notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bayonne, 1ère chambre, 7 septembre 2026, n° 24/02066

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiqueCopropriété (I): organisation et administration
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2024, Monsieur [C] [X] et Madame [G] [J] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires des Résidences [Adresse 2] par-devant le Tribunal Judiciaire de Bayonne, aux fins notamment de voir prononcer l'annulation de la résolution n°14 adoptée lors de l'Assemble générale du Syndicat des copropriétaires des RESIDENCES [Adresse 2] du 10 septembre 2024 et l'annulation des résolutions n°15 et 16 rejetées par l'Assemble générale du Syndicat des copropriétaires des RÉSIDENCES [Adresse 2] du 10 septembre 2024.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 11 mai 2026, Monsieur [C] [X] et Madame [G] [J] demandent au tribunal de :
- déclarer Madame [G] [J] et Monsieur [C] [X] recevables et bien fondés dans toutes leurs demandes ;
À titre principal,
- déclarer que les travaux réalisés par Madame [G] [J] et Monsieur [C] [X] ne nécessitaient aucune nouvelle autorisation de la part du Syndicat des copropriétaires, l’autorisation du 4 septembre 2018 étant suffisante ;
À titre subsidiaire, 
- enjoindre au Syndicat des copropriétaires des RÉSIDENCES [Adresse 2] l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine Assemblée générale annuelle, la question de la ratification des travaux réalisés par Madame [G] [J] et Monsieur [C] 
[X] et de rappeler les dispositions du Jugement dans ladite résolution qui préciseront que 
les travaux sont conformes au règlement intérieur de la copropriété ;
En tout état de cause,
- prononcer l’annulation de la résolution n°14 adoptée lors de l’Assemblée générale du Syndicat des copropriétaires des RÉSIDENCES [Adresse 2] ;
- prononcer l’annulation des résolutions n°15 et 16 rejetées par l’Assemblée générale du Syndicat des copropriétaires des RÉSIDENCES [Adresse 2] pour abus de majorité ;
- décharger Madame [G] [J] et Monsieur [C] [X] de toute participation aux frais et honoraires de la procédure supportées par la copropriété ainsi que des condamnations dont ils bénéficieraient ;
- débouter le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] au paiement de la somme de 3.600,00 euros à Madame [G] [J] et Monsieur [C] [X] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] aux entiers dépens ;
- rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 08 janvier 2026, le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] demande au tribunal de :
- rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions formulées par Monsieur [C] [X] et Madame [G] [J] comme étant mal-fondées, pour manquer autant en fait qu’en droit.
- condamner Monsieur [C] [X] et Madame [G] [J], solidairement, à remettre les lieux en l’état, à savoir :
faire reposer les menuiseries extérieures préexistantes à leurs travaux ou modifier leurs menuiseries actuelles afin que celles-ci soient conformes aux prescriptions de l’autorisation générale donnée par l’assemblée générale du 4 septembre 2018,
enlever le coffre de store extérieur, le store vertical de couleur grise et ses glissières vissées dans l’encadrement du mur à l’extérieur du volet roulant, dans un délai d’un mois à compter dudit jugement et, à défaut, passé ce délai, d’une astreinte de 300 € par jour de retard.
- condamner Monsieur [C] [X] et Madame [G] [J], solidairement, à verser au syndicat des copropriétaires des Résidences [Adresse 2] une somme de 3 500 €, en indemnisation des frais de justice que ce dernier a exposés, en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
- condamner Monsieur [C] [X] et Madame [G] [J], solidairement, aux entier dépens d’instance, dont distraction au profit de la SELARL TORTIGUE-PETIT-SORNIQUE-RIBETON, qui sera autorisée à les recouvrer en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.
- ne pas écarter, l’exécution provisoire de droit, au vu des dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 08 janvier 2026 avec effet au 21 mai 2026 et l'affaire a été plaidée à l'audience du 8 juin 2026 pour être mise en délibéré à ce jour.

Conformément à l'article 455 du Code de procédure civile, il convient de se reporter à ces conclusions pour plus ample exposé des moyens.

Motifs

MOTIFS

Sur les demandes des consorts [J]-[X].

Madame [G] [J] et Monsieur [C] [X] demandent au tribunal de déclarer que les travaux qu’ils ont réalisés ne nécessitaient aucune nouvelle autorisation de la part du Syndicat des Copropriétaires et à titre subsidiaire d’enjoindre au Syndicat des Copropriétaires d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, la ratification de leur travaux. Ils prétendent que les travaux qu’ils ont fait réaliser respectent les règles de l’art et sont conformes au règlement de copropriété et à l’harmonie générale de l’immeuble. 

Or, il n'appartient pas à la juridiction saisie de se prononcer sur l'opportunité des décisions prises par le syndicat des copropriétaires, mais uniquement d'apprécier la régularité des décisions au regard du statut de la copropriété et du règlement de copropriété. Si le juge a compétence pour apprécier la régularité d’une décision prise en assemblée générale, il n’a pas celle d’en apprécier l’opportunité.

Ainsi, les demandes susvisées de Madame [J] et de Monsieur [C] [X] relèvent de la stricte opportunité dans laquelle le tribunal ne saurait s’immiscer. Il convient en conséquence de les en débouter.

S’agissant de la résolution n°14 de l’assemblée générale du 10 septembre 2024 relative à l’autorisation donnée au Syndic d’agir en justice dont ils poursuivent l’annulation, les consorts [J]-[X] prétendent que l’habilitation donnée au Syndic pour agir en justice à leur encontre est indéterminée er générale.

En vertu de l’article 18 de la loi n° 65-557 de la loi du 10 juillet 1965, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice .

L’article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 précise que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Pour la validité de la procédure engagée par le syndic au nom du syndicat , il est indispensable que l’ autorisation fasse l’ objet d’une décision explicite de l’assemblée générale rapportée dans le procès-verbal de la réunion.

Elle doit préciser les pouvoirs conférés au syndic pour agir en justice et l’ objet de la demande à présenter au tribunal. Elle doit exprimer sans ambiguïté la volonté d’engager une procédure déterminée pour laquelle elle entend habiliter le syndic.

Elle doit en même temps indiquer l’étendue du pouvoir donné au syndic, les éléments constitutifs d’une infraction au règlement de copropriété, l’ objet de l’ action à engager par le syndicat et le but poursuivi.

En l’espèce, la résolution n° 14 de l’assemblée générale du 10 septembre 2024 litigieuse est ainsi libellée : « Autorisation d’agir en justice à l’encontre de Mr [X] et Mme [J] – propriétaires de l’appartement lot 823 ».
« Préambule : Mr [X] et Mme [J] ont fait réaliser des travaux de rénovation de leur appartement situé au 7ème étage du [Adresse 4]. Lors de ces travaux, ils ont fait remplacer leurs fenêtres ouvrantes par des baies vitrées coulissantes non conformes : dimensions, nombre de vantaux, baies coulissantes au lieu d’être ouvrantes à la française). De plus, il semblerait que le raccordement des WC qui ont été déplacés soit effectué sur la canalisation d’évacuation de la salle de bain. Enfin, un caisson blanc en sous-face du linteau de la fenêtre situé sur l’arrière du bâtiment a été installé sans autorisation de l’assemblée générale. Le syndic leur a adressé un courrier de mise en demeure d’avoir à se mettre en conformité avant le 31 août dernier délai ou du mois d’apporter la preuve de toute action engagée pour se mettre en conformité. 
L’Assemblée générale, après avoir pris connaissance de tous ces éléments :
- Autorise le syndic à ester en justice à l’encontre de : Mr [X] et mme [J]-[X]
aux motifs suivants :
- non respect des décisions d’assemblée générale et du règlement intéroeir et modication de l’aspect extérieur de la résidence sans obtention préalable de l’accord de l’assemblée générale.(..) »

Force est de constater que cette décision précise le but poursuivi et les copropriétaires visés. Elle est donc suffisamment claire sur l’action en justice que l’assemblée générale a autorisé le syndic à entreprendre.

Il n’y a donc pas lieu par conséquent d’annuler la résolution n°14 adoptée par l’assemblée générale du 10 septembre 2024.

Madame [G] [J] et Monsieur [C] [X] demandent par ailleurs au tribunal de prononcer l’annulation des résolutions n°15 et n°16 de l’assemblée générale du 10 septembre 2024 sur le fondement de l’abus de majorité.

