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Décision de justice

Cour d'appel de Rennes, 1ère Chambre, 5 mars 2024, n° 21/03082

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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte au rapport de Me [S], notaire associé à [Localité 12], en date du 8 juillet 1999 M. [K] [H] a fait l'acquisition d'une maison d'habitation sise au [Adresse 11] en la Commune de [Localité 1], avec un jardin au-devant, le tout cadastré section B n° [Cadastre 4] pour une contenance de 1 are 35 centiares.

 

Cette parcelle jouxte plusieurs parcelles issues d'un tènement anciennement cadastré section B n°[Cadastre 3], qui au terme d'un acte de partage reçu par Me [G] les 26 et 29 mars 2010, a été divisé et partagé entre les consorts [W], comme suit :

 

- M. [N] [W] s'est vu attribuer les parcelles cadastrées section B n°[Cadastre 7], [Cadastre 9] et la moitié indivise de la parcelle B n°[Cadastre 10],

 

- Sa s'ur, Mme [Z] [W] s'est vu attribuer la parcelle B n°[Cadastre 8] et la moitié indivise de la parcelle B n°[Cadastre 10], ainsi qu'une autre parcelle cadastrée B n°[Cadastre 5].

 

Par acte en date du 30 avril 2009, une servitude de canalisation a été instituée entre les différents riverains de manière à permettre la réalisation d'une filière d'assainissement avec des raccords communs. A cette occasion il a été rappelé dans l'acte que : 'La parcelle enclavée cadastrée section OB n° [Cadastre 4] (propriété [H]) conserve son droit de passage sur les parcelles cadastrées section OB n° [Cadastre 5] et [Cadastre 3].'



Une expertise aux fins de bornage des propriétés [H] et [W] a été ordonnée suivant jugement du 27 mai 2011.



M. [R], géomètre-expert désigné, a déposé son rapport le 28 juin 2012.

 

Ultérieurement, M. [N] [W] a contesté l'existence d'un droit de passage au profit de M. [H] et a saisi le juge des référés d'une demande d'expertise par exploit du 11 juillet 2013, ceci conjointement avec sa s'ur Mme [Z] [W].



Par ordonnance du 26 septembre 2013, M. [D] a été désigné en qualité d'expert. Son rapport, déposé le 7 avril 2014, a conclu à l'existence d'une servitude de passage au bénéfice du fonds appartenant à M. [H].

 

Par courrier adressé par l'intermédiaire de son conseil, le 18 février 2016, M. [H] a reproché à M. [W] d'avoir :



- élevé des obstacles sur l'assiette de la servitude de passage, interdisant à M. [H] d'utiliser celle-ci par quelque moyen que ce soit. Il était toutefois proposé un déplacement de l'assiette de cette servitude, conformément à l'article 701 du code civil,



- procédé au raccordement d'un bâtiment rénové au système d'assainissement commun, au mépris des engagements contenus dans l'acte de constitution de servitude de canalisation du 30 avril 2009, rappelant notamment que tout aménagement des servitudes créées aux termes de cette convention ne pourrait intervenir que d'un commun accord entre les propriétaires des fonds concernés,

- installé une fenêtre de type velux sur la toiture de la dépendance jouxtant la propriété de M. [H], transformée en bâtiment à usage d'habitation avec création d'une vue droite sur sa propriété, à une distance inférieure à la limite autorisée par le code civil.

 

M. [N] [W] n'ayant pas donné suite, par acte d'huissier du 29 mars 2017, M. [H] a saisi le tribunal de grande instance de Saint-Malo, aux fins d'obtenir la suppression des ouvrages litigieux.

 

En cours d'instance, M. [H] a saisi le juge de la mise en état d'une demande d'expertise aux fins de proposer une autre solution de passage sur le fondement de l'article 701 du code civil et de vérifier les raccordements effectués par M. [W] sur le réseau d'assainissement existant.



Le juge de la mise en état a rejeté cette demande par ordonnance du 28 juin 2018 au motif d'une part qu'il convenait d'abord de trancher au fond la question de l'existence même de la servitude et que d'autre part, la question de la conformité des raccordements réalisés par M. [W] ne justifiait pas une expertise compte tenu de l'attestation du SPANC communiquée à l'occasion de cet incident.

 

Par jugement du 19 avril 2021, le tribunal judiciaire de Saint-Malo a :



- débouté M. [K] [H] de l'intégralité de ses demandes,

- constaté que M. [K] [H] renonce à demander la suppression de la fenêtre de toit équipant la dépendance jouxtant le jardin de la propriété de M. [H],

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [K] [H] au paiement de l'intégra1ité des dépens.



*****

 

Par déclaration du 20 mai 2021, M. [H] a interjeté appel du jugement seulement en ce qu'il l'a débouté de sa demande relative au rétablissement du passage et condamné aux dépens.



EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS



M. [K] [H] expose ses moyens et prétentions dans ses dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 27 juillet 2021, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens et prétentions.



Il demande à la cour de :



- réformer le jugement dont appel en ce qu'il a : 

* débouté M. [K] [H] de l'intégralité de ses demandes, 

* condamné M. [K] [H] au paiement de l'intégralité des dépens.

 

Statuant de nouveau :

 

Vu le rapport d'expertise déposé par M. [D] le 7 avril 2014 aux quel est annexé l'acte de partage du 8 mars 1839,

Surabondamment, vu l'acte constitutif de servitude du 30 avril 2009,

 

- dire que M. [K] [H] bénéficie d'un droit de passage pour accéder à sa propriété en passant sur celle de M. [N] [W],

 

- condamner M. [N] [W] à supprimer la totalité des obstacles et ouvrages réalisés sur l'assiette de passage grevant la propriété de M. [N] [W] au profit de la propriété de M. [K] [H], telle qu'elle figure sur le plan en page 21 du rapport d'expertise,

- ordonner le rétablissement du libre passage dans les quinze jours de la signification de l'arrêt à intervenir, sous peine d'une astreinte de 200 € par jour de retard, 

- condamner M. [N] [W] à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner M. [N] [W] aux entiers dépens qui comprendront ceux de la présente instance mais aussi ceux de la procédure de référé et des frais d'expertise judiciaire.



*****



M. [N] [W] expose ses moyens et prétentions dans ses dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 12 octobre 2022, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens et prétentions.



Il demande à la cour de :



- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M.[H] de l'intégralité de ses demandes et l'a condamné aux dépens,

- condamner M. [K] [H] à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel,

- débouter M. [H] de ses demandes à ce titre.

Motifs

MOTIVATION DE LA COUR



1°/ Sur l'absence de servitude de passage conventionnelle opposable à M. [W]



L'article 686 du code civil dispose qu'il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds, et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public. 



L'article 691 du même code précise que les servitudes continues non apparentes et les servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes, ne peuvent s'établir que par titres. La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir (').



Une servitude n'est toutefois opposable à l'acquéreur de l'immeuble grevé que si elle a été publiée ou si son acte d'acquisition en fait mention ou encore s'il en connaissait l'existence au moment de son acquisition (Cass. civ. 3ème 24 septembre 2020, n°19-19.179).



a. L'acte de 1839 ne constitue pas une servitude opposable à M.[W]



En l'espèce, aucune des parties n'a cru devoir produire son titre de propriété.



La cour ne peut donc que se référer aux constatations de l'expert judiciaire sur ce point.



L'expert [D] indique que le titre de propriété de M. [W], à savoir l'acte de partage des 26 et 29 mars 2010 rappelle au paragraphe 'servitudes' que 'la parcelle enclavée cadastrée section B numéro [Cadastre 4] conserve son droit de passage sur les parcelles cadastrées section B numéros [Cadastre 5] et [Cadastre 3].'



