Tribunal judiciaire de Paris, 8ème chambre 2ème section, 16 mai 2024, n° 20/07885

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :


■

8ème chambre 
2ème section

 
N° RG 20/07885 
N° Portalis 352J-W-B7E-CST5M

N° MINUTE : 


Assignation du :
28 Juillet 2020




JUGEMENT 
rendu le 16 Mai 2024 
DEMANDERESSE

Madame [M] [L] veuve [E]
[Adresse 9]
[Localité 30]

représentée par Maître Ali SAIDJI de la SCP SAIDJI & MOREAU, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #J076


DÉFENDEURS

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 24], représenté par son syndic, le Cabinet DESRUE IMMOBLIER
[Adresse 4]
[Localité 32]

représenté par Maître Estelle DUBOIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1972

Société ACM IARD (ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL), SA, prise en la personne de son représentant légal et en qualité d’assureur de Madame [O]
[Adresse 12]
[Localité 16]
Adresse Postale: [Adresse 15] 
[Localité 17]

représentée par Maître Catherine KLINGLER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L192

SARL MARCHAND IMMOBILIER, prise en la personne de son reporésentant légal
[Adresse 8]
[Localité 23]

représentée par Maître Sandrine ZALCMAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0485

S.C.I. ATRIUM, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 7]
[Localité 23]

défaillante

Madame [G] [J]
[Adresse 5]
[Localité 25]

représentée par Maître Karène BIJAOUI-CATTAN de la SELEURL KBC AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #B0613

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, prise en la personne de ses représentants légaux et en qualité d’assureur du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 24] 
[Adresse 1]
[Localité 21]

représentée par Maître Serge CONTI de la SELARL CONTI & SCEG, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #L0253

Madame [K] [V]
Monsieur [Y] [V]
[Adresse 18]
[Localité 11]

représentés par Maître Isabelle DUQUESNE CLERC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #A0895

Madame [F] [Z] veuve [W]
[Adresse 13]
[Localité 14]

représentée par Maître Charles MOUTTET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #R0242,

Société SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS, SA, prise en la personne de son représentant légal 
[Adresse 19]
[Localité 31]

représentée par Maître Emmanuel ARNAUD de la SELARL VIDAPARM, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #C0722

Madame [C] [P]
[Adresse 22]
[Localité 26]

défaillante

Madame [A] [O]
[Adresse 10]
[Localité 24]

représentée par Maître Christine MENGUE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B1027

Société DESRUE IMMOBILIER, S.A.R.L. prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 4]
[Localité 32]

représentée par Maître François BLANGY de la SCP CORDELIER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0399

Société VVPLUS ARCHITECTURE, S.A.R.L. prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 20]
[Localité 29]

Société MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS (MAF), prise en la personne de ses représentants légaux et en qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de la SARL VVPLUS ARCHITECTURE
[Adresse 3]
[Localité 27]

représentées par Maître Antoine TIREL de la SELAS LARRIEU ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #J0073

PARTIES INTERVENANTES

Société MMA IARD, SA, pries en la personne de ses représentants légaux et en qualité d’assureur du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] – [Localité 24] 
[Adresse 1] 
[Localité 21] 

représentée par Maître Serge CONTI de la SELARL CONTI & SCEG, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #L0253

La MAIF, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 6] 
[Localité 28],

représentée par Maître Ali SAIDJI de la SCP SAIDJI & MOREAU, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #J076


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Anita ANTON, Vice-Présidente
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière


Décision du 16 Mai 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 20/07885 - N° Portalis 352J-W-B7E-CST5M

DEBATS

A l’audience du 29 Février 2024 présidée par Frédéric LEMER GRANADOS tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2024.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort





Exposé du litige :
 
Madame [M] [L] veuve [E] est propriétaire non occupante d’un appartement de deux pièces principales situé au rez-de-chaussée sur cour de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 24], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

Le 16 juin 2012, cet appartement a été donné à bail via la société IMMO EXPRESSS à Madame [N] [T], avec effet au 2 juillet 2012. 

Le 2 mai 2015, Madame [T] a signalé à la société IMMO EXPRESS, chargée par Madame [L], veuve [E], de gérer la location de son bien, la survenance d’un dégât des eaux dont l’importance a été telle qu’il a rendu le logement loué insalubre et a conduit la locataire à notifier son congé, par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 juin 2015, avec effet au 29 juin 2015. 

Madame [M] [L] veuve [E] a déclaré ce sinistre à son assureur, la MAIF. 

En octobre 2015, la S.A.R.L. MARCHAND IMMOBILIER, qui gérait la location du studio appartenant des époux [W], situé au 1er étage droite sur cour, a mandaté la société TERNUS afin qu’elle effectue une recherche de fuite. 

Le 14 octobre 2015, la société TERNUS a établi un compte-rendu de recherche de fuite, constatant l’existence d’une fuite sur tuyau d’alimentation d’eau chaude et émettant l’hypothèse d’une autre fuite provenant d’un autre appartement (1er ou 2ème étage), les murs étant humides. 

Le 15 octobre 2015, Monsieur [D] [X], plombier missionné par le syndic, a visité le studio appartenant à Madame [A] [O], situé au 1er étage face sur cour. 

Sur place, il a constaté « une 2e fuite encore plus importante (…) » située « au niveau de son toilette sur l’arrivée d’eau ».

Par la suite, la société DIRECT GESTION, qui gérait la location du studio de Madame [O], a fait réaliser des réparations consistant dans le remplacement de trois joints fibres : un joint sur le T de l’alimentation des WC et deux joints sur le robinet des WC, selon facture de la société P.C.D du 21 octobre 2015. 

Le 10 février 2016, la société CROS SERVICES, mandatée par le syndic de l’immeuble, a établi un rapport d’investigations, concernant l’appartement de Madame [L], veuve [E] (coin cuisine dégradé, une partie du faux plafond tombé, coulures sur les murs visibles, importante humidité relevée dans la chambre, etc.), le studio des époux [W] (raccordements sur alimentations effectués au moyen de flexibles, à risque) et le studio de Madame [O] (installations présentant des signes d’usure avancée, production ECS piqué, mécanisme de WC cassé, joint de faïence non étanche, fuite sous le receveur infiltrant le plancher haut de la chambre chez Mme [L]). 

Au mois d’avril 2016, Madame [A] [O] a fait procéder à la réfection de la douche de son studio. 

Au fil du temps, les dégâts subis en partie haute (plafond) et sur les murs de l’appartement de Madame [L], veuve [E], se sont aggravés. 

A la demande du syndic, la société BENITOM-BATI, entrepreneur de Madame [L], veuve [E], est intervenue en urgence le 1er mai 2017 pour poser des étais. 

Entre temps, le cabinet EUREXO, expert de la MAIF, a organisé plusieurs réunions d’expertise amiable et contradictoire et a établi plusieurs rapports en date des 13 septembre 2016, 2 décembre 2016 et 10 mai 2017. 

Par ailleurs, le syndic a missionné la S.A.R.L. VVPLUS ARCHITECTURE, architecte, assuré par la Mutuelle des Architectes Français (MAF), afin qu’elle diligente des investigations dans les lots situés au rez-de-chaussée et au 1er étage sur cour. 

La société VVPLUS ARCHITECTURE a rédigé quatre rapports de visite des lieux en date, respectivement, des 20 octobre 2017, 13 novembre 2017, 9 mars 2018 et 17 décembre 2018, après avoir visité l’appartement de Madame [L] veuve [E], ainsi que les studios de Madame [O] et des époux [W]. 

Monsieur [S] [W] est décédé et le studio des époux [W] a été vendu à la S.A.R.L. BERDER le 13 novembre 2018. 

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 24] a alors engagé une procédure de référé expertise au contradictoire de la S.A.R.L. BERDER, de Madame [F] [Z], veuve [W], et de Madame [A] [O]. Madame [L], veuve [E], qui est intervenue volontairement à la procédure. 

Par ordonnance de référé du 20 février 2019, Monsieur [B] [I] a été désigné en qualité d’expert. 
Par la suite, selon ordonnances de référé des 26 juin, 13 septembre et 20 décembre 2019, les opérations d’expertise judiciaires ont été rendues communes à : 
- la S.A. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 24], 
- la S.A. ASSURANCES DU CREDIT MUTUELLE IARD (ACM IARD), assureur de Madame [A] [O], 
- la S.A.R.L. MARCHAND IMMOBILIER, ancien gestionnaire locatif du studio ayant appartenu aux époux [W], 
- la S.A.R.L. VVPLUS ARCHITECTURE et son assureur, la MAF, 
- Madame [G] [J], propriétaire du studio situé au 2ème étage face sur cour de l’immeuble du [Adresse 2], 
- la S.C.I. ATRIUM, propriétaire du studio situé au 2ème étage droite sur cour de l’immeuble du [Adresse 2], 
- la S.A. SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS, assureur de Monsieur et Madame [W], 
- Monsieur [Y] [V] et Madame [K] [V] (ci-après : les époux [V]), propriétaires du studio situé au 3ème étage droite sur cour de l’immeuble du [Adresse 2], 
- Madame [H] [R], ancienne locataire du studio des époux [V], 
- et Madame [C] [P], propriétaire du studio situé au 3ème étage face sur cour de l’immeuble du [Adresse 2]. 

Le 3 juillet 2019, l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble a voté la réalisation de travaux de charpente du bâtiment sur cour (résolution n° 18), de plomberie du bâtiment sur cour, incluant le remplacement de la descente des eaux usées intérieure (résolution n° 19) et de réfection de souches de cheminée du bâtiment sur cour (résolution n° 20). 

Par actes d’huissier des 28, 30 et 31 juillet 2020, Madame [M] [L] veuve [E] a fait assigner au fond le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 24], son assureur, la S.A. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, Madame [F] [Z] veuve [W], la S.A. SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS, recherchée en qualité d’assureur de Monsieur et Madame [W], Madame [A] [O] et son assureur, la S.A. ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL – IARD, en indemnisation de ses préjudices matériels et locatifs (affaire enregistrée sous le numéro de RG 20/07885).

L’expert a déposé son rapport le 30 avril 2021, concluant à l’existence de désordres d’infiltration provenant de parties communes de l’immeuble (descente des eaux usées commune, colonne d’alimentation commune, souches de cheminée du bâtiment sur cour) et des installations sanitaires privatives défectueuses/fuyardes des appartements/studios : 
- de Madame [W] et Madame [O], 1er étage droite du bâtiment sur cour,
- de la S.C.I. ATRIUM, 2ème étage droite du bâtiment sur cour, 
- de Madame [J], 2ème étage face du bâtiment sur cour, 
- des époux [V], 3ème étage face du bâtiment sur cour, 
- de Madame [P], 3ème étage face du bâtiment sur cour (défaut d’étanchéité des planchers des salles d’eau et cuisine des studios ayant contribué aux désordres n° 1 et 2).
Les travaux sur parties communes se sont achevés en juillet 2021. 

Par acte d’huissier du 3 septembre 2021, Madame [F] [Z] veuve [W] a fait assigner en intervention forcée la S.A.R.L. MARCHAND IMMOBILIER, ancien gestionnaire du bien des époux [W] selon mandat du 7 décembre 2007, au visa de l’article 1992 du code civil (affaire enregistrée sous le numéro de RG 21/11338). 

Les affaires ont été jointes, par mentions aux dossiers, le 14 septembre 2021, l’instance se poursuivant sous le seul numéro de RG 10/07885. 

Par actes d’huissier des 10, 14 et 17 décembre 2021, Madame [M] [L] veuve [E] a fait assigner en intervention forcée la S.C.I. ATRIUM, Madame [G] [J], Madame [K] [V] et Monsieur [Y] [V], Madame [C] [P], la S.A.R.L. DESRUE IMMOBILIER, syndic de l’immeuble, la S.A.R.L. VVPLUS ARCHITECTURE et son assureur, la MAF (affaire enregistrée sous le numéro de RG 21/16110). 

Les affaires ont été jointes, par mentions aux dossiers, le 8 février 2022, l’instance se poursuivant sous le seul numéro de RG 10/07885.

La MAIF, assureur de Madame [M] [L] veuve [E], est intervenue volontairement à la procédure par conclusions notifiées par voie électronique le 27 janvier 2023. 

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 27 janvier 2023 et signifiées à la S.C.I. ATRIUM ainsi qu’à Madame [C] [P] le 30 janvier 2023, Madame [M] [L] veuve [E] et son assureur, la MAIF, intervenante volontaire, demandent au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965, et notamment ses articles 14 alinéa 5 et 18 I. 
Vu le Code civil, et notamment ses articles 544, 1242 alinéa 1er et 1240. 
Vu l’article L. 121-12 alinéa 1 du Code des assurances. 
Vu le code de procédure civile, et notamment ses articles 514 et suivants, 699 et 700. 

Débouter toutes les parties de la totalité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de Madame [M] [L], veuve [E]. 

Déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 24], Madame [F] [Z], veuve [W], Madame [A] [O], la SCI ATRIUM, Madame [G] [J], Madame [K] [V], Monsieur [Y] [V], Madame [C] [P], la société DESRUE IMMOBILIER et la société VVPLUS ARCHITECTURE responsables des conséquences dommageables des dégâts des eaux et désordres survenus dans l’appartement de Madame [M] [L], veuve [E], à compter du 2 mai 2015. 

En conséquence, 
Décision du 16 Mai 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 20/07885 - N° Portalis 352J-W-B7E-CST5M

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 24], la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, Madame [F] [Z], veuve [W], la société SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS, Madame [A] [O], la société ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL – IARD, la SCI ATRIUM, Madame [G] [J], Madame [K] [V], Monsieur [Y] [V], Madame [C] [P], la société DESRUE IMMOBILIER, la société VVPLUS ARCHITECTURE et la MAF à payer à la MAIF la somme de 2.256,74 € au titre de la garantie du contrat d’assurance de Madame [M] [L], veuve [E]. 

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 24], la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, Madame [F] [Z], veuve [W], la société SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS, Madame [A] [O], la société ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL – IARD, la SCI ATRIUM, Madame [G] [J], Madame [K] [V], Monsieur [Y] [V], Madame [C] [P], la société DESRUE IMMOBILIER, la société VVPLUS ARCHITECTURE et la MAF à payer à Madame [M] [L], veuve [E], la somme de 65.114,79 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice locatif. 

Assortir les sommes allouées à Madame [M] [L], veuve [E], et à la MAIF des intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation. 

Ordonner la capitalisation des intérêts, conformément à l’article 1343-2 du Code civil. 

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 24], la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, Madame [F] [Z], veuve [W], la société SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS, Madame [A] [O], la société ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL – IARD, la SCI ATRIUM, Madame [G] [J], Madame [K] [V], Monsieur [Y] [V], Madame [C] [P], la société DESRUE IMMOBILIER, la société VVPLUS ARCHITECTURE et la MAF à payer à Madame [M] [L], veuve [E], la somme de 5.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

Les condamner in solidum aux dépens, en ce compris la procédure de référé expertise, dont distraction au profit de la SCP SAIDJI & MOREAU, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. 

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 avril 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 24] demande au tribunal de :

Vu les dispositions de la Loi du 10 Juillet 1965, entre autres dans son Article 9, 
Décision du 16 Mai 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 20/07885 - N° Portalis 352J-W-B7E-CST5M

Vu les dispositions du règlement de copropriété, 
Vu les pièces produites, et le rapport d’Expertise de Monsieur [I], 
Vu les Articles 1240 et 131-1 du Code civil et l’Article L 113-1 du Code des assurances, 
 
- Débouter les parties de l’ensemble de leur demandes, fins et conclusions, demande capitalisation des intérêts, comme étant dirigées contre le Syndicat des copropriétaires concluant, 
 
- Recevoir le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 24] dans ses moyens de défense, demandes reconventionnelles et appels en garantie. 
 
Et à titre principal, en excluant toute responsabilité directe du Syndicat des copropriétaires, dans la survenance du désordre n°1, 
 
- Condamner solidairement et/ou in solidum la Sté VVPLUS ARCHITECTURE, Madame [O], Madame [W], Madame [J], la SCI ATRIUM, Monsieur et Madame [V], Madame [P], la Cie CMA et la Cie SWISSLIFE à prendre en charge seuls les conséquences dommageables des reprises du désordre n°1 et à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 19.786,40 € TTC supportée par ce dernier au titre des travaux de reprise relevant dudit désordre°1. 
 
A titre subsidiaire, si le Syndicat des copropriétaires devait assumer une quote-part de 50 % dans les travaux de reprise de ce désordre n°1, répartir le solde des travaux restant dû et ainsi : 
 
- Condamner la Sté VVPLUS ARCHITECTURE à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 989,32 € TTC au titre de sa quote-part quant aux travaux de reprise chez Mme [L] résultant de ce désordre n°1 et tel que fixé et retenu par Monsieur [I] dans son rapport page 41 § 3.2.8 compte entre les parties. 
 
- Condamner solidairement et/ou in solidum Mme [O] et sa Cie d’assurance, la CMA à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1.978,64 € TTC au titre de sa quote-part quant aux travaux de reprise chez Mme [L] résultant de ce désordre n°1 et tel que fixé et retenu par Monsieur [I] dans son rapport page 41 § 3.2.8 compte entre les parties. 

- Condamner solidairement et/ou in solidum Mme [W] et sa Cie d’assurance, la SWISSLIFE à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 3.957,28 € TTC au titre de sa quote-part quant aux travaux de reprise chez Mme [L] résultant de ce désordre n°1 et tel que fixé et retenu par Monsieur [I] dans son rapport page 41 § 3.2.8 compte entre les parties. 
 
- Condamner Mme [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 989,32 € TTC au titre de sa quote-part quant aux travaux de reprise chez Mme [L] résultant de ce désordre n°1 et tel que fixé et retenu par Monsieur [I] dans son rapport page 41 § 3.2.8 compte entre les parties. 
 
- Condamner la SCI ATRIUM à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 989,32 € TTC au titre de sa quote-part quant aux travaux de reprise chez Mme [L] résultant de ce désordre n°1 et tel que fixé et retenu par Monsieur [I] dans son rapport page 41 § 3.2.8 compte entre les parties. 
 
- Condamner solidairement Mr et Mme [V] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 494, 66 € TTC au titre de sa quote-part quant aux travaux de reprise chez Mme [L] résultant de ce désordre n°1 et tel que fixé et retenu par Monsieur [I] dans son rapport page 41 § 3.2.8 compte entre les parties. 
 
- Condamner Mme [P] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 494,69 € TTC au titre de sa quote-part quant aux travaux de reprise chez Mme [L] résultant de ce désordre n°1 et tel que fixé et retenu par Monsieur [I] dans son rapport page 41 § 3.2.8 compte entre les parties. 

Au surplus, à titre principal, 
 
- Condamner solidairement et/ou in solidum Mme [O] et sa Cie d’assurance, la CMA à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 11.817,94 € TTC au titre de sa quote-part quant aux travaux de reprise chez Mme [L] résultant du désordre n°2 et tel que fixé et retenu par Monsieur [I] dans son rapport page 41 § 3.2.8 compte entre les parties. 
 
- Condamner les Cies MMA Iard, Assureurs de l’immeuble à relever et garantir le Syndicat des copropriétaires de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre et des frais supportés par le Syndicat des copropriétaires. 
 
- Condamner solidairement et/ou in solidum la Sté VVPLUS ARCHITECTURE, Mme [O], Mme [W], Mme [J], la SCI ATRIUM, Mr et Mme [V] et Mme [P], la Cie CMA et la Cie SWISSLIFE ou les uns à défaut des autres à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 9.000 € au titre de l’Article 700 du code de procédure civile. 
 
- Condamner solidairement et/ou in solidum la Sté VVPLUS ARCHITECTURE, Mme [O], Mme [W], Mme [J], la SCI ATRIUM, Mr et Mme [V] et Mme [P], la SWISSLIFE et la CMA ou les uns à défaut des autres, à supporter le paiement des entiers dépens de procédure, qui seront recouvrés par Me Estelle DUBOIS, Avocat, et selon l’Article 699 du CPC et qui comprendront les dépens relatifs aux procédures et ordonnances de référé des 20/2/2019, 26/6/2019 et 20/12/2019 et les frais d’Expertise de Monsieur [I]. 
 
- Rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à venir.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 mars 2023, la S.A. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, recherchée en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 24], et la S.A. MMA IARD, intervenante volontaire, demandent au tribunal de :

Vu le Code de procédure civile, et notamment ses articles 331 et suivants, 367 et suivants et 514 et suivants. 
Vu la loi du 10 juillet 1965, et notamment ses articles 14 alinéa 5 et 18 I. 
Vu le Code civil, et notamment ses articles 544, 1242 alinéa 1er et 1240. 

Dire que les garanties d’assurances des MMA ne sont pas mobilisables, 
DEBOUTER Madame [M] [L], veuve [E], LA MAIF, Mme [O] et son assureur ACM, le SDC, et toutes autres parties de toutes leurs demandes, fins et conclusions formées à l’encontre des MMA, 

CONDAMNER in solidum, Madame [F] [Z], veuve [W], la société SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS, Madame [A] [O], la société ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL – IARD, la SCI ATRIUM, Madame [G] [J], Madame [K] [V], Monsieur [Y] [V], Madame [C] [P], la société DESRUE IMMOBILIER, la société VVPLUS ARCHITECTURE et la MAF à garantir les MMA de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre.

Condamner in solidum Madame [F] [Z], veuve [W], la société SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS, Madame [A] [O], la société ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL – IARD, la SCI ATRIUM, Madame [G] [J], Madame [K] [V], Monsieur [Y] [V], Madame [C] [P], la société DESRUEIMMOBILIER, la société VVPLUS ARCHITECTURE et la MAF à verser aux MMA, la somme de 5.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

ÉCARTER l’exécution provisoire de droit compte tenu de la complexité de cette affaire, 
 
Les condamner in solidum aux dépens. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 juin 2023, la S.A.R.L. DESRUE IMMOBILIER demande au tribunal de :

Vu l’article 1240 du code civil, 
Vu la jurisprudence citée, 
Vu le rapport d’expertise déposé le 30 avril 2021. 
 
DEBOUTER Madame [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société DESRUE IMMOBILIER; 
 DEBOUTER la MAIF de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société 
DESRUE IMMOBILIER ; 
 
DEBOUTER les sociétés MARCHAND IMMOBILIER, MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et VV PLUS ARCHITECTURE et toute autre partie de leurs appels en garantie ; 
 
DEBOUTER toute autre partie de toute demande formulée à l’encontre de la société DESRUE IMMOBILIER ; 
 
Décision du 16 Mai 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 20/07885 - N° Portalis 352J-W-B7E-CST5M

CONDAMNER subsidiairement la société VV PLUS ARCHITECTURE et son assureur la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS à relever et garantir la société DESRUE IMMOBILIER de toute condamnation ; 
 
CONDAMNER Madame [L], ou tout autre succombant, à la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont recouvrement direct au profit de la SCP CORDELIER & ASSOCIES – Maître François BLANGY, en application de l’article 699 du code de procédure civile; 
ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 avril 2023, Madame [F] [Z] veuve [W] demande au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965, 
Vu l’article 1992 du Code civil, 
Vu les articles 514 et suivants du Code de procédure civile, 
 
- EXCLURE la responsabilité de Madame [W] au titre de la réparation des préjudices de Madame [L] résultant du désordre identifié comme « désordre n°2 » dans le rapport de l’Expert, 
 
- LIMITER la responsabilité de Madame [W] à 5 % des préjudices de Madame [L] résultant du désordre identifié comme « désordre n°1 » dans le rapport de l’Expert ; 
 
- LIMITER le montant des travaux de remise en état de l’appartement de Madame [L], liés au désordre n°1 conformément au rapport de l’Expert et dont le Syndicat des copropriétaires est en droit de solliciter le remboursement, à la somme de 13.778,16 € : 
 
- DEBOUTER Madame [L] et son assureur, la MAIF, de toute autre demande au titre du préjudice matériel ; 
 
- DEBOUTER Madame [L] de sa demande au titre de la perte de loyers ou, en tout état de cause, dire qu’elle s’analyse en une perte de chance ; 
 
- DEBOUTER les autres parties de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, dirigées à l’encontre de Madame [W] ; 
 
- CONDAMNER en tout état de cause la société MARCHAND IMMOBILIER à garantir Madame [W] de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre en raison des désordres subis par Madame [L]. 
 
- CONDAMNER la société MARCHAND IMMOBILIER à verser à Madame [W] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, 
 
- ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. 
 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 avril 2023, la S.A.R.L. MARCHAND IMMOBILIER demande au tribunal de :

Vu le contrat de mandat, 
 
Vu les conclusions de Madame [W] 
 
Juger que de l’aveu même de Madame [W], le cabinet MARCHAND IMMOBILIER a fait réparer la seule fuite constatée en 2015, 
 
Juger qu'elle ne rapporte pas la preuve d'une faute en lien avec le sinistre subi par Madame [L], 
 
En conséquence, 
 
Mettre hors de cause la société MARCHAND IMMOBILIER, 
 
Débouter Madame [W] de toutes ses demandes, fins et conclusions. 
 
Subsidiairement, 
 
Condamner in solidum le cabinet DESRUE et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 24] à relever et garantir la société MARCHAND IMMOBILIER de toutes condamnations pouvant être mises à sa charge tant un principal intérêt et frais, 
 
Condamner Madame [W] et tout succombant aux dépens et au paiement d’une somme de 4 000 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 juillet 2022, la S.A. SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS, recherchée en qualité d’assureur de Madame [W], demande au tribunal de : 

Vu le caractère complémentaire de la police d’assurance souscrite auprès de SWISSLIFE, 
Vu les exclusions de garantie soulevées par SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS, 
 
Déclarer irrecevables et mal fondées les demandes de condamnation formulées à l’encontre de SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS par Madame [L] [E], le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] [Localité 24], VVPLUS ARCHITECTURE et MMA 
 
Condamner Madame [L] [E] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] aux entiers dépens. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 avril 2023, Madame [A] [O] demande au tribunal de :

Décision du 16 Mai 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 20/07885 - N° Portalis 352J-W-B7E-CST5M

Vu les dispositions de la Loi du 10 Juillet 1965 
Vu le rapport d’Expertise de Monsieur [I] du 30 avril 2021 
Vu les Articles 1240 et 1310 du Code civil 
Vu les pièces produites aux débats 

- DÉBOUTER les parties de l’ensemble de leur demandes, fins et conclusions comme étant dirigées contre Madame [A] [O]. 

- RECEVOIR Madame [O] dans ses moyens de défense et appels en garantie.
 
- EXCLURE la responsabilité de Madame [O] au titre de la réparation des préjudices de Madame [L] résultant du désordre identifié comme « désordre n°1 » dans le rapport de l’Expert.

- LIMITER la part de responsabilité de Madame [O] au titre de la réparation des préjudices de Madame [L] résultant du désordre identifié comme « désordre n°2 » dans le rapport de l’Expert à la réparation de la solive du plancher haut de la chambre de Madame [L] à l’aplomb de la douche de Madame [O], légèrement détériorée, ainsi qu’à la reprise du plancher haut de la chambre de Madame [L] sur une surface de 3 m² maximum, correspondant à la partie du plafond qui a été enlevée le 28 avril 2017. 

- EXCLURE la responsabilité de Madame [O] au titre de la réparation des préjudices immatériels subis par Madame [L]. 
 
- CONDAMNER les ACM IARD SA à garantir Madame [O] de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre. 
 
- CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 24] et son Syndic, le cabinet DESRUE IMMOBILIER, à payer chacun à Madame [O] la somme de 4.000 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 
 
- CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 24] et son Syndic, le cabinet DESRUE IMMOBILIER, à payer chacun la moitié des dépens, dont distraction au profit de Maître Christine MENGUE qui pourra procéder à leur recouvrement conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. 
 
- DISPENSER Madame [O], de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 24]. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 avril 2023, la S.A. ASSURANCES DU CREDIT MUTUELLE IARD (ACM IARD), recherchée en qualité d’assureur de Madame [A] [O], demande au tribunal de:

Vu l’art. 18 de la loi régissant la copropriété des immeubles bâtis, vu la convention CIDE COP (article 5.233), 
 
- Limiter à 2822,05 EUR, sous réserve d’une meilleure étude des calculs, le montant des dommages relevant de la responsabilité de madame [O] (sauf à modifier ce montant par la suite), 
 
- Débouter les demandeurs et toute autre partie du surplus de toute demande formulée contre madame [O] et les ACM, ou bien en cas de condamnation in solidum condamner l’ensemble des défendeurs à relever et garantir madame [O] de toute condamnation à concurrence du total – 2822,05 EUR, 
 
- Condamner MMA, assurance de la copropriété, à relever et garantir ACM de toute condamnation, 
 
- Condamner MMA et le syndicat des copropriétaires à payer aux ACM une somme de 5000 EUR au titre de l’art.700 du code de procédure civile. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 avril 2023, Madame [G] [J] demande au tribunal de :

Vu les dispositions de la Loi du 10 Juillet 1965, entre autres dans son Article 9, 
Vu les pièces produites, et le rapport d’Expertise de Monsieur [I], 
Vu les Articles 1240 du Code civil ; vu l’article 246 du Code de procédure Civile ; 

- Juger que Monsieur [I], Expert, n’a constaté aucune fuite dans l’appartement de Madame [J] ; 

- Juger que Monsieur [I], Expert, a bien précisé que Madame [J] ne causait aucun désordre à l’appartement situé immédiatement sous son bien soit à l’appartement [O] ; 

- Juger que Monsieur [I], Expert, n’impute aucun désordre à Madame [J]. 

- Juger que les installations de Madame [J] ne sont nullement en cause dans le cadre des désordres subis par Madame [L]. 

- Juger que par souci de respect du Règlement sanitaire de la Ville de [Localité 33], Madame [J] est disposée à la mise en œuvre des travaux dans son appartement ; 

- Juger qu’aucune des pièces produites aux débats ne permettent de retenir une quelconque responsabilité de Madame [J] ; 

En conséquence, 

- Juger que les demandes de condamnations in solidum ne sont pas fondées ; 

- Débouter les parties de leur demande de condamnation de Madame [J], in solidum, avec les autres défendeurs ; 

- Débouter les parties de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions comme étant dirigées contre Madame [J] ; 
- Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 24] représenté par son Syndic, le Cabinet DESRUE Immobilier de ses demandes à l’encontre de Madame [J] ;

- Débouter la société VVPLUS ARCHITECTURE de son appel en garantie à l’encontre de Madame 
[J] ; 

- Débouter la société VVPLUS ARCHITECTURE de toutes demandes à l’encontre de Madame [J] ; 

- Débouter la société ACM IARD de son appel en garantie à l’encontre de Madame [J] ; 

- Débouter la société ACM IARD de toutes demandes à l’encontre de Madame [J] ; 

- Débouter la société MMA de son appel en garantie à l’encontre de Madame [J] ; 

- Débouter la société MMA de toutes demandes à l’encontre de Madame [J] ; 

En toutes hypothèses, 

- DISPENSER Madame [J] de toute participation aux frais de la présente procédure au fond, et également aux frais de la précédente procédure d’expertise judiciaire, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ; 

- CONDAMNER in solidum des parties succombantes à leur verser la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

- CONDAMNER in solidum des parties succombantes aux entiers dépens dont distraction au profit de KBC AVOCAT représenté par Maître Karène BIJAOUI-CATTAN conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 août 2022, Madame [K] [V] et Monsieur [Y] [V] demandent au tribunal de :

Vu l’article 1240 du Code civil, 
Vu la théorie du trouble anormal de voisinage 
Vu la loi du 10 juillet 1965 
Vu le rapport d’expertise 
 
DEBOUTER Madame [L] et toutes les parties de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de Monsieur et Madame [V]. 
 
A titre infiniment subsidiaire limiter la responsabilité des époux [V] à 5% du préjudice de jouissance qui sera revu à de plus justes proportions. 
 
DISPENSER Monsieur et Madame [V] de toutes participations aux frais de la présente procédure et de la procédure d’expertise. 
 
CONDAMNER les parties succombantes in solidum à payer à Monsieur et Madame [V] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

CONDAMNER in solidum les parties succombantes aux entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 avril 2023, la S.A.R.L. VVPLUS ARCHITECTURE et son assureur, la Mutuelle des Architectes Français (MAF), demandent au tribunal de : 

Vu les articles 1231-1, 1240, 1310 et 1353 du Code Civil, 
Vu l'article L. 124-3 du Code des assurances. 
 
A TITRE PRINCIPAL 
 
PRONONCER la mise hors de cause pure et simple de la Société VVPLUS ARCHITECTURE ; 
 
DEBOUTER les parties de toutes leurs demandes, fins et conclusions telles que formées à l’égard la Société VVPLUS ARCHITECTURE ; 
 
A TITRE SUBSIDIAIRE, si le tribunal devait entrer en voie de condamnation à l’encontre de la Société VVPLUS ARCHITECTURE: 
 
DEBOUTER les parties de toutes leurs demandes, fins et conclusions telles que formées à l’égard la société VVPLUS ARCHITECTURE et de la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS ; 
 
LIMITER le montant des condamnations de la Société VVPLUS ARCHITECTURE à une quote-part ne pouvant excéder 5% des préjudices de Madame [L] résultant du désordre identifié comme « désordre n°1 » dans le rapport de l’Expert judiciaire ; 
 
JUGER qu'aucune condamnation ne pourra être prononcée in solidum; 
 REJETER toute demande de condamnation in solidum ; 
 
CONDAMNER in solidum : 
- Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 24] représenté par son Syndic, le Cabinet DESRUE Immobilier. 
- La société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES en sa qualité d’assureur de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 24]. 
- Madame [A] [O]. 
- Madame [W]. 
- La Cabinet MARCHAND IMMOBILIER. 
- La SARL BERDER. 
- Madame [G] [J]. 
- La SCI ATRIUM. 
- Monsieur et Madame [V]. 
- Madame [C] [P]. 
Décision du 16 Mai 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 20/07885 - N° Portalis 352J-W-B7E-CST5M

- La Compagnie ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL - IARD, assureur de Madame [O]. 
- La Compagnie SWISSLIFE assureur de Madame [W]. 
- La Société DESRUE IMMOBILIER.

A relever et garantir indemne la société VVPLUS ARCHITECTURE et la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS de toutes les condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre ; 
 
REJETER les demandes de condamnations en garantie formées à l’encontre de la société VVPLUS ARCHITECTURE et de la Mutuelle des Architectes Français ; 
 
REJETER l’exécution provisoire sur l’ensemble des condamnations; 
 
DECLARER la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS bien fondée à opposer le cadre et les limites de sa police d'assurance, notamment s'agissant de sa franchise, qui est opposable aux tiers lésés. 
 
REJETER tout demande qui excéderait le cadre et les limites de la police souscrite par la Société VVPLUS ARCHITECTURE auprès de la Mutuelle des Architectes Français 
 
EN TOUT ETAT DE CAUSE : 
 
CONDAMNER in solidum toutes parties succombantes à payer à la société VVPLUS ARCHITECTURE et la Mutuelle des Architectes Français à la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, 
 
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 24] représenté par son Syndic, le Cabinet DESRUE Immobilier, ou tout succombant aux entiers dépens, lesquels pourront directement être recouvrés par Maître Antoine TIREL de la SELAS LARRIEU et Associés, avocats aux offres de droit conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignées à domicile, le 10 décembre 2021, dans les conditions des articles 655 à 658 du code de procédure civile, Madame [C] [P] et la S.C.I. ATRIUM n’ont pas constitué avocat. 

Le jugement sera réputé contradictoire en application des dispositions de l'article 473 du Code de procédure civile.

Une première ordonnance de clôture a été rendue le 13 septembre 2021 puis a été révoquée par ordonnance du juge de la mise en état du 1er décembre 2022, à la demande de Madame [M] [L] veuve [E], afin de faire respecter le principe de la contradiction. 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 juin 2023.

Décision du 16 Mai 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 20/07885 - N° Portalis 352J-W-B7E-CST5M

L’affaire, plaidée à l’audience du 29 février 2024, a été mise en délibéré au 16 mai 2024. 


MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur les demandes indemnitaires de Madame [M] [L] veuve [E] et de la MAIF et sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 24] : 

Madame [M] [L] veuve [E] agit sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 24], sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage et de l’article 1242 alinéa 1er, à l’encontre des copropriétaires des studios situés aux 1er, 2ème et 3ème étage de l’immeuble (dégâts des eaux provenant des arrivées d’eau des sanitaires des studios, défauts d’étanchéité, fuite sur tuyau d’alimentation d’eau chaude, etc.), sur le fondement de l’article 18 I de la loi du 10 juillet 1965 à l’encontre du syndic de l’immeuble (la S.A.R.L. DESRUE IMMOBILIER), auquel elle reproche un défaut de diligence caractérisé, et sur le fondement de la responsabilité délictuelle à l’encontre de la S.A.R.L. VVPLUS ARCHITECTURE (pour une demande inappropriée de travaux dans le studio de Madame [O], rapport, page 41).

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 24] fait valoir en substance que : 
- la colonne EU n’a à aucun moment été constatée comme fuyarde, son éventuelle inaccessibilité ne lui étant pas imputable mais bien à chaque copropriétaire dans le cadre de la réalisation des travaux privatifs, 
- les raccordements sur ladite colonne sont des aménagements privatifs réalisés par les différents copropriétaires sans en référer, souvent, à l’architecte de l’immeuble, 
- aux termes du règlement de copropriété (pièce n° 43, pages 22 et 23), sont privatifs toutes les canalisations intérieures sanitaires, tout ce qui est inclus à l’intérieur des locaux affectés à leurs usages privatifs, tous les branchements pris sur ces canalisations et tuyaux dérivant, s’ils servent à l’usage exclusif d’un appartement, 
- il lui est imputé une part de responsabilité dans la survenance des désordres pour une « probable défectuosité de la colonne EU », dont il n’a à aucun moment été constaté qu’elle était fuyarde lors de son changement sur la totalité des étages du bâtiment par la société RAVIER (pièce n° 60), 
- si implication de cette colonne EU devait être retenue, dans la survenance des désordres n° 1, elle le serait en raison d’une « accumulation de fuites sur les installations d’eau privatives et à la condensation sur la colonne EU non aérée et no accessible » (rapport, page 35), 
- c’est au regard de raccords privatifs non conformes et/ou fuyards et/ou au coffrage privatif installé n’ayant pas permis sa bonne aération que l’expert retient une part d’implication de cette colonne dans la survenance des désordres n° 1, les origines des désordres étant principalement privatives. 

La S.A.R.L. DESRUE IMMOBILIER conteste toute responsabilité et considère qu’elle a fait preuve de diligence dans cette affaire. 

Elle précise que : 
- sur le prétendu retard du vote des travaux, il convenait au préalable de déterminer les causes et origines des désordres, l’expertise ayant duré plus de deux années, démontrant s’il en était besoin la complexité des désordres, 
- un premier dégât des eaux intervenu au cours de l’année2014 dans un appartement situé au 1er étage de la copropriété a fait l’objet d’une déclaration auprès de l’assureur de l’immeuble, la société MMA, qui a pris en charge le sinistre (pièce n° 26, Mme [L]), 
- suite au dégât des eaux qui aurait eu lieu au mois de mai 2015, le gestionnaire du bien de Madame [L] aurait mandaté la société TERNUS pour une recherche de fuite, cette société émanant dans son rapport du 14 octobre 2015 l’hypothèse d’une « autre fuite provenant d’un autre appartement (1er ou 2ème étage) », 
- malgré le caractère privatif des désordres, elle a mandaté un plombier dès le lendemain, soit le 15 octobre 2015, pour qu’il procède à une visite de l’appartement situé au premier étage, appartenant à Madame [O] et qu’il fasse une recherche destructive (pièce n° 5, Mme [L]), 
- suite à cette visite, la société DIRECT GESTION, gestionnaire de l’appartement de Madame [O], a fait procéder à des réparations relatives à la fuite détectée au sein de ses parties privatives (pièce n° 6, Mme [L]), 
- à la suite d’un nouveau dégât des eaux, elle a mandaté la société CROS SERVICES, qui a établi un rapport d’investigations en date du 10 février 2016 relatif au logement de Madame [L], soulignant à nouveau l’origine privative des désordres (pièce n° 7), Madame [O] ayant fait procéder à la réfection de la douche de son studio (pièce n° 8, Mme [L]), 
- lorsqu’une partie du plafond de l’appartement de Madame [L] s’est effondré le 28 avril 2017, elle a fait intervenir en urgence une société pour poser des étais, 
- elle a mandaté la société VV PPLUS ARCHITECTURE, afin qu’elle diligente des investigations dans les lots situés au rez-de-chaussée et au premier étage, cette société ayant rédigé quatre rapports de visites des lieux (pièces n° 12 à 14, Mme [L] et pièce n° 3 du syndicat des copropriétaires), mettant en exergue l’origine des désordres présents dans l’appartement de Madame [L], comme étant issu des installations sanitaires des appartements de Madame [W] et Madame [O], situés au-dessus, 
- en l’absence de réalisation des travaux par les deux copropriétaires concernés, le syndicat des copropriétaires a été contraint de saisir le président du tribunal judiciaire d’une demande de désignation d’un expert judiciaire, 
- un second rapport a été établi le 9 mars 2018 et transmis aux copropriétaires concernés, 
- Madame [O] répondra en mars 2018 qu’elle ne pouvait envisager les travaux qu’à la fin du bail de son locataire, soit en octobre 2018 (pièce n° 9 du syndicat des copropriétaires), 
- un rapport complémentaire de l’architecte a été établi le 31 mai 2018 reprenant les premières constatations et rappelant que les interventions au sein des appartements des copropriétaires étaient nécessaires (pièce n° 11 du syndicat des copropriétaires), 
- le conseil du syndicat a adressé une lettre au gestionnaire de l’appartement de Madame [W] pour solliciter une coopération de la copropriétaire, sans succès (pièce n° 14 d syndicat des copropriétaires), 
- les copropriétaires ont été tenus informés des évolutions relatées ci-dessus entre 2016 et 2020 (pièces n° 1 et 3 à 6), 
- au vu de l’incertitude entourant l’origine des désordres, malgré l’intervention des sociétés d’assurance et d’un architecte, et de l’inertie des copropriétaires concernés, le syndicat des copropriétaires a été contraint de solliciter la désignation d’un expert judiciaire, 
- durant le cours de l’expertise, l’assemblée générale a approuvé le 3 juillet 2019 plusieurs travaux sur la charpente de l’immeuble, de plomberie du bâtiment sur cour et de réfection de souche de cheminée du bâtiment sur cour (résolutions n° 18 à 20, pièce n° 23, Mme [L]), 
- les désordres provenaient des appartements situés au-dessus de celui de Madame [L], parties privatives, et non des parties communes, ce que l’expert confirme dans son rapport, 
- les désordres n° 1 et 2 provenant des parties privatives, le prétendu retard du vote des travaux sur les parties communes n’a en rien entraîné une aggravation des désordres ou du préjudice subi par Madame [L], aucun retard ne pouvant en tout état de cause lui être imputé, 
- le délai séparant le vote des travaux de leur réalisation ne lui est pas imputable en juillet 2021, mais est dû à la mesure d’expertise ayant pour objet de déterminer la cause et origine des désordres ainsi qu’à la crise sanitaire. 

Madame [F] [Z] veuve [W] soutient en substance que la cause principale du sinistre réside dans les parties communes (rapport, page 44), les infiltrations ayant commencé en 2014 et étant connu dès l’état 2014. 

Elle ajoute que : 
- suite au signalement du dégât des eaux du 2 mai 2015, une recherche de fuite a été diligentée par le syndic, le cabinet DESRUE, début juin, ce dernier ayant ensuite fait part « d’importants problèmes sur la structure même des éléments d’équipements commun » (pièce [L] n° 3), 
- curieusement, aucun élément n’est produit ni par le syndic ni par le syndicat des copropriétaires sur cette recherche de fuite, dont les résultats n’ont jamais été communiqués, 
- de la même manière, aucun rapport d’intervention n’a été communiqué s’agissant de la fuite constatée en septembre 2016, qui aurait été réparée (pièce n° 18, Mme [O]), alors qu’il y a manifestement eu une fuite sur la colonne EU qui a duré plusieurs semaines et qui ne pouvait s’expliquer par une simple condensation, 
- aucun élément ne permet d’affirmer que l’une ou l’autre des fuites en parties privatives, indissociables, aurait eu plus d’impact alors qu’on ignore à quel moment elles ont démarré, 
- aucun élément tangible ne permet d’établir avec certitude que la fuite constatée le 15 octobre 2015 sous sa douche serait en lien avec le dégât des eaux constaté le 2 mai 2015 chez Madame [L], 
- deux fuites d’origine privative ont été constatées, dont une fuite importante et ancienne provenant du 2ème étage (appartement de Madame [J]) avant que Madame [L] ne signale le dégât des eaux du 2 mai 2015, 
- surtout, dans son rapport du 9 février 2016, l’entreprise CROS SERVICES n’a relevé aucune humidité particulière au niveau du sol (pièce n° 17), le faux-plafond de la cuisine de Madame [L] s’étant déjà effondré à cette date, 
- son locataire a quitté les lieux le 30 septembre 2016, faisant état de ce que l’eau sale tombait continuellement du plafond de la salle de bain du côté où passent les colonnes montantes et descendantes des toilettes de Madame [O], et ce depuis plusieurs mois, 
- Madame [O] a pu constater, le 1er octobre 2016, que cette fuite était toujours en cours (pièce n° 18), 
- il résulte des développements précédents que rien ne justifie qu’elle supporte une part plus importante que Madame [O] et qu’aucune part de responsabilité ne soit mise à la charge des copropriétaires des logements situés aux 2ème étage et 3ème étage, 
- la société MARCHAND IMMOBILIER n’a pas déclaré le sinistre du 15 octobre 2015 à son assureur ou exigé que le locataire fasse une déclaration de sinistre, n’a pris aucune mesure, ni ne l’a alerté, face à l’état de dégradation de l’appartement, pourtant constaté par les différentes intervenants et la dernière locataire (pièce n° 18), n’a pas tenu compte des prescriptions de l’architecte de l’immeuble (s’agissant de la mise à nu des planchers) et ne l’en a pas informé, 
- non seulement cette incurie ne lui a pas permis de prendre les mesures nécessaires pour empêcher mais cela l’empêche également de bénéficier de la couverture de son assurance, SWISSLIFE opposant une exclusion de garantie au titre de l’incurie dans les réparations et l’entretien, 
- la société MARCHAND IMMOBILIER a fait preuve d’un manque de transparence au cours de l’expertise en ne fournissant aucune explication et allant même jusqu’à nier qu’il y ait eu une fuite dans son appartement alors même que c’est elle qui a diligenté un plombier pour la réparer le 15 octobre 2015 (pièce n° 10). 

La S.A.R.L. MARCHAND IMMOBILIER demande sa mise hors de cause, en relevant que, selon les propres dires de Madame [L], aucune fuite n’a été constatée dans l’appartement de Madame [W], la seule fuite signalée par le rapport CROS SERVICES de février 2016 étant située sous le receveur infiltrant de l’appartement de Madame [O]. 

Elle ajoute que : 
- dans son rapport du 13 novembre 2017, Monsieur [OE] a constaté des non-conformités aux règles de l’art concernant les vidanges de l’appartement de Madame [W] sans pour autant détecter de fuite, l’humidité sur les lames du plancher ayant affecté l’appartement de Madame [W] et non celui de Madame [L], 
- si une vérification d’étanchéité devait être effectuée, elle aurait dû être réalisée par le plombier de l’immeuble sur ordre de service du syndic, 
- les opérations d’expertise ont mis en évidence la très grande vétusté des parties communes et plus particulièrement des descentes communes, 
- la preuve n’est pas rapportée d’une faute qui lui serait imputable en lien avec le sinistre, 
- Madame [W] ne pouvait ignorer l’état de vétusté de l’appartement, puisque c’est précisément pour cette raison qu’elle a souhaité le vendre, l’acquéreur ayant été parfaitement informé de l’état de l’appartement, imposant d’importants travaux. 

Madame [A] [O] souligne que : 
- les fuites et traces d’humidité sur ces conduits ont été maintes fois constatées dans des rapports qui n’ont jamais été communiqués malgré de multiples demandes de sa part, y compris dans ses dires dans le cadre de l’expertise (pièces n° 1, 2, 3, 18 et 50), 
- suite à la visite de la société CROS du 29 septembre 2016, une réparation a eu lieu, dont l’on ne connaît pas la nature, 
- il a fallu attendre la fin des opérations d’expertise pour avoir communication par MMA des 16 rapports qui ont été dressés entre 2014 et 2019, suite aux différents sinistres qui ont affecté l’immeuble et qui font clairement apparaître que les installations collectives sont fuyardes (pièce n° 11 et pièce MMA pour le SDC n° 14), 
-il y a eu 2 fuites sur les installations collectives en moins d’un an et demi entre le 29 avril 2015 et le 26 septembre 2016, sans compter celle de juillet 2014, que l’expert a identifiée en page 13 de son rapport (pièce n° 47), 
- elle a fait procéder à la réfection totale de sa douche et de son studio, 
- le syndic a été négligent en ne faisant inscrire qu’en 2019 à l’ordre du jour d’une assemblée générale le remplacement des installations collectives défectueuses depuis 2014, réalisé seulement huit mois plus tard, et en ne mettant pas en demeure les copropriétaires récalcitrants de laisser l’accès à leur bien, 
- le studio des consorts [W] n’a pu être visité le 22 avril 2016, - la responsabilité de Madame [W] est recherchée concernant le désordre n° 1 pour une fuite dans les raccordements encastrés eau chaude et eau froide sous la douche et pour l’état du plancher de son logement qui n’était pas en parfaite état d’étanchéité, 
- une fuite sous sa douche a été observée à une seule et unique reprise lors de la visite de la société CROS du 9 février 2016, 
- le receveur de douche de plain-pied est étanche, l’expert n’ayant relevé aucune humidité sur les bois et entrevous plâtre du plancher haut de chez Madame [L], situés à l’aplomb de la douche de chez Madame [O], 
- il n’a pas jugé utile que des investigations soient menées pour vérifier les canalisations situées sous la zone surélevée de son studio où sont installés les sanitaires, 
- l’origine de l’affaissement d’une petite partie du plafond de la chambre de Madame [L] résulte plus des dégâts des eaux intervenus depuis des années, alliés au mauvais entretien de l’immeuble, que des deux seuls sinistres qui lui sont imputables, qui renvoient à des fuites d’eau très limitées et réparées rapidement, 
- sa part de responsabilité doit être limitée à la réparation de la solive du plancher haut de sa chambre à l’aplomb de la douche de Madame [O], légèrement détériorée, ainsi qu’à la reprise du plancher haut de la chambre sur une surface de 3 m² maximum, correspondant à la partie du plafond qui a été enlevée le 28 avril 2017, 
- l’expert en a d’ailleurs conclu que le désordre n° 2 ne pouvait lui être imputé que pour une part limitée au tiers de la dépense pour la remise en état du plafond du logement du rez-de-chaussée, 
- le cabinet VVPLUS ARCHITECTE est responsable de la purge non nécessaire de la totalité du plafond de la chambre de l’appartement de Madame [L], contrairement aux préconisations de la société TAC, pourtant spécialisée en pathologie des bois, 
- ainsi que le cabinet VVPLUS ARCHITECTURE a fini par l’admettre dans son rapport du 13 novembre 2017 (pièce n° 43), il était « possible de procéder par étapes pour éviter tous travaux inutiles et excessivement onéreux » en procédant à « des sondages non destructifs, dans la limite du possible ». 

