Cour d'appel de Paris, Pôle 1 - Chambre 8, 11 septembre 2026, n° 25/16008

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 8



ARRÊT DU 11 SEPTEMBRE 2026



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/16008 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CMASQ



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 23 Juin 2025 - JCP du TJ de [Localité 1] - RG n° 25/00969





APPELANTS

 

M. [I] [U] [K]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Mme [J] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentés par Me Issa KEITA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 116





INTIMÉ

 

M. [O] [F]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représenté par Me Lucien MAKOSSO de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 370

Ayant pour avocat plaidant Me Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 29 mai 2026, en audience publique, rapport ayant été fait par Caroline BIANCONI-DULIN, conseillère, conformément à l'article 905-6 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, président de chambre

Marie-Catherine GAFFINEL, conseillère

Caroline BIANCONI-DULIN, conseillère 



Greffier lors des débats : Jeanne Pambo



ARRÊT :

- Contradictoire

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Florence LAGEMI, président de chambre et par Catherine CHARLES greffier, présente lors de la mise à disposition.







Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 3 octobre 2021, M. [F] a consenti à M. [U] [K] et Mme [Z] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation et une place de parking situé [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer de 810 euros, des provisions sur charges de 60 euros et le versement d'un dépôt de garantie de 1.600 euros.



En date du 9 décembre 2024, les locataires ayant cessé de payer régulièrement leurs loyers, le bailleur a leur fait délivrer un commandement de payer la somme en principal de 3.480 euros arrêtée au 5 décembre 2024 au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire du bail.



Par acte du 28 février 2025, M. [F] a fait assigner en référé M. [U] [K] et Mme [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, statuant en référé, aux fins de constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ordonner l'explusion et les condamner solidairement par provision au paiement de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation.



Par ordonnance réputée contradictoire du 23 juin 2025, le premier juge a : 

- renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence ; 

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 3 octobre 2021, entre M. [F] et M. [U] [K] et Mme [Z] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5] sont réunies à la date du 9 février 2025 ; 

- ordonné en conséquence à M. [U] [K] et Mme [A] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ; 

- dit qu'à défaut pour M. [U] [K] et Mme [Z] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [F] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; 

- condamné in solidum M. [U] [K] et Mme [Z] à payer à M. [F] une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l'exécution, et ce, à compter du 10 février 2025 jusqu'à libération effective des lieux ;

- condamné solidairement jusqu'au 9 février 2025 puis in solidum à compter de cette date M. [U] [K] et Mme [Z] à verser à M. [F] la somme provisionnelle de 2.310 euros, arrêtée à la date du 12 février 2025, échéance du mois de février 2025 incluse ;

- condamné in solidum M. [U] [K] et Mme [Z] à verser à M. [F] une somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamnés in solidum M. [U] [K] et Mme [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.





Le bailleur, après avoir signifié l'ordonnance, a fait délivrer un commandement de quitter les lieux au plus tard le 18 octobre 2025. 



Par déclaration du 19 septembre 2025, M. [U] [K] et Mme [Z] ont relevé appel de la décision du 23 juin 2025 en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif.



Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 19 mai 2026, M. [U] [K] et Mme [Z] demandent à la cour de : 

A titre principal,

- prononcer la nullité de l'assignation délivrée le 28 février 2025 ;

En conséquence,

- prononcer la nullité de l'ordonnance du 23 juin 2025 et de ses suites ;

A titre subsidiaire,

- infirmer l'ordonnance du 23 juin 2025 dans toutes ses dispositions ;

Dans tous les cas,

- condamner M. [F] à leur payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- les condamner aux dépens.



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 28 janvier 2026, M. [F] demande à la cour de : 

- débouter M. [U] [K] et Mme [Z] de l'ensemble de leurs demandes ;

- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé du 23 juin 2025, sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 2.580 euros ;

y ajoutant

- condamner solidairement M. [U] [K] et Mme [Z] aux dépens et à payer à M. [F] la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 20 mai 2026.



Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



SUR CE, LA COUR 



Sur la nullité de l'assignation délivrée le 28 février 2025



L'article 655 du code de procédure civile dispose que si la signification à personne s'avère impossible, l'acte peut être délivré soit à domicile, soit, à défaut de domicile connu, à résidence.

L'huissier de justice doit relater dans l'acte les diligences qu'il a accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l'impossibilité d'une telle signification.

La copie peut être remise à toute personne présente au domicile ou à la résidence du destinataire.

La copie ne peut être laissée qu'à condition que la personne présente l'accepte et déclare ses nom, prénoms et qualité.

L'huissier de justice doit laisser, dans tous ces cas, au domicile ou à la résidence du destinataire, un avis de passage daté l'avertissant de la remise de la copie et mentionnant la nature de l'acte, le nom du requérant ainsi que les indications relatives à la personne à laquelle la copie a été remise.



L'article 656 du même code précise que si personne ne peut ou ne veut recevoir la copie de l'acte et s'il résulte des vérifications faites par l'huissier de justice, dont il sera fait mention dans l'acte de signification, que le destinataire demeure bien à l'adresse indiquée, la signification est faite à domicile. Dans ce cas, l'huissier de justice laisse au domicile ou à la résidence de celui-ci un avis de passage conforme aux prescriptions du dernier alinéa de l'article 655. Cet avis mentionne, en outre, que la copie de l'acte doit être retirée dans le plus bref délai à l'étude de l'huissier de justice, contre récépissé ou émargement, par l'intéressé ou par toute personne spécialement mandatée.



L'article 658 du même code prévoit que dans tous les cas prévus aux articles 655 et 656, l'huissier de justice doit aviser l'intéressé de la signification, le jour même ou au plus tard le premier jour ouvrable, par lettre simple comportant les mêmes mentions que l'avis de passage et rappelant, si la copie de l'acte a été déposée en son étude, les dispositions du dernier alinéa de l'article 656. La lettre contient en outre une copie de l'acte de signification.

Il en est de même en cas de signification à domicile élu ou lorsque la signification est faite à une personne morale. Le cachet de l'huissier est apposé sur l'enveloppe.



 M. [U] [K] et Mme [Z] soutiennent que l'assignation du 28 février 2025 est entâchée de nullité, celle-ci n'ayant pas été signifiée à personne, en violation de l'article 654 du code de procédure civile, ce qui les a empêchés de comparaître devant le premier juge, les privant du double degré de juridiction. 



Mais, l'acte de signification mentionne que le commissaire de justice s'est rendu à l'adresse de Mme [Z] et M. [U] [K] figurant à l'assignation, soit, au [Adresse 1] à [Localité 6], et qu'en l'absence des destinataires de l'acte, et après vérification de la certitude de leur domicile caractérisée par la présence de leur nom figurant sur la boîte aux lettres, il a dressé un procès-verbal de remise de l'acte conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile. 



Les appelants ne contestent d'ailleurs pas résider dans les lieux loués à l'adresse [Adresse 4].



L'acte de signification de l'assignation du 28 février 2025 précise les diligences entreprises au sens des articles 656 et 658 du code de procédure civile et le commissaire de justice a effectué toutes les diligences requises par les textes précités. 



M. [U] [K] et Mme [Z] échouent en conséquence à rapporter la preuve de l'irrégularité de l'acte d'assignation et sont donc déboutés de leur demande de nullité de l'ordonnance entreprise. 



Sur les conditions d'acquisition de la clause résolutoire



Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 



Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 



En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation. 



A cet égard, l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.



En l'espèce, les loyers n'ayant plus été réglés, M. [F] a fait délivrer le 9 décembre 2024 à Mme [Z] et M. [U] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue à l'article 15 du bail pour la somme en principal de 3.480 euros correspondant aux loyers impayés au 5 décembre 2024.



Pour s'opposer aux effets de ce commandement, Mme [Z] et M. [U] [K] invoquentle manque de clarté du décompte notamment en ce qu'il ne précise pas quels mois de loyers sont considérés comme impayés et le paiement régulier de tous leurs loyers en 2024 et 2025. Enfin, ils précisent avoir volontairement quitté le logement en mars 2026, après un état des lieux de sortie sans reproche du propriétaire bailleur.



Mais, en premier lieu, le commandement de payer du 9 décembre 2024 comprend un décompte précis des loyers réclamés, du mois d'octobre 2022 au mois de décembre 2024, faisant apparaître un arriété locatif de 3.480 euros ainsi que l'a exactement relevé le premier juge (déduction faite des frais de procédure en cours d'un montant de 157,12 euros). La contestation émise par les appelants sur le caractère imprécis du décompte n'est donc pas sérieuse.



En second lieu, si Mme [Z] et M. [U] [K] justifient s'être acquitté du paiement des loyers entre le mois de janvier 2024 et le mois de février 2025, ils n'établissent ni avoir réglé l'ensemble des loyers pour la période antérieure ni avoir réglé les causes du commandement dans les délais impartis. 



L'ordonnance entreprise qui, a, à juste titre, retenu que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 9 février 2025 et en a tiré toutes conséquences, sera confirmée, la circonstance que Mme [Z] et M. [U] [K] aient volontairement quitté le lieux, postérieurement à l'ordonnance, étant sans incidence. 



Sur la demande de provision



Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Le bailleur, actualisant sa créance, sollicite en cause d'appel le paiement par Mme [Z] et M. [U] [K] de la somme provisionnelle de 2.580 euros au titre de l'arriéré locatif.



Les appelants, qui ont quitté le logement le 30 mars 2026, contestent le montant de la provision sollicitée, rappelant avoir reçu des quittances de loyers de janvier 2024 jusqu'en février 2026 et être ainsi à jour des loyers. Ils soutiennent également que les charges locatives entre 2023 et 2025 n'ont fait l'objet d'aucune régularisation. 



M. [F] verse aux débats deux décomptes distincts, non datés, sous la même pièce n°7 : 

- un premier décompte arrêtant la dette locative au 31 janvier 2026, à la somme de 2.580 euros échéance du mois de janvier incluse ;

- un deuxième décompte faisant état d'une dette de 951.94 euros, après imputation du dépôt de garantie de 1600 euros et imputation de l'indemnité d'occupation du mois de mars 2026.



Les appelants produisent au contraire en pièce n°12 un document intitulé " solde des comptes de location pour la période du 3 octobre 2021 au 30 mars 2026 " daté et signé par M. [F] le 31 mars 2026 duquel il ressort qu'à cette date, la dette locative s'établit à la somme de 495.22 euros, après les opérations de :

- régularisation des charges locatives pour 2023, 2024, et 2025,

- appel du loyer et charges du 1er au 30 mars 2026, date du départ des locataires,

- imputation en déduction du dépôt de garantie d'un montant de 1.600 euros.



Il ressort ainsi de la pièce n°7 de l'intimé "Décompte de la dette" et de la pièce n°12 des appelants, "solde des comptes de location du 3 octobre 2021 au 30 mars 2026" une contradiction sur le montant de l'arriété locatif restant dû au départ des locataires et retenu par le bailleur, ces deux pièces ayant été établies par ses soins.



En outre, il ressort du "solde des comptes de location du 3 octobre 2021 au 30 mars 2026" que le bailleur retient un montant de charges supérieur à celui de la provision appelée à ce titre, sans toutefois justifier de la réalité des montants desdites charges. 

 

En conséquence, M. [F] ne démontre pas avec l'évidence requise en référé le montant de sa créance au titre de l'arriéré locatif. Il convient d'infirmer l'ordonnance et de dire n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision. 



Sur les dépens et les frais irrépétibles



Le sort des dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge. 



En équité, compte tenu de l'issue du litige, il n'y a pas lieu d'allouer d'indemnité au titre des frais irrépétibles. 



PAR CES MOTIFS



Rejette la demande de nullité de l'assignation ; 



Dit n'y avoir lieu à annulation de l'ordonnance entreprise ; 



Confirme l'ordonnance en toutes ses dispositions sauf du chef de la provision allouée ; 



Statuant à nouveau de ce chef vu l'évolution du litige,



Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée par M. [F]; 



Condamne in solidum Mme [Z] et M. [U] [K] aux dépens d'appel ; 



Dit n'y avoir à indemnité au titre des frais irrépétibles. 





LE GREFFIER LE PRESIDENT