Cour d'appel de Douai, CHAMBRE 8 SECTION 4, 10 septembre 2026, n° 25/00291

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 8 SECTION 4



ARRÊT DU 10/09/2026



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Minute Électronique 

N° RG 25/00291 - N° Portalis DBVT-V-B7J-V7H5



Jugement (N° 24/08133) rendu le 02 Décembre 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]





APPELANTE



SA Tisserin Habitat anciennement dénommée Srcj Societe Regionale des Cites Jardins, dont le numéro de siret est 454 501 289 00036 prise en la personne de son Directeur Général, audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]



représentée par Me Vansteelant, avocat au barreau de Lille, avocat constitué





INTIMÉE



Madame [Y] [O]

née le 24 Avril 1998 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]



représentée par Me Calliope Guionnet, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro c-59178-2025-0860 du 31/01/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 4])





DÉBATS à l'audience publique du 30 juin 2026 tenue par Cécile Mamelin magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Isabelle Facon, conseiller

Thomas Bigot, conseiller





ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 septembre 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 5 juin 2026 



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Par acte sous seing privé du 26 avril 2018, la SA Tisserin Habitat, anciennement société régionale des cités jardins, a donné à bail à Mme [Y] [O] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 373,26 euros et une provision pour charges de 51,15 euros, ainsi qu'une place de stationnement pour un loyer de 20,78 euros.



Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2024, Mme [O] a fait assigner la SA Tisserin Habitat devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille en vue de':

- Déclarer recevable son action'; 

- Condamner son bailleur SA Tisserin Habitat à lui payer les sommes suivantes':

'14 800 euros au titre du préjudice de jouissance, somme arrêtée au mois de juin 2024 et à parfaire au jour de la décision'à intervenir ; 

'1 000 euros au titre du préjudice moral. 

- Débouter la SA Tisserin Habitat de ses demandes'; 

- Rappeler l'exécution provisoire de la présente décision';

- Dire que chacune des parties conservera à sa charge ses dépens et ses autres frais, à l'exception de Mme [O], qui bénéficie de l'aide juridictionnelle totale. 



Suivant jugement réputé contradictoire du 2 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection a :

- Condamné la SA Tisserin Habitat à verser à Mme [O] la somme de 106 euros par mois en réparation de son préjudice de jouissance, à compter de son entrée dans les lieux le 26 avril 2018, soit une somme de 8 374 euros arrêtée au présent jugement rendu le 2 décembre 2024, mois de novembre 2024 inclus, 

- Condamné la SA Tisserin Habitat à verser à Mme [O] la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice moral'; 

- Condamné la SA Tisserin Habitat aux entiers dépens'; 

- Rappelé que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.



La SA Tisserin Habitat a interjeté appel de cette décision par déclaration du 20 janvier 2025, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.



Mme [O] a constitué avocat le 11 février 2025. 





Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 avril 2025, la SA Tisserin Habitat demande à la cour de :

- Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SA Tisserin Habitat au paiement de la somme de 8 374 euros arrêtée au présent jugement, en réparation du préjudice de jouissance, outre la somme de 1 000 euros en réparation du préjudice moral ; 

- Juger que Mme [O] ne rapporte pas la preuve que le bailleur aurait failli à ses obligations et engagé sa responsabilité ; 

En conséquence : 

- Débouter Mme [O] de l'ensemble de ses demandes, et notamment sa demande tendant à voir condamner la SA Tisserin Habitat au paiement de la somme de 14 800 euros ; 

A titre subsidiaire : 

- Juger que les demandes indemnitaires antérieures au 27 juin 2021 sont prescrites ; 

- Juger que le préjudice de Mme [O] ne saurait excéder 10 % du loyer hors charges par mois ; 

- Débouter Mme [O] de sa demande à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ; 

- Condamner Mme [O] aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel.