Toutefois, l'expert souligne que ce rappel ne fait référence à aucun acte publié, ce qui lui ôte tout intérêt.



Il s'ensuit que le titre de propriété de M. [W] ne comporte aucune référence à un acte constitutif antérieur.



L'acte de vente [V]/[H] du 8 juillet 1999 ne contient quant à lui aucun rappel de servitude en rapport avec le passage revendiqué. 



Au cours des opérations d'expertise, l'expert [D] a mis en évidence que les parcelles actuelles B n°[Cadastre 4] et B n°[Cadastre 7] possédaient une origine commune et que dans l'acte de partage du 8 mars 1839 émanant de leur auteur commun, une servitude de passage avait bien été instituée dans les conditions du partage, ainsi qu'il suit :

'Les bâtiments qui existent actuellement et ceux qui seront faits par la suite au dit lieu des Rues sur les terres partagées auront droit de (service') à tous usages par la petite ruelle qui existe le long du côté orient du jardin numéro deux et pour rendre cette ruelle plus facile, l'angle sud-est dudit jardin et l'angle sud-ouest du petit jardin au midi de l'étable seront arrondis immédiatement à frais communs.'

 

Il n'est cependant pas établi que cet acte ancien aurait été publié. 



Par ailleurs, il n'est pas contesté qu'à la date de son acquisition en 1999, M. [H] ne disposait d'aucun titre de servitude permettant d'objectiver un quelconque droit de passage au profit de son fonds sur celui de M. [W], dès lors que l'acte de 1839 n'a été découvert qu'au cours de l'expertise judiciaire.



Il s'ensuit que l'acte de servitude du 8 mars 1839, retrouvé par l'expert, ne saurait constituer un titre de servitude opposable à M. [W].



La discussion relative à l'extinction de cette servitude pour non usage trentenaire est donc sans objet.



b. L'acte de constitution de servitude du 30 avril 2009 n'est pas un titre constitutif ou recognitif d'une servitude de passage



M. [H] estime que l'acte du 30 avril 2009 serait un acte constitutif de servitude au motif qu'il contient en page 12 un rappel réalisé par le notaire, dans les termes suivants : 'la parcelle enclavée cadastrée section B n°[Cadastre 4] conserve son droit de passage sur les parcelles cadastrées OB [Cadastre 5] et [Cadastre 3].'



En premier lieu, ainsi que l'a relevé le tribunal, l'acte du 30 avril 2009 avait pour objet la constitution d'une servitude de canalisation entre les parties. Les conventions se refermant en leur objet et il n'a jamais été question de s'entendre sur la moindre constitution d'une servitude de passage qui n'est pas l'accessoire de la servitude de canalisation.



En outre, ce droit de passage n'est mentionné par le notaire qu'à titre de rappel. 



L'utilisation du verbe 'conserve' exclut la volonté des parties de créer une servitude de passage au profit du fonds [H]. La création d'une servitude de passage implique en effet son inexistence préalable puisqu'on ne peut créer ce qui existe déjà.



Au surplus, ce rappel ne porte pas sur une servitude de passage résultant d'un titre constitutif précis mais sur un simple 'droit de passage'. Il ne peut donc être exclu que les parties aient entendu seulement rappeler une situation de fait, résultant d'un usage ou d'une tolérance.



En second lieu, cette clause faisant référence à l'état d'enclave de la parcelle B n°[Cadastre 4] est en totale contradiction avec les conclusions de l'expert judiciaire selon lesquelles la parcelle B n°[Cadastre 4] n'a jamais été enclavée, ainsi que le montre le cadastre napoléonien.



En toute hypothèse, l'article 685-1 du code civil dispose 'qu'en cas de cessation de l'enclave et quelle que soit la manière dont l'assiette et le mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant, peut, à tout moment, invoquer l'extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l'article 682. A défaut d'accord amiable, cette disparition est constatée par une décision de justice'. 



En l'espèce, il n'existe aucun désaccord rendant nécessaire une action en justice pour voir constater la cessation de l'état d'enclave, puisque M. [H] ne conteste nullement que sa parcelle n'est pas enclavée (page 7 de ses conclusions : 'M. [D] a conclu que la propriété [H] n'était pas enclavée ce qui est parfaitement exact'). 



M. [H] ne saurait donc utilement se prévaloir de cette clause qui relie sans ambiguïté le droit de passage accordé à l'état d'enclave de la parcelle B n°[Cadastre 4]. En effet, celle-ci n'étant pas ou plus enclavée, la servitude légale n'a pas ou plus lieu d'être. 



Il s'ensuit que le rappel fait pas le notaire d'un droit de passage lié à une situation d'enclave ne peut être créateur d'aucune obligation et partant, ne peut s'analyser comme un titre constitutif d'une servitude de passage.



Cet acte du 30 avril 2009 ne saurait davantage s'analyser en un acte recognitif de servitude.



En application de l'article 695 du code civil, il est constant que le titre récognitif doit faire référence au titre constitutif de la servitude. 



Tel n'est pas le cas en l'espèce de l'acte du 30 avril 2009, qui ne fait référence à aucun titre constitutif antérieur. 



2°/ Sur l'absence de tout droit personnel



A titre subsidiaire, invoquant l'évidente intention des parties, M. [H] estime que la clause figurant dans l'acte du 30 avril 2009 lui confère a minima un droit personnel de passage pour les besoins des éventuelles travaux de réparation et d'entretien que nécessiterait son fonds, en précisant que l'issue côté rue serait tout à fait insuffisante pour permettre le passage d'engins. 



Toutefois, l'acte du 30 avril 2009 ne renferme aucune convention de ce type et fait mention de parcelles et non de personnes.



Il n'a donc pu créer aucun droit personnel.



Il est au surplus observé que M. [H] a lui-même obstrué le passage par la pose d'une palissade en bois sur la limite divisoire, comme le relevait déjà M. [R] lors du bornage réalisé en 2011, ce dont il se déduit que l'usage de ce passage n'est pas absolument nécessaire à l'entretien de sa parcelle.



Au demeurant, comme le souligne à juste titre M. [W], si des réparations nécessaires devaient être réalisées sur la propriété de M. [H] sans autre possibilité que d'emprunter momentanément la parcelle voisine, une servitude temporaire de tour d'échelle pourrait toujours lui être ponctuellement accordée, soit par son voisin soit par une décision de justice.



Au total, le jugement sera confirmé en ce qu'il a considéré qu'aucun droit de passage réel ou personnel ne ressortait de l'acte du 30 avril 2009 et en ce qu'il a par conséquent débouté M. [H] de l'intégralité de ses demandes. 



2°/ Sur les frais irrépétibles et les dépens



Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.



Succombant à nouveau en appel, M. [H] sera condamné aux dépens.



Il sera pas conséquent débouté de ses demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Il n'est pas inéquitable de le condamner à payer à M. [W] la somme de 2.500 euros sur ce même fondement au titre des frais irrépétibles d'appel.

Dispositif

PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme le jugement rendu le 19 avril 2021 par le Tribunal judiciaire de Saint-Malo en toutes ses dispositions ,



Condamne M. [K] [H] aux dépens d'appel ,



Déboute M. [K] [H] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ,



Condamne M. [K] [H] à payer à M. [N] [W] la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
Texte intégral
1ère Chambre





ARRÊT N°78



N° RG 21/03082

N° Portalis

DBVL-V-B7F-RUVO













M. [K] [H]



C/



M. [N] [W]















Copie exécutoire délivrée 



le :



à :







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 5 MARS 2024





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,



GREFFIER :



Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé



DÉBATS :



A l'audience publique du 13 novembre 2023 devant Madame Caroline BRISSIAUD, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 5 mars 2024 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré annoncé au 23 janvier 2024 à l'issue des débats



****





APPELANT :



Monsieur [K] [H]

né le 21 Mars 1966 à [Localité 13] (42)

[Adresse 6]

[Localité 1]



Représenté par Me Jean-Louis TELLIER de la SELARL ALPHA LEGIS, avocat au barreau de SAINT-MALO DINAN











INTIMÉ :



Monsieur [N] [W]

né le 02 Mai 1950 à [Localité 1] (22)

[Adresse 2]

[Localité 1]



Représenté par Me Pierre-Guillaume KERJEAN de la SELARLKERJEAN-LE GOFF-NADREAU-NEYROUD, avocat au barreau de SAINT-MALO DINAN











EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte au rapport de Me [S], notaire associé à [Localité 12], en date du 8 juillet 1999 M. [K] [H] a fait l'acquisition d'une maison d'habitation sise au [Adresse 11] en la Commune de [Localité 1], avec un jardin au-devant, le tout cadastré section B n° [Cadastre 4] pour une contenance de 1 are 35 centiares.

 

Cette parcelle jouxte plusieurs parcelles issues d'un tènement anciennement cadastré section B n°[Cadastre 3], qui au terme d'un acte de partage reçu par Me [G] les 26 et 29 mars 2010, a été divisé et partagé entre les consorts [W], comme suit :

 

- M. [N] [W] s'est vu attribuer les parcelles cadastrées section B n°[Cadastre 7], [Cadastre 9] et la moitié indivise de la parcelle B n°[Cadastre 10],

 

- Sa s'ur, Mme [Z] [W] s'est vu attribuer la parcelle B n°[Cadastre 8] et la moitié indivise de la parcelle B n°[Cadastre 10], ainsi qu'une autre parcelle cadastrée B n°[Cadastre 5].

 

Par acte en date du 30 avril 2009, une servitude de canalisation a été instituée entre les différents riverains de manière à permettre la réalisation d'une filière d'assainissement avec des raccords communs. A cette occasion il a été rappelé dans l'acte que : 'La parcelle enclavée cadastrée section OB n° [Cadastre 4] (propriété [H]) conserve son droit de passage sur les parcelles cadastrées section OB n° [Cadastre 5] et [Cadastre 3].'



Une expertise aux fins de bornage des propriétés [H] et [W] a été ordonnée suivant jugement du 27 mai 2011.



M. [R], géomètre-expert désigné, a déposé son rapport le 28 juin 2012.

 

Ultérieurement, M. [N] [W] a contesté l'existence d'un droit de passage au profit de M. [H] et a saisi le juge des référés d'une demande d'expertise par exploit du 11 juillet 2013, ceci conjointement avec sa s'ur Mme [Z] [W].



Par ordonnance du 26 septembre 2013, M. [D] a été désigné en qualité d'expert. Son rapport, déposé le 7 avril 2014, a conclu à l'existence d'une servitude de passage au bénéfice du fonds appartenant à M. [H].

 

Par courrier adressé par l'intermédiaire de son conseil, le 18 février 2016, M. [H] a reproché à M. [W] d'avoir :



- élevé des obstacles sur l'assiette de la servitude de passage, interdisant à M. [H] d'utiliser celle-ci par quelque moyen que ce soit. Il était toutefois proposé un déplacement de l'assiette de cette servitude, conformément à l'article 701 du code civil,



- procédé au raccordement d'un bâtiment rénové au système d'assainissement commun, au mépris des engagements contenus dans l'acte de constitution de servitude de canalisation du 30 avril 2009, rappelant notamment que tout aménagement des servitudes créées aux termes de cette convention ne pourrait intervenir que d'un commun accord entre les propriétaires des fonds concernés,

- installé une fenêtre de type velux sur la toiture de la dépendance jouxtant la propriété de M. [H], transformée en bâtiment à usage d'habitation avec création d'une vue droite sur sa propriété, à une distance inférieure à la limite autorisée par le code civil.

