Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 3, 10 septembre 2026, n° 24/01348

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRÊT DU 10 SEPTEMBRE 2026



(n° , 12 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/01348 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CIYRL



Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Septembre 2023-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS- RG n° 22/08243





APPELANTE

 

Madame [B] [P] [U] née [J]

née le 03 Juin 1936 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Salima FEDDAL, avocat au barreau de PARIS, toque : B0201

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-505819 du 15/12/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 3])





INTIMÉS 



Madame [G] [N]

née le 22 Juillet 1955 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représentée par Me Audrey SCHWAB de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

Ayant pour avocat plaidant, Me Nicolas MEYER de la SELARL LEONEM, avocat au barreau de STRASBOURG





Monsieur [D] [U]

[Adresse 1]

[Localité 2]



DEFAILLANT



Assignation devant la Cour d'Appel de PARIS en date du 29 mars 2024, déposée à l'Etude d'Huissier de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile





















COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 18 juin 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Laura TARDY, Conseillère

Madame Emmanuelle BOUTIE, Conseillère



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.



Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL



ARRET :

- Par défaut



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile



- signé par Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 

***

FAITS ET PROCÉDURE



La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 14 septembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris dans une affaire opposant Mme [G] [N] à Mme [B] et M. [D] [U]. 



Par acte sous seing privé à effet au 1er octobre 1963 soumis aux dispositions de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948, « les consorts [V] » ont donné à bail à M. [K] [U] un appartement situé au 5ème étage, [Adresse 1] à [Localité 6]. 



Par courrier recommandé daté du 30 janvier 1991, un congé a été notifié à M. [K] [U] au visa de l'article 4 de la loi susvisée, pour le 30 juin 1991, conférant à son destinataire la qualité d'occupant bénéficiant d'un droit au maintien dans les lieux. 



Par acte authentique du 11 mars 2008, Mme [G] [N] est devenue propriétaire de cet appartement. 



Par acte d'huissier de justice du 4 mars 2022, Mme [G] [N] a fait délivrer à Mme [B] [U], veuve de [K] [U], un congé avec dénégation du droit au maintien dans les lieux, pour insuffisance d'occupation au visa de l'article 10, 7°, de la loi du 1er septembre 1948, à effet au 30 septembre 2022. 



Par acte d'huissier de justice du 12 octobre 2022, Mme [G] [N] a fait assigner Mme [B] [U] et M. [D] [U], son fils, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de : 



- valider le congé du 4 mars 2022 et juger que Mme [B] [U] est déchue de son droit au maintien dans les lieux ; 

- juger qu'en conséquence Mme [B] [U] et M. [D] [U] sont occupants sans droit ni titre du logement et ordonner leur expulsion,

- condamner in solidum Mme [B] [U] et M. [D] [U] à lui payer une indemnité d'occupation de 2.700 euros à compter du 30 septembre 2022 jusqu'à libération des lieux, outre 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et les dépens, comprenant le coût du congé et l'intégralité des frais liés à une éventuelle exécution de la décision à intervenir par voie de commissaire de justice et en particulier tous les droits de recouvrement et d'encaissement à la charge du créancier.



En défense, Mme [B] [U] a conclu au rejet de ces prétentions, subsidiairement, demandé un délai pour quitter les lieux outre la somme 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.

M. [D] [U] a formé les mêmes demandes.



Par jugement contradictoire entrepris du 14 septembre 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :



Valide le congé délivré le 4 mars 2022 pour le 30 septembre 2022 par Mme [G] [N] à Mme [B] [U] sur le fondement de l'article 10 7° de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948; 



Constate que Mme [B] [U] est déchue, depuis le 30 septembre 2022 à minuit, de son droit au maintien dans les lieux sur l'appartement sis au 5ème étage du [Adresse 1] à [Localité 6], et qu'elle est avec M. [D] [U] depuis cette date occupante sans droit ni titre de ces lieux dont Mme [G] [N] est propriétaire ; 



Ordonne en conséquence à Mme [B] [U] et M. [D] [U] de quitter les lieux et de restituer les clés, au plus tard deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux délivré conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; 



