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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Tours, REFERES, 8 septembre 2026, n° 25/20293

Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiqueServitudes
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Parties (entreprises)

LES LYSABRS ET ASSOCIES

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE
La SCI LES LYS était propriétaire des parcelles de terrain situées [Adresse 3], cadastrées section B numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2].
La SCI LES LYS a vendu, par acte authentique en date du 23 septembre 2021, à la SARL CHEZ MIMIE, la parcelle de terrain située [Adresse 3], cadastrée section B numéro [Cadastre 2]. L’acte prévoyait la constitution d’une servitude de passage grevant la parcelle cadastrée section B numéro [Cadastre 2] au profit de la parcelle cadastrée section B numéro [Cadastre 1].
Selon lettre recommandée du 06 mars 2025, la SCI LES LYS a mis en demeure la SARL CHEZ MIMIE de cesser toute entrave à l’exercice de la servitude de passage.
Selon lettre recommandée avec accusé de réception du 17 mai 2025, le conseil de la SCI LES LYS a mis en demeure la SARL CHEZ MIMIE de se mettre en conformité avec l’acte notarié et de cesser toute entrave à l’exercice de la servitude de passage.
C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice signifié le 03 juillet 2025, la SCI LES LYS a assigné la SARL CHEZ MIMIE devant la présidente du tribunal judiciaire de TOURS, statuant en référé.
L’affaire, initialement appelée à l’audience du 16 septembre 2025, a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande d’une des parties au moins, et a été retenue à la dernière audience du 23 juin 2026.
La SCI LES LYS sollicite, aux termes de ses conclusions n°2 déposées à l’audience, de :
Condamner la SARL CHEZ MIMIE à ôter les barrières et, de manière générale, tout obstacle posé sur la servitude de passage grevant la parcelle cadastrée section B[Cadastre 2] au profit de la parcelle cadastrée B[Cadastre 1] dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;Juger qu’à l’expiration de ce délai la SARL CHEZ MIMIE sera tenue au règlement d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard et ce pendant 6 mois ;Interdire par ailleurs à la SARL CHEZ MIMIE de laisser divaguer ses animaux domestiques sur l’assiette de la servitude de passage ;Débouter la SARL CHEZ MIMIE de toutes demandes ou prétentions contraires ou plus amples ;Condamner la SARL CHEZ MIMIE à lui verser une somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la SARL CHEZ MIMIE aux entiers dépens ;A titre infiniment subsidiaire,
Voir ordonner une mesure d’expertise et désigner pour y procéder tel expert géomètre qu’il plaira à la juridiction de céans de bien vouloir nommer selon la mission développée dans ses écritures et auxquelles il est renvoyé.Elle soutient, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, que, en contravention des stipulations de l’acte authentique de vente, la SARL CHEZ MIMIE a fermé la zone soumise au droit de passage par une barrière et laisse divaguer, sur cette même zone, des animaux, ce qui constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article précité. Elle fait valoir que l’assiette de la servitude de passage ne se heurte à aucune contestation sérieuse dès lors qu’elle a été matérialisée sur un plan annexé à l’acte de vente.
Elle expose qu’une servitude de passage est un droit réel qui ne peut être utilement modifié que par le biais d’un acte authentique et qu’une simple tolérance avant ou après l’acte authentique est révocable ad nutum. Elle oppose que la défenderesse ne peut revendiquer l’existence d’aucun accord, même verbal, sur l’installation d’un portail. Elle ajoute que, au cours de la procédure, la SARL CHEZ MIMIE a modifié l’entrée de son chemin pour créer un sas d’entrée avec deux barrières et que ce sas suppose une manœuvre compliquée, qui rend d’autant plus incommode l’usage de la servitude de passage.
Elle conteste toute servitude de passage sur son fonds au profit du fonds de la défenderesse et affirme qu’il n’est justifié d’aucun détail sur cette servitude et notamment aucun titre constitutif. Elle considère qu’il n’est démontré ni de l’existence d’une servitude, ni d’une impossibilité d’exercer cette même servitude.
Selon ses conclusions récapitulatives n°2 déposées à l’audience, la SARL CHEZ MIMIE demande de :
Débouter la SCI LES LYS de toutes ses demandes ; A titre infiniment subsidiaire, s’agissant de la demande d’expertise formée par la SCI LES LYS, si la juridiction devait ordonner une mesure d’expertise judiciaire, il conviendra que celle-ci le soit aux frais avancés de la SCI LES LYS, d’une part, et que, par ailleurs, l’expertise ait également pour objet de déterminer et décrire l’assiette de la servitude de passage issue de l’acte notarié du 23 septembre 2021 sur le fonds appartenant à la SCI LES LYS à son profit et de préciser si l’exercice de ce droit de passage est empêché ou limité par des barrières ou obstacles ;Condamner la SCI LES LYS à permettre l’exercice de la servitude de passage dont elle bénéficie et grevant la parcelle cadastrée section B numéro [Cadastre 1] au profit de la parcelle cadastrée section B numéro [Cadastre 2] en procédant au retrait des clôtures grillagées et portillon, branches d’arbres et d’arbustes empêchant le passage et ce dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et de voir juger qu’à l’expiration de ce délai la SCI LES LYS sera tenue au règlement d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard et ce pendant 6 mois ;Condamner la SCI LES LYS à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.Elle oppose qu’il n’a été annexé à l’acte de vente aucun plan matérialisant l’assiette de la servitude de passage et que la SCI LES LYS ne situe pas cette servitude où elle doit s’exercer. Elle estime qu’il s’agit d’une contestation particulièrement sérieuse se heurtant aux prétentions formées par la demanderesse.
Elle fait valoir qu’il y a toujours eu un accord entre les parties pour le maintien d’un portail d’accès fermé à clé et que la SCI LES LYS ne peut désormais se dédire de l’accord intervenu le jour de la vente et qui constituait l’intention commune des parties. Elle considère que la demanderesse n’est pas empêchée de pouvoir exercer un passage puisqu’elle dispose d’une clé permettant l’ouverture du portail dont l’aménagement en sas permet un exercice sécuritaire de la servitude octroyée.
Elle expose que sa parcelle est à usage rural et que la venderesse avait connaissance et avait accepté, au moment de la vente, la présence d’animaux domestiques, chèvres, poules et poneys sur le terrain. Elle indique que la SCI LES LYS ne s’explique pas sur sa demande d’interdiction de laisser divaguer des animaux domestiques sur l’assiette de la servitude de passage et ne justifie pas en quoi les animaux posent problème.
Elle soutient, reconventionnellement, qu’elle dispose elle-même d’une servitude de passage grevant le fonds de la SCI LES LYS, laquelle est mentionnée dans l’acte de vente. Elle explique que des équipements (grilles et portillons) empêchent l’exercice de cette servitude et l’accès jusqu’à la Loire et le domaine public et que l’assiette n’est pas entretenue.
Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
Lors de l’audience du 23 juin 2026, les parties étaient représentées par leurs conseils respectifs et ont sollicité le bénéfice de leurs écritures respectives.
Le délibéré a été fixé au 08 septembre 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION
I. SUR LE TROUBLE MANIFESTEMENT ILLICITE
En vertu de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Constitue un trouble manifestement illicite toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. L’illicéité peut résulter de la méconnaissance d’une disposition légale ou réglementaire, d’une décision de justice ou d’une convention.
A) Sur la servitude de passage grevant le fonds cadastré section B numéro [Cadastre 2]
La SCI LES LYS soutient que, constituent un trouble manifestement illicite, la présence de barrières et la divagation d’animaux domestiques sur la servitude de passage grevant la parcelle cadastrée section B numéro [Cadastre 2], appartenant à la SARL CHEZ MIMIE, au profit de la parcelle cadastrée section B numéro [Cadastre 1], lui appartenant.
Sur l’existence de la servitude, aux termes de l’alinéa 3 de l’article 688 du code civil, les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées : tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables. L’alinéa 3 de l’article 689 du code civil dispose, quant à lui, que les servitudes non apparentes sont celles qui n’ont pas de signe extérieur de leur existence, comme, par exemple, la prohibition de bâtir sur un fonds, ou de ne bâtir qu’à une hauteur déterminée.
Selon l’article 691 du code civil, « les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres. La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir, sans cependant qu’on puisse attaquer aujourd’hui les servitudes de cette nature déjà acquises par la possession, dans les pays où elles pouvaient s’acquérir de cette manière ».
Conformément aux dispositions précitées, un droit de passage est une servitude discontinue et non-apparente qui ne peut s’établir que par un titre. En la matière, il est de droit que seuls l’assiette et le mode de passage pour cause d’enclave sont susceptibles d’être déterminés par 30 ans d’usage continu.
Au demeurant, il résulte des observations fournies par les parties et des pièces versées à la procédure que, en vertu d’un acte authentique en date du 23 septembre 2021 entre la SCI LES LYS et la SARL CHEZ MIMIE, il a été constitué « à titre de servitude réelle et perpétuelle (…) un droit de passage en tout temps et heures et avec tous véhicules ». L’acte indique, d’une part, que le fonds servant appartient à la SARL CHEZ MIMIE et correspond à la parcelle cadastrée section B numéro [Cadastre 2] et, d’autre part, que le fonds dominant appartient à la SCI LES LYS et correspond à la parcelle cadastrée section B numéro [Cadastre 1].
Sur les modalités d’exercice de la servitude, l’acte prévoit que :
« Ce droit de passage profitera aux propriétaires actuels et successifs du fonds dominant, à leur famille, ayants droit et préposés, pour leurs besoins personnels et le cas échéant pour le besoin de leurs activités.
Ce droit de passage s’exercera exclusivement sur une bande d’une largeur de trois mètres.
Son emprise est figurée au plan annexé approuvé les parties. 
Il devra en être libre à toute heure du jour et de la nuit, ne devra jamais être encombré et aucun véhicule ne devra y stationner.
Il ne pourra être ni obstrué, ni fermé par un portail d’accès, sauf dans ce dernier cas accord entre les parties. A ce sujet, les parties déclarent que : 
La société dénommée LES LYS, propriétaire du fonds dominant empruntera ce chemin. Le propriétaire du fonds servant, la société dénommée SARL CHEZ MIMIE devra à l’entrée laisser un passage jusqu’à 13 m à partir de la grille pour permettre au véhicule de prendre son virage jusqu’au dit chemin (de 3 mètres de large) qui longe la clôture.
La société dénommée SARL CHEZ MIMIE, fonds servant, devra entretenir ce chemin de la porte d’entrée jusqu’à sa limite de propriété.
La société dénommée LES LYS, fonds dominant, devra de même entretenir ce chemin pour la partie de la servitude qui traverse sa propriété.
Le défaut ou le manque d’entretien le rendra responsable de tous dommages intervenus sur les véhicules et les personnes et matières transportées, dans la mesure où ces véhicules sont d’un gabarit approprié pour emprunter un tel passage.
L’utilisation de ce passage ne devra cependant pas apporter de nuisances au propriétaire du fonds servant par dégradation de son propre fonds ou par une circulation inappropriée de ce passage ».
À la lecture de cet acte, il n’est donc pas sérieusement contestable qu’il existe, par titre, un droit de passage sur le fonds cadastré section B numéro [Cadastre 2] au profit de la parcelle cadastrée section B numéro [Cadastre 1].
L’assiette de cette servitude est matérialisée, contrairement aux allégations de la SARL CHEZ MIMIE, par un plan annexé à l’acte authentique, qui correspond à un détail topographique tiré du procès-verbal de bornage effectué au moment de la division de la parcelle B [Cadastre 3] en parcelles B [Cadastre 2] et B [Cadastre 1]. Ce plan, non équivoque, est d’ailleurs versé par la défenderesse et figure au sein des annexes de l’acte authentique du 23 septembre 2021. Outre mesure, il ressort de la lettre même de la clause de constitution de servitude que l’emprise de la servitude litigieuse, qui figure sur le plan, a été « approuvé par les parties ».
Sur l’atteinte à la servitude, aux termes de l’article 701 alinéas 1 et 2 du code civil, le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode. Ainsi, il ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée.
En l’espèce, il apparaît, selon procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé le 12 mars 2026, que l’accès de la parcelle cadastrée section B numéro [Cadastre 1], par la servitude grevant le fonds cadastré section B numéro [Cadastre 2], est entravé par l’installation d’un sas d’entrée composé de deux barrières haras, dont l’une est fermée par une chaîne et un cadenas.
Il n’est pas contesté, ni contestable que la présence d’une des deux barrières est antérieure à la vente et que la demanderesse avait initialement consenti à son maintien, sous réserve qu’elle puisse « effectuer [sa] manœuvre sans crainte que [les] poneys ne s’échappent ». L’acte authentique contenant la constitution de servitude précisait en effet que le droit de passage pourrait être obstrué ou fermé par un portail. Néanmoins, cette obstruction ou cette fermeture était permise sous la condition sine qua non qu’il y ait un accord entre les parties.
Or, la SCI LES LYS a signifié son désaccord par lettres recommandées des 06 mars et 14 mai 2025. En effet, elle indique, dans ces deux courriers, que la présence d’animaux domestiques (poneys et poules) en liberté sur la parcelle cadastrée section B numéro [Cadastre 2] incommode l’exercice de la servitude de passage. Elle explique que la nécessité de procéder à l’ouverture puis à la fermeture rapide des barrières afin que les animaux ne puissent pas s’échapper rend l’usage de la servitude malaisé et suppose une manœuvre houleuse, quand bien même elle est en possession des clés.
Dès lors, la SARL CHEZ MIMIE ne peut valablement se prévaloir de l’existence antérieure d’une première barrière, ce d’autant qu’en ajoutant une seconde barrière afin de créer un sas d’entrée, elle a nécessairement changé unilatéralement et arbitrairement l’état des lieux. Elle a ainsi diminué l’assiette de la servitude, en contravention de l’acte authentique du 23 septembre 2021, et a donc rendu son usage plus incommode pour la demanderesse.
Dans ces conditions, en installant une seconde barrière aux fins d’aménagement d’un sas d’entrée sur la servitude de passage grevant la parcelle cadastrée section B numéro [Cadastre 2] au profit de la parcelle cadastrée section B numéro [Cadastre 1], et en modifiant les modalités d’exercice de la servitude du fait de la présence d’animaux, la SARL CHEZ MIMIE a violé les dispositions de l’article 701 du code civil et, en conséquent, créé un trouble manifestement illicite.
Il lui sera donc ordonné, sous astreinte de 50 euros par jour, passé un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance, de reconstituer l’assiette de la servitude de passage grevant la parcelle section B numéro [Cadastre 2] au profit de la parcelle cadastrée section B numéro [Cadastre 1] en enlevant toute barrière et, de manière générale, tout obstacle afin d’y permettre le passage habituel des individus et des véhicules.
Par ailleurs, sur la présence d’animaux en liberté, nonobstant la circonstance que la SCI DES LYS ait pu être informée du projet de la SARL CHEZ MIMIE, il en résulte que la libre circulation de ces animaux sur l’assiette de la servitude de passage, constatée par procès-verbaux de constat de commissaire de justice des 20 juin 2025 et 12 mars 2026, est de nature à rendre plus incommode son usage.
Il sera donc ordonné à la SARL CHEZ MIMIE, sous astreinte de 50 euros par jour, passé un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance, de cesser de laisser divaguer en liberté tout animal domestique sur la servitude de passage grevant la parcelle section B numéro [Cadastre 2] au profit de la parcelle cadastrée section B numéro [Cadastre 1].
B) Sur la servitude de passage grevant le fonds cadastré section B numéro [Cadastre 1]
La SARL CHEZ MIMIE soutient que, constituent un trouble manifestement illicite, la présence de grilles et portillon sur la servitude de passage grevant la parcelle cadastrée section B numéro [Cadastre 1], appartenant à la SCI LES LYS, au profit de la parcelle cadastrée section B numéro [Cadastre 2], lui appartenant, ainsi que l’absence d’entretien de cette servitude.
Sur l’existence de la servitude, aux termes de l’alinéa 3 de l’article 688 du code civil, les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées : tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables. L’alinéa 3 de l’article 689 du code civil dispose, quant à lui, que les servitudes non apparentes sont celles qui n’ont pas de signe extérieur de leur existence, comme, par exemple, la prohibition de bâtir sur un fonds, ou de ne bâtir qu’à une hauteur déterminée.
Selon l’article 691 du code civil, « les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres. La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir, sans cependant qu’on puisse attaquer aujourd’hui les servitudes de cette nature déjà acquises par la possession, dans les pays où elles pouvaient s’acquérir de cette manière ».
Conformément aux dispositions précitées, un droit de passage est une servitude discontinue et non-apparente qui ne peut s’établir que par un titre. En la matière, il est de droit que seuls l’assiette et le mode de passage pour cause d’enclave sont susceptibles d’être déterminés par 30 ans d’usage continu.
En l’espèce, si l’acte authentique en date du 23 septembre 2021 dont se prévaut la SARL CHEZ MIMIE a permis la constitution, sur le fonds cadastré B [Cadastre 2] au profit du fonds cadastré B [Cadastre 1], d’un « droit de passage en tout temps et heures et avec tous véhicules » à titre de servitude réelle et perpétuelle, il n’a en revanche créé aucune servitude sur le fonds cadastré B [Cadastre 1] au profit du fonds cadastré B [Cadastre 2].
En effet, la mention au titre de laquelle « la société dénommée LES LYS, fonds dominant, devra de même entretenir ce chemin pour la partie de la servitude qui traverse sa propriété » ne signifie pas qu’une deuxième servitude a été créée au profit de la SARL CHEZ MIMIE mais permet simplement d’expliciter les modalités d’entretien de la seule servitude constituée au profit du fonds cadastré section B numéro [Cadastre 1].
Il s’ensuit que la SARL CHEZ MIMIE est défaillante dans l’administration de la preuve de l’existence d’une quelconque servitude de passage à son profit et, par suite, de l’existence d’un trouble manifestement illicite résultant de l’atteinte portée à cette servitude.
Il n’y a donc pas lieu à référé sur sa demande.
II. SUR LES DÉPENS ET LES FRAIS IRRÉPÉTIBLES
En application des dispositions des articles 491, alinéa 2, et 696 du code de procédure civile, la SARL CHEZ MIMIE, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens.
Au regard des circonstances de l’espèce, il y a lieu de condamner la même à verser à la SCI LES LYS une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Le juge des référés,
Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :
ORDONNE à la SARL CHEZ MIMIE, dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance, de reconstituer l’assiette de la servitude de passage grevant la parcelle section B numéro [Cadastre 2] au profit de la parcelle cadastrée section B numéro [Cadastre 1] en enlevant toute barrière et, de manière générale, tout obstacle afin d’y permettre le passage habituel des individus et des véhicules ;
DIT qu’à l’expiration de ce délai, le cas échéant, la SARL CHEZ MIMIE sera tenue au règlement d’une astreinte provisoire de 50 euros (CINQUANTE EUROS) par jour de retard et ce pendant trois mois :
RAPPELLE qu’il appartiendra, le cas échéant, au juge de l’exécution de statuer sur la liquidation de l’astreinte ; 
ORDONNE à la SARL CHEZ MIMIE, dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance, de cesser de laisser divaguer en liberté tout animal domestique sur la servitude de passage grevant la parcelle section B numéro [Cadastre 2] au profit de la parcelle cadastrée section B numéro [Cadastre 1] ;
DIT qu’à l’expiration de ce délai, le cas échéant, la SARL CHEZ MIMIE sera tenue au règlement d’une astreinte provisoire de 50 euros (CINQUANTE EUROS) par jour de retard et ce pendant trois mois :
RAPPELLE qu’il appartiendra, le cas échéant, au juge de l’exécution de statuer sur la liquidation de l’astreinte ; 
DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de la SARL CHEZ MIMIE ;
CONDAMNE la SARL CHEZ MIMIE aux entiers dépens ;
CONDAMNE la SARL CHEZ MIMIE à payer à la SCI LES LYS une somme de 2.000 euros (DEUX MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Le Greffier

D. BOISTARD
Le Président

D. MERCIER
Texte intégral
N° Minute :26/00374 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉFÉRÉS 

 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


ORDONNANCE 
du 
08 Septembre 2026

Numéro de rôle : N° RG 25/20293 - N° Portalis DBYF-W-B7J-JWZD

DEMANDERESSE :

S.C.I. LES LYS 
Immatriculée au RCS de LA ROCHE SUR YON n°534 059 068, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Daniel JACQUES de la SELAS ABRS ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

ET :

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. CHEZ MIMIE
Immatriculée au RCS de ANGERS n°841 752 140, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Guillaume BARDON de la SELARL CM&B COTTEREAU-MEUNIER-BARDON-SONNET- ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocat postulant, Me Paul HUGOT, avocat au barreau de SAUMUR, avocat plaidant



DÉBATS :

Par devant Madame D. MERCIER, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

A l'audience publique du 23 Juin 2026, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 08 Septembre 2026.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame D. MERCIER, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 08 Septembre 2026, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.



EXPOSÉ DU LITIGE
La SCI LES LYS était propriétaire des parcelles de terrain situées [Adresse 3], cadastrées section B numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2].
La SCI LES LYS a vendu, par acte authentique en date du 23 septembre 2021, à la SARL CHEZ MIMIE, la parcelle de terrain située [Adresse 3], cadastrée section B numéro [Cadastre 2]. L’acte prévoyait la constitution d’une servitude de passage grevant la parcelle cadastrée section B numéro [Cadastre 2] au profit de la parcelle cadastrée section B numéro [Cadastre 1].
Selon lettre recommandée du 06 mars 2025, la SCI LES LYS a mis en demeure la SARL CHEZ MIMIE de cesser toute entrave à l’exercice de la servitude de passage.
Selon lettre recommandée avec accusé de réception du 17 mai 2025, le conseil de la SCI LES LYS a mis en demeure la SARL CHEZ MIMIE de se mettre en conformité avec l’acte notarié et de cesser toute entrave à l’exercice de la servitude de passage.
C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice signifié le 03 juillet 2025, la SCI LES LYS a assigné la SARL CHEZ MIMIE devant la présidente du tribunal judiciaire de TOURS, statuant en référé.
L’affaire, initialement appelée à l’audience du 16 septembre 2025, a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande d’une des parties au moins, et a été retenue à la dernière audience du 23 juin 2026.
La SCI LES LYS sollicite, aux termes de ses conclusions n°2 déposées à l’audience, de :
Condamner la SARL CHEZ MIMIE à ôter les barrières et, de manière générale, tout obstacle posé sur la servitude de passage grevant la parcelle cadastrée section B[Cadastre 2] au profit de la parcelle cadastrée B[Cadastre 1] dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;Juger qu’à l’expiration de ce délai la SARL CHEZ MIMIE sera tenue au règlement d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard et ce pendant 6 mois ;Interdire par ailleurs à la SARL CHEZ MIMIE de laisser divaguer ses animaux domestiques sur l’assiette de la servitude de passage ;Débouter la SARL CHEZ MIMIE de toutes demandes ou prétentions contraires ou plus amples ;Condamner la SARL CHEZ MIMIE à lui verser une somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la SARL CHEZ MIMIE aux entiers dépens ;A titre infiniment subsidiaire,
Voir ordonner une mesure d’expertise et désigner pour y procéder tel expert géomètre qu’il plaira à la juridiction de céans de bien vouloir nommer selon la mission développée dans ses écritures et auxquelles il est renvoyé.Elle soutient, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, que, en contravention des stipulations de l’acte authentique de vente, la SARL CHEZ MIMIE a fermé la zone soumise au droit de passage par une barrière et laisse divaguer, sur cette même zone, des animaux, ce qui constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article précité. Elle fait valoir que l’assiette de la servitude de passage ne se heurte à aucune contestation sérieuse dès lors qu’elle a été matérialisée sur un plan annexé à l’acte de vente.
Elle expose qu’une servitude de passage est un droit réel qui ne peut être utilement modifié que par le biais d’un acte authentique et qu’une simple tolérance avant ou après l’acte authentique est révocable ad nutum. Elle oppose que la défenderesse ne peut revendiquer l’existence d’aucun accord, même verbal, sur l’installation d’un portail. Elle ajoute que, au cours de la procédure, la SARL CHEZ MIMIE a modifié l’entrée de son chemin pour créer un sas d’entrée avec deux barrières et que ce sas suppose une manœuvre compliquée, qui rend d’autant plus incommode l’usage de la servitude de passage.
Elle conteste toute servitude de passage sur son fonds au profit du fonds de la défenderesse et affirme qu’il n’est justifié d’aucun détail sur cette servitude et notamment aucun titre constitutif. Elle considère qu’il n’est démontré ni de l’existence d’une servitude, ni d’une impossibilité d’exercer cette même servitude.
Selon ses conclusions récapitulatives n°2 déposées à l’audience, la SARL CHEZ MIMIE demande de :
Débouter la SCI LES LYS de toutes ses demandes ; A titre infiniment subsidiaire, s’agissant de la demande d’expertise formée par la SCI LES LYS, si la juridiction devait ordonner une mesure d’expertise judiciaire, il conviendra que celle-ci le soit aux frais avancés de la SCI LES LYS, d’une part, et que, par ailleurs, l’expertise ait également pour objet de déterminer et décrire l’assiette de la servitude de passage issue de l’acte notarié du 23 septembre 2021 sur le fonds appartenant à la SCI LES LYS à son profit et de préciser si l’exercice de ce droit de passage est empêché ou limité par des barrières ou obstacles ;Condamner la SCI LES LYS à permettre l’exercice de la servitude de passage dont elle bénéficie et grevant la parcelle cadastrée section B numéro [Cadastre 1] au profit de la parcelle cadastrée section B numéro [Cadastre 2] en procédant au retrait des clôtures grillagées et portillon, branches d’arbres et d’arbustes empêchant le passage et ce dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et de voir juger qu’à l’expiration de ce délai la SCI LES LYS sera tenue au règlement d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard et ce pendant 6 mois ;Condamner la SCI LES LYS à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.Elle oppose qu’il n’a été annexé à l’acte de vente aucun plan matérialisant l’assiette de la servitude de passage et que la SCI LES LYS ne situe pas cette servitude où elle doit s’exercer. Elle estime qu’il s’agit d’une contestation particulièrement sérieuse se heurtant aux prétentions formées par la demanderesse.
Elle fait valoir qu’il y a toujours eu un accord entre les parties pour le maintien d’un portail d’accès fermé à clé et que la SCI LES LYS ne peut désormais se dédire de l’accord intervenu le jour de la vente et qui constituait l’intention commune des parties. Elle considère que la demanderesse n’est pas empêchée de pouvoir exercer un passage puisqu’elle dispose d’une clé permettant l’ouverture du portail dont l’aménagement en sas permet un exercice sécuritaire de la servitude octroyée.
Elle expose que sa parcelle est à usage rural et que la venderesse avait connaissance et avait accepté, au moment de la vente, la présence d’animaux domestiques, chèvres, poules et poneys sur le terrain. Elle indique que la SCI LES LYS ne s’explique pas sur sa demande d’interdiction de laisser divaguer des animaux domestiques sur l’assiette de la servitude de passage et ne justifie pas en quoi les animaux posent problème.
Elle soutient, reconventionnellement, qu’elle dispose elle-même d’une servitude de passage grevant le fonds de la SCI LES LYS, laquelle est mentionnée dans l’acte de vente. Elle explique que des équipements (grilles et portillons) empêchent l’exercice de cette servitude et l’accès jusqu’à la Loire et le domaine public et que l’assiette n’est pas entretenue.
Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
Lors de l’audience du 23 juin 2026, les parties étaient représentées par leurs conseils respectifs et ont sollicité le bénéfice de leurs écritures respectives.
Le délibéré a été fixé au 08 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION
I. SUR LE TROUBLE MANIFESTEMENT ILLICITE
En vertu de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Constitue un trouble manifestement illicite toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. L’illicéité peut résulter de la méconnaissance d’une disposition légale ou réglementaire, d’une décision de justice ou d’une convention.
A) Sur la servitude de passage grevant le fonds cadastré section B numéro [Cadastre 2]
La SCI LES LYS soutient que, constituent un trouble manifestement illicite, la présence de barrières et la divagation d’animaux domestiques sur la servitude de passage grevant la parcelle cadastrée section B numéro [Cadastre 2], appartenant à la SARL CHEZ MIMIE, au profit de la parcelle cadastrée section B numéro [Cadastre 1], lui appartenant.
Sur l’existence de la servitude, aux termes de l’alinéa 3 de l’article 688 du code civil, les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées : tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables. L’alinéa 3 de l’article 689 du code civil dispose, quant à lui, que les servitudes non apparentes sont celles qui n’ont pas de signe extérieur de leur existence, comme, par exemple, la prohibition de bâtir sur un fonds, ou de ne bâtir qu’à une hauteur déterminée.
Selon l’article 691 du code civil, « les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres. La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir, sans cependant qu’on puisse attaquer aujourd’hui les servitudes de cette nature déjà acquises par la possession, dans les pays où elles pouvaient s’acquérir de cette manière ».
Conformément aux dispositions précitées, un droit de passage est une servitude discontinue et non-apparente qui ne peut s’établir que par un titre. En la matière, il est de droit que seuls l’assiette et le mode de passage pour cause d’enclave sont susceptibles d’être déterminés par 30 ans d’usage continu.
Au demeurant, il résulte des observations fournies par les parties et des pièces versées à la procédure que, en vertu d’un acte authentique en date du 23 septembre 2021 entre la SCI LES LYS et la SARL CHEZ MIMIE, il a été constitué « à titre de servitude réelle et perpétuelle (…) un droit de passage en tout temps et heures et avec tous véhicules ». L’acte indique, d’une part, que le fonds servant appartient à la SARL CHEZ MIMIE et correspond à la parcelle cadastrée section B numéro [Cadastre 2] et, d’autre part, que le fonds dominant appartient à la SCI LES LYS et correspond à la parcelle cadastrée section B numéro [Cadastre 1].
Sur les modalités d’exercice de la servitude, l’acte prévoit que :
« Ce droit de passage profitera aux propriétaires actuels et successifs du fonds dominant, à leur famille, ayants droit et préposés, pour leurs besoins personnels et le cas échéant pour le besoin de leurs activités.
Ce droit de passage s’exercera exclusivement sur une bande d’une largeur de trois mètres.
Son emprise est figurée au plan annexé approuvé les parties. 
Il devra en être libre à toute heure du jour et de la nuit, ne devra jamais être encombré et aucun véhicule ne devra y stationner.
Il ne pourra être ni obstrué, ni fermé par un portail d’accès, sauf dans ce dernier cas accord entre les parties. A ce sujet, les parties déclarent que : 
La société dénommée LES LYS, propriétaire du fonds dominant empruntera ce chemin. Le propriétaire du fonds servant, la société dénommée SARL CHEZ MIMIE devra à l’entrée laisser un passage jusqu’à 13 m à partir de la grille pour permettre au véhicule de prendre son virage jusqu’au dit chemin (de 3 mètres de large) qui longe la clôture.
La société dénommée SARL CHEZ MIMIE, fonds servant, devra entretenir ce chemin de la porte d’entrée jusqu’à sa limite de propriété.
La société dénommée LES LYS, fonds dominant, devra de même entretenir ce chemin pour la partie de la servitude qui traverse sa propriété.
Le défaut ou le manque d’entretien le rendra responsable de tous dommages intervenus sur les véhicules et les personnes et matières transportées, dans la mesure où ces véhicules sont d’un gabarit approprié pour emprunter un tel passage.
L’utilisation de ce passage ne devra cependant pas apporter de nuisances au propriétaire du fonds servant par dégradation de son propre fonds ou par une circulation inappropriée de ce passage ».
À la lecture de cet acte, il n’est donc pas sérieusement contestable qu’il existe, par titre, un droit de passage sur le fonds cadastré section B numéro [Cadastre 2] au profit de la parcelle cadastrée section B numéro [Cadastre 1].
L’assiette de cette servitude est matérialisée, contrairement aux allégations de la SARL CHEZ MIMIE, par un plan annexé à l’acte authentique, qui correspond à un détail topographique tiré du procès-verbal de bornage effectué au moment de la division de la parcelle B [Cadastre 3] en parcelles B [Cadastre 2] et B [Cadastre 1]. Ce plan, non équivoque, est d’ailleurs versé par la défenderesse et figure au sein des annexes de l’acte authentique du 23 septembre 2021. Outre mesure, il ressort de la lettre même de la clause de constitution de servitude que l’emprise de la servitude litigieuse, qui figure sur le plan, a été « approuvé par les parties ».
Sur l’atteinte à la servitude, aux termes de l’article 701 alinéas 1 et 2 du code civil, le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode. Ainsi, il ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée.
En l’espèce, il apparaît, selon procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé le 12 mars 2026, que l’accès de la parcelle cadastrée section B numéro [Cadastre 1], par la servitude grevant le fonds cadastré section B numéro [Cadastre 2], est entravé par l’installation d’un sas d’entrée composé de deux barrières haras, dont l’une est fermée par une chaîne et un cadenas.
Il n’est pas contesté, ni contestable que la présence d’une des deux barrières est antérieure à la vente et que la demanderesse avait initialement consenti à son maintien, sous réserve qu’elle puisse « effectuer [sa] manœuvre sans crainte que [les] poneys ne s’échappent ». L’acte authentique contenant la constitution de servitude précisait en effet que le droit de passage pourrait être obstrué ou fermé par un portail. Néanmoins, cette obstruction ou cette fermeture était permise sous la condition sine qua non qu’il y ait un accord entre les parties.
Or, la SCI LES LYS a signifié son désaccord par lettres recommandées des 06 mars et 14 mai 2025. En effet, elle indique, dans ces deux courriers, que la présence d’animaux domestiques (poneys et poules) en liberté sur la parcelle cadastrée section B numéro [Cadastre 2] incommode l’exercice de la servitude de passage. Elle explique que la nécessité de procéder à l’ouverture puis à la fermeture rapide des barrières afin que les animaux ne puissent pas s’échapper rend l’usage de la servitude malaisé et suppose une manœuvre houleuse, quand bien même elle est en possession des clés.
Dès lors, la SARL CHEZ MIMIE ne peut valablement se prévaloir de l’existence antérieure d’une première barrière, ce d’autant qu’en ajoutant une seconde barrière afin de créer un sas d’entrée, elle a nécessairement changé unilatéralement et arbitrairement l’état des lieux. Elle a ainsi diminué l’assiette de la servitude, en contravention de l’acte authentique du 23 septembre 2021, et a donc rendu son usage plus incommode pour la demanderesse.
Dans ces conditions, en installant une seconde barrière aux fins d’aménagement d’un sas d’entrée sur la servitude de passage grevant la parcelle cadastrée section B numéro [Cadastre 2] au profit de la parcelle cadastrée section B numéro [Cadastre 1], et en modifiant les modalités d’exercice de la servitude du fait de la présence d’animaux, la SARL CHEZ MIMIE a violé les dispositions de l’article 701 du code civil et, en conséquent, créé un trouble manifestement illicite.
Il lui sera donc ordonné, sous astreinte de 50 euros par jour, passé un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance, de reconstituer l’assiette de la servitude de passage grevant la parcelle section B numéro [Cadastre 2] au profit de la parcelle cadastrée section B numéro [Cadastre 1] en enlevant toute barrière et, de manière générale, tout obstacle afin d’y permettre le passage habituel des individus et des véhicules.
Par ailleurs, sur la présence d’animaux en liberté, nonobstant la circonstance que la SCI DES LYS ait pu être informée du projet de la SARL CHEZ MIMIE, il en résulte que la libre circulation de ces animaux sur l’assiette de la servitude de passage, constatée par procès-verbaux de constat de commissaire de justice des 20 juin 2025 et 12 mars 2026, est de nature à rendre plus incommode son usage.
Il sera donc ordonné à la SARL CHEZ MIMIE, sous astreinte de 50 euros par jour, passé un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance, de cesser de laisser divaguer en liberté tout animal domestique sur la servitude de passage grevant la parcelle section B numéro [Cadastre 2] au profit de la parcelle cadastrée section B numéro [Cadastre 1].
B) Sur la servitude de passage grevant le fonds cadastré section B numéro [Cadastre 1]
La SARL CHEZ MIMIE soutient que, constituent un trouble manifestement illicite, la présence de grilles et portillon sur la servitude de passage grevant la parcelle cadastrée section B numéro [Cadastre 1], appartenant à la SCI LES LYS, au profit de la parcelle cadastrée section B numéro [Cadastre 2], lui appartenant, ainsi que l’absence d’entretien de cette servitude.
Sur l’existence de la servitude, aux termes de l’alinéa 3 de l’article 688 du code civil, les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées : tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables. L’alinéa 3 de l’article 689 du code civil dispose, quant à lui, que les servitudes non apparentes sont celles qui n’ont pas de signe extérieur de leur existence, comme, par exemple, la prohibition de bâtir sur un fonds, ou de ne bâtir qu’à une hauteur déterminée.
Selon l’article 691 du code civil, « les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres. La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir, sans cependant qu’on puisse attaquer aujourd’hui les servitudes de cette nature déjà acquises par la possession, dans les pays où elles pouvaient s’acquérir de cette manière ».
Conformément aux dispositions précitées, un droit de passage est une servitude discontinue et non-apparente qui ne peut s’établir que par un titre. En la matière, il est de droit que seuls l’assiette et le mode de passage pour cause d’enclave sont susceptibles d’être déterminés par 30 ans d’usage continu.
En l’espèce, si l’acte authentique en date du 23 septembre 2021 dont se prévaut la SARL CHEZ MIMIE a permis la constitution, sur le fonds cadastré B [Cadastre 2] au profit du fonds cadastré B [Cadastre 1], d’un « droit de passage en tout temps et heures et avec tous véhicules » à titre de servitude réelle et perpétuelle, il n’a en revanche créé aucune servitude sur le fonds cadastré B [Cadastre 1] au profit du fonds cadastré B [Cadastre 2].
En effet, la mention au titre de laquelle « la société dénommée LES LYS, fonds dominant, devra de même entretenir ce chemin pour la partie de la servitude qui traverse sa propriété » ne signifie pas qu’une deuxième servitude a été créée au profit de la SARL CHEZ MIMIE mais permet simplement d’expliciter les modalités d’entretien de la seule servitude constituée au profit du fonds cadastré section B numéro [Cadastre 1].
Il s’ensuit que la SARL CHEZ MIMIE est défaillante dans l’administration de la preuve de l’existence d’une quelconque servitude de passage à son profit et, par suite, de l’existence d’un trouble manifestement illicite résultant de l’atteinte portée à cette servitude.
Il n’y a donc pas lieu à référé sur sa demande.
II. SUR LES DÉPENS ET LES FRAIS IRRÉPÉTIBLES
En application des dispositions des articles 491, alinéa 2, et 696 du code de procédure civile, la SARL CHEZ MIMIE, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens.
Au regard des circonstances de l’espèce, il y a lieu de condamner la même à verser à la SCI LES LYS une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des référés,
Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :
ORDONNE à la SARL CHEZ MIMIE, dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance, de reconstituer l’assiette de la servitude de passage grevant la parcelle section B numéro [Cadastre 2] au profit de la parcelle cadastrée section B numéro [Cadastre 1] en enlevant toute barrière et, de manière générale, tout obstacle afin d’y permettre le passage habituel des individus et des véhicules ;
DIT qu’à l’expiration de ce délai, le cas échéant, la SARL CHEZ MIMIE sera tenue au règlement d’une astreinte provisoire de 50 euros (CINQUANTE EUROS) par jour de retard et ce pendant trois mois :
RAPPELLE qu’il appartiendra, le cas échéant, au juge de l’exécution de statuer sur la liquidation de l’astreinte ; 
ORDONNE à la SARL CHEZ MIMIE, dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance, de cesser de laisser divaguer en liberté tout animal domestique sur la servitude de passage grevant la parcelle section B numéro [Cadastre 2] au profit de la parcelle cadastrée section B numéro [Cadastre 1] ;
DIT qu’à l’expiration de ce délai, le cas échéant, la SARL CHEZ MIMIE sera tenue au règlement d’une astreinte provisoire de 50 euros (CINQUANTE EUROS) par jour de retard et ce pendant trois mois :
RAPPELLE qu’il appartiendra, le cas échéant, au juge de l’exécution de statuer sur la liquidation de l’astreinte ; 
DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de la SARL CHEZ MIMIE ;
CONDAMNE la SARL CHEZ MIMIE aux entiers dépens ;
CONDAMNE la SARL CHEZ MIMIE à payer à la SCI LES LYS une somme de 2.000 euros (DEUX MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Le Greffier

D. BOISTARD
Le Président

D. MERCIER

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 701, code civil 688, code civil 689, code civil 691). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-09-08T21:43:34.424Z.