Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-2, 10 septembre 2026, n° 25/11815

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT

DU 10 SEPTEMBRE 2026



N° 2026/470









Rôle N° RG 25/11815 - N° Portalis DBVB-V-B7J-BPHOW







S.A.S. HFL





C/



S.C.I. SIVEC











Copie exécutoire délivrée 

le :



à :



Me Philippe SAMAK



Me Michèle PARRACONE 











Décision déférée à la Cour :



Ordonnance du TJ de GRASSE en date du 02 octobre 2025 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 25/00208





APPELANTE



SAS H.F.L

immatriculée au RCS de CANNES sous le numéro 483 605 895, 

ayant son siège sis [Adresse 1], [Localité 1] prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualités audit siège,

Ayant pour Avocat Me Philippe SAMAK, Avocat au barreau de NICE







INTIMÉE



SCI SIVEC, 

immatriculée au RCS de NICE sous le n° 338 521 784, 

ayant son siège [Adresse 2], [Localité 2] agissant poursuite et diligences de 

son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Ayant pour Avocat Me Michèle PARRACONE, avocat au barreau de GRASSE

SELARL PARRACONE AVOCATS, 

















*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 09 juin 2026 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Séverine MOGILKA, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 



M. Gilles PACAUD, Président

Mme Angélique NETO, Conseillère

Mme Séverine MOGILKA, Conseillère



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Catherine BURY.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 septembre 2026.





ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 septembre 2026,



Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Madame Catherine BURY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***

































































EXPOSE DU LITIGE':



Par acte sous seing privé en date du 19 octobre 2005 et ses avenants des 9 janvier 2006 et 7 septembre 2009, la société civile immobilière Sivec a donné à bail commercial à la société par actions simplifiées (SAS) HFL un terrain sis [Adresse 3] à [Localité 3]. 



Par ordonnance en date du 19 octobre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse a, notamment, constaté la résiliation du contrat de bail liant les sociétés SIVEC et HFL à compter du 16 mars 2023 et ordonné, à défaut de libération volontaire des lieux loués, l'expulsion de la société HFL ainsi que de tous occupants de son chef. 



Par jugement en date du 5 mars 2024, le tribunal de commerce de Cannes a admis la société HFL au bénéfice d'une procédure de sauvegarde. 



Par arrêt en date du 17 octobre 2024, la cour d'appel a réformé l'ordonnance du 19 octobre 2023 eu égard à l'ouverture d'une procédure collective en cours d'instance de référé et déclaré les demandes présentées par la société Sivec irrecevables. 



Par acte de commissaire de justice en date du 31 janvier 2025, la société HFL a fait assigner la société Sivec, devant le président du tribunal judiciaire de Grasse, statuant en référé, aux fins de voir ordonner une mesure d'expertise destinée à déterminer la valeur de sa remise en état suite à l'arrêt du 17 octobre 2024 et obtenir une provision de 100 000 euros à valoir sur l'obligation de remise en état par équivalent, outre une indemnité sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par ordonnance contradictoire en date du 2 octobre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse a :

- dit n'y avoir lieu à référé concernant la demande d'expertise formulée par la société HFL ;

- dit n'y avoir lieu à référé concernant la demande de provision 'à valoir sur l'obligation de remise en état par équivalent' formulée par la société HFL ;

- débouté la société HFL de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la société HFL à payer à la société Sivec une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.



Ce magistrat a, notamment, considéré que ;

- les pièces qui lui avaient été remises par la société Sivec étaient strictement identiques à celles qui avaient été communiquées à la société HFL de sorte que les doutes exprimés à cet égard par cette dernière étaient dépourvus de toute pertinence ;

- il n'était pas établi que des mesures d'exécution forcée aient été engagées par la société Sivec à l'encontre de la société HFL qui avait spontanément délaissé les lieux loués plusieurs mois avant la signification du commandement de quitter les lieux ;

- la société HFL ne justifiait pas avoir sollicité sa réintégration dans les lieux, ni réglé le moindre loyer depuis le dernier paiement soldant les causes du commandement ;

- suivant le contrat de bail, tous les aménagements et constructions réalisés sur le terrain loué devenaient la propriété du bailleur, sans indemnité au profit du preneur, « en fin de jouissance du preneur » ou « après le départ du locataire » ;

- dès lors que la locataire avait spontanément quitté les lieux plusieurs mois avant la signification du commandement de quitter les lieux et que plus aucune activité n'était exercée dans les locaux, l'existence d'un quelconque droit à indemnisation de la société HFL au titre des constructions qu'elle avait édifiées sur le terrain loué n'était manifestement pas acquise ;

- la société HFL n'établissait pas avec l'évidence requise en référé l'existence d'une obligation incombant à la société Sivec de l'indemniser sur le fondement de l'article L. 1 11-10 du code des procédures civiles d'exécution. 



Par déclaration transmise le 10 octobre 2025, la société FHL a interjeté appel de la décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises. 



Par conclusions transmises le 25 mai 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société HFL demande à la cour de :



- annuler et à défaut réformer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau, 

- désigner tel expert qu'il plaira avec mission de :

- convoquer les parties,

- évaluer la valeur de la remise en état de la société HFL à laquelle est tenue la société

Sivec en suite de l'arrêt du 17 octobre 2024 ;

- se faire remettre à cet effet tous éléments notamment sur le droit au bail, les investissements et aménagements de la société Sivec ;

- du tout dresser rapport ;

- condamner la société Sivec à verser à la société HFL une provision de 100 000 euros à valoir

sur l'obligation de remise en état par équivalent ; 

- rejeter toute demande contraire ;

- condamner la société Sivec à payer à la société HFL la somme de 10 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'instance et d'appel ainsi qu'aux entiers dépens.



Au soutien de ses prétentions, la société FHL expose, notamment, que :

- le premier juge s'est fondé sur des pièces non communiquées de sorte que l'ordonnance déférée doit être annulée ;

- dans sa décision, il vise des procès-verbaux de constat versés aux débats par la défenderesse alors qu'un seul constat daté du 12 avril 2023 a été produit ;



- suite à l'arrêt du 17 octobre 2024, elle n'a pu réintégrer les locaux loués dont elle a été expulsée ;

- malgré une demande, elle n'a pas obtenu de remise en état de la société Sivec ;

- elle dispose d'un intérêt légitime à voir ordonner une mesure d'expertise destinée à valoriser contradictoirement les lieux loués car elle a perdu :

- la possibilité de céder son droit au bail alors qu'elle avait reçu des offres ;

- la valeur des constructions qu'elle a fait édifier qui lui appartiennent ;

- le mobilier meublant laissé sur place ;

- elle a été expulsée et a perdu la maîtrise des lieux au titre et en exécution de l'ordonnance du 19 octobre 2023 ;

- postérieurement à cette ordonnance, elle a reçu un commandement de quitter les lieux le 13 novembre 2023 ;

- le 1er décembre 2023, le commissaire de justice mandaté par la société Sivec a dressé un procès-verbal des opérations d'expulsion et procédé à la reprise des lieux en changeant les serrures d'accès ;

- elle n'a plus eu les clés des locaux qui ont été reloués par la société Sivec ;

- elle n'a nullement délaissé les locaux mais a recherché en vain un nouveau sous-locataire suite au départ de la société NGE ;

- elle a réglé l'ensemble des sommes dues à la société Sivec jusqu'à son expulsion ;

- elle a procédé à des aménagements, notamment, la construction de bureaux et d'atelier dont la propriété a été transférée suite à la mesure d'expulsion à la société Sivec ;

- la société intimée doit la remettre en état en application des dispositions de l'article L 111-10 alinéa 3 du code des procédures civiles d'exécution, remise en état qui ne peut être opérée que par équivalent compte tenu de l'occupation des locaux par un nouveau locataire ;



- eu égard au montant des propositions de cession du droit au bail qu'elle avait reçues et du rapport d'évaluation des aménagements réalisés, elle peut prétendre à une provision de 100 000 euros, somme non sérieusement contestable, au titre de l'obligation incombant à la société Sivec de remise en état. 



Par conclusions transmises le 30 décembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Sivec sollicite la confirmation de l'ordonnance déférée, le débouté de la société HFL de ses demandes de désignation d'expert et de provision, outre la condamnation de celle-ci au paiement d'une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



A l'appui de ses demandes, la société Sivec fait, notamment, valoir que : 





- toutes les pièces visées dans ses écritures ont été communiquées au premier juge ;

- elle a communiqué un procès-verbal de reprise des lieux établi le 1er décembre 2023 complété par un second procès-verbal établi le 20 décembre 2003 ; 



- un procès-verbal de reprise des lieux loués a été dressé par commissaire de justice qui démontre sans ambiguïté le départ volontaire de la société HFL de sorte qu'aucune mesure d'exécution forcée n'est intervenue ;

- un second procès-verbal de reprise a été dressé car le serrurier accompagnant le commissaire de justice ne disposait pas du matériel adéquat ;

- les locaux sont vides depuis février 2022 ;

- aucun loyer n'a été réglé depuis l'ordonnance de référé du 19 octobre 2023 ;

- l'administrateur de la société HFL n'a pas sollicité la poursuite du bail et n'a donc pas réglé les loyers ; 

- la société HFL a commis de nombreux manquements au bail commercial notamment en sous-louant les locaux à plusieurs sociétés, la société Nicolo étant la seule autorisée ;

- suivant les termes du contrat de bail, aucune indemnité n'est due à la société HFL au titre des constructions réalisées sur le terrain loué ; 

- la société HFL ayant quitté spontanément les lieux plusieurs mois avant la signification du commandement de quitter les lieux et n'exerçant plus aucune activité dans les locaux, son droit à indemnisation au titre des constructions édifiées n'est pas acquis ;



- la provision sollicitée n'est pas justifiée dans la mesure où elle n'avait nullement l'obligation d'accepter la cession du droit au bail de la société HFL ;

- la société HFL ne peut solliciter la valorisation d'un quelconque droit au bail ;

- la société HFL n'a jamais sollicité son autorisation pour réaliser des aménagements sauf ceux visés dans l'avenant du 7 septembre 2009 qui demeurent la propriété de la bailleresse après le départ du locataire suivant les dispositions contractuelles ; 

- la société HFL n'établit pas avec l'évidence requise en référé l'existence d'une obligation lui incombant de l'indemniser sur le fondement des dispositions de l'article L 111-1 du code des procédures civiles d'exécution.



L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 26 mai 2026.







MOTIFS DE LA DECISION':



- Sur la nullité de l'ordonnance déférée':



Il résulte de la combinaison des'articles 15'et'16 du code de procédure civile'que le respect du principe de la contradiction impose que, pour assurer la loyauté des débats, les parties se fassent connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.



Il entre dans la mission du juge de veiller à l'accomplissement de ces obligations qui fondent les principes essentiels d'un procès équitable.



L'article 542 du code de procédure civile'dispose que l'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel.



En vertu de l'article 562 de ce code, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs du dispositif de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent. Toutefois, la dévolution opère pour le tout lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement.



Il est constant que l'atteinte au principe du contradictoire est une cause de nullité du jugement.







En l'espèce, le premier juge a motivé sa décision en se référant à des procès-verbaux de constat versés aux débats par la société Sivec et les termes du procès-verbal de reprise des lieux de décembre 2023. 



Or, le bordereau de communication de pièces annexé aux conclusions de première instance de la société Sivec, produites en cause d'appel par la société HFL, ne mentionne aucun procès-verbal de constat. Seul le procès-verbal de reprise du 1er décembre 2023 figure dans la liste des pièces communiquées et un procès-verbal de reprise des lieux complémentaire du 20 décembre 2023 est mentionné dans le corps des conclusions en visant pièces n°8. 



Certes, en appel, la société Sivec produit, sous la même numérotation, le procès-verbal de reprise du 1er décembre 2023 et le procès-verbal de reprise des lieux complémentaire du 20 décembre 2023 auxquels est joint un procès-verbal de constat dressé le 12 avril 2023 mais ses conclusions de première instance ne font nullement référence à un tel procès-verbal de constat qui, en tout état de cause, demeure unique alors que le premier juge vise des procès-verbaux de constat, distincts du procès-verbal de reprise des lieux. 



Aussi, les procès-verbaux de constat visés par le premier juge n'apparaissent pas avoir été communiqués dans le respect du principe du contradictoire. 



Dès lors, l'ordonnance déférée doit être annulée et la cour doit statuer sur le fond du référé par application des dispositions de l'article 562 alinéa 2 du code de procédure civile, l'effet dévolutif ayant joué. 





- Sur la demande d'expertise :



Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. 



Pour que le motif de l'action soit légitime, il faut et il suffit que la mesure soit pertinente et qu'elle ait pour but d'établir une preuve dont la production est susceptible d'influer sur la solution d'un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l'échec. 



La demande de mesure d'instruction doit reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables qui permettent de projeter un litige futur, qui peut n'être qu'éventuel, comme plausible et crédible. Il appartient donc au demandeur à la mesure de rapporter la preuve d'éléments suffisants à rendre crédibles ses allégations et démontrer que le résultat de l'expertise à ordonner présente un intérêt probatoire, dans la perspective d'un procès au fond susceptible d'être engagé ultérieurement.



Il existe un motif légitime dès lors qu'il n'est pas démontré que la mesure sollicitée serait manifestement insusceptible d'être utile lors d'un litige ou que l'action au fond n'apparaît manifestement pas vouée à l'échec. 



L'article L 111-10 du code des procédures civiles d'exécution dispose que sous réserve des dispositions de l'article L. 311-4, l'exécution forcée peut être poursuivie jusqu'à son terme en vertu d'un titre exécutoire à titre provisoire. L'exécution est poursuivie aux risques du créancier. Celui-ci rétablit le débiteur dans ses droits en nature ou par équivalent si le titre est ultérieurement modifié.



En l'espèce, la société HFL sollicite une mesure d'expertise afin d'obtenir une évaluation du droit au bail et des constructions et aménagements réalisés sur le terrain objet du contrat de bail, en vue d'engager une action tendant à sa remise en état, considérant avoir été expulsée à tort en exécution de l'ordonnance de référé du 19 octobre 2023, réformée par arrêt du 17 octobre 2024.





Cependant, la cour relève, tout d'abord, que les locaux dont il est sollicité une évaluation ont été reloués par la société Sivec. La société HFL le souligne dans ses conclusions et produit un procès-verbal de constat démontrant au 29 octobre 2024 une occupation du terrain et des locaux. 



Aussi, aucune constatation ou analyse ne pourra être réalisée sur les lieux objet du contrat de bail ayant lié les sociétés Sivec et HFL. 



Par ailleurs, aux termes du contrat de bail, la société HFL ne pouvait réaliser dans les lieux loués aucune construction ni aucune modification de quelque nature que ce soit, sans avoir obtenu préalablement l'autorisation expresse et par écrit de la société Sivec. Elle a été autorisée à établir sur le terrain des constructions légères démontables type algeco à condition d'avoir effectué au préalable les formalités nécessaires auprès des autorités compétentes et obtenu les autorisations requises par la réglementation de l'urbanisme. 



Le contrat stipule aussi que sans préjudice de ces dispositions, les transformations, améliorations, aménagements, agencements, embellissements ou autres, à caractère immobilier, en ce compris les travaux prévus ci-dessus, qui seraient faits par le preneur reviendront au bailleur sans indemnité en fin de jouissance du preneur, à moins que celui-ci ne préfère le rétablissement des lieux dans leur état primitif aux frais du preneur. 



Ainsi, le contrat prévoit expressément que les constructions légères démontables type algeco réalisées par la société preneuse seront la propriété de la société Sivec, sans indemnité en fin de jouissance. 



L'avenant au contrat de bail signé le 7 septembre 2009 par lequel la société HFL a été autorisée par la société Sivec à réaliser un entrepôt avec bureaux précise aussi que ces nouveaux locaux situés en partie Nord-Ouest du terrain resteront la propriété de la société bailleresse après départ du locataire. En l'absence de précision, cette construction est soumise aux dispositions du contrat de bail qui prévoient une absence d'indemnisation. 



Subséquemment, la société HFL ne peut obtenir aucune indemnisation pour les constructions et aménagements réalisés sur le terrain objet du contrat de bail. 



En outre, ce contrat prévoit que le preneur ne peut en aucun cas céder son droit au bail sauf à un successeur dans son commerce, après avoir obtenu l'accord exprès et par écrit de la société Sivec. 



Même si la société HFL verse aux débats deux offres de la société JCDecaux pour louer la parcelle et le terrain adjacent, elles ne portent que sur un bail commercial, sans aucune référence au commerce alors que la clause lie la cession du droit au bail à un successeur dans son commerce. 



En tout état de cause, la cession du droit au bail était soumise à l'accord de la société Sivec. 



Enfin, au vu du procès-verbal de reprise du 1er décembre 2023, du procès-verbal de reprise des lieux complémentaire du 20 décembre 2020 et du procès-verbal de constat du 12 avril 2023, il apparaît manifestement que la société HFL a spontanément quitté les lieux objet du contrat de bail, sans procéder à la remise des clés. 



En effet, le terrain est décrit comme étant envahi par des mauvaises herbes et des ronces, se propageant sur le bâtiment, ayant dû être coupées pour permettre l'ouverture de la porte. Les photographies annexées aux deux procès-verbaux de reprise des lieux permettent de constater la présence de cette végétation, notamment devant un volet roulant, a priori celui d'un garage, ou sortant des grilles d'évacuation installées au sol. Les locaux ont été vidés, seul le mobilier meublant a été laissé sur place dans certaines pièces puisque plusieurs photographies montrent des pièces vides. Aucun dossier ni matériel de bureau de type stylo ou feuille de papier n'est présent, les téléphones ont été déconnectés et aucun ordinateur n'est dans les lieux. 







Le procès-verbal de constat dressé le 6 novembre 2024, quelques semaines avant la reprise des lieux par la société Sivec, comporte des constatations similaires et permet aussi de relever que la végétation a envahi le parking et obstrué partiellement un escalier extérieur. Certes, il a été dressé à la demande de la société HFL mais eu égard à l'absence d'exploitation des locaux et de justificatifs de paiement des indemnités d'occupation, particulièrement pour novembre 2023 (la société bailleresse soutenant dans ses conclusions que les loyers n'étaient plus réglés et la société preneuse justifiant d'un paiement au profit de la bailleresse de 12 409,16 euros le 17 octobre 2023, sans possibilité de déterminer l'affectation, et de paiements postérieurs mais au profit d'une étude de commissaire de justice ), ce procès-verbal de constat s'analyse en un état des lieux de sortie, d'autant que, quelques semaines plus tard, l'électricité était coupée. 



De tels éléments démontrent un départ spontané des lieux, sans exécution forcée. 



En l'état, la mesure d'expertise sollicitée se heurte à des difficultés d'exécution et l'action envisagée est manifestement vouée à l'échec. 



Aussi, la société HFL ne dispose pas d'un motif légitime à voir ordonner une mesure d'expertise en vue d'obtenir une évaluation du droit au bail et des constructions et aménagements réalisés sur le terrain objet du contrat de bail.



Dès lors, elle doit être déboutée de sa demande de ce chef.





- Sur la demande de provision :



Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution d'une obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant, celle-ci n'ayant alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. 



En l'espèce, eu égard aux explications précédentes, la société HFL ne démontre nullement, avec l'évidence requise en référé, l'obligation pour la société Sivec de procéder à sa remise en état et subséquemment, de l'indemniser. 



Des contestations sérieuses en lien avec l'existence d'une mesure d'exécution forcée et d'une indemnisation des constructions doivent être retenues. 



Dès lors, il n'y a pas lieu à référé de ce chef de demande. 





- Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :



La société HFL, succombant à l'instance, doit être déboutée de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



En revanche, il serait inéquitable de laisser à la société Sivec la charge des frais qu'elle a dû exposer pour sa défense tant en première instance qu'en appel. Il lui sera donc alloué une somme de 2 500 euros à ce titre. 



La société HFL devra, en outre, supporter les dépens de première instance et d'appel. 











PAR CES MOTIFS, 



La cour, 



Annule l'ordonnance n° 2025/653 rendue le 2 octobre 20254 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse ;



Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes d'expertise et de provision présentées par la société HFL ;



Condamne la société HFL à verser à la société Sivec la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance et l'appel, ensemble ;



Déboute la société HFL de sa demande présentée sur ce fondement ;



Condamne la société HFL aux dépens de première instance et d'appel. 



La greffière Le président