Tribunal judiciaire d'Évreux, Chambre 1, 28 août 2026, n° 23/02629

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

CHAMBRE CIVILE




N° RG 23/02629 - N° Portalis DBXU-W-B7H-HL3O 
NAC : 28B Demande en annulation d’un acte accompli sur un bien indivis, ou d’une convention d’indivision
CIVIL - Chambre 1

JUGEMENT DU 28 AOUT 2026




DEMANDEURS :

Madame [G] [N] épouse [P]
née le [Date naissance 1] 1958 à [Localité 1],
De nationalité française, 
demeurant : 
[Adresse 1]
[Localité 2]

Madame [X] [R] veuve [N]
née le [Date naissance 2] 1932 à [Localité 3],
De nationalité française, 
demeurant :
[Adresse 2]
[Localité 4]

Monsieur [Z] [N]
né le [Date naissance 3] 1960 à [Localité 5],
De nationalité française, 
demeurant :
[Adresse 3] 
[Adresse 4] 
[Localité 6]

Représentés par Me Mylène ZELKO, avocat au barreau de l’EURE (avocat postulant) et par Me Aurore TABORDET-MERIGOUX, membre du cabinet AARPI ATP AVOCATS, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant) 


DEFENDEURS :

Monsieur [H] [J]
né le [Date naissance 4] 1962 à [Localité 7],
De nationalité française, 
demeurant :
[Adresse 5] 
[Localité 8]

Représenté par Me Olivier COTÉ, membre de la SELARL COTÉ JOUBERT PRADO, avocat au barreau de l’EURE



 N° RG 23/02629 - N° Portalis DBXU-W-B7H-HL3O - jugement du 28 août 2026

Madame [B] [A] épouse [J]
née le [Date naissance 5] 1963 à [Localité 9],
De nationalité française, 
demeurant :
[Adresse 5] 
[Localité 8]

Représentée par Me Olivier COTÉ, membre de la SELARL COTÉ JOUBERT PRADO, avocat au barreau de l’EURE

Maître [O] [W] 
Né le [Date naissance 6] 1973,
De nationalité française, 
Notaire associé membre de la SCP [O] [W] et [F] [L],
demeurant :
[Adresse 6] 
[Localité 10]

Représenté par Me Laurent SPAGNOL, membre de la SCP SPAGNOL-DESLANDES-MELO, avocat au barreau de l’EURE 


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats : Madame Marie LEFORT, Présidente, qui a entendu les plaidoiries comme juge rapporteur, sans opposition des parties et en a rendu compte lors du délibéré à la collégialité constituée de :

- Madame Marie LEFORT, présidente
- Monsieur Julien FEVRIER, assesseur, vice-président
- Madame Anne-Caroline HAGTORN, assesseure, juge 

lesquels ont délibéré conformément à la loi

GREFFIER : Madame Aurélie HUGONNIER

DÉBATS :

En audience publique du 12 Mai 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 31 août 2026, avancée au 28 août 2026..


JUGEMENT :

- au fond,
- contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort,
- mis à disposition au greffe, 
- signé par Madame Marie LEFORT, première vice-Présidente et Madame Aurélie HUGONNIER, greffier




EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :


Le 25 janvier 2022, M. [H] [J] et Mme [B] [A] épouse [J] (ci-après les époux [J]) ont acquis auprès de Mme [X] [R] veuve [N], par acte authentique passé devant Maître [O] [W], notaire à [Localité 11], quatre parcelles de terrain cadastrées section B n°[Cadastre 1], B n°[Cadastre 2], B n°[Cadastre 3] et B n°[Cadastre 4] situées à [Localité 12], au prix de 13 090 euros. 

Le même jour et préalablement à la vente, Maître [W] a établi un acte de prélèvement de la parcelle cadastrée section B n°[Cadastre 1].

Soutenant que l’acte de prélèvement de la parcelle B [Cadastre 1] et que la vente des parcelles susvisées ont été établis en violation des droits des indivisaires, ne pas avoir été avertis du changement de statut des parcelles qui étaient devenues constructibles, Mme [X] [R] veuve [N], Mme [G] [N] épouse [P] et M. [Z] [N] (ci-après les consorts [N]) ont fait assigner devant ce tribunal, par acte en date du 27 juillet 2023, les époux [J] et Maître [W], aux fins de voir prononcer la nullité du prélèvement et de la vente et obtenir l’indemnisation de leurs préjudices.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 1er décembre 2025.


PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES


Dans leurs dernières écritures notifiées le 10 octobre 2025, les consorts [N] demandent au tribunal, au visa des articles 815-3, 1475, 1599, 1130 et suivants et 1178 et suivants, 1240 et 1674 et suivants, de :
« A TITRE PRINCIPAL,
PRONONCER la nullité du prélèvement opéré par acte de prélèvement établi le 25 janvier 2022 par Me [O] [M] la nullité de la vente des parcelles B249, B [Cadastre 2], B [Cadastre 3] et B721 opérée par acte authentique du 25 janvier 2022 établi par Me [O] [T] TITRE SUBSIDIAIRE,
AUTORISER la preuve de la lésion ;AVANT DIRE DROIT,
DESIGNER trois experts judiciaires ayant pour mission de : « se faire communiquer tous documents et pièces qu'ils estimeront utiles à l'accomplissement de leur mission, à ce sujet, les demandeurs devront remettre sans délai aux experts copie de l'assignation et toutes pièces justificatives utiles, les défendeurs devront communiquer aux experts aussi tôt que possible et au plus tard TROIS JOURS avant la première réunion, les documents, renseignements, réclamations indispensables au bon déroulement des opérations, les pièces produites devant être, de manière générale, numérotées en continu et accompagnées d'un bordereau, Entendre les parties en leurs dires et observations ainsi que tout sachant, Fournir tous les éléments permettant au juge de déterminer la valeur des parcelles cédées au jour de la réalisation de la vente ; Répondre aux dires des parties En concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de leurs opérations à l’issue de la première réunion d’expertise ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai, en informant les parties de la date à laquelle ils prévoient de leur adresser leur document commun de synthèse; Etablir un pré-rapport qui sera soumis à chacune des parties en leur impartissant un délai pour présenter leurs dires et y répondre. »EN TOUT ETAT DE CAUSE,
Dans l’hypothèse de la nullité des actes ou de la renonciation des consorts [J] à l’acquisition au prix rectifié, CONDAMNER Me [O] [W] à payer à Mme [X] [R] veuve [N] la somme de 2.650 € au titre de de dommages et intérêts;Dans l’hypothèse de la rescision pour lésion avec acquisition des consorts [J], CONDAMNER Me [O] [W] à payer à Mme [X] [R] veuve [N] la somme de 15.000 € au titre de de dommages et intérêts ;CONDAMNER solidairement M. [H] [J], Mme [B] [A] épouse [J] et Me [O] [W] à payer à Mme [X] [R] veuve [N] la somme de 15.000 € au titre de de dommages et intérêts ;CONDAMNER solidairement M. [H] [J], Mme [B] [A] épouse [J] et Me [O] [W] à payer à Madame [G] [N] épouse [P] la somme de 5.000 € au titre de de dommages et intérêts ; CONDAMNER solidairement M. [H] [J], Mme [B] [A] épouse [J] et Me [O] [W] à payer à Monsieur [Z] [N] la somme de 5.000 € au titre de de dommages et intérêts;CONDAMNER solidairement M. [H] [J], Mme [B] [A] épouse [J] et Me [O] [W] à payer à Mme [X] [R] veuve [N], Mme [G] [N] épouse [P] et M. [Z] [N] la somme de 3.000 € chacun au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;CONDAMNER les défendeurs aux entiers dépens ».
En résumé, ils font valoir que :
la nullité du prélèvement et de la vente doit être prononcée, dès lors que l’acte de prélèvement, fondé sur l’article 1475 alinéa 2 du code civil, ne peut être invoqué que dans le cadre d’un partage de communauté entre époux, qui n’a jamais été sollicité; que le prélèvement en cause n’est pas compensé par une soulte et que les indivisaires n’ont pas été informés ; que l’accord unanime des indivisaires est requis en application de l’article 815-3 alinéa 3 du code civil ; que la procuration de [X] [N] n'est pas valable, car elle ne mentionne pas le nom de ses enfants ; que [X] [N], profane et âgée, n’a pas été mise en mesure de comprendre l’acte ;ils n’ont pas été informés du changement de statut des parcelles vendues, lesquelles sont devenues constructibles à la suite de l’entrée en vigueur du plan local d’urbanisme du 20 janvier 2020 ;
la nullité du prélèvement entraîne la nullité de la vente ; qu’au surplus, la vente de la parcelle B [Cadastre 1] sans leur consentement est nulle ; que la vente de cette parcelle est indissociable de l’opération globale de vente des quatre parcelles ;
le consentement de [X] [N] a été vicié lors de la conclusion de l’acte de vente, du fait d’une erreur portant sur les qualités essentielles du bien vendu, à savoir sur la valeur des parcelles ; que le prix de vente des parcelles a été fixé en fonction de leur caractère inconstructible et de l’existence d’une situation d’enclavement, alors qu’elles sont en réalité constructibles, ce qui entraîne une augmentation substantielle de leur valeur ; que [X] [N] a également été victime d’un dol, résultant de la dissimulation intentionnelle du changement de nature des parcelles par le notaire et les intervenants à l’opération de vente ;
subsidiairement, la lésion est caractérisée, dès lors que la valeur vénale des parcelles, d’après le PLU, s’élève à plus de 110 000 euros, alors que le prix de vente total n’était que 13 090 euros, soit un écart de 99 600 €, bien au-delà du seuil de 7/12 prévu par la loi ; que les certificats d’urbanisme du 15 mai 2020, non communiqués à la venderesse, attestent de la constructibilité des parcelles, justifiant la demande d’autorisation de la preuve de la lésion ;
les fautes de Maître [W] sont multiples : il a manqué à son devoir de conseil, tel que prévu à l’article 1240 du code civil et à ses obligations déontologiques, en ne renseignant pas la venderesse sur la nature constructible des parcelles, le changement de PLU et l’enclavement de la parcelle B [Cadastre 4] ; qu’il a omis de transmettre les actes et les fonds, violant ainsi son obligation de transparence et d’information.
Dans leurs dernières écritures notifiées le 14 juin 2024, les consorts [J] demandent au tribunal de :