Madame [G] [J] soutient que : 
- l’expert judiciaire n’impute aucun des deux désordres à Madame [J], en page 33 de son rapport, 
- contre toute attente, en page 41 de son rapport, il croit pouvoir lui imputer une part de responsabilité de 5 %, pour une fuite sous receveur de douche 1er étage fond, réparée le 22 avril 2016, 
- l’expert n’a constaté aucune fuite dans son appartement mais surtout a bien précisé qu’elle ne causait aucun désordre à l’appartement situé immédiatement sous son bien soit l’appartement de Madame [O], de sorte que sa responsabilité ne pourra qu’être écartée (rapport, page 47), 
- l’expert n’a constaté aucun désordre dont l’origine se situe dans son appartement, 
- aux termes de son rapport, il a repris les désordres invoqués par Madame [L] et a réparti, poste par poste, la part de responsabilité de chaque partie, de sorte que les demandes de condamnation in solidum formulées par les demandeurs ne sauraient prospérer, la condamnation « in solidum » supposant que le dommage soit unique, 
- les parties ne produisant aucun constat amiable de dégât des eaux, aucun rapport d’expertise d’assurance mettant en cause ses installations ou concluant à sa responsabilité, 
- aucune demande du syndicat des copropriétaires ne saurait aboutir à son encontre, ces demandes n’étant fondée ni dans leur principe ni dans leur quantum, au regard des manquements de la copropriété mis en évidence par l’expert judiciaire, 
- les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires n’ont pas été examinées et chiffrées au contradictoire de l’expert et des parties, de sorte qu’elles ne pourront qu’être écartées. 

 Madame [K] [U] [V] et Monsieur [Y] [V] font valoir que l’expert a expressément retenu qu’il existait deux origines distinctes aux sinistres déclarés ayant causé des désordres à l’appartement de Madame [L], au rez-de-chaussée, aucune de ces origines n’étant imputable à leur appartement au 3ème étage face (rapport, page 33). 

Ils ajoutent que : 
- à aucun moment, l’expert judiciaire n’incrimine de quelconques fuites qui proviendraient de l’appartement du 3ème étage face à Monsieur et Madame [V], 
- c’est de façon inexpliquée et contre toute attente qu’il croit pouvoir leur imputer, s’agissant de la prise en charge du préjudice de jouissance seulement, une part de responsabilité, sans avoir à aucun moment constaté ou relevé que leurs installations auraient fui dans l’appartement de Madame [L], se contentant d’émettre une hypothèse sur l’existence d’une humidité au sol en prenant la précaution de dire « qui semble provenir de l’état supérieur », 
- cette hypothèse non vérifiée ne peut être considérée comme établie. 

La S.A.R.L. VVPLUS ARCHITECTURE et son assureur, la Mutuelle des Architectes Français (MAF), font valoir que : 
Décision du 16 Mai 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 20/07885 - N° Portalis 352J-W-B7E-CST5M

- il est constant que l’architecte est tenu à une obligation générale de moyens, dans l’accomplissement de sa mission, qu’elle soit de conception ou d’exécution, 
- aucune des parties ne rapporte la preuve d’une faute qui aurait été commise par la société VVPLUS ARCHITECTURE dans l’accomplissement de sa mission de maîtrise d’œuvre, en lien avec les préjudices dont Madame [L] sollicite réparation, 
- c’est à tort que l’expert judiciaire a retenu la responsabilité de l’architecte même résiduelle à hauteur de 5% dans le désordre n° 1, alors que la survenance des désordres est apparue bien avant l’intervention de la Société VVPLUS ARCHITECTURE et que sa responsabilité ne saurait donc être recherchée, 
- à la page 42, l’expert estime à tort que la responsabilité de l’architecte pourrait être engagée pour avoir demandé la réfection des installations à Madame [O] « dans son rapport du 9 mars 2018 et adressé par courrier RAR du 16 mars 2018, considérant que la demande de reprise de la salle d’eau qui venait d’être refaite, sans vérifications complémentaires », « était inappropriée », 
- selon l’expert, « à la date de rédaction du rapport, aucune anomalie (fuite ou infiltration) n’était plus constatée mais par la suite, ces préconisations ont pu constituer un point bloquant pour le lancement des travaux. », 
- dans le rapport de VVPLUS ARCHITECTURE, l’architecte « conseille de mettre en place un recevoir de douche en céramique à poser à la place de la douche de plain-pied carrelée. » (Pièce n°14 de la demanderesse), 
- ce conseil était formulé car la sinistralité des douches carrelées dites à l’italienne est bien plus importante, 
- sur la base de ce simple conseil, l’expert déduit que « ces préconisations ont constitué un point bloquant », 
- on comprend mal le raisonnement de l’expert qui tente de faire passer un simple conseil pour l’une des causes du sinistre, 
- l’architecte étant tenu à une obligation de conseil de moyen, il serait surprenant que sa responsabilité soit retenue pour avoir formuler un conseil, et ce d’autant plus que l’architecte, en règle générale, est souvent condamné pour avoir manqué à son obligation de conseil, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, 
- cette prétendue « demande inappropriée » n’est pas à l’origine du désordre, les demandeurs à l’appel en garantie se contentant de reprendre la proposition de répartition des imputabilités proposée par l’expert, sans caractériser le prétendu manquement de l’architecte, 
- l’architecte a mis en œuvre tous les moyens à sa disposition pour remédier au sinistre, 
- il ressort des éléments factuels du dossier que la copropriété s’est alors rapprochée de Monsieur [OE], architecte du cabinet VVPLUS ARCHITECTURE, à la suite du refus du précédent architecte, Monsieur [KP], de poursuivre la mission de maîtrise d’œuvre à la suite du sinistre subi par Madame [L], 
- l’information quant à l’intervention de Monsieur [KP] n’a pas été portée à sa connaissance, - aucun document produit par ce maître d’œuvre ne lui a été communiqué, 
- l’unique information reçue par le syndic concerne un devis de l’entreprise de charpente TAC, consultée avant de le missionner, 
- dès qu’il a été saisi, Monsieur [OE] a procédé à la visite de l’appartement de Madame [L] ainsi que des appartements situés à l’aplomb, 
- le syndicat des copropriétaires a finalement désigné le cabinet ARCHITECTURE STATION en remplacement de la société VVPLUS ARCHITECTURE pour les travaux réparatoires, 
- malgré les diligences et prestations réalisées par l’architecte, l’expert judiciaire a cru pouvoir considérer que l’architecte était responsable des désordres de façon minime, pour « demande inappropriée », reprochant à l’architecte les investigations menées pour tenter de résoudre les désordres, 
- en aucune façon, les investigations qui ont pu être menées par Monsieur [OE], à compter de 2017, ne sauraient être mises en cause, bien au contraire, alors que la réalisation de tests d’étanchéité et la mise à nu des planchers pour connaître l’ampleur des dégâts étaient nécessaires, 
- le défaut de raccordement à la colonne d’eaux usées par les différents copropriétaires est également confirmé par les propres investigations de l’expert judiciaire, qui s’est nécessairement basé sur les rapports de l’architecte pour ses propres opérations, 
- l’intervention du cabinet ARCHITECTURE STATION, postérieurement à la sienne, ne remet pas non plus en cause son analyse. 
1-1 : Sur les désordres, leur matérialité, leur origine, leur qualification et les responsabilités :

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes et il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

La responsabilité de plein droit du syndicat est donc susceptible d'être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute.

Il est par ailleurs constant qu'en application de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires est responsable des désordres ayant pour origine les parties communes, sans qu’il soit nécessaire de démontrer l’existence d’un comportement fautif donc même si aucun défaut d’entretien ne peut lui être reproché. La démonstration d’un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement. 
Les dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 n'interdisent pas aux victimes d'un dommage d'invoquer les dispositions du premier alinéa de l'article 1242 du Code civil (ex. : Civ. 3ème, 19 juin 2007, n° 06-16.497 ; 22 septembre 2009, n° 08-18.193).

Aux termes du premier alinéa de l'article 1242 du Code civil, « on est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l'on a sous sa garde ».

Il résulte du premier alinéa de l'article 1242 du Code civil que la responsabilité du dommage causé par une chose est liée à l'usage qui est fait de la chose ainsi qu'aux pouvoirs de surveillance de contrôle exercés sur elle, qui caractérisent la garde. Le propriétaire de la chose est par ailleurs présumé gardien de la chose.
Décision du 16 Mai 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 20/07885 - N° Portalis 352J-W-B7E-CST5M

Par ailleurs, la responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage est établie objectivement sans que la preuve d'une faute soit exigée sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

L’action pour troubles de voisinage permet le dédommagement des troubles subis par l’immeuble voisin dans son agrément. 

L’action introduite suppose la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal.

La mise en œuvre de la responsabilité objective pour troubles anormaux du voisinage suppose la preuve d'une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux. Par suite le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat, telles que les entreprises.

Le tiers lésé, qu’il soit propriétaire ou occupant des lieux, dont la jouissance paisible a été troublée, est recevable à diriger indifféremment son action aussi bien contre l’auteur effectif du trouble que contre le propriétaire des lieux où le trouble a trouvé son origine ou sa cause (ex. : Cour d'appel de Paris, Pôle 1, chambre 2, 21 février 2013, n° RG 12/08393).

L’article 18 I de la loi du 10 juillet 1965 impose notamment au syndic d’assurer l’exécution des délibérations de l’assemblée générale, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de procéder de sa propre initiative à l’exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

En l'espèce, il ressort des éléments de la procédure ainsi que des pièces produites, et en particulier du rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [B] [I] (pièce n° 27 produite en demande), que les désordres d'infiltration occasionnés à l'appartement de deux pièces au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 24] de Madame [M] [L] veuve [E] consistent en des infiltrations ayant affecté :

- la chambre, sous la salle d’eau de l’appartement de Madame [O], dont une grande partie du plafond a été déposée, les solives étant à nu (l’une d’entre elles ayant été légèrement attaquée) et une série d’étais ayant été mise en place, 
- la cloison du WC et de la cuisine, déposée, ainsi que le plafond, avec des solives en appui sur la structure de la cloison, non moisies, 
- le séjour, sous celui de l’appartement de Madame [W], dont une petite partie du plafond a été déposée, les bardeaux (platelage du plancher) étant visibles, avec des traces d’anciennes fuites visibles au sol et une zone sur le mur avec de l’humidité (rapport, pages 20 et 21/51 en particulier).

La matérialité des désordres est ainsi établie, ces derniers ayant rendu le logement de Madame [L] « inutilisable et non conforme à sa destination ». 

S’agissant de leur origine, les opérations d’expertise judiciaire ont permis de mettre en évidence (rapport, pages 33 à 35), à l’issue de nombreuses investigations, l’existence de deux origines distinctes aux sinistres, à savoir : 

- pour le désordre n° 1, autour de la gaine : de la colonne EU intérieure et des arrivées d’eau des sanitaires des étages traversant la cuisine du rez-de-chaussée : 

> installations sanitaires privatives non conformes et fuyardes (évacuations des installations existantes non conformes…) des appartements du 1er étage et du 2ème étage, outre l’état du plancher du logement du 1er étage droite, non étanche, ainsi que la colonne EU en état d’usage avancé, fuyarde (rapport, page 45/51) bien que celle-ci ne le soit plus au moment des opérations d’expertise, partie commune de l’immeuble. 
 
- pour le désordre n° 2, sur la zone chambre du rez-de-chaussée : de l’absence d’étanchéité initiale de la salle d’eau du logement de Madame [O] (premier étage droite), ayant favorisé l’infiltration de l’eau provenant des raccordements fuyards, ainsi que du défaut de jointoiement du carrelage, provoquant l’affaissement du plafond plâtre d’une partie de la chambre. 

> avec des infiltrations lentes et « insidieuses », pendant plusieurs années, ayant attaqué la solive/chevêtre du plancher (aucune nouvelle infiltration n’ayant été constatée en sous-face du plafond de la chambre du rez-de-chaussée après que la salle d’eau du logement de Madame [O] ait été entièrement refaite, à partir de septembre 2016). 

Ce désordre n° 2 est imputable aux installations sanitaires privatives du logement du premier étage. 

Les éléments susmentionnés d'imputabilités techniques ne sont contredits par aucun élément de preuve. 

S’agissant de Madame [G] [J], la société DIRECT GESTION, qui gérait la location du studio de Madame [A] [O], a été informé le 16 mars 2015 par le locataire de la survenance d’une fuite dans les WC « qui proviendrait de l’appartement du dessus » (2ème étage face), fuite qui a été réparée le 27 mars 2015 après vérification de l’arrivée d’eau de l’appartement de Madame [J], le plombier ayant procéder à un changement de joint après avoir constaté « qu’il y avait bien une fuite au niveau de l’arrivée d’eau » se situant « au-dessus des toilettes », cette fuite provenant, selon les propos du plombier « d’un joint dont les matériaux utilisés n’étaient pas adéquat », avec la précision selon laquelle « la fuite n’était pas récente ce qui expliquerait une telle humidité dans les murs » (pièce n° 35 produite en demande).

Aux termes de son rapport, l’expert judiciaire fait état de l’apparition des premiers désordres signalés le 16 mars 2015 « à la suite de la fuite constatée dans la gaine sur l’alimentation d’eau du 2ème étage réparée le 27 mars 2017 », cette fuite s’étant ensuite « répercutée jusque dans le logement du RDC et » ayant « accentué le dégât des eaux constaté le 02 mai 2015 » (rapport, pages 33 et 34/51). 

De surcroît, dans le cadre de ses investigations du 9 février 2016, la S.A.R.L. CROS SERVICES a constaté, dans le logement de Madame [J] (2ème droite – droite, M. [YX] [AM]) que l’appartement, occupé, « les installations présentent des signes d’usure avancé », les « canalisations » étant « encastrés et non visibles », et « les joints de faïence présentent des zones de pénétration » (pièce n° 7 produite en demande, rapport d’investigations du 10 février 2016). 
 
Ce même professionnel a également constaté des défectuosités importantes : 
Dans l’appartement de Madame [O] (1ère droite) : installations présentant des signes d’usure avancés, production ECS piqué, mécanisme de WC cassé, joint de faïence non étanche, fuite sous le receveur infiltrant le plancher haut de la chambre de Madame [L], Dans l’appartement de la S.C.I. ATRIUM (2ème droite – droite) : installations présentant des signes d’usure avancée, canalisations encastrées et non visibles, joints de faïence présentant des zones de pénétration, le dessous du receveur surélevé n’ayant pu être inspecté, Et dans l’appartement de Madame [W] : raccordements à risque sur les alimentations effectués au moyen d’un flexible, plafond de la salle de bains très dégradé et laissant apparaître la poutraison. 
S’agissant de l’appartement de Madame [W] (1er étage droite du bâtiment sur cour), la société TERNUS, spécialisée en plomberie, sanitaire, chauffage, est intervenue pour une recherche de fuite dans cet appartement, le 14 octobre 2015, et, après mise à jour des tuyaux d’alimentation d’eau dans le mur, elle a notamment constaté une « fuite sur le tuyau d’alimentation d’eau chaude » (pièce n° 4 produite en demande, facture 2015/284 du 14 octobre 2015). 

Aux termes de son rapport de visite du 30 janvier 2018, la S.A.R.L. VVPLUS ARCHITECTURE a quant à elle constaté dans l’appartement de Madame [W] que : 

Le raccordement en fonte de la douche, sur la chute EU-EV, se fait dans l’épaisseur du plancher (non conforme), Les joints en ciment de ce conduit sont « très vétustes et fuyards », La pente du conduit n’est pas suffisante et l’eau fuit à travers les joints non étanches (pièce n° 14 produite en demande, rapport de visite du 9 mars 2018). 
L’expert judiciaire relève quant à lui dans son rapport (page 34) que l’état du plancher du studio de Madame [W] laisse « à penser » que le sol de la salle d’eau n’est « pas en parfait état d’étanchéité » et laisse « transiter une partie importante de l’eau ruisselant sur le sol après la prise d’une douche », ces causes ayant « précipité la chute du faux plafond de la cuisine ». 

S’agissant du studio de Madame [A] [O] (1er étage droite), les analyses techniques circonstanciées de l’expert judiciaires sont corroborées par : 

- le courriel du 15 octobre 2015 de M. [X], plombier mandaté par le syndic de l’immeuble, indiquant avoir constaté une « 2e fuite encore plus importante dans l’appartement du 1er étage droite fond de couloir chez Mme [O] » au niveau de l’arrivée d’eau des toilettes (pièce n° 5 produite en demande),

- la facture d’intervention du 21 octobre 2015 de la société P.C.D., mandatée par la société DIRECT GESTION, qui gérait la location du studio de Madame [O], entreprise qui a réalisé des travaux de remplacement de trois joints fibres, un sur le té de l’alimentation QC et deux sur le robinet des WC (pièce n° 6 produite en demande), 

- le rapport d’investigation précité de la société CROS SERVICES, mandatée par le syndic de l’immeuble, faisant état de nombreuses défectuosités et défauts d’entretien des installations sanitaires privatives de l’appartement (pièce n° 7 produite en demande). 
 
Madame [M] [L] veuve [E] et son assureur, la MAIF, sont donc fondés à solliciter l'engagement de la responsabilité objective, sans faute : 
- du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 24], sur le fondement des dispositions précitées de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, s’agissant du désordre n° 1 trouvant son origine dans des parties communes, 
- ainsi que de Madame [F] [Z] veuve [W] (1er étage droite sur cour), de la S.C.I ATRIUM (2ème étage droite sur cour et pièce n° 7 produite en demande, rapport de la SARL CROS SERVICES du 10 février 2016), de Madame [A] [J] (2ème étage face sur cour) pour le désordre n° 1, et de Madame [A] [O], pour les désordres n° 1 et 2, en leurs qualités de gardiens de leurs installations sanitaires privatives, instruments du dommage, à l'origine des désordres d'infiltrations ayant affecté l'appartement de Madame [M] [L] veuve [E], lesquelles excédent en l’espèce par leur ampleur, leur durée et leur conséquences (logement rendu inhabitable) les inconvénients normaux du voisinage, y compris dans un immeuble ancien en copropriété (ex. : Cour d'appel de Paris, Pôle 4, Chambre, 15 janvier 2020, n° RG 17/09291), nonobstant les démarches entreprises par ces copropriétaires afin de remédier aux désordres lorsqu'ils ont eu connaissance de leurs causes, sur le fondement de l’article 1242 alinéa 1er du code civil et de la théorie des troubles anormaux du voisinage découlant de l’article 544 du code civil.

De même, la responsabilité délictuelle de la S.A.R.L. DESRUE IMMOBILIER, syndic de l’immeuble, devra être retenue, en raison de son inertie fautive à l’origine de la persistance des désordres d’infiltration faisant l’objet du présent litige (désordres n° 1), dès lors qu’il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites que : 

- dès le mois de juillet 2014, une fuite sur la descente des eaux usées communes de l’immeuble, dont le syndic était déjà le cabinet DESRUE IMMOBILIER, avait occasionné d’importants dommages dans l’appartement de la S.C.I. ATRIUM situé au 2ème étage droite (pièce n° 28 produite en demande, fuite mentionnée dans un rapport du cabinet EUREXO, mandaté par les MMA, assureur de l’immeuble, le 23 février 2018), ce qui justifie l’affirmation de l’expert judiciaire selon laquelle le « désordre n° 1 concernant partiellement les parties communes » était « connu dès l’été 2014 » (page 44), 
Décision du 16 Mai 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 20/07885 - N° Portalis 352J-W-B7E-CST5M

- par courriel du 15 octobre 2015, Monsieur [X], plombier mandaté par le syndic de l’immeuble pour effectuer une recherche de fuite, a relevé que « la fonte de l’appartement mitoyen » présentait « de grosses faiblesses » (pièce n° 5 produite en demande), 
 
- sur la base de ce constat, le syndic, relevant un problème « d’ordre collectif » a mandaté Monsieur [X] pour procéder à une « recherche de fuite destructive » dans l’appartement de Madame [O], selon courriel du 16 octobre 2015 (pièce n° 29 produite en demande), 

- entretemps, le 10 octobre 2015, la société EP PLOMBERIE a établi un devis de remplacement de la descente des eaux usées du rez-de-chaussée au 3ème étage adressé au cabinet DESRUE IMMOBILIER (pièce n° 30 produite en demande), 

- fin octobre 2015, le syndic indiquait envisager de convoquer une assemblée générale spéciale en vue de faire voter les travaux de remplacement de cette descente mais n’a finalement pris aucune initiative en ce sens (pièce n° 31 produite en demande), 

- le 10 février 2016, la S.A.R.L. CROS SERVICES, mandatée par le cabinet DESRUE IMMOBILIER, a établi un compte-rendu de recherche de fuite mettant notamment en évidence la présence d’une condensation importante dans la gaine non ventilée (pièce n° 7 produite en demande), 

- par courriel du 3 octobre 2016, Madame [A] [O] informait le cabinet DESRUE IMMOBILIER de la présence d’eau sale tombant continuellement du plafond de sa salle de bain du côté où passent les colonnes montantes et descendantes de ses WC, en précisant qu’étant donné la nature de l’eau tombant du 2ème étage (de l’eau usée), le problème semblait « plutôt devoir venir d’une fuite sur les colonnes des parties communes (probablement sur les parties se trouvant entre le plancher du 2ème et le plafond du 1er » (pièce n° 32 produite en demande), 

- pour autant, ce n’est que le 3 juillet 2019 que les copropriétaires, convoqués par le syndic en assemblée générale ordinaire, n’ont été appelés à voter sur es travaux de plomberie du bâtiment sur cour, incluant le remplacement de la descente des eaux usées (pièce n° 23 produite en demande, résolution n° 19), 

- le syndic ne peut se retrancher derrière l’expertise judiciaire ou la crise sanitaire pour justifier son inertie à faire inscrire à l’ordre du jour d’une assemblée générale des travaux urgents de conservation de l’immeuble, alors qu’il disposait d’éléments techniques concordants lui permettant d’agir depuis 2014/2015, et qu’il ne justifie par aucun élément de preuve des raisons pour lesquels les travaux de plomberie votés en juillet 2019, dont il avait l’obligation d’assurer le suivi (cf. résolution n° 19-4 de l’assemblée générale précitée du 3 juillet 2019), n’ont été effectués in fine qu’au mois de juillet 2021), le syndic ne justifiant d’aucune démarche effectuée pour permettre la mise en œuvre à bref délai de ces travaux. 

Ces éléments caractérisent donc clairement une inertie fautive et, partant, un manquement du syndic à sa mission d’administration et de conservation de l’immeuble, ainsi que d’exécution des délibérations de l’assemblée générale, imputable au cabinet DESRUE IMMOBILIER, directement à l’origine de l’aggravation des désordres d’infiltration faisant l’objet du présent litige (ex. en ce sens : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 16 janvier 2019, n° RG 14/25593). 

En revanche, la responsabilité de Monsieur et Madame [V] (3ème étage droite D sur cour), de Madame [C] [P] (logement du 3ème étage D) ne sera en revanche pas retenue dès lors que, si l’expert judiciaire retient une part de responsabilité à l’encontre de ces copropriétaires, en page 41/51, au titre du préjudice de jouissance subi par Madame [L] (5% pour chacun de ces copropriétaires), il n’explique à aucun moment ces pourcentages de responsabilités, tandis qu’au point 3.2.1 relatif à l’origine et aux causes des désordres (« En détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables, et dans quelles proportions), Monsieur [I] ne met en cause que les appartements situés au 1er étage et au 2ème étage de l’immeuble. 

Par ailleurs, aucune faute résultant d’un conseil « inapproprié » à l’origine des désordres n’apparaît caractérisée en l’espèce à l’encontre de la S.A.R.L. VVPLUS ARCHITECTURE, dans le cadre de la mission qui lui a été confiée par le syndic de l’immeuble et dans la limite de son obligation de moyens, dès lors que, si l’expert estime que la « dépose d’un quart du plafond de la chambre n’était pas forcément indispensable », s’agissant d’un sinistre « bien localisé » (sans toutefois se montrer affirmatif sur ce point), il relève dans le même temps que l’architecte « n’avait pas été entièrement mis au courant de l’historique des désordres et a dû reprendre des investigations complètes » (rapport, page 35/51).

Par ailleurs, l’expert judiciaire souligne en page 42/51 de son rapport que « les investigations ayant amené la dépose d’une grande partie du plafond de la chambre et d’une partie du séjour » étaient « nécessaires », tout en précisant que l’architecte lui-même aurait signalé qu’elles auraient pu « être limitées à la zone humide » mais avec la précision selon laquelle : « visiblement ce point n’a pas été respecté par l’entreprise qui est intervenue » (sans qu’il soit allégué ni justifié qu’une mission de suivi d’exécution ait été confiée à ce titre à la S.A.R.L. VVPLUS ARCHITECTURE). 

De même, si l’expert judiciaire souligne que l’architecte « pourrait » voir engager sa responsabilité pour une « demande de réfection des installations » des « copropriétaires concernés » reprise dans son rapport du 9 mars 2018, avec proposition de réfection d’une salle d’eau qui venait d’être refaite, sans vérifications complémentaires, il n’est justifié par aucun élément de preuve que cette préconisation, à la date de rédaction du rapport de la S.A.R.L. VVPLUS ARCHITECTURE, aurait été d’une quelconque manière « un point bloquant pour le lancement des travaux » (rapport, page 43/51). 

La responsabilité de la S.A.R.L. VVPLUS ARCHITECTURE ne sera donc pas retenue. 

S’agissant, enfin, de la S.A.R.L. MARCHAND IMMOBILIER, selon l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. En application de l’article 1992 du Code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. 

L’administrateur de biens est un professionnel qui doit fournir conseils et assistance à ses clients, exécuter son mandat avec diligence et s’assurer que les garanties prises sont suffisantes.

Le mandataire est donc tenu d’accomplir son mandat avec diligence et jusqu’au terme des missions prévues ; il répond à l’égard du mandant de toutes ses fautes, y compris de simples fautes d’imprudence ou d’un simple manque de diligence.

En présence de nombreux dégâts des eaux dus à la vétusté des installations sanitaires d’un appartement donné en gestion, le gestionnaire de bien qui ne procède pas à la réfection de l’installation sanitaire du logement commet une faute de gestion en ne prenant pas les mesures nécessaires à la bonne gestion du bien (ex. : Civ. 1ère, 18 février 2015, n° 13-26.092). 

Il en est de même en cas de retard dans l’exécution de travaux imputable à la « négligence blâmable » du mandataire d’un propriétaire n’ayant pas procédé aux diligences nécessaires dans un délai raisonnable (ex. : Civ. 1ère, 30 septembre 2010, n° 09-69.129). 

Par ailleurs, il est de principe que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage (Cass., Ass. Plén., 13 janvier 2020, n° 17-19.963). La faute commise dans l'exécution d'un contrat est donc susceptible d'engager la responsabilité délictuelle de son auteur à l'égard d'un tiers au contrat. 

En l’espèce, le mandat de gestion confié à la S.A.R.L. MARCHAND IMMOBILIER par Madame [W], selon contrat de mandat du 7 décembre 2007, comporte une clause qui prévoit que le gestionnaire doit notamment « faire exécuter toutes menues réparations et celles plus importantes mais URGENTES et en aviser rapidement le mandant ; prendre toutes mesures conservatoires ; arrêter tous devis et marchés à ce sujet, régler et faire régler par architectes tous mémoires » (pièce n° 1 produite par Mme [W]).

La S.A.R.L. MARCHAND IMMOBILIER a fait procéder à une unique recherche de fuite en octobre 2015, ayant mis en évidence une fuite sur tuyau d’alimentation d’eau chaude dans l’appartement dont elle avait la gestion ainsi qu’une forte humidité au niveau de l’étanchéité du carrelage au-dessus du receveur de douche et des murs humides (pièce n° 4 produite en demande). 

Par la suite, des investigations de professionnels ont mis en évidence : 
- au mois de février 2016, l’existence de raccordements à risque sur les alimentations effectués au moyen d’un flexible, plafond de la salle de bains très dégradé et laissant apparaître la poutraison, 
- et en janvier 2018, des défectuosités et non-conformités majeures dans l’appartement de Madame [W] (raccordement en fonte de la douche, sur la chute EU-EV, se faisant dans l’épaisseur du plancher, joints en ciment de ce conduit sont « très vétustes et fuyards », pente du conduit insuffisante, l’eau fuyant à travers les joints non étanches.

Dans un courriel du 3 octobre 2016 adressé au syndic de l’immeuble, dont copie à la S.A.R.L. MARCHAND IMMOBILIER, ayant pour objet « fuite d’eau appartement 13 ([O]) et appartement 14 ([W] géré par agence Marchand) : demande d’informations + informations) », Madame [A] [O] indique également de manière explicite que : 
« Il y a clairement une fuite importante qui impacte la zone de la salle de bain du studio [W] et de mes WC, et par ricochet la cuisine de Mme [L] (le sol de la salle de bain du studio [W] était à différents endroits couvert d’eau, et le mur du fond est sans doute gorgé d’eau) » (pièce n° 18, Mme [W]). 

Les opérations d’expertise judiciaire ont confirmé l’état de vétusté du sol de la salle d’eau de l’appartement, non étanche et laissant transiter de l’eau ruisselant sur le sol, après la prise d’une douche, ayant contribué à la chute du faux plafond de la cuisine de l’appartement de Madame [L].

Pour autant, la S.A.R.L. MARCHAND IMMOBILIER a contesté dans un dire n° 1 à l’expert que la moindre fuite ait été constatée dans l’appartement de Madame [W] (pièce n° 10 produite par Mme [W]) et elle ne justifie avoir effectué aucune diligence depuis octobre 2015 pour faire exécuter des réparations ou prendre des mesures conservatoires dans l’appartement de Madame [W], en informant sa mandante des démarches accomplies. 

Dans un courriel adressé au conseil de Madame [W], la S.A.R.L. MARCHAND IMMOBILIER indique qu’elle « ne pense pas qu’une déclaration » à l’assurance de Madame [W] « ait été faite » (pièce n° 11 produite par Mme [W]) et dans le cadre de la présente instance au fond, elle se contente de produire un unique courriel adressé au syndic de l’immeuble le 7 juin 2018 s’excusant auprès du cabinet DESRUE IMMOBILIER pour sa réponse tardive et demandant à ce que des travaux de changement d’une fonte encastrée dans le sol soient réalisés par le plombier de l’immeuble « dans les meilleurs délais » (pièce n° 1, SARL MARCHAND IMMOBILIER).

L’ensemble des éléments susmentionnés caractérisent des manquements contractuels de la S.A.R.L. MARCHAND IMMOBILIER directement à l’origine des désordres d’infiltration subis par Madame [M] [L] veuve [E]. 

Dans ces conditions, la S.A.R.L. MARCHAND IMMOBILIER sera condamnée à garantir Madame [F] [Z], veuve [W], de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles.

1-2 : Sur l’indemnisation des préjudices matériels et immatériels de Madame [M] [L] veuve [E] et sur le recours subrogatoire de la MAIF :

Sur le préjudice matériel, Madame [M] [L] veuve [E] fait valoir que : 
- l’expert a évalué le coût de la remise en état de son appartement à la somme de 18.471,20 € TTC, 
- elle a perçu une indemnité de 14.776,96 € de son assureur, la MAIF, au titre des travaux de remise en état, 
- des travaux de reprise dans son appartement ont été mis en œuvre et réalisés par le syndicat des copropriétaires, à ses frais avancés, pour pallier les désordres rencontrés qui ont affecté les lieux loués à compter du 2 mai 2015, 
- l’ensemble des désordres n’a pas été solutionné par l’intervention du syndicat, ceux affectant la cuisine restant en souffrance, de sorte qu’elle a dû faire appel à l’entreprise BENITOM-BATI pour y remédier, pour un montant total de 2.256,74 € (pièce n° 40), 
- elle renonce à se prévaloir de cette somme, couverte par son assureur, la MAIF, subrogée dans ses droits (pièce n° 41, quittance subrogatoire). 
Sur le préjudice locatif, elle souligne que :
- selon acte sous seing privé du 16 juin 2012, elle a consenti la location de son appartement, avec effet au 2 juillet 2012, à Madame [N] [T], moyennant un loyer de 809,00 € par mois et une provision sur charges mensuelle de 50,00 € (pièce n° 2), 
- selon courrier recommandé du 17 juin 2015, Madame [T] a donné congé pour le 29 juin 2015 en raison des désordres ayant affecté les lieux loués, à compter du 2 mai 2015 (pièce n° 3), 
- à compter du 29 juin 2015, elle a ainsi subi un préjudice constitué des loyers et provisions sur charges qu’elle aurait perçus si Madame [T] n’avait pas quitté les lieux en raison des désordres, ce préjudice n’étant pas une perte de chance mais bien une perte de loyers, dès lors que le bien était effectivement pris à bail jusqu’à l’apparition des désordres et que ceux-ci constituent l’unique raison du départ de Madame [T], 
- son appartement s’est révélé inhabitable en état, donc inlouable, y compris avant la pose en urgence d’étais et avant que le plafond se soit effondré, son appartement ayant été inhabitable dès l’apparition des premiers désordres, 
- les travaux sur les parties communes ayant été terminés en juillet 2021, lui permettant d’entreprendre ses propres travaux de remise en état puis de relouer son logement, son préjudice locatif doit être évalué du 30 juin 2015 au 31 juillet 2021 à hauteur de la somme totale de 65.114,79 €, tenant compte de l’évolution de l’indice de référence des loyers (pièce n° 39), 
- il n’y a pas lieu de tenir compte de l’incidence fiscale des loyers, alors que certains impôts et charges déductibles, telles que la taxe foncière attachée à la propriété du bien, n’ont cessé d’être échus malgré l’inoccupation du bien et qu’en tout état de cause, elle n’était imposable ni au titre de l’impôt sur le revenu, ni au titre des prélèvements sociaux, ses revenus fonciers nets étant négatifs alors même que son bien était encore donné en bail, ainsi qu’il en ressort de son avis d’imposition 2014 (pièce n° 42). 

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 24] répond que Madame [L] ne peut obtenir le paiement de travaux qu’elle n’a pas à réaliser, les travaux de reprise de son appartement sous désordre n° 1 et désordre n° 2 ayant été mis en œuvre et réalisés, par le syndicat des copropriétaires, à ses frais avancés, sous le contrôle du cabinet ARCHITECTURE STATION pour le compte de qui il appartiendra, pour la somme totale de 34.732,51 € TTC, les ordres de service et factures étant produite dans le cadre de la présente instance, tandis que la dernière demande financière de la MAIF à hauteur de 2.256,74 € n’est pas fondée ni justifiée, s’agissant de frais de pose d’une cuisine, totalement privatif, ce préjudice n’étant pas visé par l’expert. 

La S.A.R.L. DESRUE IMMOBILIER soutient quant à elle que : 
- Madame [L] ne peut solliciter le versement d’une somme correspondant aux travaux de remise en état de son appartement, d’ores et déjà réalisé et pris en charge par le syndicat des copropriétaires, 
- elle expose que, le 28 avril 2017, une partie du plafond de son appartement s’est effondré et que le 1er mai 2017, des étais ont été posés en urgence, 
- jusqu’au 28 avril 2017, il n’est pas démontré que l’appartement de Madame [L] présentait des marques d’insalubrité ou aurait été inhabitable, 
- le préjudice dont se plaint Madame [L] au titre de la perte de loyers s’analyse en une perte de chance d’avoir pu bénéficier d’un locataire, la mise en location étant soumise à un aléa et n’étant jamais équivalente à l’avantage escompté, 
- les revenus locatifs sont assujettis à une imposition, 
- en recevant un loyer, Madame [L] ne sera pas imposée sur les sommes ainsi perçues. 

Madame [F] [Z], veuve [W], souligne quant à elle que : 
- dans son rapport, l’expert avait retenu des travaux de remise en place de la cuisine selon devis de la société BENITOM (poste 3) pour un montant de 600 €HT seulement comprenant : fourniture des meubles haut + mains d’œuvre pose, fourniture d’un plan de travail + main d’œuvre avec pose et raccordement d’un évier (pièce n° 12, page 37), 
- Madame [L] a préféré faire appel à une autre société et ajouter la pose de meubles supplémentaires, les parties au litige n’ayant à supporter que le coût des travaux de remise en état tels qu’ils ont été évalués par l’expert, 
- le fait que les revenus fonciers pour l’année 2013 de Madame [L] étaient négatifs ne signifie pas que les revenus fonciers sur les années suivantes n’auraient pas été imposés, 
- ce préjudice locatif s’analyse en une perte de chance, 
- même si le bien était jusqu’à l’apparition des désordres, rien ne permet d’affirmer avec certitude que ce locataire serait demeuré dans les lieux jusqu’au 31 juillet 2021. 

Madame [A] [O] souligne que l’effondrement de la partie du plafond de la chambre n’a pas contribué à alourdir le préjudice immatériel de Madame [L] dès lors qu’il est intervenu à un moment où l’appartement est déjà inoccupé, comme l’a relevé l’expert (rapport, page 44). 

***

1-2-1 Sur le préjudice matériel :

Il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites que l’expert a évalué, en pages 37 et 38 de son rapport le coût de la remise en état de l’appartement de Madame [L] veuve [E] à la somme globale de 16.792,00 € HT, se décomposant comme suit : 
8.803,00 € HT, selon devis rectifié de l’entreprise GRB du 5 mars 2020, pour la reprise à l’identique du plafond et cloisonnement du logement, 4.975,00 € HT, selon devis de la société BENITOM-BATI du 6 janvier 2019, poste 2, pour la reprise peinture et embellissement du logement, 1.714,00 € HT, selon devis de la société LMA du 28 février 2020 pour les travaux d’électricité, 600,00 € HT, selon devis de la société BENITOM-BATI, poste 3, pour la remise en place de la cuisine, 700,00 € HT, pour le poste « installation de chantier ». 
La MAIF sollicite le remboursement de la somme de 2.256,74 € TTC, prise en charge au titre des « désordres affectant la cuisine restant en souffrance », selon facture FC297 du 5 décembre 2021 de la société BENITOM-BATI. 

Toutefois, cette facture correspond à des prestations de fourniture de meubles haut avec porte et poignée, fourniture de meubles bas avec porte et poignée, fourniture d’un plan de travail chêne naturel, main d’œuvre assemblage et pose des meubles et plan de travail, fixation de tuyau sur cloison et mitigeur évier, dont plusieurs postes n’ont été, ni soumis à l’expert judiciaire, ni validés par ce dernier. 

Les frais de remise en place de la cuisine soumis à l’expert judiciaire, selon devis n° DC0211 du 6 janvier 2019 de la société BENITOM-BATI, validé par l’expert à hauteur du seul montant de 600,00 € HT, portent exclusivement sur des prestations de « fournitures des meubles haut avec porte blanc, mains d’œuvre pose des meubles haut et fourniture d’un plan de travail » (pièce n° 24 produite en demande). 

Dans ces conditions, et en application du principe de réparation intégrale du préjudice, sans perte ni profit, la MAIF apparaît bien fondée en son recours subrogatoire à hauteur de la seule somme de 600,00 € HT, soit 660,00 € TTC (TVA à 10,00 %), au titre de la « garantie du contrat d’assurance de Madame [M] [L] veuve [E] », s’agissant du préjudice matériel subi par cette dernière.

1-2-2 : Sur le préjudice de perte de loyers (préjudice locatif) :

Il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites qu’à la suite d’un important dégât des eaux survenu le 2 mai 2015, la cuisine et la salle de bains de l’appartement de Madame [L], dépourvus d’électricité, n’étaient plus inutilisables, en raison de l’eau s’écoulant de la tuyauterie, ce qui rendait l’appartement « insalubre et dangereux ». 

C’est dans ces conditions que, en l’absence de réparations susceptibles de remédier à cette situation, la locataire de Madame [L] lui a donné congé, le 17 juin 2016, sans préavis de 3 mois tel que prévu au contrat de location signé le 2 juillet 2012 (pièce n° 3 produite en demande). 

L’expert judiciaire confirme à cet égard que : 
- le désordre n° 1 « lié à une accumulation de fuites sur les alimentations d’eau privative et à de la condensation sur la colonne EU non aérée et non accessible » a rendu la cuisine du logement « inutilisable et non conforme à sa destination » (rapport, page 35/51),
- le préjudice de pertes de revenus locatifs a commencé à courir à compteur du départ du locataire, et non à compter de la pose d’étais ou de l’effondrement d’une partie du plafond, le bien était insusceptible de toute location, en raison des désordres d’infiltration l’ayant affecté, « depuis juin 2015 » (rapport, page 38/51), les désordres d’infiltration ayant affecté à cette date « le plafond et les murs » de ce logement (rapport, page 41/51). 

S'agissant d'un studio qui était loué au moment de la survenance du dégât des eaux, le 2 mai 2015, tandis que la locataire a donné congé précisément en raison du dégât des eaux ayant affecté le bien, le préjudice indemnisable subi par Madame [L] ne s'analyse pas en une perte de chance, mais bien en une perte sèche de revenus locatifs, certaine et actuelle (ex. : Civ. 3ème, 27 avril 2017, n° 15-23.101).

Par ailleurs, en application du principe de réparation intégrale du préjudice, le caractère imposable ou non des dommages et intérêts ou les taux d’imposition ne sauraient être pris en compte pour évaluer la perte locative, et justifier une limitation du droit à réparation intégrale de la perte de loyers subis par Madame [L] (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 4, 16 janvier 2018, n° RG 17/11380). 

Il ne saurait être tenu compte dans le cadre d’une estimation du préjudice lié à la perte de revenus locatifs, de l’imposition qui aurait été celle de ces revenus, celle-ci n’ayant aucune incidence dans les rapports entre bailleur et locataires et donc sur le paiement de loyers (ex. : Cour d’appel de Douai, Chambre 1 – section 2, 25 janvier 2018, n° RG 17/01898).

Au surplus, il ressort de l’avis d’imposition produit en demande qu’alors même que son appartement était donné à bail, les revenus fonciers nets de Madame [L] étaient négatifs en 2013 (pièce n° 42). 

Le préjudice immatériel de Madame [L] sera donc calculé sans prise en compte d’une quelconque « incidence fiscale ». 

Sur la base d'une valeur locative justifiée et acceptable, actualisée entre juin 2015 (826,39 €) et juillet 2021 (864 €) en s’appuyant sur l’évolution de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE (pièce n° 39 produite demande), après réalisation des travaux de réfection des parties communes ayant permis à Madame [L] d’entreprendre ses propres travaux de remise en état puis de relouer son logement, de la manière suivante : 

1 > Loyer et provision sur charges du 30 juin 2015 au 1er juillet 2015 inclus 

- loyer du 30 juin 2015 : 826,39 € / 30 jours = 27,55 € ; 
- loyer du 1er juillet 2015 : 826,39 € / 31 jours = 26,66 € ; 
- provision sur charges du 30 juin 2015 : 50,00 € / 30 jours = 1,67 €. 

Total : 55,88 €. 

2 > Loyer et provision sur charges du 2 juillet 2015 au 31 juillet 2015 

- loyer révisé : 826,39 € x 125.19 (IRL du 1er trimestre 2015) / 125.0 (IRL du 1er trimestre 2014) = 827,65 € ; 
- loyer du 2 juillet 2015 au 31 juillet 2015 : 827,65 € / 31 jours x 30 jours = 800,95 € ; provision sur charges du mois de juillet 2015 : 50,00 €. 

Total : 850,95 €.

3 > Loyers et provisions sur charges du 1er août 2015 au 1er juillet 2016 inclus 

- loyers du 1er août 2015 au 30 juin 2016 : 827,65 € x 11 mois = 9.104,15 € ; 
- loyer du 1er juillet 2016 : 827,65 € / 31 jours = 26,70 € ; 
- provisions sur charges du 1er août 2015 au 30 juin 2016 : 50,00 € x 11 mois = 550,00 €. 

Total : 9.680,85 €. 

4 > Loyers et provisions sur charges du 2 juillet 2016 au 31 juillet 2016

- loyer révisé : 827,65 € x 125.26 (IRL du 1er trimestre 2016) / 125.19 (IRL du 1er trimestre 2015) = 828,11 € ; 
- loyer du 2 juillet 2016 au 31 juillet 2016 : 828,11 € / 31 jours x 30 jours = 801,40 € ; 
- provision sur charges du mois de juillet 2016 : 50,00 €. 

Total : 851,40 €.

5 > Loyers et provisions sur charges du 1er août 2016 au 1er juillet 2017 inclus 

- loyers du 1er août 2016 au 30 juin 2017 : 828,11 € x 11 mois = 9.109,21 € ; 
- loyer du 1er juillet 2017 : 828,11 € / 31 jours = 26,71 € ; 
- provisions sur charges du 1er août 2016 au 30 juin 2017 : 50,00 € x 11 mois = 550,00 €. 

Total : 9.685,92 €. 

6 > Loyers et provisions sur charges du 2 juillet 2017 au 31 juillet 2017 

- loyer révisé : 828,11 € x 125.9 (IRL du 1er trimestre 2017) / 125.26 (IRL du 1er trimestre 2016) = 832,34 € ; 
- loyer du 2 juillet 2017 au 31 juillet 2017 : 832,34 € / 31 jours x 30 jours = 805,50 € ; 
- provision sur charges du mois de juillet 2017 : 50,00 €. 

Total : 855,50 €. 

7 > Loyers et provisions sur charges du 1er août 2017 au 1er juillet 2018 inclus 

- loyers du 1er août 2017 au 30 juin 2018 : 832,34 € x 11 mois = 9.155,74 € ; 
- loyer du 1er juillet 2018 : 832,34 € / 31 jours = 26,85 € ; 
- provisions sur charges du 1er août 2017 au 30 juin 2018 : 50,00 € x 11 mois = 550,00 €. 

Total : 9.732,59 €. 

8 > Loyers et provisions sur charges du 2 juillet 2018 au 31 juillet 2018 

- loyer révisé : 832,34 € x 127.22 (IRL du 1er trimestre 2018) / 125.9 (IRL du 1er trimestre 2017) = 841,07 € ; 
- loyer du 2 juillet 2018 au 31 juillet 2018 : 841,07 € / 31 jours x 30 jours = 813,94 € ; 
- provision sur charges du mois de juillet 2018 : 50,00 €. 

Total : 863,94 €. 

9 > Loyers et provisions sur charges du 1er août 2018 au 1er juillet 2019 inclus 

- loyers du 1er août 2018 au 30 juin 2019 : 841,07 € x 11 mois = 9.251,77 € ; 
- loyer du 1er juillet 2019 : 841,07 € / 31 jours = 27,13 € ; 
- provisions sur charges du 1er août 2018 au 30 juin 2019 : 50,00 € x 11 mois = 550,00 €. 

Total : 9.828,90 €. 

10 > Loyers et provisions sur charges du 2 juillet 2019 au 31 juillet 2019 

- loyer révisé : 841,07 € x 129.38 (IRL du 1er trimestre 2019) / 127.22 (IRL du 1er trimestre 2018) = 855,35 € ; 
- loyer du 2 juillet 2019 au 31 juillet 2019 : 855,35 € / 31 jours x 30 jours = 827,76 € ; 
- provision sur charges du mois de juillet 2019 : 50,00 €. 

Total : 877,76 €. 

11 > Loyers et provisions sur charges du 1er août 2019 au 1er juillet 2020 inclus 

- loyers du 1er août 2019 au 30 juin 2020 : 855,35 € x 11 mois = 9.408,85 € ; 
- loyer du 1er juillet 2020 : 855,35 € / 31 jours = 27,60 € ; 
- provisions sur charges du 1er août 2019 au 30 juin 2020 : 50,00 € x 11 mois = 550,00 €. 

Total : 9.986,45 €. 

12 > Loyers et provisions sur charges du 2 juillet 2020 au 31 juillet 2020 

- loyer révisé : 855,35 € x 130.57 (IRL du 1er trimestre 2020) / 129.38 (IRL du 1er trimestre 2019) = 863,22 € ; 
- loyer du 2 juillet 2020 au 31 juillet 2020 : 863,22 € / 31 jours x 30 jours = 835,38 € ; 
- provision sur charges du mois de juillet 2020 : 50,00 €. 

Total : 885,38 €. 

13 > Loyers et provisions sur charges du 1er août 2020 au 1er juillet 2021 inclus 

- loyers du 1er août 2020 au 30 juin 2021 : 863,22 € x 11 mois = 9.495,42 € ; 
- loyer du 1er juillet 2021 : 863,22 € / 31 jours = 27,85 € ; 
- provisions sur charges du 1er août 2020 au 30 juin 2021 : 50,00 € x 11 mois = 550,00 €. 

Total : 10.073,27 €. 

14 > Loyers et provisions sur charges du 2 juillet 2021 au 31 juillet 2021 

- loyer révisé : 863,22 € x 130.69 (IRL du 1er trimestre 2021) / 130.57 (IRL du 1er trimestre 2020) = 864,00 € ; 
- loyer du 2 juillet 2021 au 31 juillet 2021 : 864,00 € / 31 jours x 30 jours = 836,00 € ; 
- provision sur charges du mois de juillet 2020 : 50,00 €. 

Total : 886,00 €. 

Soit au total la somme justifiée et acceptable de 65.114,79 €. 

Les désordres d’infiltration faisant l’objet du présent litige trouvant leur origine tant dans des parties communes que dans des parties privatives de lots appartenant à divers copropriétaires, qui ont indissociablement concouru, par leurs actions conjuguées, à la réalisation de l’entier préjudice subi par Madame [L], une condamnation in solidum s’impose en l’espèce au stade de l’obligation à la dette (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 7 décembre 2016, n° RG 14/26134). 

Les sommes précitées produiront intérêts au taux légal à compter du présent jugement, et non pas à compter de l’assignation, s'agissant de créances indemnitaires ne produisant intérêts moratoires que du jour de leur fixation judiciaire (article 1231-7 du Code civil). Par ailleurs, la capitalisation des intérêts sera ordonnée sur les sommes précitées dans les conditions de l'article 1343-2 du Code civil. 

1-3 : Sur les demandes indemnitaires formulées à titre reconventionnel par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 24] :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 24] se réfère au tableau récapitulatif des reprises sous désordre n° 1 et sous désordre n° 2 et au compte entre les parties établis par l’expertise, dans son rapport, page 41. 

Il fait valoir que d’importants travaux ont été réalisés à ses frais avancés, au titre de la remise en état de l’appartement de Madame [L], touchant à la structure de l’immeuble, sous le contrôle du cabinet ARCHITECTURE STATION. 

Il sollicite à titre principal la condamnation in solidum de la société VVPLUS ARCHITECTE, Madame [O], Madame [W], Madame [J], la S.C.I. ATRIUM, Monsieur et Madame [V], Madame [P], la S.A. MMA et la S.A. SWISSLIFE à prendre en charge les conséquences dommageables des reprises du désordre n° 1 à hauteur de la somme de 19.786,40 € TTC, en excluant toute responsabilité directe du syndicat des copropriétaires, et, à titre subsidiaire, s’il devait assumer une quote-part de 50 % dans les travaux de reprise de ce désordre n° 1, la répartition du solde des travaux restant dû entre les co-responsables à proportion de leur quote-part de responsabilité. 

S’agissant du désordre n° 2, il sollicite la condamnation in solidum de Madame [O] et de son assureur, la CMA, à lui payer la somme de 11.817,94 € TTC au titre de sa quote-part relative aux travaux de reprise chez Madame [L] résultant du désordre n° 2. 

Madame [G] [J] souligne que l’expert s’est prononcé sur les demandes de Madame [L] et a clairement retenu à la charge de la copropriété une part non négligeable de responsabilité, en mettant précisément en exergue les manquements de la copropriété, qui ne peut tenter de revenir sur ces conclusions en faisant supporter aux copropriétaires la part qui lui incombe. 

En l'espèce, il ressort des éléments de la procédure ainsi que des pièces produites que les frais de remise en état du logement du rez-de-chaussée nécessaires, en lien direct avec les désordres d’infiltration subis, doivent être évalués, conformément aux préconisations de l’expert judiciaire (rapport, pages 36 à 38/51), comme suit : 

Pour les travaux de renforcement des planchers : > la somme de 6.673,00 € HT, selon devis de la société AR du 10 février 2019, incluant le traitement des bois ; 

A répartir (rapport, page 37/51) à hauteur de 50 % à la charge du syndicat des copropriétaires (moitié des travaux d’entretien à prendre en charge par la copropriété en raison de la défectuosité antérieure de la colonne EU et de la colonne d’alimentation d’eau) et 50 % à la charge de Mme [O] (désordres occasionnés par la structure du plancher de la douche de son appartement). 

Pour les travaux de reprise à l’identique du plafond et du cloisonnement du logement (D1 et D2) : > la somme de 8.803,00 € HT, selon devis de la société GRB du 5 mars 2020 rectifié par l’expert judiciaire ; 

A répartir à hauteur de 20 % pour le désordre n° 2 (Mme [O]) et 80 % pour le désordre n° 1. 

Pour les travaux de reprise des peintures et d’embellissement du logement (D1 et D2) : > la somme de 4.975,00 € HT, selon devis de la société BENITOM du 6 janvier 2019 (poste 2) ; 

 A répartir à hauteur de 20 % pour le désordre n° 2 (Mme [O]) et 80 % pour le désordre n° 1. 

Pour les autres travaux du logement (D1), hors remise en place de la cuisine : > la somme de 1.714,00 € HT, selon devis de la société LMA du 28 février 2020, considéré comme le « plus complet » (rapport, page 37/51) outre un poste « installation de chantier » de 700,00 € HT ; 

Relevant exclusivement du désordre n° 1. 

Soit au total : 
13.436,40 € HT, soit 14.780,04 € TTC, relevant du désordre n° 1 (7.042,40 € HT + 3.980,00 € HT + 1.714,00 € HT + 700,00 € HT), hors frais de renforcement des planchers restant à la charge du syndicat, 6.092,10 € HT, soit 6.701,31 € TTC, relevant du désordre n° 2 et/ou incombant à Madame [O], s’agissant du renforcement des planchers (3.336,50 € HT + 1.760,60 € HT + 995,00 € HT), 
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 24] ne rapporte pas la preuve au travers des pièces produites que le surplus de ses demandes indemnitaires formulées au titre de la remise en état de l’appartement de Madame [L], touchant à la structure de l’immeuble, correspondrait à des travaux de remise en état consécutifs aux désordres d’infiltration faisant l’objet du présent litige, qui seraient strictement nécessaires en application du principe de réparation intégrale du préjudice, sans perte ni profit. 

Dès lors qu’aux termes du dispositif de ses dernières écritures, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 24] ne sollicite la condamnation in solidum des co-responsables du dommage qu’en cas d’exclusion de toute responsabilité directe du syndicat des copropriétaires et qu’il procède à une ventilation entre les co-responsable de ses demandes indemnitaires à titre subsidiaire « si le syndicat des copropriétaires devait assumer une quote-part de 50 % dans les travaux de reprise » du désordre n° 1, il convient d’examiner la demande subsidiaire en procédant à une ventilation en fonction de la quote-part de responsabilité susceptible d’incomber à chacun des co-responsable du dommage, le tribunal ne pouvant statuer ultra petita. 

Dans ces conditions, au regard des éléments de la procédure, des pièces produites (rapport, page 41/51) et des demandes du syndicat, il convient de procéder à la ventilation suivante : 
- à la charge de Mme [O] pour le désordre n° 1 : 1.478,00 € (10 %), 
- à la charge de Mme [W] pour le désordre n° 1 : 2.956,01 € (20 %), 
- à la charge de Mme [J] pour le désordre n° 1 : 739,00 € (5 %), 
- à la charge de la S.C.I. ATRIUM pour le désordre n° 1 : 739,00 € (5 %),
- à la charge de Mme [O] pour le désordre n° 2 : 6.701,31 € (désordre n° 2). 

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 24] sera débouté du surplus, non justifié, de ses demandes reconventionnelles indemnitaires formées au titre des travaux de reprise chez Madame [L] résultant des désordres n° 1 et 2. 


Décision du 16 Mai 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 20/07885 - N° Portalis 352J-W-B7E-CST5M

1-4 Sur la garantie des assureurs :

1-4-1 Sur la garantie de la S.A. MMA IARD, recherchée en qualité d'assureur multirisques immeuble du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 24] :

La S.A. MMA IARD soulève un défaut d’aléa inhérent au contrat d’assurance pour défaut d’entretien lié à la forte sinistralité. Elle estime que la multiplication des sinistres dans le temps supprime, en l’espèce, tout caractère accidentel aux sinistres intervenus. 

Elle indique ne pas prendre en charge l’entretien de l’immeuble, événement non garanti au titre du contrat d’assurance. 

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 24] précise qu’il ne formule aucune demande de prise en charge auprès de son assureur au titre du changement de colonne EU, intervenu en octobre 2022, relevant bien des charges communes et de l’entretien de l’immeuble, son assureur entretenant une confusion à cet égard. Il indique justifier d’une assurance « dégât des eaux » et « responsabilité civile », souscrite auprès de la compagnie MMA, selon contrat n° 120037388. 

Il fait valoir que : 
- l’absence d’aléa évoqué par l’assureur doit être établie à la souscription du contrat d’assurance, ce qui n’est pas le cas en l’espèce et n’est pas démontré par l’assureur, 
- l’assureur ne peut être dispensé de « garantir les pertes et les dommages par le cas fortuit ou par la faute de l’assuré », en application de l’article L. 113-1 du code des assurances que si le contrat comporte une clause d’exclusion formelle et limitée, ce qui n’est pas le cas en l’espèce et que l’assureur ne démontre aucunement, 
- la colonne EU intérieure n’a pas été constatée comme « fuyarde » à la différence des raccordements et/ou des défauts d’étanchéité en salle de bains, ce qui renvoie à des installations privatives. 

*** 

Aux termes de l’article 1964 du Code Civil, le contrat aléatoire est une convention réciproque dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l’une ou plusieurs d’entre elles, dépendent d’un événement incertain. Tel est le cas du contrat d’assurance, qui est donc un contrat aléatoire dépendant du caractère incertain d’un événement. 

Le contrat d'assurance ne peut couvrir un risque que l'assuré savait déjà réalisé au moment de la souscription du contrat, sans qu'il soit nécessaire pour l'assureur d'invoquer la nullité de la police (Civ. 1ère, 4 novembre 2003, n° 01-14942, publié au bulletin).

Par ailleurs, selon l'article L. 113-1 du Code des assurances, les pertes et dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l'assuré sont à la charge de l'assureur sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.

L’absence d’aléa peut se présenter dans deux cas : soit en cas de réalisation du sinistre préalablement à la signature du contrat et la disparition de son objet, l’aléa devant exister au moment même de la formation du contrat, soit en cas de sinistre volontaire, c’est-à-dire lorsque l’assuré provoque volontairement le dommage. Il s’agit alors de la faute intentionnelle de l’assuré, telle que prévue à l’article L 113-1 du Code des assurances. La négligence de l’assuré ne suffit pas à exclure toute possibilité d’absence d’aléa.

En l’espèce, s'agissant du défaut d'aléa, outre que la S.A. MMA IARD ne sollicite pas dans ses dernières écritures la nullité du contrat d'assurance pour absence d'aléa, il n’est pas démontré qu'il aurait été constitué lors de la formation du contrat, alors qu'une garantie responsabilité civile a précisément vocation à garantir l'assuré qui n'entretient pas son bien, sauf faute volontaire privant le contrat d'aléa, la « forte sinistralité » au sein de l’immeuble n’étant pas de nature à établir en elle-même cette absence d’aléa.

Par ailleurs, la S.A. MMA IARD ne rapporte pas la preuve de l'existence d'un défaut délibéré d'entretien imputable au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 24], ayant eu pour effet de retirer au contrat d'assurance son caractère aléatoire ni d'aucune prise de risque ayant faussé l'élément aléatoire attaché à la couverture du risque, dès lors qu'il ne peut être reproché au syndicat des copropriétaires, dont il n’est nullement établi qu’il aurait eu connaissance de l’état de vétusté de la colonne EU avant les opérations d’expertise, une abstention volontaire de réaliser les travaux de réparations nécessaires après avoir été informé de l'existence d'infiltrations, alors même que les causes exactes des désordres ont été révélées par les opérations d'expertise.

En tout état de cause, l'existence d'un défaut d'entretien ne suffit pas en soi, à le supposer caractérisé, à établir à lui seul l'absence d'aléa inhérent au contrat d'assurance (ex. : Civ. 2ème, 24 mars 2016, n° 15-16.765, premier moyen).

De surcroît, les indemnités mises à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 24] dans le cadre du présent jugement ne relèvent pas de « l’entretien de l’immeuble » (réfection de la colonne EU centrale et de la colonne d’eau froide devant être prise en charge par la copropriété « au titre de l’entretien de l’immeuble » : rapport page 38/51) mais sont consécutives à des désordres d’infiltration provenant, pour partie, de l’état de vétusté d’une partie commune de l’immeuble et de nature à engager la responsabilité civile du syndicat sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. 

S’agissant de sinistres survenus pendant la période de validité de la police, les garanties « dégâts des eaux » et « responsabilité civile » souscrites par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 24] auprès de la S.A. MMA IARD, à effet au 1er avril 2014 (pièces n° 59 produite par le syndicat des copropriétaires, conditions particulières PERCIEL Syndic, assurance multirisque des immeubles collectifs, contrat n° 120037388, et conditions générales n° 250 c) sont parfaitement mobilisables en l’espèce. 

Dans ces conditions, la S.A. MMA IARD devra être condamnée à garantir son assuré, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 24] de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles. 

1-4-2 Sur la garantie de la S.A. ASURANCES DU CREDIT MUTUEL IARD (ACM), recherchée en qualité d’assureur habitation (propriétaire non occupant) de Madame [A] [O] :

La S.A. ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL IARD (ACM) ne conteste pas, aux termes de ses dernières écritures, le principe de la mobilisation de la garantie « protection bailleur » souscrite par Madame [A] [O] (pièces n° 1 et 2 produites par ACM : conditions générales et particulières). 

Elle devra donc être condamnée à garantir son assurée, Madame [A] [O], de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles. 

1-4-3 Sur la garantie de la S.A. SWISSLIFE ASSURANCES de BIENS, recherchée en qualité d’assureur habitation (propriétaire non occupant) de Madame [F] [Z], veuve [W]:

La S.A. SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS refuse sa garantie en faisant valoir : 
1 - le caractère « complémentaire » du contrat d’assurance souscrite par la société MARCHAND IMMOBILIER pour le compte de propriétaires non occupants, dont Madame [W] », n’intervenant au profit du propriétaire du bailleur qu’en complément du contrat multirisques immeuble souscrit par la copropriété ou l’assuré, en remplacement des garanties des contrats visés, ou en cas d’absence ou d’insuffisance d’assurance du locataire, ce contrat ne pouvant être considéré comme « assurances cumulatives » visées à l’article L. 121-4 du code des assurances (page 3 des dispositions personnelles), 
2 - une exclusion commune à toutes les garanties (point 3.5, dispositions générales, page 8, article 3) pour les « dommages dus ou aggravés par un défaut d’entretien ou un manque de réparation indispensables » et une exclusive particulière de garantie en matière de dégâts des eaux (point 8.3, page 11, article 8), pour les « dommages ayant pour cause manifeste la vétusté, l’incurie dans les réparations et l’entretien, sauf cas fortuit ou de force majeure » au regard des constats de l’expert quant à l’état de l’appartement de Madame [W] outre la fuite du 15 septembre 2015 relevée sur le raccordement encastré EC/EF sous la douche du logement du premier étage droite. 

Elle précise qu’il s’est écoulé un temps « considérable » entre la révélation du sinistre et les réparations, alors que le syndic a sollicité la mise à nu des planchers de l’appartement de Madame [W] à plusieurs reprises auprès de la société MARCHAND IMMOBILIER en raison d’une humidité persistante, en vain. 

***

Il appartient à celui qui réclame le bénéfice de l'assurance d'établir que sont réunies les conditions requises par la police pour mettre en jeu cette garantie (ex. : Civ. 1ère, 24 janvier 1995, n° 92-21.542 ; 13 novembre 1996, n° 94-10.031, publiés au bulletin ; Civ. 2ème, 22 janvier 2009, n° 07-19.532, diffusé, 7 mars 2019, n° 18-13.347, publié, etc.).

Selon l’article L. 121-4 du code des assurances, en cas d’assurances cumulatives contractées sans fraude, le bénéficiaire du contrat peut obtenir l’indemnisation de ses dommages en s’adressant à l’assureur de son choix. Les dispositions de ce texte relatives au cumul d’assurance ne sont applicables que si un même souscripteur a souscrit auprès de plusieurs assureurs des contrats d’assurance pour un même intérêt et contre un même risque.

Par ailleurs, la clause excluant d’une garantie dégât des eaux « les dommages ayant pour cause manifeste la vétusté, l’incurie dans les réparations et l’entretien, sauf cas fortuit ou de force majeure » n’est pas formelle et limitée au sens de l’article L. 113-1 du code des assurances, ces exclusions étant trop générales et imprécises, en l’absence de définition des termes « cause manifeste » et « incurie » (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – chambre 2, 15 février 2017, n° RG 15/04980). 

En l’espèce, Madame [W] ne répond pas aux termes de ses dernières écritures aux moyens soulevés par son assureur, dont elle ne sollicite pas la garantie. 

Madame [L] veuve [E], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 24] et son assureur, la S.A. MMA IARD, qui sollicitent quant à eux la condamnation ou la garantie de cet assureur, ne répondent pas davantage aux moyens de droit opposés en défense par la S.A. SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS. 

Aucune de ces parties ne précise en outre quelle garantie de la police souscrite au profit de Madame [W] par la société MARCHAND IMMOBILIER auprès de la S.A. SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS, à effet au 1er janvier 2015, aurait vocation à être mobilisée. 

Par ailleurs, les souscripteurs de chacun des contrats d’assurance au sein de l’immeuble (propriétaires bailleurs d’un côté, copropriété, de l’autre) n’étant pas les mêmes, il ne peut y avoir cumul d’assurance au sens des dispositions précitées de l’article L. 121-4 du code des assurances, de sorte que la clause de subsidiarité incluse dans la police d’assurance souscrite au bénéfice de Madame [W] par la société MARCHAND IMMOBILIER a vocation à s’appliquer en l’espèce. 

Or, il n’est ni allégué ni justifié que le contrat multirisques immeuble souscrit par la copropriété et/ou l’assurance souscrite par le locataire du bien de Madame [W] seraient insuffisants pour couvrir le risque faisant l’objet du présent litige, ou encore que le locataire du bien appartenant à Madame [W] n’aurait pas souscrite d’assurance, de sorte que la garantie de la S.A. SWISSLIFE aurait vocation à être mobilisée « en complément » ou « en remplacement » de ces garanties (pièce n° 2, SWISSLIFE, dispositions personnelles du contrat n° 011225962, page 3). 

Par ces seuls motifs, il convient de considérer que la garantie de la S.A. SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS, recherchée en qualité d’assureur de Madame [F] [Z], veuve [W], n’est pas mobilisable en l’espèce, de sorte que les parties seront déboutées de l’ensemble de leurs demandes de condamnation et de garantie formées à l’encontre de cet assureur. 

Sur ce ; 

Au regard de l’ensemble des éléments précités, il y a lieu de : 

- débouter les parties de l’ensemble de leurs demandes de condamnation et de garantie formées à l’encontre de Madame [K] [V], Monsieur [Y] [V], Madame [C] [P], la S.A. SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS, recherchée en qualité d’assureur de Madame [W], la S.A.R.L. VVPLUS ARCHITECTURE et son assureur, la Mutuelle des Architectes Français (MAF), 

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 24], son assureur, la S.A. MMA IARD, Madame [F] [Z] veuve [W], Monsieur [A] [O], son assureur, la S.A. ASSURANCES DU CREDIT MUTUELLES IARD (ACM IARD), la S.C.I. ATRIUM, Madame [G] [J] et la S.A.R.L. DESRUE IMMOBILIER, à payer à la MAIF la somme de 660,00 € TTC, au titre de la « garantie du contrat d’assurance de Madame [M] [L] veuve [E] », 

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 24], son assureur, la S.A. MMA IARD, Madame [F] [Z] veuve [W], Monsieur [A] [O], son assureur, la S.A. ASSURANCES DU CREDIT MUTUELLES IARD (ACM IARD), la S.C.I. ATRIUM, Madame [G] [J] et la S.A.R.L. DESRUE IMMOBILIER, à payer à Madame [M] [L] veuve [E] la somme de 65.114,79 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice locatif, 

- dire que les sommes précitées seront augmentées des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, 

- ordonner la capitalisation des intérêts sur les sommes précitées dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, 

- débouter la MAIF du surplus de sa demande formée au titre de la garantie du contrat d’assurance de Madame [M] [L] veuve [E], 

- condamner Madame [A] [O] et son assureur, la S.A. ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL IARD (ACM) à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 24] la somme de 1.478,00 € TTC au titre de sa quote-part des travaux de reprise chez Madame [L] résultant du désordre n° 1, 

- condamner Madame [F] [Z] veuve [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 24] la somme de 2.956,01 € TTC au titre de sa quote-part des travaux de reprise chez Madame [L] résultant du désordre n° 1, 

 - condamner Madame [G] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 24] la somme de 739,00 € TTC au titre de sa quote-part des travaux de reprise chez Madame [L] résultant du désordre n° 1, 
 
- condamner la S.C.I. ATRIUM à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 24] la somme de 739,00 € TTC au titre de sa quote-part des travaux de reprise chez Madame [L] résultant du désordre n° 1, 

- condamner Madame [A] [O] et son assureur, la S.A. ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL IARD (ACM) à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 24] la somme de 6.701,31 € TTC au titre de sa quote-part des travaux de reprise chez Madame [L] résultant du désordre n° 2, 

- débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 24] sera débouté du surplus de ses demandes reconventionnelles indemnitaires formées au titre des travaux de reprise chez Madame [L] résultant des désordres n° 1 et 2. 

1-5 Sur les recours en garantie entre codébiteurs tenus in solidum :

Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du Code civil s'ils ne sont pas liés contractuellement entre eux.

Par ailleurs, un co-débiteur tenu in solidum, qui a exécuté l’entière obligation, ne peut, comme le co-débiteur solidaire, même s’il agit par subrogation, répéter contre les autres débiteurs que pour les parts et portion de chacun d’eux (donc sans solidarité).

S’agissant des rapports entre co-obligés, à l’examen du rapport d’expertise judiciaire (pièce n° 27 produite en demande, pages 33 à 35, 41 – estimation prise en charge et préjudice de jouissance, 43 et 45 en particulier), des pièces versées aux débats et compte tenu des défauts d'entretien, de réactivité ou de diligence fautifs respectivement imputables aux copropriétaires bailleurs et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 24] à l’origine du sinistre, il convient de fixer la contribution à la dette de réparation comme suit :
pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 24] et son syndic en exercice, la S.A.R.L. DESRUE IMMOBILIER (parties communes) : 50 % à répartir à hauteur de 40 % à la charge de la S.A.R.L. DESRUE IMMOBILIER (en raison de son défaut de diligence et de réactivité du suivi du sinistre et au titre de sa mission légale d’administration et de conservation de l’immeuble ainsi que d’exécution des décisions de l’assemblée générale) et de 10 % à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 24], assuré par la S.A. MMA IARD (en raison de l’absence de mise en œuvre plus précoce de travaux de nature à remédier à la vétusté de parties communes), pour Madame [A] [O], assurée par la S.A. ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL IARD (ACM) : 10 %, pour la S.A.R.L. MARCHAND IMMOBILIER : 30 %, pour Madame [G] [J] : 5 %, pour la S.C.I. ATRIUM : 5 %. 
Aucun manquement fautif à l’origine des désordres d’infiltration faisant l’objet du présent litige n’apparaît en revanche caractérisé en l’espèce à l’encontre de Madame [F] [Z] veuve [W] qui n’a jamais été informée par la S.A.R.L. MARCHAND IMMOBILIER de l’existence d’infiltration provenant de ses installations sanitaires privatives et de l’état de celles-ci. 

Par ailleurs, nul ne plaidant par procureur, la S.A. ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL IARD (ACM) ne peut solliciter la condamnation des défendeurs à relever et garantir Madame [O] de toute condamnation, à concurrence de la somme de 2.822,05 €. 

Au regard de ces éléments, il convient de : 

- condamner Madame [A] [O], son assureur, la S.A. ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL IARD (ACM), la S.A.R.L. MARCHAND IMMOBILIER, Madame [G] [J] et la S.A.R.L. DESRUE IMMOBILIER à garantir la S.A. MMA IARD, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 24] des condamnations prononcées à son encontre au profit de Madame [M] [L] veuve [E], de la MAIF, de Madame [K] [V] et Monsieur [Y] [V], ainsi que de la S.A.R.L. VVPLUS ARCHITECTURE et de son assureur, la Mutuelle des Architectes Français (MAF), dans le cadre du présent jugement, en principal, intérêts, frais et accessoires, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles, à proportion du partage de responsabilités ainsi fixé, 

- condamner la S.A.R.L. DESRUE IMMOBILIER et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 24] à garantir la S.A.R.L. MARCHAND IMMOBILIER des condamnations prononcées à son encontre au profit de Madame [M] [L] veuve [E], de la MAIF, de Madame [K] [V] et Monsieur [Y] [V], ainsi que de la S.A.R.L. VVPLUS ARCHITECTURE et de son assureur, la Mutuelle des Architectes Français (MAF), dans le cadre du présent jugement, en principal, intérêts, frais et accessoires, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles, à proportion du partage de responsabilités ainsi fixé, 

- condamner la S.A. MMA IARD, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 24], à garantir la S.A. ASSURANCES DU CREDIT MUTUELLES IARD (ACM IARD), en qualité d’assureur de Madame [A] [O], des condamnations prononcées à son encontre au profit de Madame [M] [L] veuve [E], de la MAIF, de Madame [K] [V] et Monsieur [Y] [V], ainsi que de la S.A.R.L. VVPLUS ARCHITECTURE et de son assureur, la Mutuelle des Architectes Français (MAF), dans le cadre du présent jugement, en principal, intérêts, frais et accessoires, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles, à proportion du partage de responsabilités ainsi fixé, - débouter les parties du surplus, non justifié, de leurs recours en garantie. 

II – Sur les autres demandes :

S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile. Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 24], son assureur, la S.A. MMA IARD, Madame [F] [Z] veuve [W], Monsieur [A] [O], son assureur, la S.A. ASSURANCES DU CREDIT MUTUELLES IARD (ACM IARD), la S.C.I. ATRIUM, Madame [G] [J], la S.A.R.L. MARCHAND IMMOBILIER et la S.A.R.L. DESRUE IMMOBILIER, qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire et les dépens de la procédure de référé-expertise ayant préparé la présente instance dont le tribunal est saisi (ex. : Civ. 3ème, 17 mars 2004, n° 00-22.522).

Par ailleurs, ils seront également condamnés in solidum à payer : 
- à Madame [K] [V] et Monsieur [Y] [V] la somme globale de 2.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 
- et à la S.A.R.L. VVPLUS ARCHITECTURE et son assureur, la Mutuelle des Architectes Français (MAF), la somme globale de 2.000,00 € sur le fondement dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 24], son assureur, la S.A. MMA IARD, Madame [F] [Z] veuve [W], Monsieur [A] [O], son assureur, la S.A. ASSURANCES DU CREDIT MUTUELLES IARD (ACM IARD), la S.C.I. ATRIUM, Madame [G] [J] et la S.A.R.L. DESRUE IMMOBILIER seront également condamnés in solidum à payer à Madame [M] [L] veuve [E] la somme de 5.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à la S.C.P. SAIDJI & MOREAU. 

Madame [K] [V] et Monsieur [Y] [V], dont les prétentions sont déclarées bien fondées dans le cadre de la présente instance judiciaire les opposant au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 24], seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

En revanche, Madame [A] [O] et Madame [G] [J] seront déboutées de leurs demandes formées à ce titre, en application des mêmes dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Les parties seront également déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, 

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 24] responsable de désordres d'infiltrations subis par Madame [M] [L] veuve [E], sur le fondement des dispositions de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, 

Déclare Madame [F] [Z] veuve [W], la S.C.I ATRIUM, Madame [A] [J] et Madame [A] [O] responsables de désordres d'infiltrations subis par Madame [M] [L] veuve [E], sur le fondement de la responsabilité du fait des choses du premier alinéa de l'article 1242 du Code civil et de la théorie des troubles anormaux du voisinage,

Déclare la S.A.R.L. DESRUE IMMOBILIER responsable de désordres d’infiltration subis par Madame [M] [L] veuve [E], sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil et de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, 

Déclare la S.A.R.L. MARCHAND IMMOBILIER responsable de désordres d’infiltration subis par Madame [M] [L] veuve [E], sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil, 

Déboute les parties de l’ensemble de leurs demandes de condamnation et de garantie formées à l’encontre de Madame [K] [V], Monsieur [Y] [V], Madame [C] [P], la S.A. SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS, recherchée en qualité d’assureur de Madame [W], la S.A.R.L. VVPLUS ARCHITECTURE et son assureur, la Mutuelle des Architectes Français (MAF), 

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 24], son assureur, la S.A. MMA IARD, Madame [F] [Z] veuve [W], Monsieur [A] [O], son assureur, la S.A. ASSURANCES DU CREDIT MUTUELLES IARD (ACM IARD), la S.C.I. ATRIUM, Madame [G] [J] et la S.A.R.L. DESRUE IMMOBILIER, à payer à la MAIF la somme de 660,00 € TTC, au titre de la « garantie du contrat d’assurance de Madame [M] [L] veuve [E] », 

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 24], son assureur, la S.A. MMA IARD, Madame [F] [Z] veuve [W], Monsieur [A] [O], son assureur, la S.A. ASSURANCES DU CREDIT MUTUELLES IARD (ACM IARD), la S.C.I. ATRIUM, Madame [G] [J] et la S.A.R.L. DESRUE IMMOBILIER, à payer à Madame [M] [L] veuve [E] la somme de 65.114,79 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice locatif, 

Dit que les sommes précitées seront augmentées des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, 

Ordonne la capitalisation des intérêts sur les sommes précitées dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, 

Déboute la MAIF du surplus de sa demande formée au titre de la garantie du contrat d’assurance de Madame [M] [L] veuve [E], 

Condamne Madame [A] [O] et son assureur, la S.A. ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL IARD (ACM) à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 24] la somme de 1.478,00 € TTC au titre de sa quote-part des travaux de reprise chez Madame [L] résultant du désordre n° 1, 

Condamne Madame [F] [Z] veuve [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 24] la somme de 2.956,01 € TTC au titre de sa quote-part des travaux de reprise chez Madame [L] résultant du désordre n° 1, 

 Condamne Madame [G] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 24] la somme de 739,00 € TTC au titre de sa quote-part des travaux de reprise chez Madame [L] résultant du désordre n° 1, 
 
Condamne la S.C.I. ATRIUM à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 24] la somme de 739,00 € TTC au titre de sa quote-part des travaux de reprise chez Madame [L] résultant du désordre n° 1, 

Condamne Madame [A] [O] et son assureur, la S.A. ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL IARD (ACM) à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 24] la somme de 6.701,31 € TTC au titre de sa quote-part des travaux de reprise chez Madame [L] résultant du désordre n° 2, 

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 24] sera débouté du surplus de ses demandes reconventionnelles indemnitaires formées au titre des travaux de reprise chez Madame [L] résultant des désordres n° 1 et 2, 

Condamne la S.A.R.L. MARCHAND IMMOBILIER à garantir Madame [F] [Z], veuve [W], de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles, 

Condamne la S.A. MMA IARD à garantir son assuré, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 24] de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles, 

Condamne la S.A. ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL IARD (ACM) à garantir son assurée, Madame [A] [O], de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles, 

Fixe le partage de responsabilité entre co-obligés de la manière suivante:

pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 24] et son syndic en exercice, la S.A.R.L. DESRUE IMMOBILIER (parties communes) : 50 % à répartir à hauteur de 40 % à la charge de la S.A.R.L. DESRUE IMMOBILIER et de 10 % à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 24], assuré par la S.A. MMA IARD, pour Madame [A] [O], assurée par la S.A. ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL IARD (ACM) : 10 %, pour la S.A.R.L. MARCHAND IMMOBILIER : 30 %, pour Madame [G] [J] : 5 %, pour la S.C.I. ATRIUM : 5 %, 
Condamne Madame [A] [O], son assureur, la S.A. ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL IARD (ACM), la S.A.R.L. MARCHAND IMMOBILIER, Madame [G] [J] et la S.A.R.L. DESRUE IMMOBILIER à garantir la S.A. MMA IARD, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 24] des condamnations prononcées à son encontre au profit de Madame [M] [L] veuve [E], de la MAIF, de Madame [K] [V] et Monsieur [Y] [V], ainsi que de la S.A.R.L. VVPLUS ARCHITECTURE et de son assureur, la Mutuelle des Architectes Français (MAF), dans le cadre du présent jugement, en principal, intérêts, frais et accessoires, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles, à proportion du partage de responsabilités ainsi fixé, 

Condamne la S.A.R.L. DESRUE IMMOBILIER et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 24] à garantir la S.A.R.L. MARCHAND IMMOBILIER des condamnations prononcées à son encontre au profit de Madame [M] [L] veuve [E], de la MAIF, de Madame [K] [V] et Monsieur [Y] [V], ainsi que de la S.A.R.L. VVPLUS ARCHITECTURE et de son assureur, la Mutuelle des Architectes Français (MAF), dans le cadre du présent jugement, en principal, intérêts, frais et accessoires, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles, à proportion du partage de responsabilités ainsi fixé, 

Décision du 16 Mai 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 20/07885 - N° Portalis 352J-W-B7E-CST5M

Condamne la S.A. MMA IARD, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 24], à garantir la S.A. ASSURANCES DU CREDIT MUTUELLES IARD (ACM IARD), en qualité d’assureur de Madame [A] [O], des condamnations prononcées à son encontre au profit de Madame [M] [L] veuve [E], de la MAIF, de Madame [K] [V] et Monsieur [Y] [V], ainsi que de la S.A.R.L. VVPLUS ARCHITECTURE et de son assureur, la Mutuelle des Architectes Français (MAF), dans le cadre du présent jugement, en principal, intérêts, frais et accessoires, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles, à proportion du partage de responsabilités ainsi fixé, 
Déboute les parties du surplus de leurs recours en garantie, 

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 24], son assureur, la S.A. MMA IARD, Madame [F] [Z] veuve [W], Monsieur [A] [O], son assureur, la S.A. ASSURANCES DU CREDIT MUTUELLES IARD (ACM IARD), la S.C.I. ATRIUM, Madame [G] [J], la S.A.R.L. MARCHAND IMMOBILIER et la S.A.R.L. DESRUE IMMOBILIER aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire et les dépens de la procédure de référé-expertise, 

Accorde à la S.C.P. SAIDJI & MOREAU le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, 

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 24], son assureur, la S.A. MMA IARD, Madame [F] [Z] veuve [W], Monsieur [A] [O], son assureur, la S.A. ASSURANCES DU CREDIT MUTUELLES IARD (ACM IARD), la S.C.I. ATRIUM, Madame [G] [J] et la S.A.R.L. DESRUE IMMOBILIER seront également condamnés in solidum à payer à Madame [M] [L] veuve [E] la somme de 5.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 24], son assureur, la S.A. MMA IARD, Madame [F] [Z] veuve [W], Monsieur [A] [O], son assureur, la S.A. ASSURANCES DU CREDIT MUTUELLES IARD (ACM IARD), la S.C.I. ATRIUM, Madame [G] [J], la S.A.R.L. MARCHAND IMMOBILIER et la S.A.R.L. DESRUE IMMOBILIER à payer à Madame [K] [V] et Monsieur [Y] [V] la somme globale de 2.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 24], son assureur, la S.A. MMA IARD, Madame [F] [Z] veuve [W], Monsieur [A] [O], son assureur, la S.A. ASSURANCES DU CREDIT MUTUELLES IARD (ACM IARD), la S.C.I. ATRIUM, Madame [G] [J], la S.A.R.L. MARCHAND IMMOBILIER et la S.A.R.L. DESRUE IMMOBILIER à payer à la S.A.R.L. VVPLUS ARCHITECTURE et son assureur, la Mutuelle des Architectes Français (MAF), la somme globale de 2.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 
Dispense Madame [K] [V] et Monsieur [Y] [V] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, 
Déboute Madame [A] [O] et Madame [G] [J] de leurs demandes de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, 

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, 

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes. 


Fait et jugé à Paris le 16 Mai 2024


La Greffière Le Président