Cour d'appel de Douai, CHAMBRE 1 SECTION 3, 10 septembre 2026, n° 23/03959

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 1 SECTION 3



ARRÊT DU 10/09/2026





****





MINUTE ÉLECTRONIQUE : 

N° RG 23/03959 - N° Portalis DBVT-V-B7H-VCL4



Jugement (N° 21/00885) rendu le 04 avril 2023 par le tribunal judiciaire de Dunkerque







APPELANTS



Monsieur [K] [W]

né le 29 septembre 1966 à [Localité 1] (Belgique)

Madame [S] [E] épouse [W]

née le 17 mai 1965 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3] (Belgique)



représentés par Me Jean-Philippe Carlier, avocat au barreau de Dunkerque, avocat constitué



INTIMÉS



Monsieur [J] [Y]

né le 10 janvier 1997 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]



représenté par Me Hervé Joly, avocat au barreau de Dunkerque, avocat constitué



Monsieur [F] [H]

né le 17 août 1989 à [Localité 6]

Madame [A] [U] épouse [H]

née le 04 décembre 1989 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 8]



représentés par Me Yann Leupe, avocat au barreau de Dunkerque, avocat constitué



La SARL Immouest, exerçant sous le nom commercial 'Kiwi Immobilier'

prise en la personne de son gérant

ayant son siège social [Adresse 4]

[Localité 9]



représentée par Me Marc Debeugny, avocat au barreau de Dunkerque, avocat constitué

assistée de Me Manuel Raison, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant





DÉBATS à l'audience publique du 08 juin 2026 tenue par Claire Bohnert magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurélien Camus



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Pascale Metteau, présidente de chambre

Claire Bohnert, présidente de chambre

Christophe Le Gallo, président de chambre



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 septembre 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Pascale Metteau, présidente et Aurélien Camus, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 18 mai 2026 



****



Exposé des faits et de la procédure



Le 4 février 2020, M. [F] [H] et Mme [A] [U] épouse [H] ont signé, par l'intermédiaire de la société Immouest Dunkerque exerçant sous l'enseigne Kiwi Immobilier, au profit de M. [K] [W] et Mme [S] [E], un compromis de vente portant sur un bien immobilier sis [Adresse 5], à [Localité 10], moyennant un prix de 330 000 euros.



Cet acte était assorti d'une condition suspensive liée à la vente par M. [W] et Mme [E] de leur bien immobilier sis en Belgique, [Adresse 6] au prix de 350 000 euros et comportait, en outre, une clause pénale d'un montant de 31 100 euros en cas de refus par l'une des parties de régulariser la vente par acte authentique. 

 

Par courriers recommandés des 5 juin et10 août 2020, M. et Mme [H] ont mis en demeure M. [W] et Mme [E] de réitérer la vente par acte authentique.



Par acte d'huissier du 19 novembre 2020, M. et Mme [H] ont signifié à M. [W] et Mme [E] la résiliation de la vente.



Par actes d'huissier du 12 mai 2021, M. et Mme [H] ont assigné la société Immouest Dunkerque, M. [W] et Mme [E] devant le tribunal judiciaire de Dunkerque en indemnisation de leurs préjudices et paiement de la clause pénale. 



Par acte d'huissier de justice du 20 octobre 2021, la société Immouest Dunkerque a assigné M. [J] [Y], agent commercial intervenu à l'opération, en intervention forcée.







Par jugement du 4 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Dunkerque a :

- condamné M. [W] et Mme [E] à payer M. et Mme [H] , la somme de 31 100 euros à titre de dommages et intérêts en exécution de la clause pénale ;

- condamné la société Immouest Dunkerque exerçant sous l'enseigne Kiwi Immobilier à payer à M. et Mme [H] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

- débouté M. et Mme [H] de leur demande d'indemnisation de leur préjudice de perte de chance,

- débouté la société Immouest Dunkerque exerçant sous l'enseigne Kiwi Immobilier de ses demandes d'appel en garantie dirigées d'une part contre M. [Y] et d'autre part contre M. [W] et Mme [E],

- condamné in solidum M. [W], Mme [E] et la société Immouest Dunkerque exerçant sous l'enseigne Kiwi Immobilier à payer à M. et Mme [H] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné la société Immouest Dunkerque exerçant sous l'enseigne Kiwi Immobilier à payer à M. [Y] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- débouté M. [W], Mme [E] et la société Immouest Dunkerque exerçant sous l'enseigne Kiwi Immobilier de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [W], Mme [E] et la société Immouest Dunkerque exerçant sous l'enseigne Kiwi Immobilier aux entiers dépens.



Par déclaration du 28 août 2023, M. [W] et Mme [E] ont fait appel de ce jugement.



La clôture a été prononcée le 18 mai 2026.



Prétentions et moyens des parties



Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 mars 2024, M. [W] et Mme [E] demandent à la cour de :

- infirmer le jugement en ce qu'il les a condamnés au paiement de la somme de 31 100 euros à titre de dommages et intérêts en exécution de la clause pénale, outre la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner M. et Mme [H] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d'instance et d'appel. 



Ils font valoir qu'en septembre 2019, un groupe de promoteurs leur avait fait une proposition en vue de l'acquisition de leur bien situé en Belgique ; que, suite à l'épidémie de Covid 19 et au confinement, aucune date n'a pu être fixée pour cette vente ; qu'ils ont alors mis leur bien en vente sur le plus grand site internet immobilier belge et ont, en parallèle, confié le bien à une agence qui malgré des contacts avec 29 personnes intéressées n'a pu trouver aucun acquéreur ; qu'ils ont donc été diligents et ont tout mis en oeuvre pour parvenir à la vente de leur bien qui n'a été empêchée que du fait de la pandémie et du confinement et que, dans la mesure où la condition suspensive relative à la vente de leur bien n'est pas réalisée, ils ne peuvent être tenus au paiement de la clause pénale.



Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 avril 2024, M. et Mme [H] demandent à la cour de :

- confirmer le jugement sauf en ce qu'il les a déboutés de leur demande d'indemnisation de leur préjudice de perte de chance par Immouest Dunkerque ; 

- condamner, au titre de la perte de chance de bénéficier de l'exonération d'imposition de la plus-value immobilière applicable aux résidences principales, la société Immouest Dunkerque à leur payer une somme de 15 000 euros ; 

- condamner in solidum la société Immouest Dunkerque, M. [W] et Mme [E] à 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance d'appel. 



Ils soutiennent que :

- aucun élément probant ne justifie que la vente de la résidence principale des acquéreurs, évoquée comme un fait en cours lors de la signature du compromis, ait été une réalité à cette date et que les pièces versées aux débats ne suffisent pas à justifier que M. [W] et Mme [E] ont bien respecté leur engagement de mettre en vente leur bien, le compromis de vente produit ayant été signé deux mois après l'expiration du contrat, de sorte que l'existence d'une mise en vente ou d'un projet immobilier préalable à la signature du compromis n'est donc pas démontré,

- la société Kiwi Immobilier a commis une faute en leur présentant la vente de la résidence des acquéreurs comme une opération classique alors qu'il s'agissait en réalité de la réalisation par un promoteur immobilier d'un programme de construction portant notamment sur la propriété des acquéreurs, nécessitant de ce fait un temps plus important pour être réalisé et que, par ailleurs, le compromis ne comporte pas de condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt relais,

- à la date de résiliation du compromis, ils avaient quitté le bien depuis presque 18 mois et compte tenu du délai nécessaire pour parvenir à une vente, ils ne pouvaient plus espérer bénéficier de l'exonération d'imposition de la plus-value prévue à l'article 150U II-1° du code général des impôts et ont donc perdu une chance de bénéficier de cette exonération.



Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 janvier 2025, la société Immouest Dunkerque exerçant sous l'enseigne Kiwi Immobilier demande à la cour de :

- infirmer le jugement sauf en ce qu'il a débouté M. et Mme [H] de leur demande d'indemnisation de leur préjudice de perte de chance,

- débouter M. et Mme [H] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à son encontre,

A titre subsidiaire,

- condamner M. [Y] à la relever indemne de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre,

- condamner M. [W] et Mme [E] à la relever indemne de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre,

A titre infiniment subsidiaire

- confirmer le jugement en ce qu'il a limité sa condamnation à indemniser M. et Mme [H] de leur préjudice moral à la somme de 2 000 euros,

- condamner les époux [H] et à défaut tout succombant à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, dont distraction au profit de Me Debeugny.



Elle indique que :

- les visites et les négociations avant la signature du compromis ont été menées par M. [Y], agent commercial indépendant, qui n'est donc pas intervenu en tant que préposé de l'agence mais en tant qu'indépendant, sous sa responsabilité propre ; il lui appartenait donc de procéder aux vérifications nécessaires préalablement à la signature du compromis et seule sa responsabilité peut à ce titre être engagée,

- le compromis de vente est rédigé selon les modalités convenues lors des visites et au cours de la phase de négociation menée par l'agent commercial et il appartient dès lors à M. [Y] de répondre des informations recueillies durant cette phase de négociation,

- le bien des époux [W] et [E] était bien mis en vente au jour de la signature du compromis, le fait qu'il s'agisse d'une vente dans le cadre d'un projet d'un promoteur étant sans incidence sur la mise en vente, et il n'est nullement démontré que cette vente aurait été présentée comme acquise par l'agent immobilier,

- le fait que le compromis ne comporte pas de clause suspensive de prêt relais n'est pas fautif en soi et les époux [H] ont accepté de signer le compromis alors que celui-ci ne comportait pas une telle clause,

- elle n'était nullement tenue à une obligation de résultat de réalisation de la vente et l'éventuelle absence de diligence pour procéder à la vente de leur bien ne peut être reprochée qu'aux époux [W] et [E],

- les fautes alléguées à son encontre sont sans lien avec l'échec de la vente qui n'a échoué que du fait de l'impossibilité pour les époux [W] et [E] de parvenir à vendre leur bien,

- il n'existe pas de préjudice indemnisable dans la mesure où il y a une incertitude sur la valeur à laquelle le bien pourra être vendu et un prix de vente hypothétique et incertain ne peut servir de fondement au calcul d'une perte de chance ; au surplus, les époux [H] n'occupaient plus les lieux au jour de la mise en vente, condition nécessaire pour bénéficier de l'exonération de la plus-value,

- les époux [H] ne justifient ni du principe ni du montant du préjudice moral dont ils demandent l'indemnisation,

- s'il devait être fait droit aux prétentions des époux [H], elle a appelé en garantie M. [Y] qui est intervenu avant la signature du compromis en présentant le bien et par l'intermédiaire duquel les modalités et clauses du compromis de vente ont été négociées, de sorte qu'il devrait seul être tenu responsable et par conséquent la garantir de toute condamnation prononcée contre elle ; en tant qu'agent commercial, il reste responsable de tout agissement réalisé hors mandat et vis à vis de l'agence avec laquelle il a conclu ce contrat d'agent commercial,

- s'il devait être considéré que l'échec de la vente était imputable à une faute des consorts [W] et [E], ceux-ci devraient la relever indemne de toute condamnation prononcée contre elle dès lors qu'ils ont affirmé avoir mis leur bien en vente au jour de la signature du compromis.



Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 avril 2025, M. [Y] demande à la cour de : 

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société Immouest Dunkerque exerçant sous l'enseigne Kiwi Immobilier de ses demandes d'appel en garantie dirigées contre lui et l'a condamnée aux dépens et à lui payer une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Immouest Dunkerque et l'appelant à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- les condamner aux dépens.



Il expose qu'en application de l'article 3 du contrat signé avec la société Immouest Dunkerque, il n'était pas habilité à rédiger d'autres actes sous seing privé que les mandats conclus au profit du mandant ; qu'il ressort d'ailleurs de l'attestation de l'ancien manager de la société Immouest, que chaque compromis de vente des négociateurs salariés ou indépendants devait être vérifié par le responsable de l'agence avant leur signature et qu'une juriste de l'entreprise procédait également à leur vérification ; qu'il n'est donc pas le rédacteur de la promesse et ne disposait pas des compétences nécessaires et que la promesse a donc été établie sous la seule responsabilité de la société Immouest Dunkerque qu'il ne peut être tenu de garantir. 



MOTIFS DE LA DECISION

 

-Sur la clause pénale



Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.







Selon l'article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.



Enfin, en application de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre, le juge pouvant néanmoins, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.



En l'espèce, la promesse de vente conclue entre les parties le 4 février 2020 stipule, outre les conditions suspensives de droit commun, une condition suspensive liée à la vente d'un autre bien selon laquelle «la réalisation des présentes est soumise à la vente par l'acquéreur d'un bien immobilier lui appartenant [Adresse 7]. L'acquéreur déclare :

- que ledit bien a été mis en vente au prix de 350 000 euros payable comptant,

- qu'il s'engage à consentir à la vente à ce prix à tout acquéreur, que ce dernier ait ou non recours à un prêt pour financer tout ou partie de son acquisition,

- qu'il aura la libre disposition de ce prix dès la réalisation de cette vente, sous réserve de s'acquitter du ou des prêts pouvant exister le cas échéant sur le bien et dont le montant exigible est en toute hypothèse inférieur à ce prix,

- que son apport personnel aux présentes est conditionné par la perception du disponible de ce prix,

Si la présente condition suspensive n'est pas accomplie au plus tard le 4 avril 2020, les présentes seront considérées comme caduques et non avenues au seul choix de l'acquéreur et le dépôt de garantie éventuellement versé par l'acquéreur lui sera rendu immédiatement, sauf application des dispositions du premier alinéa de l'article 1304-3 du code civil.»



La promesse prévoit, en outre, que si l'une des conditions suspensives n'est pas réalisée, chacune des parties retrouvera son entière liberté de disposition sans indemnité de part et d'autre mais que si le défaut de réalisation d'une des conditions suspensives a pour origine la faute, la négligence, la mauvaise foi ou un abus de droit de l'acquéreur, le vendeur pourra faire déclarer la condition réalisée, sans préjudice de l'attribution de dommages et intérêts. Elle inclut, en outre, une clause selon laquelle la promesse sera réitérée par acte authentique au plus tard le 4 juin 2020 et qu'à défaut pour la partie défaillante de régulariser la vente par acte authentique dans un délai de 10 jours à compter de la mise en demeure qui lui sera adressée, la partie non défaillante aura le choix entre invoquer la résolution de plein droit de la promesse, la partie défaillante étant tenue dans ce cas de lui verser à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de 31 100 euros, ou de poursuivre en justice la réalisation de la vente.



La réitération de la vente n'est pas intervenue au terme prévu, soit le 4 juin 2020, et les vendeurs ont, par lettre recommandée du 5 juin 2020, fait sommation aux acquéreurs de réitérer la vente par acte authentique le 20 juillet 2020, puis une nouvelle mise en demeure leur a été adressée le 10 août 2020 pour une signature de l'acte authentique le 25 août 2020. M. [W] et Mme [E] ont fait valoir que la condition suspensive de vente préalable de leur propre bien immobilier n'était pas réalisée et qu'ils étaient donc déliés de tout engagement. M. et Mme [H] soutiennent que la condition suspensive ne s'est pas réalisée du seul fait de la mauvaise foi et de la négligence des acquéreurs qui n'auraient pas mis leur bien en vente au jour de la signature de la promesse.



Pour justifier de la mise en vente de leur bien immobilier, M. [W] et Mme [E] produisent une attestation de la société Caenen (pièce n°1) dans laquelle celle-ci indique qu'en septembre 2019, elle avait l'intention d'acheter les propriétés situées à [Adresse 1] à 22 pour construire un projet qui ne s'est pas réalisé du fait de l'impossibilité financière et du coronavirus. Ce document atteste donc bien de l'existence d'un projet immobilier en cours d'étude concernant un ensemble de biens dont celui de M. [W] et Mme [E] mais ne permet pas d'établir ni que leur immeuble était mis en vente, ni que le prix de vente avait été fixé à 350 000 euros tel que précisé dans la promesse, ni que le projet envisagé en septembre 2019 était toujours d'actualité en février 2020, date de signature de la promesse.



Ils produisent également un accord (pièce 2 et 2 bis) daté du 23 septembre 2019, signé entre eux et la société Caenen [Localité 3], désignée non comme l'acquéreur mais comme le courtier, aux termes duquel ils conviennent d'autoriser le courtier à faire les démarches nécessaires à l'égard de leur bien immobilier pour «étudier les possibilités de projet de cet immeuble (urbanisme)». L'accord précise qu'il expire automatiquement deux mois après sa signature soit le 23 novembre 2019 et que, durant ces deux mois, le vendeur déclare ne pas vendre lui même le bien ni mandater un autre courtier pour vendre. Or cet accord, d'une part, n'était plus en vigueur au moment de la signature de la promesse et il n'est pas démontré qu'il aurait été prorogé ou renouvelé, d'autre part ne mentionne pas la volonté de la société Caenen d'acquérir le bien mais plutôt son intention d'étudier la possibilité de sa mise en vente.



