Tribunal judiciaire de Paris, 2ème chambre 2ème section, 9 septembre 2026, n° 24/03620

Exposé du litige

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par compromis sous seing privé du 21 juillet 2023, [Z] [G] et [U] [X] ont vendu à [C] [S] et [N] [H] un bien immobilier sis à [Localité 1] et les meubles le garnissant au prix de 880.000 euros sous condition suspensive d’obtention par ces derniers au plus tard le 21 septembre 2023 d’un prêt d’un montant maximum de 852.000 euros remboursable en 25 ans à un taux d’intérêt annuel maximum de 4 % l’an. Une clause pénale de 88.000 euros était stipulée en cas de refus par l’une des parties de réitérer la vente devant notaire la réitération devant intervenir au plus tard le 20 octobre 2023. [C] [S] et [D] [H] ont versé au notaire chargé de la réitération de la vente une somme de 44.000 euros à titre de séquestre.

[C] [S] et [N] [H] n’ont pas obtenu de financement et la vente n’a pas été réitérée.

Par actes de commissaire de justice du 13 mars 2024, [C] [S] et [N] [H] ont assigné [Z] [G] et [U] [X] devant le tribunal de céans aux fins, en l’état de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 30 juin 2025, de:
autoriser [T] [E], notaire séquestre, à leur restituer la somme de 44.000 euros,condamner in solidum [Z] [G] et [U] [X] à leur verser les intérêts légaux sur les fonds séquestrés à compter du 29 janvier 2024,condamner in solidum [Z] [G] et [U] [X] à leur verser une indemnité de 10.000 euros pour résistance abusive,les condamner in solidum à leur verser une indemnité de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 septembre 2025, [Z] [G] et [U] [X] demandent au tribunal de:
prononcer la nullité du compromis,condamner « conjointement et solidairement » [C] [S] et [N] [H] à leur verser 28.838 euros pour leur préjudice financier et 35.000 euros pour leurs préjudices matériels et moraux, outre une somme de 4.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 septembre 2025 et l’audience de plaidoiries fixée au 10 juin 2026.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 9 septembre suivant.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les conclusions de [C] [S] et [N] [H] notifiées par voie électronique le 30 juin 2025;

Vu les conclusions de [Z] [G] et [U] [X] notifiées par voie électronique le 16 septembre 2025;


1°) Sur la validité du compromis

Au visa des articles 1104, 1128, 1130 et 1137 du code civil, [Z] [G] et [U] [X] font valoir:
que les acquéreurs leur ont faussement déclaré qu’ils avaient reçu du cabinet Artémis Courtage une lettre confirmant la faisabilité du financement de l’opération, que cette information était déterminante de leur consentement,qu’ils ont été victimes d’un dol,qu’en conséquence, du dol, parce qu’ils étaient engagés dans une acquisition, ils ont dû vendre leur bien précipitamment à un prix inférieur de 20.000 euros à celui fixé au compromis litigieux, contracté un prêt relais dont le coût a été de 5.761 euros et supporter un trimestre supplémentaire de charges de 1.500 euros, qu’ils ont aussi subi un préjudice moral, que, compte tenu de la baisse intervenue sur le marché immobilier, le prix d’un bien équivalant à celui du compromis a baissé de 70.000 euros ce qui constitue un avantage pour [C] [S] et [N] [H], que leur préjudice financier est de 28.838 euros et leur préjudice matériel et moral de 35.000 euros.
[C] [S] et [N] [H] opposent:
qu’ils ont remis dans le cadre de la présente instance, la lettre de confort de leur courtier confirmant la faisabilité du financement, que l’acte comprend une clause selon laquelle ils déclarent avoir reçu une lettre de leur courrier confirmant la faisabilité du financement, qu’en conséquence, l’acte inclut nécessairement dans ses annexes cette lettre,qu’ils n’ont commis aucun mensonge,que la suspension du consentement des vendeurs à la production d’une lettre confirmant la faisabilité du financement est contraire à l’article L 313–41 du code de la consommation d’ordre public,qu’en tout état de cause, l’annulation de l’acte entraîne la restitution du séquestre.
Sur ce, il résulte des articles 1130, 1131 et 1137 du code civil que lorsque l’un des cocontractants délivre intentionnellement à l’autre une information inexacte de façon à le convaincre de contracter, le contrat ainsi conclu est nul pour dol.

L’article 2274 du code civil dispose que la bonne foi est toujours présumée.

L’article L 313–41 du code de la consommation dispose que la durée de validité d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt assortissant un acte d’acquisition immobilière ne peut être inférieure à une durée d’un mois à compter de la signature de l’acte ou de son enregistrement.

Il résulte du caractère d’ordre public de ce texte que les obligations découlant de la condition suspensive de financement et les conditions de réalisation de celles-ci échappent pour partie à la liberté contractuelle.

En l’espèce, le compromis comprend la clause suivante:
« L’acquéreur déclare avoir d’ores et déjà reçu du cabinet Artemis Courtage une lettre confirmant la faisabilité du financement de l’opération ».

Parce qu’elle a un caractère déclaratif, cette clause ne crée aucune obligation et est sans incidence sur les modalités de réalisation de la condition suspensive de financement. Elle est en réalité destinée uniquement à apporter la preuve des informations échangées par les parties préalablement à la formation de l’acte.

En d’autres termes, elle est afférente à la formation de l’acte et non pas à son contenu.

Par suite, elle ne peut tomber sous le coup de l’article L 313–41 du code de la consommation qui est entièrement tourné vers le contenu de l’acte.

Il convient donc de la prendre en considération.

En raison de la clause, les acquéreurs ont cru que le courtier des acquéreurs considérait le financement de l’acquisition réalisable, étant observé qu’à défaut de précision, le financement mentionné dans la clause ne peut se référer qu’à celui stipulé à l’acte, soit un prêt pour un capital maximum de 852.000 euros.

Cette information a permis aux vendeurs d’apprécier les chances de réalisation de la condition suspensive de financement stipulée à l’acte et donc de réalisation de la vente. Elle n’a pu être que déterminante de leur consentement.

Son caractère déterminant est d’autant plus avéré qu’il est constant que cette clause a été insérée à l’acte à la demande des vendeurs.

Il est exact que le courtier des acquéreurs n’a émis que deux lettres confirmant la faisabilité du financement, l’une du 27 avril 2023 pour un prêt de 829.500 euros et l’autre du 12 juin 2023 pour un prêt de 764.000 euros.

Ainsi, aucune des lettres dont les acquéreurs pouvaient se prévaloir ne validait un prêt de 852.000 euros conforme à la condition suspensive.

La clause était donc inexacte.

Cependant, la différence entre le montant du prêt stipulé au compromis et le montant admis comme réalisable par le courtier dans sa lettre du 27 avril 2023 est de 22.500 euros (852.000 – 829.500), soit de 2,64 % (100 x 22.500 / 852.000).

Les acquéreurs ont donc pu stipuler par négligence ou approximation qu’ils disposaient de courrier de leur courtier considérant la condition suspensive de financement réalisable.

La bonne foi étant présumée, il ne peut donc être retenu qu’ils avaient l’intention de tromper les vendeurs sur l’appréciation par leur courtier de leur capacité de financement.

Faute d’intention, le dol n’est pas établi et la demande en nullité doit être rejetée.

En conséquence, les demandes indemnitaires des vendeurs présentées comme consécutives au dol doivent être rejetées.


2°) Sur les autres demandes

La condition suspensive de financement ayant défailli, le compromis est caduc et les fonds séquestrés doivent être restitués aux acquéreurs.

Les vendeurs ont été mis en demeure de restituer les fonds par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 3 février 2024.

Ils avaient ainsi l’obligation de permettre la restitution des fonds. Leur abstention doit être assimilée à un retard de paiement.

Par suite, conformément à l’article 1344–1 du code civil, ils doivent les intérêts légaux sur le capital séquestré à compter du 3 février 2024.

