Tribunal judiciaire de Paris, 8ème chambre 2ème section, 25 avril 2024, n° 19/15078

Exposé du litige

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Exposé du litige :
 
Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [U] épouse [G] sont propriétaires occupants des lots 28, 29 et 30 situés au 6ème étage du bâtiment A de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété et dont le syndic est la société STARES FRANCE.
 
Depuis le 18 mai 2018, Mademoiselle [T] [V] est propriétaire non occupante du lot n° 33 situé au 7ème étage du bâtiment A dudit immeuble, comprenant une terrasse « au-devant de l'appartement ».

Les époux [G] se sont plaints auprès du syndic de l'époque de l'immeuble, le cabinet Real Gestion, gérance de [Localité 8], de nuisances et d'une occupation irrégulière de la toiture située au-dessus de leur appartement, par Mademoiselle [T] [V].

Le 10 décembre 2018, le syndic de l'immeuble a notamment indiqué à Mademoiselle [T] [V] que son bien avait été modifié par annexion ou utilisation irrégulière privative de parties communes et lui a demandé tout document justifiant de la propriété par annexion ou rattachement d'une partie des toits-terrasses du 6ème étage à son lot. 

Selon courrier du 29 avril 2019 adressé au syndic, le conseil de Mademoiselle [T] [V] a répondu que sa cliente était bien propriétaire de la terrasse telle que présentée dans les plans de l'agence immobilière.
C'est dans ces conditions que, par actes d'huissier des 13 et 16 décembre 2019, Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [U] épouse [G] ont fait assigner Mademoiselle [T] [V] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] Paris 16ème devant le tribunal de grande instance de Paris afin notamment de solliciter, à titre principal, la condamnation sous astreinte de Mademoiselle [V] à libérer la toiture des appartements du 6ème étage de l'immeuble, considérée comme une partie commune occupée irrégulièrement, et à remettre ladite toiture dans son état initial, outre sa condamnation sous astreinte à cesser la location touristique de son studio et sa condamnation au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour troubles anormaux du voisinage, ainsi que la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts.

Une première ordonnance de clôture a été rendue le 22 mars 2022 puis a été révoquée par le juge de la mise en état par ordonnance rendue le 5 janvier 2023 donnant injonction aux parties de rencontrer un médiateur pour un rendez-vous d'information sur la médiation.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2023, Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [U] épouse [G] demandent au tribunal de :

Vu les articles 3, 9, 10-1, 15 et 25 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 1103 et 1104 du Code Civil,
Vu l’article 9, 15, 16 et 135 du Code de procédure civile,
Vu le règlement de copropriété du 26 février 1954,
Vu les articles 515 et 700 du Code de Procédure Civile,
Vu les pièces produites,

REJETER des débats les conclusions en réponse et récapitulatives n°5 signifiées par Madame [T] [V] le 10 mai 2023 ainsi que les pièces n°34, 35, 36 et 37 visées en pied de conclusions et communiquées simultanément à la signification des conclusions,

DEBOUTER Madame [T] [V] et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de l’ensemble de leurs demandes, fins et concluions,

JUGER Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [U] épouse [G] recevables et bien fondés en leurs demandes, y faisant droit,

JUGER que Madame [T] [V] occupe sans aucune autorisation les parties communes de l’immeuble sis [Adresse 1],

En conséquence,

CONDAMNER Madame [T] [V] à libérer les parties communes qu’elle occupe irrégulièrement à savoir la toiture des appartements du 6ème étage de l’immeuble et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir.
CONDAMNER Madame [T] [V] à remettre la toiture des appartements du 6ème étage (toiture située à droite de son studio) dans son état initial à savoir :

- démonter les garde-corps installés sur les acrotères le long de la façade de l’immeuble,
- remettre en état les acrotères ayant accueilli les garde-corps,
- refermer la terrasse qui se trouve au-devant de l’appartement (sur le côté droit de cette terrasse) en remontant un muret et un garde-corps dans le style d’origine de l’immeuble,
- retirer le mobilier de jardin ainsi que les jardinières installées sur la toiture,
- retirer les dalles gravillonnées installées sur la toiture des appartements situés au 6ème étage de l’immeuble,
- vérifier l’état du revêtement de la toiture des appartements situés au 6ème étage de l’immeuble, remettre en état de fonctionnement les ventilations naturelles.

sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir et sous contrôle de l’architecte de l’immeuble dont les frais seront mis à la charge de Madame [T] [V].

JUGER que la location touristique pratiquée par Madame [T] [V] est contraire aux dispositions du règlement de copropriété violant la clause d’habitation bourgeoise, 49 En conséquence,

PRONONCER l’interdiction à Madame [T] [V] de louer son lot (lot n°33 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 1]) à la location touristique de courte durée ou location du type AirBnb sous astreinte de 500 € par infraction constatée,

CONDAMNER Madame [T] [V] à payer à Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [U] épouse [G] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour trouble anormal du voisinage,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [U] épouse [G] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts,

DISPENSER Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [U] épouse [G] d’avoir à supporter les frais de la présente procédure conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

CONDAMNER Madame [T] [V] à payer à Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [U] épouse [G] la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les coûts des procès-verbaux de constat des 6 juin 2019, 8 octobre 2019, 22 janvier 2020, 14 mai 2020 et 21 septembre 2021.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 mai 2023, Mademoiselle [T] [V] demande au tribunal de :

Vu les articles 122, 32-1 du code de procédure civile, 1240, 2260, 2272, 679, 1356 du code civil,
Vu le règlement de copropriété,

Dire les époux [U] [G] irrecevables en leur demande tendant à priver Mademoiselle [V] de la jouissance de la terrasse, pour défaut d’intérêt et défaut de qualité à agir.

Rejeter la pièce N° 14 du syndicat des copropriétaires comme obtenue par manœuvre déloyale et mensonges au mépris de l’art 9 du code de procédure civile.

Dire que le syndicat des copropriétaires est irrecevable en ses demandes en tant que dirigées à l’encontre de Madame [V].

Dire, à titre subsidiaire, si le tribunal ne déclare pas le syndicat des copropriétaires irrecevable, que les demandes du syndicat des copropriétaires sont prescrites.

Plus subsidiairement, si le tribunal ne déclare pas le syndicat des copropriétaires prescrit en ses demandes, débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes en tant que formulées à l’encontre de Mademoiselle [V].

Dire que Madame [V] sera dispensée de participer aux charges de copropriété correspondant aux frais de la présente instance, y compris les frais engager par la copropriété pour rémunérer M. [X].

Dire n’y a voir lieu à exécution provisoire.

Dire que Mademoiselle [V] rapporte la preuve de ce que ses prédécesseurs ont toujours eu la jouissance exclusive de l’intégralité de la terrasse.

Dire que les époux [U] [G], ni le syndicat des copropriétaires, ne rapportent la preuve de ce que Mademoiselle [V] aurait accompli des travaux de modification de la terrasse.

Dire que Mademoiselle [V] rapporte quant à elle la preuve de ce qu’aucune modification n’est intervenue de son fait sur la terrasse.

Débouter les époux [U] [G] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.

Dire que, à tout le moins aucune modification des lieux n’est intervenue entre 1984 et 2018.

Dire que le syndicat des copropriétaires affirme que la terrasse est utilisée par les occupants du lot 33 depuis plus de 38 années.

Décision du 25 Avril 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 19/15078 - N° Portalis 352J-W-B7D-CRLWV

Dire que cette affirmation a les caractères d’un aveu judiciaire au sens de l’article 1356 du code civil.

Dire que le propriétaire du lot numéro 33 a donc exercé son droit de jouissance exclusive sur l’intégralité de la terrasse, depuis au moins 38 ans.

Dire en conséquence que le droit de jouissance exclusive de la terrasse est constitué par usucapion décennale en 2014 et subsidiairement par usucapion trentenaire en 2014.

Dire que le jugement à intervenir constituera titre opposable de Madame [V] et tout acquéreur de son lot N° 33 d’occupation exclusive de la toiture terrasse à droite de son studio.

Débouter les époux [U] [G] et le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de leurs demandes fins et conclusions.

A titre infiniment subsidiaire, désigner tel expert qu’il plaira au tribunal avec la mission suivante :

- Se rendre dans l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4]
- Prendre connaissance des documents de la cause.
- Examiner les toitures terrasses
- Se faire remettre par les parties les pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment les archives du syndicat des copropriétaires.
- Dire si des travaux ont été entrepris afin d’accéder à la toiture terrasse depuis le lot 33.
- Déterminer la date à laquelle ces travaux auraient eu lieu.
- Dire que les parties devront remettre sans délai à l’expert tout document que celui-ci estimera nécessaire à l’accomplissement de sa mission.
- Entendre les parties en leurs dires, écrits et explications et, d’une manière générale, fournir au tribunal tous renseignements lui permettant de statuer sur le litige qui lui est soumis.
- Dire que l’expert devra déposer son rapport dans tel délai qu’il plaira au tribunal.
- Fixer le montant de la provision à consigner auprès du régisseur des avances et recettes du tribunal judiciaire de Paris à valoir sur la rémunération de l’expert.
- Dire que l’expert devra adresser aux parties, au moins un mois avant le dépôt du rapport définitif, un pré-rapport détaillé en invitant les parties à lui faire part de leurs observations auxquelles il devra répondre.

Dire que les époux [U] [G] ne rapportent aucune preuve des prétendues troubles de voisinage qu’ils invoquent.

Reconventionnellement :

Dire qu’il résulte des pièces versées aux débats que la procédure engagée par les époux [U] [G] est abusive.

Condamner en conséquence les époux [U] [G] à verser à Mademoiselle [V] la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts. Statuer ce que de droit sur l’application de l’article 32-1 du code de procédure civile.

Dire que Mademoiselle [V] rapporte la preuve du préjudice de jouissance subi du fait des époux [U] [G].

Condamner les époux [U] [G] à verser à Mademoiselle [V] la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts de ce chef.

Condamner les époux [U] [G] à déposer :
- La boîte à lettres irrégulièrement installées dans les parties communes à peine de 500 € d’astreinte par jour à compter du 10e jour suivant la signification de la décision à intervenir.
- L’anneau irrégulièrement planté dans le mur de la copropriété, dans le couloir, à peine de 500 € d’astreinte par jour à compter du 10e jour suivant la signification de la décision à intervenir.
- Interdire aux époux [U] [G] de rétablir l’échelle ancrée dans le mur de la copropriété qui leur permettait l’accès à la toiture bitumée à peine de 500 € d’astreinte par jour à compter de la première infraction constatée.

Dire que les époux [U] [G] ne pourront, à peine d’astreinte de 100 € par infraction constatée, poser de guirlandes lumineuses sur les garde-corps entourant leur appartement. Condamner les époux [U] [G] et le syndicat des copropriétaires à verser chacun à Mademoiselle [V] la somme de 8000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] Paris 16ème demande au tribunal de :

Vu les articles 1231-1, 1240 et 2227 du code civil,
Vu les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 9,15,16 et 700 du code de procédure civile,
Vu les dispositions du règlement de copropriété, Vu la jurisprudence citée,

REJETER des débats les conclusions et pièces régularisées par Madame [V] en date du 10 mai 2023 pour transmission tardive,

Principalement, DEBOUTER Madame [H] [U], épouse [G], et Monsieur [Z] [G] de l’intégralité de leur demandes, fins et prétentions en ce qu’elles sont dirigées contre le Syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNER Madame [T] [V] à remettre en état le lot n°33 sous astreinte de 500,00 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNER Madame [T] [V] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 60.000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

Subsidiairement, CONDAMNER Madame [T] [V] à garantir et relever indemne le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au bénéfice des époux [G] ;

Reconventionnellement, CONDAMNER Madame [H] [U], épouse [G], et Monsieur [Z] [G], sous astreinte de 150 euros par jours de retard après l’écoulement d’un délai de 5 jours à compter de la date du jugement à intervenir, à :
o Déposer la boite aux lettres fixée dans le couloir commun devant la porte d’entrée de leur appartement ;
o Retirer tout objet (vélos) leur appartenant stocker dans la cour de l’immeuble et dans le local technique ;
o Retirer l’installation électrique source de nuisances lumineuses pour les copropriétaires et les voisins de l’immeuble ;

CONDAMNER Madame [H] [U], épouse [G], et Monsieur [Z] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Madame [H] [U], épouse [G], et Monsieur [Z] [G] aux entiers dépens dont distraction au profit du Cabinet Woog & Associés, pris en la personne de Me Marine Parmentier, conformément aux dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.
 
L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 mai 2023.

L’affaire, plaidée à l’audience du 11 janvier 2024, a été mise en délibéré au 26 avril 2024. 

Les parties ont été autorisées à produire des notes en délibéré (sans communication de nouvelles pièces) uniquement sur les pièces n° 33 à 37 produites par Madame [V] selon conclusions notifiées par voie électronique le 10 mai 2023, en respectant le calendrier impératif suivant :
- pour les époux [G] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] : au plus tard le 23 février 2024 (2 pages maximum),
- pour Madame [V] (en réponse) : au plus tard le 15 mars 2024 (2 pages maximum),
- dernières notes en délibéré des époux [G] et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] : au plus tard le 29 mars 2024.

Les époux [G] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] ont notifié chacun une note en délibéré sur ces nouvelles pièces par messages RPVA du 23 février 2024. 

Par note en délibéré du 14 mars 2024, Mademoiselle [T] [V] a répondu aux notes en délibéré précitées produites par les époux [G] et par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4]. 

Les époux [G] ont notifié une dernière note en délibéré en réponse le 29 mars 2024, contestant notamment l’ancienneté des dalles sur plots.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION :

I – Sur la demande de rejets des débats des conclusions et pièces notifiées le 10 mai 2023 par Madame [V] pour transmission tardive formées par les époux [G] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] :

Les époux [G] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] se plaignent de la transmission tardive, une semaine avant le prononcé de la clôture, par Mademoiselle [V] de nouvelles conclusions n° 5 avec production de quatre nouvelles pièces dont un rapport de 26 pages établi à la suite d'une visite sur place en date du 15 mars 2023, en violation des termes de l'ordonnance du 5 janvier 2023, de la décision du juge de la mise en état du 14 avril 2023, des dispositions de l'article 15 du code de procédure civile et du principe de la contradiction.

Toutefois, le rapport CIVILIS EXPERTISES de 28 pages (pièce n° 34) établi le 17 avril 2023 à la requête de Mademoiselle [T] [V], qui n’est pas la seule pièce produite par Mademoiselle [T] [V] pour étayer ses prétentions, a été rendu nécessaire afin de pouvoir utilement répondre au rapport de Monsieur [W] [X], architecte DPLG, en date du 10 décembre 2022, établi à la requête du syndic de l'immeuble (pièce n° 13 du syndicat des copropriétaires), ayant justifié, le 5 janvier 2023, la révocation d’une premier ordonnance de clôture rendue le 22 mars 2022. 

L’analyse de ce technicien a conduit Mademoiselle [T] [V] a sollicité elle-même un expert, afin d’examiner la toiture-terrasse litigieuse, les époux [G] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] n’étant pas fondés à dénier toute force probante au rapport CIVILIS EXPERTISES au seul motif qu’il a été dressé dans le cadre d’une expertise unilatérale, dès lors qu’il a été régulièrement versé aux débats (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 2 – Chambre 5, 12 novembre 2019, n° RG 18/02659). 

Par ailleurs, les parties ont été autorisées à produire des notes en délibéré, dans le respect du principe de la contradiction et des droits de la défense, sur les nouvelles pièces n° 34 à 37 communiquées le 10 mai 2023, de sorte qu’elles ont été mises en mesure d’en discuter le contenu, dans le respect du principe de la contradiction. 

Dans ces conditions, les époux [G] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] seront déboutés de leurs demandes de rejet des conclusions notifiées par Mademoiselle [T] [V] ainsi que des pièces n° 33 à 37 communiquées simultanément.

II – Sur la demande tendant à voir écarter des débats la pièce n° 14 produite par le syndicat des copropriétaires formée par Mademoiselle [T] [V] :

Mademoiselle [T] [V] fait valoir que la pièce n° 14 a été obtenue de manière déloyale et produite en violation des dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, le rapport de Monsieur [X] étant caractérisé par un manque total d'objectivité et établi dans le seul but de complaire, sans précaution, à son mandant, en affirmant que la terrasse aurait fait l'objet d'une extension alors que tel n'est évidemment pas le cas.

Elle ajoute que :
- cette affirmation est contredite par les conclusions du rapport de CIVILIS EXPERTISES du 21 avril 2023, démontrant qu'il n'existe aucune trace de découpe du muret, la jouissance de la toiture terrasse remontant à plus de 38 ans,
- le complexe de ventilation est opérationnel,
- il n'y a aucun dysfonctionnement du système de ventilation, ce que confirme CIVILIS EXPERTISES,
- les photographies montrent que les ventilations sont parfaitement libres,
- l'expert étancheur, en 2020, a pris des photos et a conclu qu'un complexe d'étanchéité a été réalisé qui est « conforme pour recevoir des dalles sur plots »,
- le rehaussement de la fenêtre du studio est parfaitement justifié et sans lien avec l'usage de la terrasse,
- la largeur de passage pour accéder à la toiture terrasse est identique, voire supérieure, à la largeur de passage entre les deux appartements des époux [G] au sixième étage,
- le rapport de M. [X] est parfaitement inexploitable, tendancieux, les photographies présentées n'indiquant ni leurs sources ni leur date et les conclusions n'étant pas fondées en fait, techniquement, ni en droit.

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En application des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Mademoiselle [T] [V] n’est pas fondée à dénier toute force probante au rapport de Monsieur [W] [X], architecte mandaté par le syndic de l’immeuble dans le cadre d’une étude de travaux devant être réalisés au sein de la copropriété, dont aucun élément n’indique qu’il aurait été obtenu de manière déloyale, l’accès à la toiture terrasse du 7ème étage ayant été laissé à ce professionnel par le locataire de Mademoiselle [T] [V], après que Monsieur [W] [X] ait indiqué clairement sa qualité et les motifs de son intervention. 

Ce rapport ayant régulièrement été versé aux débats et ayant été discuté contradictoirement entre les parties, dans le respect du principe de la contradiction, Mademoiselle [T] [V] devra être déboutée de sa demande tendant à voir rejeter la pièce n° 14 du syndicat des copropriétaires « comme obtenue par manœuvre déloyale et mensonges au mépris de l’article 9 du code de procédure civile ». 

III – Sur la fin de non-recevoir pour défaut d'intérêt et de qualité à agir soulevée par Mademoiselle [T] [V] à l'encontre des époux [G] :

Mademoiselle [T] [V] fait valoir que les époux [G] ont reconnu par le vote de la résolution n° 37 de l'assemblée générale du 18 juin 2018 que le propriétaire du lot n° 33 avait la jouissance la terrasse (travaux de mise en place de couvertine sur l'acrotère de la terrasse de Madame [S], pièce n° 6), de sorte qu'ils sont irrecevables en leur demande, alors qu'ils sont contractuellement liés par le règlement de copropriété et les décisions d'assemblée générale, en leur qualité de membres du syndicat (article 122 du code de procédure civile).

Les époux [G] font valoir, en application de l'article 15 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, qu'un copropriétaire est recevable à demander la cessation d'une atteinte aux parties communes, de sorte qu'ils ont bien intérêt et qualité à agir.

***
Chaque copropriétaire a le droit d'exiger la cessation d'une atteinte aux parties communes de l'immeuble sans être astreint à démontrer qu'il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat (ex. : Civ. 3ème, 26 novembre 2003, n° 02-14.184). 

Au surplus, il est constant que : 
- le droit de jouissance privatif sur parties communes ne peut résulter que du règlement de copropriété ou, à défaut, d'une décision expresse de l'assemblée générale (ex : Civ. 3ème, 4 juillet 2019, n° 18-12.135),
- l’attribution d’un droit de jouissance privatif ne modifie pas la nature de la partie commune sur laquelle il porte (ex. : Civ. 3ème, 23 janvier 2020, n° 18-24.676),
- les travaux constitutifs d'une emprise ou d'une appropriation d'une partie commune à jouissance privative nécessitent une autorisation de l'assemblée générale, octroyée à la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (Civ. 3ème, 20 mars 2002, n° 00-17751), le droit de jouissance exclusive sur une partie commune n'étant pas assimilable à un droit de propriété (ex. : Civ. 3ème, 27 mars 2008, n° 07-11801). 

En l’espèce, la seule référence faite, en résolution n° 37 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 11 juin 2018 (pièce n° 6 produite par Mademoiselle [V]), à la réalisation de travaux de mise en place de couvertines sur l’acrotère « de la terrasse de Madame [S] » ne saurait suffire à établir l’existence d’une reconnaissance explicite et non équivoque par le syndicat des copropriétaires ou les époux [G] de l’existence d’un droit de jouissance privatif de la partie de terrasse litigieuse au profit du titulaire du lot n° 33, alors même qu’en application de l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965, l’existence des partie communes à jouissance privative « est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété ». 
Décision du 25 Avril 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 19/15078 - N° Portalis 352J-W-B7D-CRLWV

Au regard de ces éléments, la fin de non-recevoir pour défaut de qualité et d’intérêt à agir soulevée par Mademoiselle [T] [V] à l’encontre des demandes formées par les époux [G] devra être rejetée. 

IV – Sur la demande principale de condamnation sous astreinte de Mademoiselle [T] [V] à libérer la toiture des appartements du 6ème étage (toiture située à droite de son studio) et sur l’acquisition de cette toiture par prescription soulevée par Mademoiselle [T] [V] :

Les époux [G] font valoir que :
- en application de l'article 6 du règlement de copropriété, conforme à l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, les parties communes comprennent le gros-œuvre des bâtiments et notamment la toiture,
- l'article 9 dudit règlement interdit la modification des parties communes sans autorisation de l'assemblée générale et l'encombrement de celles-ci,
- l'acte notarié du 18 mai 2018 définit le lot n° 33 acquis par Mademoiselle [V] comme un appartement au 7ème étage (escalier A) avec terrasse devant l'appartement, cette description étant celle mentionnée dans le règlement de copropriété du 26 février 1954 et dans la fiche d'immeuble (pièces n° 4 et 50, terrasse au-devant de l'appartement),
- dans les faits, il est avéré que la terrasse située au-devant de l'appartement a été prolongée dans sa longueur sur le côté droit, annexant ainsi la toiture de l'immeuble partie commune, sans autorisation de l'assemblée générale, comme constaté par le syndic de l'immeuble le 10 décembre 2018 (pièce n° 5),
- Mademoiselle [V] reconnaît aujourd'hui que la toiture annexée est une partie commune dont elle aurait la jouissance privative,
- les plans conservés aux archives nationales de Paris sont corroborés par ceux communiqués par le syndicat des copropriétaires, rien n'indiquant qu'ils auraient été falsifiés,
- malgré le courrier du syndic, l'occupation de la toiture de l'immeuble se poursuit, comme en attestent les différents procès-verbaux de constats produits aux débats (pièces n° 7 et 23, pièce adverse n° 5),
- des garde-corps ont été installés, sans autorisation de l'assemblée générale, sur les acrotères de l'immeuble ayant entraîné des dégâts des eaux,
- la toiture de l'immeuble a été équipée sans autorisation de la copropriété afin de pouvoir en jouir à titre de terrasse (pièce n° 16).

Sur l’existence d'un droit de jouissance exclusif, ils soulignent que :
- un tel droit doit être constitué juridiquement,
- la preuve n'est pas rapportée que la terrasse actuelle existerait depuis la construction de l'immeuble en 1934,
- la terrasse ne se prolonge pas dans la longueur sur le côté droit de l'immeuble, un muret séparant ladite terrasse et la toiture du 6ème étage,
- cette configuration est par ailleurs confirmée par le conseil syndical en janvier 2019 qui indique dans son compte-rendu que les toitures à la droite et à la gauche de la terrasse de Mademoiselle [V] sont inaccessibles (pièce n° 6),
- ce muret a donc été détruit sans autorisation pour permettre l'annexion de la toiture à laquelle aucun des propriétaires du lot n° 33 ne pouvait avoir accès, puisqu'il s'agit d'une toiture (pièce n° 65, mur de la bordure maçonnée du lot 33 coupé pour réaliser un passage, avec une largeur insuffisante),
- la prétendue terrasse dont Mademoiselle [V] revendique aujourd'hui une jouissance exclusive n'existait pas au moment de la construction de l'immeuble (pièces n° 17,62, 64, 20), ce qui est confirmé par l'architecte de la copropriété, M. [X] (pièce n° 65),
- il est produit aux débats des photographies de l'immeuble obtenues auprès des archives nationales de Paris démontrant l'absence de garde-corps sur la toiture du 6ème étage de l'immeuble et par conséquent l'absence de terrasse (pièce n° 17), ce qui prouve qu'aucun garde-corps n'a été installé dès la construction en 1934, comme le confirme également Monsieur [Y], président du conseil syndical, dans un mail du 11 janvier 2019 (pièce n° 49),
- les grilles présentes sur le garde-corps installé sur la toiture du 6ème étage sont absentes sur tous les autres garde-corps, provoquant un manque d'unité sur cet ensemble pourtant construit par symétrie,
- cette partie de l'immeuble est une toiture, partie commune, à laquelle les copropriétaires n'ont jamais eu aucun accès ni aucun droit de jouissance exclusif,
- le rapport de M. [X] met également en avant la violation des règles d'urbanisme,
- aucune demande d'autorisation de travaux n'a été présentée concernant les terrasses de la copropriété,
- l'installation mise en œuvre pose des problèmes de sécurité (pièce n° 65 : absence de ventilation des appartements inférieur, conduits de ventilation non situés à une hauteur réglementaire).

Sur la prescription acquisitive invoquée par Mademoiselle [V] (articles 2260 et 2272 du code civil), ils soulignent que :
- ce sont des dégâts des eaux à répétition qui ont amené les membres du conseil syndical, dont le président, à s'interroger sur l'occupation de la toiture,
- les attestations de Madame [S], venderesse, et de l'agent immobilier en charge de la vente de l'appartement, sont insuffisantes pour démontrer l'acquisition par usucapion par Madame [S] d'un droit de jouissance exclusif de la toiture de l'immeuble dans les conditions posées par le code civil,
- en application de l'article 2261 du code civil, le copropriétaire doit avoir exercé des actes caractérisant une possession continue, non interrompue, paisible, publique et non équivoque,
- le droit de jouissance exclusif d'une partie commune doit avoir été reconnu dans le règlement de copropriété ou avoir fait l'objet d'un acte de notoriété à la suite d'une acquisition par usucapion,
- le titre de propriété de la défenderesse ne mentionne ni la terrasse de 17 m² ni un quelconque droit de jouissance exclusif de cette terrasse de 17 m², qui est donc restée en-dehors de la vente, de sorte que Madame [S] n'a transféré à Mademoiselle [V] aucun droit de jouissance exclusif sur la toiture de l'immeuble (ex. : Civ. 3ème, 3 octobre 2000, n° 98-20.646 ; 9 juillet 2020, n° 19-14.368),
- Mademoiselle [V] ne peut se prévaloir de la possession de sa venderesse pour prescrire un droit de jouissance exclusif de la toiture du 6ème étage de l'immeuble, 
- l'inoccupation de l'appartement du 6ème étage pendant de nombreuses années (pièce n° 51) et la hauteur de l'étage n'ont pas permis aux autres copropriétaires de constater l'occupation de la toiture et son aménagement en terrasse, de sorte que la disposition des lieux rend les différents actes entrepris par Madame [S] particulièrement équivoques,
- compte tenu de la configuration des lieux et des conditions d'occupation des lots voisins, les actes de possession de la toiture n'ont jamais été publics et non équivoques, ce que reconnaît le syndicat des copropriétaires dans ses écritures indiquant que, depuis la rue, la terrasse n'est pas visible,
- les actes de possession de la toiture n'ont jamais été publics et non équivoques (même Mademoiselle [V] ne connaissant pas le droit qu'elle détenait sur cette partie commune),
- la dissimulation de cette occupation de la toiture aménagée en terrasse fait donc obstacle à la reconnaissance de la prescription acquisitive,
- Mademoiselle [V] ne rapporte pas la preuve d'une jouissance/occupation privative continue, non interrompue, paisible, publique et non équivoque de la toiture par les précédents propriétaires du lot n° 33, dont Madame [S],
- grâce au volet paysager reçu de l'architecte de l'immeuble voisin, le rapport de Monsieur [X] est en mesure de dater les travaux de modification de la toiture entre 2004 et 2005 (pièce n° 65), 
- la prescription abrégée de dix ans suppose un juste titre.

Sur la remise en état des parties communes, ils se fondent sur l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 et font valoir que la toiture de l'immeuble, partie commune, a été aménagée en terrasse, sans autorisation de l'assemblée générale, alors qu'il s'agit de travaux affectant les parties communes. Ils ajoutent que l'architecte de l'immeuble précise que les travaux réalisés ne sont pas conformes aux normes en vigueur, que le garde-corps installé est dangereux et que des risques de chutes existent.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] [Localité 4] précise quant à lui que, dans le cadre d'une étude complète de travaux de l'immeuble, un architecte mandaté par ses soins a pu expressément relever l'annexion illégale d'une partie de la toiture terrasse, lors d'une visite récente, les plans originaux de l'immeuble retrouvé à la suite de cette visite montrant que seule une terrasse située en face du logement constituait le lot n° 33, conformément au règlement de copropriété de l'immeuble mentionnant un lot composé d'une seule et unique terrasse située en face de l'appartement.

Il ajoute que :
- l'acte notarié du 18 mai 2018 mentionne également une terrasse devant l'appartement,
- une photographie datant de 1934, transmise par Monsieur [X] en septembre 2022, met en évidence l'existence d'une seule et unique terrasse située en face de l'appartement et délimitée par un garde-corps,
- les terrasses situées sur la droite et la gauche du lot n° 33 sont parfaitement inaccessibles et ne sont dotées d'aucun garde-corps,
- la prescription trentenaire de l'action réelle n'est pas acquise en l'espèce alors que le syndicat des copropriétaires n'a été averti d'une possible annexion illégale des parties communes par Mademoiselle [V] qu'au cours de l'année 2018 et qu'il ne s'est rendu compte de cette annexion qu'à l'examen des photographies et plan originaux du lot n° 3 transmis par courriel de M. [X] en date du 22 octobre 2022,
- l'annexion d'une partie commune requiert nécessairement l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (ex. : Civ. 3ème, 31 mars 2016, n° 14-18.824 ; 7 septembre 2017, n° 16-18.908),
- la sanction de l'irrégularité d'une construction édifiée sur les parties communes réside dans sa démolition et la remise en état des parties communes, sans que le tribunal puisse apprécier l'opportunité de telle ou telle autre solution,
- en l'espèce, il est incontestable que seule une terrasse située en face du logement existait,
- la défenderesse échoue à rapporter la preuve certaine selon laquelle la toiture-terrasse est une partie privative depuis la construction de l'immeuble,
- la remise en état est préconisée par M. [X], compte tenu de la dangerosité de la toiture-terrasse.

Mademoiselle [T] [V] répond en substance que :
- elle n'a jamais modifié le studio et la terrasse,
- le dossier technique établi lors de la vente du lot n° 33 par Madame [S] mentionne une terrasse au droit du studio d'une surface de 17,64 m²,
- il est incontestable que le propriétaire du lot n° 33 jouissait de l'intégralité de la surface de la terrasse avant la vente de mai 2018, Madame [S] déclarant dans l'acte de vente n'avoir jamais apporté aucune modification aux lieux,
- l'acte de vente notarié précise qu’a'aucun plan des lieux n'a jamais été annexé au règlement de copropriété (pièce n° 1, courriel de l'étude de Me [I] du 18 janvier 2019 annexé),
- l'accès à cette terrasse, en partie droite de son studio, ne peut se faire que par son lot privatif,
- le règlement de copropriété de l'immeuble prévoit en son article 9 alinéa 12, que la jouissance des terrasses est réservée aux copropriétaires des appartements « au droit » desquels elles se trouvent,
- les propriétaires du lot n° 33 et notamment Madame [S], depuis 1984, ont donc toujours bénéficié de la terrasse dans son intégralité sans qu'aucune modification des lieux ne soit jamais intervenue,
- les photographies produites aux débats par les époux [G] eux-mêmes montrent que les dalles gravillonnées recouvrant la terrasse sont rigoureusement les mêmes, à tous les étages pourvus de terrasse ou de balcon, et sont anciennes (pièce adverse n° 17, pièce n° 4, pièce n° 34),
- elles montrent sans aucun doute possible l'homogénéité des lieux et l'absence de tout muret empêchant l'accès à la terrasse,
- les dalles sont manifestement anciennes et identiques à celles recouvrant la terrasse des époux [G] et les autres balcons, ce qui démontre que l'existant n'a pas subi de transformation,
- c'est ce qui ressort du rapport d'expertise de CIVILES EXPERTISES du 17 avril 2023, démontrant qu'aucune modification des lieux n'a été apportée depuis au moins 38 ans,
- le propriétaire du lot n° 33 a toujours eu la jouissance exclusive de l'intégralité de la surface de terrasse au droit de son lot, 
- c'est la conséquence de la configuration des lieux et du règlement de copropriété,
- le lot n° 33 est le seul accès à la terrasse, de sorte que son propriétaire y a nécessairement accès et en a nécessairement la jouissance, conformément au règlement de copropriété,
- le droit de jouissance exclusive porte donc sur l'intégralité de la terrasse, qui n'a jamais été limitée à une portion de celle-ci,
- Madame [S], propriétaire depuis 1984, confirme n'avoir jamais modifié la terrasse, décrite dans son ensemble, dans un procès-verbal d'assemblée générale du 18 juin 2018, comme lui appartenant (pièce n° 6),
- les garde-corps ont toujours existé pour des raisons évidentes de sécurité, le rôle du mur d'acrotère étant de les supporter,
- ils sont rigoureusement les mêmes à tous les étages où il existe terrasse ou balcon et remontent à la construction de l'immeuble,
- elle est en toute hypothèse étrangère à l'installation de ces garde-corps,
- le syndic n'a jamais reconnu qu'elle aurait annexé des parties communes,
- Madame [S] a occupé les lieux de 1984 à 2018 sans les avoir jamais modifiés (pièce n° 36),

Sur la prescription acquisitive (articles 2260 et 2272 du code civil), elle souligne que :
- un droit de jouissance privatif sur parties communes est un droit réel et perpétuel susceptible de s'acquérir par usucapion,
- en l'espèce, ce droit est consacré au profit des propriétaires des lots au droit desquels se trouvent des terrasses aux termes du règlement de copropriété,
- Madame [S], ancienne propriétaire du studio, produit une attestation circonstanciée démontrant le bien fondé de ses affirmations selon laquelle la terrasse de droit de 17 m² a toujours existé et est connue de toute la copropriété (pièces n° 24 et 36),
- le petit-fils de Madame [S] se souvient parfaitement avoir joué sur cette terrasse lorsqu'il était enfant et rendait visite à sa grand-mère (pièce n° 25),
- la constitution de ce droit de jouissance exclusive est accomplie depuis 1954 et à tout le moins depuis le 27 janvier 1984 par la prescription acquisitive de 10 ans et subsidiairement par la prescription extinctive de 30 ans,
- la terrasse au droit du lot privatif est mentionnée dans l'acte de vente et les conditions de l'usucapion sont parfaitement remplies,
- la possession publique n'est pas une possession exhibée mais « non dissimulée »,
- il est évident que les membres du conseil syndical, le syndic et les demandeurs eux-mêmes sont venus sur la terrasse de Madame [S], depuis fort longtemps, la jouissance exclusive de cette terrasse n'étant un secret pour personne.

A titre subsidiaire, pour le cas où le tribunal s'estimerait insuffisamment informé, elle sollicite la désignation d'un expert.


*** 

Sur la prescription acquisitive :

L'article 545 du code civil dispose que : « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ». 

En vertu de l'article 2258 du code civil « la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans qui celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi ». 

Les règles propres du statut de la copropriété ne sont pas exclusives des règles en matière de prescription acquisitive.

Ainsi, un copropriétaire qui s'est approprié une partie commune peut faire jouer à son profit la prescription acquisitive dans la mesure où un droit de jouissance privatif sur des parties communes est un droit réel et perpétuel qui peut s'acquérir par usucapion, sous réserve de justifier de l'existence d'une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire (ex. Civ. 3ème, 24 octobre 2007, n° 06-19.260, publié).

Aux termes du premier alinéa de l'article 2272 du Code civil, en l'absence de juste titre, le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

Selon l'article 2261 du code civil, « pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ». 

La possession ne cesse d’être publique pour devenir clandestine que lorsque le possesseur dissimule les actes matériels de possession qu’il accomplit aux personnes qui auraient intérêt à les connaître. Il suffit pour que le vice de clandestinité puisse être écarté, que la possession ait été connue de la partie adverse (ex. : Cour d’appel de Versailles, 1ère chambre – 1ère section, 15 septembre 2017, n° RG 15/08635). 

Par ailleurs, si la jonction des possessions n’est en principe pas admise dès lors qu’il est constaté que l’acte d’acquisition ne mentionne pas le bien en faisant l’objet (ex. Civ. 3ème, 3 octobre 2000, n 98-20.646 ; n° 12-20.580 ; 29 septembre 2015, n° 14-16.407 ; 17 décembre 2015, n° 14-22.014), le juge ne doit pas pour autant s’arrêter aux seules stipulations aux actes mais doit, également, tenir compte de l’intention des parties à cet égard (ex. Civ. 3ème, 10 mars 2015, n° 13-27-452 ; 15 septembre 2015, n° 14-14.703 .12 janvier 2017, n° 16-11.711).

Est ainsi une actions réelle soumise à la prescription trentenaire la demande tendant à faire cesser une appropriation de la terrasse fut-elle à jouissance privative, par un copropriétaire qui a édifié, sans l’autorisation de l’assemblée générale, des ouvrages sur la terrasse, partie commune sur laquelle il avait un simple droit de jouissance exclusif (ex. : Civ. 3ème, 16 mars 2005 n° 03-14.771), l'action ayant pour but de restituer ce qu'un copropriétaire s'est indûment approprié.

La prescription de l’action en remise en état d'un bien ne peut commencer à courir qu’à compter de la date de la révélation du fait dommageable, conformément aux dispositions de l'article 2227 du Code civil.

Par ailleurs, en application de l'article 2264 du code civil, le possesseur actuel qui prouve avoir possédé anciennement est présumé avoir possédé dans le temps intermédiaire, sauf preuve contraire.
Décision du 25 Avril 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 19/15078 - N° Portalis 352J-W-B7D-CRLWV

En l'espèce, aux termes du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] (page 6), les parties communes comprennent notamment : 
« Armature de la maison – Les fondations, les gros murs de façade de pignon, de mitoyenneté, les murs de refend, le gros œuvre des planchers (hourdis, poutres et solives), les terrasses et leurs revêtements, accès et clôtures, et d’une manière générale tout ce qui forme l’ossature de l’immeuble ». 

Par ailleurs, le lot n° 33 dont Mademoiselle [T] [V] est propriétaire (au 7ème étage de l’immeuble) est décrit comme suit aux termes de son acte d’acquisition et du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] (article 7 tableau de division, composition des lots page 15) : 

« Appartement n° 33 à droit sur le palier sur rue composé de : entrée donnant accès à gauche à un placard de face au cabinet de toilette avec lavabo et W.C., à droite studio auquel on a accès à une petite cuisine avec évier et paillasse. Terrasse au devant de l’appartement ». 

Il est également établi, dans les faits, que la terrasse située uniquement au-devant de l’appartement du lot n° 33, telle que décrite au règlement de copropriété précisant la composition dudit lot, a été prolongée dans sa longueur sur le côté droit, alors que ce prolongement n’apparaissait pas sur les plans annexés au permis de construire, déposé en 1933 (pièces n° 20, 48, 61 et 62 produites par les époux [G]).

Ces éléments sont confirmés par les analyses circonstanciées de Monsieur [W] [X], architecte DPLG, soulignant notamment que : 
- les « toitures terrasses situés à droite et à gauche n’ont jamais été accessibles ou attribuée au lot de Madame [V] pour la simple raison que le règlement d’urbanisme de 1934 l’interdisait »,  

- le « gabarit du règlement d’urbanisme de l’époque, ne permettait pas la création de toiture terrasse accessible ni la mise en œuvre de garde-corps », 

 - les plans joints à son compte-rendu de visite du 20 octobre 2022 ainsi que les photos de 1934 « montrent avec précision l’absence de terrasse attribuée à Madame [V] » (pièce n° 65, époux [G]). 

De son côté, Mademoiselle [T] [V] justifie que le lot n° 33 acquis par acte notarié du 23 mai 2018 comprenait bien la terrasse prolongée dans sa configuration actuelle, d’une surface de 17,64 m², ainsi qu’il en ressort du cabinet GRAPHITE EXPERTISE en date du 8 novembre 2017, annexé à l’acte de vente (pièce n° 2, certificat de superficie, pages 2 et 3 /4 en particulier), accompagné d’un plan du lot n° 33, terrasse incluse, parfaitement explicite sur ce point, tandis qu’aucun plan des lieux n’a jamais été annexé au règlement de copropriété. 

Il en résulte que l'intention des parties a donc nécessairement été, en l'espèce, nonobstant les termes de l'acte authentique de vente, de faire porter la vente sur l'ensemble de la propriété possédée, incluant la terrasse dans la configuration qui était la sienne au moment de la vente (ex. : Civ. 3ème, 12 janvier 2017, 16-11.711, inédit).
Or, le règlement de copropriété de l’immeuble, sur la base duquel Mademoiselle [T] [V] a acquis sont lot (et qui ne comporte aucun plan), indique clairement en son article 9 (relatif aux parties communes) 12° (Particularité, page 30), au sein d’un paragraphe traitant de la « Jouissance des Terrasses » que : 

« Bien que les terrasses se trouvant au droit de certains appartements, servent de toit, la jouissance en est exclusivement réservée (ainsi qu’on l’a dit art. 5) aux propriétaires de ces appartements, chacun pour la terrasse ou portion de terrasse qui se trouve au droit de ses locaux. 
Chaque copropriétaire ayant la jouissance exclusive d’une terrasse y aura librement accès ». 

L’article 5 dudit règlement précise en outre, concernant les terrasses (page 6), que : 

« Les propriétaires des appartements des étages supérieurs au droit desquels se trouve une terrasse auront chacun pour ce qui le concernera, outre la propriété exclusive de leurs locaux, le droit à la jouissance exclusive de la terrasse ou portion de terrasse, au droit de leurs locaux » […]

Par ailleurs, Mademoiselle [T] [V] verse aux débats plusieurs pièces (pièce n° 4, procès-verbal de constat d’huissier du 17 mai 2019 et pièce n° 34, compte-rendu Civilis Expertises du 17 avril 2023) desquelles il ressort en particulier que : 

- les dalles gravillonnées sur plots au sol recouvrant la terrasse sont anciennes et identiques à tous les étages, contrairement à la partie de terrasse restée non accessible à ce jour, dont la teinte est plus foncée, ce qui correspond à la teinte d’une étanchéité ardoisée, nonobstant l’allégation des époux [G], non justifiée par des éléments probants, selon laquelle la méthode de construction des plots « en plastique réglables » se serait « démocratisée au cours des vingt dernières années soit au début des année 2000 » (note en délibéré notifiée le 23 février 2024, page 2),

- les garde-corps en acier face à la porte fenêtre, constitués de deux lisses en tubes ronds installés sur un acrotère, sont anciens, ces lisses en tubes rond se prolongeant sur l’autre partie de garde-corps vers la terrasse plus large, également très anciennne (ainsi qu’il en ressort objectivement des stigmates qui y ont été laissés « par l’œuvre du temps ») dans la continuité du premier garde-corps, bien que n’étant pas d’un seul tenant, contrairement à ce que soutiennent les époux [G] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] dans leurs notes en délibéré notifiées par voie électronique le 23 février 2024, faisant état, sans établir leurs allégations à ce titre, de l’existence d’une installation « très récente », 

- Monsieur [X] lui-même souligne à ce titre qu’au moment où un permis de construire a été accordé à l’architecte en charge des travaux de l’immeuble voisin en 2004/2005, les « tubes des garde-corps » étaient bien présents (rapport, page 5), 

- ces garde-corps ont une teinte identique à celle des garde-corps des niveaux inférieurs (bien que le garde-corps installé au 7ème étage comporte un grillage et n’est pas d’un seul tenant, contrairement à celui installé au 6ème étage), 

- si le rapport d’expertise de Monsieur [X] permet d’établir que la terrasse attenante au lot n° 33 ne se présentait pas dans sa configuration actuelle en 1934 (extraits de plans d’archives), des modifications, qui ne sont pas récentes, sont intervenues par la suite, 

- aucune trace relative à l’ancienne existence d’un muret n’est visible, 

- les conduits de ventilation ne sont pas obstruées, une membrane d’étanchéité ayant été mise en place « il y a visiblement longtemps », cette membrane ne jouant « aucun rôle car elle ne bouche aucune ventilation », tandis que l’étanchéité de la terrasse est confirmée par un rapport de sondage et par un rapport d’expertise amiable d’assurance du 25 juin 2020 (pièces n° 30 et 31 produites par Mademoiselle [V]), 

- il n’existe aucun risque de chute au 7ème étage, les garde-corps étant bien remplis dans les règles de l’art (cliché pris le 15/03/2023), ni aucune non-conformité établie concernant le passage chez Mademoiselle [V], notamment par comparaison à celui existant au niveau de la terrasse voisine, 

- si la disposition susmentionnée « ne date pas de la construction (au regard des clichés de 1934) », il n’en demeure pas moins que les « ouvrages sont anciens et pour la plupart identiques aux autres éléments des étages inférieurs », l’accessibilité de la partie de terrasse faisant l’objet du présent litige datant « de bien au-delà de 30 ans », l’ensemble des éléments techniques précités convergeant « en ce sens » (rapport Civilis Expertises, conclusions, page 26). 

Outre que l’image satellite 2008 figurant dans le rapport Civilis Expertises, lointaine, ne permet pas de tirer de conséquences quant à l’existence ou non d’un garde-corps sur la partie de toiture litigieuse, le présent litige porte uniquement sur l’appropriation alléguée d’une partie de toiture située à droite du « studio » appartenant à Mademoiselle [T] [V], de sorte qu’il est indifférent de savoir si la terrasse qualifiée dans le rapport Civilis Expertises de « non accessible » ait comporté en 2008 un garde-corps ou qu’elle en ait été dépourvue, comme le soutient le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4] dans sa note en délibéré notifiée le 23 février 2024. 

Par ailleurs, si les époux [G] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] apportent des éléments permettant d’établir l’existence antérieure d’un muret ayant séparé la terrasse donnant sur le lot n° 33 (au-devant de celui-ci) de la partie de terrasse litigieuse au moment de la construction de l’immeuble (pièces n° 20, 61, 62, 64 et 65 produites par les époux [G], en particulier), il n’en demeure pas moins établi au travers des pièces produites en défense par Mademoiselle [T] [V] que la destruction de ce muret, emportant appropriation au profit du lot n° 33, est ancienne et qu’elle remonte à plus de trente ans. 

