Tribunal judiciaire de Paris, 8ème chambre 2ème section, 18 janvier 2024, n° 18/02555

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

8ème chambre 
2ème section

N° RG 18/02555 
N° Portalis 352J-W-B7C-CMNUK


N° MINUTE : 


Assignation du :
15 Janvier 2018







JUGEMENT 
rendu le 18 Janvier 2024 
DEMANDEUR

Monsieur [O] [M]
[Adresse 2]
[Adresse 12]
[Localité 8]

représenté par Maître Richard ruben COHEN de la SELAS SELASU RICHARD R. COHEN, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #C1887


DÉFENDEURS

Société SIMMOGEST, SARL, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 5]
[Localité 8]

représentée par Maître Stéphane CHOISEZ de la SELARL CHOISEZ & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #C2308

Monsieur [Z] [W]
[Adresse 2]
[Adresse 11]
[Localité 8]

représenté par Maître Emilie GINDRE de la SELARL GINDRE AVOCATS , avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #C2426
Décision du 18 Janvier 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 18/02555 - N° Portalis 352J-W-B7C-CMNUK

Mutuelle Assurance des Commercants et Industriels de France et des Cadres et Salaires de l’Industrie et du Commerce, dite MACIF, prise en la personne de son représentant legal
[Adresse 3]
[Localité 9]

représentée par Maître Charles ANDRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #E2130

Société PROTEC BTP, SA, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 10]
[Localité 7]

représentée par Maître Emmanuelle BOCK de la SCPA NABA&ASSOCIES Avocats, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #P0325

S.A. DEFENSE ET ASSURANCES (SADA), prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 1]
[Localité 6]

défaillante

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la société ABD GESTION, SARL
[Adresse 4]
[Localité 8]

représenté par Maître Emmanuel NOMMICK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #C1467


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Anita ANTON, Vice-Présidente
Olivier PERRIN, Vice-Président

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,


DÉBATS

A l’audience du 12 Octobre 2023 tenue en audience publique devant Olivier PERRIN, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort

***
Décision du 18 Janvier 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 18/02555 - N° Portalis 352J-W-B7C-CMNUK

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 8] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

La SARL SIMMOGEST en a été le syndic de 2005 au 12 mai 2016, date à laquelle la société ABD GESTION lui a succédé dans ces fonctions.

Depuis le 1er février 2008, Monsieur [O] [M] est copropriétaire non occupant du lot n° 26, assuré par la MACIF dans le cadre d'un contrat multirisque habitation, en l’occurrence un appartement, situé au 2ème de l'immeuble susvisé. 

Le 12 novembre 2014, Monsieur [Z] [W] et Madame [U] ont acquis les lots n° 19 et 24, en l’espèce un appartement situé au rez-de-chaussée et au premier étage (ce dernier situé au-dessous de celui de Monsieur [M]). Peu après l’achat de son bien, Monsieur [W] a entrepris d’importants travaux.

Fin 2014, Monsieur [M] a constaté l’affaissement du plancher de son appartement ainsi que l’apparition de fissures.

Lors d’une assemblée générale des copropriétaires du 7 juillet 2015, une résolution a approuvé une proposition tendant à la réfection du plafond de l’appartement de Monsieur [W] avec reprise d'ossature par l'entreprise TAC, pour une enveloppe estimative de 17.000 euros TTC, ainsi que la mise en sécurité des appartements de Messieurs [W] et [M] pour un montant de 4.169 euros TTC. 

La copropriété a alors accepté de prendre à sa charge 70 % et Monsieur [W] de prendre à sa charge 30 % du coût des travaux.

Les travaux de reprise de la structure de l’immeuble ont été lancés et réalisés, ce qui a permis à Monsieur [W] de reprendre la rénovation de son appartement dès la fin de l’année 2015.

Le 21 avril 2016, un acte de licitation a eu lieu entre Madame [U] et Monsieur [W].

Par actes d’huissier de justice des 9 et 20 décembre 2016, Monsieur [O] [M] a fait assigner son assureur, la MACIF, et Monsieur [W] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir désigner un expert judiciaire.

Par ordonnance du 28 février 2017, le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise judiciaire, confiée à Monsieur [F] [P].

Par ordonnances de référé des 14 juin 2017, 22 décembre 2017 et 7 mars 2018, les opérations d’expertise ont été rendues communes au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8], à la société SIMMOGEST (syndic de la copropriété), à la société SADA (assureur du syndicat des copropriétaires) et à la société PROTEC BTP (assureur de Monsieur [W]).

***
Par actes d'huissier des 15 janvier 2018, Monsieur [O] [M] a fait assigner au fond Monsieur [Z] [W] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8] devant le tribunal de grande instance de Paris en indemnisation de ses préjudices. 

L’expert a déposé son rapport le 27 décembre 2018.

Par acte d'huissier du 26 septembre 2019, Monsieur [M] a fait assigner son assureur, la MACIF, devant la même juridiction.

Par actes des 13 et 14 novembre 2019 (tous deux remis à personnes morales), le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 14] a fait assigner en intervention forcée et en garantie la société SIMMOGEST et la SA DEFENSE ET ASSURANCES devant la mê:e juridiction.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 novembre 2022.

La SA DEFENSE ET ASSURANCES n’ayant pas constitué avocat, le jugement est réputé contradictoire.

L'affaire, plaidée à l'audience du 12 octobre 2023, a été mise en délibéré au 14 décembre 2023, le délibéré ayant ensuite été prorogé au 18 janvier 2024. 

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 octobre 2022, Monsieur [O] [M] demande au tribunal de:

« Vu les articles 9, 10-1 et 14 de la Loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 1100-1 et 1103 du Code civil,
Vu le rapport d’expertise du 27 décembre 2018,

DECLARER recevables et bien fondées les prétentions de Monsieur [O] [M],

En conséquence :

REJETANT toutes fins, moyens et conclusions contraires,

DIRE ET JUGER que les désordres subis par Monsieur [O] [M] trouvent leur origine dans les travaux réalisés par Monsieur [Z] [W] et par un défaut d’entretien des parties communes,

CONDAMNER in solidum Monsieur [Z] [W], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et la société MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE à payer à Monsieur [O] [M] la somme de 12.218,80 euros au titre de la réparation des désordres matériels,

CONDAMNER in solidum Monsieur [Z] [W], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et la société MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE à payer à Monsieur [O] [M] la somme de 25.800,00 euros au titre du préjudice de jouissance,
CONDAMNER in solidum Monsieur [Z] [W], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et la société MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE à payer à Monsieur [O] [M] la somme de 1.700,00 euros au titre du préjudice de perte de loyers,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de ses demandes dirigées à l’encontre de Monsieur [O] [M],

CONDAMNER la société MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE à garantir et relever indemne Monsieur [O] [M] de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre,

DIRE que Monsieur [O] [M] bénéficiera de la dispense prévue par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [Z] [W], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et la société MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE à payer à Monsieur [O] [M] la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER in solidum Monsieur [Z] [W] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à payer à Monsieur [O] [M] les entiers dépens, comprenant notamment l’intégralité des frais d’expertise, dont distraction au profit de Maître Richard R. COHEN, Avocat à la Cour, conformément aux dispositions de l’Article 699 du code de procédure civile,

ORDONNER l’exécution provisoire du Jugement à intervenir, nonobstant appel et sans caution ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 8] demande au tribunal de :

« Vu l’article 122 du Code de Procédure Civile, les articles 2044 et suivants du Code Civil, l’accord transactionnel du 07 juillet 2015 et la confirmation de celui-ci par M. [W] en date du 26 janvier 2016 ;

- Rejeter comme irrecevables les demandes formées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 8]:

- par M. [Z] [W] concernant les sommes versées par lui au titre de l’exécution de l’accord transactionnel du 07 juillet 2015 ;

- et par M. [O] [M] concernant le dommage matériel qu’il allègue au titre de la réfection de son lot ;

Vu les articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Vu le rapport d’expertise de M. [P] ;
- Entériner les bases de calculs retenues par le rapport d’expertise de M. [P] pour le calcul des parts de responsabilité de M. [Z] [W] et de M. [O] [M], et le calcul des préjudices éventuels de ces derniers ;

- Limiter à 45 % la part contributive du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 8] dans la production des dommages, conformément aux conclusions du rapport d’expertise de M. [P] ;

- SUR LES SOMMES DEMANDEES PAR M. [M] et M. [W]:

- Déduire des sommes éventuellement allouées à M. [O] [M] sa part de responsabilité de 30 % dans la production des dommages, conformément aux conclusions du rapport d’expertise de M. [P] ;

- Condamner M. [Z] [W] à prendre en charge 25 % des sommes éventuellement allouées à M. [O] [M] au titre de son préjudice immatériel ;

- Condamner M. [Z] [W] à assumer seul l’intégralité des frais de remise en état de l’appartement de M. [O] [M] (préjudice matériel invoqué par ce dernier) conformément aux termes de ses engagements recueillis dans l’accord transactionnel du 07 juillet 2015;

- SUR LES SOMMES AVANCEES PAR LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES :

- Condamner M. [Z] [W] à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 8] 25 % des sommes qu’il a dû avancer dans le cadre de la gestion des sinistres et des opérations d’expertise, exclusion faîte du coût des travaux de reprise des structures (de € 16.822,48), soit une somme de € 3.080,47, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

- Condamner M. [O] [M] à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 8] 30 % de la totalité des sommes payées par lui dans le cadre de la gestion des sinistres, de la reprise des structures, et des opérations d’expertise, soit € 8.832,93, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

- SUR LA SOCIETE SADA :

- Condamner la société SADA à garantir et relever M. [O] [M], en sa qualité d’assuré au sens de la police d’assurance n°1H0112833, des € 8.832,93 devant lui incomber en faveur du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 8], qui est un tiers à son égard au sens de la police n°1H0112833, au titre de sa part de 30% de responsabilité dans la production des dommages causés aux parties communes de l’immeuble, du fait des infiltrations en provenance des parties privatives de son lot ;

- Condamner la société SADA à garantir et relever le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 8], en sa qualité d’assuré, des sommes éventuellement mises à sa charge au titre des préjudices allégués par M. [O] [M] et/ou M. [Z] [W] ;

- SUR LE CABINET SIMMOGEST :

- Rejeter toute demande du cabinet SIMMOGEST formée contre le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 8];

- Condamner le cabinet SIMMOGEST à garantir et relever le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 8] de toute somme qui viendrait à être mise à sa charge au titre des préjudices allégués par M. [O] [M] et/ou M. [Z] [W] ;

- Condamner le cabinet SIMMOGEST à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 8] une somme de € 29.443,11 au titre des sommes avancées dans le cadre des opérations de sécurisation de l’immeuble, des travaux de reprise des structures, et du suivi des opérations d’expertise, in solidum avec M. [W] à hauteur de € 3.080,47, et in solidum avec [M] et la société SADA à hauteur de € 8.832,93, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

- SUR LA MACIF :

- Rejeter toute demande de la MACIF formée contre le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 8] ;

- SUR L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE, LES FRAIS D’EXPERTISE ET LES DEPENS DE L’INSTANCE :

- Condamner in solidum MM. [M] et [W], le cabinet SIMMOGEST, et la société SADA, es qualité d’assureur de M. [M] et du Syndicat des copropriétaires, au montant des frais de l’expertise ;

- Condamner in solidum MM. [M] et [W], le cabinet SIMMOGEST à verser au Syndicat des copropriétaires € 5.000 au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens de la présente instance ;

- Rappeler l’exécution provisoire de droit ».

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 juin 2022, la SARL SIMMOGEST demande au tribunal de :

« Vu l’article 18 I. de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 1353 du Code civil, et l’article 9 du Code de procédure civile,
Vu l’article 1991 du Code civil,
Vu l’article 2224 du code civil,
Vu les jurisprudences précitées,
Vu les pièces versées au débat,

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], Monsieur [Z] [W], et tout autre demandeur, de toutes leurs demandes à l’encontre de la société SIMMOGEST en ce que :
Les demandeurs ne rapportent pas la preuve que la société SIMMOGEST a commis une faute,

Les demandeurs ne justifient pas de leurs préjudices,

Les demandeurs ne justifient pas du lien de causalité,

Qu’à supposer les conditions de responsabilité réunies, les demandeurs ne peuvent prétendre qu’à une perte de chance, dont les conditions ne sont pas réunies,

EN CONSEQUENCE, CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires et Monsieur [W] à payer la somme de 5 000 euros à la société SIMMOGEST au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

EN CONSEQUENCE, CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires et Monsieur [W] aux entiers dépens, dont recouvrement par Maître Stéphane CHOISEZ, avocat à la Cour, au titre de l’article 699 du Code de procédure civile ».

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er mai 2020, Monsieur [Z] [W] demande au tribunal de:

« Vu les pièces produites,
Vu le rapport d’expertise,
Vu la loi du 10 juillet 1965,
A titre principal ;

ECARTER la responsabilité de M. [W] qui n’a commis aucune faute, n’ayant pas touché aux structures de l’immeuble et ignorant l’état de délabrement des autres étages du fait de l’inertie du syndic et du SDC depuis de nombreuses années ;

DEBOUTER les parties de toute demande de condamnation à l’encontre de M. [W] ;

A titre subsidiaire,

RAMENER la responsabilité de M. [W] à 10 % comme l’a retenu l’Expert dans sa note de synthèse N°3 ;

A titre encore plus subsidiaire,

ENTERINER les bases de calcul retenues par le rapport d’expertise de M. [P] pour le calcul des parts de responsabilité ;

LIMITER à 25 % la responsabilité de M. [W] dans la réalisation des dommages ;

- Sur les sommes demandées par M. [M] :

DEBOUTER M. [O] [M] de sa demande au titre du préjudice immatériel, faute de preuve d’avoir réellement perçu des revenus locatifs de la part de son cousin M. [G] qui occupait manifestement l’appartement à titre gracieux (aucun avis d’imposition ne justifiant de la perception effective de revenus fonciers) ;
DEBOUTER M. [O] [M] de sa demande au titre de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans la mesure où il à l’origine du dommage pour 30 % ;

RÉPARTIR la somme de 12.812,80 € au titre des frais de remise en état de l’appartement de M. [M] à hauteur de 25 % à la charge de M. [W], 45 % à la charge du SDC et 30 % à la charge de M. [M];

- Sur les sommes demandées par le SDC représenté par le cabinet ABD GESTION :

DEBOUTER le SDC de sa demande de condamnation de M. [W] à assumer seul les frais de remise en état de l’appartement de M. [M] et donc à régler intégralement la somme de 12.218,80 € au titre du préjudice matériel de M. [M] ;

- Sur la responsabilité du SDC et du Cabinet SIMMOGEST à l’égard de M. [W] :

CONDAMNER solidairement le SDC et la société SIMMOGEST à rembourser à M. [Z] [W] la somme de 4204,06 € en remboursement des sommes réglées par lui pour la réfection des parties communes à la place de la copropriété et ce compte-tenu de l’inertie et des fautes commise par SIMMOGEST le cadre de sa mission de syndic;

En tout état de cause,

CONDAMNER la société PROTEC BTP à garantir M. [Z] [W] de toute condamnation financière qui serait mise à sa charge ;

- Sur l’Article 700 du CPC et les dépens

CONDAMNER le SDC à assumer les frais d’expertise et les dépens à hauteur de 45 % et M. [O] [M] à en assumer 30 % ;

