Cour d'appel de Grenoble, 2ème Chambre, 13 février 2024, n° 22/04560

N° RG 22/04560 - N° Portalis DBVM-V-B7G-LUBX



N° Minute :



C3









































































Copie exécutoire délivrée



le :

à :



Me Alysson ACCATINO



la SELARL JEAN-MICHEL ET SOPHIE DETROYAT



SELARL BSV

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE GRENOBLE



DEUXIEME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU MARDI 13 FEVRIER 2024





Appel d'un jugement (N° R.G. 21/05010) rendu par le juge des contentieux de la protection de Grenoble en date du 24 novembre 2022, suivant déclaration d'appel du 20 décembre 2022





APPELANTE :



Mme [L] [F]

née le 30 octobre 1981 à [Localité 4] (50)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]



représentée par Me Alysson ACCATINO, avocat au barreau de GRENOBLE



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/001872 du 08/03/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de GRENOBLE)







INTIMÉS :



Mme [G] [Z] née [B]

née le 02 juillet 1933 à [Localité 5] (38) (38)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 2]



représentée et plaidant par Me Jean Michel DETROYAT de la SELARL JEAN-MICHEL ET SOPHIE DETROYAT, avocat au barreau de GRENOBLE



M. [C] [T]

né le 4 avril 1975 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]



représenté par Me Laure BELLIN de la SELARL BSV, avocat au barreau de GRENOBLE





COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Emmanuèle Cardona, présidente,

Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère,

Mme Ludivine Chetail, conseillère,











DÉBATS :



A l'audience publique du 11 décembre 2023, Mme Ludivine Chetail, conseillère et Mme Emmanuèle Cardona, présidente, qui a fait son rapport, assistées de Mme Caroline Bertolo, greffière, ont entendu seules les avocats en leurs conclusions et Me Detroyat en sa plaidoirie, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. 



Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour.



EXPOSE DU LITIGE



Par contrat de bail du 21 avril 2015 consenti par Madame [G] [Z], Madame [L] [F] et Monsieur [C] [T] ont pris à bail un logement sis [Adresse 1] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel initial fixé à 500 euros.



Par acte sous seing privé en date du 1er février 2019, les mêmes parties ont régularisé un nouveau contrat de bail de colocation portant sur le même bien. Le loyer a été fixé à 250 euros pour chacun des deux colocataires.



Par bail accessoire du 23 février 2019, Madame [Z] a loué à Monsieur [T] uniquement, le garage attenant à la maison.



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er juin 2020, Madame [F] a demandé à Madame [Z] de faire réaliser des travaux de mise en conformité, compte tenu de l'état du logement.



Madame [Z] a, par acte d'huissier du 9 juillet 2020, donné congé à Madame [F] et Monsieur [T], invoquant les retards dans le paiement des loyers, l'existence d'une dette locative et l'impossibilité qu'elle avait d'effectuer les travaux nécessaires à la poursuite de la location du bien.



Par arrêté en date du 2 avril 2021, le préfet de l'Isère a notifié l'insalubrité du logement et fait obligation à Madame [Z] de réaliser divers travaux dans un délai d'un an.



Par acte délivré le 11 octobre 2021, Madame [Z] a fait assigner Madame [F] et Monsieur [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de voir prononcer la résiliation du bail et l'expulsion des locataires.



Par jugement en date du 24 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection a :

-prononcé la résiliation des baux conclus le 1 er et le 23 février 2019 entre [G] [Z] et [L] [F] et [C] [T] relatifs au logement situé [Adresse 1] et au garage y attenant, aux torts exclusifs des défendeurs et à la date de signification de la présente décision ;

-ordonné en conséquence à [L] [F] et [C] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

-dit qu'à défaut pour [L] [F] et [C] [T] d'avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, [G] [Z] née [B] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique et sous réserve du sursis à expulsion prévu à l'article L.412-6 du même code ;

-constaté que le loyer à la charge de [L] [F] et [C] [T] en application du bail du 1 er février 2019 a cessé d'être dû depuis le 1 er mai 2021 et jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée du traitement de l'insalubrité ;

-condamné [G] [Z] née [B] à payer à [L] [F] et [C] [T] la somme de 225 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance ;

-condamné in solidum [L] [F] et [C] [T] à payer à [G] [Z] née [B] la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

-condamné in solidum [L] [F] et [C] [T] aux entiers dépens.



Les trois parties ont interjeté appel de la décision.



Dans ses conclusions notifiées le 14 septembre 2023, Mme [F] demande à la cour de:

Vu les articles 7 et 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989

Vu l'article 1217 du code civil,

Vu les articles 1720 et 1755 du code civil,

Vu les pièces versées au débats,

-dire recevable et bien fondé l'appel interjeté par Madame [L] [F],

-réformer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection le 24 novembre 2022 en ce qu'il a :

-prononcé la résiliation des baux conclus le 1 er et le 23 février 2019 entre [G] [Z] et [L] [F] et [C] [T] relatifs au logement situé [Adresse 1] et au garage y attenant, aux torts exclusifs des défendeurs et à la date de signification de la présente décision ;

-ordonné en conséquence à [L] [F] et [C] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

-dit qu'à défaut pour [L] [F] et [C] [T] d'avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, [G] [Z] née [B] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique et sous réserve du sursis à expulsion prévu à l'article L.412-6 du même code ;

-condamné [G] [Z] née [B] à payer à [L] [F] et [C] [T] la somme de 225 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance ;

-condamné in solidum [L] [F] et [C] [T] à payer à [G] [Z] née [B] la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

-condamné in solidum [L] [F] et [C] [T] aux entiers dépens ;

-confirmer le jugement en ce qu'il a :

-constaté que le loyer à la charge de [L] [F] et [C] [T] en application du bail du 1 er février 2019 a cessé d'être dû depuis le 1 er mai 2021 et jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée du traitement de l'insalubrité ;

La Cour, statuant à nouveau,

-constater que le loyer à la charge de [L] [F] en application du bail du 1 er février 2019 a cessé d'être dû depuis le 1 er mai 2021 et jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée du traitement de l'insalubrité;

-rejeter l'ensemble des demandes de Madame [G] [Z] née [B] tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail et à l'expulsion de Madame [L] [F] et tout occupant de son chef des locaux en cause, ses demandes de condamnation à l'article 700 et dépens.

-débouter Madame [G] [Z] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

-prononcer la nullité du congé du 9 juillet 2021,

-dire que Madame [F] n'a pas fait obstruction à l'intervention des entreprises exécutantes pour la mise en conformité du logement insalubre,

-dire que les travaux entrepris par Madame [Z] ne relevaient pas des travaux de mise en conformité prescrit par l'arrêté d'insalubrité et qu'in fine, elle dispose bien de fonds pour la réalisation de travaux conséquents et nécessaires.

-dire que Madame [Z] a manqué à ses obligations de bailleur en ne prévenant pas Madame [F], avant le début des travaux, de la nature et des modalités d'exécution de ceux-ci,

-dire que Madame [F] n'a commis aucune faute dans l'exécution de ses obligations de locataires,

-dire que l'insalubrité du logement occupé par Madame [F] a pour origine la négligence de Madame [Z] dans l'entretien de son bien.

-condamner Madame [Z] à verser à Madame [F] la somme 2.500 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

-condamner Madame [Z] à verser à Madame [F] la somme 5.000 euros en réparation de son préjudice moral.

En tout état de cause,

-condamner Madame [Z] à verser à Madame [F] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

-condamner Madame [Z] aux entiers dépens de première instance et d'appel, sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Me Accatino avocat, sur son affirmation de droit.



Au soutien de ses demandes, Mme [F] conclut à l'absence de motifs légitimes et sérieux justifiant le congé donné aux locataires. Elle réfute notamment toute obstruction de leur part dans la réalisation des travaux nécessaires à la remise en état du logement, contestant la teneur des attestations produites. Elle déclare que Madame [Z] ne justifie nullement avoir tenté de faire réaliser les travaux de mise en conformité, et quand bien même cela aurait été réel, qu'elle n'a jamais pris la peine d'avertir les locataires des interventions à venir en amont de celles-ci, sollicitant leur présence ou du moins la mise à disposition du logement.