Elle fait valoir qu'en application de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, les demandes indemnitaires antérieures au 27 juin 2021 sont prescrites, l'assignation ayant été délivrée le 27 juin 2024 et aucun événement interruptif n'ayant été allégué ni justifié par Mme [O].



Elle soutient qu'un logement en bon état a été remis lors de la prise à bail, de nombreux travaux de rénovation ayant été réalisés avant l'entrée dans les lieux. Elle conteste l'imputabilité des désordres allégués au bailleur, faisant valoir que les fuites d'évacuation des eaux de l'évier et de la machine à laver relèvent de l'entretien courant du locataire, que le nettoyage de la ventilation incombe à la locataire, et que l'humidité en salle de bain résulte d'une déclaration de sinistre effectuée hors délai par la locataire. Elle relève que les désordres constatés à l'état des lieux de sortie, VMC déboitée, prises déboitées, dégradations des portes et radiateurs, caractérisent des dégradations liées à l'occupation plutôt que des manquements du bailleur.



Elle soutient subsidiairement que les désordres se limitent à la salle de bain sans rendre le logement inhabitable, et que l'indemnisation ne saurait dépasser 10 % du loyer hors charges, soit 37,32 euros par mois, et non 25 % du loyer charges comprises retenu par le premier juge.



Elle fait valoir que les interventions techniques ne sont pas justifiées par les pièces produites, que le bailleur est intervenu lorsque les réparations lui incombaient, et que le certificat médical n'établit pas de lien de causalité entre l'asthme du fils de la locataire et l'état du logement, le médecin s'étant basé sur les seules déclarations de la locataire.



Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 juin 2025, Mme [O] demande à la cour de :

- Déclarer mal fondé l'appel de la SA Tisserin Habitat à l'encontre de la décision du 2 décembre 2024, rendue par le juge des contentieux de la protection de [Localité 1]. 

Par conséquent, 

- Confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions en ce qu'elle : 

- Condamné la SA Tisserin Habitat à verser à Mme [O] la somme de 106 euros par mois en réparation de son préjudice de jouissance, à compter de son entrée dans les lieux le 26 avril 2018, soit une somme de 8 374 euros arrêtée au présent jugement rendu le 2 décembre 2024, mois de novembre 2024 inclus';

- Condamné la SA Tisserin Habitat à verser à Mme [O] la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice moral'; 

- Condamné la SA Tisserin Habitat aux entiers dépens';

Y ajoutant, 

- Condamner la SA Tisserin Habitat à régler Mme [O] la somme de 106 - euros au titre de son préjudice de jouissance pour le mois de décembre 2024, 

- Débouter la SA Tisserin Habitat de toutes ses demandes, fins, conclusions et prétentions plus amples et ou contraires.

- Condamner la SA Tisserin Habitat aux entiers frais et dépens d'appel. 

- Condamner la SA Tisserin Habitat à régler la somme de 2 000 euros d'article 700 du code de procédure civile au titre des frais d'avocat en appel.



Elle fait valoir que le logement présente depuis son entrée dans les lieux en avril 2018 un caractère insalubre et indécent, établi par de multiples demandes d'interventions techniques restées sans suite, les constatations du Service communal d'hygiène et de santé, un rapport d'inspection du 2 juillet 2024 et un arrêté d'insalubrité du 16 décembre 2024, caractérisant une humidité anormale dans toutes les pièces, des dégâts des eaux, des installations électriques défaillantes et des problèmes de santé du fils de la locataire liés à la mauvaise qualité de l'air. Elle conteste la pertinence de l'état des lieux de sortie qui qualifie de « normal » l'usure du logement, le qualifiant de mensonger.



Elle soutient que la SA Tisserin Habitat n'a jamais procédé aux réparations qui s'imposaient en violation des articles 1719 et 1720 du code civil et de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, et que la violation de l'obligation de délivrer un logement décent, d'ordre public, est établie.



Elle demande la confirmation de la condamnation à 1 000 euros, résultant des multiples démarches engagées pendant six années consécutives et des désagréments générés pour la santé du foyer.



Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIFS : 

 

Sur l'état d'indécence'du logement et la demande indemnitaire :



L'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989'dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne faisant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le bailleur est obligé d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des lieux loués.

L'alinéa 3 du même article prévoit que si le bailleur ne remplit pas ses obligations, sa responsabilité contractuelle peut être engagée sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil.



Le'décret n°2002-120 du 30 janvier 2002'vient préciser les caractéristiques auxquels un logement décent doit répondre'; le décret prévoit notamment que le logement doit assurer le clos et le couvert en protégeant les locaux contre les infiltrations et remontées d'eau, il doit comporter des dispositifs d'ouverture et de ventilation permettant un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement, il doit comporter un minimum d'éléments d'équipements et de confort notamment sanitaires, le système électrique doit être conforme aux normes de sécurité, les revêtements du logement ne doivent pas présenter de risques pour la santé, les pièces principales doivent bénéficier d'un éclairage naturel suffisant.



L'indemnisation du locataire pour trouble de jouissance subi du fait d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure préalable (Cass. 3ème Civ., 4 juin 2014, n°13-12-314).





Seul un événement de force majeure peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d'un logement décent pendant la durée du contrat de bail (Cass., 3e Civ., 4 juin 2013, n 11-27.650).



L'article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989'énonce que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.



Par ailleurs, l'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.



En l'absence d'état d'entrée dans les lieux produit au débat, le logement est présumé avoir été remis en bon état. 



Il résulte des pièces apportées au débat par Mme [O] que cette dernière justifie de l'état d'indécence du logement sans contestation sérieuse possible de la part du bailleur, les demandes d'intervention de la locataire ayant conduit à un rapport d'inspection relatif à l'état d'insalubrité et d'occupation de ce logement le 2 juillet 2024 et à un arrêté de traitement de l'insalubrité du logement du 16 décembre 2024 par l'agence régionale de santé.



Le rapport de constatation de l'association atelier populaire d'urbanisme et le rapport du service communal d'hygiène et de santé de 2020 et de 2024, corroborés par les photographies versées au débat, établissent en effet des désordres particulièrement importants, tels que listés par le premier juge et qui concernent l'ensemble du logement, c'est ainsi que la cuisine, la salle de bains, les chambres et le salon sont concernés par des désordres (traces d'humidité et de moisissures sur les sols et des murs des chambres et de la salle de bains, fuite de l'évacuation des eaux usées de l'évier et de la machine à laver, absence de chauffage avec des radiateurs descellés des murs de la chambre et de la cuisine, fuite autour de la canalisation des eaux vannes dans le plafond de la salle de bains, infiltrations d'eau dans la chambre, dégradation générale des revêtements muraux et des appuis de fenêtres, murs qui s'effritent, prises électriques qui se descellent, chaudière se mettant en sécurité, absence de chauffage, présence de rongeurs'); 



Si le bailleur produit quelques factures d'intervention au domicile pour les années 2018, 2020 2021 et 2022 et soutient que des dégradations pourraient être à la charge de la locataire, il n'en rapporte nullement la preuve et il apparaît qu'il s'agit de réparations minimes qui n'ont pas résolu les problèmes d'ampleur et d'humidité encore présents en décembre 2024, soit juste avant le relogement de Mme [O]'et tel que listé par le rapport du service communal d'hygiène et santé de [Localité 1] ; c'est donc par des motifs pertinents et détaillés que la cour adopte que le premier juge a déduit de ces rapports externes des risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé de la locataire et de sa famille, étant précisé que ces désordres avaient été signalés à plusieurs reprises au bailleur par la locataire et par ces rapports sans que les interventions insuffisantes du bailleur n'aient résolu ces désordres'; ces derniers justifient l'indemnisation de la locataire dont le préjudice de jouissance est ainsi établi par l'allocation de dommages et intérêts.