Accorde cependant à Mme [B] [U] et M. [D] [U] un délai supplémentaire de DEUX ANNEES pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision, et dit que le commandement de quitter les lieux visé à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ne pourra pas intervenir avant la fin de ce délai supplémentaire de deux années ; 



Dit qu'à défaut pour Mme [B] [U] et M. [D] [U] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ces délais, Mme [G] [N] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et s, du code des procédures civiles d'exécution;



Condamne in solidum Mme [B] [U] et M. [D] [U] à payer à Mme [G] [N] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si la première n'avait pas été déchue de son droit au maintien dans les lieux, ce à compter du 1er octobre 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux ; 



Rejette les demandes d'indemnité formulées par Mme [G] [N] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Rejette les demandes d'indemnité formulées par Mme [B] [U] et M. [D] [U] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Rejette le surplus des demandes ; 



Condamne in solidum Mme [B] [U] et M. [D] [U] aux dépens, incluant notamment le coût du congé signifié le 4 mars 2022, mais non les droits de recouvrement ou d'encaissement à la charge du créancier.





Vu l'appel interjeté le 4 janvier 2024 par Mme [B] [U]. 



Vu l'appel incident formé par Mme [N] dans ses premières conclusions d'intimée du 15 mai 2024, en application de l'article 909 du code de procédure civile.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les dernières écritures remises au greffe le 17 mai 2026 par lesquelles Mme [B] [U] née [J] demande à la cour de :



Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a validé le congé délivré le 4 mars 2022 pour le 30 septembre 2022 par Mme [G] [N] à Mme [B] [U], (...), 



Statuant à nouveau: 



Prononcer la nullité du congé délivré le 4 mars 2022 pour le 30 septembre 2022, Mme [B] [U] étant, d'une part, restée titulaire d'un droit au bail sur les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 7] et étant, d'autre part, âgée de plus de 70 ans lors de la délivrance du congé, ne pouvant de ce fait être déchue du droit au maintien dans les lieux pour sous-occupation des lieux, 



Infirmer le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions, qui sont la conséquence de la validation du congé délivré le 4 mars 2022, et donc en ce qu'il a constaté que Mme[B] [U] serait déchue, depuis le 30 septembre 2022 à minuit, de son droit au maintien dans les lieux sur l'appartement sis au 5ème étage du [Adresse 3] à [Localité 6], et qu'elle serait depuis cette date occupante sans droit, ni titre de ces lieux, 

En conséquence: 



L'infirmer en ce qu'il a ordonné à Mme [B] [U] de quitter les lieux et de restituer les clefs au plus tard deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux délivré conformément à l'article L .412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution, 

L'infirmer en ce qu'il a dit qu'à défaut pour Mme [B] [U] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans ces délais, Mme [G] [N] pourrait faire procéder à son expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, 

L'infirmer en ce qu'il a condamné in solidum Mme [B] [U] et M. [D] [U] à payer à Mme[G] [N] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si la première n'avait pas été déchue de son droit au maintien dans les lieux, ce à compter du 1er octobre 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux, 

L'infirmer en ce qu'il a rejeté les demandes d'indemnités formulées par Mme[B] [U] au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et a condamné in solidum Mme [B] [U] et M. [D] [U] aux dépens, incluant notamment le coût du congé signifié le 4 mars 2022, 



Statuant à nouveau: 

Débouter Mme [N] en toutes ses autres demandes, fins et conclusions, 



Condamner Mme [G] [N] à verser la somme de 2.500 euros au profit de Maître Salima FEDDAL, avocat au barreau de Paris, au titre de l'article 700, 2° du Code de Procédure Civile et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, 



Condamner Mme [G] [N] en tous les dépens, dont le recouvrement pourra être exercé par Maître Salima FEDDAL, avocat au barreau de Paris, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile, 



À TITRE SUBSIDIAIRE, 



Rejeter l'appel incident formé par Mme [G] [N], celui-ci ne tenant pas compte de la situation de Mme [B] [U], âgée de 88 ans, ayant vécu dans les lieux plus de 60 ans sans commettre aucun manquement aux obligations du locataire envers son bailleur, 



Débouter Mme [N] en toutes ses autres demandes, fins et conclusions.



Vu les dernières écritures remises au greffe le 18 mai 2026 aux termes desquelles Mme [G] [N] demande à la cour de :



Sur l'appel de Mme [U], 



Juger l'appel de Mme [U] irrecevable et mal fondé. 



Juger irrecevable, comme constituant une prétention nouvelle en cause d'appel, la demande de Mme [U] tendant au prononcé de la nullité du congé délivré le 4 mars 2022. 



Confirmer le jugement du 14 septembre 2023 rendu par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de PARIS en ce qu'il a : 



' validé le congé délivré le 4 mars 2022 pour le 30 septembre 2022 par Mme[N] à Mme [U]; 

' constaté que Mme [U] est déchue depuis le 30 septembre 2022 de son droit au maintien dans les lieux et qu'elle est, avec M. [D] [U], depuis cette date, occupante sans droit ni titre du logement appartenant à Mme[N] ; 

' ordonné à Mme et M. [U] de quitter les lieux et de restituer les clés, au plus tard deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, délivré en application de l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ; 

' dit qu'à défaut pour Mme et M. [U] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les délais impartis, Mme[N] pourra faire procéder à leur expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ; 

' rejeté les demandes d'indemnité formulées par Mme et M. [U] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

' rejeté le surplus des demandes de Mme et M. [U] ; 

' condamné in solidum Mme et M. [U] aux dépens, incluant notamment le coût du congé signifié le 4 mars 2022. 



Débouter Mme [U] de l'ensemble de ses fins et prétentions. 



Sur l'appel incident de Mme [N], 



Infirmer le jugement du 14 septembre 2023 rendu par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de PARIS en ce qu'il a 

' accordé à Mme et M. [U] un délai supplémentaire de 2 années, pour quitter les lieux à compter de la signification du jugement et dit que le commandement de quitter les lieux visé à l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ne pourra pas intervenir avant la fin de ce délai supplémentaire de deux années ; 

' condamné in solidum Mme et M. [U] au paiement de l'indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si la première n'avait pas été déchue de son droit au maintien dans les lieux, ce à compter du 1er octobre 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux ; 

' rejeté les demandes d'indemnité formulées par Mme [N] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

' rejeté le surplus des demandes de Mme [N]. 



Statuant à nouveau, dans les limites de l'appel incident, 

Rejeter toute demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux. 

Condamner in solidum Mme [B] [U] et M. [D] [U] d'avoir à payer à Mme [N] une indemnité d'occupation de 2.700€, à compter du 1er octobre 2022, jusqu'à la date de parfaite libération des lieux et restitution des clés. 

Juger qu'il n'y a pas lieu à retarder la date à partir de laquelle le commandement de quitter pourrait être délivré. 

Condamner in solidum Mme et M. [U] au paiement de la somme de 2.000€ par application de l'article 700 du Code de procédure civile. 



En tout état de cause, 



Rejeter toutes demandes, fins et prétentions de Mme et M. [U]. 

Condamner in solidum Mme et M. [U] à payer à Mme [N] la somme de 2.000 € par application de l'article 700 CPC, au titre de la procédure d'appel.Condamner in solidum Mme et M. [U] aux entiers frais et dépens de la procédure d'appel, dont le recouvrement sera poursuivi par la SELARL 2H Avocats en la personne de Maître Audrey Schwab, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. 



M. [D] [U] n'a pas constitué avocat.



La déclaration d'appel et les premières conclusions de Mme [U] lui ont été signifiées le 29 mars 2024 par remise à étude en application des articles 656 et 658 du code de procédure civile.

L'assignation en appel provoqué par Mme [N] lui a été signifiée le 24 mai 2024 à personne.



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Il résulte de l'article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l'intimé ne comparait pas le juge d'appel est tenu de vérifier si la demande de l'appelant est régulière recevable et bien fondée.

En application de l'article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement.