CONDAMNER solidairement le SDC, M. [M] et la Cabinet SIMMOGEST et leurs assureurs respectifs à verser à M. [W] la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du CPC ;

DIRE que Monsieur [Z] [W] bénéficiera de la dispense prévue par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

ORDONNER l’exécution provisoire. »

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 03 février 2021, la société anonyme PROTEC BTP demande au tribunal :

« Vu la police
Vu l’article 1103 du Code civil
Vu les articles 1199 du Code civil et L 124-2 du Code des assurances
Vu le rapport d’expertise

A titre principal,

Juger que la responsabilité de Monsieur [W] n’est pas recherchée pour l’un des évènements garantis au titre de la police
Juger que les demandes formées à l’encontre de PROTEC BTP se heurtent à l’exclusion de la responsabilité de l’assuré, suite à des travaux réalisés par lui-même

Juger que les garanties de la police PROTEC BTP n’ont pas vocation à être mobilisées en l’espèce

Débouter Monsieur [W] et toute partie de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions en tant que dirigées contre PROTEC BTP

A titre subsidiaire,

Juger qu’aucun lien causal entre les troubles allégués et les travaux effectués par Monsieur [W] n’a été rapporté

Juger que Monsieur [P] considère que les désordres trouvent leur origine dans le mauvais état du plancher, partie commune

Juger que la responsabilité du SDC est engagée à l’exclusion de celle de Monsieur [W]

Subsidiairement, juger que la responsabilité de Monsieur [W] ne peut excéder le quantum retenu par l’expert

Juger que Monsieur [M] ne rapporte pas la preuve de la réalité de son préjudice

Débouter en conséquence, Monsieur [M] de l’ensemble de ses demandes

En tout état de cause,

Juger PROTEC BTP recevable et fondée à opposer ses limites contractuelles, plafond et franchise à son assuré et aux tiers lésés

Condamner Monsieur [W] et toutes parties succombantes à verser à PROTEC BTP la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens dont distraction à Maître Emmanuelle BOCK membre de la SCPA NABA&ASSOCIES, avocats aux offres de droit conformément à l’article 699 du CPC ».

***

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 9 décembre 2021, la société MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE (« MACIF ») demande au tribunal de :

« Vu le rapport de Monsieur [P].

Vu le contrat MACIF multigaranties vie privée résidence principale.

Vu les articles 1964 et suivants du Code Civil afférents au défaut d’aléa.

Voir constater que les conditions de mobilisation de la garantie de la MACIF vis-à-vis de Monsieur [M] ne sont pas réunies.

Voir mettre la MACIF purement et simplement hors de cause.
A Titre subsidiaire –

Constater que les demandes de Monsieur [M] ne sont justifiées ni dans leur principe ni dans leur quantum.

En tout état de cause :

Voir Dire que la garantie de la MACIF vis à vis de Monsieur [M] ne saurait dépasser le cadre strict de sa garantie (plafond, franchise).

Dire que le préjudice de jouissance ne saurait dépasser une somme de 4650 EUROS.

En tout état de cause et sur l’appel en garantie de la MACIF.

Voir condamner Monsieur [W], la société PROTEC BTP, le syndicat des copropriétaires, la société IMMOGEST et la société SADA à garantir la MACIF de toutes condamnations.

Voir débouter Monsieur [M] en sa demande de garantie de paiement des sommes sollicitées par le syndicat des copropriétaires à son encontre.

Voir condamner toute partie succombante au paiement d’une somme de 4000 EUROS sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens selon les dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS de LA DECISION :

I – Sur les désordres :

Dans son rapport d’expertise, Monsieur [F] [P] relève notamment que :

Le logement de Monsieur [M] est un T2 d’environ 44 m² (page 11) ;Le sol carrelé est affaissé et plusieurs carreaux sont cassés ; la cloison entre le salon et la chambre présente une fissure sous le plancher des combles ; dans la cuisine la cloison est très fissurée et un décalage de 2,5 cm est identifié entre le pied de bâti de porte et le sol de la pièce (page 11, page 23) ;Les désordres dans l’appartement de Monsieur [M] ont pour origine principale les dégradations du plancher entre le 1er et le 2e étage (page 12) ;Dans le logement de Monsieur [M], il existe des défauts d’étanchéité dans les pièces humides ainsi qu’un manque de ventilation (page 16) ; la fenêtre est calfeutrée, les joints de faïence sont dégradés, le joint de baignoire est en mauvais état (page 17) ; la cuisine présente des problèmes d’étanchéité et dans la cage d’escalier, on note la présence de traces de fuite depuis le luminaire (page 17) ;La copropriété a été particulièrement négligente en termes de maintenance des parties communes et tout particulièrement les planchers à structure bois ; ainsi un désordre intervenu en 2005 a donné lieu à une expertise montrant un affaissement de la structure entre le 1er et le 2e étage à la suite de dégâts des eaux venant des étages supérieurs (page 18) ;Les travaux de réfection de l’étanchéité des pièces d’eau de l’appartement de Monsieur [M] sont la cause et non la conséquence du sinistre et doivent rester à la charge de celui-ci (page 19) ;Le phénomène déclencheur a été la suppression d’une cloison non porteuse dans l’appartement de Monsieur [W] ; la suppression d’une cloison non porteuse peut effectivement entraîner un léger mouvement du plancher ; toutefois dans le cas présent l’essentiel de l’affaissement est dû au très mauvais état des poutres et solives du plancher ; les bâtiments de la copropriété sont vétustes, présentent une structure en bois qui a fait l’objet de plusieurs sinistres notamment en 2005 (page 23, page 28) ; l’examen de l’état du plancher haut du 1er étage a révélé une dégradation importante du plancher attaqué par les xylophages dont la prolifération a été favorisée par les infiltrations ; l’origine des désordres est donc, d’une part le mauvais état de la structure en bois du plancher causé par des infiltrations provenant de l’appartement du 2e étage (appartement [M]), d'autre part l’absence de reprise complète du plancher en 2007 (rôle du syndicat des copropriétaires) et la suppression de la cloison non porteuse (appartement [W]) ; l’appartement de Monsieur [M] est à l’origine des infiltrations ayant détérioré les structures du plancher en bois (page 24, page 26, page 28) ;La cause des désordres n’est pas la fuite actuelle des installations mais l’absence d’étanchéité dans les pièces d’eau (page 26) ;La suppression d’une cloison non porteuse peut effectivement entraîner un léger mouvement du plancher ; toutefois dans le cas présent la cloison supportée au 2e étage n’a pas suivi l’affaissement et est restée pratiquement en place, démontrant son caractère non porteur ; la cause de cet affaissement est le très mauvais état des poutres et de nombreuses solives du plancher atteint par des insectes xylophages.
Il découle de ces constatations matérielles que les désordres dont se plaint Monsieur [M] sont établis.

II – Sur les responsabilités :

Monsieur [O] [M] demande au tribunal de constater que Monsieur [Z] [W], par son action tendant démolir une cloison de son appartement sans recueillir au préalable l’accord du syndicat des copropriétaires et sans en informer le syndic, ainsi que le syndicat des copropriétaires, par son inaction durant de nombreuses années, ont engagé leur responsabilité civile sur le fondement des articles 9, 10-1 et 14 de la loi du 10 juillet 1965.
Monsieur [Z] [W] réplique que la cloison abattue n’était pas porteuse et que les désordres proviennent essentiellement d’infiltrations d’eau et de l’absence d’étanchéité provenant de l’appartement de Monsieur [M]. Il se plaint du fait que l’expert a proposé plusieurs partages de responsabilité, lui attribuant un taux de responsabilité de 25% à la suite de la première visite, puis un taux de 10% à la suite de la seconde réunion d’expertise, enfin un taux de 25% lors de la clôture des opérations d’expertise.
Le syndicat des copropriétaires met en cause les actions des deux copropriétaires qui, le premier, a laissé des infiltrations d’eau se produire pendant des années et n’a pas réparé l’absence d’étanchéité de son logement, et le second, a abattu une cloison relevant des parties communes sans demander l’autorisation au syndicat ni informer le syndic.

***

Aux termes de l’article 9, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

Il résulte notamment des dispositions de l’article 14 de la même loi que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes ; il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes.

***

II-1- Sur la responsabilité de Monsieur [M] dans la survenance des désordres :

Les opérations d'expertise ont permis d'établir clairement l'origine des désordres. 

Il est ainsi établi que dans le logement de Monsieur [M], il existe en particulier des défauts d’étanchéité dans les pièces humides ainsi qu’un manque de ventilation, et que la cuisine présente des problèmes d’étanchéité et dans la cage d’escalier ; l’absence d’étanchéité des pièces d’eau de l’appartement de Monsieur [M] est la cause et non pas la conséquence du sinistre ; l’essentiel de l’affaissement est dû au très mauvais état des poutres et solives du plancher avec une prolifération d’insectes xylophages favorisée par les infiltrations. Les désordres proviennent donc du mauvais état de la structure en bois du plancher causé par des infiltrations provenant de l’appartement de Monsieur [M].

L’expert propose de retenir une part responsabilité à hauteur de 30 % à la charge de l’intéressé « dont l’appartement est à l’origine des infiltrations du fait de l’absence d’étanchéité dans les pièces humides, ceci causant la détérioration des structures du plancher en bois » (page 30 du rapport).

Les pièces versées aux débats par les parties ne permettent pas au tribunal de remettre en cause les conclusions motivées de l’expert sur ce point. Les désordres sont donc imputables à hauteur de 30 % à Monsieur [M].

II-2- Sur la responsabilité de Monsieur [W] dans la survenance des désordres :

Sur la nature des travaux de Monsieur [W], il ressort clairement des opérations d'expertise judiciaire que le phénomène déclencheur des désordres a été la suppression d’une cloison non porteuse dans l’appartement de Monsieur [W]. Cette suppression de cloison a favorisé les désordres sans les créer. Ainsi la cloison supportée au 2e étage n’a pas suivi l’affaissement et est restée pratiquement en place, démontrant son caractère non porteur.

Monsieur [M] et le syndicat des copropriétaires invoquent le fait que Monsieur [W] aurait abattu la cloison sans obtenir l’accord du syndicat ni informé le syndic. Toutefois il importe peu que Monsieur [W] ait abattu une cloison qui revêt éventuellement le caractère de partie commune, étant précisé que les parties n’ont pas versé aux débats le règlement de copropriété qui définit la nature des parties communes (et notamment le point de savoir si une cloison non porteuse puisse être qualifiée ou non de partie commune). 

Il importe en l'espèce de déterminer si le fait d’abattre la cloison (peu important qu'elle soit qualifiée de partie commune ou de partie privative) est à l’origine des désordres constatés. En l’occurrence, ainsi que précédemment relevé, le fait d’abattre la cloison a favorisé la naissance des désordres, lesquels étaient latents en raison de l’absence d’étanchéité de l’appartement de Monsieur [M]. Si la cloison n’avait pas été abattue, les désordres n’auraient pas été relevés.

Il est constant que l’expert a proposé plusieurs taux dans le cadre d’un partage de responsabilité, attribuant à Monsieur [W] un taux de responsabilité de 25% à la suite de la première visite, puis un taux de 10% à la suite de la seconde réunion d’expertise, enfin un taux de 25% lors de la clôture des opérations d’expertise.

Le premier taux doit être écarté dans la mesure où les opérations consistant à déterminer l’origine de l’humidité au plafond du premier étage n’avaient pas encore eu lieu.

S’agissant des deux taux ultérieurs proposés par l’expert, le tribunal constate que la suppression d’une cloison non porteuse dans l’appartement de Monsieur [W] a contribué à la survenance des désordres. 

Le taux de 25 % proposé par l’expert en conclusion de son rapport apparaît pertinent et doit être retenu par la juridiction, aucune pièce versé aux débats par les parties ne permettant de remettre en cause les constatations technique de l'expert quant à l'implication partielle de la suppression de ladite cloison dans l'appartement de Monsieur [W] dans la survenance des désordres. 

Les désordres sont donc imputables à hauteur de 25 % à Monsieur [M].

II-3- Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires dans la survenance des désordres :

Selon l’expert, les bâtiments de la copropriété, qui présentent une structure en bois, sont vétustes. 

La copropriété a été particulièrement négligente en termes de maintenance des parties communes et tout particulièrement des planchers à structure bois. 

L'expert souligne qu’un désordre est survenu en 2005 et a donné lieu à une expertise montrant un affaissement de la structure entre le 1er et le 2e étage, à la suite de dégâts des eaux venant des étages supérieurs.

Ces constatations permettent de caractériser la responsabilité du syndicat des copropriétaires dans la survenance des désordres provenant de parties communes, en application des dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

En page 27 de son rapport, l’expert indique notamment :

« (…) Les conclusions du SDC considérant qu’il appartient aux copropriétaires « concernés » d’entretenir leurs installations, et que le syndicat des copropriétaires n’est pas responsable de l’état de la structure des bâtiments ne peuvent pas être acceptées. En effet, dans un immeuble à structure bois, l’apparition d’insectes xylophages et la survenance de plusieurs sinistres de même nature ne peut laisser le syndicat non concerné : la prolifération de ces insectes ne nécessite pas nécessairement la présence d’infiltrations continues pour se manifester et surtout s’étendre. Faut-il attendre un effondrement d’un bâtiment pour agir ? (…) ».

L’expert propose un taux d’imputabilité à hauteur de 45 % à la charge du syndicat « pour ne pas avoir pris les mesures conservatives et préventives indispensables suite au rapport d’expertise LONGUEPEE, et surtout la recommandation de l’architecte de la copropriété de faire cesser les infiltrations, ne pas avoir surveillé l’état des structures et notamment en inspectant et reprenant la structure du plancher haut de la totalité de l’appartement » (page 30 du rapport).

Les pièces versées aux débats par les parties ne permettent pas au tribunal de remettre en cause ces constatations techniques de l’expert. 

Au regard des éléments susvisés, il convient de retenir que les désordres sont imputables à hauteur de 45 % au syndicat des copropriétaires.

II-4 - Sur les rapports juridiques entre Monsieur [W] et le syndicat des copropriétaires :

Le syndicat des copropriétaires invoque les dispositions d’une résolution n° 2 votée lors de l’assemblée générale du 7 juillet 2015, dont elle demande au tribunal de faire application. Il soutient qu’en vertu du principe de l’autorité de la chose jugée et de l’existence de cet accord transactionnel, Monsieur [W] doit prendre à charge diverses sommes.

Décision du 18 Janvier 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 18/02555 - N° Portalis 352J-W-B7C-CMNUK

Pour sa part, Monsieur [W] explique que cette résolution laconique a été votée peu de temps après la constatation des désordres, qu'elle n’a pas été appliquée, que le syndicat des copropriétaires n’a pas justifié une prise en charge par l’assurance de l’immeuble, que lui-même a d’ailleurs payé des travaux sur les parties communes incombant à la copropriété à hauteur de 5.522,48 euros, que la résolution était totalement déséquilibrée et qu’il était alors « pris à la gorge », que la contrepartie consistait en un abandon d’une instance qu’il avait engagée, que Monsieur [M], en engageant la présente instance, a rendu caduque la résolution litigieuse, que le syndicat tente de lui faire payer des travaux de réfection lui incombant. 
Monsieur [W] demande la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4.204,06 euros sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle.

***

En droit, l’article 1355 )actuel( du code civil prévoit que l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

L’article 2044 )actuel( du code civil dispose que la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître ; ce contrat doit être rédigé par écrit. 

En l'espèce, il est constant que des résolutions numérotées 2.1 et 2.2 ont été adoptées lors de l’assemblée générale du 7 juillet 2015. Elles concernent l’arrêt d’une procédure en cours, la consultation d’une entreprise, le mandat donné à l’architecte pour suivre les travaux, le choix de l’entreprise, l’assurance « dommage ouvrages » à contracter, les honoraires du syndic, le financement des travaux, la prise en charge des travaux par Monsieur [W].

Le premier moyen invoqué par le syndicat des copropriétaires n’est pas pertinent et doit être écarté, puisque le texte légal fait référence à un « jugement intervenu » alors que les faits du litige concernent une résolution d’assemblée générale qui n’a pas la même nature juridique.

Il en est de même du second moyen, dans la mesure où aucun contrat écrit n’a été conclu entre les parties. Au demeurant, si les résolutions prévoient des concessions réciproques, elles ne terminent pas une contestation née et ne préviennent pas une contestation à naître.

Il découle de ces considérations que les fins de non-recevoir soulevées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre des demandes formées par Monsieur [Z] [W] devront être rejetées. 

S’agissant des demandes en paiement formulées par l’intéressé à l’encontre du syndicat, cette demande sera évoquée dans la section relative à l’indemnisation des préjudices.

II-5- Sur les rapports juridiques de Monsieur [W] et du syndicat des copropriétaires à l’égard de Monsieur [M] :
Monsieur [M] sollicite la condamnation « in solidum » de Monsieur [W] et du syndicat des copropriétaires à lui payer diverses sommes à titre d’indemnisation.

Dans la mesure où Monsieur [W] et le syndicat des copropriétaires ont chacun commis des fautes ou des négligences fautives ayant contribué ou favorisé la naissance des désordres subis par Monsieur [M], ce dernier est bien fondé à obtenir la condamnation « in solidum » de Monsieur [W] et du syndicat des copropriétaires à lui payer diverses sommes à titre d’indemnisation, en tenant compte de la part de responsabilité incombant à Monsieur [M] dans la survenance des dommages )30 %(. 
II-6- Sur la responsabilité du syndic :
Sans invoquer de texte légal, Monsieur [W] sollicite que la faute du syndic soit retenue, compte tenu de son absence de diligence courant 2015 dans la gestion du sinistre et dans la convocation tardive d’une assemblée générale sur ce sujet. 

Il demande que le syndicat des copropriétaires et le syndic soient condamnés « in solidum » à lui payer la somme de 4.204,06 euros en remboursement des sommes qu’il a réglées pour la réfection des parties communes.

Faisant état de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires met en cause la responsabilité civile du syndic, ayanr omis d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires des projets de réalisation des travaux utiles ou nécessaires pour mettre un terme définitivement aux désordres. Selon le syndicat des copropriétaires, le syndic est resté inactif durant son mandat, d’autant plus que divers dégâts des eaux ont eu lieu depuis 2005 et qu’il était au courant des problèmes d’étanchéité persistants.

La SARL SIMMOGEST réplique d’une part que le délai de prescription quinquennale prévu par l’article 2224 du code civil empêche de rechercher sa responsabilité civile avant le 9 novembre 2012, qu'en tout état de cause, le quitus qui lui a été donné a un effet exonératoire de responsabilité, et que, sur le fond, elle n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité civile.

***

En droit, l’article 2224 du code civil énonce que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic est notamment chargé d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale, d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

 Les copropriétaires qui subissent un préjudice personnel et direct sont fondés à mettre en cause la responsabilité délictuelle du syndic sur le fondement de l'article 1240 du Code civil (Civ. 3ème, 9 juillet 1985, n° 83-12.960, 7 février 2012, n° 11-11.051). 
Compte tenu de l'ampleur des tâches qui lui incombent et des difficultés pratiques auxquelles il est fréquemment confronté, le syndic est tenu d'une obligation de diligence et de vigilance, donc de moyen et non pas de résultats (ex. : Cour d'appel de Paris, 19 novembre 2014, n° RG 12/00684). 

Son appréciation s’opère in abstracto par rapport au standard du bon père de famille et des diligences normales du professionnel averti (ex. : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 10 septembre 2020, n° RG 18/11191).
L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 

***

En fait, s’agissant de la prescription quinquennale prévue par l’article 2224 du code civil, le syndicat des copropriétaires n’a eu pleine connaissance des faits qu’avec le dépôt du rapport d’expertise le 27 décembre 2018. Le délai de prescription a donc commencé à courir à cette date. Il en découle que la prescription quinquennale n’est pas acquise. La fin de non-recevoir tirée de la prescription quinquennale soulevée par la SARL SIMMOGEST sera donc rejetée. 

S’agissant du quitus, si le syndic évoque le quitus qui lui aurait été donné par le syndicat des copropriétaires, il ne précise pas la date de l’assemblée générale au cours de laquelle le quitus lui aurait été donné. En effet, s’il évoque le quitus en page 11, dans la section « en droit », de ses conclusions récapitulatives, il ne l’évoque pas du tout en pages 12 à 16, dans la section « en fait » des mêmes conclusions.

Toutefois, en pièce n°12 de son dossier de plaidoirie figure le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 mars 2015 qui, dans la résolution n°7, donne quitus au syndic « pour la période du 01/10/2013 au 30/09/2014 ». Le tribunal constate que ce quitus ne concerne pas la période postérieure au 30 septembre 2014, et notamment l’année 2015.

Pour sa part, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à soulever le fait que l’assemblée générale du 12 mai 2016 n’a pas donné quitus au syndic pour les faits relatifs à la présente instance.

Au regard des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, le moyen tiré du quitus de gestion exonératoire de responsabilité donné au syndic le moyen soulevé par la SARL SIMMOGEST sera rejeté.

Sur le fond, il est constant que la copropriété a été administrée par la SARL SIMMOGEST de 2005 au 12 mai 2016.

Dans son dossier de plaidoirie, la société SIMMOGEST verse aux débats des pièces montrant que :

Elle a commandé un audit de l’immeuble dès le début de son mandat (pièce n°1) ;Elle a relancé une ancienne procédure judiciaire afin de pouvoir financer des travaux à hauteur de 70.000 euros (pièce n°3, résolution n°13) ;Elle a proposé une campagne de travaux qui a débuté en 2009 (pièce n°2), puis qui s’est poursuivie en 2011 (pièce n°3, résolutions n°15 et 17), en 2012 (pièce n°4), en 2013 (pièce n°5) et en 2014 (pièce n°6) ; ces travaux concernaient la canalisation, la descente des eaux usées, la rénovation des cages d’ascenseur, la rénovation du hall et de la porte, la rénovation des murs, la reprise d’ossature du plafond effondré dans le logement du premier étage appartenant à Monsieur [H] ;Le syndic a été avisé pour la première fois le 23 janvier 2015 du désordre subi par Monsieur [M] ; le même jour, il a organisé un rendez-vous avec un architecte et l’entreprise NOGALO (pièce n°10) ; une réunion en urgence s’est tenue le 27 janvier 2015 au cours de laquelle il a été procédé à un étaiement par la société MAINDRON (pièce n°11) ; le 11 février 2015, la société A11 a indiqué au syndic qu’il était nécessaire de faire constater l’état du plancher haut et les travaux effectués par Monsieur [W] par un huissier de justice, ce qui a été fait dans les jours suivants (pièces n°11, 12 et 13) ;-Après avoir contacté les entreprises TAC et MAINDRON, la société SIMMOGEST a convoqué pour le 7 juillet 2015 une assemblée générale des copropriétaires pour faire voter une résolution portant sur l’arrêt d’une procédure en cours, la consultation d’une entreprise, le mandat donné à l’architecte pour suivre les travaux, le choix de l’entreprise, l’assurance « dommage ouvrages » à contracter, les honoraires à prévoir, le financement des travaux, la prise en charge des travaux par Monsieur [W] )procès-verbal de l’assemblée générale du 7 juillet 2015 produit par le syndicat des copropriétaires(.
Il découle des pièces précitées et versées aux débats que la preuve de la faute ou de la négligence fautive du syndic n’est pas rapportée. 

Il n’est en effet pas établi que ce dernier, que ce soit dans les années précédant l’année 2015 ou lors de l’année 2015, ait violé les dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Au contraire le syndic justifie des diligences accomplies dans le cadre de la mission légale qui lui a été confiée.

Au demeurant le syndicat des copropriétaires ne pouvait pas ignorer que l’immeuble était vétuste, qu’il avait pour structure une ossature bois et que des sinistres avaient déjà eu lieu, non seulement en 2005 comme relevé par l’expert mais aussi dans les années 1990.

En définitive, les prétentions des parties tendant à voir reconnaître la responsabilité civile du syndic dans la survenance des désordres seront rejetées. Il en est de même des appels en garantie formulés à son encontre et de la demande en paiement.

III – Sur les garanties des assureurs

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

III-1- Sur la garantie de la MACIF à l’égard de Monsieur [M]

Invoquant les stipulations du contrat d’assurance « multirisque habitation » souscrit auprès de la MACIF, Monsieur [O] [M] demande à la juridiction de condamner « in solidum » Monsieur [Z] [W], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble et la MACIF à verser diverses sommes au titre de la réparation des désordres matériels, du préjudice de jouissance, de la perte de loyers, d’une indemnité de procédure (article 700 du code de procédure civile) et de la condamner à le garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre.

Au visa des mêmes stipulations contractuelles, la MACIF conteste être tenue à garantie, expliquant que les désordres subis ne sont couverts et qu’une exclusion de garantie trouve application.

***

En l’espèce, concernant les stipulations du contrat « multirisque habitation », ce dernier est produit par la MACIF (pièce n°1 de son dossier de plaidoirie).
Les garanties principales sont listées en pages 15 à 24 des conditions générales.

Monsieur [M] invoque la section 4 du contrat intitulée « Le dégât des eaux ». 

Cette section, qui ne définit pas le « dégât des eaux », donne néanmoins une liste de ces dégâts, insistant sur leur caractère accidentel et leur soudaineté.

Or selon l’expert, l’origine des désordres est le mauvais état de la structure en bois du plancher causé par des infiltrations provenant de l’appartement du 2e étage (appartement [M]), l’absence de reprise complète du plancher en 2007 (rôle du syndicat des copropriétaires) et la suppression de la cloison non porteuse (appartement [W]).

L’appartement de Monsieur [M] est à l’origine des infiltrations ayant détérioré les structures du plancher en bois. La cause des désordres n’est pas la fuite actuelle et accidentelle des installations mais l’absence d’étanchéité dans les pièces d’eau.

Certes, les désordres proviennent d’une absence d’étanchéité des pièces humides du logement de Monsieur [M] ; toutefois il s’agit d’infiltrations qui ont eu lieu durant des années et non pas de manière soudaine et accidentelle.

Si l’eau, et plus globalement l’humidité, constitue l’une des causes des désordres, ces derniers ne proviennent pas d’un « dégât des eaux » brutal, d’autant plus que le caractère « accidentel » doit être rejeté, compte tenu de la négligence de Monsieur [M] à l'origine de la survenance de ces infiltrations d’eau.

Au surplus, la section « Ce qui est exclu » prévoit notamment des exclusions de garantie au titre :
Des « dommages résultant de la non réalisation des travaux nécessaires pour supprimer la cause d’infiltrations dès la première apparition des dommages et dont l’assuré a la charge » ;Des « frais de dégorgement et de remise en état (réparation et remplacement) des conduites, canalisations, appareils, robinets, installations, joints à l’origine des dommages ».
Ces exclusions de garantie s’appliquent à la présente affaire et ne permettent pas la garantie par l’assureur.

Décision du 18 Janvier 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 18/02555 - N° Portalis 352J-W-B7C-CMNUK

En définitive, au regard des constatations de l’expert sur l’origine des désordres, de l'absence de caractère accidentel de la survenance des désordres et des exclusions de garantie soulevée par l'assureur, la garantie de la MACIF n'est pas mobilisable en l'espèce. 

Monsieur [M] sera donc intégralement débouté de ses demandes formées à l'encontre de cet assureur. 

III-2- Sur la garantie de la société PROTEC BTP à l’égard de Monsieur [W]

Invoquant les stipulations du contrat d’assurance « multirisque vie privée » souscrit auprès de la société PROTEC BTP, Monsieur [W] demande à la juridiction de la condamner à le garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre.

Au visa des mêmes stipulations contractuelles, la société PROTEC BTP conteste notamment être tenue à garantie, expliquant que les désordres subis ne sont pas couverts et qu’une exclusion de garantie trouve application.

En l’espèce, concernant les stipulations du contrat « multirisque vie privée », ce dernier est produit par la société PROTEC BTP (pièce n° 1).

Les garanties principales sont listées en pages 9 et 19 des conditions générales.

S’agissant de la garantie « Dégâts des eaux » prévue en page 9 des conclusions générales (au chapitre « Quels sont les événements garantis »), cette section, qui ne définit pas le « dégât des eaux », donne néanmoins une liste de ces dégâts, insistant sur leur caractère accidentel et leur soudaineté.

Comme indiqué ci-dessus, l’origine des désordres n’est pas la fuite actuelle et accidentelle des installations mais l’absence d’étanchéité dans les pièces d’eau. Les infiltrations ont eu lieu durant des années et non pas de manière soudaine et accidentelle. Si l’eau, et plus globalement l’humidité, constitue l’une des causes des désordres, ces derniers ne proviennent pas d’un « dégât des eaux » brutal, d’autant plus que le caractère « accidentel » doit être rejeté.

La garantie « Dégâts des eaux » n'est donc pas mobilisable en l'espèce. 

S’agissant de la garantie « Responsabilité immeuble » prévue en page 19 des conclusions générales, cette section liste trois types de garanties : la « responsabilité propriétaire », la « responsabilité vis-à-vis des voisins et des tiers », la « responsabilité de locataire ».

La première garantie et la troisième garantie concernent les relations avec les propriétaires. Elles sont donc écartées.

La garantie « responsabilité vis-à-vis des voisins et des tiers » permet de faire face aux recours subis du fait de dommages matériels, immatériels ou corporels causés aux voisins et tiers et résultant d’un événement garanti au chapitre « Quels sont les événements garantis ».

Comme cela vient d’être précisé, la garantie « Dégâts des eaux » prévue au chapitre « Quels sont les événements garantis » n’est pas applicable. Par voie de conséquence la garantie « responsabilité vis-à-vis des voisins et des tiers » ne l’est pas non plus.

Surabondamment, une exclusion de garantie mentionne que sont exclus de la garantie « les dommages pouvant engager votre responsabilité de constructeur au titre des articles 1792 à 1792-6 et 2270 du code civil notamment suite à des travaux réalisés par vous-même ou toute personne agissant en qualité de professionnel », étant rappelé que la juridiction a retenu un imputabilité des désordres à hauteur de 25% de Monsieur [W] en raison de travaux réalisés personnellement (suppression d’une cloison), ce qui n'est pas remis en cause par Monsieur [W] qui se contente de faire état de sa qualité de non-professionnel sans contester avoir lui-même procéder à la réalisation des travaux.

La garantie de la société PROTEC BTP n'est donc pas mobilisable, de sorte que Monsieur [W] devra être intégralement débouté de ses demandes formées à l'encontre de cet assureur. 

III-3- Sur la garantie de la société SADA à l’égard du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de juger que la société SADA est tenue à la garantir par application des dispositions de l’article L. 113-1 du code des assurances.

La société SADA, bien que régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

***

En droit, l’article L. 113-1 du code des assurances énonce que les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l'assuré sont à la charge de l'assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.

***

En l’espèce, concernant les stipulations du contrat « multirisques immeubles », les dispositions générales et particulières sont produites par le syndicat des copropriétaires )pièce n°10 de son dossier de plaidoirie(.

- La section « C - Dégâts des eaux », en page 5 des conditions particulières, précise que sont garantis « tous dommages accidentels causés par : (…) l’action de l’eau ou tout autre liquide (…) ».

Cette section donne une liste de ces dégâts, insistant sur leur caractère accidentel et leur soudaineté.


En page 9 des conditions générales figurent les exclusions de garanties, parmi lesquelles sont mentionnés les « Dommages ayant pour cause manifeste la vétusté ou un défaut permanent d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, caractérisé et connu de lui, en particulier à la suite d’une précédente manifestation de dommages ».

Selon l’expert, les bâtiments de la copropriété, qui présentent une structure en bois, sont vétustes. 

La copropriété a été particulièrement négligente en termes de maintenance des parties communes et tout particulièrement des planchers à structure bois. L’expert souligne qu’un désordre intervenu en 2005 a donné lieu à une expertise montrant un affaissement de la structure entre le 1er et le 2e étage, à la suite de dégâts des eaux venant des étages supérieurs.

Comme indiqué ci-dessus, l’origine des désordres n’est pas la fuite actuelle et accidentelle des installations mais l’absence d’étanchéité dans les pièces d’eau du logement de Monsieur [M]. Les infiltrations ont eu lieu durant des années et non pas de manière soudaine et accidentelle. 

Si l’eau, et plus globalement l’humidité, constitue l’une des causes des désordres, ces derniers ne proviennent pas d’un « dégât des eaux » brutal, d’autant plus que le caractère « accidentel » doit être rejeté.

Il en découle que la garantie « Dégâts des eaux » n’a pas vocation à trouver application.

- La section « H – Responsabilité civile », en page 9 des conditions particulières, énonce que « la compagnie garantit la responsabilité civile de l’assuré en ses qualités de propriétaire, d’employeur (faute inexcusable ou intentionnelle), du gardien ainsi que celles du conseil syndical ou de chacun de ses membres dans l’exercice de ses fonctions, à l’égard des tiers en général pour les dommages corporels, matériels et immatériels survenus du fait des biens garantis ou des préposés ou des copropriétaires apportant une aide bénévole. Les copropriétaires, les locataires et autres occupants de l’immeuble sont considérés comme des tiers entre eux et vis-à-vis de l’assuré. »

La société SADA, qui n'a pas constitué avocat, n'invoque aucune exclusion de garantie, de sorte que la garantie « responsabilité civile » de la police d'assurance souscrite par le syndicat des copropriétaires a vocation à s'appliquer en l'espèce. 

Le syndicat des copropriétaires est donc fondé à solliciter la garantie « responsabilité civile » de son assureur, laquelle est parfaitement mobilisable. 

Dans ces conditions, la société SADA sera condamnée à garantir intégralement son assuré, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 8], des condamnations financières prononcées à son encontre au profit de Monsieur [O] [M] et de Monsieur [Z] [W] dans le cadre du présent jugement, à l'exclusion des dépens ne constituant pas un « préjudice ». 

En revanche, nul ne plaidant par procureur, le syndicat des copropriétaires, qui n'a pas qualité à agir à ce titre, ne peut solliciter la condamnation de son assureur à garantir Monsieur [O] [M], qui ne formule aucune demande à l'encontre de la SADA, de sorte que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 8] devra être déclaré irrecevable en sa demande de condamnation de la société SADA à garantir et relever Monsieur [O] [M] de diverses sommes. 

IV – Sur l'indemnisation des préjudices :

IV-1- Sur l'indemnisation des préjudices de Monsieur [M] :

a/ Sur le préjudice matériel

L'expert a retenu un préjudice au titre des désordres matériels à hauteur de 12.218,80 euros (remise en état).

Compte tenu du partage de responsabilités et de la part de responsbilité incombant à Monsieur [M] (30 %), Monsieur [W] et le syndicat des copropriétaires seront tenus « in solidum » de verser au demandeur :

12.218,80 euros X 70% = 8.553,16 euros.

Dans leurs rapports réciproques, M. [W] est tenu au paiement de la somme de :
12.218,80 euros X 25% = 3.054,70 euros,
tandis que le syndicat des copropriétaires est tenu au paiement de la somme de :
12.218,80 euros X 45% = 5.498,46 euros.

b/ Sur le préjudice immatériel

Monsieur [M] sollicite le paiement d’une somme de 1.700 euros au titre de la perte des loyers pour les mois de juillet et août 2015, et une somme de 25.800 euros au titre du préjudice de jouissance pour la période de septembre 2015 à avril 2019, en faisant état d'une importante anxiété causée par les procédures judiciaires et des difficultés à habiter le logement.

À cet égard il verse aux débats :
un contrat de bail signé le 16 septembre 2013 avec Monsieur [N] [G], ainsi qu’un second contrat de bail conclu le 28 août 2014 ;un document bancaire montrant le versement par Monsieur [G], courant septembre 2014, de deux sommes à hauteur de 500 euros et 400 euros ;une attestation de Monsieur [G] datée du 29 juin 2018 par laquelle ce dernier déclare « être parti des locaux du [Adresse 2] à [Localité 13], suite à la dégradation de l’appartement. En effet, à la suite de travaux de rénovation du voisin du dessous, il y a eu un affaissement du plancher. Cela a provoqué des fissures au niveau du carrelage, des murs et du plafond. À certains endroits, un écart était même constaté entre les plinthes et les murs » ;une estimation de valeur du logement, réalisée par l’agence CENTURY21 le 21 décembre 2017.Décision du 18 Janvier 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 18/02555 - N° Portalis 352J-W-B7C-CMNUK

- Concernant la perte de loyers, Monsieur [M] ne communique aucun décompte, aucun état des lieux de départ, aucun document montrant la date de départ des lieux de son locataire. 

La perte des loyers pour les mois de juillet et août 2015 à hauteur de 1.700 euros n’est pas expliquée ni caractérisée. Ainsi, le tribunal ignore si Monsieur [N] [G] a quitté les lieux en juin 2015, ou postérieurement.

La demande formée par Monsieur [M] au titre de sa perte de loyers pour les mois de juillet d'août 2015 sera donc rejetée.

- Concernant le trouble de jouissance, « l’importante anxiété causée par les procédures judiciaires » ne constitue un préjudice de jouissance.
En revanche, les difficultés à habiter le logement pour la période de septembre 2015 à avril 2019 sont manifestes.

Ce préjudice sera justement évalué à hauteur de 300 euros par mois (environ 10 euros par jour) pendant la période sollicitée, de la manière suivante :

300 euros x 43 mois = 12.900 euros.

Néanmoins il doit être tenu compte de la part de responsabilité incombant à la victime, si bien que Monsieur [M] sera indemnisé à hauteur de :

12.900 euros x 70 % = 9.030 euros.

Monsieur [W] et le syndicat des copropriétaires seront donc tenus « in solidum » de verser au demandeur cette somme de 9.030 euros.

Dans leurs rapports réciproques, M. [W] est tenu au paiement de la somme de :

9.030 euros x 25 % = 2.257,50 euros,

tandis que le syndicat des copropriétaires est tenu au paiement de la somme de :

9.030 euros x 45 % = 4.063,50 euros.

IV-2- Sur l'indemnisation du préjudice de Monsieur [W] :

Monsieur [W] demande au tribunal de condamner le syndicat des copropriétaires et le syndic à lui rembourser la somme de 4.204,06 euros qu’il a payée courant 2015 au titre de la réfection en urgence des parties communes, outre la garantie due par son assureur la société PROTEC BTP.

Comme indiqué précédemment, le syndic et la société PROTEC BTP sont mis hors de cause. 

La demande ne peut donc prospérer qu’à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

De même, les résolutions numérotées 2.1 et 2.2 adoptées lors de l’assemblée générale du 7 juillet 2015 n'ont pas vocation à s'appliquer au présent litige.

Dès lors, la somme de 4.204,06 euros, non contestée dans son principe ni dans son montant par les autres parties, doit être remboursée à Monsieur [W], déduction faite du partage de responsabilité susvisé, puisque Monsieur [W] a agi et avancé cette somme dans l’intérêt de la sauvegarde des parties communes et de la protection de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires doit donc verser à Monsieur [W] la somme de :

4.204,06 euros x 75 % = 3.153,05 euros.
Cette somme doit entrer en compensation avec la somme due par Monsieur [W] au syndicat des copropriétaires, qui est liquidée ci-après.

IV-3- Sur l'indemnisation du préjudice du syndicat des copropriétaires :

Le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de condamner Monsieur [W], Monsieur [M] et la société SIMMOGEST à lui rembourser la somme de 29.443,11 euros qu’il a payée de 2015 à 2018 au titre de la réfection des parties communes, outre la garantie due par son assureur la société SADA.

Comme cela a été indiqué, le syndic et la société SADA sont mis hors de cause. La demande ne peut prospérer qu’à l’encontre des deux copropriétaires.

La somme de 29.443,11 euros, non contestée dans son principe ni dans son montant par les autres parties, doit être remboursée au syndicat des copropriétaires, compte tenu du partage de responsabilité, puisque le syndicat a agi et payé cette somme dans l’intérêt de la sauvegarde des parties communes et de la protection de l’immeuble.

Au regard du partage de responsabilités, Monsieur [W] est tenu au paiement de la somme de :

29.443,11 euros x 25 % = 7.360,78 euros.

Cette somme doit se compenser avec la somme de 3.153,05 euros précitée, due par le syndicat des copropriétaires à Monsieur [W].

Il reste à M. [W] à payer au syndicat des copropriétaires : 

7.360,78 - 3.153,05 = 4.207,73 euros, somme ramenée à la somme de 3.080,47 euros conformément à la demande faite par le syndicat.

Au regard du partage de responsabilités, Monsieur [M] est tenu au paiement de la somme de :

29.443,11 euros x 30 % = 8.832,93 euros.


Décision du 18 Janvier 2024
8ème chambre 2ème section
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V – Sur les autres demandes :

V-1- Sur l’application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

Monsieur [M] et Monsieur [W] demandent au tribunal le bénéfice des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les deux derniers alinéas de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énoncent que le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
En l’espèce, la juridiction ordonne un partage de responsabilité entre Monsieur [M], Monsieur [W] et le syndicat des copropriétaires.

S’agissant des deux copropriétaires, les taux d’imputabilité mis à leur charge sont respectivement de 30 % et de 25 %.

Compte tenu de cette considération, et eu égard à l’équité, il n’y a pas lieu de faire droit à ces demandes, qui sont donc rejetées.

V-2- Sur les dépens :

Compte tenu de ce qui précède et du fait que le syndicat des copropriétaires voit sa responsabilité retenue à hauteur de 45 %, les dépens doivent être supportés par le syndicat des copropriétaires. Les dépens comprennent notamment les frais d’expertise.

Le syndicat des copropriétaires est bien fondé à être remboursé par :

D’une part, Monsieur [M] à hauteur de 30 % du montant des dépens ;

D’autre part, Monsieur [W] à hauteur de 25 % de leur montant.

V-3- Sur le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile :

Les faits de l’espèce ne justifient pas que l’avocat de Monsieur [M] bénéficie des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, son client étant responsable en partie des désordres.

Les avocats des sociétés MACIF, SIMMOGEST et PROTEC BTP peuvent bénéficier des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, leurs clientes étant mises hors de cause.

V-4- Sur le bénéfice des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Compte tenu de l’équité et des faits de l’espèce, il n’y a pas lieu de faire application, au bénéfice des six parties qui en font la demande, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

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V-5- Sur l’exécution provisoire du jugement :

S'agissant d'assignations délivrées antérieurement au 1er janvier 2020, l'exécution provisoire n’est pas de droit.

En l’espèce, compte tenu de l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire, qui apparaît nécessaire et compatible avec la nature du litige, sera ordonnée.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

REJETE la fin de non-recevoir tirée de la prescription quinquennale soulevée par la SARL SIMMOGEST ; 

MET hors de cause la SARL SIMMOGEST, la société Mutuelle assurance des commerçants et industriels de France (« MACIF ») et la SA PROTEC BTP, et DÉBOUTE les parties de l'intégralité de leurs demandes de condamnation et de garantie formulées à l'encontre de ces parties ;

CONDAMNE « in solidum » Monsieur [Z] [W] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8] à payer à Monsieur [O] [M] la somme de 8.553,16 euros en réparation de son préjudice matériel ;

REJETTE fins de non-recevoir soulevées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8] à l’encontre des demandes formées par Monsieur [Z] [W] ; 

DIT que dans leurs rapports réciproques, Monsieur [Z] [W] est tenu au paiement de la somme de 3.054,70 euros et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8] est tenu au paiement de la somme de 5.498,46 euros ;

DÉBOUTE Monsieur [O] [M] de sa demande d’indemnisation de la perte de loyers ;

CONDAMNE « in solidum » Monsieur [Z] [W] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8] à payer à Monsieur [O] [M] la somme de 9.030 euros en réparation de son trouble de jouissance ;

DIT que dans leurs rapports réciproques, M. [W] est tenu au paiement de la somme de 2.257,50 euros et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8] est tenu au paiement de la somme de 4.063,50 euros ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8] la somme de 3.080,47 euros (après compensation) ;

CONDAMNE Monsieur [O] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8] la somme de 8.832,93 euros ;

CONDAMNE la société SADA à garantir intégralement son assuré, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 8], des condamnations financières prononcées à son encontre au profit de Monsieur [O] [M] et de Monsieur [Z] [W] dans le cadre du présent jugement, à l'exclusion des dépens ; 

DECLARE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 8] irrevable en sa demande de condamnation de la société SADA à garantir et relever Monsieur [O] [M] de diverses sommes ; 

DÉBOUTE Monsieur [O] [M] et Monsieur [Z] [W] de leurs demandes relatives à l’application à leur bénéfice des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8] à supporter les dépens, qui comprennent notamment les frais d’expertise judiciaire ;

DIT que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8] sera remboursé par Monsieur [M] à hauteur de 30 % du montant des dépens, et par Monsieur [W] à hauteur de 25 % de leur montant ;

DIT n’y avoir pas lieu d’accorder à Maître Richard COHEN (SELASU COHEN ET ASSOCIÉS), avocat de Monsieur [M], le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

ACCORDE à Maître Charles Louis ANDRÉ (avocat de la MACIF), à Maître Stéphane CHOISEZ (avocat de la SARL SIMMOGEST) et à Maître Emmanuelle BLOCK (avocate de la SA PROTEC BTP) le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir pas lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et DÉBOUTE en conséquence les parties de l'intégralité de leurs demandes formées à ce titre ; 

ORDONNE l'exécution provisoire du présent jugement ; 

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes. 


Fait et jugé à Paris le 18 Janvier 2024


La GreffièreLe Président