Cour d'appel de Bastia, Chambre civile Section 1, 9 septembre 2026, n° 24/00234

Chambre civile 

Section 1



ARRÊT N°



du 

9 SEPTEMBRE 2026



N° RG 24/234 

N° Portalis DBVE-V-B7I-CIOS EZ-C



Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire d'Ajaccio, décision attaquée du 11 avril 2024, enregistrée sous le n° 22/215





[F]



C/



S.D.C. [Adresse 1]



























Copies exécutoires délivrées aux avocats le 











COUR D'APPEL DE BASTIA



CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU



NEUF SEPTEMBRE DEUX-MILLE-VINGT-SIX





APPELANT : 



M. [P] [S] [F]

né le 20 avril 1960 à [Localité 1] (Syrie)

[Adresse 2]

[Localité 2]



Représenté par Me Philippe JOBIN de la SCP RENÉ JOBIN PHILIPPE JOBIN, avocat au barreau de BASTIA et Me Jean Alexandre COSTANTINI, avocat plaidant inscrit au barreau de MARSEILLE





INTIMÉ :



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES RÉSIDENCES DE [Adresse 3] 

pris en la personne de son syndic en exercice, la société de gestion immobilière domicilié ès qualités audit siège, immatriculé au RCS d'[Localité 3], sous le n° 321 760 407, lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 4]

[Localité 2]



Représenté par Me Anne Marie LEANDRI de la SCP LEANDRI, avocate au barreau d'AJACCIO plaidant en visioconférence





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 mai 2026, devant Emmanuelle ZAMO, conseillère, chargée du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés. 











Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Valérie LEBRETON, présidente de chambre

Emmanuelle ZAMO, conseillère

Saveria DUCOMMUN-RICOUX, conseillère



En présence de [W] [B], attachée de justice





GREFFIER LORS DES DÉBATS :



Andy DUBOIS



Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 9 septembre 2026





ARRÊT : 



Contradictoire.



Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Emmanuelle ZAMO, conseillère, Valérie LEBRETON, présidente de chambre légitimement empêchée, et Andy DUBOIS, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Suivant acte authentique du 31 août 1999, Monsieur [P] [F] a acquis dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement la propriété d'une mini villa située en rez-de-jardin au sein de la copropriété « les résidences de [Adresse 3] '' à [Localité 3] qui a fait l'objet d'une livraison au cours du mois de janvier 2001.



Par acte du 10 mars 2021, le syndicat principal des copropriétaires de la [Adresse 5] et le syndicat secondaire de la [Adresse 6] du bâtiment B11-F ont fait assigner Monsieur [P] [F] devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Ajaccio en urgence et d'heure à heure, pour demander de voir : 



' - ordonner à Monsieur [F] [P] d'arrêter immédiatement les travaux entrepris sur son lot n°1625,situé dans le bâtiment B11-F ou rez-de-jardin [Adresse 6], en vertu de l'autorisation de travaux du 16 février 2021 et ce sous astreinte de 5 000 euros par jour de retard dès le prononcé de la décision à intervenir ;









- le condamner au paiement de la somme de 3 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens '. 



Par ordonnance du 26 octobre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Ajaccio a désigné Monsieur [H] en qualité d'expert avec, notamment, pour mission de :



' - se rendre sur les lieux en présence des parties et se faire communiquer les documents utiles à l'accomplissement de sa mission,

- dire si les désordres invoqués par M. [P] [F] existe et le cas échéant, les décrire et en rechercher l'origine,

- décrire les travaux réalisés par M. [P] [F] et donner son avis sur leur finalité.

- dire notamment s ils ont pour objet exclusif de remédier aux désordres invoqués.

- dire en toute hypothèse s' ils respectent l'état descriptif de division et, dans le cas contraire, dire dans quelle mesure ils y apportent des modifications, 

- s'ils y apportent une modification, décrire les travaux qui imposerait une mise en état '. 



Par requête du 4 novembre 2021, puis par assignation en référé du 23 novembre 2021, Monsieur [F], a alors demandé, le remplacement puis la récusation de Monsieur [H] au profit de tel architecte diplômé inscrit sur la liste des experts afin de remplir la mission confiée par le tribunal. 



Par ordonnances en date du 11 janvier 2022 confirmée par arrêt du 11 janvier 2023, le tribunal a rejeté la demande de récusation et de remplacement de Monsieur [H].



Par ordonnance du 11 janvier 2022, le tribunal judiciaire d'Ajaccio a aussi rejeté la demande présentée par Monsieur [P] [F] visant à obtenir la rétractation de l'ordonnance sur pied de requête du 24 novembre 2021 ayant autorisé le syndicat des propriétaires à faire procéder par un serrurier, en présence d'un huissier de justice, à l'ouverture de la parcelle appartenant à Monsieur [P] [F] afin que Monsieur [H] puisse procéder à ses constatations dans le cadre des opérations d'expertise judiciaire qui lui ont été confiées.



Par acte du 25 février 2022, le syndicat principal des copropriétaires de la [Adresse 5] a fait assigner à Monsieur [F] aux fins de voir :



' - entériner le rapport de Monsieur [H] :

- condamner Monsieur [F] à reconstruire le toit de son lot N° 1625 tel qu'il était il l'origine, à démolir les extensions côté droit et côté façade de ce même lot, la petite construction à casier ainsi que les murs d'enceinte et à déposer le portail électrique permettant le libre accès à la parcelle dépendant des parties communes de la copropriété, le tout sous astreinte de l 000 euros par jour de retard dès la signification de la décision à intervenir ;















- le condamner au paiement de la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi qu'à celle de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui comprendront les frais d'expertise et ceux des constats d'huissiers que le syndicat des copropriétaires a été contraint de faire établir '.



Par arrêt rendu le 11 janvier 2023 (RG n° 22100043), la cour a infirmé l'ordonnance du 11 janvier 2022 du tribunal judiciaire d'Ajaccio, ayant rejeté la demande présentée par Monsieur [P] [F] visant à obtenir la rétractation de l'ordonnance sur pied de requête du 24 novembre 2021 ayant autorisé le syndicat des propriétaires à faire procéder par un serrurier, en présence d'un huissier de justice, à l'ouverture de la parcelle appartenant à Monsieur [P] [F] afin que Monsieur [H] puisse procéder à ses constatations dans le cadre des opérations d'expertise judiciaire qui lui ont été confiées.



Par jugement du 11 avril 2024, le tribunal judiciaire d'Ajaccio a : 



' - rejeté la demande d'annulation intégrale du rapport d'expertise de [O] [H] en date du 18 janvier 2022 ;

- ordonné l'annulation partielle de ce rapport et en a annulé exclusivement le titre 5 ;

- condamné [P] [F] à procéder à la remise en état des lieux en démolissant les extensions coté droit et coté façade de son lot n° 1625, la petite construction sous les arbres, le mur de séparation avec la copropriété voisine, le mur d'enceinte, en déposant le portail électrique et en reconstruisant le toit tel qu'il était à l'origine, le tout sous astreinte de 1000 euros par jour de retard dès la signification de la décision à intervenir pendant une durée de trois mois ;

- rejeté la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires les résidences de [Localité 4] 

- condamné [P] [F] au paiement des dépens en ce compris les frais d'expertise et de constats d'huissier

- condamné [P] [F] à verser au syndicat des copropriétaires les résidences de [Localité 4] la somme de 4.000 euros au titre des disposition de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties ;

- dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire '.



Par déclaration au greffe du 19 avril 2024 enregistrée le 22 avril 2024, Monsieur [P] [F] a fait relever appel du jugement rendu le 11 avril 2024 par le tribunal judiciaire d'Ajaccio aux fins de son annulation et de sa réformation en ce qu'il a :



' - rejeté la demande d'annulation intégrale du rapport d'expertise de [O] [H] en date du 18 janvier 2022 ;

- limité l'annulation prononcée au seul titre 5 dudit rapport d'expertise ;













- condamné Monsieur [P] [F] à procéder à la remise en état des lieux en démolissant les extensions côté droit et côté façade de son lot n° 1625, la petite construction sous les arbres, le mur de séparation avec la copropriété voisine, le mur d'enceinte, en déposant le portail électrique et en reconstruisant le toit tel qu'il était à l'origine, le tout sous astreinte de 1000 euros par jour de retard dès la signification de la décision à intervenir pendant une durée de trois mois ;

- condamné Monsieur [P] [F] au paiement des dépens en ce compris les frais d'expertise et de constats d'huissier ;

- condamné Monsieur [P] [F] à verser au syndicat des copropriétaires les résidences de [Localité 4] la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejeté les demandes plus amples ou contraires de Monsieur [P] [F] '. 



Par ordonnance du 29 octobre 2024, la première présidente de la cour d'appel de Bastia a débouté Monsieur [P] [F] de sa demande d'arrêt de l'exécution provisoire. 



Aux termes des dernières écritures de son conseil notifiées le 25 février 2026, Monsieur [P] [F] demande à la cour de : 



' - REFORMER le jugement rendu parle tribunal judiciaire d'Ajaccio du 11 avril 2024



A titre liminaire,



- FAIRE DROIT à la fin de non-recevoir soulevée ;



-JUGER que le syndicat principal des copropriétaires les [Adresse 7] ne dispose pas la qualité et de l'intérêt à agir s'agissant de ses demandes tendant, d'une part, en la remise en état du toit du lot n° 1625 '' et, d'autre part, en la démolition des ' extensions côtés droit et côtés façade ' de ce même lot, faute pour lui de disposer de la qualité et donc d'un intérêt à agir ;



- ORDONNER que le syndicat principal des copropriétaires [Adresse 8] [Adresse 7] est irrecevable en ses demandes, faute de qualité et d'intérêt à agir ;



- DÉBOUTER, en conséquence, le syndicat principal des copropriétaires [Adresse 9] de ses demandes tendant, d'une part, en la remise en état du « toit du lot n° 1625 '' et, d'autre part, en la démolition des « extensions côté droit et côté façade '' de ce même lot ;



Encore,



- REFORMER le jugement rendu par Ie tribunal judiciaire d'Ajaccio en date du 11 avril 2024, en tant qu'il a :

- Rejeté la demande d'annulation intégrale du rapport d'expertise de [O] [H] en date du 18 janvier 2022 ;









- Limité l'annulation au seul titre 5 dudit rapport d'expertise ;

- Condamné Monsieur [P] [F] à procéder à la remise en état des lieux en démolissant les extensions côté droit et côté façade de son lot n° 1625, la petite construction sous les arbres, le mur de séparation avec la copropriété voisine, le mur d'enceinte, en déposant le portail électrique et en reconstruisant le toit tel qu'il était à l'origine, le tout sous astreinte de 1000 euros par jour de retard dès la signification de la décision à intervenir pendant une durée de trois mois;

- Condamné Monsieur [P] [F] au paiement des dépens en ce compris les frais d'expertise et de constats d'huissier ;

- Condamné Monsieur [P] [F] à verser au syndicat des copropriétaires les résidences de [Localité 5] [Adresse 10] la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Rejeté les demandes plus amples ou contraires de demande de Monsieur [P] [F];



Puis, statuant à nouveau,



- ANNULER le rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [H] du 18 janvier 2022.



- JUGER que ledit rapport d'expert ne saurait valablement fonder une quelconque condamnation à I'encontre de Monsieur [P] [S] [F] ;



- JUGER que Monsieur [P] [S] [F] ne saurait être condamné à démolir le mur d'enceinte du jardinet dont la construction n'est pas de son fait,



- JUGER que la demande de démolition est disproportionnée ;



En tout état de cause,



- DÉBOUTER le syndicat principal des copropriétaires [Adresse 8] [Adresse 7] de toutes ses demandes, fins et prétentions, formulées à l'encontre Monsieur [P] [S] [F] ;



Dans l'hypothèse où la cour venait à confirmer le jugement sur le principe de la condamnation à la remise en état des lieux, 



- RÉDUIRE à de plus justes proportions le montant de l'astreinte fixé par le jugement à hauteur de 1000 euros par jour de retard, ce qui est manifestement disproportionné ;



- CONDAMNER le syndicat principal des copropriétaires [Adresse 8] [Adresse 7] à payer Monsieur [P] [S] [F] la somme de 6.000,00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre sa condamnation aux entiers dépens de l'instance.













- DISPENSER, par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur [P] [S] [F] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, en ce compris la condamnation du syndicat principal des copropriétaires [Adresse 9] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens de l'instance, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires '.



Aux termes des dernières écritures de son conseil notifiées le 26 février 2026, le syndicat principal des copropriétaires ' [Adresse 11] [Localité 4] ', représenté par son syndic la société de gestion immobilière demande à la cour de : 



' - Débouter M. [F] de sa fin de non-recevoir et de ses autres demandes ; 

 

- Confirmer la décision appelée en ce qu'elle a : 

 

' REJETÉ la demande d'annulation intégrale du rapport d'expertise de [O] [H] en date du 18 janvier 2022 ; 

' ORDONNÉ l'annulation partielle de ce rapport et en annulé exclusivement le titre 5 ; 

' CONDAMNÉ [P] [F] à procéder à la remise en état des lieux en démolissant les extensions côté droit et côté façade de son lot n° 1625, la petite construction sous les arbres, le mur de séparation avec la copropriété voisine, le mur d'enceinte, en déposant le portail électrique et en reconstruisant le toit tel qu'il était à l'origine, le tout sous astreinte de 1000 € par jour de retard dès la signification de la décision à intervenir pendant une durée de trois mois ; 

' REJETÉ la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires les résidences de [Localité 4] 

' CONDAMNÉ [P] [F] au paiement des dépens en ce compris les frais d'expertise et de constats 

d'huissier ; 

' CONDAMNÉ [P] [F] à verser au syndicat des copropriétaires les résidences de [Localité 4] la somme de 4.000 € au titre des disposition de l'article 700 du code de procédure civile ; 

 

- Condamner M. [F] au paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel ; 

 

- Le condamner aux dépens d'appel '. 



L'ordonnance de clôture du 4 mars 2026 a fixé l'affaire à plaider le 11 mai 2026. 

A l'audience de la cour du 11 mai 2026 où les parties ont fait plaider leur affaire, la date de mise à disposition au greffe a été annoncée pour le 9 septembre 2026. 



Après délibéré, le présent arrêt a été rendu par mise à disposition au greffe le 9 septembre 2026. 











MOTIFS 



Sur la fin de non recevoir tenant au défaut de qualité et d'intérêt à agir du syndicat principal des copropriétaires 



Sur la recevabilité de la fin de non recevoir 



Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. 



Selon l'article 123 du même code, les fins de non recevoir peuvent être proposées en tout état de cause. 



Pour la première fois en cause d'appel, l'appelant soutient que le syndicat principal des copropriétaires est dépourvu de qualité et d'intérêt à agir s'agissant de la remise en état du toit du lot n° 1625 et la démolition des extensions côté droit et côté façade de ce même lot au profit du syndicat secondaire du bâtiment F qui a seul qualité pour ce faire. 



L'intimé ne conteste pas la recevabilité de cette fin de non recevoir sauf à alléguer son caractère dilatoire pour n'avoir jamais été soulevée ni devant le juge des référés ni devant le juge de la mise en état du tribunal judiciaire. 



Néanmoins cette fin de non recevoir soulevée pour la première fois devant la cour au regard des textes susvisés doit être déclarée recevable et ce d'autant que par ordonnance du 16 juillet 2025, le conseiller de la mise en état de cette cour a précisé que la cour est seule compétente pour en apprécier le bien fondé. 



Sur le bien fondé de la fin de non recevoir 



Aux termes de l'alinéa premier de l'article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur depuis le 1er juin 2020, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.



Selon l'article 27 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur depuis le 1er juin 2020, lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments ou plusieurs entités homogènes susceptibles d'une gestion autonome, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments ou entités homogènes peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, la constitution entre eux d'un syndicat, dit secondaire.













Ce syndicat a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de ce ou ces bâtiments ou entités homogènes, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. Cet objet peut être étendu avec l'accord de l'assemblée générale de l'ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l'article 24.



Le syndicat secondaire est doté de la personnalité civile. Il fonctionne dans les conditions prévues par la présente loi. Il est représenté au conseil syndical du syndicat principal, s'il en existe un.



En cause d'appel, l'appelant soutient que le syndicat principal des copropriétaires qui poursuit la démolition des ouvrages consistant en : 

- le toit du lot n° 1625 (reconstruction à l'origine) 

- les extensions côté droit et côté façade du même lot 

- la petite construction à casier 

- le mur d'enceinte 

- le portail électrique n'est pas recevable pour défaut de qualité et d'intérêt à agir s'agissant de la remise en état d'origine du toit du lot n° 1625 et la démolition des extensions côté droit et côté façade du même lot au profit du seul syndicat secondaire du bâtiment F qui a seul qualité pour ce faire. 



A contrario et à titre liminaire, la cour en déduit donc que la qualité et l'intérêt à agir du syndicat principal n'est pas déniée s'agissant des ouvrages consistant en la petite construction à casier, le mur d'enceinte et le portail électrique. 



L'examen de l'acte reçu par Maître [G] le 8 août 1978 publié le 13 septembre 1978 (vol 2261 n° 11) permet à la cour de constater que la société civile immobilière [Adresse 3] a établi un règlement de copropriété et un état descriptif de division de divers immeubles à construire qui devaient être répartis en quatre bâtiments comportant plusieurs blocs : 

- bâtiment B1 : 4 blocs dénommés A,B,C,D

- bâtiment B2 : 1 bloc dénommé E 

- bâtiment B3 : 2 blocs dénommés F et G 

- bâtiment B [Cadastre 1] : 2 blocs H et I devant être ultérieurement divisés. 



L'examen de l'acte du 31 août 1999 reçu par Me [X] en sa page 18 permet également à la cour de constater que l'état descriptif de division a été à nouveau modifié et après subdivision le bâtiment dénommé B11 F a été créé auquel ont été intégrés les lots 1622 à 1625 dont le lot objet du présent litige appartenant à Monsieur [P] [F]. 



Malgré ce que soutient donc l'intimé, il existe donc bien depuis le 31 août 1999 un bâtiment autonome dénommé B11 F auquel appartient le lot n° 1625. 















Alors qu'en son article 14, le règlement de copropriété stipule par ailleurs s'agissant du syndicat principal et des syndicats secondaires que l'administration de l'ensemble immobilier est assurée par un syndicat principal et autant de syndicats secondaires que l'ensemble immobilier comporte de bâtiments, l'existence d'un syndicat secondaire n'est donc pas prohibé pour ce bâtiment autonome 11 F. 



En outre et si la constitution d'un syndicat secondaire emporte nécessairement une individualisation des charges, une autonomie financière et une identification claire de son périmètre de gestion, il résulte des conclusions des parties qu'il existe un syndicat secondaire créé correspondant à l'immeuble (et non au bâtiment) B [Cadastre 2] D,E,F d'une part mais aussi un syndicat secondaire créé selon procès-verbal d'assemblée générale du 17 mai 2021 relatif à un bâtiment F d'autre part sans que la cour ne trouve à ses débats justifiée l'existence non prohibée par le règlement de copropriété d'un syndicat secondaire relatif au bâtiment ainsi dénommé par l'état descriptif de division B 11 F (et non B F) dont l'action primerait celle du syndicat principal. 



Dès lors, la cour considère, écartant le surplus des moyens inopérants, que c'est bien au syndicat principal mandaté à cet effet par assemblée générale des copropriétaires du 6 avril 2022 et non à des syndicats secondaires constitués non conformément à l'EDD qu'il appartient d'agir pour le compte de la copropriété en vue de réparer les atteintes de l'immeuble considéré dans son ensemble que ces atteintes proviennent d'un copropriétaire, d'un locataire d'un lot ou d'un tiers de même que d'agir aux fins de libération des parties communes indûment occupées ou appropriées par un copropriétaire de même qu'aux fins de démolition des ouvrages irrégulièrement installés. 



La cour, écartant la fin de non recevoir ainsi soulevée, déclare recevable le syndicat principal des copropriétaires recevable à agir pour le compte de la copropriété Les résidences de [Localité 4].



Sur la nullité du rapport d'expertise 



Aux termes de l'article 175 du code de procédure civile, la nullité des décisions et actes d'exécution relatifs aux mesures d'instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure.



Selon l'article 176 du même code, la nullité ne frappe que celles des opérations qu'affecte l'irrégularité.



Le premier juge a annulé partiellement le rapport d'expertise en son seul Titre 5. 



En cause d'appel, l'appelant soutient la nullité du rapport d'expertise en ce que : 



- les constatations de l'expert et donc les conclusions qu'il en a tirées l'ont été en violant le droit de propriété de Monsieur [P] [F]











- l'expert a violé le périmètre de l'expertise conférée par l'ordonnance de référé 

- l'expert a violé le principe contradictoire. 



Sur le périmètre de l'expertise 



Sur ce point, la cour rappelle que l'ordonnance de référé du 26 octobre 2021 qui a conféré à l'expert une mission telle rappelée supra dans l'exposé du litige doit s'analyser quant à son périmètre ainsi que le soutient valablement l'appelant défini en contemplation des demandes dont le juge des référés a été saisi certes par l'assignation du 10 mars 2021 et des conclusions récapitulatives du syndicat principal des copropriétaires notifiées le 20 septembre 2021 mais aussi des demandes formulées oralement le jour de l'audience en complément de ces éléments. 



Or, il résulte de ces éléments ensemble ainsi que la cour le retient que les travaux circonscrits par ces demandes se rapportaient non pas seulement à ceux objets de la déclaration de travaux déposée le 20 juillet 2021 accordée administrativement le 10 août 2021 soit la réfection de la toiture et la modification de l'aspect extérieur (création d'une porte d'entrée en façade) mais aussi à une déclaration de préalable de travaux du 17 décembre 2020 et une autorisation administrative de travaux du 16 février 2021 que reprend d'ailleurs la décision du juge des référés tandis qu'à l'audience de référé du 5 octobre 2021 il a été sollicité par le syndicat des copropriétaires la détermination par voie d'expertise des éventuels empiètements sur les parties communes. 



Dès lors après lecture et analyse du rapport d'expertise, la cour ne déduit pas que l'expert qui a procédé à des constatations sur plusieurs ouvrages et notamment la petite construction à casier en pierre située au fond du terrain, le mur de séparation avec la copropriété voisine situé également au fond du terrain, le portail électrique et le mur d'enceinte ait outrepassé la mission qui lui a ainsi été conférée. 



La cour écarte donc ce moyen de nullité inopérant. 



Sur le principe contradictoire 



En application de l'article 160 du code de procédure civile, l'expert a l'obligation de convoquer les parties à toutes les réunions d'expertise étant rappelé que ne peut invoquer le caractère non contradictoire d'une expertise la partie qui se dérobe aux convocations qui lui sont adressées. 



La cour comme le premier juge relève que figure au rapport d'expertise critiqué la copie de la lettre recommandée adressée à Monsieur [P] [F] pour l'accedit du 26 novembre 2021 à l'adresse qu'il a lui-même déclaré comme étant la sienne figurant sur l'ordonnance de référé du 26 octobre 2021 portant désignation d'expert tandis que l'étiquette de la poste mentionne une autre adresse possible située étage [Adresse 12] à [Localité 3]. 









Bien qu'il résulte de l'avis de réception noté comme distribué le 10 novembre 2021 qu'il a été retourné à l'expert par la poste sans précision du motif de retour de l'avis recommandé et bien qu'il résulte des conclusions de l'appelant que son conseil d'alors avait à la date de l'accedit critiqué connaissance de sa tenue puisque ce dernier avait manifesté auprès de l'expert son opposition au maintien de cette date au regard des procédures en cours en vue du remplacement et de la récusation de l'expert, s'étant enquis le jour même à 8h21 auprès de l'expert du maintien de la date en question sans y comparaître non plus que son client, la cour considère néanmoins qu'à la date de l'accedit ainsi convoqué et alors que la partie elle-même et non seulement son conseil doit être valablement avisé, l'expert n'a pas la preuve que la convocation délivrée à Monsieur [P] [F] a été réceptionnée par ce dernier. 



A l'issue de l'accedit, il est par ailleurs établi un compte rendu d'accedit par l'expert le 30 novembre 2021 concluant comme suit : une seconde visite ne me paraît pas nécessaire, néanmoins, si Monsieur [P] [S] [A] [F] et son conseil ( Maître [R]) absents lors de l'accedit du vendredi 26 novembre dernier, souhaitent un second accedit, je procéderai à l'établissement de nouvelles convocations. Pour ce faire, afin d'éviter un retour de courrier comme lors de l'envoi des premières convocations, je sollicite Maître [R] afin qu'il me transmette une adresse postale valide à laquelle envoyer la convocation à Monsieur [F]. Pour cela, je fixe un délai de 8 jours pour formuler leur demande et un délai de 15 jours pour recevoir les pièces. Sans réponse de leur part et passé ce délai je procéderai à l'établissement de mon pré-rapport. 



La cour remarque ensuite que c'est dans ces conditions que le pré-rapport a été établi le 17 décembre 2021 certes sans éléments ni demandes formulées par Monsieur [P] [F] et son conseil selon le délai 8 jours pour demander une nouvelle réunion d'expertise et de 15 jours pour déposer des pièces. 



Mais alors que l'expert a laissé aux parties un mois pour communiquer leurs dires avant le Mardi 18 janvier 2022 dans ce pré-rapport, il n' y a pas intégré non plus la demande du conseil de Monsieur [F] sollicitant de l'expert un nouvel accedit selon courrier électronique réceptionné le 18 janvier 2022 à 9h44 précisant que son client y participerait tandis que l'expert a établi et déposé son rapport définitif le 18 janvier 2022 au greffe du tribunal judiciaire le même jour sans qu'aucune discussion des constatations et des pièces remises à l'expert annexées à son rapport (plans figurant aux pages 25 et 26) au demeurant non communiquées en ce qui les concerne à l'appelant et son conseil n'ait donc pu avoir lieu de la part de Monsieur [P] [F] et son conseil. 



La cour estime donc, au regard de l'absence de convocation régulière de Monsieur [P] [F] qui n'entendait pas se dérober à un nouvel accedit, de l'absence de communication des plans figurant en page 25 et 26 du pré-rapport et de la très grande célérité des délais accordés à la fois par le compte rendu d'accedit et par le pré-rapport alors que le délai de 4 mois accordé par l'ordonnance de référé du 26 octobre 2021 n'était pas encore écoulé à la date du 18 janvier 2022 et pouvait être prorogé, que le principe contradictoire n'a pas été respecté dans le cadre des opérations d'expertise ainsi réalisées en violation de l'article 16 du code de procédure civile. 









Sur l'atteinte au droit de propriété 



Ainsi qu'il est peut être déduit de l'arrêt de la cour d'appel de Bastia du 11 janvier 2023 ayant rétracté l'ordonnance du 23 novembre 2021 d'autorisation sollicitée par le syndicat des copropriétaires de faire procéder en présence d'un serrurier et d'un huissier de justice à l'ouverture de la parcelle appartenant à l'appelant, à la date de l'accedit du 26 novembre 2021, l'expert est donc cependant autorisé à pénétrer dans la propriété de Monsieur [P] [F]. 



Mais ainsi que le démontre à la fois la feuille de présence intégrée au rapport d'expertise critiqué tout autant que les mentions du dit rapport faisant référence au syndic et aux copropriétaires, il s'avère qu'ont pénétré sur la parcelle et à l'intérieur du domicile de [P] [F] alors absent outre le syndic et son conseil, l'expert, l'huissier de justice et le serrurier, trois membres du conseil syndical dénommés [I] [L], [V] [M] et [Z] [T] outre un entrepreneur dénommé [D] [Q] pour Ania Constructions à la demande du syndic. 



Or la cour rappelle que les opérations d'expertise ne sont pas publiques et que les seules parties pouvant y assister sont celles définies par les articles 1er à 4 du code de procédure civile : à savoir le demandeur, le défendeur, l' intervenant volontaire ou forcé assignés comme tels dans le cadre d'un lien juridique d'instance pour participer à l'expertise. 



L'ordonnance de référé du 26 octobre 2021 ayant ordonné l'expertise rendue au contradictoire du seul syndicat principal et l'ordonnance du 24 novembre 2021 autorisant l'ouverture du portillon rendue au contradictoire du seul syndicat principal ne permettaient donc pas que d'autres personnes que celles représentant le syndicat principal des copropriétaires aient accès à la propriété de l'appelant. 



La cour doit donc constater qu'en l'espèce ces principes n'ont pas été respectés, que des tiers ont participé à l'accedit sans y avoir été autorisés judiciairement et que donc le droit de propriété de Monsieur [P] [F] a ainsi été violé. 



La cour retient donc ce moyen de nullité opérant. 



Sur les griefs 



Répondant aux nullités des actes de procédure tels que prévus par les articles 112 et suivants du code de procédure civile, il appartient à celui qui invoque la nullité du rapport d'expertise de démontrer également le grief que lui cause l'irrégularité. 





















En cette matière, il est admis par la cour de cassation qu'en cas de violation du principe du contradictoire, l'irrégularité de la convocation cause nécessairement un grief à la partie absente si l'acte d'instruction concerné n'a pu être régularisé (Cass. 3e civ., 7 févr. 2007, n° 05-20410) et que lorsque le rapport d'expertise a méconnu le principe de la contradiction, il doit être annulé d'office à l'égard de toutes les parties, peu important que l'une d'entre-elles n'ait pas elle-même soulevé la nullité du rapport (Cass. 2e civ., 15 avril 2010, n° 09-10239). 



Dès lors, la cour, infirmant le premier juge, statue à nouveau et annule dans son intégralité le rapport d'expertise déposé par Monsieur [H] le 18 janvier 2022 pour défaut de contradictoire et violation du droit de propriété. 



Sur la remise en état sous astreinte 



Pour soutenir en cause d'appel, la confirmation de la décision déférée en ce qu'elle a condamné [P] [F] à procéder à la remise en état des lieux en démolissant les extensions côté droit et côté façade de son lot n° 1625, la petite construction sous les arbres, le mur de séparation avec la copropriété voisine, le mur d'enceinte, en déposant le portail électrique et en reconstruisant le toit tel qu'il était à l'origine, le tout sous astreinte de 1000 € par jour de retard dès la signification de la décision à intervenir pendant une durée de trois mois, l'intimé conclut que la cour dispose à cet effet d'éléments complémentaires. 



Mais la cour ne trouve ni dans les constats d'huissier établis antérieurement à l'ordonnance de référé du 26 octobre 2021 ayant retenu la nécessité d'une expertise, ni dans les attestations de copropriétaires versés à ses débats la force probante requise pour démontrer les empiètements allégués ainsi que la non conformité du toit aux déclarations de travaux entérinées. 



Dès lors, la cour, en infirmant la décision critiquée, statue à nouveau et déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] [Adresse 3] de l'ensemble de ses demandes. 



Sur les frais irrépétibles et les dépens 



En équité, la cour condamne le syndicat principal des copropriétaires les résidences de [Localité 4] à payer à Monsieur [P] [F] la somme de 3 000 € au titre de ses frais irrépétibles d'appel. 



La cour ordonne que les dépens de l'instance d'appel soient supportés par le syndicat principal des copropriétaires de la résidence de [Localité 4]. 

















La cour dispense également par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur [P] [S] [F] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, en ce compris la condamnation du syndicat principal des copropriétaires [Adresse 8] [Adresse 7] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens de l'instance, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.





PAR CES MOTIFS 



La cour publiquement, contradictoirement et par arrêt mis à disposition au greffe, 



- rejette la fin de non recevoir tenant au défaut de qualité et d'intérêt à agir du syndicat principal des copropriétaires des résidences de [Localité 4] 



- infirme la décision telle que déférée 



statuant à nouveau, 



- annule le rapport d'expertise de Monsieur [O] [H] déposé le 18 janvier 2022 



- déboute le syndicat principal des copropriétaires de Les résidences de [Localité 4] de ses demandes 



y ajoutant, 



- condamne le syndicat principal des copropriétaires de les [Adresse 7] à payer à Monsieur [P] [F] la somme de 3 000 € au titre de ses frais irrépétibles d'appel 



- condamne le syndicat principal des copropriétaires de les [Adresse 7] aux dépens de l'instance d'appel 



- dispense par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur [P] [S] [F] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, en ce compris la condamnation du syndicat principal des copropriétaires [Adresse 8] [Adresse 7] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens de l'instance. 







LA GREFFIÈRE 



P/LA PRÉSIDENTE