Sur l'irrecevabilité de l'appel de Mme [U] 



Mme [G] [N] demande à la cour, dans le dispositif de ses conclusions, de juger l'appel de Mme [U] "irrecevable", demande qui se révèle, à la lecture des conclusions, purement formelle en l'absence de tout moyen de fait ou de droit.



Il n'y a pas lieu d'accueillir cette fin de non-recevoir, aucun élément ne justifiant de considérer que l'appel est irrecevable.









Sur l'irrecevabilité de la demande de Mme [U] tendant au prononcé de la nullité du congé 



Mme [G] [N] soulève l'irrecevabilité de la demande en nullité du congé litigieux, comme étant nouvelle en appel.

Elle fait valoir que désormais l'appelante estime que le congé est nul en se prévalant de la cotitularité résultant de l'article 1751, alors qu'en première instance elle s'était bornée à se prévaloir de son droit au maintien dans les lieux en sa qualité de conjointe survivante de l'occupant de bonne foi, en application des articles 4 et 5 de la loi du 1er septembre 1948.



Mme [B] [U] estime que sa demande est recevable en ce qu'elle tend aux mêmes fins que la demande de rejet formée en première instance et qu'en outre elle tend à faire rejeter la demande adverse.



Les dispositions suivantes sont applicables :



Article 564 du code de procédure civile : A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



Article 565 : Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.



Article 567 : Les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel.



La juridiction d'appel, saisie d'une fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité de prétentions nouvelles en cause d'appel ou la relevant d'office, est tenue de l'examiner au regard des exceptions prévues aux articles 564 à 567 du code de procédure civile (Civ. 3e, 25 février 2016, n° 14-29.760, publié).



En l'espèce, la nullité du congé demandée pour la première fois en appel par Mme [B] [U] tend à faire écarter les prétentions adverses et elle tend aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, puisqu'il s'agit pour la locataire d'obtenir de pouvoir se maintenir dans les lieux et de faire obstacle au congé de la bailleresse.



Cette demande est donc recevable.



Sur la validité du congé du 4 mars 2022



Mme [B] [U] demande à la cour d'infirmer le jugement en ce qu'il a validé le congé du 4 mars 2022 et d'en prononcer la nullité ; elle fait valoir, en substance, que le congé du 30 janvier 1991 mettant fin au contrat de louage en application de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948, n'avait été notifié qu'à [K] [U], de sorte qu'il lui est inopposable et qu'il n'a pas mis fin au contrat de location dont elle est cotitulaire en application de l'article 1751 du code civil ; elle en déduit que le congé du 4 mars 2022, qui lui a été délivré à tort en tant qu'occupante de bonne foi, en lui déniant un droit au maintien dans les lieux qui en réalité n'était pas né, est nul.



Mme [G] [N] s'oppose à cette demande et demande la confirmation du jugement; elle fait valoir notamment, 

-d'une part, que l'article 5 de la loi du 1er septembre 1948 est une disposition spéciale qui régit le statut du conjoint survivant du locataire décédé et que l'article 1751 est ici sans application; elle fait observer que ce moyen n'a pas été soulevé auparavant par l'intéressée.

-d'autre part, qu'en tout état de cause le congé litigieux de 2022 reste valable car la délivrance d'un congé dit "article 4" ouvrant droit au maintien dans les lieux n'est pas obligatoire et qu'un congé déniant le droit au maintien dans les lieux peut être délivré directement.





Il résulte de l'article 5 de la loi de 1948 que le bénéfice du maintien dans les lieux appartient notamment, en cas de décès de l'occupant de bonne foi, au conjoint.



L'article 1751 du code civil, en son 1er alinéa, dispose que "Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage,(...) est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.".



Il en résulte que le congé délivré à un seul des conjoints n'est pas opposable à l'autre, et le conjoint non visé par le congé peut en contester la validité à son encontre



Ce texte vise tous les baux à usage exclusif d'habitation quel qu'en soit le statut, tant les baux d'habitation de droit commun que ceux relevant de statuts spéciaux, comme la loi du 1er septembre 1948 (voir par exemple, 3e Civ., 4 mai 1994, pourvoi n° 92-10.339).



En l'espèce, Il est constant que le logement loué a servi à l'habitation des époux [U], que le congé de 1991 n'a été notifié qu'à [K] [U] (alors même qu'il mentionne qu'en application de l'article 1751 du code civil le congé doit être notifié aux deux époux). 



Il en résulte que le congé de 1991 délivré en application de l'article 4, n'est pas opposable à Mme [B] [U]; elle s'est donc maintenue dans les lieux non en tant qu'occupante de bonne foi au décès de son mari en tirant son droit de l'article 5 de la loi de 1948, mais en tant que cotitulaire du bail et d'un droit propre.



Par ailleurs, selon l'article 10, 7° de la loi de 1948, visé par le congé litigieux du 4 mars 2022, n'ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes qui, à [Localité 3] notamment, ne remplissent pas, à l'expiration d'un délai de six mois à compter de la signification du congé, les conditions d'occupation suffisante fixées en application de l'article L. 621-2 du code de la construction et de l'habitation.



Pour mémoire, les congés délivrés au visa de la loi du 1er septembre 1948 ont des effets qui leur sont propres: 

 

Le congé délivré au locataire au visa de l'article 4, tenu d'être conforme à certaines prescriptions à peine de nullité, a pour objet de mettre fin aux rapports contractuels découlant d'un contrat de bail et de leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations. 

Il suppose que le bailleur n'a pas de motif pour faire obstacle au droit au maintien dans les lieux.



Le congé délivré au locataire au visa de l'article 10 tend à mettre fin au bail en déniant au locataire tout droit au maintien dans les lieux.

Il n'a, pour être valable, ni à être précédé d'un congé délivré au visa de l'article 4, ni à respecter les prescriptions de cet article ( 3e civ. 4 avril 1991, no 89-19.09,1 Bull. no 111 ; 3e civ. 10 juillet 1996, pourvoi no 94-20.750; 3e civ. 29 novembre 2000, n° 99-11.36 Bull. no 178). 

Autrement dit, ce congé suppose une contestation du droit au maintien dans les lieux dès lors qu'il vise l'un des cas d'exclusion de ce droit, et il est admis qu'il est valable, bien que non précédé d'un "congé article 4"(voir arrêts précités, pour un cas d'inoccupation effective: Civ. 3e, 10 juillet 1996 et pour un cas d'occupation insuffisante : 3e civ., 29 novembre 2000). 

En effet, le congé qui conteste le droit au maintien dans les lieux entraîne en ce cas ipso facto dénonciation du bail, sans qu'une étape, purement formaliste, de délivrance du congé de l'article 4 soit nécessaire, ce qui reviendrait à conférer un droit au maintien dans les lieux pour immédiatement le dénier.



Par conséquent, en l'espèce, quand bien même Mme [U] n'occupait pas les lieux sous le régime de l'article 4, le congé fondé sur l'article 10 lui a valablement été délivré le 4 mars 2022, et ce sans qu'il ait été nécessaire de le faire précéder d'un congé en vue de la placer sous le régime du maintien dans les lieux. 



Le moyen de nullité invoqué par Mme [B] [U] doit donc être écarté et le congé, dont la régularité n'est par ailleurs pas autrement critiquée, sera déclaré valable.



Sur le droit au maintien dans les lieux



Mme [B] [U] demande à la cour d'infirmer le jugement en ce qu'il a écarté son droit au maintien dans les lieux et réitère sa demande tendant au maintien de ce dernier.



Mme [G] [N] demande la confirmation du jugement.



C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits, aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal n'étant produit, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu en substance, après avoir exactement cité les dispositions législatives applicables (article 10, 7° de la loi du 1er septembre 1948, article L.621-2 du code de la construction et de l'habitation), qu'en l'espèce, le logement comporte 4 pièces et que seule l'occupation, à titre de résidence principale, par Mme [B] et M. [D] [U], soit deux personnes, est établie, de sorte que Mme [B] [U] ne remplit pas les conditions d'occupation suffisante pour pouvoir bénéficier du droit au maintien dans les lieux.



Devant la cour, Mme [B] [U] invoque en outre à son profit la protection du locataire âgé, au visa des alinéas 5 et 7 de l'article 27 de la loi du 1er septembre 1948 et de la jurisprudence ; elle fait valoir qu'étant née le 3 juin 1936, elle était âgée de plus de 70 ans à la date du congé et en déduit qu'elle bénéficie du droit au maintien dans les lieux, même en cas de sous-occupation du logement.



Mme [G] [N] conteste ce raisonnement, faisant valoir que l'appelante fait une confusion entre les dispositions applicables ; que l'article 27 porte sur la majoration du loyer, qui n'est pas en cause en l'espèce, dans un contexte de sous-occupation des lieux d'un locataire âgé; que la jurisprudence relative à la «consécration du droit au maintien» dans le cadre de ce mécanisme de majoration ne peut être transposée en l'espèce, l'âge de Mme [U] ne faisant pas obstacle à la déchéance de son droit au maintien dans les lieux résultant de l'article 10.



Au sein du titre I de la loi de 1948, le chapitre 1 est consacré au maintien dans les lieux, le chapitre 3 au prix. Les articles 26 et suivants de la loi prennent place dans le chapitre 3.



L'article 26 dispose : "Le prix des loyers des locaux soumis aux dispositions de la présente loi est déterminé en application des règles ci-après."



L'article 27 dont se prévaut l'appelante dispose, notamment, que :



"La valeur locative d'un local est égale au produit de la surface corrigée, telle qu'elle résulte de l'article 28, par le prix de base du mètre carré de chacune des catégories de logements prévues à l'article 30.



Lorsque la faculté de céder ou de sous-louer est incluse dans un bail portant sur un local à usage professionnel, la valeur locative ainsi déterminée pourra être majorée, pendant le cours du bail, de 50 p. 100 au maximum.



Le montant du loyer des locaux pour lesquels le droit au bail ou le droit au maintien dans les lieux a été postérieurement au 1er juillet 1966 transmis aux héritiers ou transféré dans les conditions prévues à l'article 5 de la présente loi, est égal à la valeur locative majorée de 50 p. 100. Ces dispositions ne sont toutefois pas applicables en cas d'attribution de l'un de ces droits au conjoint du locataire ou de l'occupant ni en cas de transfert à un descendant mineur.



Les prix résultant des dispositions de l'alinéa 1er du présent article demeurent applicables aux logements occupés par les personnes qui ont bénéficié entre le 1er juillet 1965 et le 30 juin 1966 du maintien dans les lieux prévu à l'article 5 ci-dessus, à moins qu'il ne s'agissent du conjoint, veuf, séparé ou divorcé.



Dans les communes visées à l'article 10 (7°) ci-dessus, le loyer de la totalité des locaux inoccupés ou insuffisamment occupés ou faisant l'objet d'une sous-location totale ou partielle est égal à la valeur locative majorée de 50 p. 100. Cette majoration cesse de droit dès que prend fin la situation qui l'avait motivée. Les locataires ou occupants auxquels est ou a été appliquée cette majoration continuent de bénéficier du droit au maintien dans les lieux prévu à l'article 4, nonobstant les dispositions du 7° de l'article 10.



Lorsque l'insuffisance d'occupation a pour origine le décès ou le mariage de l'un des occupants, la majoration prévue dans ce cas par l'alinéa précédent ne prend effet qu'à l'expiration d'un délai d'un an à compter de ce mariage ou de ce décès.



La majoration pour insuffisance d'occupation n'est pas applicable :



1° Aux personnes âgées de plus de soixante-dix ans

 (...)"



Ainsi, cet article énonce les principes relatifs à la valeur locative, les exceptions permettant de majorer le loyer résultant de la valeur locative et les cas où cette majoration doit être écartée; en dehors des hypothèses prévues aucune variation de loyer ne peut être imposée au locataire.