Il résulte de l’article 1231–6 du code civil que le retard pris par le débiteur à payer une somme d’argent est indemnisé de façon forfaitaire par l’allocation d’intérêts moratoires au taux légal et qu’il ne peut être accordé d’intérêt compensatoire qu’en cas de réalisation d’un préjudice indépendant de ce retard et de mauvaise foi du débiteur.

Les acquéreurs ne justifiant pas d’un préjudice distinct du seul retard de paiement, leur demande indemnitaire pour résistance abusive doit être rejetée.

Succombant dans la présente instance, les vendeurs doivent être condamnés à verser aux acquéreurs une indemnité de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort:

Autorise [T] [E], notaire séquestre, à restituer à [C] [S] et [N] [H] la somme de 44.000 euros séquestrée en exécution du compromis du 21 juillet 2023;

Condamne in solidum [Z] [G] et [U] [X] à leur verser les intérêts légaux produits par cette somme de 44.000 euros à compter du 3 février 2024;

Condamne in solidum [Z] [G] et [U] [X] à leur verser une indemnité de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Déboute [C] [S] et [N] [H] de leur demande tendant à:
condamner in solidum [Z] [G] et [U] [X] à leur verser une indemnité de 10.000 euros pour résistance abusive;
Déboute [Z] [G] et [U] [X] de leurs demandes tendant à:
prononcer la nullité du compromis,condamner « conjointement et solidairement » [C] [S] et [N] [H] à leur verser 28.838 euros pour leur préjudice financier et 35.000 euros pour leurs préjudices matériels et moraux, outre une somme de 4.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
Les condamne aux dépens;


Fait et jugé à [Localité 1] le 09 Septembre 2026


La Greffière Le Président

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le :


■


2ème chambre civile

 
 N° RG 24/03620 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C4JCD

N° MINUTE : 




Assignation du :
13 Mars 2024








JUGEMENT 
rendu le 09 Septembre 2026 
DEMANDEURS 

Monsieur [C] [S]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Madame [N] [H]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentés par Me Audrey CHARLET-DORMOY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0201



DÉFENDEURS

Monsieur [Z] [G]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Madame [U] [X] épouse [G]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentés par Maître Didier DALIN de la SELARL SELARL DALIN - GIE, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #P0349 et Maître Marc MESSAGER de la SELARL STRAT&JURIS, vocats au barreau de LILLE, Avocats plaidants
Décision du 09 Septembre 2026
2ème chambre civile
 N° RG 24/03620 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4JCD

***

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

M. Jérôme HAYEM, Vice-Président, statuant en juge unique.

assisté de Madame Océane GENESTON, Greffière,


DÉBATS

A l’audience du 10 Juin 2026
tenue en audience publique


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort


***

FAITS ET PROCÉDURE

Par compromis sous seing privé du 21 juillet 2023, [Z] [G] et [U] [X] ont vendu à [C] [S] et [N] [H] un bien immobilier sis à [Localité 1] et les meubles le garnissant au prix de 880.000 euros sous condition suspensive d’obtention par ces derniers au plus tard le 21 septembre 2023 d’un prêt d’un montant maximum de 852.000 euros remboursable en 25 ans à un taux d’intérêt annuel maximum de 4 % l’an. Une clause pénale de 88.000 euros était stipulée en cas de refus par l’une des parties de réitérer la vente devant notaire la réitération devant intervenir au plus tard le 20 octobre 2023. [C] [S] et [D] [H] ont versé au notaire chargé de la réitération de la vente une somme de 44.000 euros à titre de séquestre.

[C] [S] et [N] [H] n’ont pas obtenu de financement et la vente n’a pas été réitérée.