Toutefois, en retenant une indemnisation remontant à l'entrée dans les lieux, soit dès 2018, le premier juge n'a pas tiré les conséquences juridiques de la prescription triennale pour les toutes actions dérivant d'un contrat de bail conformément aux dispositions de l'article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989'susvisé'; la demande indemnitaire ne peut donc remonter plus de trois ans avant la délivrance de l'assignation, soit à compter du 27 juin 2021, car si Mme [O] fait état de désordres antérieurs, elle n'a ni allégué ni justifié pendant le cours de la procédure d'un événement interruptif de la prescription, alors même qu'elle avait eu connaissance des désordres dès 2018'; il lui appartenait d'agir dans le délai de trois ans'; les demandes indemnitaires antérieures au 27 juin 2021 sont dans ces conditions prescrites'; 



En établissant le préjudice à 25 % du loyer, le premier juge a apprécié à sa juste valeur le préjudice subi par la locataire, cette dernière demandant devant la cour la confirmation de ce taux, et l'ampleur des désordres affectant l'ensemble du logement justifiant une telle indemnisation'; c'est également par une appréciation souveraine que la cour adopte qu'il a calculé les 25 % sur le montant total du loyer dû, charges incluses, puisque celles-ci sont nécessairement impactées par les désordres relevés (recours plus fréquent à l'électricité, à l'eau etc pour nettoyer et entretenir). Compte tenu du relogement intervenu en janvier 2025, le préjudice subi par la locataire a ainsi couru du 27 juin 2021 au 30 décembre 2024'; c'est donc à la somme de 4558 euros que doit être fixé le montant de l'indemnisation à laquelle doit être condamnée la SA Tisserin Habitat. La décision de première instance sera donc infirmée sur ce point.



S'agissant du préjudice moral, c'est par des motifs pertinents et détaillés que la cour adopte que le premier juge a retenu la somme de 1000 euros'à ce titre, et ce quand bien même la durée de l'indemnisation se trouve réduite du fait de la prescription, étant précisé que Mme [O] établit par un certificat médical que la santé de son fils a été impacté par les désordres présents dans le logement et qu'elle a effectué de nombreuses démarches en vain pour tenter d'amener son bailleur à la résolution de ces désordres, la seule solution trouvée consistant en un relogement en janvier 2025 après plusieurs années de désagrément. 



La décision sera confirmée sur ce point.



Sur les frais du procès



Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens.



Le sens du présent arrêt conduit à condamner la SA Tisserin Habitat aux dépens d'appel et à la débouter de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, puisqu'elle succombe au principal.



Mme [O] bénéficiant de l'aide juridictionnelle totale et ne justifiant pas de frais engagés autres que ceux relevant de la rémunération de son avocat (ses démarches étant par ailleurs dédommagées au titre du préjudice moral), il convient de la débouter de sa demande d'indemnité de procédure en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.





PAR CES MOTIFS,



La cour,



Confirme le jugement entrepris en ses dispositions contestées, sauf en ce qu'il a condamné la SA Tisserin Habitat à verser à Mme [O] la somme de 106 euros par mois en réparation de son préjudice de jouissance, à compter de son entrée dans les lieux le 26 avril 2018, soit une somme de 8 374 euros arrêtée au jugement rendu le 2 décembre 2024, mois de novembre 2024 inclus,



Statuant à nouveau sur ce point, et y ajoutant':



Dit que les demandes indemnitaires antérieures au 27 juin 2021 sont prescrites,





Condamne la SA Tisserin Habitat à verser à Mme [O] la somme de 106 euros par mois en réparation de son préjudice de jouissance, à compter du 27 juin 2021 jusqu'au 30 décembre 2024 inclus, soit la somme de 4'558 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt, 



Déboute les parties de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la SA Tisserin Habitat aux dépens d'appel.









Le greffier







































Le président





























EN CONSÉQUENCE



LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 6] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.