Est assimilé à un abus de majorité la décision d’assemblée générale qui compromet indûment l'équilibre indispensable entre les droits concurrents des copropriétaires tels qu'ils résultent de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, la discrimination entre copropriétaires, sans motif légitime, caractérisant un tel abus . 

Lorsqu'ils affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, les travaux entrepris par un ou plusieurs copropriétaires doivent faire l'objet d'une autorisation préalable décidée à la majorité des voix de tous les copropriétaires conformément à l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965.

Aucun des travaux entrant dans le champ d'application de l'article 25 b) de la loi ne peut être entrepris par un copropriétaire sans l' autorisation préalable de l’assemblée générale, autorisation qui doit être expresse.

Si l’assemblée générale est seule qualifiée pour accorder ou refuser l' autorisation d'entreprendre des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, elle ne dispose pas cependant d’un pouvoir discrétionnaire en la matière car sa décision de refus doit être justifiée par des motifs légitimes et sérieux.

Dans le cadre des pouvoirs qu'il tient de la loi, le syndicat doit vérifier que les travaux envisagés ne vont pas compromettre la stabilité de l’immeuble ni la sécurité de ses occupants, qu’ils sont conformes à la destination de l’immeuble telle qu’elle résulte des actes constitutifs de la copropriété, notamment de son règlement, et qu’ils ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires sur leurs lots.

Il s'agit d'une appréciation au cas par cas, sur laquelle l’assemblée doit se prononcer objectivement, pour éviter qu'un éventuel refus de sa part ne présente un caractère abusif.

Il incombe cependant au demandeur de produire un dossier technique complet pour permettre à l’assemblée générale de se prononcer en connaissance de cause sur le projet soumis à son autorisation .

En effet, pour être à même de pouvoir donner, en application de l’article 25 , b, de la loi, une autorisation de travaux en connaissance de leur incidence sur les conditions d'usage et de jouissance des parties privatives et des parties communes, l’assemblée générale doit être éclairée par un dossier technique complet et soumis à l'architecte de la copropriété.

En l’espèce, les consorts [J]-[X] estiment que le rejet de leur demande d’ autorisation de faire procéder à leurs frais à l’installation d’un coffret blanc de 5 cm modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble constitue un abus de majorité.

Ils doivent dès lors démontrer que le refus d’autorisation à installer un coffret blanc en façade procède d’un abus de majorité pour n’être pas motivé par un motif légitime et sérieux, la seule conformité au règlement de copropriété des travaux envisagés n’étant pas suffisante pour constituer un caractère abusif à ce refus , sauf à priver l’assemblée de toute liberté pour consentir ou non à la modification de l’aspect extérieur de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires défendeur fait valoir que les baies vitrées coulissantes installées (dimensions, nombre de vantaux, baies coulissantes au lieu d’être ouvrantes à la française) ne sont pas conformes à ce qui a été autorisé par l’assemblée générale du 4 septembre 2018.

Il ajoute que les menuiseries d’origine devaient être remplacés à l’identique en taille, forme et couleur, ce qui n’a pas été le cas.

Dès lors que les consorts [J]-[X] ne rapportent pas la preuve de ce que les travaux qu’ils ont réalisés sont conformes aux préconisations de l’assemblée générale du 4 septembre 2018 (les photographies versées aux débats sont insuffisantes pour rapporter une telle preuve), il n’est pas démontré que le refus de l’assemblée générale a procédé d’un abus alors que le syndicat établit l’existence de motifs sérieux et objectifs fondant la décision.

Par conséquent, à défaut de rapporter la preuve que le refus d’ autorisation de procéder à des travaux modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble procède d’un abus , Madame [G] [J] et Monsieur [C] [X] seront déboutés de leur demande d’annulation des résolutions n°15 et 16 de l’assemblée générale du 10 septembre 2024.

Sur la demande reconventionnelle du Syndicat des Copropriétaires des Résidences [Adresse 2].

Il est constant que le copropriétaire qui procède, sans autorisation de l’assemblée, à des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble doit être condamné à remettre les lieux dans leur état d’origine, dès lors qu'elle est matériellement possible et en l'absence de disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier, en application des dispositions de l'article 1221 du code civil.

A défaut de ratification par l'assemblée générale de travaux irrégulièrement entrepris, la remise en état des parties communes dans leur configuration initiale doit donc être ordonnée, même en l'absence de préjudice subi par le syndicat des copropriétaires .

En l’espèce, il ressort des éléments versés à la procédure que les travaux de remplacement des menuiseries extérieures étaient autorisés sous réserve de :
- respecter le cahier des charges prévoyant que les menuiseries doivent être remplacées par des menuiseries en alu, PVC, ou en bois, doule vitrage couleur chêne doré à l’extérieur
- présenter avant tous travaux une demande écrite au syndic et au conseil syndical.

Or, les photographies versées aux débats , la réponse à la demande de validation de travaux des consorts [J]-[X] et le projet de travaux réalisé par l’architecte d’intérieur, démontrent que les préconisations relatives aux menuiseries n’ont pas été respectées en particulier s’agissant du nombre de vantaux.

Le fait que les travaux aient été réalisés dans les règles de l’art est indifférent, le seul fait de n’avoir pas respecté les règles imposées par la copropriété s’agissant des menuiseries étant suffisant à justifer la remise en l’état antérieur des lieux.

Madame [G] [J] et Monsieur [C] [X] seront donc condamnés à remettre les lieux en l’état en reposant les menuiseries extérieures préexistantes à leurs travaux ou en modifiant leurs menuiseries actuelles afin que celles-ci soient conformes aux prescriptions de l’autorisation générale donnée par l’assemblée générale du 4 septembre 2018 et en enlevant le coffre de store extérieur, le stire vertical de couleur grise et ses glissières vissées dans l’encadrement du mur à l’extérieur du volet roulant, sous astreinte ( globale pour l’ensemble de la remise en état et non pour chaque poste de condamnation) de 100 euros par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement.

L’astreinte précitée courra trois mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L 131-3 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire.

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de Madame [G] [J] et Monsieur [C] [X] succombant à l’instance.
Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile sera accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre. 

Sur les frais irrépétibles :

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [G] [J] et Monsieur [C] [X] seront condamnés à payer à une somme qu’il est équitable de fixer à 3000 euros.

Sur l’exécution provisoire :

Il convient de rappeler qu'en application de l' article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le TRIBUNAL, par décision mise à disposition au greffe, en matière civile, contradictoirement et en premier ressort,

DEBOUTE Madame [G] [J] et Monsieur [C] [X] de l’ensemble de leurs demandes.

CONDAMNE Madame [G] [J] et Monsieur [C] [X] à remettre les lieux en l’état en reposant les menuiseries extérieures préexistantes à leurs travaux ou en modifiant leurs menuiseries actuelles afin que celles-ci soient conformes aux prescriptions de l’autorisation générale donnée par l’assemblée générale du 4 septembre 2018 et en enlevant le coffre de store extérieur, le store vertical de couleur grise et ses glissières vissées dans l’encadrement du mur à l’extérieur du volet roulant, sous astreinte ( globale pour l’ensemble de la remise en état et non pour chaque poste de condamnation) de 100 euros par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement.

DIT que l’astreinte précitée courra trois mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L 131-3 du code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNE Madame [G] [J] et Monsieur [C] [X] à payer au Syndicat des Copropriétaires des résidences [Adresse 2] la somme de 3000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE Madame [G] [J] et Monsieur [C] [X] aux dépens.

ACCORDE à la SELARL TORTIGUE-PETIT-SORNIQUE-RIBETON le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.


Le présent jugement a été signé par [...] [...], Vice-présidente, et par [...] [...], Greffière principale.


La Greffière, La Juge,




[...] [...] [...] [...]
Texte intégral
N° RG 24/02066 - N° Portalis DBZ7-W-B7I-FUFM minute n° 26/337 
du 07/09/2026

Grosse et expédition le :
aux avocats 

JUGEMENT DU 07 Septembre 2026

Par mise à disposition au Greffe du TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE - 1ère chambre, a été rendu le jugement dont la teneur suit :

Composition :

[...] [...], Vice-présidente, désignée en qualité de Juge unique par décision prise en présence des avocats des parties

Assistée de [...] [...], Greffière principale, présente à l’appel des causes, aux débats et au prononcé par mise à disposition au greffe


ENTRE :

Monsieur [C] [X], demeurant [Adresse 1]
représenté par la SELARL HENRIC AVOCAT, avocats au barreau de BAYONNE, avocats plaidant, vestiaire : 131

Madame [G] [J], demeurant [Adresse 1]
représentée par la SELARL HENRIC AVOCAT, avocats au barreau de BAYONNE, avocats plaidant, vestiaire : 131


Demandeur(s)

D’UNE PART,


ET :

S.D.C. LES RÉSIDENCES [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par la SELARL TORTIGUE PETIT SORNIQUE RIBETON, avocats au barreau de BAYONNE, avocats plaidant, vestiaire : 57

Défendeur(s)

D’AUTRE PART,

A l’audience du 08 Juin 2026, LE TRIBUNAL :

Après avoir entendu la SELARL HENRIC AVOCAT, la SELARL TORTIGUE PETIT SORNIQUE RIBETON, avocats, en leurs conclusions et plaidoiries, a mis l’affaire en délibéré au 07 Septembre 2026.

LE TRIBUNAL a statué en ces termes :




EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2024, Monsieur [C] [X] et Madame [G] [J] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires des Résidences [Adresse 2] par-devant le Tribunal Judiciaire de Bayonne, aux fins notamment de voir prononcer l'annulation de la résolution n°14 adoptée lors de l'Assemble générale du Syndicat des copropriétaires des RESIDENCES [Adresse 2] du 10 septembre 2024 et l'annulation des résolutions n°15 et 16 rejetées par l'Assemble générale du Syndicat des copropriétaires des RÉSIDENCES [Adresse 2] du 10 septembre 2024.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 11 mai 2026, Monsieur [C] [X] et Madame [G] [J] demandent au tribunal de :
- déclarer Madame [G] [J] et Monsieur [C] [X] recevables et bien fondés dans toutes leurs demandes ;
À titre principal,
- déclarer que les travaux réalisés par Madame [G] [J] et Monsieur [C] [X] ne nécessitaient aucune nouvelle autorisation de la part du Syndicat des copropriétaires, l’autorisation du 4 septembre 2018 étant suffisante ;
À titre subsidiaire, 
- enjoindre au Syndicat des copropriétaires des RÉSIDENCES [Adresse 2] l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine Assemblée générale annuelle, la question de la ratification des travaux réalisés par Madame [G] [J] et Monsieur [C] 
[X] et de rappeler les dispositions du Jugement dans ladite résolution qui préciseront que 
les travaux sont conformes au règlement intérieur de la copropriété ;
En tout état de cause,
- prononcer l’annulation de la résolution n°14 adoptée lors de l’Assemblée générale du Syndicat des copropriétaires des RÉSIDENCES [Adresse 2] ;
- prononcer l’annulation des résolutions n°15 et 16 rejetées par l’Assemblée générale du Syndicat des copropriétaires des RÉSIDENCES [Adresse 2] pour abus de majorité ;
- décharger Madame [G] [J] et Monsieur [C] [X] de toute participation aux frais et honoraires de la procédure supportées par la copropriété ainsi que des condamnations dont ils bénéficieraient ;
- débouter le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] au paiement de la somme de 3.600,00 euros à Madame [G] [J] et Monsieur [C] [X] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] aux entiers dépens ;
- rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 08 janvier 2026, le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] demande au tribunal de :
- rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions formulées par Monsieur [C] [X] et Madame [G] [J] comme étant mal-fondées, pour manquer autant en fait qu’en droit.
- condamner Monsieur [C] [X] et Madame [G] [J], solidairement, à remettre les lieux en l’état, à savoir :
faire reposer les menuiseries extérieures préexistantes à leurs travaux ou modifier leurs menuiseries actuelles afin que celles-ci soient conformes aux prescriptions de l’autorisation générale donnée par l’assemblée générale du 4 septembre 2018,
enlever le coffre de store extérieur, le store vertical de couleur grise et ses glissières vissées dans l’encadrement du mur à l’extérieur du volet roulant, dans un délai d’un mois à compter dudit jugement et, à défaut, passé ce délai, d’une astreinte de 300 € par jour de retard.
- condamner Monsieur [C] [X] et Madame [G] [J], solidairement, à verser au syndicat des copropriétaires des Résidences [Adresse 2] une somme de 3 500 €, en indemnisation des frais de justice que ce dernier a exposés, en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
- condamner Monsieur [C] [X] et Madame [G] [J], solidairement, aux entier dépens d’instance, dont distraction au profit de la SELARL TORTIGUE-PETIT-SORNIQUE-RIBETON, qui sera autorisée à les recouvrer en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.
- ne pas écarter, l’exécution provisoire de droit, au vu des dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 08 janvier 2026 avec effet au 21 mai 2026 et l'affaire a été plaidée à l'audience du 8 juin 2026 pour être mise en délibéré à ce jour.