« Débouter Madame [X] [R] veuve [N], Madame [G] [N] et Monsieur [Z] [N] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions.Condamner Madame [X] [R] veuve [N], Madame [G] [N] et Monsieur [Z] [N] à payer à Monsieur [H] [J] et Madame [B] [A] épouse [J] une somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.Condamner Madame [X] [R] veuve [N], Madame [G] [N] et Monsieur [Z] [N] aux entiers dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Olivier COTÉ, conformément à l’article 696 du code de procédure civile ».
En résumé, ils font valoir que :

la vente est parfaite dès lors que les parties se sont mises d’accord sur la chose et le prix, conformément à l’article 1583 du code civil ; que ces éléments étaient déjà fixés dans le compromis de vente signé le 21 février 2020 ;
il n’existe aucun vice du consentement, les vendeurs disposant déjà d’informations sur la constructibilité des terrains, comme en témoigne le courrier du maire du 18 décembre 2019 ;
la constructibilité des parcelles B [Cadastre 1], B [Cadastre 2], B [Cadastre 3] et B [Cadastre 4] est attestée par le PLU I de 2020 et par les certificats d’urbanisme, rendant inapplicable toute remise en cause fondée sur une prétendue méconnaissance ;
la demande d’expertise judiciaire est injustifiée et dépourvue d’intérêt légitime, en l’absence de lésion caractérisée ;
les prétentions indemnitaires formées à leur encontre sont infondées, dès lors qu’ils n’ont fait qu’accepter la proposition d’achat dans les conditions convenues.
Dans ses dernières écritures notifiées le 24 novembre 2025, Maître [W] demande au tribunal de :
« Déclarer recevables Madame [X] [R] veuve [N], Madame [G] [N] et Monsieur [Z] [N] en leurs demandes, mais les en débouter comme étant mal fondées et mal fondées,Condamner in solidum Madame [X] [R] veuve [N], Madame [G] [N] et Monsieur [Z] [N] à payer à Maître [O] [W], en couverture d'une partie de ses frais irrépétibles, la somme de 5000 euros. Condamner in solidum Madame [X] [R] veuve [N], Madame [G] [N] et Monsieur [Z] [N] aux entiers dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP SPAGNOL DESLANDES MÉLO Ecarter l'exécution provisoire du jugement intervenir. »En résumé il fait valoir que :

le compromis de vente signé le 21 février 2020, sous l’égide de l’agence [1], l’a désigné comme notaire instrumentaire, de sorte que son rôle s’est limité à la rédaction de l’acte authentique, à la suite d’un accord déjà conclu entre les parties ; que les conditions de la transaction ont été négociées par l’agence, hors de toute intervention notariale ; que la vente est parfaite dès que vendeur et acquéreur s’accordent sur la chose et le prix, ce qui est le cas en l’espèce ;
il doit consigner sous forme authentique une vente déjà conclue, sous peine d’engager sa responsabilité ; que les parties et notamment [X] [N], ont sollicité à plusieurs reprises la finalisation de la transaction, et qu’il n’a pas le pouvoir de refuser son concours tant que la vente est « parfaite » au sens de l’article 1583 du code civil ;
la parcelle B [Cadastre 1], prélevée avant le partage, relève du droit de prélèvement prévu par l’article 1475 alinéa 2 du code civil ; que le prélèvement n’est pas assimilable à un partage ; que la procuration signée par [X] [N] autorise explicitement cette opération ; que la capacité de [X] [N] à comprendre le document n’est pas remise en cause, l’âge n’étant pas un obstacle à la compréhension juridique ; que [X] [N] pouvait légitimement revendiquer la propriété de cette parcelle, dès lors que la communauté d’avec son époux décédé n’est pas liquidée ; qu’elle s’est en outre comportée comme seule propriétaire de la parcelle B [Cadastre 1] ;il conteste tout défaut d’information, les parties ayant reçu les certificats d’urbanisme, les courriers de la mairie et les documents relatifs à la préemption ; que les échanges de courriers attestent d’une connaissance précise des enjeux par les consorts [N] qui n’ont jamais manifesté d’objection concrète à ces informations ;
s’agissant des parcelles litigieuses, elles se situent dans une zone naturelle ou agricole qui a vocation à devenir une zone urbanisée, à plus ou moins long terme, de sorte qu’elles ne sont pas, en l'état, constructibles ; qu’en outre, elles sont bordées intégralement, sur le côté ouest, par une ligne de chemin de fer, qu’elles ne sont pas desservies par un réseau et qu’il n’existe pas de projet de construction par la commune ; que le rapport d’expertise produit par les demandeurs n’est pas contradictoire et contient des valeurs décorrélées de toute réalité ; que les certificats d'urbanisme délivrés ne sont que des certificats d'informations qui ne préjugent en rien de la constructibilité des terrains ;
[X] [N] avait nécessairement connaissance de la situation d’enclavement de la parcelle B [Cadastre 4] ; que la servitude de passage dont elle doit bénéficier ne porte pas atteinte à ses droits ; la restitution du prix de vente si elle était ordonnée ne constitue pas un préjudice indemnisable, de sorte qu’il ne peut être tenu à garantir le vendeur à restituer le prix de vente et ce, quand bien même il aurait engagé sa responsabilité à l'occasion de cette même vente.

MOTIFS 


Sur la nullité de l’acte de prélèvement du 25 janvier 2022

Aux termes de l’article 1178 du code civil, un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord.
Le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé.
Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.
Indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

Selon les dispositions du code civil (cf notamment articles 1474 et 1514), le prélèvement est une opération de partage dans le cadre de la liquidation d’un régime matrimonial, d’une succession ou plus généralement d’une indivision et consiste à attribuer à l’un des héritiers ou à l’époux certains biens lesquels sont, dans ce cas, déduits de la part revenant à l’héritier ou l’époux concerné. Si la valeur des biens prélevés dépasse la part attribuée, le bénéficiaire doit verser une soulte afin de rétablir l’équilibre.

Il en résulte qu’une telle opération ne peut avoir lieu que dans le cadre d’un partage. 

En l’espèce, aux termes de l’acte du 25 janvier 2022, celui-ci a pour objet de constater le prélèvement par [X] [N] d’un immeuble dépendant de la communauté ayant existé entre elle et son défunt mari [Q] [N], opéré en application de l’article 1475 alinéa 2 du code civil, à savoir le terrain sis à [Localité 13] cadastré section B n°[Cadastre 1], sur lequel Mme [N], en sa qualité d’épouse commune en biens et de conjoint survivant détient la moitié en pleine propriété et l’autre moitié en usufruit, et ses enfants [G], [Z] et [I] [N], en leur qualité d’héritiers de [Q] [N], détiennent la moitié en nue-propriété.

Si cet acte indique que « ce prélèvement est exercé par Madame [N], conjoint survivant, à titre de copartageant », force est de relever qu’il n’a été signé que par Madame [N] seule et qu’il a été réalisé en dehors de toute opération de partage de la succession de [Q] [N] qui n’a pas eu lieu.

Dès lors, et sans qu’il ne soit nécessaire de statuer sur les autres moyens de nullités soulevés, l’acte de prélèvement litigieux n’est pas valable et doit être annulé. 

Sur la nullité de la vente des parcelles cadastrées section B n°[Cadastre 1], B n°[Cadastre 2], B n°[Cadastre 3] et B n°[Cadastre 4]

Aux termes de l’article 1599 du code civil, « la vente de la chose d'autrui est nulle : elle peut donner lieu à des dommages-intérêts lorsque l'acheteur a ignoré que la chose fût à autrui. »

Selon les dispositions de l’article 815-3 du même code, « le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :
1° Effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis ;
2° Donner à l'un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d'administration ;
3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision;
4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.
Ils sont tenus d'en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.
Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3° ».

Selon l’article 1184, « lorsque la cause de nullité n'affecte qu'une ou plusieurs clauses du contrat, elle n'emporte nullité de l'acte tout entier que si cette ou ces clauses ont constitué un élément déterminant de l'engagement des parties ou de l'une d'elles ».

En l’espèce, dès lors que la parcelle cadastrée section B n°[Cadastre 1] est la propriété indivise des consorts [N], puisque [X] [N] en détient la moitié en pleine propriété et que ses enfants détiennent l’autre moitié en nue-propriété, la vente de cette parcelle ne pouvait avoir lieu qu’avec l’accord de l’ensemble des indivisaires.

Si en application de l’article 815-3 susvisé la sanction de la vente d’un bien indivis réalisée sans le consentement de tous les indivisaires est l’inopposabilité de l’acte à l’indivisaire qui n’y a pas consenti, dans tous les cas, la vente de la parcelle prélevée irrégulièrement sur l’actif de la succession de [Q] [N], ne peut qu’être annulée.

Par ailleurs et surtout, la vente des parcelles cadastrées section B n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] fait l’objet d’une même et unique opération portant sur des parcelles mitoyennes et contiguës, la parcelle n°[Cadastre 1] permettant de surcroît l’accès aux parcelles B n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3].

Il en résulte que la vente de l’ensemble des parcelles litigieuses doit être annulée, et il n’y a pas lieu d’examiner les moyens tirés des vices du consentement ni la demande subsidiaire au titre de la rescision pour lésion.


Sur les conséquences de la nullité de la vente du 25 janvier 2022

Aux termes l’article 1178 du code civil « un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord. Le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé. Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9».

En l’espèce, les quatre parcelles de terrain cadastrées numéro B [Cadastre 1], B [Cadastre 2], B [Cadastre 3] et B [Cadastre 4] ont été vendues au prix de 13 090 euros, incluant les frais d’agence immobilière à hauteur de 1 190 euros.

Dès lors, [X] [N] sera condamnée à payer la somme de 11 900 euros (13 090 – 1 190) aux époux [J], au titre de la restitution du prix de vente, les frais d’agence ne relevant pas du prix de vente.

Les époux [J] seront condamnés à restituer aux consorts [N] les parcelles de terrain cadastrées numéro B [Cadastre 1], B [Cadastre 2], B [Cadastre 3] et B [Cadastre 4], en les mettant à disposition libres de tout occupation de leur chef et de leurs biens.


Sur les demandes indemnitaires des consorts [N]

Selon l’article 1178 alinéa 4 du code civil, « Indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle ».

Sur la demande formée à l’encontre de Maître [W]

En l’espèce, les consorts [N], en cas d’annulation des actes de prélèvement et de vente, sollicitent la condamnation de Me [W] à leur payer les sommes suivantes :

1 190 euros au titre des honoraires réglés à l’agence immobilière ;1 460 euros au titre des frais de vente (honoraires du notaire et frais d’enregistrement).
Cette demande ne peut prospérer que s’il est établi l’existence d’un manquement du notaire à des obligations en lien direct et causal avec les préjudices allégués.

Le notaire qui commet un manquement dans l'exercice de sa mission légale d'authentification des actes juridiques, engage sa responsabilité civile à l'égard de son client, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, à la fois au titre de son obligation d'assurer la validité et l'efficacité des actes qu’il instrumente, et au titre de son devoir d'information et de conseil. 

En vertu de son devoir de conseil, le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique.

Il incombe au notaire de rapporter la preuve de l'exécution de ses devoirs de conseil et de vigilance.

En l’espèce, la procuration pour vendre signée du 21 décembre 2021 mentionne que [X] [N] a donné « tous pouvoir à Mademoiselle [S] ou tout clerc ou collaborateur de Maître [W] pour exercer en son nom et pour son compte la faculté légale de prélèvement d’immeuble formant annexe de propre ». 

Aux termes de l’acte de prélèvement du 25 janvier 2022, celui-ci a « pour objet de constater le prélèvement par Mme [N] d’un immeuble dépendant de la communauté susvisée, opéré en application de l’article 1475 alinéa 2 du Code civil. ».

Comme relevé précédemment, le prélèvement de la parcelle B [Cadastre 1] ne pouvait être réalisé en dehors d’une opération de partage. Aussi, en sa qualité de professionnel, Maître [W] était tenu de vérifier que l’acte de prélèvement pouvait être légalement opéré, ce qu’il n’a pas fait. Dès lors, le moyen tiré de l’absence de participation à la rédaction du compromis de vente est inopérant et le manquement à son obligation d’assurer l’efficacité juridique de l’acte passé devant lui est établi.

En outre, il ressort des pièces versées que Maître [W] a effectué une demande de certificat d’urbanisme le 11 mai 2020, certificat reçu le 25 mai 2020. Ainsi, alors qu’il a eu connaissance de l’entrée en vigueur du plan local d’urbanisme, lequel mentionnait la constructibilité des parcelles, il n’en a pas informé [X] [N]. De même, alerté par le maire le 27 juillet 2021 sur le fait que le prix de vente était bien en deçà de la valeur du domaine, Maître [W] n’en a pas informé [X] [N]. Il a donc également manqué à son devoir de conseil à ce titre.

Ainsi, en s’abstenant de vérifier que se trouvaient réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de l’acte de prélèvement, Maître [W] a manqué à ses obligations, engageant ainsi sa responsabilité à l’égard de [X] [N] et de ses enfants en leurs qualités d’héritiers à la succession de leur père [Q] [N], et indivisaires de la parcelle B [Cadastre 5].

Les consorts [N] versent aux débats des justificatifs des frais liés à la vente, à savoir les honoraires du notaire et les frais d’enregistrements des actes de prélèvement et de vente, pour un montant de 1 460 euros et les frais d’agence immobilière pour un montant de 1 190 euros.

Les manquements de Maître [W] étant à l’origine des actes annulés, il sera condamné à payer aux consorts [N] les sommes de 
1 460 euros et 1190 euros au titre de leur préjudice financier.

Sur la demande formée à l’encontre de Maître [W] et des époux [J] in solidum

Les consorts [N] sollicitent, en cas d’annulation ou de lésion reconnue, la condamnation in solidum de Maître [W] et des époux [J] à payer à [X] [N] la somme de 15 000 euros, et à chacun des indivisaires, [G] et [Z] [N], la somme de 5 000 euros au titre de leur préjudice moral.

Sur la faute des époux [J]

L’article 1104 du code civil dispose que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public ».

En l’espèce, si les consorts [N] font valoir la mauvaise foi des acquéreurs tirée de la connaissance de la situation des parcelles litigieuses et de l’évolution du plan local d’urbanisme, ils ne produisent aucune pièce justificative de nature à prouver ces allégations.

Ainsi, aucun manquement imputable aux époux [J] n’est démontré et aucune condamnation indemnitaire ne saurait être prononcée à leur encontre.

Sur le préjudice moral en lien de causalité avec les manquements de Maître [W]

Les manquements de Maître [W] causent nécessairement un préjudice moral à [X] [N] qui a conclu une vente illégale et a subi des tracas liés à la nécessité de faire annuler la vente.

Le préjudice sera néanmoins réduit à de plus justes proportions et fixé à la somme de 2 000 euros.

Les manquements de Maître [W] ont également causé un préjudice moral à [G] et [Z] [N], les actes établis illégalement et sans leur consentement ayant porté atteinte à leurs droits d’indivisaires et de copartageants. 

Le préjudice sera évalué pour chacun d’eux à la somme de 2 000 euros. 

Maître [W] sera condamné au paiement de ces sommes.


Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Maître [W], succombant principalement à l’instance, il sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Eu égard à l’issue du litige et compte tenu de la responsabilité exclusive de Maître [W], celui-ci sera condamné à payer aux consorts [N] unis d’intérêt la somme totale de 4 500 euros au titre de leurs frais irrépétibles.

De même que les époux [J] qui ont dû constituer avocat et qui n’ont commis aucune faute dans le cadre de la vente annulée sont bien fondés à obtenir une indemnité pour frais irrépétibles qui sera évaluée à 2 500 euros.

Maître [W] sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

La nature et l’enjeu du litige justifient d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS


Le Tribunal, 

PRONONCE la nullité du prélèvement de la parcelle de terrain cadastrée section B n°[Cadastre 1] sise à [Localité 14] [Adresse 7], reçu par acte authentique du 25 janvier 2022 par devant Maître [O] [W], notaire à [Localité 15],

PRONONCE la nullité de la vente des parcelles de terrain cadastrées section B n°[Cadastre 1], B n°[Cadastre 2], B n°[Cadastre 3] et B n°[Cadastre 4] sises à [Adresse 8] [Localité 16] [Adresse 7], reçue par acte authentique du 25 janvier 2022 par devant Maître [O] [W], notaire à [Localité 15], et conclue entre M. [H] [J] et Mme [B] [A] épouse [J] d’une part, et Mme [X] [R] veuve [N] d’autre part,

CONDAMNE Mme [X] [R] veuve [N] à payer à M. [H] [J] et Mme [B] [A] épouse [J] la somme de 11 900 euros, au titre de la restitution du prix de vente,

CONDAMNE M. [H] [J] et Mme [B] [A] épouse [J] à restituer à Mme [X] [R] veuve [N] les parcelles de terrain cadastrées section B n°[Cadastre 1], B n°[Cadastre 2], B n°[Cadastre 3] et B n°[Cadastre 4] sises à [Adresse 9], en les mettant à disposition libres de tous occupants et biens de leur chef ;
 
CONDAMNE Maître [O] [W], notaire à [Localité 15], à payer à Mme [X] [R] veuve [N] les sommes suivantes en réparation de leurs préjudices :

1 460 euros au titre des honoraires et des frais d’enregistrements des actes annulés
1190 euros au titre des frais d’agence immobilière
2 000 euros au titre du préjudice moral

CONDAMNE Maître [O] [W] à payer à Mme [G] [N] épouse [P] et à M. [Z] [N] chacun la somme de 2 000 euros au titre du préjudice moral ;

DEBOUTE Mme [X] [R] veuve [N], Mme [G] [N] épouse [P] et M. [Z] [N] de leurs demandes indemnitaires formées à l’encontre de M. [H] [J] et Mme [B] [A] épouse [J] ;

CONDAMNE Maître [O] [W] aux dépens de l’instance qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Maître [O] [W] à payer à Mme [X] [R] veuve [N], Mme [G] [N] épouse [P] et M. [Z] [N] unis d’intérêt la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Maître [O] [W] à payer à M. [H] [J] et Mme [B] [A] épouse [J] une indemnité de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Maître [O] [W] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

ECARTE l’exécution provisoire de la présente décision.

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.
Le greffier, La Présidente,