Elle ajoute que l'ensemble des défauts constatés par l'arrêté d'insalubrité sont liés à la vétusté du logement.

Enfin, elle fait état de l'existence d'un préjudice de jouissance et d'un préjudice moral.



Dans ses conclusions notifiées le 5 avril 2023, M.[T] demande à la cour de:

Vu les articles 1217 et suivants du code civil,

Vu la loi du 6 juillet 1989,

Vu les pièces produites,

-infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grenoble du 24 novembre 2022 en qu'il a :

-prononcé la résiliation des baux conclus le 1 er et 23 février 2019 entre [G] [Z] et [L] [F] et [C] [T] relatifs aux logements situés [Adresse 1] et au garage y attenant aux torts exclusifs des débiteurs et à la date de signification de la présente décision.

-ordonné en conséquence à [L] [F] et [C] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement.

-dit qu'à défaut pour [L] [F] et [C] [T] d'avoir volontairement libéré les lieux dans le délai, [G] [Z] née [B] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tout occupant de leur chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique et sous réserve du sursis à expulsion prévu à l'article L412-6 du même code.

-condamné in solidum [L] [F] et [C] [T] à payer à [G] [Z] née [B] la somme de 1.000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

-condamné in solidum [L] [F] et [C] [T] aux entiers dépens.

Et en ce qu'il a limité à 225 euros la condamnation de Madame [Z] née [B] au profit de Monsieur [C] [T] et Madame [L] [F] au titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance.

La Cour statuant donc à nouveau sur ces points :

-constater l'absence de manquement des locataires à leur obligation.

-rejeter l'ensemble des demandes de Madame [G] [Z] née [B] tendant au prononcé de la résiliation judiciaire des baux conclus le 1 er février 2019 et le 23 février 2019 et à l'expulsion de Monsieur [C] [T] et tout occupant de son chef des locaux en cause,

-rejeter l'ensemble des demandes de Madame [G] [Z] née [B] tendant à des condamnations pécuniaires de Monsieur [C] [T], à quelque titre que ce soit, et ce compris les demandes de condamnation indemnitaires à article 700 et dépens.

En tant que de besoin,

-prononcer la nullité du congé du 9 juillet 2021,

-condamner Madame [G] [Z] née [B] à payer à Monsieur [C] [T] une somme de 2500,00 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance,

-condamner Madame [G] [Z] née [B] à payer à Monsieur [C] [T] une somme de 3000,00 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,

-condamner Madame [G] [Z] à payer à Monsieur [C] [T] une somme de 1.000,00 euros en application de l'article 700 en première instance, et 2.000,00 euros complémentaire en cause d'appel.

-condamner Madame [G] [Z] née [B] à payer à Monsieur [C] [T] une somme de 1500,00 euros au titre de l'article 700 du code de Procédure civile au titre de la procédure de première instance.

-condamner Madame [G] [Z] née [B] aux entiers dépens de première instance.

-confirmer le jugement déféré en ce qu'il constaté que le loyer à la charge de Monsieur [C] [T] et de Madame [L] [F] en application du bail du 1 er février 2019 a cessé d'être dû depuis le 1er mai 2021 et jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée du traitement de l'insalubrité.

La Cour y ajoutant en cause d'appel,

-condamner Madame [G] [Z] née [B] à payer à Monsieur [C] [T] une somme de 2000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel,

-condamner Madame [G] [Z] née [B] aux entiers dépens d'appel, dont distraction au profit de la SELARL BSV avocats sur son affirmation de droit.



M.[T] s'associe aux demandes de Mme [F] et énonce que si le menuisier a suspendu son intervention, ce n'est pas en raison de son propre refus, mais du seul fait que le garage n'était pas alimenté en électricité pour permettre la mise en 'uvre de cette porte de garage enroulable électrique.