Conformément à l'article 455 du Code de procédure civile, il convient de se reporter à ces conclusions pour plus ample exposé des moyens.

MOTIFS

Sur les demandes des consorts [J]-[X].

Madame [G] [J] et Monsieur [C] [X] demandent au tribunal de déclarer que les travaux qu’ils ont réalisés ne nécessitaient aucune nouvelle autorisation de la part du Syndicat des Copropriétaires et à titre subsidiaire d’enjoindre au Syndicat des Copropriétaires d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, la ratification de leur travaux. Ils prétendent que les travaux qu’ils ont fait réaliser respectent les règles de l’art et sont conformes au règlement de copropriété et à l’harmonie générale de l’immeuble. 

Or, il n'appartient pas à la juridiction saisie de se prononcer sur l'opportunité des décisions prises par le syndicat des copropriétaires, mais uniquement d'apprécier la régularité des décisions au regard du statut de la copropriété et du règlement de copropriété. Si le juge a compétence pour apprécier la régularité d’une décision prise en assemblée générale, il n’a pas celle d’en apprécier l’opportunité.

Ainsi, les demandes susvisées de Madame [J] et de Monsieur [C] [X] relèvent de la stricte opportunité dans laquelle le tribunal ne saurait s’immiscer. Il convient en conséquence de les en débouter.

S’agissant de la résolution n°14 de l’assemblée générale du 10 septembre 2024 relative à l’autorisation donnée au Syndic d’agir en justice dont ils poursuivent l’annulation, les consorts [J]-[X] prétendent que l’habilitation donnée au Syndic pour agir en justice à leur encontre est indéterminée er générale.

En vertu de l’article 18 de la loi n° 65-557 de la loi du 10 juillet 1965, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice .

L’article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 précise que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Pour la validité de la procédure engagée par le syndic au nom du syndicat , il est indispensable que l’ autorisation fasse l’ objet d’une décision explicite de l’assemblée générale rapportée dans le procès-verbal de la réunion.

Elle doit préciser les pouvoirs conférés au syndic pour agir en justice et l’ objet de la demande à présenter au tribunal. Elle doit exprimer sans ambiguïté la volonté d’engager une procédure déterminée pour laquelle elle entend habiliter le syndic.

Elle doit en même temps indiquer l’étendue du pouvoir donné au syndic, les éléments constitutifs d’une infraction au règlement de copropriété, l’ objet de l’ action à engager par le syndicat et le but poursuivi.

En l’espèce, la résolution n° 14 de l’assemblée générale du 10 septembre 2024 litigieuse est ainsi libellée : « Autorisation d’agir en justice à l’encontre de Mr [X] et Mme [J] – propriétaires de l’appartement lot 823 ».
« Préambule : Mr [X] et Mme [J] ont fait réaliser des travaux de rénovation de leur appartement situé au 7ème étage du [Adresse 4]. Lors de ces travaux, ils ont fait remplacer leurs fenêtres ouvrantes par des baies vitrées coulissantes non conformes : dimensions, nombre de vantaux, baies coulissantes au lieu d’être ouvrantes à la française). De plus, il semblerait que le raccordement des WC qui ont été déplacés soit effectué sur la canalisation d’évacuation de la salle de bain. Enfin, un caisson blanc en sous-face du linteau de la fenêtre situé sur l’arrière du bâtiment a été installé sans autorisation de l’assemblée générale. Le syndic leur a adressé un courrier de mise en demeure d’avoir à se mettre en conformité avant le 31 août dernier délai ou du mois d’apporter la preuve de toute action engagée pour se mettre en conformité. 
L’Assemblée générale, après avoir pris connaissance de tous ces éléments :
- Autorise le syndic à ester en justice à l’encontre de : Mr [X] et mme [J]-[X]
aux motifs suivants :
- non respect des décisions d’assemblée générale et du règlement intéroeir et modication de l’aspect extérieur de la résidence sans obtention préalable de l’accord de l’assemblée générale.(..) »

Force est de constater que cette décision précise le but poursuivi et les copropriétaires visés. Elle est donc suffisamment claire sur l’action en justice que l’assemblée générale a autorisé le syndic à entreprendre.

Il n’y a donc pas lieu par conséquent d’annuler la résolution n°14 adoptée par l’assemblée générale du 10 septembre 2024.

Madame [G] [J] et Monsieur [C] [X] demandent par ailleurs au tribunal de prononcer l’annulation des résolutions n°15 et n°16 de l’assemblée générale du 10 septembre 2024 sur le fondement de l’abus de majorité.

Est assimilé à un abus de majorité la décision d’assemblée générale qui compromet indûment l'équilibre indispensable entre les droits concurrents des copropriétaires tels qu'ils résultent de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, la discrimination entre copropriétaires, sans motif légitime, caractérisant un tel abus . 

Lorsqu'ils affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, les travaux entrepris par un ou plusieurs copropriétaires doivent faire l'objet d'une autorisation préalable décidée à la majorité des voix de tous les copropriétaires conformément à l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965.

Aucun des travaux entrant dans le champ d'application de l'article 25 b) de la loi ne peut être entrepris par un copropriétaire sans l' autorisation préalable de l’assemblée générale, autorisation qui doit être expresse.

Si l’assemblée générale est seule qualifiée pour accorder ou refuser l' autorisation d'entreprendre des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, elle ne dispose pas cependant d’un pouvoir discrétionnaire en la matière car sa décision de refus doit être justifiée par des motifs légitimes et sérieux.

Dans le cadre des pouvoirs qu'il tient de la loi, le syndicat doit vérifier que les travaux envisagés ne vont pas compromettre la stabilité de l’immeuble ni la sécurité de ses occupants, qu’ils sont conformes à la destination de l’immeuble telle qu’elle résulte des actes constitutifs de la copropriété, notamment de son règlement, et qu’ils ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires sur leurs lots.

Il s'agit d'une appréciation au cas par cas, sur laquelle l’assemblée doit se prononcer objectivement, pour éviter qu'un éventuel refus de sa part ne présente un caractère abusif.

Il incombe cependant au demandeur de produire un dossier technique complet pour permettre à l’assemblée générale de se prononcer en connaissance de cause sur le projet soumis à son autorisation .

En effet, pour être à même de pouvoir donner, en application de l’article 25 , b, de la loi, une autorisation de travaux en connaissance de leur incidence sur les conditions d'usage et de jouissance des parties privatives et des parties communes, l’assemblée générale doit être éclairée par un dossier technique complet et soumis à l'architecte de la copropriété.

En l’espèce, les consorts [J]-[X] estiment que le rejet de leur demande d’ autorisation de faire procéder à leurs frais à l’installation d’un coffret blanc de 5 cm modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble constitue un abus de majorité.

Ils doivent dès lors démontrer que le refus d’autorisation à installer un coffret blanc en façade procède d’un abus de majorité pour n’être pas motivé par un motif légitime et sérieux, la seule conformité au règlement de copropriété des travaux envisagés n’étant pas suffisante pour constituer un caractère abusif à ce refus , sauf à priver l’assemblée de toute liberté pour consentir ou non à la modification de l’aspect extérieur de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires défendeur fait valoir que les baies vitrées coulissantes installées (dimensions, nombre de vantaux, baies coulissantes au lieu d’être ouvrantes à la française) ne sont pas conformes à ce qui a été autorisé par l’assemblée générale du 4 septembre 2018.

Il ajoute que les menuiseries d’origine devaient être remplacés à l’identique en taille, forme et couleur, ce qui n’a pas été le cas.

Dès lors que les consorts [J]-[X] ne rapportent pas la preuve de ce que les travaux qu’ils ont réalisés sont conformes aux préconisations de l’assemblée générale du 4 septembre 2018 (les photographies versées aux débats sont insuffisantes pour rapporter une telle preuve), il n’est pas démontré que le refus de l’assemblée générale a procédé d’un abus alors que le syndicat établit l’existence de motifs sérieux et objectifs fondant la décision.

Par conséquent, à défaut de rapporter la preuve que le refus d’ autorisation de procéder à des travaux modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble procède d’un abus , Madame [G] [J] et Monsieur [C] [X] seront déboutés de leur demande d’annulation des résolutions n°15 et 16 de l’assemblée générale du 10 septembre 2024.

Sur la demande reconventionnelle du Syndicat des Copropriétaires des Résidences [Adresse 2].

Il est constant que le copropriétaire qui procède, sans autorisation de l’assemblée, à des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble doit être condamné à remettre les lieux dans leur état d’origine, dès lors qu'elle est matériellement possible et en l'absence de disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier, en application des dispositions de l'article 1221 du code civil.

A défaut de ratification par l'assemblée générale de travaux irrégulièrement entrepris, la remise en état des parties communes dans leur configuration initiale doit donc être ordonnée, même en l'absence de préjudice subi par le syndicat des copropriétaires .

En l’espèce, il ressort des éléments versés à la procédure que les travaux de remplacement des menuiseries extérieures étaient autorisés sous réserve de :
- respecter le cahier des charges prévoyant que les menuiseries doivent être remplacées par des menuiseries en alu, PVC, ou en bois, doule vitrage couleur chêne doré à l’extérieur
- présenter avant tous travaux une demande écrite au syndic et au conseil syndical.

Or, les photographies versées aux débats , la réponse à la demande de validation de travaux des consorts [J]-[X] et le projet de travaux réalisé par l’architecte d’intérieur, démontrent que les préconisations relatives aux menuiseries n’ont pas été respectées en particulier s’agissant du nombre de vantaux.

Le fait que les travaux aient été réalisés dans les règles de l’art est indifférent, le seul fait de n’avoir pas respecté les règles imposées par la copropriété s’agissant des menuiseries étant suffisant à justifer la remise en l’état antérieur des lieux.

Madame [G] [J] et Monsieur [C] [X] seront donc condamnés à remettre les lieux en l’état en reposant les menuiseries extérieures préexistantes à leurs travaux ou en modifiant leurs menuiseries actuelles afin que celles-ci soient conformes aux prescriptions de l’autorisation générale donnée par l’assemblée générale du 4 septembre 2018 et en enlevant le coffre de store extérieur, le stire vertical de couleur grise et ses glissières vissées dans l’encadrement du mur à l’extérieur du volet roulant, sous astreinte ( globale pour l’ensemble de la remise en état et non pour chaque poste de condamnation) de 100 euros par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement.

L’astreinte précitée courra trois mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L 131-3 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire.

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de Madame [G] [J] et Monsieur [C] [X] succombant à l’instance.
Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile sera accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre. 

Sur les frais irrépétibles :

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [G] [J] et Monsieur [C] [X] seront condamnés à payer à une somme qu’il est équitable de fixer à 3000 euros.

Sur l’exécution provisoire :

Il convient de rappeler qu'en application de l' article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le TRIBUNAL, par décision mise à disposition au greffe, en matière civile, contradictoirement et en premier ressort,

DEBOUTE Madame [G] [J] et Monsieur [C] [X] de l’ensemble de leurs demandes.

CONDAMNE Madame [G] [J] et Monsieur [C] [X] à remettre les lieux en l’état en reposant les menuiseries extérieures préexistantes à leurs travaux ou en modifiant leurs menuiseries actuelles afin que celles-ci soient conformes aux prescriptions de l’autorisation générale donnée par l’assemblée générale du 4 septembre 2018 et en enlevant le coffre de store extérieur, le store vertical de couleur grise et ses glissières vissées dans l’encadrement du mur à l’extérieur du volet roulant, sous astreinte ( globale pour l’ensemble de la remise en état et non pour chaque poste de condamnation) de 100 euros par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement.

DIT que l’astreinte précitée courra trois mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L 131-3 du code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNE Madame [G] [J] et Monsieur [C] [X] à payer au Syndicat des Copropriétaires des résidences [Adresse 2] la somme de 3000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE Madame [G] [J] et Monsieur [C] [X] aux dépens.

ACCORDE à la SELARL TORTIGUE-PETIT-SORNIQUE-RIBETON le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.


Le présent jugement a été signé par [...] [...], Vice-présidente, et par [...] [...], Greffière principale.


La Greffière, La Juge,




[...] [...] [...] [...]

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code des procedures civiles d'execution L131-3, code civil 1221). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-09-08T21:25:11.110Z.