Tribunal judiciaire de Paris, 8ème chambre 2ème section, 25 juin 2026, n° 23/15135

Exposé du litige

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Exposé du litige :

Madame [M] [L] était propriétaire du lot n° 46 situé au 2ème étage droite de l’escalier B au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

Madame [L] a sollicité du syndicat des copropriétaires une autorisation de réaliser dans son lot des travaux affectant les parties communes. Ces travaux ont été autorisés par les résolutions n° 4 à 7 de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 janvier 2017, sous réserve qu’ils se déroulent sous le contrôle de l’architecte de la copropriété et soient mis à la charge exclusive de cette copropriétaire: 

- résolution n° 4 : * déplacement de la porte d’entrée de l’appartement de Madame [L] ; 
- résolution n° 5 : * enlèvement des cloisons de l’appartement de Madame [L] ; 
- résolution n° 6 : * enlèvement de la chape actuelle et remise de chapes allégées sur la totalité du sol de l’appartement de Madame [L] ; 
- résolution n° 7 : * dépose et repose des fenêtres de l’appartement de Madame [L] donnant sur cour dû à leur descellement.

Par courriel en date du 29 novembre 2017, le syndic de l’immeuble a indiqué à Madame [L] avoir constaté des désordres sur le palier de son appartement, en raison de ses travaux et il lui a demandé si elle avait pris attache avec l’architecte de l’immeuble. 

Selon acte authentique du 16 octobre 2018, Monsieur [R] [W] a acquis de Madame [L] le lot n° 46.

Dans l’état daté adressé par le syndic au notaire en charge de la vente, Monsieur [W] a été informé de l’existence des travaux réalisés par Madame [L] sur les parties communes et du fait que ces derniers ne respectaient pas les termes de l’autorisation de travaux donnée lors de l’assemblée générale du 25 janvier 2017.

A l’occasion de la visite de vérification de la conformité des travaux par l’architecte de la copropriété, organisée le 24 juillet 2019 dans le lot n° 46, le représentant de l’agence d’architectes TERRITOIRES a constaté que les réseaux d’eau avaient été enfouis dans le sol et a émis des doutes sur la qualité des travaux d’étanchéité réalisés. 

Selon le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 avril 2022, à la résolution n° 29, la copropriété a indiqué attendre la production par Monsieur [W] de nouveaux devis de remise en état de son lot afin que ces travaux soient conformes à l’autorisation de l’assemblée générale de janvier 2017.

Aux termes de la résolution n° 32 de l’assemblée générale du 19 avril 2023, les copropriétaires ont autorisé le syndic à initier une action à l’encontre de Monsieur [W] pour obtenir la remise en état de son lot, selon les préconisations de l’architecte de la copropriété, sous astreinte. 

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 24 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 20ème a fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, Monsieur [R] [W] et Madame [M] [L] afin de solliciter la remise en état du lot n° 46 de sorte que les travaux réalisés affectant les parties communes de l’immeuble soient conformes aux autorisations données aux termes des résolutions n° 4 à 7 de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 janvier 2017.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 20ème demande au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 8 et 9, 24, 25 de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu les dispositions du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, 
Vu l’article 514 du code de procédure civile, 
Vu les pièces listées au pied de l’assignation, 
 
Condamner in solidum madame [M] [L] et monsieur [R] [W] à remettre en état le lot n° 46 afin que les travaux effectués touchant les parties communes de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 5] soient réalisés dans les conditions de l’autorisation accordée par le syndicat des copropriétaires en vertu de la résolution n° 7 du procès-verbal de l’assemblée générale du 25 janvier 2017, savoir avec une marge de relevé d’étanchéité, une protection conforme de l’appuis de fenêtres et un écoulement gravitaire via les trous de buées,

Ci-après rappelée : 
 
- Résolution 7 : dépose et repose des fenêtres : la société Territoires indique que les fenêtres ont été installées à niveau bas, incompatibles avec une protection conforme de l’appuis de fenêtres et l’écoulement gravitaire des trous de buées, sans marge de relevé d’étanchéité possible,
 
- Ce, dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, passé ce délai sous astreinte de 600 euros par jour de retard,
 
Condamner in solidum madame [M] [L] et monsieur [R] [W] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 6] une astreinte sur cette base, jusqu’à réalisation complète des travaux dans les conditions de l’autorisation accordée par le syndicat des copropriétaires en vertu des résolutions n° 4 à 7 du procès-verbal de l’assemblée générale du 25 janvier 2017,
 
Condamner Monsieur [W] à produire sous astreinte de 100 euros par jour de retard : 
 
- La facture correspondant au devis n° 104 du 23.04.2024 de 2.640,00 euros TTC pour des travaux de maçonnerie (Pièce 12),

- Le devis correspondant à la facture n° 116 du 04.06.2024 de 3.368,20 euros TTC,
 
Condamner in solidum madame [M] [L] et monsieur [R] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 6] la somme de 4.983,00 euros TTC au titre des frais de syndic et d’architecte exposés spécifiquement pour le suivi du litige de Monsieur [W] et Madame [L],
 
Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, 
 
Condamner in solidum madame [M] [L] et monsieur [R] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 5] la somme de 14.299,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
 
Condamner in solidum Madame [M] [L] et Monsieur [R] [W] aux entiers dépens et autoriser Maitre Sophie Chardigny à recouvrer directement ceux dont elle aura fait l'avance sans avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 octobre 2025, Monsieur [R] [W] demande au tribunal de :

Vu les dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; 
Vu les dispositions du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, 
Vu les pièces communiquées, 
 
Donner acte à Monsieur [R] [W] des actions accomplies pour la réalisation des travaux sollicités par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] [Localité 5],
 
Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
 
Statuer ce que de droit sur les dépens.

Bien que régulièrement assignée dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile (absence d’adresse, de résidence ou de lieu de travail connus), Madame [M] [L] n’a pas constitué avocat. 

La décision sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.
 
Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 octobre 2025.

L’affaire, plaidée à l’audience du 16 avril 2026, a été mise en délibéré au 25 juin 2026.

Motifs

Motifs de la décision :

L'article 472 du code de procédure civile dispose que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

I - Sur la demande de remise en état sous astreinte et sur les demandes indemnitaires formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5]

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] soutient, sur le fondement de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, que :
- les travaux réalisés dans le lot n° 46 ont été autorisés par l’assemblée générale du 25 janvier 2017 mais sous réserve du contrôle de l’architecte de l’immeuble,
- au cours de cette même assemblée, l’autorisation a été accordée sous d’autres conditions,
- les résolutions n° 4, 5, 6 et 7 prévoyaient que les travaux de modification de l’implantation de la porte d’accès devaient respecter le devis de la société LEFAURE et [D] ; la zone d’enlèvement des cloisons devait rester sous surveillance de l’architecte ; le sol devait être étanché et les réseaux ne devaient pas être enterrés ; des fenêtres compatibles avec une protection conforme de l’appui de fenêtres et l’écoulement gravitaire des trous de buées devaient être installées,
- il résulte des pièces du dossier que les préconisations n’ont pas été respectées, notamment d’étancher les sols et que les réseaux d’eau ne soient pas enterrés.

En réponse aux arguments de Monsieur [W], il avance que :
- Monsieur [W] verse aux débats des documents incomplets, des factures sans devis et vice-versa, qui ne pourront être pris en compte que s’ils sont intégralement communiqués,
- par avis du 9 octobre 2024, l’architecte de l’immeuble explique que si les résolutions n° 5 et 6 de l’assemblée générale ayant autorisé les travaux ont été respectées, il n’avait pas été possible de s’assurer du respect des résolutions n° 4 et 7,
- à la date du 22 novembre 2024, Monsieur [W] n’établissait pas avoir respecté ces résolutions, ni avoir fait le nécessaire pour faire contrôler les travaux par l’architecte de l’immeuble,
- Monsieur [W], contacté par l’architecte de l’immeuble, refuse tout accès à son appartement,
- ce n’est qu’en octobre 2025 que Monsieur [W] a versé aux débats une photographie démontrant qu’il a fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires et respecté la résolution n° 4 de l’assemblée générale de 2017, à savoir le déplacement de la porte d’entrée suivant devis de la société LEFAURE et [D] (remise en état, peinture et finition des parties communes)
- à ce jour, la résolution n° 7 de l’assemblée du 25 janvier 2017 n’a toujours pas été respectée,
- l’architecte indique ainsi à propos des fenêtres que « les châssis posés en remplacement de ceux existants ont été posés trop bas, sans marge de relevé d’étanchéité possible. A ce jour rien n’a été repris. Il reste donc un défaut qui doit être traité ».

Monsieur [R] [W] répond en substance que : 
- il a poursuivi après la délivrance de l’assignation ses démarches pour faire avancer l’affaire et l’agence TERRITOIRES lui a d’ailleurs fait une nouvelle proposition contractuelle d’intervention en 2023,
- il a fait intervenir la société SJ RENOV, moins chère que celle proposée par l’architecte de l’immeuble,
- la société SJ RENOV a entamé les travaux et la société TERRITOIRES, architecte de l’immeuble, a effectué une première visite de contrôle le 22 avril 2024 ayant donné lieu à l’établissement d’un compte-rendu positif,
- les travaux concernés par la présente procédure, relatifs à l’étanchéité des sols et à la disposition des réseaux d’alimentation d’eau, ont été poursuivis en juin 2024,
- l’avis technique rendu par l’agence d’architecture TERRITOIRES le 3 juin 2024 a indiqué que l’installation était réalisée dans le respect de ses demandes et en respectant les normes en vigueur,
- l’agence d’architecture TERRITOIRES a communiqué un avis technique le 9 octobre 2024 confirmant que les travaux correspondant aux résolutions n° 5 et 6 de l’assemblée généraledes copropriétaires du 25 juin 2017 avaient été réalisés dans le respect des autorisations,
- afin d’assurer le respect des résolutions n° 4 et 7 de cette assemblée, il a dû accepter une nouvelle visite de l’architecte,
- dans son compte-rendu du 22 novembre 2024, l’agence TERRITOIRES a confirmé que les travaux concernant la résolution n° 4 relative l’accès du logement avaient été réalisés mais qu’il serait souhaitable d’améliorer les finitions,
- ce même rapport confirme que les travaux relatifs à la résolution n° 7 avaient été réalisés correctement, il a seulement été conseillé de faire poser un joint souple et une fine baguette entre les fenêtres en PVC et l’appui en zinc,
- dans ses écritures, le syndicat des copropriétaires produit des photographies antérieures à la réalisation effective des travaux par Monsieur [W],
- il est injustifié de prétendre que Monsieur [W] aurait refusé l’accès à son logement dès lors qu’il s’agit de travaux effectués dans les parties communes de l’immeuble, accessibles à tous,
- toute demande de production de facture ou de devis n’est pas justifiée, dès lors que les travaux ont été réalisés dans les parties privatives de Monsieur [W] et à sa seule charge. 


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1.1 Sur la demande sous astreinte de remise en état :

L’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
[…]
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci […] ». 

Il est constant que le copropriétaire qui procède, sans autorisation de l’assemblée, à des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble doit être condamné à la remise des lieux dans leur état d’origine, dès lors qu'elle est matériellement possible (ex. : Civ. 3ème, 18 juin 1975, n° 74-10297) et en l'absence de disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier, en application des dispositions de l'article 1221 du code civil.

La réalisation de travaux affectant les parties communes sans autorisation préalable de l’assemblée générale suffit à caractériser la violation des dispositions de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 et à justifier la remise en état (ex. : Civ. 3ème, 15 janvier 2003, n° 01-10.337 ; 27 janvier 2009, n° 07-15.993). 

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation in solidum de Madame [M] [L], ancienne propriétaire, et de Monsieur [R] [W], nouveau propriétaire, à remettre en état le lot n° 46 afin que les travaux effectués touchant les parties communes de l’immeuble soient réalisés dans les conditions de l’autorisation accordée par le syndicat des copropriétaires en vertu de la résolution n° 7 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 janvier 2017, à savoir avec une marge de relevé d’étanchéité, une protection conforme de l’appui de fenêtres et un écoulement gravitaire via les trous de buées.

Or, en cas de vente de lot, l’action aux fins de remise en état des lieux du syndicat des copropriétaires, si les travaux n’ont pas été autorisés par l’assemblée générale, doit être dirigée contre le propriétaire actuel, même s’il n’est pas l’auteur des travaux litigieux, dès lors qu’il est le seul à même de procéder à la remise en état des lieux (ex. : Civ. 3ème, 23 juin 2016, n° 15-18.515 ; Cour d’appel de [Localité 7], 1ère chambre civile, 9 avril 2015, n° RG 14.00511 ; Cour d’appel de [Localité 8], Chambre 1 B section 2, 14 février 2008, n° RG 07/03465 ; Cour d’appel de [Localité 1], Pôle 4 B Chambre 2, 4 décembre 2019, n° RG 16/11595), à charge pour ce dernier d’exercer le cas échéant tout recours qu’il estime nécessaire, s’agissant d’une obligation réelle attachée à la propriété du lot. 

Madame [M] [L] n’est plus propriétaire du lot n° 46 depuis le 16 octobre 2018 et ne peut donc pas être condamnée in solidum aux travaux de remise en état de ce lot. Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de ce chef de demande à l’encontre de Madame [M] [L]. 

Par ailleurs, il est constant que lors de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 25 janvier 2017, Madame [M] [L] a été autorisée à procéder à différents travaux au sein du lot n° 46 aux termes des résolutions n° 4 à 7 à savoir : 
- le « déplacement de la porte d’entrée de l’appartement de Madame [L] » (résolution n° 4), 
- l’ « enlèvement des cloisons de l’appartement de Madame [L] » (résolution n° 5), 
- l’ « enlèvement de la chape actuelle et remise de chapes allégées sur la totalité du sol de l’appartement de Madame [L] » (résolution n° 6), 
- la « dépose et repose des fenêtres de l’appartement de Madame [L] donnant sur cour dû à leur descellement » (résolution n° 7). 

Ces différentes résolutions ont précisé chacune que « l’assemblée générale demande que le suivi des travaux se fasse sous le contrôle de l’architecte de la copropriété et à la charge exclusive du demandeur, Madame [L] ». Il n’est dès lors pas contesté par les parties que le contrôle et la validation des travaux effectués devaient se faire par l’architecte de l’immeuble, en l’espèce, l’agence TERRITOIRES. 

Il ressort des comptes-rendus de visite produits au débat et notamment ceux en date des 9 octobre et 22 novembre 2024 que les travaux réalisés en exécution des résolutions n° 4, 5 et 6 votées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 janvier 2017 ont été validés par l’architecte de l’immeuble, après remise en état réalisée sur préconisations de ce dernier. 

S’agissant de la résolution n° 7, il ressort du compte-rendu de visite du 24 juillet 2019 que l’architecte, la société TERRITOIRES, avait constaté que « les fenêtres ont été installées à niveau bas, incompatible avec une protection conforme de l’appuis de fenêtre et l’écoulement gravitaire des trous de buées ». Dans son avis technique du 9 octobre 2024 portant sur la réalisation des travaux de remise en état par Monsieur [R] [W], la société TERRITOIRES a indiqué qu’« il n’a pas été possible de contrôler le positionnement des fenêtres » lors de sa visite dans les lieux. 

Le compte-rendu de la société TERRITOIRES daté du 9 décembre 2024 et établi à la suite de sa visite du 22 novembre 2024 mentionne qu’« après vérification, je constate que les fenêtres sur cour sont correctement posées et qu’elles possèdent chacune 3 trous gravitaires pour le bon écoulement des buées dans la traverse basse du bâti. Ces trous de buée sont situés au-dessus de l’appui en zinc. Je constate l’absence de joint d’étanchéité à la jonction entre la bavette en zinc et le châssis PVC. […] il convient désormais de traiter la liaison entre le bâti et l’appui des fenêtres en disposant une fine baguette de relevé collée. Il conviendra a minima de poser un joint souple extérieur ». 

Contrairement à ce que soutient le défendeur, l’architecte n’a pas « conseillé » de poser un joint. Il s’agit d’une réelle recommandation nécessaire à l’étanchéité des fenêtres et à la validation des travaux réalisés conformément à l’autorisation donnée aux termes de la résolution n° 7 de l’assemblée générale des copropriétaires de 2017. 

De même, aucun élément n’est produit démontrant que la pose du joint d’étanchéité sous les fenêtres aurait été à la charge de l’entreprise ayant procédé au ravalement de la façade à la demande de la copropriété. 

Il n’est produit aucun autre élément permettant de justifier de la réalisation de ces travaux de remise en état. En conséquence, les travaux réalisés en application de la résolution n° 7 litigieuse ainsi que les travaux de remise en état préconisés n’ayant pas été validés par l’architecte de l’immeuble, il convient de condamner Monsieur [R] [W] à remettre en état le lot n° 46 afin que les travaux effectués touchant les parties communes de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] soient réalisés dans les conditions de l’autorisation accordée par le syndicat des copropriétaires en vertu de la résolution n° 7 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 janvier 2017, et dans le respect des préconisations de l’architecte de l’immeuble dans son rapport du 9 décembre 2024, à savoir avec une marge de relevé d’étanchéité, une protection conforme de l’appui de fenêtres et un écoulement gravitaire via les trous de buées.

Le prononcé d’une astreinte est justifié, afin d’assurer l’exécution de la condamnation à réaliser les travaux nécessaires à la remise en état du lot n° 46. Cette condamnation sera donc assortie d’une astreinte de 300 € par jour de retard, passé le délai de trois mois suivant la signification du présent jugement. 

L'astreinte courra pendant trois mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L. 131-3 du code des procédures civiles d'exécution.

1.2 Sur la demande sous astreinte de communication de pièces :

L’article 11 du code de procédure civile stipule que « les parties sont tenues d'apporter leur concours aux mesures d'instruction sauf au juge à tirer toute conséquence d'une abstention ou d'un refus.
Si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l'autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d'astreinte. Il peut, à la requête de l'une des parties, demander ou ordonner, au besoin sous la même peine, la production de tous documents détenus par des tiers s'il n'existe pas d'empêchement légitime ». 

L'article 138 du même code précise que « si, dans le cours d'une instance, une partie entend faire état d'un acte authentique ou sous seing privé auquel elle n'a pas été partie ou d'une pièce détenue par un tiers, elle peut demander au juge saisi de l'affaire d'ordonner la délivrance d'une expédition ou la production de l'acte ou de la pièce ». 

L'article 139 suivant ajoute que « la demande est faite sans forme.
Le juge, s'il estime cette demande fondée, ordonne la délivrance ou la production de l'acte ou de la pièce, en original, en copie ou en extrait selon le cas, dans les conditions et sous les garanties qu'il fixe, au besoin à peine d'astreinte. »

L'article 142 du même code prévoit encore que « les demandes de production des éléments de preuve détenus par les parties sont faites, et leur production a lieu, conformément aux dispositions des articles 138 et 139. »

La faculté d’ordonner la production forcée de pièces relève du pouvoir discrétionnaire du juge. Il appartient à la partie qui sollicite la production forcée de pièces de justifier que celles-ci présentent une utilité pour résoudre le litige.

Enfin, l'article 9 du code de procédure civile dispose que « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ». 

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation sous astreinte de Monsieur [R] [W] à communiquer, d’une part, la facture correspondant au devis n° 104 du 23 avril 2024 d’un montant de 2.640,00 euros TTC pour des travaux de maçonnerie et, d’autre part, le devis correspondant à la facture n° 116 du 04.06.2024 de 3.368,20 euros TTC.

Ces pièces sont sans lien avec l’objet du litige tel qu’il résulte des dernières écritures des parties et portant uniquement sur les travaux réalisés en application de la résolution n° 7 de l’assemblée générale des copropriétaires de 2017. De plus, elles ne présentent aucune utilité pour la solution du litige. 

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de cette demande. 

1.3 Sur la demande indemnitaire formée par le syndicat des copropriétaires :

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite l’indemnisation des frais qu’il a exposés au titre des frais de syndic pour un montant de 4.635 euros et des frais d’architecte pour un montant de 348 euros. 

Il produit pour justifier de sa demande une note d’honoraires établie par la société TERRITOIRE le 26 juillet 2019 d’un montant de 348 euros. Toutefois cette facture est établie au nom de Monsieur [W] et non pas au nom du syndicat des copropriétaires. Il n’est produit aucun autre élément permettant de justifier que c’est le syndicat qui a supporté ces frais. 

Par ailleurs, s’agissant des frais de syndic, il ressort des factures produites que celles-ci ont été établies pour le suivi de l’affaire et du contentieux en lien avec la présente procédure. Le syndicat des copropriétaires produit le contrat de syndic du 19 avril 2023 qui prévoit en son point 7.2.6 une rémunération pour les prestations relatives aux litiges et contentieux (pièce n° 1). 

Elle relèvent des prestations particulières pouvant donner lieu au versement d’une rémunération complémentaire mentionnées en annexe 2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (“V. - Prestations relatives aux litiges et contentieux (hors recouvrement de créances auprès des copropriétaires)”) et sont justifiées à hauteur de la somme réclamée de 4.635 € TTC (pièce n° 15 produite par le syndicat des copropriétaires) à laquelle Monsieur [R] [W] sera condamné. 

II - Sur les autres demandes

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

En l’espèce, aucun élément ne justifie que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Monsieur [R] [W], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Sophie CHARDIGNY. 

Il sera par ailleurs condamné au paiement de la somme de 3.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des dispositions des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 
 
Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Dispositif

Par ces motifs,

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, 

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] de sa demande de condamnation in solidum de Madame [M] [L] à remettre en état le lot n° 46 afin que les travaux effectués touchant les parties communes de l’immeuble soient réalisés dans les conditions de l’autorisation accordée par le syndicat des copropriétaires en vertu de la résolution n° 7 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 janvier 2017, 

Condamne Monsieur [R] [W] à remettre en état le lot n° 46 afin que les travaux effectués touchant les parties communes de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] soient réalisés dans les conditions de l’autorisation accordée par le syndicat des copropriétaires en vertu de la résolution n° 7 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 janvier 2017, et selon les préconisations de l’architecte de l’immeuble dans son rapport du 9 décembre 2024, à savoir avec une marge de relevé d’étanchéité, une protection conforme de l’appui de fenêtres et un écoulement gravitaire via les trous de buées, sous astreinte de 300 € par jour de retard, passé le délai de trois mois suivant la signification du présent jugement,

Dit que l’astreinte courra pendant trois mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L. 131-3 du code des procédures civiles d'exécution,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] de sa demande sous astreinte de communication de la facture correspondant au devis n°104 du 23.04.2024 de 2.640,00 euros TTC pour des travaux de maçonnerie et du devis correspondant à la facture n°116 du 04.06.2024 de 3.368,20 euros TTC,

Condamne Monsieur [R] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 4.635 € TTC au titre des frais de syndic exposés spécifiquement pour le suivi du présent litige, 

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] de sa demande indemnitaire formée au titre des frais d’architecte, 

Condamne Monsieur [R] [W] aux entiers dépens,

Accorde à Maître Sophie CHARDIGNY le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, 

Condamne Monsieur [R] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] du surplus de sa demande formée au titre des dispositions des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Rappelle que l’exécution provisoire du jugement est de droit,

Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,


Fait et jugé à [Localité 1] le 25 Juin 2026


La Greffière Le Président

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] 
Expéditions exécutoires


délivrées le:


■

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/15135 
N° Portalis 352J-W-B7H-C3LAD

N° MINUTE : 



Assignation du :
24 Novembre 2023








JUGEMENT 
rendu le 25 Juin 2026 
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 2],
représenté par son Syndic, la SAS REFLET IMMOBILIER
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Maître Sophie CHARDIGNY, 
avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire D2154



DÉFENDEURS

Madame [M] [L]
[Adresse 3]
[Localité 4]

défaillante

Monsieur [R] [T] [W]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représenté par Maître Maxime BORJA DE MOZOTA, 
avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire D0358

Décision du 25 Juin 2026
8ème chambre 2ème section
 N° RG 23/15135 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3LAD





COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président
Julie KHALIL, Vice-présidente
Lucie AUVERGNON, Vice-Président

assistés de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière,



DÉBATS

A l’audience du 16 Avril 2026 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.



JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort



* * *


Exposé du litige :

Madame [M] [L] était propriétaire du lot n° 46 situé au 2ème étage droite de l’escalier B au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

Madame [L] a sollicité du syndicat des copropriétaires une autorisation de réaliser dans son lot des travaux affectant les parties communes. Ces travaux ont été autorisés par les résolutions n° 4 à 7 de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 janvier 2017, sous réserve qu’ils se déroulent sous le contrôle de l’architecte de la copropriété et soient mis à la charge exclusive de cette copropriétaire: 

- résolution n° 4 : * déplacement de la porte d’entrée de l’appartement de Madame [L] ; 
- résolution n° 5 : * enlèvement des cloisons de l’appartement de Madame [L] ; 
- résolution n° 6 : * enlèvement de la chape actuelle et remise de chapes allégées sur la totalité du sol de l’appartement de Madame [L] ; 
- résolution n° 7 : * dépose et repose des fenêtres de l’appartement de Madame [L] donnant sur cour dû à leur descellement.

Par courriel en date du 29 novembre 2017, le syndic de l’immeuble a indiqué à Madame [L] avoir constaté des désordres sur le palier de son appartement, en raison de ses travaux et il lui a demandé si elle avait pris attache avec l’architecte de l’immeuble. 

Selon acte authentique du 16 octobre 2018, Monsieur [R] [W] a acquis de Madame [L] le lot n° 46.

Dans l’état daté adressé par le syndic au notaire en charge de la vente, Monsieur [W] a été informé de l’existence des travaux réalisés par Madame [L] sur les parties communes et du fait que ces derniers ne respectaient pas les termes de l’autorisation de travaux donnée lors de l’assemblée générale du 25 janvier 2017.

A l’occasion de la visite de vérification de la conformité des travaux par l’architecte de la copropriété, organisée le 24 juillet 2019 dans le lot n° 46, le représentant de l’agence d’architectes TERRITOIRES a constaté que les réseaux d’eau avaient été enfouis dans le sol et a émis des doutes sur la qualité des travaux d’étanchéité réalisés. 

Selon le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 avril 2022, à la résolution n° 29, la copropriété a indiqué attendre la production par Monsieur [W] de nouveaux devis de remise en état de son lot afin que ces travaux soient conformes à l’autorisation de l’assemblée générale de janvier 2017.

Aux termes de la résolution n° 32 de l’assemblée générale du 19 avril 2023, les copropriétaires ont autorisé le syndic à initier une action à l’encontre de Monsieur [W] pour obtenir la remise en état de son lot, selon les préconisations de l’architecte de la copropriété, sous astreinte. 

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 24 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 20ème a fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, Monsieur [R] [W] et Madame [M] [L] afin de solliciter la remise en état du lot n° 46 de sorte que les travaux réalisés affectant les parties communes de l’immeuble soient conformes aux autorisations données aux termes des résolutions n° 4 à 7 de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 janvier 2017.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 20ème demande au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 8 et 9, 24, 25 de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu les dispositions du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, 
Vu l’article 514 du code de procédure civile, 
Vu les pièces listées au pied de l’assignation, 
 
Condamner in solidum madame [M] [L] et monsieur [R] [W] à remettre en état le lot n° 46 afin que les travaux effectués touchant les parties communes de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 5] soient réalisés dans les conditions de l’autorisation accordée par le syndicat des copropriétaires en vertu de la résolution n° 7 du procès-verbal de l’assemblée générale du 25 janvier 2017, savoir avec une marge de relevé d’étanchéité, une protection conforme de l’appuis de fenêtres et un écoulement gravitaire via les trous de buées,

Ci-après rappelée : 
 
- Résolution 7 : dépose et repose des fenêtres : la société Territoires indique que les fenêtres ont été installées à niveau bas, incompatibles avec une protection conforme de l’appuis de fenêtres et l’écoulement gravitaire des trous de buées, sans marge de relevé d’étanchéité possible,
 
- Ce, dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, passé ce délai sous astreinte de 600 euros par jour de retard,
 
Condamner in solidum madame [M] [L] et monsieur [R] [W] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 6] une astreinte sur cette base, jusqu’à réalisation complète des travaux dans les conditions de l’autorisation accordée par le syndicat des copropriétaires en vertu des résolutions n° 4 à 7 du procès-verbal de l’assemblée générale du 25 janvier 2017,
 
Condamner Monsieur [W] à produire sous astreinte de 100 euros par jour de retard : 
 
- La facture correspondant au devis n° 104 du 23.04.2024 de 2.640,00 euros TTC pour des travaux de maçonnerie (Pièce 12),

- Le devis correspondant à la facture n° 116 du 04.06.2024 de 3.368,20 euros TTC,
 
Condamner in solidum madame [M] [L] et monsieur [R] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 6] la somme de 4.983,00 euros TTC au titre des frais de syndic et d’architecte exposés spécifiquement pour le suivi du litige de Monsieur [W] et Madame [L],
 
Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, 
 
Condamner in solidum madame [M] [L] et monsieur [R] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 5] la somme de 14.299,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
 
Condamner in solidum Madame [M] [L] et Monsieur [R] [W] aux entiers dépens et autoriser Maitre Sophie Chardigny à recouvrer directement ceux dont elle aura fait l'avance sans avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 octobre 2025, Monsieur [R] [W] demande au tribunal de :

Vu les dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; 
Vu les dispositions du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, 
Vu les pièces communiquées, 
 
Donner acte à Monsieur [R] [W] des actions accomplies pour la réalisation des travaux sollicités par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] [Localité 5],
 
Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
 
Statuer ce que de droit sur les dépens.

Bien que régulièrement assignée dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile (absence d’adresse, de résidence ou de lieu de travail connus), Madame [M] [L] n’a pas constitué avocat. 

La décision sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.
 
Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 octobre 2025.

L’affaire, plaidée à l’audience du 16 avril 2026, a été mise en délibéré au 25 juin 2026.


Motifs de la décision :

L'article 472 du code de procédure civile dispose que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

I - Sur la demande de remise en état sous astreinte et sur les demandes indemnitaires formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5]

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] soutient, sur le fondement de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, que :
- les travaux réalisés dans le lot n° 46 ont été autorisés par l’assemblée générale du 25 janvier 2017 mais sous réserve du contrôle de l’architecte de l’immeuble,
- au cours de cette même assemblée, l’autorisation a été accordée sous d’autres conditions,
- les résolutions n° 4, 5, 6 et 7 prévoyaient que les travaux de modification de l’implantation de la porte d’accès devaient respecter le devis de la société LEFAURE et [D] ; la zone d’enlèvement des cloisons devait rester sous surveillance de l’architecte ; le sol devait être étanché et les réseaux ne devaient pas être enterrés ; des fenêtres compatibles avec une protection conforme de l’appui de fenêtres et l’écoulement gravitaire des trous de buées devaient être installées,
- il résulte des pièces du dossier que les préconisations n’ont pas été respectées, notamment d’étancher les sols et que les réseaux d’eau ne soient pas enterrés.

En réponse aux arguments de Monsieur [W], il avance que :
- Monsieur [W] verse aux débats des documents incomplets, des factures sans devis et vice-versa, qui ne pourront être pris en compte que s’ils sont intégralement communiqués,
- par avis du 9 octobre 2024, l’architecte de l’immeuble explique que si les résolutions n° 5 et 6 de l’assemblée générale ayant autorisé les travaux ont été respectées, il n’avait pas été possible de s’assurer du respect des résolutions n° 4 et 7,
- à la date du 22 novembre 2024, Monsieur [W] n’établissait pas avoir respecté ces résolutions, ni avoir fait le nécessaire pour faire contrôler les travaux par l’architecte de l’immeuble,
- Monsieur [W], contacté par l’architecte de l’immeuble, refuse tout accès à son appartement,
- ce n’est qu’en octobre 2025 que Monsieur [W] a versé aux débats une photographie démontrant qu’il a fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires et respecté la résolution n° 4 de l’assemblée générale de 2017, à savoir le déplacement de la porte d’entrée suivant devis de la société LEFAURE et [D] (remise en état, peinture et finition des parties communes)
- à ce jour, la résolution n° 7 de l’assemblée du 25 janvier 2017 n’a toujours pas été respectée,
- l’architecte indique ainsi à propos des fenêtres que « les châssis posés en remplacement de ceux existants ont été posés trop bas, sans marge de relevé d’étanchéité possible. A ce jour rien n’a été repris. Il reste donc un défaut qui doit être traité ».

Monsieur [R] [W] répond en substance que : 
- il a poursuivi après la délivrance de l’assignation ses démarches pour faire avancer l’affaire et l’agence TERRITOIRES lui a d’ailleurs fait une nouvelle proposition contractuelle d’intervention en 2023,
- il a fait intervenir la société SJ RENOV, moins chère que celle proposée par l’architecte de l’immeuble,
- la société SJ RENOV a entamé les travaux et la société TERRITOIRES, architecte de l’immeuble, a effectué une première visite de contrôle le 22 avril 2024 ayant donné lieu à l’établissement d’un compte-rendu positif,
- les travaux concernés par la présente procédure, relatifs à l’étanchéité des sols et à la disposition des réseaux d’alimentation d’eau, ont été poursuivis en juin 2024,
- l’avis technique rendu par l’agence d’architecture TERRITOIRES le 3 juin 2024 a indiqué que l’installation était réalisée dans le respect de ses demandes et en respectant les normes en vigueur,
- l’agence d’architecture TERRITOIRES a communiqué un avis technique le 9 octobre 2024 confirmant que les travaux correspondant aux résolutions n° 5 et 6 de l’assemblée généraledes copropriétaires du 25 juin 2017 avaient été réalisés dans le respect des autorisations,
- afin d’assurer le respect des résolutions n° 4 et 7 de cette assemblée, il a dû accepter une nouvelle visite de l’architecte,
- dans son compte-rendu du 22 novembre 2024, l’agence TERRITOIRES a confirmé que les travaux concernant la résolution n° 4 relative l’accès du logement avaient été réalisés mais qu’il serait souhaitable d’améliorer les finitions,
- ce même rapport confirme que les travaux relatifs à la résolution n° 7 avaient été réalisés correctement, il a seulement été conseillé de faire poser un joint souple et une fine baguette entre les fenêtres en PVC et l’appui en zinc,
- dans ses écritures, le syndicat des copropriétaires produit des photographies antérieures à la réalisation effective des travaux par Monsieur [W],
- il est injustifié de prétendre que Monsieur [W] aurait refusé l’accès à son logement dès lors qu’il s’agit de travaux effectués dans les parties communes de l’immeuble, accessibles à tous,
- toute demande de production de facture ou de devis n’est pas justifiée, dès lors que les travaux ont été réalisés dans les parties privatives de Monsieur [W] et à sa seule charge. 


* * *


1.1 Sur la demande sous astreinte de remise en état :

L’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
[…]
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci […] ». 

Il est constant que le copropriétaire qui procède, sans autorisation de l’assemblée, à des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble doit être condamné à la remise des lieux dans leur état d’origine, dès lors qu'elle est matériellement possible (ex. : Civ. 3ème, 18 juin 1975, n° 74-10297) et en l'absence de disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier, en application des dispositions de l'article 1221 du code civil.

La réalisation de travaux affectant les parties communes sans autorisation préalable de l’assemblée générale suffit à caractériser la violation des dispositions de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 et à justifier la remise en état (ex. : Civ. 3ème, 15 janvier 2003, n° 01-10.337 ; 27 janvier 2009, n° 07-15.993). 

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation in solidum de Madame [M] [L], ancienne propriétaire, et de Monsieur [R] [W], nouveau propriétaire, à remettre en état le lot n° 46 afin que les travaux effectués touchant les parties communes de l’immeuble soient réalisés dans les conditions de l’autorisation accordée par le syndicat des copropriétaires en vertu de la résolution n° 7 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 janvier 2017, à savoir avec une marge de relevé d’étanchéité, une protection conforme de l’appui de fenêtres et un écoulement gravitaire via les trous de buées.

Or, en cas de vente de lot, l’action aux fins de remise en état des lieux du syndicat des copropriétaires, si les travaux n’ont pas été autorisés par l’assemblée générale, doit être dirigée contre le propriétaire actuel, même s’il n’est pas l’auteur des travaux litigieux, dès lors qu’il est le seul à même de procéder à la remise en état des lieux (ex. : Civ. 3ème, 23 juin 2016, n° 15-18.515 ; Cour d’appel de [Localité 7], 1ère chambre civile, 9 avril 2015, n° RG 14.00511 ; Cour d’appel de [Localité 8], Chambre 1 B section 2, 14 février 2008, n° RG 07/03465 ; Cour d’appel de [Localité 1], Pôle 4 B Chambre 2, 4 décembre 2019, n° RG 16/11595), à charge pour ce dernier d’exercer le cas échéant tout recours qu’il estime nécessaire, s’agissant d’une obligation réelle attachée à la propriété du lot. 

Madame [M] [L] n’est plus propriétaire du lot n° 46 depuis le 16 octobre 2018 et ne peut donc pas être condamnée in solidum aux travaux de remise en état de ce lot. Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de ce chef de demande à l’encontre de Madame [M] [L]. 

Par ailleurs, il est constant que lors de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 25 janvier 2017, Madame [M] [L] a été autorisée à procéder à différents travaux au sein du lot n° 46 aux termes des résolutions n° 4 à 7 à savoir : 
- le « déplacement de la porte d’entrée de l’appartement de Madame [L] » (résolution n° 4), 
- l’ « enlèvement des cloisons de l’appartement de Madame [L] » (résolution n° 5), 
- l’ « enlèvement de la chape actuelle et remise de chapes allégées sur la totalité du sol de l’appartement de Madame [L] » (résolution n° 6), 
- la « dépose et repose des fenêtres de l’appartement de Madame [L] donnant sur cour dû à leur descellement » (résolution n° 7). 

Ces différentes résolutions ont précisé chacune que « l’assemblée générale demande que le suivi des travaux se fasse sous le contrôle de l’architecte de la copropriété et à la charge exclusive du demandeur, Madame [L] ». Il n’est dès lors pas contesté par les parties que le contrôle et la validation des travaux effectués devaient se faire par l’architecte de l’immeuble, en l’espèce, l’agence TERRITOIRES. 

Il ressort des comptes-rendus de visite produits au débat et notamment ceux en date des 9 octobre et 22 novembre 2024 que les travaux réalisés en exécution des résolutions n° 4, 5 et 6 votées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 janvier 2017 ont été validés par l’architecte de l’immeuble, après remise en état réalisée sur préconisations de ce dernier. 

S’agissant de la résolution n° 7, il ressort du compte-rendu de visite du 24 juillet 2019 que l’architecte, la société TERRITOIRES, avait constaté que « les fenêtres ont été installées à niveau bas, incompatible avec une protection conforme de l’appuis de fenêtre et l’écoulement gravitaire des trous de buées ». Dans son avis technique du 9 octobre 2024 portant sur la réalisation des travaux de remise en état par Monsieur [R] [W], la société TERRITOIRES a indiqué qu’« il n’a pas été possible de contrôler le positionnement des fenêtres » lors de sa visite dans les lieux. 

Le compte-rendu de la société TERRITOIRES daté du 9 décembre 2024 et établi à la suite de sa visite du 22 novembre 2024 mentionne qu’« après vérification, je constate que les fenêtres sur cour sont correctement posées et qu’elles possèdent chacune 3 trous gravitaires pour le bon écoulement des buées dans la traverse basse du bâti. Ces trous de buée sont situés au-dessus de l’appui en zinc. Je constate l’absence de joint d’étanchéité à la jonction entre la bavette en zinc et le châssis PVC. […] il convient désormais de traiter la liaison entre le bâti et l’appui des fenêtres en disposant une fine baguette de relevé collée. Il conviendra a minima de poser un joint souple extérieur ». 

Contrairement à ce que soutient le défendeur, l’architecte n’a pas « conseillé » de poser un joint. Il s’agit d’une réelle recommandation nécessaire à l’étanchéité des fenêtres et à la validation des travaux réalisés conformément à l’autorisation donnée aux termes de la résolution n° 7 de l’assemblée générale des copropriétaires de 2017. 

De même, aucun élément n’est produit démontrant que la pose du joint d’étanchéité sous les fenêtres aurait été à la charge de l’entreprise ayant procédé au ravalement de la façade à la demande de la copropriété. 

Il n’est produit aucun autre élément permettant de justifier de la réalisation de ces travaux de remise en état. En conséquence, les travaux réalisés en application de la résolution n° 7 litigieuse ainsi que les travaux de remise en état préconisés n’ayant pas été validés par l’architecte de l’immeuble, il convient de condamner Monsieur [R] [W] à remettre en état le lot n° 46 afin que les travaux effectués touchant les parties communes de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] soient réalisés dans les conditions de l’autorisation accordée par le syndicat des copropriétaires en vertu de la résolution n° 7 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 janvier 2017, et dans le respect des préconisations de l’architecte de l’immeuble dans son rapport du 9 décembre 2024, à savoir avec une marge de relevé d’étanchéité, une protection conforme de l’appui de fenêtres et un écoulement gravitaire via les trous de buées.

Le prononcé d’une astreinte est justifié, afin d’assurer l’exécution de la condamnation à réaliser les travaux nécessaires à la remise en état du lot n° 46. Cette condamnation sera donc assortie d’une astreinte de 300 € par jour de retard, passé le délai de trois mois suivant la signification du présent jugement. 

L'astreinte courra pendant trois mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L. 131-3 du code des procédures civiles d'exécution.

1.2 Sur la demande sous astreinte de communication de pièces :

L’article 11 du code de procédure civile stipule que « les parties sont tenues d'apporter leur concours aux mesures d'instruction sauf au juge à tirer toute conséquence d'une abstention ou d'un refus.
Si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l'autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d'astreinte. Il peut, à la requête de l'une des parties, demander ou ordonner, au besoin sous la même peine, la production de tous documents détenus par des tiers s'il n'existe pas d'empêchement légitime ». 

L'article 138 du même code précise que « si, dans le cours d'une instance, une partie entend faire état d'un acte authentique ou sous seing privé auquel elle n'a pas été partie ou d'une pièce détenue par un tiers, elle peut demander au juge saisi de l'affaire d'ordonner la délivrance d'une expédition ou la production de l'acte ou de la pièce ». 

L'article 139 suivant ajoute que « la demande est faite sans forme.
Le juge, s'il estime cette demande fondée, ordonne la délivrance ou la production de l'acte ou de la pièce, en original, en copie ou en extrait selon le cas, dans les conditions et sous les garanties qu'il fixe, au besoin à peine d'astreinte. »

L'article 142 du même code prévoit encore que « les demandes de production des éléments de preuve détenus par les parties sont faites, et leur production a lieu, conformément aux dispositions des articles 138 et 139. »

La faculté d’ordonner la production forcée de pièces relève du pouvoir discrétionnaire du juge. Il appartient à la partie qui sollicite la production forcée de pièces de justifier que celles-ci présentent une utilité pour résoudre le litige.

Enfin, l'article 9 du code de procédure civile dispose que « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ». 

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation sous astreinte de Monsieur [R] [W] à communiquer, d’une part, la facture correspondant au devis n° 104 du 23 avril 2024 d’un montant de 2.640,00 euros TTC pour des travaux de maçonnerie et, d’autre part, le devis correspondant à la facture n° 116 du 04.06.2024 de 3.368,20 euros TTC.

Ces pièces sont sans lien avec l’objet du litige tel qu’il résulte des dernières écritures des parties et portant uniquement sur les travaux réalisés en application de la résolution n° 7 de l’assemblée générale des copropriétaires de 2017. De plus, elles ne présentent aucune utilité pour la solution du litige. 

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de cette demande. 

1.3 Sur la demande indemnitaire formée par le syndicat des copropriétaires :

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite l’indemnisation des frais qu’il a exposés au titre des frais de syndic pour un montant de 4.635 euros et des frais d’architecte pour un montant de 348 euros. 

Il produit pour justifier de sa demande une note d’honoraires établie par la société TERRITOIRE le 26 juillet 2019 d’un montant de 348 euros. Toutefois cette facture est établie au nom de Monsieur [W] et non pas au nom du syndicat des copropriétaires. Il n’est produit aucun autre élément permettant de justifier que c’est le syndicat qui a supporté ces frais. 

Par ailleurs, s’agissant des frais de syndic, il ressort des factures produites que celles-ci ont été établies pour le suivi de l’affaire et du contentieux en lien avec la présente procédure. Le syndicat des copropriétaires produit le contrat de syndic du 19 avril 2023 qui prévoit en son point 7.2.6 une rémunération pour les prestations relatives aux litiges et contentieux (pièce n° 1). 

Elle relèvent des prestations particulières pouvant donner lieu au versement d’une rémunération complémentaire mentionnées en annexe 2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (“V. - Prestations relatives aux litiges et contentieux (hors recouvrement de créances auprès des copropriétaires)”) et sont justifiées à hauteur de la somme réclamée de 4.635 € TTC (pièce n° 15 produite par le syndicat des copropriétaires) à laquelle Monsieur [R] [W] sera condamné. 

II - Sur les autres demandes

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

En l’espèce, aucun élément ne justifie que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Monsieur [R] [W], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Sophie CHARDIGNY. 

Il sera par ailleurs condamné au paiement de la somme de 3.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des dispositions des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 
 
Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Par ces motifs,

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, 

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] de sa demande de condamnation in solidum de Madame [M] [L] à remettre en état le lot n° 46 afin que les travaux effectués touchant les parties communes de l’immeuble soient réalisés dans les conditions de l’autorisation accordée par le syndicat des copropriétaires en vertu de la résolution n° 7 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 janvier 2017, 

Condamne Monsieur [R] [W] à remettre en état le lot n° 46 afin que les travaux effectués touchant les parties communes de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] soient réalisés dans les conditions de l’autorisation accordée par le syndicat des copropriétaires en vertu de la résolution n° 7 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 janvier 2017, et selon les préconisations de l’architecte de l’immeuble dans son rapport du 9 décembre 2024, à savoir avec une marge de relevé d’étanchéité, une protection conforme de l’appui de fenêtres et un écoulement gravitaire via les trous de buées, sous astreinte de 300 € par jour de retard, passé le délai de trois mois suivant la signification du présent jugement,

Dit que l’astreinte courra pendant trois mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L. 131-3 du code des procédures civiles d'exécution,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] de sa demande sous astreinte de communication de la facture correspondant au devis n°104 du 23.04.2024 de 2.640,00 euros TTC pour des travaux de maçonnerie et du devis correspondant à la facture n°116 du 04.06.2024 de 3.368,20 euros TTC,

Condamne Monsieur [R] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 4.635 € TTC au titre des frais de syndic exposés spécifiquement pour le suivi du présent litige, 

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] de sa demande indemnitaire formée au titre des frais d’architecte, 

Condamne Monsieur [R] [W] aux entiers dépens,

Accorde à Maître Sophie CHARDIGNY le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, 

Condamne Monsieur [R] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] du surplus de sa demande formée au titre des dispositions des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Rappelle que l’exécution provisoire du jugement est de droit,

Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,


Fait et jugé à [Localité 1] le 25 Juin 2026


La Greffière Le Président

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 11, code de procedure civile 138, code civil 1221, code des procedures civiles d'execution L131-3, code de procedure civile 142). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 21 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 18/10177

  en commun : code civil 1221, code des procedures civiles d'execution L131-3

• 30 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/00190

  en commun : code civil 1221, code des procedures civiles d'execution L131-3

• 7 septembre 2026 · Tribunal judiciaire de Bayonne · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/02066

  en commun : code civil 1221, code des procedures civiles d'execution L131-3

• 8 septembre 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/10012

  en commun : code civil 1221, code des procedures civiles d'execution L131-3

• 23 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Lyon · Autres décisions ne dessaisissant pas la juridiction · n° 25/00794

  en commun : code de procedure civile 11, code de procedure civile 138, code des procedures civiles d'execution L131-3, code de procedure civile 142

• 9 juin 2026 · Tribunal de commerce de Créteil · n° 2025F01836

  en commun : code de procedure civile 138, code civil 1221, code de procedure civile 142

• 29 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Versailles · Renvoi à la mise en état · n° 23/06733

  en commun : code de procedure civile 138, code des procedures civiles d'execution L131-3, code de procedure civile 142

• 21 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Lille · Ordonne la liquidation d'une astreinte · n° 26/00345

  en commun : code de procedure civile 138, code des procedures civiles d'execution L131-3, code de procedure civile 142

Mise à jour de la source le 2026-06-25T20:25:38.129Z.