Il déclare que le plombier chauffagiste électricien ne s'est pas déplacé sur les lieux, alléguant que les interventions des deux entreprises ayant fourni des attestations étaient liées et ne concernaient visiblement que le garage et la mise en place d'une porte électrique et qu'il n'y avait manifestement aucun lien avec les travaux de mise en conformité de l'appartement.



Dans ses conclusions notifiées le 13 octobre 2023, Mme [Z] demande à la cour de:

Vu l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu les articles 1184 ancien et 1741 du code civil,

Vu les pièces produites au débat,

-ordonner la jonction entre la procédure RG n°22/04571 sur l'appel interjeté par Monsieur [T] et la procédure RG 22/04560 sur l'appel interjeté par Madame [F],

-confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

- Prononcé la résiliation des baux conclus le 1 er et le 23 février 2019 entre [G] [Z] et [L] [F] et [C] [T] relatifs au logement situé [Adresse 1] et au garage y attenant, aux torts exclusifs des défendeurs et à la date de signification de la présente décision,

- Ordonné en conséquence à [L] [F] et [C] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement,

- Dit qu'à défaut pour [L] [F] et [C] [T] d'avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, [G] [Z] née [B] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d'un commande de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, et sous réserve du sursis à expulsion prévu à l'article L412-69 du même code,

- Condamné in solidum [L] [F] et [C] [T] à payer à [G] [Z] la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamné in solidum [L] [F] et [C] [T] aux dépens.

-réformer le jugement entrepris en ce qu'il a :

- Condamné [G] [Z] à payer à [L] [F] et [C] [T] la somme de 225 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance,

Et statuant à nouveau :

-dire et juger irrecevable la demande d'indemnisation au titre du préjudice moral formulée pour la première fois en appel, et à titre subsidiaire débouter Monsieur [T] et Madame [F] de leur demande au titre du préjudice moral,

-débouter Monsieur [T] et Madame [F] de leur demande au titre du préjudice de jouissance,

-débouter Monsieur [T] et Madame [F] de l'ensemble de leurs demandes, en ce compris l'article 700 du code de procédure civile,

-condamner in solidum Monsieur [T] et Madame [F] à verser à Madame [Z] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

-condamner in solidum Monsieur [T] et Madame [F] aux entiers dépens.



Madame [Z] énonce qu'elle avait mandaté des entreprises aux fins de réaliser des travaux de mise en conformité et d'amélioration, lesquelles ont été mises en échec par le refus des locataires de leur permettre l'accès au logement.

Elle déclare que Monsieur [T] a justifié la demande de délais par l'exercice au sein du garage loué de son activité professionnelle de réparation de véhicules automobiles, activité professionnelle à laquelle elle n'a jamais consenti dès lors que le bail était à usage exclusif d'habitation.

Elle fait valoir qu' une telle activité professionnelle implique nécessairement la présence de nombreux véhicules, de déchets professionnels liés à la nature de celle-ci, ainsi que d'une clientèle au sein du bien loué de sorte qu'une telle circonstance constitue une violation supplémentaire des obligations incombant à Monsieur [T].

Elle ajoute que les nombreux chiens de Monsieur [T] et Madame [F] vivent habituellement dans le logement et notamment à l'étage de sorte que le revêtement au sol, du parquet, est désormais dégradé. Elle souligne que l'arrêté préfectoral lui fait injonction de procéder à la réfection de ces sols alors même que leur dégradation résulte également du défaut d'entretien des locataires (absence de cirage) et de la présence de leurs animaux.

Elle souligne que le devis visé par l'électricien dans son attestation et qu'elle verse aux débats est expressément intitulé « devis estimatif pour reprise et mise en sécurité installation électrique pour maison d'habitation », soit pour l'ensemble du bien.

Elle allègue que les refus de Madame [F] et de Monsieur [T] de permettre l'accès à leur logement aux sociétés mandatées par elle ont directement concouru à la dégradation du logement et, in fine, à son classement en en insalubrité. Elle réfute par voie de conséquence tout préjudice de jouissance.