A cet égard, les analyses techniques de Civilis Expertises sont parfaitement corroborées par : 

- deux procès-verbaux de constat d’huissier de justice attestant a minima de l’ancienneté des dalles posées sur la terrasse (pièces n° 4 et 5), bien que l’huissier de justice ne soit pas un professionnel de la construction, 

- deux attestations circonstanciées émanant de Madame [F] [S], ayant acquis le lot n° 33 par acte notarié du 27 janvier 1984 (pièces n° 24 et 36 produites par Mademoiselle [V]), qui indique formellement : 

* qu’elle n’a effectué aucuns travaux « concernant la terrasse de l’appartement (lot 33) situé au 7ème étage du [Adresse 1], ni en 2004 ni en 2005 ni à aucun moment depuis » son « entrée dans les lieux en janvier 1984 », 
* qu’elle a profité de ladite terrasse, « en toute liberté, sans aucune limite ni modification quelle qu’elle soit et au su de tous depuis » son « entrée dans les lieux en janvier 1984 », avec ses « rambardes, dalles gravillonnées et garde-corps sur toute sa surface de 17 m² », 
* que cette « terrasse à droite de 17 m² a toujours existé telle qu’elle apparaît sur les photos du constat d’huissier » dressé « le 17 mai 2019 » et qu’elle était « connue de toute la copropriété », 

- et une attestation circonstanciée du petit-fils de Madame [S] indiquant se souvenir avoir rendu visite à sa grand-mère dans son enfance et avoir régulièrement joué sur « la grande terrasse, à droite, d’environ 17 m², ne comportant aucun mur ou muret de séparation », la terrasse étant « identique à celle des photos de Mme [V] » qu’il a « eu l’occasion de voir aujourd’hui » (pièce n° 32 produite par Mademoiselle [V]). 

De l’ensemble de ces éléments, il ressort que l’appropriation de la partie de terrasse litigieuse est intervenue au plus tard en 1984, cette appropriation constituant le premier acte de possession, permettant de faire présumer les éléments constitutifs de la possession dans le temps intermédiaire (ex. : Civ. 3ème, 22 octobre 2020, n° 18-23.534).

Or, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] et les époux [G] ne rapportent pas, en l'espèce, la preuve qui leur incombe selon laquelle la possession de la terrasse litigieuse par les propriétaires successifs du lot n° 33 n'aurait pas été continue, interrompue, paisible publique et non équivoque pendant une durée de trente ans et ne se serait pas poursuivie sans interruption depuis, a minima, 1984. 

Par ailleurs, il est également démontré, au vu des photographies produites, que, visibles de la rue, ces travaux n'auraient pu être effectués de façon clandestine et dissimulée, de sorte qu'ils ne pouvaient être ignorés des autres occupants de l'immeuble, alors que la terrasse telle qu’existant dans sa configuration actuelle était parfaitement visible des copropriétaires depuis cette date. 

La connaissance de travaux non régulièrement autorisés résulte donc en l’espèce du fait que les installations étaient visibles depuis l’extérieur (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 1 – Chambre 2, 27 février 2020, n° RG 19/12264 ; Cour d’appel d’[Localité 7], Chambre 1-5, 18 novembre 2021, n° RG 18/17471). 
En tout état de cause, les travaux de destruction du muret, avec installation sur plusieurs mètres d’un garde-corps en vue d’agrandir sur la droite de l’appartement du 7ème la terrasse se trouvant au-devant de celui-ci, ne pouvaient, compte tenu de leur nature et de leur ampleur, échapper à la vigilance du syndicat des copropriétaires lorsqu’ils ont été réalisés. 

Dans ces conditions, il s'est déroulé plus de trente ans entre le premier acte de possession publique et non équivoque, au plus tard en 1984, de la partie de terrasse litigieuse (n’entrant pas dans la composition initiale du lot n° 33) et la date à laquelle Mademoiselle [T] [V] a été assignée aux fins de libération de cette partie de terrasse, au mois de décembre 2019 (aucune action au sujet de cette partie de terrasse n’ayant été engagée avant l’introduction de la présente instance en 2019 alors que le délai de prescription a commencé à courir en 1984). 

Dès lors, il convient de :
 
- dire que le titulaire du lot n° 33 de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] bénéficie par usucapion trentenaire d’un droit de jouissance exclusif sur la terrasse de 17 m² attenante audit lot, conformément à la demande formée par Mademoiselle [T] [V] aux termes du dispositif de ses dernières écritures, 

- et dire que l’acquisition de ce droit réel de jouissance exclusif, par prescription, est opposable à tous sans avoir à être publié (ex. : Civ. 3ème, 13 novembre 1984, n° 83-13.865, publié au bulletin). 

En conséquence, les époux [G] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] seront déboutés de leurs demandes tendant à avoir condamner sous astreinte Mademoiselle [T] [V] à libérer les parties communes qu’elle occupe (toiture des appartements du 6ème étage, à droit de son studio) et à remettre ladite toiture et/ou le lot n° 33 dans leur état initial. 

V – Sur les demandes d'interdiction sous astreinte de location touristique de courte durée ou location de type Air-Bnb et de dommages et intérêts pour trouble anormal du voisinage et violation du règlement de copropriété, formées par les époux [G] :

Les époux [G] font valoir qu'il existe une clause d'habitation bourgeoise simple à l'article 8 du règlement de copropriété du 26 février 1954, interdisant toute activité commerciale, donc la location de courte durée, en application de la jurisprudence de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation (ex. : Civ. 3ème, 8 mars 2018, n° 14-15.864).

Ils ajoutent que :
- il résulte d'un procès-verbal de constat d'huissier dressé le 6 juin 2019 que ce type de location s'est poursuivi sur l'année 2019, contrairement à ce que Mademoiselle [V] a indiqué au syndicat des copropriétaires et au conseil syndical,
- Madame [R] n'a jamais été locataire de Mademoiselle [V] et sert d'intermédiaire pour gérer les locataires de passage de celle-ci, comme il résulte de nombreuses pièces versées aux débats (pièces adverses n° 11 et 22, pièce n° 26, etc.),
- en proposant son studio à la location touristique de courte durée, Mademoiselle [V] contrevient à l'usage d'habitation bourgeoise prévu par le règlement de copropriété,
- l'astreinte est justifiée car ils craignent une reprise de la location saisonnière de courte durée à l'issue de la procédure.

Sur les troubles subis, ils soulignent, au visa de l'article 8 du règlement de copropriété (occupation des parties privatives, tranquillité, aucun bruit anormal, etc.) et de l'article 9 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, que :
- l'utilisation de la toiture de l'immeuble, partie commune, leur nuit, en ce qu'ils subissent des dégâts des eaux à répétition provenant de cette toiture,
- un nouveau dégât des eaux est intervenu le 9 mai 2020 par la gaine de ventilation située sur la toiture annexée (pièce n° 44),
- ils subissent un vis-à-vis permanent, qui résulte des procès-verbaux produits aux débats par Mademoiselle [V],
- la partie de toiture de l'immeuble annexée à droite n'est pas protégée entraînant donc des problèmes de sécurité, alors que les deux toitures des appartements du 6ème étage doivent être accessibles pour les conduits de ventilation des appartements,
- ces problèmes de sécurité soulevés depuis plus de trois ans ont été confirmés par l'architecte, M. [X],
- ils sont interpellés quotidiennement de manière agressive par les différents occupants de l'appartement, subissent des bruits de pas, des éclats de voix tard dans la nuit, la musique, ce qui est corroboré par de nombreuses attestations versées aux débats (pièces n° 27 à 32),
- en raison de l'installation de balustrades sur toute la façade de l'immeuble, ils ont perdu de l'ensoleillement dans leurs pièces principales de vie, surtout en hiver, les garde-corps obstruant le soleil,
- Madame [G] a subi une violente altercation le 15 avril 2019 avec l'une des occupantes de l'appartement l'ayant contraint à déposer plainte, ce qui a provoqué chez elle un état de stress permanent (pièces n° 13 et 43),
- ses déclarations sont confirmées par d'autres occupants de l'immeuble,
- ces troubles du voisinage sont également subis par les copropriétaires des immeubles voisins (pièces n° 11 et 32),
- leur appartement constitue leur résidence principale, ce qui nuit à leur qualité de vie en impactant l'état de santé de Madame [G], qui craint d'être prise à partie lorsqu'elle se trouve sur sa terrasse ou dans les parties communes de l'immeuble (pièce n° 31), 
- le syndicat des copropriétaires a connaissance depuis 2018 de l'occupation de la toiture de l'immeuble par Mademoiselle [V] mais n'a mené aucune action contre elle, se contentant des explications non justifiées de cette dernière.

Mademoiselle [T] [V] répond en substance que :
- la résolution présentée par les époux [G], tendant à voir interdire l'exercice de l'activité de location meublée de courte durée au règlement de copropriété, a été rejetée lors de l'assemblée générale du 25 juin 2019,
- le juge n'a pas vocation à se substituer à l'assemblée générale, de sorte que les époux [G] devront être déclarés irrecevables en leur demande,
- subsidiairement, le règlement de copropriété contient une clause d'habitation bourgeoise simple, n'interdisant pas au propriétaire d'un studio de le donner à bail sur Airbnb,
- ses locataires n'ont jamais causé le moindre trouble,
- les développements des époux [G] au sujet de la location touristique de courte durée sont totalement dépourvus d'objet puisque plus aucune location de ce type n'est intervenue depuis 2019 (pièce n° 26, Radiation de Airbnb),
- elle a dans un premier temps loué le studio à Madame [R], agent de surveillance de la RATP assermentée, qui occupait les lieux en vertu d'un bail d'habitation meublée et qui, enceinte, a dû quitter les lieux en raison du harcèlement qu'elle a subi de la part des époux [G] (pièces n° 11 et 11-1, main courante),
- le bien a été donné à bail, depuis le mois d'août 2019, à une étudiante américaine, Mademoiselle [J] (pièces n° 12 et 13), qui n'a pas renouvelé son bail en raison du harcèlement que lui ont fait subi les époux [G], ce dont elle atteste,
- le bien est actuellement donné à bail, depuis le 12 juin 2020, à Madame [A],
- le site « Paris Attitude » n'est pas un site de location touristique de courte durée, mais vise des candidats à la location, étudiant ou professionnel, désireux d'avoir un logement à proximité de leur université ou lieu de travail (pièce n° 14), la location étant stipulée non-fumeur, pour une durée minimum de neuf mois avec obligation de se conformer au règlement de l'immeuble, de n'occuper les lieux que bourgeoisement avec interdiction de sous-louer et sans prestation hôtelière,
- les époux [G] l'ont dénoncé à la mairie de Paris pour location saisonnière illégale, la mairie de Paris ayant été déboutée de son action à son encontre selon arrêt de la cour d'appel de Paris du 20 octobre 2022,
- elle produit des attestations de voisins immédiats témoignant n'avoir jamais eu à se plaindre de trouble de voisinage de sa part ou de son chef (pièces n° 15 et 16),
- l'assemblée générale du 25 juin 2019 a rejeté à l'unanimité la demande des époux [G] tendant à engager une action pour trouble anormal du voisinage à son encontre à raison des locations (pièce n° 10, résolution n° 30),
- il n'est rapporté aucun élément établissant les troubles et nuisances sonores dont se plaignent les époux [G],
- il est exclu que sa terrasse soit en situation de vis-à-vis de l'appartement des époux [G], qui se gardent bien de fournir la moindre photographie ou le moindre plan permettant d'apprécier leurs affirmations, alors que leur appartement s'étend depuis une terrasse à l'aplomb du toit bitumé se trouvant à gauche de son appartement (procès-verbal de constat du 17 mai 2019, pages 8 à 10),
- la distance entre le point le plus rapproché de la terrasse et la partie visible de l'appartement des époux [G] est largement supérieure aux 60 cm préconisés par l'article 679 du code civil en matière de vues obliques,
- aucune preuve n'est apportée concernant le soi-disant problème de sécurité, ni sur la prétendue « baisse d'ensoleillement », alors que les garde-corps présentés sur la terrasse ont toujours existé et qu'ils ne peuvent compromettre l'ensoleillement du sixième étage compte tenu de la configuration des lieux et de l'orientation de l'immeuble (septième étage en retrait par rapport au sixième, immeuble orienté à environ 50 ° à l'est, pièces n° 4 et 18),
- la plainte que Madame [G] a déposée le 16 avril 2019 pour intimidation à l'encontre de Madame [R] est d'une totale incohérence et calomnieuse, sur l'altercation qu'elle a elle-même provoquée (pièce n° 11, attestation de Mme [R]). 
Décision du 25 Avril 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 19/15078 - N° Portalis 352J-W-B7D-CRLWV

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] [Localité 4] répond que la terrasse de Madame [V] n'est pas visible depuis la rue et uniquement accessible depuis son lot, de sorte qu'il n'avait pas la possibilité de constater une éventuelle annexion si elle avait eu lieu.

Il ajoute avoir été diligent lorsqu'il a été averti de la possible annexion du toit terrasse, le syndic de l'immeuble ayant écrit à Madame [V] le 10 décembre 2018 pour lui indiquer qu'il ressortait de ses investigations et de sa compréhension des éléments en sa possession qu'une annexion du toit terrasse avait été opérée sur le lot n° 33.

Il fait également valoir que :
- lors de l'assemblée générale du 25 juin 2019, a été portée au vote des copropriétaires, à la demande des époux [G], une résolution n° 30 visant à autoriser le syndic à engager une action contre Madame [V] pour les locations de courtes durées,
- les éléments produits par Madame [V] permettaient sérieusement de douter des chances de succès d'une action en contestation de l'annexion des parties communes telle que revendiquée par les époux [G], au regard des règles régissant l'acquisition par prescription trentenaire, reconnues par la jurisprudence y compris s'agissant d'un droit de jouissance privative sur une partie commune (Civ. 3ème, 22 octobre 2020, n° 19-21.732) : acte de vente de Madame [V] indiquant que Madame [S] n’avait pas effectué de travaux affectant les parties communes, diagnostics et rapport de surface avec en annexe le plan de l'appartement dans sa configuration actuelle, contestée par les époux [G], raisonnement des époux [G] indiquant d'abord ne s'être « jamais rendu compte de la présence d'une terrasse au-dessus de leur appartement » pour indiquer ensuite que les garde-corps présents sur la terrasse de Madame [V] n'y étaient pas en 2010, etc.,
- ce n'est qu'aux termes d'un courriel du 22 octobre 2022 qu'il s'est rendu compte de la réalité de l'annexion illicite des parties communes,
- aucune faute ne peut lui être reprochée de ce chef,
- l'on ne peut conclure à une violation certaine du règlement de copropriété en cas de location de courte durée dans un immeuble autorisant l'usage de lots privatifs à titre professionnel, comme en l'espèce,
- lors de l’assemblée générale du 25 juin 2019, Madame [V] était représentée par sa locataire, Madame [R], ce qui a permis aux copropriétaires de constater que Madame [V] ne louait plus pour des courtes durées (pièce n° 5, feuille de présence),
- le préjudice direct qu'auraient subi les époux [G] du fait de la carence alléguée du syndicat des copropriétaires n'est pas démontré, aucun élément n'étant versé aux débats venant corroborer les allégations des époux [G] sur les problèmes de sécurité, les nuisances sonores dépassant ce qui est communément admis et une « baisse d'ensoleillement »,
- il ne saurait lui être imputé une altercation qui ne le concerne en rien.


*** 


5-1 Sur la demande d’interdiction de la location touristique de courte durée ou de type « AirBnb :

Sur la forme, la résolution n° 30.2 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 25 juin 2019 ayant rejeté à la majorité de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, une résolution visant à prévoir « l’interdiction expresse de l’exercice de l’activité de locations meubles de courte durée (ou location saisonnière) au règlement de copropriété » (pièce n° 10 produite par Mademoiselle [V], page 29) n’est pas de nature à rendre irrecevable la demande des époux [G] tendant à voir juger que la location touristique par Mademoiselle [T] [V] serait contraire aux dispositions du règlement de copropriété en violation la clause d’habitation bourgeoise alors qu’il est constant que chaque copropriétaire a le droit d’exercer une action individuelle pour exiger le respect du règlement de copropriété, sans être astreint à démontrer qu’il subirait un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat (ex. : Civ. 3ème, 14 décembre 2004, n° 03-18.142), sans avoir même à justifier d’un vote préalable de l’assemblée générale des copropriétaires (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 3 avril 2013, n° RG 11/20385). 

Les demandes tendant à voir juger que la location touristique pratiquée par Mademoiselle [T] [V] est contraire aux dispositions du règlement de copropriété et prononcer en conséquence l’interdiction sous astreinte à Mademoiselle [T] [V] de louer son lot (lot n° 33 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4]) à la location touristique de courte durée, ou location du type AirBnb, seront donc déclarées recevables en la forme. 

Sur le fond, l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot, il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ». 

Il est constant que tout copropriétaire peut en principe affecter librement son lot à l’activité de son choix à la condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble.

Le changement d'affectation d'un lot est donc toujours possible dès lors que la nouvelle affectation n'est pas expressément prohibée par le règlement de copropriété, qu'elle est conforme à la destination de l'immeuble et qu'elle ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

La destination contractuelle du lot ou son actuelle affectation ne sont pas de nature à empêcher, à elles seules, un copropriétaire de changer librement l’usage de son lot. 

Tout copropriétaire peut donc, en principe, changer librement l'usage de son lot, en application de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, sous réserve de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l'immeuble.

La liberté d’usage et de jouissance des parties privatives est ainsi tempérée par les droits concurrents des autres copropriétaires et par l’intérêt supérieur de l’immeuble qui résulte de sa destination. Les clauses du règlement de copropriété limitant les droits d’un copropriétaire interprétées strictement.

La rotation de courtes périodes de location dans des « hôtels studios meublés », pour des courts ou moyens séjours, n’est pas compatible avec la destination de l’immeuble à usage principalement d’habitation, avec possibilité d’usage mixte professionnel-habitation et à l’exclusion de toute activité commerciale, dès lors que le règlement de copropriété traduit une volonté de stabilité des occupants (ex. : Civ 3ème, 08 mars 2018, n°14-15.864).

Les juges du fond apprécient souverainement si l’utilisation d’un lot est conforme à la destination de l’immeuble et n’est pas de nature à porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.

En l’espèce, l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] est composé exclusivement de lots identifiés à l’article 7 du règlement de copropriété comme des appartements ou studios, l’article 8 1° dudit règlement (page 25, droits et obligations des propriétaires, en ce qui concerne les Parties privées, Occupation) prévoyant par ailleurs que :

« les appartements et locaux dépendant de la maison ne pourront être occupés et habités que bourgeoisement par des personnes de bonne vie et mœurs », l’utilisation des appartements « à usage professionnel (professions libérales) étant tolérée dans la mesure où cette utilisation ne sera pas incompatible avec la bonne tenue d’un immeuble bourgeois et où les appareils qui seraient utilisés pour l’exercice de la profession ne provoqueraient aucune gêne quelconque notamment par leur bruit, les vibrations ou autrement ». 

Il résulte de ces stipulations que l’immeuble est principalement à usage d’habitation, avec possibilité d’un usage mixte « professionnel/habitation » sous réserve du respect du caractère bourgeois de l’immeuble, à l’exclusion de toute activité commerciale, ce qui privilégie son caractère résidentiel, lequel n’est pas compatible avec la location de courte durée à une clientèle de passage précédemment pratiquée par Mademoiselle [T] [V], impliquant des rotations des périodes de location incompatibles avec la destination de l’immeuble. 

Ainsi, au sens du règlement de copropriété, l’activité de location de courtes durée au sein d’un appartement contrevient à la destination à la destination d’un immeuble ayant vocation à être occupé bourgeoisement, de telles locations engendrant nécessairement des allées et venues constantes de personnes différentes, étrangères à l’immeuble, ce qui est source de nuisances et n’est pas la vocation d’un immeuble à destination bourgeoise (en ce sens : Cour d’appel de Lyon, 8ème chambre, 16 novembre 2022, n° RG 22/00478). 

Dans ces conditions, il convient de préciser dans le dispositif du présent jugement que la location touristique de courte durée est incompatible avec la clause d’habitation bourgeoise stipulée au règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4]. 

En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande subséquente formée par les époux [G] tendant à voir interdire à Mademoiselle [T] [V] de louer le lot n° 33 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] à la location touristique de courte durée ou location de type AirBnb, devenue sans objet, dès lors qu’il est justifié qu’à la suite d’une réunion avec le syndic, Mademoiselle [T] [V] s’est engagée à « réduire, voire supprimer les locations de courte durée » (pièce n° 6 produite par les époux [G], compte-rendu du conseil syndical du 9 janvier 2019), que celle-ci a par la suite désactivé son compte AirBnb (pièce n° 26 produite par Mademoiselle [V]) et que depuis le mois d’août 2019, le bien n’est plus donné à bail dans le cadre de contrats de courte durée (pièces n° 12 à 14 et 27 produites par Mademoiselle [V]). 

5-2 Sur les demandes indemnitaires formées par les époux [G] pour trouble anormal du voisinage et pour violation des stipulations du règlement de copropriété que le syndicat des copropriétaires doit faire respecter :

L’article 544 du Code civil dispose “la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements”. 

L’action pour troubles de voisinage permet le dédommagement des troubles subis par l’immeuble voisin dans son agrément. 

En effet, il est de principe que le propriétaire d’un fonds qui cause à son voisin un dommage qui excéde les inconvénients normaux de voisinage en est responsable de plein droit et doit le réparer. 

L’action introduite suppose la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal. 

La mise en œuvre de la responsabilité objective pour troubles anormaux du voisinage suppose la preuve d'une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

Par ailleurs, le tiers lésé, qu’il soit propriétaire ou qu’il soit occupant des lieux dont la jouissance paisible a été troublée, est recevable à diriger indifféremment son action aussi bien contre l’auteur effectif du trouble que contre le propriétaire des lieux où le trouble a trouvé son origine ou sa cause.

Des bruits répétés sur une longue durée peuvent constituer un trouble anormal du voisinage, indépendamment du respect des normes en vigueur, la seule infraction à une disposition législative ou réglementaire n'étant pas à elle-seule de nature à établir le caractère excessif du trouble (ex. : Civ. 3ème, 7 janvier 2016, n° 14-24345 ; Civ. 2ème, 17 février 1993, n° 91-16.928).

En l’espèce, les époux [G] ne justifient par aucun élément technique probant du « vis-à-vis permanent » dont ils se plaignent. 

Ils ne rapportent pas davantage la preuve qu’ils auraient subi personnellement des nuisances sonores, excédant par leur ampleur, leur durée et leurs conséquences les inconvénients normaux du voisinage, se contentant de produire des attestations imprécises de propriétaires ou occupants de l’immeuble se plaignant ponctuellement de bruits provenant de la terrasse du 7ème étage (pièces n° 28 à 32 produites par les époux [G]), tandis que : 
- d’autres voisins attestent n’avoir jamais subi de nuisances ou de bruits provenant de l’appartement de Mademoiselle [V] (pièces n° 15 et 16, attestations produites par cette dernière), 
- l’assemblée générale des copropriétaires du 25 juin 2019 a refusé, selon résolution n° 30.1 adoptée à l’unanimité des voix des copropriétaires présents ou représentés, de faire droit à la demande des époux [G] d’autoriser le syndic de l’immeuble à agir à l’encontre de Mademoiselle [V] pour trouble anormal du voisinage (pièce n° 10 produite par Mademoiselle [V], page 28). 

Les problèmes de sécurité allégués par les époux [G] ne sont pas démontrés, alors qu’il a été vu précédemment que la preuve n’était pas rapportée des allégations des époux [G] selon lesquelles les conduits de ventilation des appartements seraient obstrués et que la configuration de la terrasse du 7ème étage serait à l’origine de problèmes de sécurité au sein de l’immeuble. 

En tout état de cause, ces « problèmes », à les supposés avérés, ne seraient pas de nature à caractériser, en eux-mêmes, l’existence d’un trouble anormal du voisinage qui aurait été personnellement subi par les époux [G]. 

S’agissant de la perte d’ensoleillement alléguée, l’examen du procès-verbal de constat d’huissier du 22 janvier 2020 produit par les époux [G] (pièce n° 21, page 3/4 et photographie page 4/5) permet d’établir que le garde-corps en métal grillagé installé sur la terrasse du 7ème étage, au-dessus de l’appartement des époux [G], n’empêche nullement le soleil d’éclairer l’appartement des époux [G], la configuration de l’immeuble, avec un septième étage en retrait par rapport au 6ème étage, permettant aux époux [G] de bénéficier, en journée, d’un ensoleillement. 

En tout état de cause, les époux [G], qui sont domiciliés dans un environnement parisien à forte urbanisation, ne peuvent se prévaloir d’un droit acquis à l’ensoleillement et de la perte d’avantages nécessairement précaires au sein d’une agglomération très peuplée (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 9 février 2022, n° RG 19/00902). 

La preuve n’est donc pas rapportée en l’espèce que la perte d’ensoleillement alléguée, à la supposer établie, excéderait les inconvénients normaux du voisinage. 

Par ailleurs, il a été vu précédemment que c’est à bon droit que Mademoiselle [V] utilise la partie de [toiture]-terrasse faisant l’objet du présent litige, de sorte qu’il ne saurait être reproché à ce titre aucune carence fautive au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4]. 

De surcroît, les préjudices, de jouissance et moral, allégués par les époux [G], évalués arbitrairement, ne sont justifiés, dans leur principe comme dans leur quantum, par aucun élément de preuve, à l’exception de plaintes et de documents médicaux attestant d’un stress subi par Madame [H] [U] épouse [G] consécutif à des conflits de voisinage sans lien direct établi avec les troubles allégués (vis-à-vis, problèmes de sécurité, nuisances sonores liées à des allées et venue de locataires de l’appartement du 7ème étage, baisse de l’ensoleillement…).

Au regard de l’ensemble de ces éléments, les époux [G] devront être déboutés intégralement : 

- de leur demande de condamnation de Mademoiselle [T] [V] à leur payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour trouble anormal du voisinage, 
- et de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires e l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 4] à leur payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts. 

VI - Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] :

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] [Localité 4] fait valoir, au visa de l'article 1240 du code civil, qu'en annexant illicitement les parties communes de l'immeuble, Madame [V] lui a « nécessairement » causé un préjudice réel et sérieux nécessitant le versement de la somme de 60.000 € à titre de dommages et intérêts.

Mademoiselle [T] [V] soulève l'irrecevabilité de la demande reconventionnelle du syndicat à son encontre, en application des articles 64 et 70 du code de procédure civile, celle-ci ne pouvant être formulée à l'encontre d'un codéfendeur et, simultanément, sur le fondement des articles 1231-1 et 1240 du code civil.

Elle ajoute que :
- cette demande suppose une délibération de l'assemblée générale donnant mandat au syndic de la formuler,
- cette demande est prescrite, aucune contestation n'ayant été formulée sur les travaux accomplis dans les années 80, soit il y a plus de 38 ans, ce que le syndicat des copropriétaires reconnaît dans le cadre de ses écritures, constituant un aveu judiciaire,
- si des travaux de la nature de ceux évoqués par le syndicat des copropriétaires et les époux [G] ont eu lieu, ils ne pouvaient absolument pas échapper à la vigilance normale du syndicat des copropriétaires et des voisins (travaux comportant évacuation de gravats, acheminement de plusieurs mètres de garde-corps, qui aurait attiré l'attention),
- le syndicat des copropriétaires était telle bien informé de la situation de la terrasse de Madame [S] telle qu'elle se présente aujourd'hui qu'il a, aux termes de la résolution n° 38 de l'assemblée générale du 11 juin 2018, voté à l'unanimité des « travaux de mise en place de couverture sur l'acrotère de la terrasse de Madame [S] »,
- l'usage de la préposition « de » indique la possession de la terrasse par Madame [S]. 


Sur le fond, elle précise que cette demande invraisemblable et infondée doit être rejetée, alors qu'elle est formée au mépris du principe de non cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle, qu'aucune faute ne peut lui être imputée et qu'il n'est produit aucun élément pour évaluer le prétendu préjudice du syndicat.

*** 
En application de l’ancien article 2270-1 du code civil, le point de départ des actions en responsabilités extra-contractuelles est la manifestation du dommage ou son aggravation. 

Au regard du lien de connexité existant entre la demande principale de remise en état formée par les époux [G] et la demande reconventionnelle d’indemnisation du préjudice collectif résultant de l’occupation prétendument illicite de cette partie commune formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], aucune autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires n’était nécessaire, en l’espèce, pour le syndic, afin de formuler une demande indemnitaire à ce titre au nom du syndicat dans le cadre de la présente instance sur le fondement de l’article 1240 du code civil et conformément au principe de non-cumul des deux ordres de responsabilité délictuelle et contractuelle.

En revanche, il est constant que le syndicat des copropriétaires n’a formulé aucune demande en justice depuis que les travaux entraînant appropriation de la partie de terrasse litigieuse, nécessairement visibles de tous au regard de leur nature, de leur localisation et de leur ampleur, ont été réalisés en 1984, qu’il avait connaissance depuis cette date de la configuration de la terrasse située au droit du lot n° 33 et qu’il n’a formulé une prétention indemnitaire pour annexion illicite de parties communes que par conclusions notifiées le 5 avril 2023, son action étant prescrite à cette date.

Au surplus, le tribunal relève que « l’important préjudice » consécutif à « l’annexion illicite de ses parties communes » allégué par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à Paris 16ème (dernières écritures du syndicat des copropriétaires, page 17), dont la nature même n’est pas précisée, n’est justifié dans son principe comme dans son quantum par aucun élément de preuve. 

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] sera déclaré irrecevable comme prescrit en sa demande reconventionnelle de condamnation de Mademoiselle [T] [V] à lui payer la somme de 60.000 € à titre de dommages et intérêts. 

VII – Sur les demandes reconventionnelles indemnitaires et de remises en état sous astreinte formées par Mademoiselle [T] [V] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] : 

Mademoiselle [T] [V] forme :
> une demande de dommages et intérêts pour « préjudice de jouissance et calomnies » (à hauteur de la somme de 10.000 €) sur le fondement de l’article 1240 du code civil et de la théorie des troubles anormaux du voisinage.

Elle précise que les époux [G] n'ont cessé de la harceler ainsi que sa locataire et qu’un incident est survenu le 21 mai 2020, les époux [G] ayant forcé la porte de son appartement et tambouriner à telle enseigne qu'ils ont dû être invités par la police à regagner leur appartement (pièces n° 21 et 22). Elle ajoute que les époux [G] ont installé à demeure sur toute la longueur des garde-corps de leur appartement une guirlande lumineuse qui produit une lumière très gênante pour les occupants de son studio (pièce n° 23, procès-verbal de constat du 6 janvier 2020), ce qui constitue un trouble anormal du voisinage.

> une demande de condamnation sous astreinte à déposer les équipements installés par les époux [G] sur les parties communes (échelle installée en infraction au règlement de copropriété et créant un trouble dans la jouissance du bien privatif de Mademoiselle [V], retrait de la boite aux lettres et de l'anneau installés dans les parties communes, retrait de la guirlande lumineuse installée à demeure sur les garde-corps, cause un préjudice aux occupants de son studio).

Elle demande également à ce qu'il soit statué « ce que de droit sur l'application de l'article 32-1 du code de procédure civile » (amende civile).
 
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] [Localité 4] se plaint d'une violation des articles 8 et 9 du règlement de copropriété par les époux [G], avec :
- utilisation illicite de la toiture terrasse du 7ème étage, en installant une échelle qu'ils ont finalement retirée, ancrée sur la façade de l'immeuble, sans autorisation de l'assemblée générale et d'une dangerosité évidente,
- outre l'installation illicite d'une boite aux lettres dans les parties communes de l'immeuble, constituant une modification des parties communes, sans autorisation de l'assemblée générale alors que la gardienne de l'immeuble distribue quotidiennement le courrier en le glissant sous la porte ou en le remettant directement aux copropriétaires et qu'il n'est nullement justifié de l'allégation des époux [G] selon laquelle leurs correspondances seraient ouvertes,
- utilisation illicite d'une guirlande lumineuse source de nuisances visuelles, sur le garde-corps du balcon des époux [G], extrêmement luminescente et gênant certains occupants de l'immeuble (pièce n° 7 et pièce [V] n° 22),
- stockage de vélo dans la cour de l'immeuble en violation du règlement de copropriété (pièces n° 3, rejet d'une demande d'installation de rack pour permettre le stationnement de vélos dans les deux courettes, formée par les époux [G], résolution n° 31, et pièce n° 8 : démission d'un membre du conseil syndical compte tenu de la teneur des échanges avec Madame [G]).

Les époux [G] répondent en substance que les faits reprochés par Mademoiselle [V] à leur encontre ne sont pas justifiés, ni le dommage causé.

Ils ajoutent que :
- il est étonnant que Mademoiselle [V] se prévale d'un préjudice de jouissance alors même qu'elle n'a jamais occupé le studio à titre personnel et qu'elle a toujours pu louer son appartement,
- la qualité de locataire de Madame [R] n'est pas justifiée,
- ils n'ont nullement forcé la porte d'entrée du studio, les gardiens de la paix ne relevant aucune agressivité ni violence,
- leur guirlande est située sur leur terrasse du 6ème étage et n'est pas visible depuis le studio de Madame [V],
- le constat a été établi le 6 janvier 2020, en pleine période de fête de fin d'année, de sorte qu'il n'est pas surprenant qu'une guirlande lumineuse soit installée à cette période de l'année.

Sur les demandes de condamnation sous astreinte, ils soulignent qu'il n'est justifié par aucune pièce de la persistance des faits allégués (article 9 du code de procédure civile) et ils précisent que :
- les bacs à fleur ont été retirés au mois de mai 2019 (pièce n° 37),
- l'échelle a été déposée et le revêtement du mur repris comme en atteste le procès-verbal de constat dressé le 14 mai 2020 (pièce n° 23),
- ils ne sont pas les seuls à avoir installé des boîtes aux lettres devant leur porte d'appartement et ont été contraints de l'installer car leur courrier était régulièrement ouvert comme en justifie la plainte déposée (pièce n° 34),
- le règlement de copropriété n'interdit pas l'installation de guirlandes sur les balcons ou terrasse, s'agissant de décorations amovibles et temporaires, limitées à la période de Noël, ne pouvant être considérées comme modifiant la façade de l'immeuble,
- il ressort par ailleurs du procès-verbal de constat dressé le 21 septembre 2021 à la demande des époux [G] l'absence de guirlandes lumineuses sur le garde-corps (pièce n° 53), celles-ci n'ayant pas vocation à y rester toute l'année,
- le trouble visuel invoqué par un occupant concerne principalement un spot installé au 5ème étage de l'immeuble du [Adresse 1],
- il a été justifié par courriel du 31 mai 2019 que la cour de l'immeuble est libre de toute occupation (pièce n° 37), de sorte que la demande relative au stockage des vélos dans la cour de l'immeuble est également devenue sans objet.


***
7-1 Sur la demande indemnitaire formée par Mademoiselle [T] [V] : 

L'article 1240 du Code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». 

La mise en œuvre de cette responsabilité suppose la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, Mademoiselle [T] [V] se contente de faire référence à un courrier qui aurait été placardé par Monsieur [G], le 3 juin 2019, concernant les conditions d’occupation de son lot (pièce n° 20), sans toutefois justifier des calomnies et rumeurs ni du préjudice consécutif pour « discrédit » dont elle fait état, qui n’est établi dans son principe comme dans son quantum par aucun élément de preuve. Il n’est pas non plus rapporté la preuve de l’existence d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage. 

Décision du 25 Avril 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 19/15078 - N° Portalis 352J-W-B7D-CRLWV

Dans ces conditions, Mademoiselle [T] [V] devra être déboutée de sa demande reconventionnelle de condamnation des époux [G] à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts. 

7-2 Sur la demande relative à l’application de l’article 32-1 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 32-1 du Code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Il est constant que l'exercice d'une action en justice constitue en principe un droit qui ne saurait dégénérer en abus susceptible de donner lieu à indemnisation, sauf circonstances particulières.

En l'espèce, Mademoiselle [T] [V] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un abus commis par les époux [G] en initiant la présente procédure, qui aurait été de nature faire dégénérer leur action en abus de droit. 

En outre, il n'appartient pas à l'une des parties à l'instance de réclamer le prononcé d'une amende civile à l'encontre de son adversaire, les parties ne pouvant avoir aucun intérêt moral à cette mesure qui ne peut être mise en œuvre qu'à l'initiative de la juridiction (ex. : Cour d'appel de Paris, Pôle 1, Chambre 5, 4 juin 2014, n° RG 14/03742). 

Mademoiselle [T] [V] sera donc déboutée de sa demande tendant à voir statuer ce que de droit sur l’application de l’article 32-1 du code de procédure civile ainsi que de sa demande subséquente tendant à voir condamner les époux [G] à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts de ce chef. 

7-3 Sur les demandes de remise en état sous astreinte formées à l’encontre des époux [G] par Mademoiselle [T] [V] et par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] :

L'article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, prévoit que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant « l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

Il est constant que le copropriétaire qui procède, sans autorisation de l’assemblée, à des travaux affectant les parties communes doit être condamné à remettre les lieux dans leur état d’origine, dès lors qu'elle est matériellement possible (ex. : Civ. 3ème, 18 juin 1975, n° 74-10297) et en l'absence de disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier, en application des dispositions de l'article 1221 du Code civil. A défaut de ratification par l'assemblée générale de travaux irrégulièrement entrepris, la remise en état des parties communes dans leur configuration initiale doit donc être ordonnée, même en l'absence de préjudice subi par le syndicat des copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 15 janvier 2003, n° 01-10.337).

7-3-1 Sur l’échelle ancrée sur la façade de l’immeuble pour accéder à la toiture terrasse :

Les époux [G] justifient dans le cadre de la présente instance, par la production d’un procès-verbal de constat d’huissier du 14 mai 2020 (pièce n° 23, page 4/6) avoir procédé à la dépose de l’échelle fixée en façade de l’immeuble sur le mur de leur terrasse, au 6ème étage, avec reprise du revêtement du mur. 

Aucun élément ne permettant d’établir que les époux [G] auraient, d’une quelconque manière, l’intention de rétablir une telle échelle, Mademoiselle [T] [V] ne pourra qu’être déboutée de sa demande d’interdiction sous astreinte faite aux époux [G] de « rétablir l’échelle ancrée dans le mur de la copropriété qui leur permettait l’accès à la toiture bitumée à peine de 500 € d’astreinte par jour à compter de la première infraction constatée ». 

7-3-2 Sur la boîte aux lettres et sur l’anneau installée dans les parties communes :

Il ressort du procès-verbal de constat d’huissier du 3 janvier 2020 produit en pièce n° 7 (page 3 sur 21) par Mademoiselle [T] [V] que sur la gauche de la porte de l’appartement des époux [G], une boîte aux lettres, d’environ 30 cm par 25 cm de large, a été fixée en saillie sur le mur, et qu’entre cette boîte aux lettres et l’ascenseur, le mur comporte également, en partie basse, un anneau destiné à la fixation d’éléments. 

Les époux [G] ne contestent pas, aux termes de leurs dernières écritures (pages 45 et 46), avoir fait installer cette boîte aux lettres et cet anneau dans les parties communes, se contentant d’indiquer, sans toutefois le démontrer par le moindre élément de preuve, qu’ils ne seraient « pas les seuls copropriétaire à avoir installé des boîtes aux lettres », en justifiant ce choix par le fait que leur courrier serait « régulièrement ouvert » et en produisant à ce titre un procès-verbal de dépôt de plainte du 22 octobre 2019 (pièce n° 34). 

Ces éléments ne sont pas de nature à dispenser les époux [G] de leur obligation d’obtenir une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires dans les conditions des dispositions précitées de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, s’agissant de travaux qui affectent les parties communes. 

Le fait, au surplus non établi, que d’autres copropriétaires aient pu, le cas échéant, faire procéder à des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble est sans incidence sur la nécessité pour tout copropriétaires d’obtenir les autorisations nécessaires pour effectuer de tels travaux (ex. : Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 1ère chambre C, 17 mars 2016, n° RG 15/1996). 

La remise des parties communes dans leur état initial étant matériellement possible et n’apparaissant pas, en l’espèce, disproportionnée, il convient de condamner les époux [G] à déposer la boîte aux lettres et l’anneau installés dans le mur du couloir, devant la porte d’entrée de leur appartement, sous astreinte de 300,00 € par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement. 

L'astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L. 131-3 du code des procédures civiles d'exécution.

7-3-3 Sur la guirlande lumineuse et sur les vélos stockés dans la cour de l’immeuble et le local technique :

La guirlande lumineuse installée par les époux [G] pour les fêtes de fin d’année, en janvier 2020, n’est plus présente sur le garde-corps de leur terrasse, comme en atteste un procès-verbal de constat d’huissier dressé le 21 septembre 2021 à la demande de Madame [H] [U] épouse [G] (pièce n° 53 produite par les époux [G], pages 2 et 3/8). Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe du stockage par les époux [G] de vélos dans la cour de l’immeuble et dans le local technique, se contentant d’insérer dans ses dernières écritures une photographie non datable montrant la présence d’un vélo dans un local, sans faire état d’aucune pièce de nature à étayer ses dires. 

Selon courriel adressé le 31 mai 2019 au syndic de l’immeuble, Monsieur [Z] [G] précise quant à lui être allé vérifier dans le local et la cour du bâtiment C et n’avoir trouvé « aucun vélo comme évoqué par la résolution 29.2 » de l’assemblée générale ordinaire du 25 juin 2019 (pièce n° 37 produite par les époux [G]). 

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 4] devra être débouté de sa demande de condamnation sous astreinte des époux [G] à retirer tout objet (vélos) leur appartenant stockés dans la cour de l’immeuble et dans le local technique et à retirer l’installation électrique source de nuisances lumineuses pour les copropriétaires et les voisins de l’immeuble. 

De même, Mademoiselle [T] [V] sera déboutée de sa demande, hypothétique, tendant à voir dire que les époux [G] ne pourront, sous astreinte de 100 € par infraction constatée, poser des guirlandes lumineuses sur les garde-corps entourant leur appartement. 

VIII – Sur les autres demandes :

Nécessaire, au regard de l'ancienneté du litige, et compatible avec la nature de l'affaire, il convient d'ordonner, d'office, l'exécution provisoire du présent jugement, en application des dispositions de l'article 515 du Code de procédure civile, dans sa version en vigueur du 1er mars 2006 au 1er janvier 2020.

Par ailleurs, les époux [G], qui succombent en leurs demandes principales de libération et de remise en état de la toiture de appartements du 6ème étage de l’immeuble, devront être déboutés de leur demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dans les conditions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Décision du 25 Avril 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 19/15078 - N° Portalis 352J-W-B7D-CRLWV


L’équité commande également, en l’espèce, au regard de la solution apportée au présent litige, de débouter Mademoiselle [T] [V] de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, comprenant les frais engagés par la copropriété pour rémunérer Monsieur [X].

En revanche, chaque partie succombant au moins partiellement, en ses prétentions, conservera la charge de ses propres dépens. 

La demande de distraction des dépens au profit de son conseil formée en application de l’article 699 du code de procédure civile par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] sera, par conséquent, rejetée. 

De même, l’équité commande en l’espèce, au regard de la solution apportée au présent litige et compte tenu de la nature du conflit de voisinage opposant Mademoiselle [T] [V] aux époux [G] et au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4], de débouter les parties de l’ensemble de leurs demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, 

Déboute Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [U] épouse [G] ainsi que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] de leurs demandes de rejet des conclusions notifiées par Mademoiselle [T] [V] ainsi que des pièces n° 33 à 37 communiquées simultanément, 

Déboute Mademoiselle [T] [V] de sa demande tendant à voir rejeter la pièce n° 14 du syndicat des copropriétaires « comme obtenue par manœuvre déloyale et mensonges au mépris de l’article 9 du code de procédure civile », 

Rejette la fin de non-recevoir pour défaut de qualité et d’intérêt à agir soulevée par Mademoiselle [T] [V] à l’encontre des demandes formées par Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [U] épouse [G], 

Dit que le titulaire du lot n° 33 de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] bénéficie depuis 2014 par usucapion trentenaire d’un droit de jouissance exclusif sur l’intégralité de la terrasse de 17 m² attenante audit lot, 

Dit que l’acquisition de ce droit réel de jouissance exclusif, par prescription, est opposable à tous sans avoir à être publié, 

En conséquence, 

Déboute Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [U] épouse [G] ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] de leurs demandes tendant à avoir condamner sous astreinte Mademoiselle [T] [V] à libérer les parties communes qu’elle occupe (toiture des appartements du 6ème étage, à droit de son studio) et à remettre ladite toiture et/ou le lot n° 33 dans leur état initial, 

Dit que la location touristique de courte durée est incompatible avec la clause d’habitation bourgeoise stipulée au règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], 

Déboute Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [U] épouse [G] de leur demande tendant à voir interdire sous astreinte à Mademoiselle [T] [V] de louer le lot n° 33 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] à la location touristique de courte durée ou location de type AirBnb,

Déboute Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [U] épouse [G] de l’intégralité de leur demande de condamnation de Mademoiselle [T] [V] à leur payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour trouble anormal du voisinage, 

Déboute Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [U] épouse [G] de l’intégralité de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires e l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] à leur payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts, 

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] irrecevable comme prescrit en sa demande reconventionnelle de condamnation de Mademoiselle [T] [V] à lui payer la somme de 60.000 € à titre de dommages et intérêts, 

Déboute Mademoiselle [T] [V] de sa demande reconventionnelle de condamnation de Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [U] épouse [G] à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts, 

Déboute Mademoiselle [T] [V] de sa demande tendant à voir statuer ce que de droit sur l’application de l’article 32-1 du code de procédure civile et de sa demande tendant à voir condamner Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [U] épouse [G] à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts de ce chef, 

Déboute Mademoiselle [T] [V] de sa demande d’interdiction sous astreinte faite aux époux [G] de « rétablir l’échelle ancrée dans le mur de la copropriété qui leur permettait l’accès à la toiture bitumée à peine de 500 € d’astreinte par jour à compter de la première infraction constatée », 

Condamne Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [U] épouse [G] à déposer la boîte aux lettres et l’anneau installés dans le mur du couloir, devant la porte d’entrée de leur appartement, sous astreinte de 300,00 € par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, 
 
Dit que ladite astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L. 131-3 du code des procédures civiles d'exécution, 

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] de sa demande de condamnation sous astreinte de Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [U] épouse [G] à retirer tout objet (vélos) leur appartenant stockés dans la cour de l’immeuble et dans le local technique et à retirer l’installation électrique source de nuisances lumineuses pour les copropriétaires et les voisins de l’immeuble, 

Déboute Mademoiselle [T] [V] de sa demande tendant à voir dire que Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [U] épouse [G] ne pourront, sous astreinte de 100 € par infraction constatée, poser des guirlandes lumineuses sur les garde-corps entourant leur appartement, 

Déboute Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [U] épouse [G] de leur demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dans les conditions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 

Déboute Mademoiselle [T] [V] de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, comprenant les frais engagés par la copropriété pour rémunérer Monsieur [X], 

Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens, 

En conséquence, 

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de sa demande de distraction des dépens au profit de son conseil formée en application de l’article 699 du code de procédure civile, 

Déboute Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [U] épouse [G], Mademoiselle [T] [V] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] de l’intégralité de leurs demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement, 

Déboute les parties de leurs autres demandes. 

Fait et jugé à Paris le 25 Avril 2024

La GreffièreLe Président

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

8ème chambre 
2ème section

N° RG 19/15078 
N° Portalis 352J-W-B7D-CRLWV

N° MINUTE : 



Assignation du :
13 Décembre 2019



JUGEMENT 
rendu le 25 Avril 2024 
DEMANDEURS

Monsieur [Z] [G]
Madame [H] [U] épouse [G]
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentés par Maître Priscilla PALMA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1191


DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société STARES FRANCE, SAS
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Maître Marine PARMENTIER de la SELARL WOOG & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #P0283

Madame [T] [V]
[Adresse 5]
[Localité 6]

représentée par Maître Alexandre ALBERTINI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #B0669
Décision du 25 Avril 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 19/15078 - N° Portalis 352J-W-B7D-CRLWV

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Anita ANTON, Vice-Présidente
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,


DÉBATS

A l’audience du 11 Janvier 2024 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS , juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort


***


Exposé du litige :
 
Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [U] épouse [G] sont propriétaires occupants des lots 28, 29 et 30 situés au 6ème étage du bâtiment A de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété et dont le syndic est la société STARES FRANCE.
 
Depuis le 18 mai 2018, Mademoiselle [T] [V] est propriétaire non occupante du lot n° 33 situé au 7ème étage du bâtiment A dudit immeuble, comprenant une terrasse « au-devant de l'appartement ».

Les époux [G] se sont plaints auprès du syndic de l'époque de l'immeuble, le cabinet Real Gestion, gérance de [Localité 8], de nuisances et d'une occupation irrégulière de la toiture située au-dessus de leur appartement, par Mademoiselle [T] [V].

Le 10 décembre 2018, le syndic de l'immeuble a notamment indiqué à Mademoiselle [T] [V] que son bien avait été modifié par annexion ou utilisation irrégulière privative de parties communes et lui a demandé tout document justifiant de la propriété par annexion ou rattachement d'une partie des toits-terrasses du 6ème étage à son lot. 

Selon courrier du 29 avril 2019 adressé au syndic, le conseil de Mademoiselle [T] [V] a répondu que sa cliente était bien propriétaire de la terrasse telle que présentée dans les plans de l'agence immobilière.
C'est dans ces conditions que, par actes d'huissier des 13 et 16 décembre 2019, Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [U] épouse [G] ont fait assigner Mademoiselle [T] [V] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] Paris 16ème devant le tribunal de grande instance de Paris afin notamment de solliciter, à titre principal, la condamnation sous astreinte de Mademoiselle [V] à libérer la toiture des appartements du 6ème étage de l'immeuble, considérée comme une partie commune occupée irrégulièrement, et à remettre ladite toiture dans son état initial, outre sa condamnation sous astreinte à cesser la location touristique de son studio et sa condamnation au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour troubles anormaux du voisinage, ainsi que la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts.

Une première ordonnance de clôture a été rendue le 22 mars 2022 puis a été révoquée par le juge de la mise en état par ordonnance rendue le 5 janvier 2023 donnant injonction aux parties de rencontrer un médiateur pour un rendez-vous d'information sur la médiation.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2023, Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [U] épouse [G] demandent au tribunal de :

Vu les articles 3, 9, 10-1, 15 et 25 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 1103 et 1104 du Code Civil,
Vu l’article 9, 15, 16 et 135 du Code de procédure civile,
Vu le règlement de copropriété du 26 février 1954,
Vu les articles 515 et 700 du Code de Procédure Civile,
Vu les pièces produites,

REJETER des débats les conclusions en réponse et récapitulatives n°5 signifiées par Madame [T] [V] le 10 mai 2023 ainsi que les pièces n°34, 35, 36 et 37 visées en pied de conclusions et communiquées simultanément à la signification des conclusions,

DEBOUTER Madame [T] [V] et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de l’ensemble de leurs demandes, fins et concluions,

JUGER Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [U] épouse [G] recevables et bien fondés en leurs demandes, y faisant droit,

JUGER que Madame [T] [V] occupe sans aucune autorisation les parties communes de l’immeuble sis [Adresse 1],

En conséquence,

CONDAMNER Madame [T] [V] à libérer les parties communes qu’elle occupe irrégulièrement à savoir la toiture des appartements du 6ème étage de l’immeuble et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir.
CONDAMNER Madame [T] [V] à remettre la toiture des appartements du 6ème étage (toiture située à droite de son studio) dans son état initial à savoir :

- démonter les garde-corps installés sur les acrotères le long de la façade de l’immeuble,
- remettre en état les acrotères ayant accueilli les garde-corps,
- refermer la terrasse qui se trouve au-devant de l’appartement (sur le côté droit de cette terrasse) en remontant un muret et un garde-corps dans le style d’origine de l’immeuble,
- retirer le mobilier de jardin ainsi que les jardinières installées sur la toiture,
- retirer les dalles gravillonnées installées sur la toiture des appartements situés au 6ème étage de l’immeuble,
- vérifier l’état du revêtement de la toiture des appartements situés au 6ème étage de l’immeuble, remettre en état de fonctionnement les ventilations naturelles.

sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir et sous contrôle de l’architecte de l’immeuble dont les frais seront mis à la charge de Madame [T] [V].

JUGER que la location touristique pratiquée par Madame [T] [V] est contraire aux dispositions du règlement de copropriété violant la clause d’habitation bourgeoise, 49 En conséquence,

PRONONCER l’interdiction à Madame [T] [V] de louer son lot (lot n°33 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 1]) à la location touristique de courte durée ou location du type AirBnb sous astreinte de 500 € par infraction constatée,

CONDAMNER Madame [T] [V] à payer à Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [U] épouse [G] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour trouble anormal du voisinage,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [U] épouse [G] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts,

DISPENSER Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [U] épouse [G] d’avoir à supporter les frais de la présente procédure conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

CONDAMNER Madame [T] [V] à payer à Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [U] épouse [G] la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les coûts des procès-verbaux de constat des 6 juin 2019, 8 octobre 2019, 22 janvier 2020, 14 mai 2020 et 21 septembre 2021.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 mai 2023, Mademoiselle [T] [V] demande au tribunal de :

Vu les articles 122, 32-1 du code de procédure civile, 1240, 2260, 2272, 679, 1356 du code civil,
Vu le règlement de copropriété,

Dire les époux [U] [G] irrecevables en leur demande tendant à priver Mademoiselle [V] de la jouissance de la terrasse, pour défaut d’intérêt et défaut de qualité à agir.

Rejeter la pièce N° 14 du syndicat des copropriétaires comme obtenue par manœuvre déloyale et mensonges au mépris de l’art 9 du code de procédure civile.

Dire que le syndicat des copropriétaires est irrecevable en ses demandes en tant que dirigées à l’encontre de Madame [V].

Dire, à titre subsidiaire, si le tribunal ne déclare pas le syndicat des copropriétaires irrecevable, que les demandes du syndicat des copropriétaires sont prescrites.

Plus subsidiairement, si le tribunal ne déclare pas le syndicat des copropriétaires prescrit en ses demandes, débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes en tant que formulées à l’encontre de Mademoiselle [V].

Dire que Madame [V] sera dispensée de participer aux charges de copropriété correspondant aux frais de la présente instance, y compris les frais engager par la copropriété pour rémunérer M. [X].

Dire n’y a voir lieu à exécution provisoire.

Dire que Mademoiselle [V] rapporte la preuve de ce que ses prédécesseurs ont toujours eu la jouissance exclusive de l’intégralité de la terrasse.

Dire que les époux [U] [G], ni le syndicat des copropriétaires, ne rapportent la preuve de ce que Mademoiselle [V] aurait accompli des travaux de modification de la terrasse.

Dire que Mademoiselle [V] rapporte quant à elle la preuve de ce qu’aucune modification n’est intervenue de son fait sur la terrasse.

Débouter les époux [U] [G] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.

Dire que, à tout le moins aucune modification des lieux n’est intervenue entre 1984 et 2018.

Dire que le syndicat des copropriétaires affirme que la terrasse est utilisée par les occupants du lot 33 depuis plus de 38 années.

Décision du 25 Avril 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 19/15078 - N° Portalis 352J-W-B7D-CRLWV

Dire que cette affirmation a les caractères d’un aveu judiciaire au sens de l’article 1356 du code civil.

Dire que le propriétaire du lot numéro 33 a donc exercé son droit de jouissance exclusive sur l’intégralité de la terrasse, depuis au moins 38 ans.

Dire en conséquence que le droit de jouissance exclusive de la terrasse est constitué par usucapion décennale en 2014 et subsidiairement par usucapion trentenaire en 2014.

Dire que le jugement à intervenir constituera titre opposable de Madame [V] et tout acquéreur de son lot N° 33 d’occupation exclusive de la toiture terrasse à droite de son studio.

Débouter les époux [U] [G] et le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de leurs demandes fins et conclusions.

A titre infiniment subsidiaire, désigner tel expert qu’il plaira au tribunal avec la mission suivante :

- Se rendre dans l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4]
- Prendre connaissance des documents de la cause.
- Examiner les toitures terrasses
- Se faire remettre par les parties les pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment les archives du syndicat des copropriétaires.
- Dire si des travaux ont été entrepris afin d’accéder à la toiture terrasse depuis le lot 33.
- Déterminer la date à laquelle ces travaux auraient eu lieu.
- Dire que les parties devront remettre sans délai à l’expert tout document que celui-ci estimera nécessaire à l’accomplissement de sa mission.
- Entendre les parties en leurs dires, écrits et explications et, d’une manière générale, fournir au tribunal tous renseignements lui permettant de statuer sur le litige qui lui est soumis.
- Dire que l’expert devra déposer son rapport dans tel délai qu’il plaira au tribunal.
- Fixer le montant de la provision à consigner auprès du régisseur des avances et recettes du tribunal judiciaire de Paris à valoir sur la rémunération de l’expert.
- Dire que l’expert devra adresser aux parties, au moins un mois avant le dépôt du rapport définitif, un pré-rapport détaillé en invitant les parties à lui faire part de leurs observations auxquelles il devra répondre.

Dire que les époux [U] [G] ne rapportent aucune preuve des prétendues troubles de voisinage qu’ils invoquent.

Reconventionnellement :

Dire qu’il résulte des pièces versées aux débats que la procédure engagée par les époux [U] [G] est abusive.

Condamner en conséquence les époux [U] [G] à verser à Mademoiselle [V] la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts. Statuer ce que de droit sur l’application de l’article 32-1 du code de procédure civile.

Dire que Mademoiselle [V] rapporte la preuve du préjudice de jouissance subi du fait des époux [U] [G].

Condamner les époux [U] [G] à verser à Mademoiselle [V] la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts de ce chef.

Condamner les époux [U] [G] à déposer :
- La boîte à lettres irrégulièrement installées dans les parties communes à peine de 500 € d’astreinte par jour à compter du 10e jour suivant la signification de la décision à intervenir.
- L’anneau irrégulièrement planté dans le mur de la copropriété, dans le couloir, à peine de 500 € d’astreinte par jour à compter du 10e jour suivant la signification de la décision à intervenir.
- Interdire aux époux [U] [G] de rétablir l’échelle ancrée dans le mur de la copropriété qui leur permettait l’accès à la toiture bitumée à peine de 500 € d’astreinte par jour à compter de la première infraction constatée.

Dire que les époux [U] [G] ne pourront, à peine d’astreinte de 100 € par infraction constatée, poser de guirlandes lumineuses sur les garde-corps entourant leur appartement. Condamner les époux [U] [G] et le syndicat des copropriétaires à verser chacun à Mademoiselle [V] la somme de 8000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] Paris 16ème demande au tribunal de :

Vu les articles 1231-1, 1240 et 2227 du code civil,
Vu les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 9,15,16 et 700 du code de procédure civile,
Vu les dispositions du règlement de copropriété, Vu la jurisprudence citée,

REJETER des débats les conclusions et pièces régularisées par Madame [V] en date du 10 mai 2023 pour transmission tardive,

Principalement, DEBOUTER Madame [H] [U], épouse [G], et Monsieur [Z] [G] de l’intégralité de leur demandes, fins et prétentions en ce qu’elles sont dirigées contre le Syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNER Madame [T] [V] à remettre en état le lot n°33 sous astreinte de 500,00 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNER Madame [T] [V] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 60.000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

Subsidiairement, CONDAMNER Madame [T] [V] à garantir et relever indemne le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au bénéfice des époux [G] ;

Reconventionnellement, CONDAMNER Madame [H] [U], épouse [G], et Monsieur [Z] [G], sous astreinte de 150 euros par jours de retard après l’écoulement d’un délai de 5 jours à compter de la date du jugement à intervenir, à :
o Déposer la boite aux lettres fixée dans le couloir commun devant la porte d’entrée de leur appartement ;
o Retirer tout objet (vélos) leur appartenant stocker dans la cour de l’immeuble et dans le local technique ;
o Retirer l’installation électrique source de nuisances lumineuses pour les copropriétaires et les voisins de l’immeuble ;

CONDAMNER Madame [H] [U], épouse [G], et Monsieur [Z] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Madame [H] [U], épouse [G], et Monsieur [Z] [G] aux entiers dépens dont distraction au profit du Cabinet Woog & Associés, pris en la personne de Me Marine Parmentier, conformément aux dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.
 
L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 mai 2023.

L’affaire, plaidée à l’audience du 11 janvier 2024, a été mise en délibéré au 26 avril 2024. 

Les parties ont été autorisées à produire des notes en délibéré (sans communication de nouvelles pièces) uniquement sur les pièces n° 33 à 37 produites par Madame [V] selon conclusions notifiées par voie électronique le 10 mai 2023, en respectant le calendrier impératif suivant :
- pour les époux [G] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] : au plus tard le 23 février 2024 (2 pages maximum),
- pour Madame [V] (en réponse) : au plus tard le 15 mars 2024 (2 pages maximum),
- dernières notes en délibéré des époux [G] et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] : au plus tard le 29 mars 2024.

Les époux [G] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] ont notifié chacun une note en délibéré sur ces nouvelles pièces par messages RPVA du 23 février 2024. 

Par note en délibéré du 14 mars 2024, Mademoiselle [T] [V] a répondu aux notes en délibéré précitées produites par les époux [G] et par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4]. 

Les époux [G] ont notifié une dernière note en délibéré en réponse le 29 mars 2024, contestant notamment l’ancienneté des dalles sur plots. 

MOTIFS DE LA DECISION :

I – Sur la demande de rejets des débats des conclusions et pièces notifiées le 10 mai 2023 par Madame [V] pour transmission tardive formées par les époux [G] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] :

Les époux [G] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] se plaignent de la transmission tardive, une semaine avant le prononcé de la clôture, par Mademoiselle [V] de nouvelles conclusions n° 5 avec production de quatre nouvelles pièces dont un rapport de 26 pages établi à la suite d'une visite sur place en date du 15 mars 2023, en violation des termes de l'ordonnance du 5 janvier 2023, de la décision du juge de la mise en état du 14 avril 2023, des dispositions de l'article 15 du code de procédure civile et du principe de la contradiction.

Toutefois, le rapport CIVILIS EXPERTISES de 28 pages (pièce n° 34) établi le 17 avril 2023 à la requête de Mademoiselle [T] [V], qui n’est pas la seule pièce produite par Mademoiselle [T] [V] pour étayer ses prétentions, a été rendu nécessaire afin de pouvoir utilement répondre au rapport de Monsieur [W] [X], architecte DPLG, en date du 10 décembre 2022, établi à la requête du syndic de l'immeuble (pièce n° 13 du syndicat des copropriétaires), ayant justifié, le 5 janvier 2023, la révocation d’une premier ordonnance de clôture rendue le 22 mars 2022. 

L’analyse de ce technicien a conduit Mademoiselle [T] [V] a sollicité elle-même un expert, afin d’examiner la toiture-terrasse litigieuse, les époux [G] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] n’étant pas fondés à dénier toute force probante au rapport CIVILIS EXPERTISES au seul motif qu’il a été dressé dans le cadre d’une expertise unilatérale, dès lors qu’il a été régulièrement versé aux débats (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 2 – Chambre 5, 12 novembre 2019, n° RG 18/02659). 

Par ailleurs, les parties ont été autorisées à produire des notes en délibéré, dans le respect du principe de la contradiction et des droits de la défense, sur les nouvelles pièces n° 34 à 37 communiquées le 10 mai 2023, de sorte qu’elles ont été mises en mesure d’en discuter le contenu, dans le respect du principe de la contradiction. 

Dans ces conditions, les époux [G] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] seront déboutés de leurs demandes de rejet des conclusions notifiées par Mademoiselle [T] [V] ainsi que des pièces n° 33 à 37 communiquées simultanément.

II – Sur la demande tendant à voir écarter des débats la pièce n° 14 produite par le syndicat des copropriétaires formée par Mademoiselle [T] [V] :

Mademoiselle [T] [V] fait valoir que la pièce n° 14 a été obtenue de manière déloyale et produite en violation des dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, le rapport de Monsieur [X] étant caractérisé par un manque total d'objectivité et établi dans le seul but de complaire, sans précaution, à son mandant, en affirmant que la terrasse aurait fait l'objet d'une extension alors que tel n'est évidemment pas le cas.

Elle ajoute que :
- cette affirmation est contredite par les conclusions du rapport de CIVILIS EXPERTISES du 21 avril 2023, démontrant qu'il n'existe aucune trace de découpe du muret, la jouissance de la toiture terrasse remontant à plus de 38 ans,
- le complexe de ventilation est opérationnel,
- il n'y a aucun dysfonctionnement du système de ventilation, ce que confirme CIVILIS EXPERTISES,
- les photographies montrent que les ventilations sont parfaitement libres,
- l'expert étancheur, en 2020, a pris des photos et a conclu qu'un complexe d'étanchéité a été réalisé qui est « conforme pour recevoir des dalles sur plots »,
- le rehaussement de la fenêtre du studio est parfaitement justifié et sans lien avec l'usage de la terrasse,
- la largeur de passage pour accéder à la toiture terrasse est identique, voire supérieure, à la largeur de passage entre les deux appartements des époux [G] au sixième étage,
- le rapport de M. [X] est parfaitement inexploitable, tendancieux, les photographies présentées n'indiquant ni leurs sources ni leur date et les conclusions n'étant pas fondées en fait, techniquement, ni en droit.

***
En application des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Mademoiselle [T] [V] n’est pas fondée à dénier toute force probante au rapport de Monsieur [W] [X], architecte mandaté par le syndic de l’immeuble dans le cadre d’une étude de travaux devant être réalisés au sein de la copropriété, dont aucun élément n’indique qu’il aurait été obtenu de manière déloyale, l’accès à la toiture terrasse du 7ème étage ayant été laissé à ce professionnel par le locataire de Mademoiselle [T] [V], après que Monsieur [W] [X] ait indiqué clairement sa qualité et les motifs de son intervention. 

Ce rapport ayant régulièrement été versé aux débats et ayant été discuté contradictoirement entre les parties, dans le respect du principe de la contradiction, Mademoiselle [T] [V] devra être déboutée de sa demande tendant à voir rejeter la pièce n° 14 du syndicat des copropriétaires « comme obtenue par manœuvre déloyale et mensonges au mépris de l’article 9 du code de procédure civile ». 

III – Sur la fin de non-recevoir pour défaut d'intérêt et de qualité à agir soulevée par Mademoiselle [T] [V] à l'encontre des époux [G] :

Mademoiselle [T] [V] fait valoir que les époux [G] ont reconnu par le vote de la résolution n° 37 de l'assemblée générale du 18 juin 2018 que le propriétaire du lot n° 33 avait la jouissance la terrasse (travaux de mise en place de couvertine sur l'acrotère de la terrasse de Madame [S], pièce n° 6), de sorte qu'ils sont irrecevables en leur demande, alors qu'ils sont contractuellement liés par le règlement de copropriété et les décisions d'assemblée générale, en leur qualité de membres du syndicat (article 122 du code de procédure civile).

Les époux [G] font valoir, en application de l'article 15 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, qu'un copropriétaire est recevable à demander la cessation d'une atteinte aux parties communes, de sorte qu'ils ont bien intérêt et qualité à agir.

***
Chaque copropriétaire a le droit d'exiger la cessation d'une atteinte aux parties communes de l'immeuble sans être astreint à démontrer qu'il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat (ex. : Civ. 3ème, 26 novembre 2003, n° 02-14.184). 

Au surplus, il est constant que : 
- le droit de jouissance privatif sur parties communes ne peut résulter que du règlement de copropriété ou, à défaut, d'une décision expresse de l'assemblée générale (ex : Civ. 3ème, 4 juillet 2019, n° 18-12.135),
- l’attribution d’un droit de jouissance privatif ne modifie pas la nature de la partie commune sur laquelle il porte (ex. : Civ. 3ème, 23 janvier 2020, n° 18-24.676),
- les travaux constitutifs d'une emprise ou d'une appropriation d'une partie commune à jouissance privative nécessitent une autorisation de l'assemblée générale, octroyée à la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (Civ. 3ème, 20 mars 2002, n° 00-17751), le droit de jouissance exclusive sur une partie commune n'étant pas assimilable à un droit de propriété (ex. : Civ. 3ème, 27 mars 2008, n° 07-11801). 

En l’espèce, la seule référence faite, en résolution n° 37 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 11 juin 2018 (pièce n° 6 produite par Mademoiselle [V]), à la réalisation de travaux de mise en place de couvertines sur l’acrotère « de la terrasse de Madame [S] » ne saurait suffire à établir l’existence d’une reconnaissance explicite et non équivoque par le syndicat des copropriétaires ou les époux [G] de l’existence d’un droit de jouissance privatif de la partie de terrasse litigieuse au profit du titulaire du lot n° 33, alors même qu’en application de l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965, l’existence des partie communes à jouissance privative « est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété ». 
Décision du 25 Avril 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 19/15078 - N° Portalis 352J-W-B7D-CRLWV

Au regard de ces éléments, la fin de non-recevoir pour défaut de qualité et d’intérêt à agir soulevée par Mademoiselle [T] [V] à l’encontre des demandes formées par les époux [G] devra être rejetée. 

IV – Sur la demande principale de condamnation sous astreinte de Mademoiselle [T] [V] à libérer la toiture des appartements du 6ème étage (toiture située à droite de son studio) et sur l’acquisition de cette toiture par prescription soulevée par Mademoiselle [T] [V] :

Les époux [G] font valoir que :
- en application de l'article 6 du règlement de copropriété, conforme à l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, les parties communes comprennent le gros-œuvre des bâtiments et notamment la toiture,
- l'article 9 dudit règlement interdit la modification des parties communes sans autorisation de l'assemblée générale et l'encombrement de celles-ci,
- l'acte notarié du 18 mai 2018 définit le lot n° 33 acquis par Mademoiselle [V] comme un appartement au 7ème étage (escalier A) avec terrasse devant l'appartement, cette description étant celle mentionnée dans le règlement de copropriété du 26 février 1954 et dans la fiche d'immeuble (pièces n° 4 et 50, terrasse au-devant de l'appartement),
- dans les faits, il est avéré que la terrasse située au-devant de l'appartement a été prolongée dans sa longueur sur le côté droit, annexant ainsi la toiture de l'immeuble partie commune, sans autorisation de l'assemblée générale, comme constaté par le syndic de l'immeuble le 10 décembre 2018 (pièce n° 5),
- Mademoiselle [V] reconnaît aujourd'hui que la toiture annexée est une partie commune dont elle aurait la jouissance privative,
- les plans conservés aux archives nationales de Paris sont corroborés par ceux communiqués par le syndicat des copropriétaires, rien n'indiquant qu'ils auraient été falsifiés,
- malgré le courrier du syndic, l'occupation de la toiture de l'immeuble se poursuit, comme en attestent les différents procès-verbaux de constats produits aux débats (pièces n° 7 et 23, pièce adverse n° 5),
- des garde-corps ont été installés, sans autorisation de l'assemblée générale, sur les acrotères de l'immeuble ayant entraîné des dégâts des eaux,
- la toiture de l'immeuble a été équipée sans autorisation de la copropriété afin de pouvoir en jouir à titre de terrasse (pièce n° 16).

Sur l’existence d'un droit de jouissance exclusif, ils soulignent que :
- un tel droit doit être constitué juridiquement,
- la preuve n'est pas rapportée que la terrasse actuelle existerait depuis la construction de l'immeuble en 1934,
- la terrasse ne se prolonge pas dans la longueur sur le côté droit de l'immeuble, un muret séparant ladite terrasse et la toiture du 6ème étage,
- cette configuration est par ailleurs confirmée par le conseil syndical en janvier 2019 qui indique dans son compte-rendu que les toitures à la droite et à la gauche de la terrasse de Mademoiselle [V] sont inaccessibles (pièce n° 6),
- ce muret a donc été détruit sans autorisation pour permettre l'annexion de la toiture à laquelle aucun des propriétaires du lot n° 33 ne pouvait avoir accès, puisqu'il s'agit d'une toiture (pièce n° 65, mur de la bordure maçonnée du lot 33 coupé pour réaliser un passage, avec une largeur insuffisante),
- la prétendue terrasse dont Mademoiselle [V] revendique aujourd'hui une jouissance exclusive n'existait pas au moment de la construction de l'immeuble (pièces n° 17,62, 64, 20), ce qui est confirmé par l'architecte de la copropriété, M. [X] (pièce n° 65),
- il est produit aux débats des photographies de l'immeuble obtenues auprès des archives nationales de Paris démontrant l'absence de garde-corps sur la toiture du 6ème étage de l'immeuble et par conséquent l'absence de terrasse (pièce n° 17), ce qui prouve qu'aucun garde-corps n'a été installé dès la construction en 1934, comme le confirme également Monsieur [Y], président du conseil syndical, dans un mail du 11 janvier 2019 (pièce n° 49),
- les grilles présentes sur le garde-corps installé sur la toiture du 6ème étage sont absentes sur tous les autres garde-corps, provoquant un manque d'unité sur cet ensemble pourtant construit par symétrie,
- cette partie de l'immeuble est une toiture, partie commune, à laquelle les copropriétaires n'ont jamais eu aucun accès ni aucun droit de jouissance exclusif,
- le rapport de M. [X] met également en avant la violation des règles d'urbanisme,
- aucune demande d'autorisation de travaux n'a été présentée concernant les terrasses de la copropriété,
- l'installation mise en œuvre pose des problèmes de sécurité (pièce n° 65 : absence de ventilation des appartements inférieur, conduits de ventilation non situés à une hauteur réglementaire).

Sur la prescription acquisitive invoquée par Mademoiselle [V] (articles 2260 et 2272 du code civil), ils soulignent que :
- ce sont des dégâts des eaux à répétition qui ont amené les membres du conseil syndical, dont le président, à s'interroger sur l'occupation de la toiture,
- les attestations de Madame [S], venderesse, et de l'agent immobilier en charge de la vente de l'appartement, sont insuffisantes pour démontrer l'acquisition par usucapion par Madame [S] d'un droit de jouissance exclusif de la toiture de l'immeuble dans les conditions posées par le code civil,
- en application de l'article 2261 du code civil, le copropriétaire doit avoir exercé des actes caractérisant une possession continue, non interrompue, paisible, publique et non équivoque,
- le droit de jouissance exclusif d'une partie commune doit avoir été reconnu dans le règlement de copropriété ou avoir fait l'objet d'un acte de notoriété à la suite d'une acquisition par usucapion,
- le titre de propriété de la défenderesse ne mentionne ni la terrasse de 17 m² ni un quelconque droit de jouissance exclusif de cette terrasse de 17 m², qui est donc restée en-dehors de la vente, de sorte que Madame [S] n'a transféré à Mademoiselle [V] aucun droit de jouissance exclusif sur la toiture de l'immeuble (ex. : Civ. 3ème, 3 octobre 2000, n° 98-20.646 ; 9 juillet 2020, n° 19-14.368),
- Mademoiselle [V] ne peut se prévaloir de la possession de sa venderesse pour prescrire un droit de jouissance exclusif de la toiture du 6ème étage de l'immeuble, 
- l'inoccupation de l'appartement du 6ème étage pendant de nombreuses années (pièce n° 51) et la hauteur de l'étage n'ont pas permis aux autres copropriétaires de constater l'occupation de la toiture et son aménagement en terrasse, de sorte que la disposition des lieux rend les différents actes entrepris par Madame [S] particulièrement équivoques,
- compte tenu de la configuration des lieux et des conditions d'occupation des lots voisins, les actes de possession de la toiture n'ont jamais été publics et non équivoques, ce que reconnaît le syndicat des copropriétaires dans ses écritures indiquant que, depuis la rue, la terrasse n'est pas visible,
- les actes de possession de la toiture n'ont jamais été publics et non équivoques (même Mademoiselle [V] ne connaissant pas le droit qu'elle détenait sur cette partie commune),
- la dissimulation de cette occupation de la toiture aménagée en terrasse fait donc obstacle à la reconnaissance de la prescription acquisitive,
- Mademoiselle [V] ne rapporte pas la preuve d'une jouissance/occupation privative continue, non interrompue, paisible, publique et non équivoque de la toiture par les précédents propriétaires du lot n° 33, dont Madame [S],
- grâce au volet paysager reçu de l'architecte de l'immeuble voisin, le rapport de Monsieur [X] est en mesure de dater les travaux de modification de la toiture entre 2004 et 2005 (pièce n° 65), 
- la prescription abrégée de dix ans suppose un juste titre.

Sur la remise en état des parties communes, ils se fondent sur l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 et font valoir que la toiture de l'immeuble, partie commune, a été aménagée en terrasse, sans autorisation de l'assemblée générale, alors qu'il s'agit de travaux affectant les parties communes. Ils ajoutent que l'architecte de l'immeuble précise que les travaux réalisés ne sont pas conformes aux normes en vigueur, que le garde-corps installé est dangereux et que des risques de chutes existent.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] [Localité 4] précise quant à lui que, dans le cadre d'une étude complète de travaux de l'immeuble, un architecte mandaté par ses soins a pu expressément relever l'annexion illégale d'une partie de la toiture terrasse, lors d'une visite récente, les plans originaux de l'immeuble retrouvé à la suite de cette visite montrant que seule une terrasse située en face du logement constituait le lot n° 33, conformément au règlement de copropriété de l'immeuble mentionnant un lot composé d'une seule et unique terrasse située en face de l'appartement.

Il ajoute que :
- l'acte notarié du 18 mai 2018 mentionne également une terrasse devant l'appartement,
- une photographie datant de 1934, transmise par Monsieur [X] en septembre 2022, met en évidence l'existence d'une seule et unique terrasse située en face de l'appartement et délimitée par un garde-corps,
- les terrasses situées sur la droite et la gauche du lot n° 33 sont parfaitement inaccessibles et ne sont dotées d'aucun garde-corps,
- la prescription trentenaire de l'action réelle n'est pas acquise en l'espèce alors que le syndicat des copropriétaires n'a été averti d'une possible annexion illégale des parties communes par Mademoiselle [V] qu'au cours de l'année 2018 et qu'il ne s'est rendu compte de cette annexion qu'à l'examen des photographies et plan originaux du lot n° 3 transmis par courriel de M. [X] en date du 22 octobre 2022,
- l'annexion d'une partie commune requiert nécessairement l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (ex. : Civ. 3ème, 31 mars 2016, n° 14-18.824 ; 7 septembre 2017, n° 16-18.908),
- la sanction de l'irrégularité d'une construction édifiée sur les parties communes réside dans sa démolition et la remise en état des parties communes, sans que le tribunal puisse apprécier l'opportunité de telle ou telle autre solution,
- en l'espèce, il est incontestable que seule une terrasse située en face du logement existait,
- la défenderesse échoue à rapporter la preuve certaine selon laquelle la toiture-terrasse est une partie privative depuis la construction de l'immeuble,
- la remise en état est préconisée par M. [X], compte tenu de la dangerosité de la toiture-terrasse.

Mademoiselle [T] [V] répond en substance que :
- elle n'a jamais modifié le studio et la terrasse,
- le dossier technique établi lors de la vente du lot n° 33 par Madame [S] mentionne une terrasse au droit du studio d'une surface de 17,64 m²,
- il est incontestable que le propriétaire du lot n° 33 jouissait de l'intégralité de la surface de la terrasse avant la vente de mai 2018, Madame [S] déclarant dans l'acte de vente n'avoir jamais apporté aucune modification aux lieux,
- l'acte de vente notarié précise qu’a'aucun plan des lieux n'a jamais été annexé au règlement de copropriété (pièce n° 1, courriel de l'étude de Me [I] du 18 janvier 2019 annexé),
- l'accès à cette terrasse, en partie droite de son studio, ne peut se faire que par son lot privatif,
- le règlement de copropriété de l'immeuble prévoit en son article 9 alinéa 12, que la jouissance des terrasses est réservée aux copropriétaires des appartements « au droit » desquels elles se trouvent,
- les propriétaires du lot n° 33 et notamment Madame [S], depuis 1984, ont donc toujours bénéficié de la terrasse dans son intégralité sans qu'aucune modification des lieux ne soit jamais intervenue,
- les photographies produites aux débats par les époux [G] eux-mêmes montrent que les dalles gravillonnées recouvrant la terrasse sont rigoureusement les mêmes, à tous les étages pourvus de terrasse ou de balcon, et sont anciennes (pièce adverse n° 17, pièce n° 4, pièce n° 34),
- elles montrent sans aucun doute possible l'homogénéité des lieux et l'absence de tout muret empêchant l'accès à la terrasse,
- les dalles sont manifestement anciennes et identiques à celles recouvrant la terrasse des époux [G] et les autres balcons, ce qui démontre que l'existant n'a pas subi de transformation,
- c'est ce qui ressort du rapport d'expertise de CIVILES EXPERTISES du 17 avril 2023, démontrant qu'aucune modification des lieux n'a été apportée depuis au moins 38 ans,
- le propriétaire du lot n° 33 a toujours eu la jouissance exclusive de l'intégralité de la surface de terrasse au droit de son lot, 
- c'est la conséquence de la configuration des lieux et du règlement de copropriété,
- le lot n° 33 est le seul accès à la terrasse, de sorte que son propriétaire y a nécessairement accès et en a nécessairement la jouissance, conformément au règlement de copropriété,
- le droit de jouissance exclusive porte donc sur l'intégralité de la terrasse, qui n'a jamais été limitée à une portion de celle-ci,
- Madame [S], propriétaire depuis 1984, confirme n'avoir jamais modifié la terrasse, décrite dans son ensemble, dans un procès-verbal d'assemblée générale du 18 juin 2018, comme lui appartenant (pièce n° 6),
- les garde-corps ont toujours existé pour des raisons évidentes de sécurité, le rôle du mur d'acrotère étant de les supporter,
- ils sont rigoureusement les mêmes à tous les étages où il existe terrasse ou balcon et remontent à la construction de l'immeuble,
- elle est en toute hypothèse étrangère à l'installation de ces garde-corps,
- le syndic n'a jamais reconnu qu'elle aurait annexé des parties communes,
- Madame [S] a occupé les lieux de 1984 à 2018 sans les avoir jamais modifiés (pièce n° 36),

Sur la prescription acquisitive (articles 2260 et 2272 du code civil), elle souligne que :
- un droit de jouissance privatif sur parties communes est un droit réel et perpétuel susceptible de s'acquérir par usucapion,
- en l'espèce, ce droit est consacré au profit des propriétaires des lots au droit desquels se trouvent des terrasses aux termes du règlement de copropriété,
- Madame [S], ancienne propriétaire du studio, produit une attestation circonstanciée démontrant le bien fondé de ses affirmations selon laquelle la terrasse de droit de 17 m² a toujours existé et est connue de toute la copropriété (pièces n° 24 et 36),
- le petit-fils de Madame [S] se souvient parfaitement avoir joué sur cette terrasse lorsqu'il était enfant et rendait visite à sa grand-mère (pièce n° 25),
- la constitution de ce droit de jouissance exclusive est accomplie depuis 1954 et à tout le moins depuis le 27 janvier 1984 par la prescription acquisitive de 10 ans et subsidiairement par la prescription extinctive de 30 ans,
- la terrasse au droit du lot privatif est mentionnée dans l'acte de vente et les conditions de l'usucapion sont parfaitement remplies,
- la possession publique n'est pas une possession exhibée mais « non dissimulée »,
- il est évident que les membres du conseil syndical, le syndic et les demandeurs eux-mêmes sont venus sur la terrasse de Madame [S], depuis fort longtemps, la jouissance exclusive de cette terrasse n'étant un secret pour personne.

A titre subsidiaire, pour le cas où le tribunal s'estimerait insuffisamment informé, elle sollicite la désignation d'un expert.


*** 

Sur la prescription acquisitive :

L'article 545 du code civil dispose que : « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ». 

En vertu de l'article 2258 du code civil « la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans qui celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi ». 

Les règles propres du statut de la copropriété ne sont pas exclusives des règles en matière de prescription acquisitive.

Ainsi, un copropriétaire qui s'est approprié une partie commune peut faire jouer à son profit la prescription acquisitive dans la mesure où un droit de jouissance privatif sur des parties communes est un droit réel et perpétuel qui peut s'acquérir par usucapion, sous réserve de justifier de l'existence d'une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire (ex. Civ. 3ème, 24 octobre 2007, n° 06-19.260, publié).

Aux termes du premier alinéa de l'article 2272 du Code civil, en l'absence de juste titre, le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

Selon l'article 2261 du code civil, « pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ». 

La possession ne cesse d’être publique pour devenir clandestine que lorsque le possesseur dissimule les actes matériels de possession qu’il accomplit aux personnes qui auraient intérêt à les connaître. Il suffit pour que le vice de clandestinité puisse être écarté, que la possession ait été connue de la partie adverse (ex. : Cour d’appel de Versailles, 1ère chambre – 1ère section, 15 septembre 2017, n° RG 15/08635). 

Par ailleurs, si la jonction des possessions n’est en principe pas admise dès lors qu’il est constaté que l’acte d’acquisition ne mentionne pas le bien en faisant l’objet (ex. Civ. 3ème, 3 octobre 2000, n 98-20.646 ; n° 12-20.580 ; 29 septembre 2015, n° 14-16.407 ; 17 décembre 2015, n° 14-22.014), le juge ne doit pas pour autant s’arrêter aux seules stipulations aux actes mais doit, également, tenir compte de l’intention des parties à cet égard (ex. Civ. 3ème, 10 mars 2015, n° 13-27-452 ; 15 septembre 2015, n° 14-14.703 .12 janvier 2017, n° 16-11.711).

Est ainsi une actions réelle soumise à la prescription trentenaire la demande tendant à faire cesser une appropriation de la terrasse fut-elle à jouissance privative, par un copropriétaire qui a édifié, sans l’autorisation de l’assemblée générale, des ouvrages sur la terrasse, partie commune sur laquelle il avait un simple droit de jouissance exclusif (ex. : Civ. 3ème, 16 mars 2005 n° 03-14.771), l'action ayant pour but de restituer ce qu'un copropriétaire s'est indûment approprié.

La prescription de l’action en remise en état d'un bien ne peut commencer à courir qu’à compter de la date de la révélation du fait dommageable, conformément aux dispositions de l'article 2227 du Code civil.

Par ailleurs, en application de l'article 2264 du code civil, le possesseur actuel qui prouve avoir possédé anciennement est présumé avoir possédé dans le temps intermédiaire, sauf preuve contraire.
Décision du 25 Avril 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 19/15078 - N° Portalis 352J-W-B7D-CRLWV

En l'espèce, aux termes du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] (page 6), les parties communes comprennent notamment : 
« Armature de la maison – Les fondations, les gros murs de façade de pignon, de mitoyenneté, les murs de refend, le gros œuvre des planchers (hourdis, poutres et solives), les terrasses et leurs revêtements, accès et clôtures, et d’une manière générale tout ce qui forme l’ossature de l’immeuble ». 

Par ailleurs, le lot n° 33 dont Mademoiselle [T] [V] est propriétaire (au 7ème étage de l’immeuble) est décrit comme suit aux termes de son acte d’acquisition et du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] (article 7 tableau de division, composition des lots page 15) : 

« Appartement n° 33 à droit sur le palier sur rue composé de : entrée donnant accès à gauche à un placard de face au cabinet de toilette avec lavabo et W.C., à droite studio auquel on a accès à une petite cuisine avec évier et paillasse. Terrasse au devant de l’appartement ». 

Il est également établi, dans les faits, que la terrasse située uniquement au-devant de l’appartement du lot n° 33, telle que décrite au règlement de copropriété précisant la composition dudit lot, a été prolongée dans sa longueur sur le côté droit, alors que ce prolongement n’apparaissait pas sur les plans annexés au permis de construire, déposé en 1933 (pièces n° 20, 48, 61 et 62 produites par les époux [G]).

Ces éléments sont confirmés par les analyses circonstanciées de Monsieur [W] [X], architecte DPLG, soulignant notamment que : 
- les « toitures terrasses situés à droite et à gauche n’ont jamais été accessibles ou attribuée au lot de Madame [V] pour la simple raison que le règlement d’urbanisme de 1934 l’interdisait »,  

- le « gabarit du règlement d’urbanisme de l’époque, ne permettait pas la création de toiture terrasse accessible ni la mise en œuvre de garde-corps », 

 - les plans joints à son compte-rendu de visite du 20 octobre 2022 ainsi que les photos de 1934 « montrent avec précision l’absence de terrasse attribuée à Madame [V] » (pièce n° 65, époux [G]). 

De son côté, Mademoiselle [T] [V] justifie que le lot n° 33 acquis par acte notarié du 23 mai 2018 comprenait bien la terrasse prolongée dans sa configuration actuelle, d’une surface de 17,64 m², ainsi qu’il en ressort du cabinet GRAPHITE EXPERTISE en date du 8 novembre 2017, annexé à l’acte de vente (pièce n° 2, certificat de superficie, pages 2 et 3 /4 en particulier), accompagné d’un plan du lot n° 33, terrasse incluse, parfaitement explicite sur ce point, tandis qu’aucun plan des lieux n’a jamais été annexé au règlement de copropriété. 

Il en résulte que l'intention des parties a donc nécessairement été, en l'espèce, nonobstant les termes de l'acte authentique de vente, de faire porter la vente sur l'ensemble de la propriété possédée, incluant la terrasse dans la configuration qui était la sienne au moment de la vente (ex. : Civ. 3ème, 12 janvier 2017, 16-11.711, inédit).
Or, le règlement de copropriété de l’immeuble, sur la base duquel Mademoiselle [T] [V] a acquis sont lot (et qui ne comporte aucun plan), indique clairement en son article 9 (relatif aux parties communes) 12° (Particularité, page 30), au sein d’un paragraphe traitant de la « Jouissance des Terrasses » que : 

« Bien que les terrasses se trouvant au droit de certains appartements, servent de toit, la jouissance en est exclusivement réservée (ainsi qu’on l’a dit art. 5) aux propriétaires de ces appartements, chacun pour la terrasse ou portion de terrasse qui se trouve au droit de ses locaux. 
Chaque copropriétaire ayant la jouissance exclusive d’une terrasse y aura librement accès ». 

L’article 5 dudit règlement précise en outre, concernant les terrasses (page 6), que : 

« Les propriétaires des appartements des étages supérieurs au droit desquels se trouve une terrasse auront chacun pour ce qui le concernera, outre la propriété exclusive de leurs locaux, le droit à la jouissance exclusive de la terrasse ou portion de terrasse, au droit de leurs locaux » […]

Par ailleurs, Mademoiselle [T] [V] verse aux débats plusieurs pièces (pièce n° 4, procès-verbal de constat d’huissier du 17 mai 2019 et pièce n° 34, compte-rendu Civilis Expertises du 17 avril 2023) desquelles il ressort en particulier que : 

- les dalles gravillonnées sur plots au sol recouvrant la terrasse sont anciennes et identiques à tous les étages, contrairement à la partie de terrasse restée non accessible à ce jour, dont la teinte est plus foncée, ce qui correspond à la teinte d’une étanchéité ardoisée, nonobstant l’allégation des époux [G], non justifiée par des éléments probants, selon laquelle la méthode de construction des plots « en plastique réglables » se serait « démocratisée au cours des vingt dernières années soit au début des année 2000 » (note en délibéré notifiée le 23 février 2024, page 2),

- les garde-corps en acier face à la porte fenêtre, constitués de deux lisses en tubes ronds installés sur un acrotère, sont anciens, ces lisses en tubes rond se prolongeant sur l’autre partie de garde-corps vers la terrasse plus large, également très anciennne (ainsi qu’il en ressort objectivement des stigmates qui y ont été laissés « par l’œuvre du temps ») dans la continuité du premier garde-corps, bien que n’étant pas d’un seul tenant, contrairement à ce que soutiennent les époux [G] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] dans leurs notes en délibéré notifiées par voie électronique le 23 février 2024, faisant état, sans établir leurs allégations à ce titre, de l’existence d’une installation « très récente », 

- Monsieur [X] lui-même souligne à ce titre qu’au moment où un permis de construire a été accordé à l’architecte en charge des travaux de l’immeuble voisin en 2004/2005, les « tubes des garde-corps » étaient bien présents (rapport, page 5), 

- ces garde-corps ont une teinte identique à celle des garde-corps des niveaux inférieurs (bien que le garde-corps installé au 7ème étage comporte un grillage et n’est pas d’un seul tenant, contrairement à celui installé au 6ème étage), 

- si le rapport d’expertise de Monsieur [X] permet d’établir que la terrasse attenante au lot n° 33 ne se présentait pas dans sa configuration actuelle en 1934 (extraits de plans d’archives), des modifications, qui ne sont pas récentes, sont intervenues par la suite, 

- aucune trace relative à l’ancienne existence d’un muret n’est visible, 

- les conduits de ventilation ne sont pas obstruées, une membrane d’étanchéité ayant été mise en place « il y a visiblement longtemps », cette membrane ne jouant « aucun rôle car elle ne bouche aucune ventilation », tandis que l’étanchéité de la terrasse est confirmée par un rapport de sondage et par un rapport d’expertise amiable d’assurance du 25 juin 2020 (pièces n° 30 et 31 produites par Mademoiselle [V]), 

- il n’existe aucun risque de chute au 7ème étage, les garde-corps étant bien remplis dans les règles de l’art (cliché pris le 15/03/2023), ni aucune non-conformité établie concernant le passage chez Mademoiselle [V], notamment par comparaison à celui existant au niveau de la terrasse voisine, 

- si la disposition susmentionnée « ne date pas de la construction (au regard des clichés de 1934) », il n’en demeure pas moins que les « ouvrages sont anciens et pour la plupart identiques aux autres éléments des étages inférieurs », l’accessibilité de la partie de terrasse faisant l’objet du présent litige datant « de bien au-delà de 30 ans », l’ensemble des éléments techniques précités convergeant « en ce sens » (rapport Civilis Expertises, conclusions, page 26). 

Outre que l’image satellite 2008 figurant dans le rapport Civilis Expertises, lointaine, ne permet pas de tirer de conséquences quant à l’existence ou non d’un garde-corps sur la partie de toiture litigieuse, le présent litige porte uniquement sur l’appropriation alléguée d’une partie de toiture située à droite du « studio » appartenant à Mademoiselle [T] [V], de sorte qu’il est indifférent de savoir si la terrasse qualifiée dans le rapport Civilis Expertises de « non accessible » ait comporté en 2008 un garde-corps ou qu’elle en ait été dépourvue, comme le soutient le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4] dans sa note en délibéré notifiée le 23 février 2024. 

Par ailleurs, si les époux [G] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] apportent des éléments permettant d’établir l’existence antérieure d’un muret ayant séparé la terrasse donnant sur le lot n° 33 (au-devant de celui-ci) de la partie de terrasse litigieuse au moment de la construction de l’immeuble (pièces n° 20, 61, 62, 64 et 65 produites par les époux [G], en particulier), il n’en demeure pas moins établi au travers des pièces produites en défense par Mademoiselle [T] [V] que la destruction de ce muret, emportant appropriation au profit du lot n° 33, est ancienne et qu’elle remonte à plus de trente ans. 

A cet égard, les analyses techniques de Civilis Expertises sont parfaitement corroborées par : 

- deux procès-verbaux de constat d’huissier de justice attestant a minima de l’ancienneté des dalles posées sur la terrasse (pièces n° 4 et 5), bien que l’huissier de justice ne soit pas un professionnel de la construction, 

- deux attestations circonstanciées émanant de Madame [F] [S], ayant acquis le lot n° 33 par acte notarié du 27 janvier 1984 (pièces n° 24 et 36 produites par Mademoiselle [V]), qui indique formellement : 

* qu’elle n’a effectué aucuns travaux « concernant la terrasse de l’appartement (lot 33) situé au 7ème étage du [Adresse 1], ni en 2004 ni en 2005 ni à aucun moment depuis » son « entrée dans les lieux en janvier 1984 », 
* qu’elle a profité de ladite terrasse, « en toute liberté, sans aucune limite ni modification quelle qu’elle soit et au su de tous depuis » son « entrée dans les lieux en janvier 1984 », avec ses « rambardes, dalles gravillonnées et garde-corps sur toute sa surface de 17 m² », 
* que cette « terrasse à droite de 17 m² a toujours existé telle qu’elle apparaît sur les photos du constat d’huissier » dressé « le 17 mai 2019 » et qu’elle était « connue de toute la copropriété », 

- et une attestation circonstanciée du petit-fils de Madame [S] indiquant se souvenir avoir rendu visite à sa grand-mère dans son enfance et avoir régulièrement joué sur « la grande terrasse, à droite, d’environ 17 m², ne comportant aucun mur ou muret de séparation », la terrasse étant « identique à celle des photos de Mme [V] » qu’il a « eu l’occasion de voir aujourd’hui » (pièce n° 32 produite par Mademoiselle [V]). 

De l’ensemble de ces éléments, il ressort que l’appropriation de la partie de terrasse litigieuse est intervenue au plus tard en 1984, cette appropriation constituant le premier acte de possession, permettant de faire présumer les éléments constitutifs de la possession dans le temps intermédiaire (ex. : Civ. 3ème, 22 octobre 2020, n° 18-23.534).

Or, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] et les époux [G] ne rapportent pas, en l'espèce, la preuve qui leur incombe selon laquelle la possession de la terrasse litigieuse par les propriétaires successifs du lot n° 33 n'aurait pas été continue, interrompue, paisible publique et non équivoque pendant une durée de trente ans et ne se serait pas poursuivie sans interruption depuis, a minima, 1984. 

Par ailleurs, il est également démontré, au vu des photographies produites, que, visibles de la rue, ces travaux n'auraient pu être effectués de façon clandestine et dissimulée, de sorte qu'ils ne pouvaient être ignorés des autres occupants de l'immeuble, alors que la terrasse telle qu’existant dans sa configuration actuelle était parfaitement visible des copropriétaires depuis cette date. 

La connaissance de travaux non régulièrement autorisés résulte donc en l’espèce du fait que les installations étaient visibles depuis l’extérieur (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 1 – Chambre 2, 27 février 2020, n° RG 19/12264 ; Cour d’appel d’[Localité 7], Chambre 1-5, 18 novembre 2021, n° RG 18/17471). 
En tout état de cause, les travaux de destruction du muret, avec installation sur plusieurs mètres d’un garde-corps en vue d’agrandir sur la droite de l’appartement du 7ème la terrasse se trouvant au-devant de celui-ci, ne pouvaient, compte tenu de leur nature et de leur ampleur, échapper à la vigilance du syndicat des copropriétaires lorsqu’ils ont été réalisés. 

Dans ces conditions, il s'est déroulé plus de trente ans entre le premier acte de possession publique et non équivoque, au plus tard en 1984, de la partie de terrasse litigieuse (n’entrant pas dans la composition initiale du lot n° 33) et la date à laquelle Mademoiselle [T] [V] a été assignée aux fins de libération de cette partie de terrasse, au mois de décembre 2019 (aucune action au sujet de cette partie de terrasse n’ayant été engagée avant l’introduction de la présente instance en 2019 alors que le délai de prescription a commencé à courir en 1984). 

Dès lors, il convient de :
 
- dire que le titulaire du lot n° 33 de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] bénéficie par usucapion trentenaire d’un droit de jouissance exclusif sur la terrasse de 17 m² attenante audit lot, conformément à la demande formée par Mademoiselle [T] [V] aux termes du dispositif de ses dernières écritures, 

- et dire que l’acquisition de ce droit réel de jouissance exclusif, par prescription, est opposable à tous sans avoir à être publié (ex. : Civ. 3ème, 13 novembre 1984, n° 83-13.865, publié au bulletin). 

En conséquence, les époux [G] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] seront déboutés de leurs demandes tendant à avoir condamner sous astreinte Mademoiselle [T] [V] à libérer les parties communes qu’elle occupe (toiture des appartements du 6ème étage, à droit de son studio) et à remettre ladite toiture et/ou le lot n° 33 dans leur état initial. 

V – Sur les demandes d'interdiction sous astreinte de location touristique de courte durée ou location de type Air-Bnb et de dommages et intérêts pour trouble anormal du voisinage et violation du règlement de copropriété, formées par les époux [G] :

Les époux [G] font valoir qu'il existe une clause d'habitation bourgeoise simple à l'article 8 du règlement de copropriété du 26 février 1954, interdisant toute activité commerciale, donc la location de courte durée, en application de la jurisprudence de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation (ex. : Civ. 3ème, 8 mars 2018, n° 14-15.864).

Ils ajoutent que :
- il résulte d'un procès-verbal de constat d'huissier dressé le 6 juin 2019 que ce type de location s'est poursuivi sur l'année 2019, contrairement à ce que Mademoiselle [V] a indiqué au syndicat des copropriétaires et au conseil syndical,
- Madame [R] n'a jamais été locataire de Mademoiselle [V] et sert d'intermédiaire pour gérer les locataires de passage de celle-ci, comme il résulte de nombreuses pièces versées aux débats (pièces adverses n° 11 et 22, pièce n° 26, etc.),
- en proposant son studio à la location touristique de courte durée, Mademoiselle [V] contrevient à l'usage d'habitation bourgeoise prévu par le règlement de copropriété,
- l'astreinte est justifiée car ils craignent une reprise de la location saisonnière de courte durée à l'issue de la procédure.

Sur les troubles subis, ils soulignent, au visa de l'article 8 du règlement de copropriété (occupation des parties privatives, tranquillité, aucun bruit anormal, etc.) et de l'article 9 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, que :
- l'utilisation de la toiture de l'immeuble, partie commune, leur nuit, en ce qu'ils subissent des dégâts des eaux à répétition provenant de cette toiture,
- un nouveau dégât des eaux est intervenu le 9 mai 2020 par la gaine de ventilation située sur la toiture annexée (pièce n° 44),
- ils subissent un vis-à-vis permanent, qui résulte des procès-verbaux produits aux débats par Mademoiselle [V],
- la partie de toiture de l'immeuble annexée à droite n'est pas protégée entraînant donc des problèmes de sécurité, alors que les deux toitures des appartements du 6ème étage doivent être accessibles pour les conduits de ventilation des appartements,
- ces problèmes de sécurité soulevés depuis plus de trois ans ont été confirmés par l'architecte, M. [X],
- ils sont interpellés quotidiennement de manière agressive par les différents occupants de l'appartement, subissent des bruits de pas, des éclats de voix tard dans la nuit, la musique, ce qui est corroboré par de nombreuses attestations versées aux débats (pièces n° 27 à 32),
- en raison de l'installation de balustrades sur toute la façade de l'immeuble, ils ont perdu de l'ensoleillement dans leurs pièces principales de vie, surtout en hiver, les garde-corps obstruant le soleil,
- Madame [G] a subi une violente altercation le 15 avril 2019 avec l'une des occupantes de l'appartement l'ayant contraint à déposer plainte, ce qui a provoqué chez elle un état de stress permanent (pièces n° 13 et 43),
- ses déclarations sont confirmées par d'autres occupants de l'immeuble,
- ces troubles du voisinage sont également subis par les copropriétaires des immeubles voisins (pièces n° 11 et 32),
- leur appartement constitue leur résidence principale, ce qui nuit à leur qualité de vie en impactant l'état de santé de Madame [G], qui craint d'être prise à partie lorsqu'elle se trouve sur sa terrasse ou dans les parties communes de l'immeuble (pièce n° 31), 
- le syndicat des copropriétaires a connaissance depuis 2018 de l'occupation de la toiture de l'immeuble par Mademoiselle [V] mais n'a mené aucune action contre elle, se contentant des explications non justifiées de cette dernière.

Mademoiselle [T] [V] répond en substance que :
- la résolution présentée par les époux [G], tendant à voir interdire l'exercice de l'activité de location meublée de courte durée au règlement de copropriété, a été rejetée lors de l'assemblée générale du 25 juin 2019,
- le juge n'a pas vocation à se substituer à l'assemblée générale, de sorte que les époux [G] devront être déclarés irrecevables en leur demande,
- subsidiairement, le règlement de copropriété contient une clause d'habitation bourgeoise simple, n'interdisant pas au propriétaire d'un studio de le donner à bail sur Airbnb,
- ses locataires n'ont jamais causé le moindre trouble,
- les développements des époux [G] au sujet de la location touristique de courte durée sont totalement dépourvus d'objet puisque plus aucune location de ce type n'est intervenue depuis 2019 (pièce n° 26, Radiation de Airbnb),
- elle a dans un premier temps loué le studio à Madame [R], agent de surveillance de la RATP assermentée, qui occupait les lieux en vertu d'un bail d'habitation meublée et qui, enceinte, a dû quitter les lieux en raison du harcèlement qu'elle a subi de la part des époux [G] (pièces n° 11 et 11-1, main courante),
- le bien a été donné à bail, depuis le mois d'août 2019, à une étudiante américaine, Mademoiselle [J] (pièces n° 12 et 13), qui n'a pas renouvelé son bail en raison du harcèlement que lui ont fait subi les époux [G], ce dont elle atteste,
- le bien est actuellement donné à bail, depuis le 12 juin 2020, à Madame [A],
- le site « Paris Attitude » n'est pas un site de location touristique de courte durée, mais vise des candidats à la location, étudiant ou professionnel, désireux d'avoir un logement à proximité de leur université ou lieu de travail (pièce n° 14), la location étant stipulée non-fumeur, pour une durée minimum de neuf mois avec obligation de se conformer au règlement de l'immeuble, de n'occuper les lieux que bourgeoisement avec interdiction de sous-louer et sans prestation hôtelière,
- les époux [G] l'ont dénoncé à la mairie de Paris pour location saisonnière illégale, la mairie de Paris ayant été déboutée de son action à son encontre selon arrêt de la cour d'appel de Paris du 20 octobre 2022,
- elle produit des attestations de voisins immédiats témoignant n'avoir jamais eu à se plaindre de trouble de voisinage de sa part ou de son chef (pièces n° 15 et 16),
- l'assemblée générale du 25 juin 2019 a rejeté à l'unanimité la demande des époux [G] tendant à engager une action pour trouble anormal du voisinage à son encontre à raison des locations (pièce n° 10, résolution n° 30),
- il n'est rapporté aucun élément établissant les troubles et nuisances sonores dont se plaignent les époux [G],
- il est exclu que sa terrasse soit en situation de vis-à-vis de l'appartement des époux [G], qui se gardent bien de fournir la moindre photographie ou le moindre plan permettant d'apprécier leurs affirmations, alors que leur appartement s'étend depuis une terrasse à l'aplomb du toit bitumé se trouvant à gauche de son appartement (procès-verbal de constat du 17 mai 2019, pages 8 à 10),
- la distance entre le point le plus rapproché de la terrasse et la partie visible de l'appartement des époux [G] est largement supérieure aux 60 cm préconisés par l'article 679 du code civil en matière de vues obliques,
- aucune preuve n'est apportée concernant le soi-disant problème de sécurité, ni sur la prétendue « baisse d'ensoleillement », alors que les garde-corps présentés sur la terrasse ont toujours existé et qu'ils ne peuvent compromettre l'ensoleillement du sixième étage compte tenu de la configuration des lieux et de l'orientation de l'immeuble (septième étage en retrait par rapport au sixième, immeuble orienté à environ 50 ° à l'est, pièces n° 4 et 18),
- la plainte que Madame [G] a déposée le 16 avril 2019 pour intimidation à l'encontre de Madame [R] est d'une totale incohérence et calomnieuse, sur l'altercation qu'elle a elle-même provoquée (pièce n° 11, attestation de Mme [R]). 
Décision du 25 Avril 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 19/15078 - N° Portalis 352J-W-B7D-CRLWV

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] [Localité 4] répond que la terrasse de Madame [V] n'est pas visible depuis la rue et uniquement accessible depuis son lot, de sorte qu'il n'avait pas la possibilité de constater une éventuelle annexion si elle avait eu lieu.

Il ajoute avoir été diligent lorsqu'il a été averti de la possible annexion du toit terrasse, le syndic de l'immeuble ayant écrit à Madame [V] le 10 décembre 2018 pour lui indiquer qu'il ressortait de ses investigations et de sa compréhension des éléments en sa possession qu'une annexion du toit terrasse avait été opérée sur le lot n° 33.

Il fait également valoir que :
- lors de l'assemblée générale du 25 juin 2019, a été portée au vote des copropriétaires, à la demande des époux [G], une résolution n° 30 visant à autoriser le syndic à engager une action contre Madame [V] pour les locations de courtes durées,
- les éléments produits par Madame [V] permettaient sérieusement de douter des chances de succès d'une action en contestation de l'annexion des parties communes telle que revendiquée par les époux [G], au regard des règles régissant l'acquisition par prescription trentenaire, reconnues par la jurisprudence y compris s'agissant d'un droit de jouissance privative sur une partie commune (Civ. 3ème, 22 octobre 2020, n° 19-21.732) : acte de vente de Madame [V] indiquant que Madame [S] n’avait pas effectué de travaux affectant les parties communes, diagnostics et rapport de surface avec en annexe le plan de l'appartement dans sa configuration actuelle, contestée par les époux [G], raisonnement des époux [G] indiquant d'abord ne s'être « jamais rendu compte de la présence d'une terrasse au-dessus de leur appartement » pour indiquer ensuite que les garde-corps présents sur la terrasse de Madame [V] n'y étaient pas en 2010, etc.,
- ce n'est qu'aux termes d'un courriel du 22 octobre 2022 qu'il s'est rendu compte de la réalité de l'annexion illicite des parties communes,
- aucune faute ne peut lui être reprochée de ce chef,
- l'on ne peut conclure à une violation certaine du règlement de copropriété en cas de location de courte durée dans un immeuble autorisant l'usage de lots privatifs à titre professionnel, comme en l'espèce,
- lors de l’assemblée générale du 25 juin 2019, Madame [V] était représentée par sa locataire, Madame [R], ce qui a permis aux copropriétaires de constater que Madame [V] ne louait plus pour des courtes durées (pièce n° 5, feuille de présence),
- le préjudice direct qu'auraient subi les époux [G] du fait de la carence alléguée du syndicat des copropriétaires n'est pas démontré, aucun élément n'étant versé aux débats venant corroborer les allégations des époux [G] sur les problèmes de sécurité, les nuisances sonores dépassant ce qui est communément admis et une « baisse d'ensoleillement »,
- il ne saurait lui être imputé une altercation qui ne le concerne en rien.


*** 


5-1 Sur la demande d’interdiction de la location touristique de courte durée ou de type « AirBnb :

Sur la forme, la résolution n° 30.2 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 25 juin 2019 ayant rejeté à la majorité de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, une résolution visant à prévoir « l’interdiction expresse de l’exercice de l’activité de locations meubles de courte durée (ou location saisonnière) au règlement de copropriété » (pièce n° 10 produite par Mademoiselle [V], page 29) n’est pas de nature à rendre irrecevable la demande des époux [G] tendant à voir juger que la location touristique par Mademoiselle [T] [V] serait contraire aux dispositions du règlement de copropriété en violation la clause d’habitation bourgeoise alors qu’il est constant que chaque copropriétaire a le droit d’exercer une action individuelle pour exiger le respect du règlement de copropriété, sans être astreint à démontrer qu’il subirait un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat (ex. : Civ. 3ème, 14 décembre 2004, n° 03-18.142), sans avoir même à justifier d’un vote préalable de l’assemblée générale des copropriétaires (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 3 avril 2013, n° RG 11/20385). 

Les demandes tendant à voir juger que la location touristique pratiquée par Mademoiselle [T] [V] est contraire aux dispositions du règlement de copropriété et prononcer en conséquence l’interdiction sous astreinte à Mademoiselle [T] [V] de louer son lot (lot n° 33 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4]) à la location touristique de courte durée, ou location du type AirBnb, seront donc déclarées recevables en la forme. 

Sur le fond, l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot, il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ». 

Il est constant que tout copropriétaire peut en principe affecter librement son lot à l’activité de son choix à la condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble.

Le changement d'affectation d'un lot est donc toujours possible dès lors que la nouvelle affectation n'est pas expressément prohibée par le règlement de copropriété, qu'elle est conforme à la destination de l'immeuble et qu'elle ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

La destination contractuelle du lot ou son actuelle affectation ne sont pas de nature à empêcher, à elles seules, un copropriétaire de changer librement l’usage de son lot. 

Tout copropriétaire peut donc, en principe, changer librement l'usage de son lot, en application de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, sous réserve de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l'immeuble.

La liberté d’usage et de jouissance des parties privatives est ainsi tempérée par les droits concurrents des autres copropriétaires et par l’intérêt supérieur de l’immeuble qui résulte de sa destination. Les clauses du règlement de copropriété limitant les droits d’un copropriétaire interprétées strictement.

La rotation de courtes périodes de location dans des « hôtels studios meublés », pour des courts ou moyens séjours, n’est pas compatible avec la destination de l’immeuble à usage principalement d’habitation, avec possibilité d’usage mixte professionnel-habitation et à l’exclusion de toute activité commerciale, dès lors que le règlement de copropriété traduit une volonté de stabilité des occupants (ex. : Civ 3ème, 08 mars 2018, n°14-15.864).

Les juges du fond apprécient souverainement si l’utilisation d’un lot est conforme à la destination de l’immeuble et n’est pas de nature à porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.

En l’espèce, l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] est composé exclusivement de lots identifiés à l’article 7 du règlement de copropriété comme des appartements ou studios, l’article 8 1° dudit règlement (page 25, droits et obligations des propriétaires, en ce qui concerne les Parties privées, Occupation) prévoyant par ailleurs que :

« les appartements et locaux dépendant de la maison ne pourront être occupés et habités que bourgeoisement par des personnes de bonne vie et mœurs », l’utilisation des appartements « à usage professionnel (professions libérales) étant tolérée dans la mesure où cette utilisation ne sera pas incompatible avec la bonne tenue d’un immeuble bourgeois et où les appareils qui seraient utilisés pour l’exercice de la profession ne provoqueraient aucune gêne quelconque notamment par leur bruit, les vibrations ou autrement ». 

Il résulte de ces stipulations que l’immeuble est principalement à usage d’habitation, avec possibilité d’un usage mixte « professionnel/habitation » sous réserve du respect du caractère bourgeois de l’immeuble, à l’exclusion de toute activité commerciale, ce qui privilégie son caractère résidentiel, lequel n’est pas compatible avec la location de courte durée à une clientèle de passage précédemment pratiquée par Mademoiselle [T] [V], impliquant des rotations des périodes de location incompatibles avec la destination de l’immeuble. 

Ainsi, au sens du règlement de copropriété, l’activité de location de courtes durée au sein d’un appartement contrevient à la destination à la destination d’un immeuble ayant vocation à être occupé bourgeoisement, de telles locations engendrant nécessairement des allées et venues constantes de personnes différentes, étrangères à l’immeuble, ce qui est source de nuisances et n’est pas la vocation d’un immeuble à destination bourgeoise (en ce sens : Cour d’appel de Lyon, 8ème chambre, 16 novembre 2022, n° RG 22/00478). 

Dans ces conditions, il convient de préciser dans le dispositif du présent jugement que la location touristique de courte durée est incompatible avec la clause d’habitation bourgeoise stipulée au règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4]. 

En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande subséquente formée par les époux [G] tendant à voir interdire à Mademoiselle [T] [V] de louer le lot n° 33 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] à la location touristique de courte durée ou location de type AirBnb, devenue sans objet, dès lors qu’il est justifié qu’à la suite d’une réunion avec le syndic, Mademoiselle [T] [V] s’est engagée à « réduire, voire supprimer les locations de courte durée » (pièce n° 6 produite par les époux [G], compte-rendu du conseil syndical du 9 janvier 2019), que celle-ci a par la suite désactivé son compte AirBnb (pièce n° 26 produite par Mademoiselle [V]) et que depuis le mois d’août 2019, le bien n’est plus donné à bail dans le cadre de contrats de courte durée (pièces n° 12 à 14 et 27 produites par Mademoiselle [V]). 

5-2 Sur les demandes indemnitaires formées par les époux [G] pour trouble anormal du voisinage et pour violation des stipulations du règlement de copropriété que le syndicat des copropriétaires doit faire respecter :

L’article 544 du Code civil dispose “la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements”. 

L’action pour troubles de voisinage permet le dédommagement des troubles subis par l’immeuble voisin dans son agrément. 

En effet, il est de principe que le propriétaire d’un fonds qui cause à son voisin un dommage qui excéde les inconvénients normaux de voisinage en est responsable de plein droit et doit le réparer. 

L’action introduite suppose la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal. 

La mise en œuvre de la responsabilité objective pour troubles anormaux du voisinage suppose la preuve d'une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

Par ailleurs, le tiers lésé, qu’il soit propriétaire ou qu’il soit occupant des lieux dont la jouissance paisible a été troublée, est recevable à diriger indifféremment son action aussi bien contre l’auteur effectif du trouble que contre le propriétaire des lieux où le trouble a trouvé son origine ou sa cause.

Des bruits répétés sur une longue durée peuvent constituer un trouble anormal du voisinage, indépendamment du respect des normes en vigueur, la seule infraction à une disposition législative ou réglementaire n'étant pas à elle-seule de nature à établir le caractère excessif du trouble (ex. : Civ. 3ème, 7 janvier 2016, n° 14-24345 ; Civ. 2ème, 17 février 1993, n° 91-16.928).

En l’espèce, les époux [G] ne justifient par aucun élément technique probant du « vis-à-vis permanent » dont ils se plaignent. 

Ils ne rapportent pas davantage la preuve qu’ils auraient subi personnellement des nuisances sonores, excédant par leur ampleur, leur durée et leurs conséquences les inconvénients normaux du voisinage, se contentant de produire des attestations imprécises de propriétaires ou occupants de l’immeuble se plaignant ponctuellement de bruits provenant de la terrasse du 7ème étage (pièces n° 28 à 32 produites par les époux [G]), tandis que : 
- d’autres voisins attestent n’avoir jamais subi de nuisances ou de bruits provenant de l’appartement de Mademoiselle [V] (pièces n° 15 et 16, attestations produites par cette dernière), 
- l’assemblée générale des copropriétaires du 25 juin 2019 a refusé, selon résolution n° 30.1 adoptée à l’unanimité des voix des copropriétaires présents ou représentés, de faire droit à la demande des époux [G] d’autoriser le syndic de l’immeuble à agir à l’encontre de Mademoiselle [V] pour trouble anormal du voisinage (pièce n° 10 produite par Mademoiselle [V], page 28). 

Les problèmes de sécurité allégués par les époux [G] ne sont pas démontrés, alors qu’il a été vu précédemment que la preuve n’était pas rapportée des allégations des époux [G] selon lesquelles les conduits de ventilation des appartements seraient obstrués et que la configuration de la terrasse du 7ème étage serait à l’origine de problèmes de sécurité au sein de l’immeuble. 

En tout état de cause, ces « problèmes », à les supposés avérés, ne seraient pas de nature à caractériser, en eux-mêmes, l’existence d’un trouble anormal du voisinage qui aurait été personnellement subi par les époux [G]. 

S’agissant de la perte d’ensoleillement alléguée, l’examen du procès-verbal de constat d’huissier du 22 janvier 2020 produit par les époux [G] (pièce n° 21, page 3/4 et photographie page 4/5) permet d’établir que le garde-corps en métal grillagé installé sur la terrasse du 7ème étage, au-dessus de l’appartement des époux [G], n’empêche nullement le soleil d’éclairer l’appartement des époux [G], la configuration de l’immeuble, avec un septième étage en retrait par rapport au 6ème étage, permettant aux époux [G] de bénéficier, en journée, d’un ensoleillement. 

En tout état de cause, les époux [G], qui sont domiciliés dans un environnement parisien à forte urbanisation, ne peuvent se prévaloir d’un droit acquis à l’ensoleillement et de la perte d’avantages nécessairement précaires au sein d’une agglomération très peuplée (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 9 février 2022, n° RG 19/00902). 

La preuve n’est donc pas rapportée en l’espèce que la perte d’ensoleillement alléguée, à la supposer établie, excéderait les inconvénients normaux du voisinage. 

Par ailleurs, il a été vu précédemment que c’est à bon droit que Mademoiselle [V] utilise la partie de [toiture]-terrasse faisant l’objet du présent litige, de sorte qu’il ne saurait être reproché à ce titre aucune carence fautive au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4]. 

De surcroît, les préjudices, de jouissance et moral, allégués par les époux [G], évalués arbitrairement, ne sont justifiés, dans leur principe comme dans leur quantum, par aucun élément de preuve, à l’exception de plaintes et de documents médicaux attestant d’un stress subi par Madame [H] [U] épouse [G] consécutif à des conflits de voisinage sans lien direct établi avec les troubles allégués (vis-à-vis, problèmes de sécurité, nuisances sonores liées à des allées et venue de locataires de l’appartement du 7ème étage, baisse de l’ensoleillement…).

Au regard de l’ensemble de ces éléments, les époux [G] devront être déboutés intégralement : 

- de leur demande de condamnation de Mademoiselle [T] [V] à leur payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour trouble anormal du voisinage, 
- et de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires e l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 4] à leur payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts. 

VI - Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] :

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] [Localité 4] fait valoir, au visa de l'article 1240 du code civil, qu'en annexant illicitement les parties communes de l'immeuble, Madame [V] lui a « nécessairement » causé un préjudice réel et sérieux nécessitant le versement de la somme de 60.000 € à titre de dommages et intérêts.

Mademoiselle [T] [V] soulève l'irrecevabilité de la demande reconventionnelle du syndicat à son encontre, en application des articles 64 et 70 du code de procédure civile, celle-ci ne pouvant être formulée à l'encontre d'un codéfendeur et, simultanément, sur le fondement des articles 1231-1 et 1240 du code civil.

Elle ajoute que :
- cette demande suppose une délibération de l'assemblée générale donnant mandat au syndic de la formuler,
- cette demande est prescrite, aucune contestation n'ayant été formulée sur les travaux accomplis dans les années 80, soit il y a plus de 38 ans, ce que le syndicat des copropriétaires reconnaît dans le cadre de ses écritures, constituant un aveu judiciaire,
- si des travaux de la nature de ceux évoqués par le syndicat des copropriétaires et les époux [G] ont eu lieu, ils ne pouvaient absolument pas échapper à la vigilance normale du syndicat des copropriétaires et des voisins (travaux comportant évacuation de gravats, acheminement de plusieurs mètres de garde-corps, qui aurait attiré l'attention),
- le syndicat des copropriétaires était telle bien informé de la situation de la terrasse de Madame [S] telle qu'elle se présente aujourd'hui qu'il a, aux termes de la résolution n° 38 de l'assemblée générale du 11 juin 2018, voté à l'unanimité des « travaux de mise en place de couverture sur l'acrotère de la terrasse de Madame [S] »,
- l'usage de la préposition « de » indique la possession de la terrasse par Madame [S]. 


Sur le fond, elle précise que cette demande invraisemblable et infondée doit être rejetée, alors qu'elle est formée au mépris du principe de non cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle, qu'aucune faute ne peut lui être imputée et qu'il n'est produit aucun élément pour évaluer le prétendu préjudice du syndicat.

*** 
En application de l’ancien article 2270-1 du code civil, le point de départ des actions en responsabilités extra-contractuelles est la manifestation du dommage ou son aggravation. 

Au regard du lien de connexité existant entre la demande principale de remise en état formée par les époux [G] et la demande reconventionnelle d’indemnisation du préjudice collectif résultant de l’occupation prétendument illicite de cette partie commune formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], aucune autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires n’était nécessaire, en l’espèce, pour le syndic, afin de formuler une demande indemnitaire à ce titre au nom du syndicat dans le cadre de la présente instance sur le fondement de l’article 1240 du code civil et conformément au principe de non-cumul des deux ordres de responsabilité délictuelle et contractuelle.

En revanche, il est constant que le syndicat des copropriétaires n’a formulé aucune demande en justice depuis que les travaux entraînant appropriation de la partie de terrasse litigieuse, nécessairement visibles de tous au regard de leur nature, de leur localisation et de leur ampleur, ont été réalisés en 1984, qu’il avait connaissance depuis cette date de la configuration de la terrasse située au droit du lot n° 33 et qu’il n’a formulé une prétention indemnitaire pour annexion illicite de parties communes que par conclusions notifiées le 5 avril 2023, son action étant prescrite à cette date.

Au surplus, le tribunal relève que « l’important préjudice » consécutif à « l’annexion illicite de ses parties communes » allégué par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à Paris 16ème (dernières écritures du syndicat des copropriétaires, page 17), dont la nature même n’est pas précisée, n’est justifié dans son principe comme dans son quantum par aucun élément de preuve. 

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] sera déclaré irrecevable comme prescrit en sa demande reconventionnelle de condamnation de Mademoiselle [T] [V] à lui payer la somme de 60.000 € à titre de dommages et intérêts. 

VII – Sur les demandes reconventionnelles indemnitaires et de remises en état sous astreinte formées par Mademoiselle [T] [V] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] : 

Mademoiselle [T] [V] forme :
> une demande de dommages et intérêts pour « préjudice de jouissance et calomnies » (à hauteur de la somme de 10.000 €) sur le fondement de l’article 1240 du code civil et de la théorie des troubles anormaux du voisinage.

Elle précise que les époux [G] n'ont cessé de la harceler ainsi que sa locataire et qu’un incident est survenu le 21 mai 2020, les époux [G] ayant forcé la porte de son appartement et tambouriner à telle enseigne qu'ils ont dû être invités par la police à regagner leur appartement (pièces n° 21 et 22). Elle ajoute que les époux [G] ont installé à demeure sur toute la longueur des garde-corps de leur appartement une guirlande lumineuse qui produit une lumière très gênante pour les occupants de son studio (pièce n° 23, procès-verbal de constat du 6 janvier 2020), ce qui constitue un trouble anormal du voisinage.

> une demande de condamnation sous astreinte à déposer les équipements installés par les époux [G] sur les parties communes (échelle installée en infraction au règlement de copropriété et créant un trouble dans la jouissance du bien privatif de Mademoiselle [V], retrait de la boite aux lettres et de l'anneau installés dans les parties communes, retrait de la guirlande lumineuse installée à demeure sur les garde-corps, cause un préjudice aux occupants de son studio).

Elle demande également à ce qu'il soit statué « ce que de droit sur l'application de l'article 32-1 du code de procédure civile » (amende civile).
 
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] [Localité 4] se plaint d'une violation des articles 8 et 9 du règlement de copropriété par les époux [G], avec :
- utilisation illicite de la toiture terrasse du 7ème étage, en installant une échelle qu'ils ont finalement retirée, ancrée sur la façade de l'immeuble, sans autorisation de l'assemblée générale et d'une dangerosité évidente,
- outre l'installation illicite d'une boite aux lettres dans les parties communes de l'immeuble, constituant une modification des parties communes, sans autorisation de l'assemblée générale alors que la gardienne de l'immeuble distribue quotidiennement le courrier en le glissant sous la porte ou en le remettant directement aux copropriétaires et qu'il n'est nullement justifié de l'allégation des époux [G] selon laquelle leurs correspondances seraient ouvertes,
- utilisation illicite d'une guirlande lumineuse source de nuisances visuelles, sur le garde-corps du balcon des époux [G], extrêmement luminescente et gênant certains occupants de l'immeuble (pièce n° 7 et pièce [V] n° 22),
- stockage de vélo dans la cour de l'immeuble en violation du règlement de copropriété (pièces n° 3, rejet d'une demande d'installation de rack pour permettre le stationnement de vélos dans les deux courettes, formée par les époux [G], résolution n° 31, et pièce n° 8 : démission d'un membre du conseil syndical compte tenu de la teneur des échanges avec Madame [G]).

Les époux [G] répondent en substance que les faits reprochés par Mademoiselle [V] à leur encontre ne sont pas justifiés, ni le dommage causé.

Ils ajoutent que :
- il est étonnant que Mademoiselle [V] se prévale d'un préjudice de jouissance alors même qu'elle n'a jamais occupé le studio à titre personnel et qu'elle a toujours pu louer son appartement,
- la qualité de locataire de Madame [R] n'est pas justifiée,
- ils n'ont nullement forcé la porte d'entrée du studio, les gardiens de la paix ne relevant aucune agressivité ni violence,
- leur guirlande est située sur leur terrasse du 6ème étage et n'est pas visible depuis le studio de Madame [V],
- le constat a été établi le 6 janvier 2020, en pleine période de fête de fin d'année, de sorte qu'il n'est pas surprenant qu'une guirlande lumineuse soit installée à cette période de l'année.

Sur les demandes de condamnation sous astreinte, ils soulignent qu'il n'est justifié par aucune pièce de la persistance des faits allégués (article 9 du code de procédure civile) et ils précisent que :
- les bacs à fleur ont été retirés au mois de mai 2019 (pièce n° 37),
- l'échelle a été déposée et le revêtement du mur repris comme en atteste le procès-verbal de constat dressé le 14 mai 2020 (pièce n° 23),
- ils ne sont pas les seuls à avoir installé des boîtes aux lettres devant leur porte d'appartement et ont été contraints de l'installer car leur courrier était régulièrement ouvert comme en justifie la plainte déposée (pièce n° 34),
- le règlement de copropriété n'interdit pas l'installation de guirlandes sur les balcons ou terrasse, s'agissant de décorations amovibles et temporaires, limitées à la période de Noël, ne pouvant être considérées comme modifiant la façade de l'immeuble,
- il ressort par ailleurs du procès-verbal de constat dressé le 21 septembre 2021 à la demande des époux [G] l'absence de guirlandes lumineuses sur le garde-corps (pièce n° 53), celles-ci n'ayant pas vocation à y rester toute l'année,
- le trouble visuel invoqué par un occupant concerne principalement un spot installé au 5ème étage de l'immeuble du [Adresse 1],
- il a été justifié par courriel du 31 mai 2019 que la cour de l'immeuble est libre de toute occupation (pièce n° 37), de sorte que la demande relative au stockage des vélos dans la cour de l'immeuble est également devenue sans objet.


***
7-1 Sur la demande indemnitaire formée par Mademoiselle [T] [V] : 

L'article 1240 du Code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». 

La mise en œuvre de cette responsabilité suppose la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, Mademoiselle [T] [V] se contente de faire référence à un courrier qui aurait été placardé par Monsieur [G], le 3 juin 2019, concernant les conditions d’occupation de son lot (pièce n° 20), sans toutefois justifier des calomnies et rumeurs ni du préjudice consécutif pour « discrédit » dont elle fait état, qui n’est établi dans son principe comme dans son quantum par aucun élément de preuve. Il n’est pas non plus rapporté la preuve de l’existence d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage. 

Décision du 25 Avril 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 19/15078 - N° Portalis 352J-W-B7D-CRLWV

Dans ces conditions, Mademoiselle [T] [V] devra être déboutée de sa demande reconventionnelle de condamnation des époux [G] à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts. 

7-2 Sur la demande relative à l’application de l’article 32-1 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 32-1 du Code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Il est constant que l'exercice d'une action en justice constitue en principe un droit qui ne saurait dégénérer en abus susceptible de donner lieu à indemnisation, sauf circonstances particulières.

En l'espèce, Mademoiselle [T] [V] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un abus commis par les époux [G] en initiant la présente procédure, qui aurait été de nature faire dégénérer leur action en abus de droit. 

En outre, il n'appartient pas à l'une des parties à l'instance de réclamer le prononcé d'une amende civile à l'encontre de son adversaire, les parties ne pouvant avoir aucun intérêt moral à cette mesure qui ne peut être mise en œuvre qu'à l'initiative de la juridiction (ex. : Cour d'appel de Paris, Pôle 1, Chambre 5, 4 juin 2014, n° RG 14/03742). 

Mademoiselle [T] [V] sera donc déboutée de sa demande tendant à voir statuer ce que de droit sur l’application de l’article 32-1 du code de procédure civile ainsi que de sa demande subséquente tendant à voir condamner les époux [G] à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts de ce chef. 

7-3 Sur les demandes de remise en état sous astreinte formées à l’encontre des époux [G] par Mademoiselle [T] [V] et par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] :

L'article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, prévoit que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant « l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

Il est constant que le copropriétaire qui procède, sans autorisation de l’assemblée, à des travaux affectant les parties communes doit être condamné à remettre les lieux dans leur état d’origine, dès lors qu'elle est matériellement possible (ex. : Civ. 3ème, 18 juin 1975, n° 74-10297) et en l'absence de disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier, en application des dispositions de l'article 1221 du Code civil. A défaut de ratification par l'assemblée générale de travaux irrégulièrement entrepris, la remise en état des parties communes dans leur configuration initiale doit donc être ordonnée, même en l'absence de préjudice subi par le syndicat des copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 15 janvier 2003, n° 01-10.337).

7-3-1 Sur l’échelle ancrée sur la façade de l’immeuble pour accéder à la toiture terrasse :

Les époux [G] justifient dans le cadre de la présente instance, par la production d’un procès-verbal de constat d’huissier du 14 mai 2020 (pièce n° 23, page 4/6) avoir procédé à la dépose de l’échelle fixée en façade de l’immeuble sur le mur de leur terrasse, au 6ème étage, avec reprise du revêtement du mur. 

Aucun élément ne permettant d’établir que les époux [G] auraient, d’une quelconque manière, l’intention de rétablir une telle échelle, Mademoiselle [T] [V] ne pourra qu’être déboutée de sa demande d’interdiction sous astreinte faite aux époux [G] de « rétablir l’échelle ancrée dans le mur de la copropriété qui leur permettait l’accès à la toiture bitumée à peine de 500 € d’astreinte par jour à compter de la première infraction constatée ». 

7-3-2 Sur la boîte aux lettres et sur l’anneau installée dans les parties communes :

Il ressort du procès-verbal de constat d’huissier du 3 janvier 2020 produit en pièce n° 7 (page 3 sur 21) par Mademoiselle [T] [V] que sur la gauche de la porte de l’appartement des époux [G], une boîte aux lettres, d’environ 30 cm par 25 cm de large, a été fixée en saillie sur le mur, et qu’entre cette boîte aux lettres et l’ascenseur, le mur comporte également, en partie basse, un anneau destiné à la fixation d’éléments. 

Les époux [G] ne contestent pas, aux termes de leurs dernières écritures (pages 45 et 46), avoir fait installer cette boîte aux lettres et cet anneau dans les parties communes, se contentant d’indiquer, sans toutefois le démontrer par le moindre élément de preuve, qu’ils ne seraient « pas les seuls copropriétaire à avoir installé des boîtes aux lettres », en justifiant ce choix par le fait que leur courrier serait « régulièrement ouvert » et en produisant à ce titre un procès-verbal de dépôt de plainte du 22 octobre 2019 (pièce n° 34). 

Ces éléments ne sont pas de nature à dispenser les époux [G] de leur obligation d’obtenir une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires dans les conditions des dispositions précitées de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, s’agissant de travaux qui affectent les parties communes. 

Le fait, au surplus non établi, que d’autres copropriétaires aient pu, le cas échéant, faire procéder à des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble est sans incidence sur la nécessité pour tout copropriétaires d’obtenir les autorisations nécessaires pour effectuer de tels travaux (ex. : Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 1ère chambre C, 17 mars 2016, n° RG 15/1996). 

La remise des parties communes dans leur état initial étant matériellement possible et n’apparaissant pas, en l’espèce, disproportionnée, il convient de condamner les époux [G] à déposer la boîte aux lettres et l’anneau installés dans le mur du couloir, devant la porte d’entrée de leur appartement, sous astreinte de 300,00 € par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement. 

L'astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L. 131-3 du code des procédures civiles d'exécution.

7-3-3 Sur la guirlande lumineuse et sur les vélos stockés dans la cour de l’immeuble et le local technique :

La guirlande lumineuse installée par les époux [G] pour les fêtes de fin d’année, en janvier 2020, n’est plus présente sur le garde-corps de leur terrasse, comme en atteste un procès-verbal de constat d’huissier dressé le 21 septembre 2021 à la demande de Madame [H] [U] épouse [G] (pièce n° 53 produite par les époux [G], pages 2 et 3/8). Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe du stockage par les époux [G] de vélos dans la cour de l’immeuble et dans le local technique, se contentant d’insérer dans ses dernières écritures une photographie non datable montrant la présence d’un vélo dans un local, sans faire état d’aucune pièce de nature à étayer ses dires. 

Selon courriel adressé le 31 mai 2019 au syndic de l’immeuble, Monsieur [Z] [G] précise quant à lui être allé vérifier dans le local et la cour du bâtiment C et n’avoir trouvé « aucun vélo comme évoqué par la résolution 29.2 » de l’assemblée générale ordinaire du 25 juin 2019 (pièce n° 37 produite par les époux [G]). 

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 4] devra être débouté de sa demande de condamnation sous astreinte des époux [G] à retirer tout objet (vélos) leur appartenant stockés dans la cour de l’immeuble et dans le local technique et à retirer l’installation électrique source de nuisances lumineuses pour les copropriétaires et les voisins de l’immeuble. 

De même, Mademoiselle [T] [V] sera déboutée de sa demande, hypothétique, tendant à voir dire que les époux [G] ne pourront, sous astreinte de 100 € par infraction constatée, poser des guirlandes lumineuses sur les garde-corps entourant leur appartement. 

VIII – Sur les autres demandes :

Nécessaire, au regard de l'ancienneté du litige, et compatible avec la nature de l'affaire, il convient d'ordonner, d'office, l'exécution provisoire du présent jugement, en application des dispositions de l'article 515 du Code de procédure civile, dans sa version en vigueur du 1er mars 2006 au 1er janvier 2020.

Par ailleurs, les époux [G], qui succombent en leurs demandes principales de libération et de remise en état de la toiture de appartements du 6ème étage de l’immeuble, devront être déboutés de leur demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dans les conditions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Décision du 25 Avril 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 19/15078 - N° Portalis 352J-W-B7D-CRLWV


L’équité commande également, en l’espèce, au regard de la solution apportée au présent litige, de débouter Mademoiselle [T] [V] de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, comprenant les frais engagés par la copropriété pour rémunérer Monsieur [X].

En revanche, chaque partie succombant au moins partiellement, en ses prétentions, conservera la charge de ses propres dépens. 

La demande de distraction des dépens au profit de son conseil formée en application de l’article 699 du code de procédure civile par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] sera, par conséquent, rejetée. 

De même, l’équité commande en l’espèce, au regard de la solution apportée au présent litige et compte tenu de la nature du conflit de voisinage opposant Mademoiselle [T] [V] aux époux [G] et au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4], de débouter les parties de l’ensemble de leurs demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, 

Déboute Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [U] épouse [G] ainsi que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] de leurs demandes de rejet des conclusions notifiées par Mademoiselle [T] [V] ainsi que des pièces n° 33 à 37 communiquées simultanément, 

Déboute Mademoiselle [T] [V] de sa demande tendant à voir rejeter la pièce n° 14 du syndicat des copropriétaires « comme obtenue par manœuvre déloyale et mensonges au mépris de l’article 9 du code de procédure civile », 

Rejette la fin de non-recevoir pour défaut de qualité et d’intérêt à agir soulevée par Mademoiselle [T] [V] à l’encontre des demandes formées par Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [U] épouse [G], 

Dit que le titulaire du lot n° 33 de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] bénéficie depuis 2014 par usucapion trentenaire d’un droit de jouissance exclusif sur l’intégralité de la terrasse de 17 m² attenante audit lot, 

Dit que l’acquisition de ce droit réel de jouissance exclusif, par prescription, est opposable à tous sans avoir à être publié, 

En conséquence, 

Déboute Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [U] épouse [G] ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] de leurs demandes tendant à avoir condamner sous astreinte Mademoiselle [T] [V] à libérer les parties communes qu’elle occupe (toiture des appartements du 6ème étage, à droit de son studio) et à remettre ladite toiture et/ou le lot n° 33 dans leur état initial, 

Dit que la location touristique de courte durée est incompatible avec la clause d’habitation bourgeoise stipulée au règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], 

Déboute Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [U] épouse [G] de leur demande tendant à voir interdire sous astreinte à Mademoiselle [T] [V] de louer le lot n° 33 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] à la location touristique de courte durée ou location de type AirBnb,

Déboute Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [U] épouse [G] de l’intégralité de leur demande de condamnation de Mademoiselle [T] [V] à leur payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour trouble anormal du voisinage, 

Déboute Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [U] épouse [G] de l’intégralité de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires e l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] à leur payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts, 

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] irrecevable comme prescrit en sa demande reconventionnelle de condamnation de Mademoiselle [T] [V] à lui payer la somme de 60.000 € à titre de dommages et intérêts, 

Déboute Mademoiselle [T] [V] de sa demande reconventionnelle de condamnation de Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [U] épouse [G] à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts, 

Déboute Mademoiselle [T] [V] de sa demande tendant à voir statuer ce que de droit sur l’application de l’article 32-1 du code de procédure civile et de sa demande tendant à voir condamner Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [U] épouse [G] à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts de ce chef, 

Déboute Mademoiselle [T] [V] de sa demande d’interdiction sous astreinte faite aux époux [G] de « rétablir l’échelle ancrée dans le mur de la copropriété qui leur permettait l’accès à la toiture bitumée à peine de 500 € d’astreinte par jour à compter de la première infraction constatée », 

Condamne Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [U] épouse [G] à déposer la boîte aux lettres et l’anneau installés dans le mur du couloir, devant la porte d’entrée de leur appartement, sous astreinte de 300,00 € par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, 
 
Dit que ladite astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L. 131-3 du code des procédures civiles d'exécution, 

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] de sa demande de condamnation sous astreinte de Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [U] épouse [G] à retirer tout objet (vélos) leur appartenant stockés dans la cour de l’immeuble et dans le local technique et à retirer l’installation électrique source de nuisances lumineuses pour les copropriétaires et les voisins de l’immeuble, 

Déboute Mademoiselle [T] [V] de sa demande tendant à voir dire que Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [U] épouse [G] ne pourront, sous astreinte de 100 € par infraction constatée, poser des guirlandes lumineuses sur les garde-corps entourant leur appartement, 

Déboute Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [U] épouse [G] de leur demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dans les conditions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 

Déboute Mademoiselle [T] [V] de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, comprenant les frais engagés par la copropriété pour rémunérer Monsieur [X], 

Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens, 

En conséquence, 

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de sa demande de distraction des dépens au profit de son conseil formée en application de l’article 699 du code de procédure civile, 

Déboute Monsieur [Z] [G] et Madame [H] [U] épouse [G], Mademoiselle [T] [V] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] de l’intégralité de leurs demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement, 

Déboute les parties de leurs autres demandes. 

Fait et jugé à Paris le 25 Avril 2024

La GreffièreLe Président

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Mise à jour de la source le 2024-04-30T18:25:11.431Z.