Tribunal judiciaire de Bastia, Service JCP, 7 septembre 2026, n° 26/00936

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE [Localité 1]

Minute n°

N° RG 26/00936 - N° Portalis DBXI-W-B7K-DQZP 

Nature de l’affaire : 5AA Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

S.A. SEYNA

C/

M. [L] [W]


JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 07 Septembre 2026




DEMANDEUR(S) :

S.C.I. STELLA LIBERA, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS substituée par Me Stéphanie LOMBARDO, avocat au barreau de BASTIA

S.A. SEYNA, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS substituée par Me Stéphanie LOMBARDO, avocat au barreau de BASTIA


DÉFENDEUR(S) :

M. [L] [W], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Marie Françoise COLOMBANI
GREFFIER LORS DES DEBATS : Océane UTRERA
GREFFIER LORS DU DELIBERE : Annie FIESCHI

DÉBATS :

Audience publique du : 11 Mai 2026 mise en délibéré au 07 Septembre 2026.

DÉCISION :

Réputée contradictoire et en premier ressort, prononcée publiquement à l'audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.


Copie exécutoire délivrée le :
 à :

Copie délivrée le :
 à :


EXPOSE DU LITIGE

La SCI STELLA LIBERA a donné à bail à M. [L] [W], le 30 mai 2023, à effet au 1er juin 2023, un logement sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 550 euros outre une provision sur charges mensuelle de 29 euros.
Un dépôt de garantie de 550 euros était prévu au contrat.

La SCI STELLA LIBERA ayant confié la gestion de son bien à la société l’AGENCE DE [Localité 1], en sa qualité de mandataire immobilier, cette dernière a souscrit, par l’intermédiaire de la société [S], courtier gestionnaire, un contrat de garantie des loyers impayés avec la société SEYNA.

Arguant d’un règlement des loyers partiel et irrégulier, la SCI STELLA LIBERA a fait délivrer à M. [W], le 26 décembre 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour des loyers impayés à hauteur en principal de 1.202,43 euros.
Elle précise que l’arriéré s’élève, au terme du mois de mars 2026 échu, la somme de 2.895 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2026, la SCI STELLA LIBERA et la société SEYNA ont assigné M. [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bastia et demandent au tribunal de : 

-Constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 26 février 2026,
A titre subsidiaire :
-Prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à M. [W],
En tout état de cause :
-Condamner M. [W] de laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’il occupe et remettre à la SCI STELLA LIBERA les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir,
-Ordonner, à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l’expulsion de M. [W] ainsi que celle de toutes les autres personnes se trouvant dans le logement de sn et, si besoin, avec le concours de la force publique,
-Dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L 43-2 du code des procédures civiles d’exécution, 
-Condamner M. [W] à payer la somme de 2.895,90 euros au titre des loyers et charges dus au terme de mars 2026 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, selon la répartition suivante :
La somme de 1.737 euros à la SCI STELLA LIBERALa somme de 1.158 euros à la SCI SEYNA-Condamner M. [W] à payer à la SCI STELLA LIBERA une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clés, 
-Condamner M. [W] à payer à la société SEYNA, la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 26 décembre 2025.

Lors du passage de l’huissier au domicile de M. [W], l’absence de l’intéressé ayant rendu impossible la signification de l’acte introductif d’instance et toutes les diligences ayant été effectuées pour rechercher le destinataire, un procès-verbal de recherches fondé sur l’article 659 du code de procédure civile a été dressé.

A l’audience initiale du 11 mai 2026, l’affaire a été retenue et évoquée.

À cette audience, la SCIS TELLA LIBERA et la société SEYNA, par l’intermédiaire de leur avocat, Me [D] [N], se référant à leur acte introductif d’instance, ont maintenu leurs demandes, reprises oralement.

M. [W] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Susceptible d’appel, la décision est réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 7 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action et l’acquisition de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en vigueur à la date de signature du contrat de bail : “A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.”

La sanction de la méconnaissance des prescriptions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 résidant dans le prononcé de l'irrecevabilité de la demande en résiliation du bail, il importe peu que cette méconnaissance ait ou pas causé un grief au locataire.

En l’espèce, il convient de noter que le bail a été souscrit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 et que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département de la Haute-Corse, le 12 mars 2026, soit moins de deux mois avant l’audience du 11 mai 2026.

Il apparaît en l’état que les formalités ci-dessus rappelées et mises à la charge du bailleur n’ont pas été respectées, et que s’il est justifié de la saisine de la CAAPEX, cette formalité ne peut suppléer aux précédentes dispositions d’ordre public.

La demande principale aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire est irrecevable.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Le paragraphe IV du même article dispose que :

« IV. - Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur. »
 
En conséquence, la demande subsidiaire aux fins de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, motif pris du non-paiement des loyers et des charges aux termes convenus, est irrecevable, et par voie de conséquence, la demande d’expulsion, la demande relative aux meubles ainsi que la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation sont irrecevables.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

L’article 1709 du code civil stipule : « le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer ».

En vertu des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et il appartient au locataire de justifier du paiement, en application des dispositions de l'article 1353 du code civil qui dispose :
« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Conformément à l’article 2306 du même code, « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur »

En l’espèce, la SCI STELLA LIBERA et la société SEYNA versent aux débats un décompte locatif actualisé dont le solde arrêté au 1er mai 2026, actualise le montant de la dette locative de M. [W], à la somme de 4.053 euros, somme sont ils sollicitent la répartition suivante :
La somme de 1.158 euros au bénéfice de la société SEYNALa somme de 2.895 euros au bénéfice de la SCI STELLA LIBERA
Elles produisent également une quittance subrogative en date du 22 janvier 2026 relative à la somme de 579 euros.

En l’état, M. [W] sera condamné au paiement de la somme de la somme de 4.053 euros, somme arrêtée au 1er mai 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et s’appliquant à concurrence de :
579 euros au bénéfice de la société SEYNA3.474 euros au bénéfice de la SCT STELLA LIBERA
Sur les autres demandes :

L’équité ne commande pas d’alourdir la dette locative en faisant droit à la demande de la société SEYNA sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.



Partie perdante à l’instance, il y a lieu de mettre à la charge de M. [W] les dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de l’écarter en considération de la nature de l’affaire.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par décision réputée contradictoire et en premier ressort par mise à disposition au greffe, 

-DECLARE irrecevables les demandes d’acquisition de la clause résolutoire, de résiliation judiciaire du contrat de bail, d’expulsion du logement, de statuer sur le sort des meubles et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

-CONDAMNE M. [L] [W] au paiement de la somme de la somme de 4.053 euros, au titre de l’arriéré locatif, somme arrêtée au 1er mai 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et s’appliquant à concurrence de :
579 euros au bénéfice de la société SEYNA3.474 euros au bénéfice de la SCT STELLA LIBERA
-DÉBOUTE la société SEYNA de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

-CONDAMNE M. [L] [W] aux entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer,

-ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.



 LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION