Tribunal judiciaire de Saint-Pierre de La Réunion, 1ère chambre, 28 août 2026, n° 25/00752

N° RG 25/00752 - N° Portalis DB32-W-B7J-DBETW - page /
Tribunal judiciaire de Saint-[U] - 1ère chambre civile - jugement du 28 Août 2026
TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE SAINT-[U] DE [Localité 1]

MINUTE N° 

DU : 28 Août 2026

N° RG 25/00752 - N° Portalis DB32-W-B7J-DBETW
NAC : 50G

Jugement rendu le 28 Août 2026


ENTRE :

Monsieur [T] [P]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Eric BOUHANA, avocat au barreau de SAINT-[U]-DE-LA-REUNION


ET :


Maître [H] [K]
demeurant [Adresse 2]
S.C.P. [O] / K/[S] / [F] / [L]
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentés par Maître Abdoul karim AMODE de la SELARL AMODE & ASSOCIES (SELARL), avocats au barreau de SAINT-[U]-DE-LA-REUNION

Madame [G] [Y] veuve [I]
demeurant [Adresse 4]
non représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Barthélémy HENNUYER
Assesseur : Adeline CORROY
Assesseur : Christelle Claire CELLIER

Magistrat rédacteur : Barthélémy HENNUYER

Greffier : Wilson FONTAINE-BLAS

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 12 Février 2026 ayant fixé la date des plaidoiries au 26 Juin 2026 où l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au 28 Août 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire et en premier ressort

______________________________________________________
Copie certifiée conforme à la minute et revêtue de la formule exécutoire délivrée à Me Abdoul karim AMODE, Me Eric BOUHANA le :



N° RG 25/00752 - N° Portalis DB32-W-B7J-DBETW - page /
Tribunal judiciaire de Saint-[U] - 1ère chambre civile - jugement du 28 Août 2026
EXPOSÉ DU LITIGE

Le 10 décembre 2015, M. [Q] [I], propriétaire d'une parcelle sise [Adresse 5] à [Localité 2], cadastrée section DH n° [Cadastre 1], et M. [T] [P] ont conclu un contrat de prestation d'assistance à maîtrise d'ouvrage destiné à permettre la conception et la commercialisation, sur cette parcelle, d'une opération de logements ou de logements et commerces. Dans ce cadre, M. [P] était chargé du dépôt et du suivi d'un permis de construire ainsi que de la commercialisation de l'opération en l'état futur d'achèvement, en contrepartie d'une rémunération de 100 000 euros toutes taxes comprises payable à la signature de l'acte authentique d'achat du terrain, selon les modalités définies dans la décision irrévocable signée le même jour.
Le même jour, M. [Q] [I] a signé un document intitulé « décision irrévocable », par lequel il demandait que la somme de 100 000 euros soit payée à M. [T] [P], ou à toute personne pouvant se substituer à lui ou désignée pas lui, lors de la réitération authentique concernant la vente partielle de son terrain cadastré DH [Cadastre 1] à [Localité 3].
M. [T] [P] a déposé une demande de permis de construire le 5 février 2016. Par arrêté du maire de [Localité 3] du 10 mai 2016, un permis de construire lui a été délivré, autorisant, en deux tranches, la construction d'une crèche de 553 mètres carrés et de cinq bâtiments comprenant cinquante-neuf logements destinés à des résidences pour personnes âgées, pour 3 207 mètres carrés de surface de plancher.
Le 14 octobre 2019, Me [H] [K], notaire associé au sein de la société civile professionnelle titulaire de l'office notarial de [Localité 3], a reçu une promesse de vente portant sur ce bien.
Le 27 janvier 2020, M. [T] [P] a adressé à Me [H] [K] un courrier, reçu par l'office le même jour, auquel était annexée une copie de la « décision irrévocable » du 10 décembre 2015.
Le 29 janvier 2020, Me [H] [K] a reçu l'acte authentique constatant la vente, par M. [Q] [I] à la SCI L'ÉCLECTIQUE, de la parcelle cadastrée section DH n° [Cadastre 1], pour un prix de 1 020 000 euros, lequel a été porté à 1 065 000 euros par un acte rectificatif d'erreur matérielle publié le 30 avril 2020. Mme [G] [Y], veuve [I], mère du vendeur, est intervenue à cet acte en qualité de donateur et de crédirentier.
L'office notarial de [Localité 3] a accusé réception, le 30 janvier 2020, du courrier du 27 janvier 2020 et a invité M. [T] [P] à se rapprocher de M. [Q] [I] au sujet de la décision irrévocable signée entre eux.
Aucun versement n'a été effectué au profit de M. [T] [P] au titre de cette décision.
M. [Q] [I] est décédé le 15 juillet 2020 à [Localité 4].
Par acte de commissaire de justice du 20 février 2025, M. [T] [P] a fait assigner Me [H] [K] et la société civile professionnelle titulaire de l'office notarial de Saint-Louis devant le tribunal judiciaire de Saint-[U] afin d'obtenir l'indemnisation de son préjudice.
Par acte de commissaire de justice, M. [T] [P] a également fait assigner Mme [G] [I] née [Y], prise en sa qualité d'ayant droit de M. [Q] [I], devant la même juridiction.
Mme [G] [I] née [Y] n’a pas constitué avocat.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 décembre 2025, M. [T] [P] demande au tribunal de :
- JUGER la demande de Monsieur [P] recevable et bien-fondée
A titre principal
- CONDAMNER solidairement Maître [H] [K] et la société civile professionnelle titulaire de l'Office notarial « [A] [M], [V] [O], [U] K/[S], [D] [F] et [C] [L] » à payer à Monsieur [T] [P] la somme de cent mille (100.000) euros au titre de l'indemnisation du préjudice causé par leur faute ;
- CONDAMNER solidairement Maître [H] [K] et la société civile professionnelle titulaire de l'Office notarial « [A] [M], [V] [O], [U] K/[S], [D] [F] et [C] [L] » à payer à Monsieur [T] [P] la somme de dix mille (10.000) euros au titre du préjudice moral;

A titre subsidiaire
- CONDAMNER solidairement les ayants-droits de Monsieur [I], représentés par Madame [G] [Y], à verser à Monsieur [P] la somme de cent mille (100.000 euros) au titre de la réparation des conséquences de l'inexécution de ses obligations.
- CONDAMNER solidairement les ayants-droits de Monsieur [I], représentés par Madame [G] [Y], à verser à Monsieur [P] la somme de dix mille (10.000) euros au titre du préjudice moral consécutif à l'inexécution du contrat.
En tout état de cause
- CONDAMNER solidairement Maître [H] [K] et la société civile professionnelle titulaire de l'Office notarial « [A] [M], [V] [O], [U] K/[S], [D] [F] et [C] [L] » et Madame [G] [Y] en sa qualité d'ayant-droit de Monsieur [I] à payer à Monsieur [T] [P] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Aux termes de leurs dernières conclusions datées du 5 février 2026, Me [H] [K] et la société civile professionnelle « [O] / K/[S] / [F] / [L] » demandent au tribunal de :
- REJETER, comme non fondé en fait et en droit, l'ensemble des conclusions, fins et prétentions de Monsieur [T] [P] à l'encontre de Maître [H] [K], notaire associé, et la Société Civile Professionnelle (SCP) « [O] / K/[S] / [F] / [L] », titulaire d'un office notarial;
- CONDAMNER Monsieur [T] [P] à la somme de 6.000 € en application de l'article 700 du CPC ;
- CONDAMNER Monsieur [T] [P] aux entiers dépens ;
- ECARTER l'exécution provisoire de la décision à venir si les Notaires exposants devaient, par impossible, succomber.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures susvisées pour l'exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 février 2026, l'affaire a été appelée à l'audience du 26 juin 2026 et mise en délibéré au 28 août 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les demandes dirigées contre Me [H] [K] et la société civile professionnelle titulaire de l'office notarial de [Localité 3]
M. [P] sollicite la mise en jeu de la responsabilité délictuelle de Me [K], rédacteur de l'acte de vente du 29 janvier 2020, ainsi que de la société civile professionnelle au sein de laquelle celui-ci exerçait alors, sur le fondement de l'article 1240 du code civil. Il leur fait grief de ne pas avoir donné effet à la « décision irrévocable » du 10 décembre 2015 dont il était bénéficiaire et de ne pas avoir conservé le prix de vente dans l'attente de la vérification de la régularité de cet acte.
Le notaire répond des fautes préjudiciables qu'il commet dans l'exercice de ses fonctions, y compris à l'égard des tiers ; il lui incombe notamment de ne pas prêter son ministère à l'authentification d'une convention dont il sait qu'elle porte atteinte aux droits des tiers. En revanche, lorsqu'il instrumente un acte de vente, le notaire n'est tenu d'aucune obligation d'information ou de conseil envers les tiers dont il n'a pas à garantir les intérêts et qui ne disposent d'aucun droit opposable aux parties.
Sur la portée de la « décision irrévocable » du 10 décembre 2015
La « décision irrévocable » n'était adressée à aucun notaire nommément désigné, la promesse de vente n'ayant été reçue que le 14 octobre 2019. Son auteur se bornait à demander à l'officier qui recevrait l'acte de procéder, lors de la réitération authentique, au paiement de la somme de 100 000 euros à M. [P].
Aux termes de l'article 1984, alinéa 2, du code civil, le mandat ne se forme que par l'acceptation du mandataire. Me [K] n'a jamais accepté la mission que M. [I] entendait confier au futur rédacteur de l'acte. Après avoir reçu copie du document le 27 janvier 2020, il a, au contraire, répondu dès le 30 janvier suivant en invitant M. [P] à se rapprocher de M. [I]. Aucun mandat n'a dès lors pris naissance entre eux à ce titre.