 

Il résulte en particulier des alinéas 5 et 7 et de la jurisprudence, que la majoration pour insuffisance d'occupation est écartée dans l'hypothèse d'un locataire âgé de plus de 70 ans et que la majoration du loyer pour insuffisance d'occupation vaut renonciation définitive du bailleur à se prévaloir d'une déchéance du droit au maintien dans les lieux pour le même motif, l'exonération légale de la majoration ne pouvant priver les personnes âgées de plus de 70 ans du droit au maintien dans les lieux résultant de l'application de cette majoration (voir notamment Civ. 3e, 20 mars 1996, no 94-13.489 cité par l'appelante, 3e [Etablissement 1]., 19 décembre 2000, pourvoi n° 99-13.542).



Comme le fait valoir l'intimée, il n'en résulte donc pas pour Mme [B] [U] un droit au maintien dans les lieux de principe, résultant de son âge, alors qu'il n'est pas fait état, en l'espèce, d'une quelconque majoration du loyer tenant à l'insuffisance d'occupation des lieux.



Le moyen invoqué devant la cour tenant à l'âge de la locataire doit donc être écarté, 



Le jugment sera donc confirmé en ce qu'il a validé le congé et constaté que Mme [B] [U] est déchue du droit au maintien dans les lieux depuis le 30 septembre 2022 à minuit, date d'effet du congé et ordonné en conséquence la libération des lieux et l'expulsion.



Sur le délai pour quitter les lieux



Mme [G] [N] demande, en son appel incident, l'infirmation du jugement en ce qu'il a octroyé à M. et Mme [U] un délai pour quitter les lieux ; Mme [B] [U] demande la confirmation du jugement, sans demander l'octroi de nouveaux délais.







C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par Mme [G] [N], laquelle ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a octroyé à Mme [B] [U] et à son fils un délai pour quitter les lieux, lequel est au demeurant d'ores et déjà écoulé.



Sur l'indemnité d'occupation



Mme [G] [N] demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a condamné in solidum Mme [B] [U] et M. [D] [U] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si la première n'avait pas été déchue de son droit au maintien dans les lieux, ce à compter du 1er octobre 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux ; elle réitère sa demande tendant à la fixation d'une indemnité de 2.700 euros par mois, faisant valoir que cette somme correspond à la valeur locative réelle du logement et qu'elle subit un préjudice en recevant une indemnité d'occupation correspondant au niveau de loyer extrêmement minoré du bail loi de 1948.



Mme [B] [U] demande la confirmation du jugement.



Lorsque l'occupant sans droit ni titre d'un local s'y maintient néanmoins, il peut être condamné, à la demande du propriétaire, au paiement d'une indemnité d'occupation, qui trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l'article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

 

Ayant pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature : compensatoire et indemnitaire ; elle peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l'indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.



L'indemnité d'occupation en cas d'occupation sans droit ni titre, suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices: il s'agit de rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit , sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit



L'article 9 du code de procédure civile dispose qu' "Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention."



En l'espèce, c'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits et que la cour adopte, que le premier juge a fixé comme il l'a fait le montant de l'indemnité d'occupation; la cour ajoute que le montant du loyer et les charges à la date du congé n'est pas indiqué par Mme [G] [N], ce qui ne permet pas de comparer le loyer actuel avec le loyer moyen du marché résultant du document d'évaluation des biens immobiliers (au demeurant peu lisible) produit.

En l'état de ces éléments, l'indemnité fixée par le premier juge est conforme au caractère indemnitaire et compensatoire de l'indemnité d'occupation.



Le jugement sera donc confirmé sur ce point.



Sur l'article 700 du code de procédure civile 



Les termes de la présente décision ne justifient pas d'infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l'article 700 de première instance. 



Il est équitable d'allouer à Mme [G] [N] une indemnité de procédure de 1.500 euros.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt rendu par défaut,



Déclare recevable l'appel de Mme [B] [U];



Dit que la demande de Mme [B] [U] tendant au prononcé de la nullité du congé délivré le 4 mars 2022 est recevable ;



Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris,



Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,



Et y ajoutant,



Rejette la demande tendant à la nullité du congé délivré le 4 mars 2022;



Condamne Mme [B] [U] à payer à Mme [G] [N] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne Mme [B] [U] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile,



Rejette toutes autres demandes.





 LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,