La clôture a été prononcée le 18 octobre 2023.



MOTIFS



Sur la demande de jonction des procédures RG n°22/04560 et 22/04571

Cette jonction a déjà été ordonnée, il n'y a pas lieu de la prononcer.



Sur la demande de résiliation judiciaire

Selon l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :

- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;

- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;

- obtenir une réduction du prix ;

- provoquer la résolution du contrat ;

- demander réparation des conséquences de l'inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.



Selon l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

[...]

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

[...]

Selon l'article 7 de cette même loi, le locataire est obligé :

[...]

e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris ;


En l'espèce, il est reproché aux locataires de ne pas avoir laissé intervenir deux artisans venus effectuer des travaux pourtant indispensables à la mise aux normes du logement.

M.[Y] [M] énonce que le locataire lui a « interdit d'intervenir pour le raccordement électrique d'une partie de la maison sur le comptage global ». Toutefois, l'intéressé joint à son attestation rédigée le 5 mai 2021 un devis établi le 23 juin 2020, qui n'a pu justement être réalisé qu'en entrant dans les lieux, ce qui supposait l'accord des locataires. En outre, M.[M] n'écrit pas que le locataire a refusé qu'il intervienne de manière générale, par exemple en ne le laissant pas entrer dans les lieux, mais a refusé une partie de l'intervention, la date de celle-ci n'étant pas précisée.

Quant à M.[P] [V], il a écrit le 3 mai 2021 que le 28 octobre 2020, il s'était rendu chez ses locataires afin de poser la porte de garage enroulable que Mme [Z] avait commandée, mais que ces derniers ont refusé qu'il exécute les travaux.

Mme [Z] fait état dans ses conclusions de l'intervention d'un artisan chargé de réparer les volets à l'étage mais n'en rapporte pas la preuve.



Si ce refus des locataires peut apparaître surprenant, il faut apprécier s'il est constitutif d'un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

En premier lieu, force est de constater que les deux attestations ont été établies environ un mois après que le préfet ait établi un arrêté d'insalubrité, l'arrêté ayant été notifié le 8 avril 2021 à Mme [Z]. De surcroît, Mme [Z] ne rapporte pas la preuve qu'elle avisé les locataires de la nature des travaux et des modalités de leur exécution par une notification de travaux, en violation des dispositions de l'article 7 précité. En tout état de cause, ce n'est pas le refus des locataires qui a contribué à la dégradation du bien, puisque ce dernier était déjà largement dégradé.

Mme [Z] reproche également à M.[T] l'exercice d'une activité professionnelle à laquelle elle dit n'avoir jamais consenti dès lors que le bail était à usage exclusif d'habitation, toutefois dans le courrier qu'elle a adressé à ses locataires le 1er février 2019 (pièce 1 de M.[T]), elle écrit : « Maintenant M.[C] [T] se déclare auto-entrepreneur, il prendra en charge le reste de la bâtisse attenant au logement dont le garage ['] et le hangar ['] », propos qui attestent d'une part de sa parfaite connaissance de l'activité professionnelle de M.[T] et d'autre part de son accord.

Enfin, Mme [Z] déclare que ce sont les animaux de ses locataires qui ont dégradé le sol, ainsi qu'une absence d'entretien, mais elle n'en rapporte pas la preuve.



S'agissant des propres obligations de Mme [Z], l'arrêté préfectoral lui a demandé d'effectuer dans le délai de un an les travaux suivants :

- Reprise de la toiture (charpente, couverture, zinguerie),

- Reprise des parties de murs dégradés et réparation des fixations des volets à l'étage,

- Mise en place d'une isolation thermique sur le mur côté nord et au niveau du plancher des combles perdus et au-dessus des sanitaires,

- Amélioration de l'éclairement naturel dans les chambres à l'étage,

- Vérification et mise en conformité des deux conduits de fumées ou suppression définitive et changement de la cheminée ou suppression définitive,

- Réparation de l'escalier qui se désolidarise, fixation des marches d'escalier instables et mise en place d'une main courante conforme dans l'escalier,

- Pose de garde-corps conformes sur les fenêtres des deux chambres à l'étage,

- Remplacement des menuiseries vétustes et réparation ou remplacement de la porte d'entrée au rez-de-chaussée afin de supprimer les problèmes d'infiltrations d'eau et d'entrées d'air parasites,

- Mise en sécurité de l'installation électrique par un professionnel,

- Mise en place d'un dispositif de chauffage suffisant et adapté aux caractéristiques du logement,

- Mise en place d'un dispositif de ventilation conforme à la réglementation en vigueur,

- Mise en conformité du réseau d'évacuation des eaux usées,

- Réfection des revêtements intérieurs dégradés ou absents : sols, murs et plafonds.



Lesdits travaux ne portaient pas mention d'un changement de porte de garage. En revanche, outre le fait que les travaux avaient été sollicités par Mme [F] dès le 1er juin 2020, et qu'il n'est pas contesté par Mme [Z] que celle-ci en avait connaissance depuis longtemps, leur nécessité a également été rappelée à Mme [Z] par la délégation départementale de l'Isère de l'Agence régionale de santé le 2 novembre 2020 et un rapport très détaillé reprenant les différentes non-conformités a été rédigé le 11 février 2021.

La seule réponse apportée par Mme [Z] est la délivrance le 9 juillet 2020 d'un congé donné par le bailleur pour motif légitime et sérieux, les motifs visés étant d'une part des loyers impayés et d'autre part, l'impossibilité pour Mme [Z] de réaliser les travaux sollicités.

En conséquence, s'il est regrettable que les locataires aient refusé de laisser intervenir M.[M], en tout état de cause, les manquements commis par Mme [Z] dans la délivrance d'un logement décent sont beaucoup plus importants.

Mme [F] et M.[T] ne sollicitent pas la résiliation judiciaire du bail, mais des dommages-intérêts pour trouble de jouissance. Compte tenu de l'état du logement, il sera fait droit à leur demande, à hauteur de la somme sollicitée, soit 2500 euros chacun.

La demande de préjudice moral est recevable pour être une demande accessoire, en application de l'article 565 du code de procédure civile.

Mme [F] et M.[T] caractérisent en outre l'existence d'un tel préjudice moral distinct du préjudice de jouissance compte tenu de la situation de précarité qui est la leur, il leur sera donc alloué la somme de 2500 euros.





Sur la validité du congé délivré par Mme [Z]

Selon l'article 15I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, I.- Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.



En l'espèce, Mme [Z] a reconnu qu'aucun retard de loyer n'était reproché aux locataires et Mme [F] communique les quittances de loyer qui ont été établies.



Quant à l'impossibilité pour la bailleresse d'effectuer les travaux, elle ne saurait constituer un motif légitime et sérieux dès lors que le propriétaire a l'obligation de délivrer un logement décent à son locataire.

En conséquence, la nullité de ce congé sera prononcée.



Mme [Z] qui succombe à l'instance sera condamnée aux dépens.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement et contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi,



Déclare recevable la demande formée au titre du préjudice moral,



Confirme le jugement en ce qu'il a constaté que le loyer à la charge de [L] [F] et [C] [T] en application du bail du 1 er février 2019 a cessé d'être dû depuis le 1 er mai 2021 et jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée du traitement de l'insalubrité ;



Infirme le jugement déféré pour le surplus et statuant de nouveau,



Dit n'y avoir lieu à prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail,



Condamne Mme [Z] à verser 2500 euros à Mme [F] et M.[T] chacun au titre du préjudice de jouissance,



Condamne Mme [Z] à verser 2500 euros à Mme [F] et M.[T] chacun au titre du préjudice moral,



Prononce la nullité du congé délivré le 9 juillet 2020,



Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,



Condamne Mme [Z] à verser à Mme [F] et M.[T] chacun la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour l'ensemble de l'instance,



Condamne Mme [Z] aux dépens.



Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, présidente de la deuxième chambre civile et par Mme Caroline Bertolo, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE