et fait composer, sous sa dictée, des échantillons d'écriture.
Dans la détermination des pièces de comparaison, le juge peut retenir tous documents utiles provenant de l'une des parties, qu'ils aient été émis ou non à l'occasion de l'acte litigieux.
Enfin, suivant l'article 144 du code de procédure civile, les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer. Une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.
En l’espèce, les ayants-droits de Monsieur [A] [D] invoquent l’inopposabilité du bail produit par Madame [T] et daté du 25 juillet 2023, au motif qu’il s’agirait d’un faux. Ils demandent subsidiairement une expertise graphologique de l’écriture et de la signature de leur auteur. 
Pour autant, ils ne désavouent pas formellement la signature ni l’écriture figurant sur ce document comme étant celles de [A] [D]. Ils ne déclarent pas qu'ils ne connaissent point l'écriture ou la signature comme étant celles de leur proche. Ils ne sollicitent pas davantage une vérification d’écriture dans les conditions susvisées. Ils n’invoquent nullement un état d’insanité manifeste de [A] [D] au moment de la rédaction de ces actes. Enfin, ils n’apportent aucun élément de nature à corroborer le fait que ce contrat serait un faux. La mauvaise foi de Madame [T] n’est pas démontrée, pas plus a fortiori qu'une quelconque fraude de sa part. Aucune manœuvre frauduleuse particulière n'est rapportée à son encontre. Les incohérences éventuelles sur les conditions et circonstances dans lesquelles ce bail a été conclu, soit l’état du bien objet du contrat, l’existence d’une première convention, ou encore le prix du loyer ou la durée du bail, ne sont pas de nature à caractériser un faux. Par ailleurs, il convient de constater que le bail dont ils se prévalent, daté du 15 janvier 2022 n’est pas signé par le bailleur ou son mandataire, ni par la locataire. Il indique une entrée dans les lieux le même jour. Or l’état des lieux joint est daté du 11 juillet 2022 et n’est signé que par le bailleur. 
En revanche, Madame [T] produit un courrier daté du 3 janvier 2023 et écrit de la main de Monsieur [A] [D], une quittance de loyer de février 2023, la copie de la carte d’identité de Monsieur [A] [D]. Les écritures et les signatures qui figurent sur ces pièces apparaissent similaires à celles du bail du 25 juillet 2023. 
Le décès de [A] [D] rend impossible toute vérification d'écriture en présence de l'intéressé. Néanmoins, la vérification de signature effectuée au regard des documents versés par Madame [T] permet de conclure à l'authenticité du bail du 25 juillet 2023. Dès lors une mesure d'expertise apparaît inutile et reviendrait à pallier la carence des demandeurs dans l'administration de la preuve.
En conséquence, il convient de juger opposable aux ayants-droits de [A] [D] le bail du 25 juillet 2023 et de rejeter la demande subsidiaire d’expertise graphologique.
Sur la validité du congé pour vente 
Selon l'article 10 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales.
En application des dispositions de l’article 15 de cette loi dans sa version applicable au litige, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Il résulte des dispositions précitées que le bailleur n'a pas à justifier la décision de vendre le logement et qu’il est libre de vendre celui-ci au prix qu'il souhaite, sous réserve de l'appréciation par les juges du fond de son caractère sérieux.
En l'espèce, le bail a été consenti à Madame [T] pour une durée de six ans an à compter du 25 juillet 2023. L'article 10 de la loi du 6 juillet 1989 fixe uniquement une durée minimale du contrat de location conclu par une personne physique. Cette loi ne prévoit aucune durée maximale ni aucune obligation de motivation spécifique des parties à un contrat de bail souhaitant fixer une durée supérieure à trois ans.
En l'occurrence, le choix d'opter pour un contrat de location pour une durée supérieure à trois ans relevait de la liberté contractuelle des parties.
Le congé pour vente a été notifié par commissaire de justice le 13 juin 2024, avec effets au 14 janvier 2025.
Le bail de Madame [T] a pris effet au 25 juillet 2023. Ce congé vise uniquement le bail du 15 janvier 2022 qui n’avait plus vocation à s’appliquer. Or, qu’il s’agisse d’appliquer le délai légal minimum de trois ans, ou contractuel de six ans, ce congé ne pouvait pas être délivré avec un terme fixé au 14 janvier 2025. Le non-respect du délai de préavis est sanctionné par la nullité du congé.
Sur les demandes accessoires 
Les demandeurs qui succombent, supporteront in solidum la charge des dépens. 
L’équité exige qu’ils soient aussi condamnés in solidum à payer à la défenderesse une somme de 1.000 euros pour les frais irrépétibles que cette dernière a dû exposer pour l’instance, non compris dans les dépens. 
L’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance de l’espèce n’exige de l’écarter. 

PAR CES MOTIFS,

Le Juge du Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DIT opposable aux ayants-droits de [A] [D] le bail d’habitation signé le 25 juillet 2023 ; 

REJETTE la demande d’expertise ; 

PRONONCE la nullité du congé délivré par [M] [D], [I] [D], [N] [D], [Y] [D], [B] [D], [V] [S], [X] [S], [H] [D], [L] [D] à Madame [E] [T] le 13 juin 2024 ; 

CONDAMNE [I] [D], [N] [D], [B] [D], [V] [S], [X] [S], [H] [D], [L] [D] à payer in solidum à Madame [E] [T] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [I] [D], [N] [D], [B] [D], [V] [S], [X] [S], [H] [D], [L] [D] in solidum aux dépens ; 
REJETTE le surplus des demandes ; 
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit,
Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués. 
Le juge Le Greffier