Il est également produit un mail de Me [P], notaire, du 24 juillet 2020, qui confirme qu'un promoteur de construction est en train d'étudier les possibilités de construction sur le bien propriété de M. [W] et Mme [E] et que des négociations sont en cours avec le conseil municipal à cet égard. Mais là encore, ce document atteste de l'existence d'un projet immobilier en cours d'étude incluant le bien de M. [W] et Mme [E] mais ne justifie pas que celui-ci était effectivement en vente, alors que ce document est postérieur de plus d'un mois et demi à la date prévue pour la signature de l'acte authentique de vente.



Il ressort par ailleurs du courrier de la société Immopinson du 26 août 2023 (pièce n°5) que M. [W] et Mme [E] lui ont confié en octobre 2020 une mission de courtage pour la vente de leur bien, qu'ils avaient pris contact avant cette date mais que compte tenu de la pandémie de Covid19, aucune visite n'a été possible de mi-mars à mi-juin 2020. Il convient cependant de relever qu'en tout état de cause, cette attestation ne démontre pas que le bien était effectivement mis en vente au moment de la signature de la promesse le 4 février 2020, soit avant toute restriction sanitaire.



Enfin, il est versé une annonce publiée sur le site Immoweb.be pour la vente du bien mais il doit être relevé que cette annonce date du 27 août 2020 soit là encore bien postérieurement à la date de la promesse et même à la date prévue pour la réitération de la vente par acte authentique.



Il ressort donc de l'ensemble de ces éléments que, s'il existait bien un projet immobilier à l'étude concernant entre autres le bien immobilier de M. [W] et Mme [E] à la date de la signature de la promesse de vente le 4 février 2020, aucun élément ne permet d'établir que ce bien était effectivement mis en vente au prix de 350 000 euros prévu dans la condition suspensive incluse dans la promesse à cette date. Si les restrictions sanitaires liées à la pandémie de Covid 19 ont pu retarder les visites et les démarches en vue de la vente du bien, il résulte en réalité des pièces versées que la mise en vente du bien n'a réellement été effectuée que postérieurement à la date prévue pour la réitération de la vente par acte authentique mais également plusieurs mois après la fin des restrictions sanitaires. Il s'en déduit que M. [W] et Mme [E] ont fait preuve de négligence en ne mettant pas leur bien en vente dès la signature de la promesse, comme celle-ci le prévoit et en entreprenant avec retard les démarches nécessaires à la vente de leur bien et qu'ils ont ainsi empêché la réitération de la vente par acte authentique dans le délai prévu. Il doit donc être considéré que la condition suspensive liée à la vente d'un autre bien par M. [W] et Mme [E] est réalisée et qu'ils sont donc tenus, en application de la promesse, de verser à M. et Mme [H] la somme de 31 100 euros à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.



-Sur le préjudice moral de M. et Mme [H] 



Aux termes des articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution; il répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.



En tant que rédacteur d'un acte, l'agent immobilier est tenu d'assurer l'efficacité juridique de ce dernier et doit s'assurer que se trouvent réunies les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de l'acte auquel il prête son concours (Com. 10 novembre 2009, n° 08-19.211 ; 3eCiv., 15 mai 1998, n° 96-10.953 ; 3eCiv 17 janvier 1995, publié)



En l'espèce, il ressort de la promesse de vente signée par les parties qu'elles ont reconnues que celle-ci avait été négociée par l'agence Kiwi immobilier qu'elles ont déclaré bénéficiaire de la rémunération prévue. Il appartenait dès lors à la société Immouest Dunkerque exerçant sous l'enseigne Kiwi Immobilier de s'assurer de l'efficacité de l'acte auquel elle prêtait son concours, et ce, même si le bien avait été présenté et visité par l'intermédiaire de M. [Y], agent commercial indépendant et que celui-ci avait mené les négociations. Dès lors que les parties avaient inséré à la promesse une clause suspensive liée à la vente d'un autre bien des acquéreurs et que ceux-ci déclaraient l'avoir mis en vente au prix de 350 000 euros payable comptant, il lui appartenait à tout le moins de s'assurer de la mise en vente effective du bien. Or, il ressort de l'ensemble des pièces produites qu'à la date de la signature de la promesse, un projet immobilier mené par un promoteur était en cours d'étude concernant le bien en cause mais qu'aucun document ne permettait d'attester que le bien était effectivement mis en vente, qui plus est au prix de 350 000 euros prévu par la promesse. 



Dans son courrier du 30 juin 2020 (pièce n°5), la société Immouest Dunkerque indique que les acquéreurs avaient justifié de la mise en vente par la production d'un document daté du 23 septembre 2019. Il a été précédemment rappelé que cet acte signé entre M. [W] et Mme [E] et la société [Localité 11] désigne cette dernière non comme l'acquéreur mais comme le courtier, autorisé à faire les démarches nécessaires à l'égard de leur bien immobilier pour «étudier les possibilités de projet de cet immeuble (urbanisme)». Un tel document ne pouvait permettre à un professionnel de l'immobilier normalement diligent de considérer qu'il était justifié de la mise en vente du bien au prix de 350 000 euros, le document laissant plutôt entendre que l'opération immobilière nécessiterait des démarches assez longues ne permettant pas, à l'évidence, que la vente du bien soit réalisée dans le délai imparti par la promesse. La société Immouest Dunkerque exerçant sous l'enseigne Kiwi Immobilier a donc commis une faute en ne s'assurant pas de la mise en vente effective du bien visé par la clause suspensive incluse à la promesse signée par son intermédiaire.



Les époux [H] ont, du fait du report de la signature de l'acte authentique et de l'incertitude quant à la possibilité que celle-ci puisse s'effectuer, qui s'est prolongée plusieurs mois, subi un préjudice moral directement en lien avec la faute de la société Immouest Dunkerque exerçant sous l'enseigne Kiwi Immobilier. Le jugement qui a condamné cette dernière à payer à M. et Mme [H] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral sera confirmé.









-Sur la perte de chance de bénéficier de l'exonération d'imposition de la plus-value



La faute de la société Immouest Dunkerque n'a pu causer aux époux [H] qu'une perte de chance de ne pas s'acquitter de l'impôt sur la plus-value.



Si une perte de chance même faible est indemnisable, la perte de chance doit être raisonnable et avoir un minimum de consistance. La preuve de la perte de chance incombe à celui qui s'en prévaut et la réparation de celle-ci doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.



En l'espèce, il n'est tout d'abord pas justifié que le bien objet de la promesse a depuis lors été vendu, de sorte, d'une part, que le préjudice est hypothétique et d'autre part, que le prix de vente de ce bien n'est pas connu. Par ailleurs, l'article 50 U du code général des impôts relatif à la taxation des plus-values immobilières précise dans son paragraphe II 2°, que les dispositions du I, selon lesquelles les plus-values réalisées par les personnes physiques lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l'impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH, ne s'appliquent pas aux immeubles, aux parties d'immeubles ou aux droits relatifs à ces biens qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession.



Or, en l'espèce, il n'est pas contesté que M. et Mme [H] ont quitté leur logement le 15 août 2019 pour s'installer dans un nouveau logement. Ils ne remplissaient donc pas, en tout état de cause, la condition imposant que le bien vendu soit leur résidence principale au jour de la cession. 



Ils versent aux débats (pièce n°13) un extrait du Bulletin officiel des finances publiques, qui précise «Il est admis lorsque l'immeuble a été occupé par le cédant jusqu'à sa mise en vente, que l'exonération reste acquise si la cession intervient dans les délais normaux et sous réserve que le logement n'ait pas, pendant cette période, été donné en location ou occupé gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers.» Le document précise que dans un contexte économique normal, un délai d'une année constitue en principe le délai maximal.



Or, la promesse de vente indique que M. et Mme [H] ont confié un mandat de vente à la société Immouest Dunkerque exerçant sous l'enseigne Kiwi Immobilier le 17 octobre 2019 et ils ne rapportent aucun élément de preuve permettant d'établir que le bien aurait été mis en vente avant cette date. Dès lors, ils ne remplissaient pas non plus la condition d'occupation du bien jusqu'à sa mise en vente.



Il ressort donc de l'ensemble de ces éléments que M. et Mme [H] ne démontrent pas qu'ils remplissaient les conditions prévues pour prétendre à une exonération d'imposition sur la plus-value et qu'ils auraient perdu une chance d'en bénéficier du fait de la faute de la société Immouest Dunkerque. Le jugement qui a rejeté leur demande d'indemnisation sur ce fondement sera donc confirmé.



-Sur l'appel en garantie de M. [Y]



La société Immouest Dunkerque exerçant sous l'enseigne Kiwi Immobilier a conclu avec M. [Y] un contrat de «négociateur non salarié, agent commercial sans réception de clientèle», le 24 août 2018. L'article 3 de ce contrat stipule que «le mandant habilite le mandataire, qui l'accepte, à prospecter, en son nom et pour son compte, à rechercher des affaires à vendre ou à louer, à obtenir un mandat écrit de les vendre ou de les louer, ainsi qu'à rechercher des acquéreurs ou des preneurs. Le mandataire n'est pas habilité à rédiger d'autres actes sous seing privé que les mandats conclus au profit du mandant.»



Il ressort des stipulations du contrat que M. [Y] n'était pas habilité à rédiger les promesse de vente, ce qui est du reste confirmé par les attestations de M. [Z], (pièces n°3 et 4), ancien manager chez Kiwi immobilier de janvier 2018 à mars 2020, qui indique qu'il avait l'obligation de faire vérifier chaque compromis de vente des négociateurs salariés ou indépendants par le responsable de l'agence et que la juriste de la société vérifiait systématiquement les compromis de vente.



Dès lors que la faute imputable à la société Immouest Dunkerque découle non pas de la recherche d'acquéreurs à laquelle M. [Y] a procédé, ni des visites qu'il a effectuées ou des négociations qu'il a menées mais du défaut de diligences pour assurer l'efficacité juridique de la promesse de vente que M. [Y] ne pouvait pas rédiger et à laquelle seule la société Immouest Dunkerque a prêté son concours, cette dernière est mal fondée à appeler en garantie M. [Y]. Le jugement qui a rejeté cette demande sera donc confirmé.



-Sur l'appel en garantie de M. [W] et Mme [E] 



La société Immouest Dunkerque doit indemniser les vendeurs du préjudice moral découlant pour eux de son manque de diligences pour s'assurer de la mise en vente effective du bien visé par la clause suspensive incluse à la promesse. Il ressort notamment du courrier échangé le 30 juin 2020 entre l'agence et M. [W] que celle-ci avait estimé qu'il était justifié d'un compromis sur ce bien par la production du document daté du 23 septembre 2019. Or, il a été précédemment relevé que ce document signé la société [Localité 11] et M. [W] et Mme [E] ne constitue pas une promesse de vente mais mentionne uniquement l'intention de la société Caenen d'étudier la possibilité de mise en vente du bien leur appartenant. Il appartenait à la société Immouest Dunkerque, en sa qualité de professionnel de l'immobilier, de s'assurer de la mise en vente effective du bien au prix spécifié dans la clause suspensive et le cas échéant d'attirer l'attention des parties sur l'absence de justification de cette mise en vente. M. [W] et Mme [E] ne peuvent donc être tenus de garantir la société Immouest Dunkerque de la condamnation mise à sa charge du fait du manquement à son obligation professionnelle. Le jugement sera confirmé sur ce point.



-Sur les demandes accessoires



Les dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance sont confirmées.



M. [W], Mme [E] et la société Immouest Dunkerque exerçant sous l'enseigne Kiwi Immobilier succombant en leurs prétentions, ils doivent être condamnés aux dépens d'appel.



En application de l'article 700 du code de procédure civile, M. [W], Mme [E] et la société Immouest Dunkerque exerçant sous l'enseigne Kiwi Immobilier seront condamnés in solidum à payer à M. et Mme [H] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.



La société Immouest Dunkerque exerçant sous l'enseigne Kiwi Immobilier sera condamnée sur le même fondement à payer à M. [Y] la somme de 1 500 euros.



M. [W], Mme [E] et la société Immouest Dunkerque exerçant sous l'enseigne Kiwi Immobilier seront déboutés de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.







PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme le jugement en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Condamne M. [K] [W], Mme [S] [E] et la société Immouest Dunkerque exerçant sous l'enseigne Kiwi Immobilier aux dépens d'appel ;



Condamne M. [K] [W], Mme [S] [E] et la société Immouest Dunkerque exerçant sous l'enseigne Kiwi Immobilier in solidum à payer à M. [F] [H] et Mme [A] [U] épouse [H] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ; 



Condamne la société Immouest Dunkerque exerçant sous l'enseigne Kiwi Immobilier à payer à M. [Y] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ; 



Déboute M. [K] [W], Mme [S] [E] et la société Immouest Dunkerque exerçant sous l'enseigne Kiwi Immobilier de leurs demandes au titre des frais irrépétibles d'appel.











Le greffier













La présidente

































EN CONSÉQUENCE



LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 12] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.