Cour d'appel de Douai, CHAMBRE 8 SECTION 4, 10 septembre 2026, n° 24/05929

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 8 SECTION 4



ARRÊT DU 10/09/2026





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Minute Électronique 

N° RG 24/05929 - N° Portalis DBVT-V-B7I-V5VL



Jugement (N° 23/00355) rendu le 11 Octobre 2024 par le Tribunal de proximité de Maubeuge





APPELANTS



Monsieur [W] [F]

né le 17 Août 1976 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]



Madame [U] [Y]

née le 03 Mars 1976 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]



représentés par Me Myriam Maze, avocat au barreau d'Avesnes-sur-Helpe, avocat constitué



INTIMÉE



Madame [D] [N] [P]

née le 04 Juin 1963 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]



représentée par Me Frédérique Sedlak, avocat au barreau d'Avesnes-sur-Helpe, avocat constitué

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro N-59178-2025-00076 du 22/01/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 6])



DÉBATS à l'audience publique du 30 juin 2026 tenue par Cécile Mamelin magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Isabelle Facon, conseiller

Thomas Bigot, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 septembre 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 5 juin 2026



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Par acte sous seing privé du 1er septembre 2019, M. [W] [F] a donné à bail à Mme [D] [P] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 600 euros et un dépôt de garantie de 600 euros. 



Un état des lieux a été dressé contradictoirement le même jour.



Se plaignant de désordres dans le logement, Mme [P] a fait intervenir les services de la municipalité en matière d'indécence du logement. Le 11 mai 2022, un rapport d'indécence a été établi par l'agence Soliha Sambre Avesnois.



Par courrier du 30 juin 2022, la CAF a informé la locataire de la notification au bailleur de la décision de conservation de l'allocation logement en raison de l'indécence du logement loué, et de l'obligation de Mme [P] de payer sa part à charge.



Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2023, M. [F] a mis en demeure Mme [P] d'avoir à payer la somme de 8 592 euros au titre des loyers impayés et de fournir les justificatifs d'assurance du logement. 



Par arrêté municipal de la commune de [Localité 3] du 7 novembre 2023, M. [F] a été mis en demeure, sous un délai d'un mois, de mettre en conformité le logement loué avec les dispositions du règlement sanitaire départemental. 



Par courrier du 5 octobre 2023, la CAF a informé la locataire de la suspension de l'allocation logement au 31 décembre 2023, sauf à justifier d'une action en justice pour rendre le logement décent. 



Le 9 janvier 2024, un rapport de contravention a été dressé par la police municipale de [Localité 3].



Par acte d'huissier du 21 septembre 2023, Mme [P] a fait assigner M. [F], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Maubeuge afin d'obtenir, au visa de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1719 et 1720 du code civil, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, la condamnation de M. [F] à réaliser les travaux nécessaires visant à rendre le logement décent, ainsi que sa condamnation à lui payer les sommes suivantes':

- 240 euros par mois du 11 mai 2022 jusqu'à la justification de la réalisation des travaux, à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;

- 2 000 euros en application des dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, outre les entiers dépens.



Suivant jugement du 11 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection a :

- Déclaré irrecevable l'intervention volontaire de Mme [U] [Y] pour défaut de droit d'agir ; 

- Déclaré Mme [P] recevable en ses demandes en sa qualité de locataire et

 - déclaré le contrat de bail signé le 1er septembre 2019, opposable à M. [F] ;

- Déclaré la demande en constat de clause résolutoire, de M. [F] irrecevable, ainsi que celles subséquentes en expulsion et en indemnité d'occupation ;

- Ordonné à M. [F] de remettre en conformité, dans un délai de 1 mois, le logement loué, situé dans une maison au [Adresse 2] à [Localité 7], en procédant aux travaux suivants :

' remise en état des murs extérieurs et des menuiseries pour assurer l'étanchéité, le fonctionnement normal et la stabilité sur le bâti (notamment sur un pilastre dégradé, étanchéité du mur de la salle de bain et porte d'entrée qui ne ferme pas correctement) ;

' mise en sécurité de l'installation électrique avec fourniture d'une attestation par un professionnel qualifié de type consuel sécurité (notamment 'lerie apparents dans les chambres, prises en cuisine, le radiateur de la chambre) ;

'installation des ventilations réglementaires pour assurer le renouvellement permanent de l'air (dans la cuisine, la salle de bain et les WC) ;

' pose et fixation correcte de la main courante dans l'escalier donnant accès à la cave ;

' réfection des sols ( revêtement dégradé avec risque de chute) ; 

- Constaté que la responsabilité contractuelle pour faute de M. [F] est engagée ; 

- Condamné M. [F] à payer à Mme [P] la somme de 2 070 euros en réparation du préjudice de jouissance, 

- Déclaré irrecevable la demande reconventionnelle en paiement de M. [F] au titre des loyers impayés,

- Condamné M. [F] aux entiers dépens de l'instance, lesquels seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. 

- Condamné M. [F] à payer à Maître [A] [I], la somme de 1 200 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

- Rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est dedroit.



M. [F] et Mme [Y] ont interjeté appel de cette décision par déclaration du 17 décembre 2024, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.



Mme [P] a constitué avocat le 13 janvier 2025. 



Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 janvier 2025, M. [F] et Mme [Y] demandent à la cour d'infirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Maubeuge le 11 octobre 2024 en ce qu'il a : 

'Déclaré irrecevable l'intervention volontaire de Mme [Y], 

'Déclaré Mme [P] recevable en ses demandes en qualité de locataire, 

'Déclaré le contrat de bail signé le 1er septembre 2019 opposable à M. [F],

'Ordonné à M. [F] de remettre en conformité dans le délai d'un mois en procédant aux travaux suivants :

'Remise en état des murs extérieurs et des menuiseries pour assurer l'étanchéité, le fonctionnement normal et la stabilité sur le bâti (notamment sur un pilastre dégradé, étanchéité du mur de la salle de bain et porte d'entrée qui ne ferme pas correctement) ;

'Mise en sécurité de l'installation électrique avec fourniture d'une attestation par un professionnel qualifié de type consuel sécurité (notamment filerie apparente dans les chambres, prise en cuisine, le radiateur de la chambre 1), 

'Installation de ventilation réglementaire pour assurer le renouvellement permanent de l'air (dans la cuisine, la salle de bains et les WC) ; 

'Pose et fixation correcte de la main courante dans l'escalier donnant accès à la cave ; 

 'Réfection ses sols (revêtement dégradé avec risque de chute),

- Condamné M. [F] à payer Mme [P] la somme de 2 070 euros en opération de son préjudice de jouissance';

- Condamné M. [F] à payer à Maître [I] la somme de la somme de 1 200 euros par application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

- Condamné M. [F] aux entiers dépens de l'instance. 

Et, statuant à nouveau':

- Déclarer Mme [P] irrecevable en ses demandes, 

- Ordonner l'expulsion de Mme [P], et celle de tous occupants de son chef, du logement sis [Adresse 3] à [Localité 3], deux mois après la délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin en est, et au transport des meubles laissés par elle aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné à cet effet par elle, et à défaut, procédé comme il est dit à l'article L433-1 du code des procédures civiles d'expulsion, 

A titre subsidiaire, 

- Débouter Mme [P] de ses demandes,

Dans tous les cas, 

- Condamner Mme [P] à payer à Mme [Y] et M. [F] la somme de 

8 592 euros à titre d'indemnité d'occupation, ou à titre subsidiaire de loyers impayés, 

 - Condamner Mme [P] à payer à Mme [Y] et M. [F] la somme de 3 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles de première instance et d'appel, 

- Condamner Mme [P] aux dépens de l'instance.



Ils font valoir que le bail conclu par M. [F] seul est nul et inopposable à Mme [Y], cotitulaire de la moitié des droits indivis, faute d'avoir recueilli l'accord des indivisaires représentant au moins deux tiers des droits indivis conformément à l'article 815-3 du code civil. Ils soutiennent que l'indivision étant dépourvue de personnalité juridique, le bail conclu en son nom est entaché de nullité absolue, de sorte que Mme [P] est irrecevable en ses demandes.



Subsidiairement, sur la répartition des travaux, ils font valoir que les réparations ordonnées par le premier juge, menuiseries, installation électrique, revêtements de sol et main courante de l'escalier, relèvent en réalité des réparations locatives incombant au locataire en application du décret du 26 août 1987, et non du bailleur, de sorte que le jugement a fait une interprétation erronée de la répartition légale des obligations.



Concernant le trouble de jouissance, ils soutiennent que Mme [P] a fait obstacle à la venue des entrepreneurs mandatés par M. [F], rendant la réalisation des travaux impossible, et qu'elle ne peut se prévaloir de sa propre turpitude. Ils font valoir en outre que si une créance de Mme [P] était reconnue, elle s'éteindrait par voie de compensation avec les loyers impayés, les dettes étant connexes comme se rapportant au même contrat, en application des articles 1347 et suivants et 1348-1 du code civil, la compensation opérant dès le premier impayé de septembre 2019.



Ils font valoir que la décision de rétablissement personnel n'était pas définitive au jour du jugement et contestent l'effacement de la dette.





Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 octobre 2025, Mme [P] demande à la cour de :

- Débouter M. [F] et Mme [Y] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

- Confirmer en toutes ses dispositions le jugement prononcé par le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Maubeuge le 11 octobre 2024, 

Y ajoutant, 

- Condamner M. [F] et Mme [Y] à verser à Maître [I] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

- Condamner M. [F] et Mme [Y] aux entiers dépens de la présente instance dont distraction est requise au profit de Maître [I], avocat aux offres de droit. 



Elle valoir que les appelants confondent irrecevabilité de l'action du locataire et inopposabilité du bail entre indivisaires : le bail conclu par un seul indivisaire sans accord des autres est certes inopposable aux autres indivisaires, mais n'est pas nul à l'égard du preneur, de sorte que son action est recevable. S'agissant des travaux, elle soutient que le logement ne remplit pas les critères de décence tels que relevés par la société Soliha dans son rapport du 11 mai 2022 (défaut d'étanchéité, installations électriques non sécurisées, absence de ventilation, porte d'entrée défaillante) et que M. [F], malgré plusieurs mises en demeure de la mairie de [Localité 3], n'a jamais réalisé les travaux nécessaires. Elle conteste avoir fait obstacle aux travaux, indiquant avoir au contraire sollicité par écrit les dates et horaires d'intervention, et que c'est l'entrepreneur mandaté par M. [F] qui ne s'est pas présenté au rendez-vous du 31 janvier 2024.



Sur les loyers impayés, elle soulève l'irrecevabilité de la demande en faisant valoir qu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été prononcé par décision du 12 octobre 2023, confirmé par jugement du 6 septembre 2024 puis par arrêt de la cour d'appel de Douai du 6 mars 2025, emportant effacement de la créance de M. [F].



Sur la résiliation du bail et l'expulsion, elle indique avoir quitté volontairement le logement par courrier recommandé du 10 juin 2025, rendant ces demandes sans objet. Elle fait valoir par ailleurs avoir toujours justifié de son assurance habitation auprès de son bailleur.



Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIFS : 



Sur le départ du logement de Mme [P]



Dans ses conclusions datées du 2 octobre 2025, Mme [P] fait valoir qu'elle a quitté le logement, et produit en pièce 58 un courrier recommandé du 10 juin 2025 selon lequel elle informe officiellement son bailleur de sa volonté de résilier le bail, sans préavis, du fait de l'insalubrité du logement et de la non réalisation des travaux'et lui adressant dans le courrier les clés du logement'; 



Les conclusions de l'appelant du 31 janvier 2025 n'évoquent par définition pas ce point étant antérieures à ce courrier, et l'appelant n'a pas depuis actualisé ses conclusions, comme il y était pourtant invité par le conseil de Mme [P] sur ce point'; il ressort également des pièces qu'à l'occasion d'un autre contentieux portant sur ce logement et intervenu postérieurement à ce courrier de résiliation devant le même juge des contentieux et de la protection, la libération du logement par la locataire n'a pas été soutenue ni même discutée lors de l'audience en date du 19 septembre 2025. La réalité du départ de la locataire n'est donc pas ni avérée'ni certaine ;



Il importe pour la clarté des débats devant la cour que le point soit fait à ce sujet, car le départ de la locataire est susceptible de rendre certaines demandes sans objet et a des conséquences sur les demandes faites à plusieurs niveaux par les parties, notamment sur la demande d'expulsion, l'indemnité d'occupation, et la réalisation des travaux sous astreinte.



Il convient de rouvrir les débats et d'inviter les parties à conclure à nouveau sur ces points.



PAR CES MOTIFS,



La cour,



Par arrêt avant dire droit,



Révoque l'ordonnance de clôture en date du 5 juin 2026,



Ordonne la réouverture des débats afin que les parties concluent sur le départ du logement de Mme [P], et actualisent leurs demandes ; 



Invite Mme [Y] et M. [F] à conclure sur ce point pour le 30 octobre 2026,



Invite Mme [P] à conclure en réponse pour le 15 décembre 2026,



Fixe l'ordonnance de clôture à la date du 1er février 2027,



Renvoie le dossier à l'audience de plaidoirie du 2 février 2027,



Réserve toutes les autres demandes ainsi que les dépens.'

 





Le greffier













Le président































EN CONSÉQUENCE



LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 8] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.