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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Saint-Etienne, 4 ème Chambre civile, 17 mai 2024, n° 23/00108

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiqueServitudes
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Exposé du litige

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Madame [X] [G] et Madame [M] [P] sont propriétaires de tènements contigus issus d’une division foncière, respectivement situés [Adresse 1] et [Adresse 2], et [Adresse 3] à [Localité 4] (Loire). 

Le bâtiment d’habitation de Madame [X] [G] longe la limite de propriété du terrain de Madame [M] [P], qui est à usage de jardin. 

Ayant constaté des infiltrations en pied de mur du séjour de sa maison, Madame [X] [G] a fait assigner par acte de commissaire de justice en date du 26 janvier 2023 Madame [M] [P] devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne, demandant au tribunal une autorisation de passage sur le terrain de Madame [M] [P]. 

Appelée à l’audience du 02 juin 2023, l’affaire a été renvoyée successivement à les 02 juin 2023 et 24 novembre 2023. 

Dans ses conclusions transmises lors de l’audience, Madame [X] [G] demande au tribunal de : 

Au principal,

- Autoriser le passage sur le terrain appartenant à Mme [M] [D] [P] de toutes entreprises ayant pour mission de diagnostiquer et identifier l'ensemble des causes à l'origine des infiltrations au sein de la propriété de Mme [G] qui s'engage à faire effectuer deux constats d'huissier, avant et après intervention des entreprises à ses frais.
- Dire que cette autorisation de passage sera assortie de l'obligation pour Mme [P] d'évacuer tout type d'encombrants stockés au sol et contre le mur de Mme [G] afin de permettre aux entreprises d'effectuer leurs diagnostics et identifier l'ensemble des causes à l'origine des infiltrations.
- Dire que l'autorisation de passage sera assortie à cet effet d'une astreinte provisoire d'un montant de 50 € par jour de retard pendant un délai d'un mois à l'issue duquel il serait procédé par le Tribunal qui l'a prononcée à sa liquidation et à nouveau fait droit.
- Débouter Mme [M] [D] [P] de toutes prétentions contraires non fondées et injustifiées.
- Condamner Mme [M] [D] [P] à retirer la canalisation d'eau accrochée au mur de la propriété de Mme [G] et cela dans le délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et passé ce délai, sous peine d'une astreinte provisoire d'un montant de 50 € par jour de retard pendant un délai d'un mois à l'issue duquel il serait procédé par le Tribunal qui l'a prononcée à sa liquidation et à nouveau fait droit.
- Débouter Mme [M] [D] [P] de ses demandes de raccordement des descentes EP et chéneaux de la toiture de l'immeuble [G] non fondées et injustifiées.
- Débouter Mme [M] [D] [P] de ses demandes de suppression de vues droites non fondées et injustifiées.

Subsidiairement,
- Ordonner en tant que de besoin avant dire droit sur les demandes reconventionnelles de Mme [P], une consultation à ses frais avancés avec désignation de tel expert idoine qu'il appartiendrait de nommer à cet effet.
En toutes hypothèses,
Débouter Mme [M] [D] [P] de ses demandes au titre de l'article 700 du CPC et des dépens.
- Condamner Mme [M] [D] [P] à payer à Mme [G] la somme de 2.000€ en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- Condamner Mme [M] [D] [P] aux entiers dépens.

Dans ses conclusions transmises lors de l’audience, Madame [M] [P] demande au tribunal de : 

- DEBOUTER Madame [X] [G] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions:
Subsidiairement,
- AUTORISER le passage sur le terrain appartenant à Madame [P] d'une entreprise qualifiée afin d'effectuer des travaux de raccordement des descentes EP et chéneaux de toiture de l'immeuble [G]; sous réserve du respect d'un délai de prévenance de 15 jours, Madame [G] devant par ailleurs faire effectuer à ses frais deux constats d'huissier avant et après travaux, et remettre le terrain de Madame [P] dans son état antérieur, avec perception de l'indemnité de 50 € prévu à l'acte de vente au bénéfice de Madame [P];
Reconventionnellement,
- CONDAMNER Madame [G] à faire réaliser les travaux de raccordement des descentes EP et chéneaux de toiture de l'immeuble [G] afin de faire cesser l'écoulement des eaux de toiture sur le fonds de Madame [P], et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard passé un délai de 1 mois suivant la signification du jugement à venir:
- CONDAMNER Madame [G] à supprimer les vues droites créées sur le fonds [P], et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard passé un délai de 1 mois suivant la signification du jugement à venir;
- CONDAMNER Madame [G] à verser à Madame [P] la somme de
2 000 € en application des dispositions de l'article 700, ainsi qu'aux dépens de l'instance.

Il convient de se référer aux conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

A l'audience du 08 mars 2024, Madame [X] [G], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, tout en sollicitant, à titre principal, une mesure d’expertise judiciaire. 

Madame [M] [P], assistée de son conseil, a maintenu ses demandes. Elle a précisé qu’elle s’opposait à la demande d’expertise, dans la mesure où trois rapports d’expertise amiable avaient d’ores et déjà conclu que les infiltrations trouvent leur origine dans l’absence de descente d’eaux pluviales et les écoulements d’eau consécutifs le long de la façade. 

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 17 mai 2024.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 143 du Code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible.

Aux termes de l’article 144 du Code de procédure civile, les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer.


Le rapport diligenté à la demande d’Axa France, assureur de Madame [M] [P], daté du 05 juin 2020, fait suite à la déclaration de sinistre effectué par Madame [X] [G] et son époux. Dans son rapport, la société TEXA FRANCE indique que le sinistre a pour origine des infiltrations d’eau pluviale au travers du mur de façade en pierre dépourvue d’étanchéité, aggravé par l’écoulement des eaux collectées par les chéneaux en toiture du bâtiment, en l’absence de descente d’eaux pluviales, les eaux pluviales s’écoulant directement sur la parcelle de terrain propriété de l’assuré. 

Dans son rapport diligenté à la demande de la société AXA FRANCE, assureur de Madame [M] [P], daté du 04 janvier 2022, la société ELEX VERING FRANCE reprend les conclusions de la société TEXA France relativement aux causes du sinistre. 

Dans son rapport diligenté à la demande de la société PACIFICA, assureur de Madame [X] [G], daté du 07 octobre 2021, la société POLYEXPERT indique qu’à la suite d'une précédente expertise en juin 2020 (non versée aux débats), il avait pu constater en pied de mur du séjour de la propriété [G] la présence d'humidité. Il ajoute que les causes des infiltrations alors identifiées demeurent, à savoir :

- infiltration au travers de la façade de l'assuré en partie haute et partie enterrée dépourvue d'étanchéité et vraisemblablement de drain
- infiltration souterraine contre terrain,
- défaillance du raccordement des descentes d'eaux pluviales de la maison de la sociétaire qui n'y a pas accès
- défaillance des chêneaux de la toiture de la sociétaire.

Il précise en outre que, depuis la rue, il a pu faire les mêmes constats ou à peu près que lors des précédentes opérations à savoir :

- la présence de très nombreux encombrants (planches, objet de récupération...) situé sur la propriété [P] et qui prennent appui sur la façade de Madame [G]
- la présence d’un récupérateur d'eaux pluviales qui serait branché sur les chêneaux et descente EP de la propriété [G]. 

Il indique enfin qu’il n’a malheureusement pas pu contrôler l'organisation des évacuations d'eaux pluviales de la propriété [G] n'ayant pu avoir accès à la propriété [P].

Les conclusions des rapports d’expertise sont donc concordantes en ce qu’elles identifient la cause des infiltrations dans :

- l’absence d'étanchéité de la partie enterrée du mur de Madame [X] [G] ;
- la défaillance du raccordement des descentes d'eaux pluviales du bâtiment de la propriété [G] ; 
- la défaillance des chêneaux de la toiture de la propriété [G]. 

Les photographies produites par les parties (pièce 12 de Madame [M] [P], pièce 5 de Madame [X] [G]) corroborent l’existence d’une détérioration des chéneaux de la toiture de Madame [X] [G], qui, selon l’acte de propriété du 19 mai 2015, appartiennent aux époux [G], qui disposent à ce titre d’une servitude d’ouvrage sur le fonds de Madame [M] [P]. 

Il se déduit en outre du rapport de l’expert de la société PACIFICA que les encombrants qui prennent appui sur le mur de la propriété – s’ils pourraient sans doute gêner l’exercice d’un droit de tour d’échelle – ne sont pas à l’origine des infiltrations. 

Les photographies produites par Madame [X] [G] (pièce 6) corroborent l’existence de nombreux encombrants (planches, tôles, gravats) sur le terrain de Madame [P], sans que cela n’explique les infiltrations. 

En conséquence, il n’y a pas lieu de diligenter une mesure d’expertise en vue de déterminer les causes des infiltrations et Madame [X] [G] sera donc déboutée de sa demande en ce sens. 


Sur la dépose du tuyau gris

Aux termes de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce, Madame [X] [G] sollicite la dépose d’une canalisation d’eau accrochée à son mur, qui constitue selon elle une emprise matérielle sur son mur privatif. 

A la page 9 de l’acte de propriété de Madame [X] [G] en date du 19 mai 2015, il est indiqué que « le mur du bâtiment vendu ne sera pas mitoyen et restera propre aux acquéreurs », ce qui établit la propriété exclusive de Madame [X] [G], laquelle n’est du reste pas contestée. 

Il résulte d’un constat d’huissier en date du 18 octobre 2023, ainsi que des photographies versées aux débats par Madame [X] [G] (pièce 6), qu’un tuyau gris de large diamètre a été fixé le long du mur de Madame [X] [G] sur toute sa hauteur. 

Madame [M] [P] n’apporte sur ce point aucune explication.

Il s’en déduit que le tuyau gris empiète sur le fonds de Madame [X] [G]. 

Par conséquent, il y a lieu de condamner Madame [M] [P] à déposer le tuyau gris fixé verticalement sur le mur sud de l’habitation de Madame [X] [G]. 

Sur les travaux de raccordement

Aux termes de l’article 681 du Code civil, tout propriétaire doit établir des toits de manière que les eaux pluviales s'écoulent sur son terrain ou sur la voie publique ; il ne peut les faire verser sur le fonds de son voisin.

En l’espèce, à la page 9 de l’acte de propriété de Madame [X] [G] en date du 19 mai 2015 il est prévu que les chéneaux de la toiture du bâtiment érigé le long de la limite séparative, qui débordent sur le fonds contigu, bénéficient d’une servitude d’ouvrage, à charge pour le propriétaire du fonds dominant de recueillir sur son fonds l’eau provenant de la toiture de son bâtiment et d’entretenir l’ouvrage à ses frais exclusifs. 

Il résulte de ce qui précède que la détérioration des chéneaux et la défaillance du raccordement des descentes d'eaux pluviales du bâtiment de la propriété [G] sont établies. 

Madame [X] [G] indique à cet égard qu’un rapport d’expertise du 17 mars 2023 fait état de ce que « depuis la précédente réunion, la sociétaire a procédé à la réfection du chéneau avec l’aide de son frère professionnel, travaux réalisés depuis sa propriété ». 

S’il se déduit de ce rapport, certes non produit aux débats mais dont les conclusions ne sont pas contestées par Madame [M] [P], qu’il a été procédé à la réparation du chéneau, il ne s’en déduit pas, en revanche, que les travaux de raccordement ont été effectués et que, comme elle le soutient, la problématique de la gestion des eaux pluviales apparaît résolue. 

En conséquence, il convient de condamner Madame [X] [G] à faire procéder aux travaux de raccordement des descentes d’eaux pluviales sur le mur sud de son habitation, dans les termes prévus au dispositif de présent jugement. 

Sur la suppression des vues

Aux termes de l’article 678 du Code civil, on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions.

Aux termes de l’article 692 du Code civil, la destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes continues et apparentes.

Aux termes de l’article 693 du même code, il n'y a destination du père de famille que lorsqu'il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude.

Aux termes de l’article 694 du même code, si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l'un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d'exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné.

En l’espèce, Madame [M] [P] indique que Madame [X] [G] a créé des vues droites sur son fonds, en procédant à l’enlèvement de parpaings qui avaient été mis en place lors de la division des fonds afin d’obstruer d’anciennes ouvertures. 

Cependant, comme le fait justement remarquer Madame [X] [G], elle n’a apporté aucune modification à l’existant, le fait qu’elle ait, selon les termes de Madame [M] [P] « enlev[é] les parpaings qui avaient été mis en place » ne s’analysant pas en la création d’une vue. 

Il est constant que les fonds respectifs de Madame [X] [G] et de Madame [M] [P] résultent de la division d’un fonds ayant appartenu à un unique propriétaire.

Madame [M] [P] ne prétendant pas que c’est Madame [X] [G] qui aurait procédé au percement du mur, il est également constant que c’est l’ancien propriétaire des deux fonds qui a établi l’ouverture. 

Par conséquent, il y a lieu de débouter Madame [M] [P] de sa demande reconventionnelle tendant à la suppression des vues. 

Sur le tour d’échelle

Aux termes de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Aux termes de l’article 637 du Code civil, une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire.

Aux termes de l’article 639 du même code, elle dérive ou de la situation naturelle des lieux, ou des obligations imposées par la loi, ou des conventions entre les propriétaires.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Il résulte de ces textes que, sauf convention contraire, l’exercice d’une servitude de tour d’échelle est subordonné à la démonstration du caractère indispensable des travaux et de la nécessité de passer par le fonds voisin. 

Il appartient au propriétaire du fonds qui sollicite un tour d’échelle de démontrer le caractère indispensable des travaux et la nécessité de passer par le fonds voisin. 

En l’espèce, à la page 9 de l’acte de propriété de Madame [X] [G] en date du 19 mai 2015 il est prévu ce qui suit : 

« 2) Servitude de tour d’échelle

Ce droit de poser une échelle s'exercera le long de la limite séparative des deux fonds, il permettra l'entretien, la réparation, voire la reconstruction des bâtiments du fonds dominant se trouvant à ladite limite séparative.

Il s'exercera aux seuls frais de son bénéficiaire à charge pour lui de remettre les lieux en l'état dans lequel il les a trouvés. Le bénéficiaire devra en outre prendre et faire prendre toute mesure afin que la pose des échelles et échafaudages soit effectuée selon les règles de l'art par des personnes qualifiées et agissant dans le cadre de leurs activités professionnelles. »

Dans ses conclusions, Madame [X] [G] ne soutient pas que l’article 9 de son acte de propriété la dispenserait de démontrer le caractère indispensable des travaux et la nécessité de passer sur le fond voisin. 

A cet égard, elle fait état de la nécessité d’installer un drain. Cependant, comme le fait justement remarquer Madame [M] [P], l’installation d’un drain dans le sous-sol de son fonds ne saurait lui être imposée en l’absence de servitude de canalisation. 

Au regard de ce qui précède, la nécessité de poser un échafaudage en vue d’opérer des réparations sur les chéneaux n’est pas non plus établie. 

Madame [X] [G] ne produit aux débats aucun élément permettant d’établir que les problèmes d’infiltration qu’elle rencontre ne peuvent être efficacement et durablement traités que par une méthode d’imperméabilisation qui s’appuie sur une intervention depuis l’extérieur du mur, à l’exclusion de toute méthode tendant à imperméabiliser le mur grâce à un traitement par l'intérieur. 

Ce n’est donc, en somme, qu’au titre de la propre demande de Madame [M] [P] tendant à imposer à Madame [X] [G] des travaux de raccordement qu’un tour d’échelle que celui-ci apparaît légitime. 

La réalisation de ces travaux étant ordonnée par le présent jugement, et de tels travaux nécessitant l’accès sur la propriété de Madame [M] [P], il convient de faire droit à la demande de Madame [X] [G] selon les modalités énoncées au dispositif.

Il n’appartient pas au tribunal de prendre acte de l’engagement de Madame [X] [G] de faire réaliser un constat d’huissier avant et après l’intervention des entreprises à ses frais. 

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [M] [P] et Madame [X] [G], qui succombent partiellement, supporteront les dépens de l’instance par moitié, dans les termes prévus au dispositif du présent jugement. 

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en premier ressort,

DEBOUTE Madame [X] [G] de sa demande d’expertise ; 

CONDAMNE Madame [M] [P] à déposer le tuyau gris fixé verticalement sur le mur sud de l’habitation de Madame [X] [G], sous astreinte provisoire de 20 euros par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement et pendant deux mois ;

CONDAMNE Madame [X] [G] à faire procéder aux travaux de raccordement des descentes d’eaux pluviales sur le mur sud de son habitation, sous astreinte provisoire de 20 euros par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement et pendant deux mois ; 

AUTORISE le tour d’échelle au profit de Madame [X] [G] sur la propriété de Madame [M] [P] pour la réalisation de travaux de raccordement des descentes d’eaux pluviales sur le mur sud de son habitation au moyen d’une échelle ou d’un échafaudage, selon les modalités prévues à la page 9 de l’acte notarié de vente du 19 mai 2015 entre Monsieur [J] [C] et Madame [U] [T], d’une part, et Monsieur [F] [G] et Madame [X] [R] ; 

DIT que ce tour d’échelle est assorti de l’obligation pour Madame [M] [P] de déplacer tout type d’encombrant qui ferait obstacle à la réalisation des travaux ; 

DEBOUTE Madame [M] [P] de sa demande reconventionnelle tendant à la suppression des vues ; 

REJETTE les demandes formées par les parties sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; 

REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties ; 

PARTAGE les dépens de l’instance à hauteur de 50 % à la charge de Madame [X] [G] et 50 % à la charge de Madame [M] [P] ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. 

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, les jour, mois, et an susdits, et après lecture faite, le président a signé avec le Greffier.

Le GREFFIERLE PRESIDENT
Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 23/00108 - N° Portalis DBYQ-W-B7H-HXBJ


4ème CHAMBRE CIVILE 



JUGEMENT DU 17 Mai 2024


COMPOSITION DU TRIBUNAL 

Lors des débats et du délibéré : 

Président : M. Guillaume GRUNDELER Vice Président du Tribunal Judiciaire
assistée, pendant les débats de Madame Gisèle LAUVERNAY, greffière ;


DEBATS : à l'audience publique du 08 Mars 2024


ENTRE :

Madame [X] [R] épouse [G]
demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]

assistée par Me Nicole PEYRET, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE


ET :

Madame [M] [D] [P]
demeurant [Adresse 3] - [Localité 4]

représentée par Maître Magali GANDIN de la SELARL LEXFACE, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE





JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Mai 2024








FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Madame [X] [G] et Madame [M] [P] sont propriétaires de tènements contigus issus d’une division foncière, respectivement situés [Adresse 1] et [Adresse 2], et [Adresse 3] à [Localité 4] (Loire). 

Le bâtiment d’habitation de Madame [X] [G] longe la limite de propriété du terrain de Madame [M] [P], qui est à usage de jardin. 

Ayant constaté des infiltrations en pied de mur du séjour de sa maison, Madame [X] [G] a fait assigner par acte de commissaire de justice en date du 26 janvier 2023 Madame [M] [P] devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne, demandant au tribunal une autorisation de passage sur le terrain de Madame [M] [P]. 

Appelée à l’audience du 02 juin 2023, l’affaire a été renvoyée successivement à les 02 juin 2023 et 24 novembre 2023. 

Dans ses conclusions transmises lors de l’audience, Madame [X] [G] demande au tribunal de : 

Au principal,

- Autoriser le passage sur le terrain appartenant à Mme [M] [D] [P] de toutes entreprises ayant pour mission de diagnostiquer et identifier l'ensemble des causes à l'origine des infiltrations au sein de la propriété de Mme [G] qui s'engage à faire effectuer deux constats d'huissier, avant et après intervention des entreprises à ses frais.
- Dire que cette autorisation de passage sera assortie de l'obligation pour Mme [P] d'évacuer tout type d'encombrants stockés au sol et contre le mur de Mme [G] afin de permettre aux entreprises d'effectuer leurs diagnostics et identifier l'ensemble des causes à l'origine des infiltrations.
- Dire que l'autorisation de passage sera assortie à cet effet d'une astreinte provisoire d'un montant de 50 € par jour de retard pendant un délai d'un mois à l'issue duquel il serait procédé par le Tribunal qui l'a prononcée à sa liquidation et à nouveau fait droit.
- Débouter Mme [M] [D] [P] de toutes prétentions contraires non fondées et injustifiées.
- Condamner Mme [M] [D] [P] à retirer la canalisation d'eau accrochée au mur de la propriété de Mme [G] et cela dans le délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et passé ce délai, sous peine d'une astreinte provisoire d'un montant de 50 € par jour de retard pendant un délai d'un mois à l'issue duquel il serait procédé par le Tribunal qui l'a prononcée à sa liquidation et à nouveau fait droit.
- Débouter Mme [M] [D] [P] de ses demandes de raccordement des descentes EP et chéneaux de la toiture de l'immeuble [G] non fondées et injustifiées.
- Débouter Mme [M] [D] [P] de ses demandes de suppression de vues droites non fondées et injustifiées.

Subsidiairement,
- Ordonner en tant que de besoin avant dire droit sur les demandes reconventionnelles de Mme [P], une consultation à ses frais avancés avec désignation de tel expert idoine qu'il appartiendrait de nommer à cet effet.
En toutes hypothèses,
Débouter Mme [M] [D] [P] de ses demandes au titre de l'article 700 du CPC et des dépens.
- Condamner Mme [M] [D] [P] à payer à Mme [G] la somme de 2.000€ en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- Condamner Mme [M] [D] [P] aux entiers dépens.

Dans ses conclusions transmises lors de l’audience, Madame [M] [P] demande au tribunal de : 

- DEBOUTER Madame [X] [G] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions:
Subsidiairement,
- AUTORISER le passage sur le terrain appartenant à Madame [P] d'une entreprise qualifiée afin d'effectuer des travaux de raccordement des descentes EP et chéneaux de toiture de l'immeuble [G]; sous réserve du respect d'un délai de prévenance de 15 jours, Madame [G] devant par ailleurs faire effectuer à ses frais deux constats d'huissier avant et après travaux, et remettre le terrain de Madame [P] dans son état antérieur, avec perception de l'indemnité de 50 € prévu à l'acte de vente au bénéfice de Madame [P];
Reconventionnellement,
- CONDAMNER Madame [G] à faire réaliser les travaux de raccordement des descentes EP et chéneaux de toiture de l'immeuble [G] afin de faire cesser l'écoulement des eaux de toiture sur le fonds de Madame [P], et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard passé un délai de 1 mois suivant la signification du jugement à venir:
- CONDAMNER Madame [G] à supprimer les vues droites créées sur le fonds [P], et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard passé un délai de 1 mois suivant la signification du jugement à venir;
- CONDAMNER Madame [G] à verser à Madame [P] la somme de
2 000 € en application des dispositions de l'article 700, ainsi qu'aux dépens de l'instance.

Il convient de se référer aux conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

A l'audience du 08 mars 2024, Madame [X] [G], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, tout en sollicitant, à titre principal, une mesure d’expertise judiciaire. 

Madame [M] [P], assistée de son conseil, a maintenu ses demandes. Elle a précisé qu’elle s’opposait à la demande d’expertise, dans la mesure où trois rapports d’expertise amiable avaient d’ores et déjà conclu que les infiltrations trouvent leur origine dans l’absence de descente d’eaux pluviales et les écoulements d’eau consécutifs le long de la façade. 

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 17 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 143 du Code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible.

Aux termes de l’article 144 du Code de procédure civile, les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer.


Le rapport diligenté à la demande d’Axa France, assureur de Madame [M] [P], daté du 05 juin 2020, fait suite à la déclaration de sinistre effectué par Madame [X] [G] et son époux. Dans son rapport, la société TEXA FRANCE indique que le sinistre a pour origine des infiltrations d’eau pluviale au travers du mur de façade en pierre dépourvue d’étanchéité, aggravé par l’écoulement des eaux collectées par les chéneaux en toiture du bâtiment, en l’absence de descente d’eaux pluviales, les eaux pluviales s’écoulant directement sur la parcelle de terrain propriété de l’assuré. 

Dans son rapport diligenté à la demande de la société AXA FRANCE, assureur de Madame [M] [P], daté du 04 janvier 2022, la société ELEX VERING FRANCE reprend les conclusions de la société TEXA France relativement aux causes du sinistre. 

Dans son rapport diligenté à la demande de la société PACIFICA, assureur de Madame [X] [G], daté du 07 octobre 2021, la société POLYEXPERT indique qu’à la suite d'une précédente expertise en juin 2020 (non versée aux débats), il avait pu constater en pied de mur du séjour de la propriété [G] la présence d'humidité. Il ajoute que les causes des infiltrations alors identifiées demeurent, à savoir :

- infiltration au travers de la façade de l'assuré en partie haute et partie enterrée dépourvue d'étanchéité et vraisemblablement de drain
- infiltration souterraine contre terrain,
- défaillance du raccordement des descentes d'eaux pluviales de la maison de la sociétaire qui n'y a pas accès
- défaillance des chêneaux de la toiture de la sociétaire.

Il précise en outre que, depuis la rue, il a pu faire les mêmes constats ou à peu près que lors des précédentes opérations à savoir :

- la présence de très nombreux encombrants (planches, objet de récupération...) situé sur la propriété [P] et qui prennent appui sur la façade de Madame [G]
- la présence d’un récupérateur d'eaux pluviales qui serait branché sur les chêneaux et descente EP de la propriété [G]. 

Il indique enfin qu’il n’a malheureusement pas pu contrôler l'organisation des évacuations d'eaux pluviales de la propriété [G] n'ayant pu avoir accès à la propriété [P].

Les conclusions des rapports d’expertise sont donc concordantes en ce qu’elles identifient la cause des infiltrations dans :

- l’absence d'étanchéité de la partie enterrée du mur de Madame [X] [G] ;
- la défaillance du raccordement des descentes d'eaux pluviales du bâtiment de la propriété [G] ; 
- la défaillance des chêneaux de la toiture de la propriété [G]. 

Les photographies produites par les parties (pièce 12 de Madame [M] [P], pièce 5 de Madame [X] [G]) corroborent l’existence d’une détérioration des chéneaux de la toiture de Madame [X] [G], qui, selon l’acte de propriété du 19 mai 2015, appartiennent aux époux [G], qui disposent à ce titre d’une servitude d’ouvrage sur le fonds de Madame [M] [P]. 

Il se déduit en outre du rapport de l’expert de la société PACIFICA que les encombrants qui prennent appui sur le mur de la propriété – s’ils pourraient sans doute gêner l’exercice d’un droit de tour d’échelle – ne sont pas à l’origine des infiltrations. 

Les photographies produites par Madame [X] [G] (pièce 6) corroborent l’existence de nombreux encombrants (planches, tôles, gravats) sur le terrain de Madame [P], sans que cela n’explique les infiltrations. 

En conséquence, il n’y a pas lieu de diligenter une mesure d’expertise en vue de déterminer les causes des infiltrations et Madame [X] [G] sera donc déboutée de sa demande en ce sens. 


Sur la dépose du tuyau gris

Aux termes de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce, Madame [X] [G] sollicite la dépose d’une canalisation d’eau accrochée à son mur, qui constitue selon elle une emprise matérielle sur son mur privatif. 

A la page 9 de l’acte de propriété de Madame [X] [G] en date du 19 mai 2015, il est indiqué que « le mur du bâtiment vendu ne sera pas mitoyen et restera propre aux acquéreurs », ce qui établit la propriété exclusive de Madame [X] [G], laquelle n’est du reste pas contestée. 

Il résulte d’un constat d’huissier en date du 18 octobre 2023, ainsi que des photographies versées aux débats par Madame [X] [G] (pièce 6), qu’un tuyau gris de large diamètre a été fixé le long du mur de Madame [X] [G] sur toute sa hauteur. 

Madame [M] [P] n’apporte sur ce point aucune explication.

Il s’en déduit que le tuyau gris empiète sur le fonds de Madame [X] [G]. 

Par conséquent, il y a lieu de condamner Madame [M] [P] à déposer le tuyau gris fixé verticalement sur le mur sud de l’habitation de Madame [X] [G]. 

Sur les travaux de raccordement

Aux termes de l’article 681 du Code civil, tout propriétaire doit établir des toits de manière que les eaux pluviales s'écoulent sur son terrain ou sur la voie publique ; il ne peut les faire verser sur le fonds de son voisin.

En l’espèce, à la page 9 de l’acte de propriété de Madame [X] [G] en date du 19 mai 2015 il est prévu que les chéneaux de la toiture du bâtiment érigé le long de la limite séparative, qui débordent sur le fonds contigu, bénéficient d’une servitude d’ouvrage, à charge pour le propriétaire du fonds dominant de recueillir sur son fonds l’eau provenant de la toiture de son bâtiment et d’entretenir l’ouvrage à ses frais exclusifs. 

Il résulte de ce qui précède que la détérioration des chéneaux et la défaillance du raccordement des descentes d'eaux pluviales du bâtiment de la propriété [G] sont établies. 

Madame [X] [G] indique à cet égard qu’un rapport d’expertise du 17 mars 2023 fait état de ce que « depuis la précédente réunion, la sociétaire a procédé à la réfection du chéneau avec l’aide de son frère professionnel, travaux réalisés depuis sa propriété ». 

S’il se déduit de ce rapport, certes non produit aux débats mais dont les conclusions ne sont pas contestées par Madame [M] [P], qu’il a été procédé à la réparation du chéneau, il ne s’en déduit pas, en revanche, que les travaux de raccordement ont été effectués et que, comme elle le soutient, la problématique de la gestion des eaux pluviales apparaît résolue. 

En conséquence, il convient de condamner Madame [X] [G] à faire procéder aux travaux de raccordement des descentes d’eaux pluviales sur le mur sud de son habitation, dans les termes prévus au dispositif de présent jugement. 

Sur la suppression des vues

Aux termes de l’article 678 du Code civil, on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions.

Aux termes de l’article 692 du Code civil, la destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes continues et apparentes.

Aux termes de l’article 693 du même code, il n'y a destination du père de famille que lorsqu'il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude.

Aux termes de l’article 694 du même code, si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l'un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d'exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné.

En l’espèce, Madame [M] [P] indique que Madame [X] [G] a créé des vues droites sur son fonds, en procédant à l’enlèvement de parpaings qui avaient été mis en place lors de la division des fonds afin d’obstruer d’anciennes ouvertures. 

Cependant, comme le fait justement remarquer Madame [X] [G], elle n’a apporté aucune modification à l’existant, le fait qu’elle ait, selon les termes de Madame [M] [P] « enlev[é] les parpaings qui avaient été mis en place » ne s’analysant pas en la création d’une vue. 

Il est constant que les fonds respectifs de Madame [X] [G] et de Madame [M] [P] résultent de la division d’un fonds ayant appartenu à un unique propriétaire.

Madame [M] [P] ne prétendant pas que c’est Madame [X] [G] qui aurait procédé au percement du mur, il est également constant que c’est l’ancien propriétaire des deux fonds qui a établi l’ouverture. 

Par conséquent, il y a lieu de débouter Madame [M] [P] de sa demande reconventionnelle tendant à la suppression des vues. 

Sur le tour d’échelle

Aux termes de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Aux termes de l’article 637 du Code civil, une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire.

Aux termes de l’article 639 du même code, elle dérive ou de la situation naturelle des lieux, ou des obligations imposées par la loi, ou des conventions entre les propriétaires.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Il résulte de ces textes que, sauf convention contraire, l’exercice d’une servitude de tour d’échelle est subordonné à la démonstration du caractère indispensable des travaux et de la nécessité de passer par le fonds voisin. 

Il appartient au propriétaire du fonds qui sollicite un tour d’échelle de démontrer le caractère indispensable des travaux et la nécessité de passer par le fonds voisin. 

En l’espèce, à la page 9 de l’acte de propriété de Madame [X] [G] en date du 19 mai 2015 il est prévu ce qui suit : 

« 2) Servitude de tour d’échelle

Ce droit de poser une échelle s'exercera le long de la limite séparative des deux fonds, il permettra l'entretien, la réparation, voire la reconstruction des bâtiments du fonds dominant se trouvant à ladite limite séparative.

Il s'exercera aux seuls frais de son bénéficiaire à charge pour lui de remettre les lieux en l'état dans lequel il les a trouvés. Le bénéficiaire devra en outre prendre et faire prendre toute mesure afin que la pose des échelles et échafaudages soit effectuée selon les règles de l'art par des personnes qualifiées et agissant dans le cadre de leurs activités professionnelles. »

Dans ses conclusions, Madame [X] [G] ne soutient pas que l’article 9 de son acte de propriété la dispenserait de démontrer le caractère indispensable des travaux et la nécessité de passer sur le fond voisin. 

A cet égard, elle fait état de la nécessité d’installer un drain. Cependant, comme le fait justement remarquer Madame [M] [P], l’installation d’un drain dans le sous-sol de son fonds ne saurait lui être imposée en l’absence de servitude de canalisation. 

Au regard de ce qui précède, la nécessité de poser un échafaudage en vue d’opérer des réparations sur les chéneaux n’est pas non plus établie. 

Madame [X] [G] ne produit aux débats aucun élément permettant d’établir que les problèmes d’infiltration qu’elle rencontre ne peuvent être efficacement et durablement traités que par une méthode d’imperméabilisation qui s’appuie sur une intervention depuis l’extérieur du mur, à l’exclusion de toute méthode tendant à imperméabiliser le mur grâce à un traitement par l'intérieur. 

Ce n’est donc, en somme, qu’au titre de la propre demande de Madame [M] [P] tendant à imposer à Madame [X] [G] des travaux de raccordement qu’un tour d’échelle que celui-ci apparaît légitime. 

La réalisation de ces travaux étant ordonnée par le présent jugement, et de tels travaux nécessitant l’accès sur la propriété de Madame [M] [P], il convient de faire droit à la demande de Madame [X] [G] selon les modalités énoncées au dispositif.

Il n’appartient pas au tribunal de prendre acte de l’engagement de Madame [X] [G] de faire réaliser un constat d’huissier avant et après l’intervention des entreprises à ses frais. 

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [M] [P] et Madame [X] [G], qui succombent partiellement, supporteront les dépens de l’instance par moitié, dans les termes prévus au dispositif du présent jugement. 

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en premier ressort,

DEBOUTE Madame [X] [G] de sa demande d’expertise ; 

CONDAMNE Madame [M] [P] à déposer le tuyau gris fixé verticalement sur le mur sud de l’habitation de Madame [X] [G], sous astreinte provisoire de 20 euros par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement et pendant deux mois ;

CONDAMNE Madame [X] [G] à faire procéder aux travaux de raccordement des descentes d’eaux pluviales sur le mur sud de son habitation, sous astreinte provisoire de 20 euros par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement et pendant deux mois ; 

AUTORISE le tour d’échelle au profit de Madame [X] [G] sur la propriété de Madame [M] [P] pour la réalisation de travaux de raccordement des descentes d’eaux pluviales sur le mur sud de son habitation au moyen d’une échelle ou d’un échafaudage, selon les modalités prévues à la page 9 de l’acte notarié de vente du 19 mai 2015 entre Monsieur [J] [C] et Madame [U] [T], d’une part, et Monsieur [F] [G] et Madame [X] [R] ; 

DIT que ce tour d’échelle est assorti de l’obligation pour Madame [M] [P] de déplacer tout type d’encombrant qui ferait obstacle à la réalisation des travaux ; 

DEBOUTE Madame [M] [P] de sa demande reconventionnelle tendant à la suppression des vues ; 

REJETTE les demandes formées par les parties sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; 

REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties ; 

PARTAGE les dépens de l’instance à hauteur de 50 % à la charge de Madame [X] [G] et 50 % à la charge de Madame [M] [P] ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. 

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, les jour, mois, et an susdits, et après lecture faite, le président a signé avec le Greffier.

Le GREFFIERLE PRESIDENT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 639, code civil 681, code civil 694, code de procedure civile 144, code civil 637, code civil 693, code civil 692, code civil 678). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2024-05-30T10:16:45.450Z.