 

M. [N] [W] n'ayant pas donné suite, par acte d'huissier du 29 mars 2017, M. [H] a saisi le tribunal de grande instance de Saint-Malo, aux fins d'obtenir la suppression des ouvrages litigieux.

 

En cours d'instance, M. [H] a saisi le juge de la mise en état d'une demande d'expertise aux fins de proposer une autre solution de passage sur le fondement de l'article 701 du code civil et de vérifier les raccordements effectués par M. [W] sur le réseau d'assainissement existant.



Le juge de la mise en état a rejeté cette demande par ordonnance du 28 juin 2018 au motif d'une part qu'il convenait d'abord de trancher au fond la question de l'existence même de la servitude et que d'autre part, la question de la conformité des raccordements réalisés par M. [W] ne justifiait pas une expertise compte tenu de l'attestation du SPANC communiquée à l'occasion de cet incident.

 

Par jugement du 19 avril 2021, le tribunal judiciaire de Saint-Malo a :



- débouté M. [K] [H] de l'intégralité de ses demandes,

- constaté que M. [K] [H] renonce à demander la suppression de la fenêtre de toit équipant la dépendance jouxtant le jardin de la propriété de M. [H],

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [K] [H] au paiement de l'intégra1ité des dépens.



*****

 

Par déclaration du 20 mai 2021, M. [H] a interjeté appel du jugement seulement en ce qu'il l'a débouté de sa demande relative au rétablissement du passage et condamné aux dépens.



EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS



M. [K] [H] expose ses moyens et prétentions dans ses dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 27 juillet 2021, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens et prétentions.



Il demande à la cour de :



- réformer le jugement dont appel en ce qu'il a : 

* débouté M. [K] [H] de l'intégralité de ses demandes, 

* condamné M. [K] [H] au paiement de l'intégralité des dépens.

 

Statuant de nouveau :

 

Vu le rapport d'expertise déposé par M. [D] le 7 avril 2014 aux quel est annexé l'acte de partage du 8 mars 1839,

Surabondamment, vu l'acte constitutif de servitude du 30 avril 2009,

 

- dire que M. [K] [H] bénéficie d'un droit de passage pour accéder à sa propriété en passant sur celle de M. [N] [W],

 

- condamner M. [N] [W] à supprimer la totalité des obstacles et ouvrages réalisés sur l'assiette de passage grevant la propriété de M. [N] [W] au profit de la propriété de M. [K] [H], telle qu'elle figure sur le plan en page 21 du rapport d'expertise,

- ordonner le rétablissement du libre passage dans les quinze jours de la signification de l'arrêt à intervenir, sous peine d'une astreinte de 200 € par jour de retard, 

- condamner M. [N] [W] à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner M. [N] [W] aux entiers dépens qui comprendront ceux de la présente instance mais aussi ceux de la procédure de référé et des frais d'expertise judiciaire.



*****



M. [N] [W] expose ses moyens et prétentions dans ses dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 12 octobre 2022, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens et prétentions.



Il demande à la cour de :



- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M.[H] de l'intégralité de ses demandes et l'a condamné aux dépens,

- condamner M. [K] [H] à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel,

- débouter M. [H] de ses demandes à ce titre.



MOTIVATION DE LA COUR



1°/ Sur l'absence de servitude de passage conventionnelle opposable à M. [W]



L'article 686 du code civil dispose qu'il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds, et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public. 



L'article 691 du même code précise que les servitudes continues non apparentes et les servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes, ne peuvent s'établir que par titres. La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir (').



Une servitude n'est toutefois opposable à l'acquéreur de l'immeuble grevé que si elle a été publiée ou si son acte d'acquisition en fait mention ou encore s'il en connaissait l'existence au moment de son acquisition (Cass. civ. 3ème 24 septembre 2020, n°19-19.179).



a. L'acte de 1839 ne constitue pas une servitude opposable à M.[W]



En l'espèce, aucune des parties n'a cru devoir produire son titre de propriété.



La cour ne peut donc que se référer aux constatations de l'expert judiciaire sur ce point.



L'expert [D] indique que le titre de propriété de M. [W], à savoir l'acte de partage des 26 et 29 mars 2010 rappelle au paragraphe 'servitudes' que 'la parcelle enclavée cadastrée section B numéro [Cadastre 4] conserve son droit de passage sur les parcelles cadastrées section B numéros [Cadastre 5] et [Cadastre 3].'



Toutefois, l'expert souligne que ce rappel ne fait référence à aucun acte publié, ce qui lui ôte tout intérêt.



Il s'ensuit que le titre de propriété de M. [W] ne comporte aucune référence à un acte constitutif antérieur.



L'acte de vente [V]/[H] du 8 juillet 1999 ne contient quant à lui aucun rappel de servitude en rapport avec le passage revendiqué. 



Au cours des opérations d'expertise, l'expert [D] a mis en évidence que les parcelles actuelles B n°[Cadastre 4] et B n°[Cadastre 7] possédaient une origine commune et que dans l'acte de partage du 8 mars 1839 émanant de leur auteur commun, une servitude de passage avait bien été instituée dans les conditions du partage, ainsi qu'il suit :

'Les bâtiments qui existent actuellement et ceux qui seront faits par la suite au dit lieu des Rues sur les terres partagées auront droit de (service') à tous usages par la petite ruelle qui existe le long du côté orient du jardin numéro deux et pour rendre cette ruelle plus facile, l'angle sud-est dudit jardin et l'angle sud-ouest du petit jardin au midi de l'étable seront arrondis immédiatement à frais communs.'

 

Il n'est cependant pas établi que cet acte ancien aurait été publié. 



Par ailleurs, il n'est pas contesté qu'à la date de son acquisition en 1999, M. [H] ne disposait d'aucun titre de servitude permettant d'objectiver un quelconque droit de passage au profit de son fonds sur celui de M. [W], dès lors que l'acte de 1839 n'a été découvert qu'au cours de l'expertise judiciaire.



Il s'ensuit que l'acte de servitude du 8 mars 1839, retrouvé par l'expert, ne saurait constituer un titre de servitude opposable à M. [W].



La discussion relative à l'extinction de cette servitude pour non usage trentenaire est donc sans objet.



b. L'acte de constitution de servitude du 30 avril 2009 n'est pas un titre constitutif ou recognitif d'une servitude de passage



M. [H] estime que l'acte du 30 avril 2009 serait un acte constitutif de servitude au motif qu'il contient en page 12 un rappel réalisé par le notaire, dans les termes suivants : 'la parcelle enclavée cadastrée section B n°[Cadastre 4] conserve son droit de passage sur les parcelles cadastrées OB [Cadastre 5] et [Cadastre 3].'



En premier lieu, ainsi que l'a relevé le tribunal, l'acte du 30 avril 2009 avait pour objet la constitution d'une servitude de canalisation entre les parties. Les conventions se refermant en leur objet et il n'a jamais été question de s'entendre sur la moindre constitution d'une servitude de passage qui n'est pas l'accessoire de la servitude de canalisation.



En outre, ce droit de passage n'est mentionné par le notaire qu'à titre de rappel. 



L'utilisation du verbe 'conserve' exclut la volonté des parties de créer une servitude de passage au profit du fonds [H]. La création d'une servitude de passage implique en effet son inexistence préalable puisqu'on ne peut créer ce qui existe déjà.



Au surplus, ce rappel ne porte pas sur une servitude de passage résultant d'un titre constitutif précis mais sur un simple 'droit de passage'. Il ne peut donc être exclu que les parties aient entendu seulement rappeler une situation de fait, résultant d'un usage ou d'une tolérance.



En second lieu, cette clause faisant référence à l'état d'enclave de la parcelle B n°[Cadastre 4] est en totale contradiction avec les conclusions de l'expert judiciaire selon lesquelles la parcelle B n°[Cadastre 4] n'a jamais été enclavée, ainsi que le montre le cadastre napoléonien.



En toute hypothèse, l'article 685-1 du code civil dispose 'qu'en cas de cessation de l'enclave et quelle que soit la manière dont l'assiette et le mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant, peut, à tout moment, invoquer l'extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l'article 682. A défaut d'accord amiable, cette disparition est constatée par une décision de justice'. 



En l'espèce, il n'existe aucun désaccord rendant nécessaire une action en justice pour voir constater la cessation de l'état d'enclave, puisque M. [H] ne conteste nullement que sa parcelle n'est pas enclavée (page 7 de ses conclusions : 'M. [D] a conclu que la propriété [H] n'était pas enclavée ce qui est parfaitement exact'). 



M. [H] ne saurait donc utilement se prévaloir de cette clause qui relie sans ambiguïté le droit de passage accordé à l'état d'enclave de la parcelle B n°[Cadastre 4]. En effet, celle-ci n'étant pas ou plus enclavée, la servitude légale n'a pas ou plus lieu d'être. 



Il s'ensuit que le rappel fait pas le notaire d'un droit de passage lié à une situation d'enclave ne peut être créateur d'aucune obligation et partant, ne peut s'analyser comme un titre constitutif d'une servitude de passage.



Cet acte du 30 avril 2009 ne saurait davantage s'analyser en un acte recognitif de servitude.



En application de l'article 695 du code civil, il est constant que le titre récognitif doit faire référence au titre constitutif de la servitude. 



Tel n'est pas le cas en l'espèce de l'acte du 30 avril 2009, qui ne fait référence à aucun titre constitutif antérieur. 



2°/ Sur l'absence de tout droit personnel



A titre subsidiaire, invoquant l'évidente intention des parties, M. [H] estime que la clause figurant dans l'acte du 30 avril 2009 lui confère a minima un droit personnel de passage pour les besoins des éventuelles travaux de réparation et d'entretien que nécessiterait son fonds, en précisant que l'issue côté rue serait tout à fait insuffisante pour permettre le passage d'engins. 



Toutefois, l'acte du 30 avril 2009 ne renferme aucune convention de ce type et fait mention de parcelles et non de personnes.



Il n'a donc pu créer aucun droit personnel.



Il est au surplus observé que M. [H] a lui-même obstrué le passage par la pose d'une palissade en bois sur la limite divisoire, comme le relevait déjà M. [R] lors du bornage réalisé en 2011, ce dont il se déduit que l'usage de ce passage n'est pas absolument nécessaire à l'entretien de sa parcelle.



Au demeurant, comme le souligne à juste titre M. [W], si des réparations nécessaires devaient être réalisées sur la propriété de M. [H] sans autre possibilité que d'emprunter momentanément la parcelle voisine, une servitude temporaire de tour d'échelle pourrait toujours lui être ponctuellement accordée, soit par son voisin soit par une décision de justice.



Au total, le jugement sera confirmé en ce qu'il a considéré qu'aucun droit de passage réel ou personnel ne ressortait de l'acte du 30 avril 2009 et en ce qu'il a par conséquent débouté M. [H] de l'intégralité de ses demandes. 



2°/ Sur les frais irrépétibles et les dépens



Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.



Succombant à nouveau en appel, M. [H] sera condamné aux dépens.



Il sera pas conséquent débouté de ses demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Il n'est pas inéquitable de le condamner à payer à M. [W] la somme de 2.500 euros sur ce même fondement au titre des frais irrépétibles d'appel.



PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme le jugement rendu le 19 avril 2021 par le Tribunal judiciaire de Saint-Malo en toutes ses dispositions ,



Condamne M. [K] [H] aux dépens d'appel ,



Déboute M. [K] [H] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ,



Condamne M. [K] [H] à payer à M. [N] [W] la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

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Mise à jour de la source le 2024-03-10T16:32:28.540Z.