Par actes de commissaire de justice du 13 mars 2024, [C] [S] et [N] [H] ont assigné [Z] [G] et [U] [X] devant le tribunal de céans aux fins, en l’état de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 30 juin 2025, de:
autoriser [T] [E], notaire séquestre, à leur restituer la somme de 44.000 euros,condamner in solidum [Z] [G] et [U] [X] à leur verser les intérêts légaux sur les fonds séquestrés à compter du 29 janvier 2024,condamner in solidum [Z] [G] et [U] [X] à leur verser une indemnité de 10.000 euros pour résistance abusive,les condamner in solidum à leur verser une indemnité de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 septembre 2025, [Z] [G] et [U] [X] demandent au tribunal de:
prononcer la nullité du compromis,condamner « conjointement et solidairement » [C] [S] et [N] [H] à leur verser 28.838 euros pour leur préjudice financier et 35.000 euros pour leurs préjudices matériels et moraux, outre une somme de 4.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 septembre 2025 et l’audience de plaidoiries fixée au 10 juin 2026.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 9 septembre suivant.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les conclusions de [C] [S] et [N] [H] notifiées par voie électronique le 30 juin 2025;

Vu les conclusions de [Z] [G] et [U] [X] notifiées par voie électronique le 16 septembre 2025;


1°) Sur la validité du compromis

Au visa des articles 1104, 1128, 1130 et 1137 du code civil, [Z] [G] et [U] [X] font valoir:
que les acquéreurs leur ont faussement déclaré qu’ils avaient reçu du cabinet Artémis Courtage une lettre confirmant la faisabilité du financement de l’opération, que cette information était déterminante de leur consentement,qu’ils ont été victimes d’un dol,qu’en conséquence, du dol, parce qu’ils étaient engagés dans une acquisition, ils ont dû vendre leur bien précipitamment à un prix inférieur de 20.000 euros à celui fixé au compromis litigieux, contracté un prêt relais dont le coût a été de 5.761 euros et supporter un trimestre supplémentaire de charges de 1.500 euros, qu’ils ont aussi subi un préjudice moral, que, compte tenu de la baisse intervenue sur le marché immobilier, le prix d’un bien équivalant à celui du compromis a baissé de 70.000 euros ce qui constitue un avantage pour [C] [S] et [N] [H], que leur préjudice financier est de 28.838 euros et leur préjudice matériel et moral de 35.000 euros.
[C] [S] et [N] [H] opposent:
qu’ils ont remis dans le cadre de la présente instance, la lettre de confort de leur courtier confirmant la faisabilité du financement, que l’acte comprend une clause selon laquelle ils déclarent avoir reçu une lettre de leur courrier confirmant la faisabilité du financement, qu’en conséquence, l’acte inclut nécessairement dans ses annexes cette lettre,qu’ils n’ont commis aucun mensonge,que la suspension du consentement des vendeurs à la production d’une lettre confirmant la faisabilité du financement est contraire à l’article L 313–41 du code de la consommation d’ordre public,qu’en tout état de cause, l’annulation de l’acte entraîne la restitution du séquestre.
Sur ce, il résulte des articles 1130, 1131 et 1137 du code civil que lorsque l’un des cocontractants délivre intentionnellement à l’autre une information inexacte de façon à le convaincre de contracter, le contrat ainsi conclu est nul pour dol.

L’article 2274 du code civil dispose que la bonne foi est toujours présumée.

L’article L 313–41 du code de la consommation dispose que la durée de validité d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt assortissant un acte d’acquisition immobilière ne peut être inférieure à une durée d’un mois à compter de la signature de l’acte ou de son enregistrement.

Il résulte du caractère d’ordre public de ce texte que les obligations découlant de la condition suspensive de financement et les conditions de réalisation de celles-ci échappent pour partie à la liberté contractuelle.

En l’espèce, le compromis comprend la clause suivante:
« L’acquéreur déclare avoir d’ores et déjà reçu du cabinet Artemis Courtage une lettre confirmant la faisabilité du financement de l’opération ».

Parce qu’elle a un caractère déclaratif, cette clause ne crée aucune obligation et est sans incidence sur les modalités de réalisation de la condition suspensive de financement. Elle est en réalité destinée uniquement à apporter la preuve des informations échangées par les parties préalablement à la formation de l’acte.

En d’autres termes, elle est afférente à la formation de l’acte et non pas à son contenu.

Par suite, elle ne peut tomber sous le coup de l’article L 313–41 du code de la consommation qui est entièrement tourné vers le contenu de l’acte.

Il convient donc de la prendre en considération.

En raison de la clause, les acquéreurs ont cru que le courtier des acquéreurs considérait le financement de l’acquisition réalisable, étant observé qu’à défaut de précision, le financement mentionné dans la clause ne peut se référer qu’à celui stipulé à l’acte, soit un prêt pour un capital maximum de 852.000 euros.

Cette information a permis aux vendeurs d’apprécier les chances de réalisation de la condition suspensive de financement stipulée à l’acte et donc de réalisation de la vente. Elle n’a pu être que déterminante de leur consentement.

Son caractère déterminant est d’autant plus avéré qu’il est constant que cette clause a été insérée à l’acte à la demande des vendeurs.

Il est exact que le courtier des acquéreurs n’a émis que deux lettres confirmant la faisabilité du financement, l’une du 27 avril 2023 pour un prêt de 829.500 euros et l’autre du 12 juin 2023 pour un prêt de 764.000 euros.

Ainsi, aucune des lettres dont les acquéreurs pouvaient se prévaloir ne validait un prêt de 852.000 euros conforme à la condition suspensive.

La clause était donc inexacte.

Cependant, la différence entre le montant du prêt stipulé au compromis et le montant admis comme réalisable par le courtier dans sa lettre du 27 avril 2023 est de 22.500 euros (852.000 – 829.500), soit de 2,64 % (100 x 22.500 / 852.000).

Les acquéreurs ont donc pu stipuler par négligence ou approximation qu’ils disposaient de courrier de leur courtier considérant la condition suspensive de financement réalisable.

La bonne foi étant présumée, il ne peut donc être retenu qu’ils avaient l’intention de tromper les vendeurs sur l’appréciation par leur courtier de leur capacité de financement.

Faute d’intention, le dol n’est pas établi et la demande en nullité doit être rejetée.

En conséquence, les demandes indemnitaires des vendeurs présentées comme consécutives au dol doivent être rejetées.


2°) Sur les autres demandes

La condition suspensive de financement ayant défailli, le compromis est caduc et les fonds séquestrés doivent être restitués aux acquéreurs.

Les vendeurs ont été mis en demeure de restituer les fonds par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 3 février 2024.

Ils avaient ainsi l’obligation de permettre la restitution des fonds. Leur abstention doit être assimilée à un retard de paiement.

Par suite, conformément à l’article 1344–1 du code civil, ils doivent les intérêts légaux sur le capital séquestré à compter du 3 février 2024.

Il résulte de l’article 1231–6 du code civil que le retard pris par le débiteur à payer une somme d’argent est indemnisé de façon forfaitaire par l’allocation d’intérêts moratoires au taux légal et qu’il ne peut être accordé d’intérêt compensatoire qu’en cas de réalisation d’un préjudice indépendant de ce retard et de mauvaise foi du débiteur.

Les acquéreurs ne justifiant pas d’un préjudice distinct du seul retard de paiement, leur demande indemnitaire pour résistance abusive doit être rejetée.

Succombant dans la présente instance, les vendeurs doivent être condamnés à verser aux acquéreurs une indemnité de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort:

Autorise [T] [E], notaire séquestre, à restituer à [C] [S] et [N] [H] la somme de 44.000 euros séquestrée en exécution du compromis du 21 juillet 2023;

Condamne in solidum [Z] [G] et [U] [X] à leur verser les intérêts légaux produits par cette somme de 44.000 euros à compter du 3 février 2024;

Condamne in solidum [Z] [G] et [U] [X] à leur verser une indemnité de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Déboute [C] [S] et [N] [H] de leur demande tendant à:
condamner in solidum [Z] [G] et [U] [X] à leur verser une indemnité de 10.000 euros pour résistance abusive;
Déboute [Z] [G] et [U] [X] de leurs demandes tendant à:
prononcer la nullité du compromis,condamner « conjointement et solidairement » [C] [S] et [N] [H] à leur verser 28.838 euros pour leur préjudice financier et 35.000 euros pour leurs préjudices matériels et moraux, outre une somme de 4.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
Les condamne aux dépens;


Fait et jugé à [Localité 1] le 09 Septembre 2026


La Greffière Le Président

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Mise à jour de la source le 2026-09-09T18:29:34.759Z.