Cour d'appel de Douai, CHAMBRE 8 SECTION 4, 10 septembre 2026, n° 25/01710

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 8 SECTION 4



ARRÊT DU 10/09/2026



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Minute Électronique 

N° RG 25/01710 - N° Portalis DBVT-V-B7J-WD2T



Jugement (N° 24/03864) rendu le 03 Février 2025 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]



APPELANTE



Madame [C] [I]

de nationalité Française

née le 29 août 1967 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]



représentée par Me Marion Polito, avocat au barreau de Lille, avocat constitué



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-59178-2025-04496 du 28/07/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 3])



INTIMÉE



Etablissement Public [Localité 1] Metropole Habitat de [Localité 1] dénommée LMH, dont le numéro de siret est 982 414 963 00024 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège 

[Adresse 2]

[Localité 4]



représenté par Me Caroline Losfeld-Pinceel, avocat au barreau de Lille, avocat constitué



DÉBATS à l'audience publique du 30 juin 2026 tenue par Cécile Mamelin magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Isabelle Facon, conseiller

Thomas Bigot, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 septembre 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 5 juin 2026 

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Par acte sous seing privé du 28 février 2022 avec effet au 1er mars 2022, l'office public [Localité 1] Métropole Habitat (ci-après désigné [Localité 1] Métropole Habitat) a donné à bail à Mme [C] [I] un local à usage d'habitation n°42 situé au 4ème étage du [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 407,07 euros, provision sur charges comprise. 



Par acte de commissaire de justice du 4 octobre 2022, [Localité 1] Métropole Habitat a fait signifier à Mme [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat aux fins d'obtenir le paiement des loyers et charges impayés pour un montant en principal de 465,18 euros. 



Des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice du 27 mars 2024, Lille Métropole Habitat a fait assigner Mme [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille en vue d'obtenir la résiliation du bail ainsi que son expulsion et sa condamnation au paiement de l'arriéré de loyers et charges et d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux.



Suivant jugement du 3 février 2025, le juge des contentieux de la protection a :

- Déclaré l'office public [Localité 1] Métropole Habitat recevable en son action ;

- Constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 28 février 2022 conclu entre l'office public de Habitat [Localité 1] Métropole Habitat et Mme [I] relatif à un appartement n°42 situé au 4ème étage du [Adresse 3] à [Localité 5], étaient réunies à compter du 5 décembre 2022 ;

- Ordonné à défaut pour Mme [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux sus-désignés ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;

- Fixé le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation du bail à la libération du logement à la somme de 447,92 euros ;

- Condamné Mme [I] à payer à l'office public [Localité 1] Métropole Habitat la somme de 6 283,47 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 18 novembre 2024, échéance d'octobre 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 465,18 euros à compter du 4 octobre 2022 et du présent jugement pour le surplus,

- Condamné Mme [I] à payer à l'office public [Localité 1] Métropole Habitat une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 447,92 euros à compter du mois de novembre 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

- Rappelé à Mme [I] qu'elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'Etat dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complète et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

Direction départementale de la cohésion sociale 

Mission accès un logement - Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 6]

- Dit qu'une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe an représentant de 1'Etat dans le département pour information ;

- Rejeté les autres demandes ;

- Condamné Mme [I] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 4 septembre 2022 ;

- Rappelé que le jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.



Mme [I] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 27 mars 2025, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise, sauf en qu'elle a': 

- Déclaré l'office public [Localité 1] Métropole Habitat recevable en son action ;

- Condamné Mme [I] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 4 septembre 2022.



L'office public [Localité 1] Métropole Habitat a constitué avocat le 25 avril 2025. 



Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 avril 2026, Mme [I] demande à la cour de réformer le jugement rendu le 3 février 2025 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Lille. 

Statuant à nouveau : 

- Accorder à Mme [I] des délais de paiement durant 3 années comme suit : 

'150 euros par mois durant 35 mois, le solde restant dû le 36ème mois.

- Suspendre les effets de la clause résolutoire,

- Condamner l'office public [Localité 1] Métropole Habitat à verser à Mme [I] une somme de 3 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

-Condamner l'office public [Localité 1] Métropole Habitat à verser à Mme [I] une somme de 5 000 euros au titre de préjudice moral,

- Dire et juger que chacun des parties conservera à sa charge ses frais et dépens.



Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 mai 2026, l'office public [Localité 1] Métropole Habitat demande à la cour de :

- Débouter Mme [I] de son appel';

- Dire qu'il a été bien jugé, mal appelé'; 

En conséquence':

- Confirmer le jugement de première instance dans son principe quant à l'acquisition de la clause résolutoire et de l'expulsion';

- Au besoin, par substitution, prononcer la résiliation du bail et en toute hypothèse, ordonner l'expulsion de Mme [I] et de tout occupant de son chef de l'appartement n°[Adresse 6] au [Adresse 7] à [Localité 5]'

- Condamner Mme [I] au paiement de l'arriéré pour l'occupation arrêtée à la date du 18 mai 2026 pour la somme de 3 297,69 euros';

- Condamner Mme [I] au paiement d'une indemnité d'occupation équivalent au montant des loyers courants à compter du jour de la résiliation et jusqu'au jour de son expulsion définitive, 

- Condamner Mme [I] au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de la somme de 2 000 euros en cause d'appel ainsi qu'aux entiers dépens d'appel (article 696 du code de procédure civile)



Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIFS : 



À titre liminaire, il sera observé que si l'appelante entend obtenir la réformation du jugement dans son intégralité, elle ne forme en réalité aucune demande s'agissant du constat de l'acquisition de la clause résolutoire et de ses conséquences, en ce compris l'indemnité d'occupation, ni sur le montant de la dette locative tel que fixé par le premier juge auquel elle a été condamnée, se contentant de former une demande au titre des délais de paiement, s'il devait rester un reliquat après le versement opéré en décembre 2025 par la caisse d'allocations familiales auprès de [Localité 1] Métropole Habitat. 



La décision de première instance ne peut donc qu'être confirmée sur ces points sauf à examiner l'actualisation de la dette due par la locataire à hauteur d'appel et son incidence sur le calcul et le point de départ de l'indemnité d'occupation telle que fixée par le premier juge. 



Sur la dette locative et l'indemnité'd'occupation



Aux termes des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.



Il est constant que alors que la preuve de sa libération incombe au locataire.



En l'espèce, [Localité 1] Métropole Habitat sollicite le paiement d'un arriéré locatif de 3'297,69 euros correspondant aux sommes encore dues par la locataire à la date du 18 mai 2026, tel qu'il résulte du décompte produit en pièce 28, lequel a pris en compte les versements et régularisations opérés par la CAF de [Localité 1] notamment en décembre 2025, étant précisé que plus aucun surloyer n'a été appliqué, sauf à avoir été par la suite remboursé.



Mme [I] ne produit quant à elle aucune pièce démontrant qu'elle s'est libérée de cette dette'; il convient donc d'infirmer la décision de première instance sur le montant fixé au regard de la dette locative, et de fixer celle-ci à la somme de 3'297,69 euros, somme arrêtée au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 18 mai 2026, mois d'avril inclus, et de dire que l'indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer augmenté des charges soit la somme de 460,25 euros est due à compter du 18 mai 2026, jusqu'à la libération effective des lieux.





Sur les délais de paiement 

 

Aux termes de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.



Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.



Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.



Le décompte arrêté au 18 mai 2026 faisant apparaître que la reprise du versement du loyer courant n'a pas été faite dans son intégralité, la demande de délais de paiement de Mme [I] sera étudiée en application de l'article 1343-5 et non de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 qui pose comme condition la reprise intégrale du versement du loyer courant avant la date d'audience afin d'obtenir des délais de paiement sur trois années par dérogation au délai de deux ans prévu par l'article 1343-5 du code civil. 

En l'espèce, il importe de remarquer que le montant de la dette locative n'a été en partie résorbée que par les versements et régularisations opérées par la CAF, Mme [I] n'ayant pour sa part jamais opéré le moindre versement personnel pour résorber sa dette de loyers depuis près de trois années. Elle ne fait aucune démonstration de sa capacité à rembourser sa dette sur deux années, ne bénéficiant que des aides sociales et ne donnant aucune indication sur la composition de son foyer ni sur ses charges. Sa demande n'est donc pas suffisamment étayée, et ses capacités financières ne permettent manifestement pas un remboursement intégral de la dette sur deux années.



La demande de suspension des effets de la clause résolutoire par le bénéfice des délais de paiement est donc mal fondée, et la décision de première instance sera sur ce point également confirmée.



Sur le préjudice de jouissance 



L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.



Il résulte des dispositions de l'article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée, et s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent,

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée,

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail,

(...)



Aux termes des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

(...)

Le bailleur est obligé :



a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des 1er et 2ème alinéas';

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, san préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus';

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et de faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal des locaux loués.



Si Mme [I] indique subir de nombreux désordres (humidité, absence d'étanchéité des fenêtres, installation électrique vétuste), les moyens soutenus par Mme [I] ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs pertinents, particulièrement détaillés et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre Mme [I] dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;



Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants : ainsi que l'a à juste titre fait observer le premier juge, Mme [I] est devenue occupante sans droit ni titre du logement depuis le 5 décembre 2022, or elle ne s'est jamais plainte de l'état de son logement avant cette date'; les photos présentées sont insuffisantes à faire la preuve des désordres, de nombreux rendez-vous ont été proposés par [Localité 1] Métropole Habitat suite aux plaintes de la locataire rendez-vous auxquels elle n'a pas donné suite, la bailleresse justifie en outre d'interventions régulières au domicile de Mme [I]'; elle ne produit aucune visite de son logement par un organisme officiel venant faire ses propres constatations et ne se contentant pas de rapporter les propos de Mme [I]'; force est de constater qu'elle ne justifie nullement de dégradations à la charge du bailleur à l'origine d'un préjudice de jouissance. La décision de première instance doit être confirmée.



Sur le préjudice moral au titre des troubles anormaux du voisinage 



Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution d'une obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.



Mme [I] indique subir depuis de nombreuses années des agressions physiques et verbales commises par ses voisins. C'est également par des motifs pertinents, détaillés et exacts que la cour adopte que le premier juge a rejeté cette demande, se basant notamment sur le fait que Mme [I] produit des déclarations de mains courantes qui ne font que rapporter ses propos, tandis que la suite réservée à deux dépôts de plainte est ignorée et [Localité 1] Métropole habitat produisant pour sa part des attestations de plusieurs voisins dénonçant leur crainte et des comportements eux-mêmes violents de la part de Mme [I], ce qui ne peut que susciter les plus grandes réserves quant à la portée des déclarations faites par la locataire, dont les propos sont particulièrement confus, tel que cela ressort de ses nombreux mails formés à partir d'adresses particulièrement inhabituelles'; aucune pièce ne permet de démontrer que c'est l'attitude de son bailleur qui est à l'origine des comportements du voisinage qu'elle décrit comme agressifs et dont l'un au moins est attesté suivant un certificat médicolégal produit, mais lequel est encore une fois postérieur au 5 décembre 2022, de sorte qu'il ne peut être fait le reproche au bailleur de ne pas avoir pris des dispositions à ce titre'; enfin elle ne produit au débat aucun certificat médical à l'appui de sa demande au titre du préjudice moral'; c'est donc à bon droit que le premier juge a rejeté sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice moral et que la décision doit être confirmée.



Sur les frais du procès



Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.



Le sens du présent arrêt conduit à condamner Mme [I] aux dépens d'appel.





L'équité et la situation financière de Mme [I] conduisent à rejeter la demande d'indemnité de procédure formée par [Localité 1] Métropole Habitat en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.



PAR CES MOTIFS,



La cour,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions'critiquées, sauf en ce qui concerne la dette locative'et l'indemnité d'occupation ;



Infirmant sur ces deux points, statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne Mme [I] à payer à [Localité 1] Métropole Habitat la somme de 3'297,69 euros, au titre de la dette locative arrêtée au 18 mai 2026, mois d'avril inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 465,18 euros à compter du 4 octobre 2022 et du présent arrêt pour le surplus,



Condamne Mme [I] à payer à [Localité 1] Métropole Habitat une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 460,25 euros à compter du 18 mai 2026 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux,



Déboute [Localité 1] Métropole Habitat de sa demande formée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne Mme [I] aux dépens d'appel.

 





Le greffier



































Le président



















EN CONSÉQUENCE



LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 7] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.