Selon l'article 1340 du code civil, la simple indication faite par le débiteur d'une personne pour payer à sa place n'emporte pas novation ; elle ne fait naître aucune obligation à la charge de la personne ainsi désignée. Il s'ensuit que la « décision irrévocable » du 10 décembre 2015 n'accordait à M. [P] qu'une créance de somme d'argent à l'encontre de M. [I], sans aucune sûreté et inopposable aux parties à la vente. M. [P] demeurait ainsi tiers à l'acte du 29 janvier 2020.
Sur la connaissance que le notaire a eue de ce document
M. [P] affirme que M. [I] aurait lui-même porté la décision à la connaissance de Me [K] au cours d'une réunion tenue en l'étude le 31 décembre 2018 et verse, à l'appui de cette allégation, sa pièce n° 6.
Il s'agit d'un courriel du 4 janvier 2018, adressé par M. [P] à un collaborateur de l'office ainsi qu'à Me [K], auquel était transmis un courrier du 3 janvier 2018 rédigé par le demandeur lui-même. Répondant à une lettre de Me [K] du 14 décembre 2017, ce courrier porte exclusivement sur les conditions suspensives d'un compromis et sur les diligences incombant à M. [I] ; aucune référence n'y est faite à la « décision irrévocable ». Datant de près d'un an avant la réunion du 31 décembre 2018 invoquée par M. [P] lui-même dans sa pièce n° 7, ce document ne permet d'établir ni la notification alléguée ni, a fortiori, le fait qu'elle aurait été effectuée par M. [I].
La pièce n° 7 produite par le demandeur, à savoir sa lettre du 27 janvier 2020 portant le cachet d'arrivée de l'office du même jour, établit au contraire que M. [P], ayant appris fortuitement l'existence d'un compromis et étant sans nouvelles de M. [I], a pris l'initiative d'adresser au notaire une simple copie de la décision, en précisant qu'il en conservait l'original.
Présent lors de la signature de l'acte du 29 janvier 2020, M. [I] n'a fait aucune référence à cette décision. Il avait pourtant expressément donné à son notaire instruction de prélever sur le prix les sommes dues au Trésor public afin d'obtenir la mainlevée des inscriptions hypothécaires et avait déclaré n'avoir accordé à personne autre que l'acquéreur un quelconque droit sur le bien.
Le tribunal en déduit que Me [K] n'a été informé de l'existence de la « décision irrévocable » que le 27 janvier 2020, par la transmission d'une copie provenant d'un tiers, sans que son auteur n'ait jamais confirmé ou réitéré ce document.
Sur la faute reprochée au notaire
Me [K] n'était pas personnellement débiteur de la somme de 100 000 euros. Aux termes de l'acte du 29 janvier 2020, l'acquéreur a réglé comptant le prix au vendeur, lequel lui en a donné quittance sans réserve. En sa qualité de dépositaire, le notaire ne pouvait, en application de l'article 1937 du code civil, restituer les fonds qu'à celui qui les lui avait confiés, à celui au nom duquel le dépôt avait été effectué ou à celui qui avait été désigné pour les recevoir. Chargé de répartir le prix, il devait, avant toute remise des fonds au vendeur, désintéresser les créanciers inscrits, ce qu'il a fait au bénéfice du Trésor public. M. [P], qui n'était qu'un créancier chirographaire de M. [I], ne bénéficiait d'aucune inscription.
L'article 1342-2 du code civil, dont se prévaut le demandeur, concerne le paiement effectué par le débiteur à son créancier ou à la personne désignée pour le recevoir. En matière de prix de vente, ce texte régit uniquement les rapports entre l'acquéreur et le vendeur, qualités que M. [P] ne revêtait pas.
Il ne peut pas davantage être fait grief au notaire de ne pas avoir conservé le prix dans l'attente d'une vérification. Une telle rétention, effectuée contre la volonté du vendeur et au bénéfice d'un tiers dépourvu de tout droit opposable aux parties, aurait été susceptible d'engager la responsabilité de l'officier public à l'égard de son client.
Enfin, aucun élément du dossier ne permet de retenir que l'acte du 29 janvier 2020 aurait été reçu en fraude des droits de M. [P]. Dans ces conditions, la question de savoir si la vente peut ou non être qualifiée de vente partielle au sens de la décision du 10 décembre 2015 est indifférente, dès lors que ce document ne faisait naître aucune obligation à la charge du notaire.
En l'absence de faute caractérisée, M. [P] sera débouté de sa demande tendant à la condamnation de Me [H] [K] au paiement de la somme de 100 000 euros et, par voie de conséquence, de celle formée au titre du préjudice moral.
La société civile professionnelle n'est tenue solidairement que des conséquences dommageables des actes professionnels accomplis par ses associés ; les demandes formées à son encontre seront donc rejetées pour les mêmes motifs.

Sur les demandes dirigées contre Mme [G] [I] née [Y], en sa qualité d'ayant droit de M. [Q] [I]
Sur la qualité d'héritière
L'acte de décès dressé le 15 juillet 2020 indique que M. [Q] [I], célibataire, était le fils de M. [W] [R] [I], décédé, et de Mme [G] [Y]. Le dossier ne contient aucun élément faisant état d'une postérité du défunt. Il ressort en revanche de l'acte de vente du 29 janvier 2020 que celui-ci avait deux sœurs, Mme [R] [X] et Mme [J] [Z]. Mme [G] [I] née [Y] a donc vocation à recueillir la succession de son fils en application de l'article 738 du code civil, sa qualité pour défendre étant ainsi établie.
En application de l'article 873 du code civil, les héritiers sont tenus des dettes et charges de la succession personnellement pour leur part successorale. Aucune solidarité ne les lie. Mme [R] [X] et Mme [J] [Z] ne sont ni parties à l'instance ni représentées par Mme [G] [I] née [Y], laquelle n'a été assignée qu'en son nom personnel et ès qualités. Dès lors, une condamnation ne pourra être prononcée qu'à l'encontre de cette dernière, et seulement dans la proportion de ses droits successoraux.
Sur la demande en paiement de la somme de 100 000 euros
Le contrat conclu le 10 décembre 2015 et signé par les deux parties imposait à M. [P] le dépôt et le suivi d'un permis de construire ainsi que la commercialisation de l'opération en l'état futur d'achèvement. Il prévoyait, en contrepartie, une rémunération de 100 000 euros toutes taxes comprises payable à la signature de l'acte authentique d'achat du terrain.
M. [P] établit avoir exécuté ces obligations. La demande de permis de construire a été déposée le 5 février 2016 et le permis a été délivré le 10 mai 2016. S'agissant de la commercialisation, la société SODEGIS, bailleur social, lui adressé, le 9 décembre 2015, une offre portant sur l'opération dite « VEFA RPA [I] », concernant cinquante logements sociaux et places de stationnement pour un prix de 5 450 000 euros toutes taxes comprises. Elle lui a ensuite adressé, le 25 janvier 2017, une seconde offre relative à l'opération dite « VEFA [I] », portant sur cinquante-neuf logements sociaux pour un prix de 6 564 691 euros toutes taxes comprises. De son vivant, M. [I] n'a formulé aucune contestation concernant l'exécution de la mission.
Le contrat ne faisait dépendre le règlement de la rémunération ni de la réalisation effective de la vente en l'état futur d'achèvement, ni de la présentation de l'acquéreur du terrain par M. [P]. Il déterminait uniquement le terme du paiement, fixé à la signature de l'acte authentique d'achat du terrain, intervenue le 29 janvier 2020. La créance de 100 000 euros était ainsi exigible à cette date et demeure impayée.
Cette dette a été inscrite au passif de la succession de M. [Q] [I]. Mme [G] [I] née [Y] sera, en conséquence, condamnée en sa qualité d'héritière, dans la proportion de ses droits successoraux, à payer à M. [P] la somme de 100 000 euros.
Sur la demande au titre du préjudice moral
Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure ; le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut seul obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
M. [P] ne démontre ni la mauvaise foi de M. [Q] [I], décédé moins de six mois après la vente, ni l'existence d'un préjudice distinct du retard de paiement. Les avis à tiers détenteur invoqués à ce titre trouvent leur origine dans ses propres obligations fiscales. Il sera donc débouté de cette demande.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
M. [P] succombe dans les demandes qu'il a formées contre Me [K] et la SCP « [O] / K/[S] / [F] / [L] », titulaire de l'office notarial de Saint-Louis, tandis que Mme [G] [I] née [Y] succombe pour les demandes la concernant. Il convient donc, en application de l'article 696 du code de procédure civile, de répartir les dépens en fonction des demandes auxquelles ils se rapportent.
Au regard de l'équité, M. [P] sera condamné à payer à Me [K] et à la société civile professionnelle, ensemble, la somme de 2 500 euros, tandis que Mme [G] [I] née [Y] sera condamnée à payer à M. [P] la somme de 1 500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l'exécution provisoire
Aucune circonstance de l’espèce ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

DÉBOUTE M. [T] [P] de l'ensemble de ses demandes dirigées contre Me [H] [K] et contre la société civile professionnelle « [O] / K/[S] / [F] / [L] », ci-devant « [M] / [O] / K/[S] / [F] / [L] », titulaire de l'office notarial de [Localité 3];
CONDAMNE Mme [G] [I] née [Y], en sa qualité d'héritière de M. [Q] [I], à payer à M. [T] [P] la somme de 100 000 euros, dans la proportion de ses droits dans la succession de M. [Q] [I] ;
DÉBOUTE M. [T] [P] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral dirigée contre Mme [G] [I] née [Y] ;
CONDAMNE M. [T] [P] aux dépens afférents à ses demandes dirigées contre Me [H] [K] et contre la société civile professionnelle « [O] / K/[S] / [F] / [L] », ci-devant « [M] / [O] / K/[S] / [F] / [L] », titulaire de l'office notarial de [Localité 3] ;
CONDAMNE Mme [G] [I] née [Y] aux dépens afférents aux demandes dirigées contre elle;
CONDAMNE M. [T] [P] à payer à Me [H] [K] et à la société civile professionnelle « [O] / K/[S] / [F] / [L] », titulaire de l'office notarial de [Localité 3], ensemble, la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile;
CONDAMNE Mme [G] [I] née [Y] à payer à M. [T] [P] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit ;
DEBOUTE pour le surplus des demandes.
Le présent jugement a été signé par Barthélémy Hennuyer, vice-président et par Wilson Fontaine-Blas, cadre-greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT