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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, Loyers commerciaux, 26 juin 2024, n° 22/10462

ExpertiseDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE

Par deux actes notariés en date du 3 août 2010, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE SYBEL a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.R.L. PARISIANA HÔTEL, devenue depuis la S.A.S. PARISIANA HÔTEL : d'une part, la totalité d'un immeuble sur rue sis [Adresse 4] à [Localité 8] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er avril 2010 moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 112.993,68 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu ; et d'autre part, la totalité d'un immeuble sur cour sis [Adresse 4] à [Localité 8] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er avril 2010 moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 43.699,38 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu ; afin qu'y soit exercée une activité exclusive d'hôtel.

Les deux contrats de baux commerciaux se sont prolongés tacitement à compter du 31 mars 2019.

La S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE SYBEL a fait diligenter une mesure d'expertise immobilière non judiciaire unilatérale confiée à Monsieur [H] [N] de la S.A.S. LC IMMO CONSULTING, lequel a procédé à une visite des locaux le 16 décembre 2020 et a établi un rapport en date du 5 janvier 2021.

Par deux actes d'huissier en date du 30 mars 2021, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE SYBEL a fait signifier à la S.A.S. PARISIANA HÔTEL deux congés pour le 30 septembre 2021 portant offre de renouvellement des deux contrats de baux commerciaux à compter du 1er octobre 2021, en proposant que le prix des baux renouvelés soit fixé respectivement à la somme annuelle de 216.000 euros hors taxes et hors charges s'agissant de l'immeuble sur rue et à la somme annuelle de 84.000 euros hors taxes et hors charges s'agissant de l'immeuble sur cour.

À défaut d'accord, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE SYBEL a, par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 10 mai 2022 réceptionnée le lendemain, notifié à la S.A.S. PARISIANA HÔTEL deux mémoires préalables comportant demande de fixation du prix des baux renouvelés à la somme annuelle de 216.000 euros hors taxes et hors charges s'agissant de l'immeuble sur rue et à la somme annuelle de 84.000 euros hors taxes et hors charges s'agissant de l'immeuble sur cour, puis l'a, par exploit d'huissier en date du 26 juillet 2022, fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par bulletin adressé par RPVA en date du 26 octobre 2022, le juge des loyers commerciaux a invité les parties à engager un processus de médiation judiciaire ou conventionnelle.

La médiation conventionnelle mise en œuvre entre les parties n'a pas permis d'aboutir à une résolution amiable mettant fin au litige.

Aux termes de ses deux derniers mémoires notifiés par lettres recommandées en date du 1er septembre 2023 réceptionnées le 4 septembre 2023 et remis au greffe par RPVA le 1er septembre 2023, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE SYBEL demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, R. 145-6 et R. 145-10 du code de commerce, de :

fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 309.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2021 s'agissant de l'immeuble sur rue ;fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 119.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2021 s'agissant de l'immeuble sur cour.
À l'appui de ses prétentions, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE SYBEL fait valoir que s'agissant de bâtiments à usage d'hôtel, le montant du loyer des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative déterminée selon la méthode dite hôtelière. Elle souligne avoir fait diligenter, postérieurement à l'introduction de la présente instance, une mesure d'expertise immobilière non judiciaire unilatérale confiée à Monsieur [A] [L] de la S.A.S. [L] EXPERTISES, lequel a établi un rapport en date du 2 août 2023 dont il ressort notamment que compte tenu des usages observés dans la branche d'activité considérée, et eu égard à l'examen des facteurs locaux de commercialité, la valeur locative des locaux peut être estimée au montant annuel de 309.000 euros hors taxes et hors charges s'agissant de l'immeuble sur rue et au montant annuel de 119.000 euros hors taxes et hors charges s'agissant de l'immeuble sur cour.

Aux termes de ses deux derniers mémoires notifiés par lettres recommandées en date du 23 février 2024 réceptionnées le 26 février 2024 et remis au greffe par RPVA le 23 février 2024, la S.A.S. PARISIANA HÔTEL sollicite du juge des loyers commerciaux, sur le fondement de l'article R. 145-10 du code de commerce, de :

fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 210.995 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2021 s'agissant de l'immeuble sur rue ;fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 71.632 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2021 s'agissant de l'immeuble sur cour ;débouter la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE SYBEL de l'intégralité de ses demandes ; désigner un expert judiciaire afin de procéder à l'estimation de la valeur locative des deux baux à compter du 1er octobre 2021.Au soutien de ses demandes, la S.A.S. PARISIANA HÔTEL déclare accepter le principe du renouvellement des deux contrats de baux commerciaux à compter du 1er octobre 2021 et admettre que le montant des nouveaux loyers doit correspondre à la valeur locative déterminée selon la méthode dite hôtelière, mais fait observer que les facteurs locaux de commercialité n'ont pas à être pris en compte. Elle expose, à titre principal, avoir fait diligenter une expertise immobilière non judiciaire unilatérale confiée à Monsieur [Z] [T] et à Monsieur [V] [O] de la S.A.S. CABINET MAIGNÉ-[R] & [T], lesquels ont établi un rapport en date du 16 juin 2022 dont il résulte que compte tenu des usages observés dans la branche d'activité considérée, la valeur locative des locaux doit être fixée au montant annuel de 210.995 euros hors taxes et hors charges s'agissant de l'immeuble sur rue et au montant annuel de 71.632 euros hors taxes et hors charges s'agissant de l'immeuble sur cour.

À titre subsidiaire, elle souligne que la valeur locative des deux bâtiments pourrait utilement être déterminée par un expert judiciaire.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 24 avril 2024, et la décision mise en délibéré au 26 juin 2024, les parties en ayant été avisées.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION 


Sur l'action en fixation du loyer des baux renouvelés

Sur le principe du renouvellement des contrats de baux commerciaux

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l'article L. 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. 

En outre, en application des dispositions de l'article L. 145-11 du même code, le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l'article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l'article L. 145-10, faire connaître le loyer qu'il propose, faute de quoi le nouveau prix n'est dû qu'à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d'État.

Enfin, en vertu des dispositions des premier et troisième alinéas de l'article L. 145-12 dudit code, la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande. 

En l'espèce, il est établi que les deux contrats de baux commerciaux liant les parties, renouvelés en dernier lieu par actes notariés en date du 3 août 2010 à effet rétroactif au 1er avril 2010, se sont prolongés tacitement à compter du 1er avril 2019 jusqu'au 30 septembre 2021, consécutivement aux congés portant offre de renouvellement signifiés par la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE SYBEL à la S.A.S. PARISIANA HÔTEL par actes d'huissier en date du 30 mars 2021, lesquels congés ont donné naissance à deux nouveaux baux à compter du 1er octobre 2021, date expressément mentionnée dans les congés et correspondant au lendemain de l'expiration des baux tacitement prolongés survenue à la date d'effet des congés (pièces n°1 et n°2 en demande et en défense), ce qui n'est pas contesté.

En conséquence, il convient de constater le principe du renouvellement des deux contrats de baux commerciaux pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2021.


Sur le montant du loyer des contrats de baux renouvelés

Aux termes des dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-36 du même code, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d'une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d'État. 

En vertu des dispositions de l'article R. 145-10 dudit code, le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée.

Selon les dispositions des premier, troisième et quatrième alinéas de l'article R. 145-30 de ce code, lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s'il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d'un consultant. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

Enfin, conformément aux dispositions des deux premiers alinéas de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

Il y a lieu de rappeler : que d'une part, présentent un caractère monovalent les locaux qui ne peuvent être transformés en vue d'une destination différente sans réalisation de travaux importants et coûteux (Civ. 3, 2 mars 1977 : pourvoi n°76-11002 ; Civ. 3, 18 mars 1992 : pourvoi n°90-14625 ; Civ. 3, 3 décembre 2003 : pourvoi n°02-12266 ; Civ. 3, 29 septembre 2004 : pourvoi n°03-13624 ; Civ. 3, 5 janvier 2010 : pourvoi n°09-11193), le loyer du bail renouvelé portant sur de tels locaux échappant alors à la règle du plafonnement (Civ. 3, 3 mai 1978 : pourvois n°77-10380 et n°77-12007 ; Civ. 3, 22 janvier 1992 : pourvoi n°90-17535 ; Civ. 3, 27 novembre 2002 : pourvoi n°01-10625) et devant être fixé à la valeur locative selon les usages observés dans la branche d'activité considérée (Civ. 3, 8 janvier 1980 : pourvoi n°78-13058 ; Civ. 3, 16 octobre 1991 : pourvoi n°90-11096 ; Civ. 3, 15 septembre 2015 : pourvoi n°14-15069 ; Civ. 3, 5 octobre 2017 : pourvoi n°16-18059 ; Civ. 3, 22 juin 2022 : pourvoi n°21-10520) ; que d'autre part, si la juridiction ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la libre discussion des parties, elle ne peut cependant se fonder exclusivement sur un rapport d'expertise non judiciaire réalisé à la demande unilatérale de l'une des parties (Cass. mixte, 28 septembre 2012 : pourvoi n°11-18710 ; Civ. 2, 24 novembre 2022 : pourvoi n°21-17580 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°22-10698), fût-il établi contradictoirement (Civ. 2, 13 septembre 2018 : pourvoi n°17-20099 ; Civ. 3, 14 mai 2020 : pourvois n°19-16278 et 19-16279 ; Civ. 1, 6 juillet 2022 : pourvoi n°21-12545 ; Civ. 2, 9 février 2023 : pourvoi n°21-15784), ledit rapport d'expertise devant alors être corroboré par d'autres éléments de preuve (Civ. 2, 2 mars 2017 : pourvoi n°16-13337 ; Civ. 1, 15 septembre 2021 : pourvoi n°20-11939 ; Civ. 1, 13 octobre 2021 : pourvoi n°19-24008 ; Civ. 3, 16 février 2022 : pourvoi n°20-22778 ; Civ. 2, 15 décembre 2022 : pourvoi n°21-17957 ; Cass. Mixte, 21 juillet 2023 : pourvoi n°21-15809) ; et qu'enfin, le juge ne peut rejeter ou refuser de statuer sur une demande dont il admet le bien-fondé en son principe, au motif de l'insuffisance des preuves fournies par une partie (Civ. 1, 8 février 2017 : pourvoi n°15-28145 ; Civ. 1, 17 avril 2019 : pourvoi n°18-17101 ; Civ. 2, 2 juillet 2020 : pourvoi n°19-16100 ; Civ. 3, 13 avril 2023 : pourvoi n°21-22375 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°21-24992 ; Civ. 2, 16 novembre 2023 : pourvoi n°21-11317).

En l'espèce, il est établi que l'utilisation de la totalité des deux bâtiments litigieux est homogène, et que les locaux ont été aménagés de manière à constituer une exploitation unique concernant une même clientèle, de sorte que le loyer des baux renouvelés échappe à la règle du plafonnement et doit correspondre à la valeur locative selon les usages observés dans la branche d'activité considérée, ce que reconnaissent expressément les parties. 

Si les parties produisent chacune aux débats un rapport d'expertise immobilière non judiciaire unilatérale rédigé respectivement par Monsieur [A] [L] de la S.A.S. [L] EXPERTISES en date du 2 août 2023 et par Monsieur [Z] [T] et Monsieur [V] [O] de la S.A.S. CABINET MAIGNÉ-[R] & [T] en date du 16 juin 2022 (pièces n°3 en demande et n°4 en défense), force est toutefois de constater que ces deux rapports, qui ne s'accordent pas sur le montant de la valeur locative, ne sont corroborés par aucun autre élément.

Cependant, dès lors que le principe du renouvellement des baux est expressément reconnu par la S.A.S. PARISIANA HÔTEL, la présente juridiction ne peut refuser de statuer sur la demande de fixation du prix des baux, nonobstant l'éventuelle insuffisance des preuves fournies par la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE SYBEL.

Dans ces conditions, une expertise judiciaire sera ordonnée afin d'éclairer le juge des loyers commerciaux.

Aux termes des dispositions de l'article 269 du code de procédure civile, le juge qui ordonne l'expertise ou le juge chargé du contrôle fixe, lors de la nomination de l'expert ou dès qu'il est en mesure de le faire, le montant d'une provision à valoir sur la rémunération de l'expert aussi proche que possible de sa rémunération définitive prévisible. Il désigne la ou les parties qui devront consigner la provision au greffe de la juridiction dans le délai qu'il détermine ; si plusieurs parties sont désignées, il indique dans quelle proportion chacune des parties devra consigner. Il aménage, s'il y a lieu, les échéances dont la consignation peut être assortie.

En outre, en application des dispositions de l'article 271 du même code, à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert est caduque à moins que le juge, à la demande d'une des parties se prévalant d'un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité. L'instance est poursuivie sauf à ce qu'il soit tiré toute conséquence de l'abstention ou du refus de consigner.

En l'espèce, il y a lieu de fixer le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert à la somme de 6.000 euros, que la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE SYBEL, demanderesse à l'action en fixation judiciaire du loyer des baux renouvelés, sera chargée de consigner.

En conséquence, il convient d'ordonner une mesure d'expertise judiciaire, de désigner pour y procéder Monsieur [M] [K], et de dire que la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE SYBEL devra consigner la somme de 6.000 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l'expert, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.


Sur les mesures accessoires

Conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, il y a lieu de rappeler que la présente décision ne met pas fin à l'instance, laquelle a vocation à se poursuivre postérieurement au dépôt du rapport d'expertise judiciaire, en application des dispositions du premier alinéa de l'article R. 145-31 du code de commerce selon lesquelles dès le dépôt du constat ou du rapport, le greffe avise les parties par lettre recommandée avec demande d'avis de réception de la date à laquelle l'affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l'exécution de la mesure d'instruction devront être échangés.

En conséquence, les dépens seront réservés.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 de ce code.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 


Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, 

CONSTATE le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE SYBEL à la S.A.S. PARISIANA HÔTEL, et portant sur l'immeuble sur rue à usage exclusif d'hôtel sis [Adresse 4] à [Localité 8], pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2021,

CONSTATE le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE SYBEL à la S.A.S. PARISIANA HÔTEL, et portant sur l'immeuble sur cour à usage exclusif d'hôtel sis [Adresse 4] à [Localité 8], pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2021,

FIXE le loyer des deux baux commerciaux renouvelés à la valeur locative déterminée selon les usages observés dans la branche d'activité considérée, eu égard au caractère monovalent des locaux faisant l'objet des contrats de baux,

ORDONNE une mesure d'expertise judiciaire,

DÉSIGNE, pour y procéder, l'expert judiciaire suivant, inscrit sur la liste établie pour le ressort de la cour d'appel de Paris :


Monsieur [M] [K]
S.A.R.L. [K] ET ASSOCIÉS
[Adresse 2]
Tél. : [XXXXXXXX01] 
Courriel : [Courriel 9] 


avec pour mission de : 
convoquer les parties ainsi que leur conseil respectif ; se faire communiquer par les parties ou par leur conseil respectif tous documents et pièces nécessaires et utiles à l'accomplissement de sa mission ;visiter les locaux donnés à bail commercial sis [Adresse 4], et procéder à leur description ; rechercher la valeur locative des locaux donnés à bail commercial à la date du 1er octobre 2021, au regard des dispositions des articles L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce ;rendre compte du tout et donner son avis motivé ;dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;
DIT que les parties devront transmettre leur dossier complet à l'expert au plus tard le jour de la première réunion d'expertise,

DIT que lors de la première réunion d'expertise, l'expert devra, en concertation avec les parties, dresser un programme de ses investigations et leur indiquer, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires, frais et débours, ainsi que la date prévisible du dépôt du rapport, et qu'à l'issue de cette première réunion, il adressera ces informations au juge chargé du contrôle des expertises à qui il pourra demander, en cas d'insuffisance de la provision allouée, la consignation d'une provision complémentaire,

FIXE à la somme de 6.000 (SIX MILLE) euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, qui devra être consignée par la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE SYBEL auprès de la régie du tribunal judiciaire de Paris (située : Tribunal de Paris - Atrium Sud 1er étage - Parvis du Tribunal de Paris 75017 PARIS), avec copie de la présente décision, avant le 27 septembre 2024 au plus tard,




DIT qu'à défaut de consignation dans les délais et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert sera caduque et l'instance sera poursuivie, le juge des loyers commerciaux tirant toutes conséquences de cette abstention, sauf prorogation de délai ou relevé de caducité accordé par le juge chargé du contrôle des expertises sur demande de l'une des parties se prévalant d'un motif légitime,

DIT que l'expert commencera ses opérations d'expertise dès qu'il sera averti par le greffe du présent tribunal que la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE SYBEL a consigné le montant de la provision mise à sa charge,

DIT qu'il sera procédé aux opérations d'expertise en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées et leurs conseils avisés,

DIT que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 281 du code de procédure civile, et pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées,

RAPPELLE que l'expert devra entendre les parties ou leurs représentants dûment appelés en leurs dires et explications, et lorsque leurs observations sont écrites, les joindre à son rapport, si les parties le demandent, et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,

RAPPELLE que l'expert devra procéder personnellement aux opérations d'expertise,

DIT que l'expert devra communiquer (par voie électronique, en cas d'accord) un pré-rapport de ses opérations à l'ensemble des parties en leur impartissant un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu'il n'a reçu aucun dire,

DIT que l'expert déposera un exemplaire de son rapport définitif au greffe du présent tribunal et qu'il en délivrera copie aux parties,

DIT que l'expert adressera un exemplaire de son rapport définitif à chacune des parties ainsi que sa demande de fixation de rémunération, conformément aux dispositions des articles 173 et 282 du code de procédure civile, et qu'il mentionnera l'ensemble des destinataires auxquels il les aura adressés,

FIXE au 27 juin 2025 la date maximale du dépôt du rapport d'expertise judiciaire, délai de rigueur, sauf prorogation de délai expressément accordée par le juge chargé du contrôle des expertises,

DÉSIGNE le juge des loyers commerciaux en qualité de juge chargé du contrôle des expertises, auquel l'expert fera connaître toutes difficultés éventuelles faisant obstacle à l'accomplissement de sa mission dans le délai prescrit,

DIT qu'en cas de refus de sa mission, d'empêchement ou de retard injustifié de l'expert, il sera pourvu à son remplacement, d'office ou à la demande des parties, par simple ordonnance,

RENVOIE l'affaire à l'audience du juge des loyers commerciaux du mercredi 13 novembre 2024 à 9h30, pour vérification de la consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert,



RÉSERVE les dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


Fait et jugé à PARIS, le 26 juin 2024.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT
C. BERGER C. KOSSO-VANLATHEM
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 22/10462
N° Portalis 352J-W-B7G-CXZMI



N° MINUTE : 4

Assignation du :
26 Juillet 2022


Jugement avant dire droit
[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :


Expert : [M] [K][2]

[2] 
[Adresse 2]
[Localité 5]





JUGEMENT 
rendu le 26 Juin 2024
DEMANDERESSE

S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE SYBEL
[Adresse 3]
[Localité 7]

représentée par Maître Fabrice LEPEU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0404



DÉFENDERESSE

S.A.S. PARISIANA HOTEL
[Adresse 4]
[Localité 6]

représentée par Maître Jacques ADAM, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0781



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition


DÉBATS

À l'audience du 24 Avril 2024 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort




FAITS ET PROCÉDURE

Par deux actes notariés en date du 3 août 2010, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE SYBEL a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.R.L. PARISIANA HÔTEL, devenue depuis la S.A.S. PARISIANA HÔTEL : d'une part, la totalité d'un immeuble sur rue sis [Adresse 4] à [Localité 8] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er avril 2010 moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 112.993,68 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu ; et d'autre part, la totalité d'un immeuble sur cour sis [Adresse 4] à [Localité 8] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er avril 2010 moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 43.699,38 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu ; afin qu'y soit exercée une activité exclusive d'hôtel.

Les deux contrats de baux commerciaux se sont prolongés tacitement à compter du 31 mars 2019.

La S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE SYBEL a fait diligenter une mesure d'expertise immobilière non judiciaire unilatérale confiée à Monsieur [H] [N] de la S.A.S. LC IMMO CONSULTING, lequel a procédé à une visite des locaux le 16 décembre 2020 et a établi un rapport en date du 5 janvier 2021.

Par deux actes d'huissier en date du 30 mars 2021, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE SYBEL a fait signifier à la S.A.S. PARISIANA HÔTEL deux congés pour le 30 septembre 2021 portant offre de renouvellement des deux contrats de baux commerciaux à compter du 1er octobre 2021, en proposant que le prix des baux renouvelés soit fixé respectivement à la somme annuelle de 216.000 euros hors taxes et hors charges s'agissant de l'immeuble sur rue et à la somme annuelle de 84.000 euros hors taxes et hors charges s'agissant de l'immeuble sur cour.

À défaut d'accord, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE SYBEL a, par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 10 mai 2022 réceptionnée le lendemain, notifié à la S.A.S. PARISIANA HÔTEL deux mémoires préalables comportant demande de fixation du prix des baux renouvelés à la somme annuelle de 216.000 euros hors taxes et hors charges s'agissant de l'immeuble sur rue et à la somme annuelle de 84.000 euros hors taxes et hors charges s'agissant de l'immeuble sur cour, puis l'a, par exploit d'huissier en date du 26 juillet 2022, fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par bulletin adressé par RPVA en date du 26 octobre 2022, le juge des loyers commerciaux a invité les parties à engager un processus de médiation judiciaire ou conventionnelle.

La médiation conventionnelle mise en œuvre entre les parties n'a pas permis d'aboutir à une résolution amiable mettant fin au litige.

Aux termes de ses deux derniers mémoires notifiés par lettres recommandées en date du 1er septembre 2023 réceptionnées le 4 septembre 2023 et remis au greffe par RPVA le 1er septembre 2023, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE SYBEL demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, R. 145-6 et R. 145-10 du code de commerce, de :

fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 309.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2021 s'agissant de l'immeuble sur rue ;fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 119.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2021 s'agissant de l'immeuble sur cour.
À l'appui de ses prétentions, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE SYBEL fait valoir que s'agissant de bâtiments à usage d'hôtel, le montant du loyer des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative déterminée selon la méthode dite hôtelière. Elle souligne avoir fait diligenter, postérieurement à l'introduction de la présente instance, une mesure d'expertise immobilière non judiciaire unilatérale confiée à Monsieur [A] [L] de la S.A.S. [L] EXPERTISES, lequel a établi un rapport en date du 2 août 2023 dont il ressort notamment que compte tenu des usages observés dans la branche d'activité considérée, et eu égard à l'examen des facteurs locaux de commercialité, la valeur locative des locaux peut être estimée au montant annuel de 309.000 euros hors taxes et hors charges s'agissant de l'immeuble sur rue et au montant annuel de 119.000 euros hors taxes et hors charges s'agissant de l'immeuble sur cour.

Aux termes de ses deux derniers mémoires notifiés par lettres recommandées en date du 23 février 2024 réceptionnées le 26 février 2024 et remis au greffe par RPVA le 23 février 2024, la S.A.S. PARISIANA HÔTEL sollicite du juge des loyers commerciaux, sur le fondement de l'article R. 145-10 du code de commerce, de :

fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 210.995 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2021 s'agissant de l'immeuble sur rue ;fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 71.632 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2021 s'agissant de l'immeuble sur cour ;débouter la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE SYBEL de l'intégralité de ses demandes ; désigner un expert judiciaire afin de procéder à l'estimation de la valeur locative des deux baux à compter du 1er octobre 2021.Au soutien de ses demandes, la S.A.S. PARISIANA HÔTEL déclare accepter le principe du renouvellement des deux contrats de baux commerciaux à compter du 1er octobre 2021 et admettre que le montant des nouveaux loyers doit correspondre à la valeur locative déterminée selon la méthode dite hôtelière, mais fait observer que les facteurs locaux de commercialité n'ont pas à être pris en compte. Elle expose, à titre principal, avoir fait diligenter une expertise immobilière non judiciaire unilatérale confiée à Monsieur [Z] [T] et à Monsieur [V] [O] de la S.A.S. CABINET MAIGNÉ-[R] & [T], lesquels ont établi un rapport en date du 16 juin 2022 dont il résulte que compte tenu des usages observés dans la branche d'activité considérée, la valeur locative des locaux doit être fixée au montant annuel de 210.995 euros hors taxes et hors charges s'agissant de l'immeuble sur rue et au montant annuel de 71.632 euros hors taxes et hors charges s'agissant de l'immeuble sur cour.

À titre subsidiaire, elle souligne que la valeur locative des deux bâtiments pourrait utilement être déterminée par un expert judiciaire.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 24 avril 2024, et la décision mise en délibéré au 26 juin 2024, les parties en ayant été avisées.


MOTIFS DE LA DÉCISION 


Sur l'action en fixation du loyer des baux renouvelés

Sur le principe du renouvellement des contrats de baux commerciaux

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l'article L. 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. 

En outre, en application des dispositions de l'article L. 145-11 du même code, le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l'article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l'article L. 145-10, faire connaître le loyer qu'il propose, faute de quoi le nouveau prix n'est dû qu'à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d'État.

Enfin, en vertu des dispositions des premier et troisième alinéas de l'article L. 145-12 dudit code, la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande. 

En l'espèce, il est établi que les deux contrats de baux commerciaux liant les parties, renouvelés en dernier lieu par actes notariés en date du 3 août 2010 à effet rétroactif au 1er avril 2010, se sont prolongés tacitement à compter du 1er avril 2019 jusqu'au 30 septembre 2021, consécutivement aux congés portant offre de renouvellement signifiés par la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE SYBEL à la S.A.S. PARISIANA HÔTEL par actes d'huissier en date du 30 mars 2021, lesquels congés ont donné naissance à deux nouveaux baux à compter du 1er octobre 2021, date expressément mentionnée dans les congés et correspondant au lendemain de l'expiration des baux tacitement prolongés survenue à la date d'effet des congés (pièces n°1 et n°2 en demande et en défense), ce qui n'est pas contesté.

En conséquence, il convient de constater le principe du renouvellement des deux contrats de baux commerciaux pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2021.


Sur le montant du loyer des contrats de baux renouvelés

Aux termes des dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-36 du même code, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d'une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d'État. 

En vertu des dispositions de l'article R. 145-10 dudit code, le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée.

Selon les dispositions des premier, troisième et quatrième alinéas de l'article R. 145-30 de ce code, lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s'il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d'un consultant. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

Enfin, conformément aux dispositions des deux premiers alinéas de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

Il y a lieu de rappeler : que d'une part, présentent un caractère monovalent les locaux qui ne peuvent être transformés en vue d'une destination différente sans réalisation de travaux importants et coûteux (Civ. 3, 2 mars 1977 : pourvoi n°76-11002 ; Civ. 3, 18 mars 1992 : pourvoi n°90-14625 ; Civ. 3, 3 décembre 2003 : pourvoi n°02-12266 ; Civ. 3, 29 septembre 2004 : pourvoi n°03-13624 ; Civ. 3, 5 janvier 2010 : pourvoi n°09-11193), le loyer du bail renouvelé portant sur de tels locaux échappant alors à la règle du plafonnement (Civ. 3, 3 mai 1978 : pourvois n°77-10380 et n°77-12007 ; Civ. 3, 22 janvier 1992 : pourvoi n°90-17535 ; Civ. 3, 27 novembre 2002 : pourvoi n°01-10625) et devant être fixé à la valeur locative selon les usages observés dans la branche d'activité considérée (Civ. 3, 8 janvier 1980 : pourvoi n°78-13058 ; Civ. 3, 16 octobre 1991 : pourvoi n°90-11096 ; Civ. 3, 15 septembre 2015 : pourvoi n°14-15069 ; Civ. 3, 5 octobre 2017 : pourvoi n°16-18059 ; Civ. 3, 22 juin 2022 : pourvoi n°21-10520) ; que d'autre part, si la juridiction ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la libre discussion des parties, elle ne peut cependant se fonder exclusivement sur un rapport d'expertise non judiciaire réalisé à la demande unilatérale de l'une des parties (Cass. mixte, 28 septembre 2012 : pourvoi n°11-18710 ; Civ. 2, 24 novembre 2022 : pourvoi n°21-17580 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°22-10698), fût-il établi contradictoirement (Civ. 2, 13 septembre 2018 : pourvoi n°17-20099 ; Civ. 3, 14 mai 2020 : pourvois n°19-16278 et 19-16279 ; Civ. 1, 6 juillet 2022 : pourvoi n°21-12545 ; Civ. 2, 9 février 2023 : pourvoi n°21-15784), ledit rapport d'expertise devant alors être corroboré par d'autres éléments de preuve (Civ. 2, 2 mars 2017 : pourvoi n°16-13337 ; Civ. 1, 15 septembre 2021 : pourvoi n°20-11939 ; Civ. 1, 13 octobre 2021 : pourvoi n°19-24008 ; Civ. 3, 16 février 2022 : pourvoi n°20-22778 ; Civ. 2, 15 décembre 2022 : pourvoi n°21-17957 ; Cass. Mixte, 21 juillet 2023 : pourvoi n°21-15809) ; et qu'enfin, le juge ne peut rejeter ou refuser de statuer sur une demande dont il admet le bien-fondé en son principe, au motif de l'insuffisance des preuves fournies par une partie (Civ. 1, 8 février 2017 : pourvoi n°15-28145 ; Civ. 1, 17 avril 2019 : pourvoi n°18-17101 ; Civ. 2, 2 juillet 2020 : pourvoi n°19-16100 ; Civ. 3, 13 avril 2023 : pourvoi n°21-22375 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°21-24992 ; Civ. 2, 16 novembre 2023 : pourvoi n°21-11317).

En l'espèce, il est établi que l'utilisation de la totalité des deux bâtiments litigieux est homogène, et que les locaux ont été aménagés de manière à constituer une exploitation unique concernant une même clientèle, de sorte que le loyer des baux renouvelés échappe à la règle du plafonnement et doit correspondre à la valeur locative selon les usages observés dans la branche d'activité considérée, ce que reconnaissent expressément les parties. 

Si les parties produisent chacune aux débats un rapport d'expertise immobilière non judiciaire unilatérale rédigé respectivement par Monsieur [A] [L] de la S.A.S. [L] EXPERTISES en date du 2 août 2023 et par Monsieur [Z] [T] et Monsieur [V] [O] de la S.A.S. CABINET MAIGNÉ-[R] & [T] en date du 16 juin 2022 (pièces n°3 en demande et n°4 en défense), force est toutefois de constater que ces deux rapports, qui ne s'accordent pas sur le montant de la valeur locative, ne sont corroborés par aucun autre élément.

Cependant, dès lors que le principe du renouvellement des baux est expressément reconnu par la S.A.S. PARISIANA HÔTEL, la présente juridiction ne peut refuser de statuer sur la demande de fixation du prix des baux, nonobstant l'éventuelle insuffisance des preuves fournies par la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE SYBEL.

Dans ces conditions, une expertise judiciaire sera ordonnée afin d'éclairer le juge des loyers commerciaux.

Aux termes des dispositions de l'article 269 du code de procédure civile, le juge qui ordonne l'expertise ou le juge chargé du contrôle fixe, lors de la nomination de l'expert ou dès qu'il est en mesure de le faire, le montant d'une provision à valoir sur la rémunération de l'expert aussi proche que possible de sa rémunération définitive prévisible. Il désigne la ou les parties qui devront consigner la provision au greffe de la juridiction dans le délai qu'il détermine ; si plusieurs parties sont désignées, il indique dans quelle proportion chacune des parties devra consigner. Il aménage, s'il y a lieu, les échéances dont la consignation peut être assortie.

En outre, en application des dispositions de l'article 271 du même code, à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert est caduque à moins que le juge, à la demande d'une des parties se prévalant d'un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité. L'instance est poursuivie sauf à ce qu'il soit tiré toute conséquence de l'abstention ou du refus de consigner.

En l'espèce, il y a lieu de fixer le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert à la somme de 6.000 euros, que la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE SYBEL, demanderesse à l'action en fixation judiciaire du loyer des baux renouvelés, sera chargée de consigner.

En conséquence, il convient d'ordonner une mesure d'expertise judiciaire, de désigner pour y procéder Monsieur [M] [K], et de dire que la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE SYBEL devra consigner la somme de 6.000 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l'expert, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.


Sur les mesures accessoires

Conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, il y a lieu de rappeler que la présente décision ne met pas fin à l'instance, laquelle a vocation à se poursuivre postérieurement au dépôt du rapport d'expertise judiciaire, en application des dispositions du premier alinéa de l'article R. 145-31 du code de commerce selon lesquelles dès le dépôt du constat ou du rapport, le greffe avise les parties par lettre recommandée avec demande d'avis de réception de la date à laquelle l'affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l'exécution de la mesure d'instruction devront être échangés.

En conséquence, les dépens seront réservés.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS 


Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, 

CONSTATE le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE SYBEL à la S.A.S. PARISIANA HÔTEL, et portant sur l'immeuble sur rue à usage exclusif d'hôtel sis [Adresse 4] à [Localité 8], pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2021,

CONSTATE le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE SYBEL à la S.A.S. PARISIANA HÔTEL, et portant sur l'immeuble sur cour à usage exclusif d'hôtel sis [Adresse 4] à [Localité 8], pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2021,

FIXE le loyer des deux baux commerciaux renouvelés à la valeur locative déterminée selon les usages observés dans la branche d'activité considérée, eu égard au caractère monovalent des locaux faisant l'objet des contrats de baux,

ORDONNE une mesure d'expertise judiciaire,

DÉSIGNE, pour y procéder, l'expert judiciaire suivant, inscrit sur la liste établie pour le ressort de la cour d'appel de Paris :


Monsieur [M] [K]
S.A.R.L. [K] ET ASSOCIÉS
[Adresse 2]
Tél. : [XXXXXXXX01] 
Courriel : [Courriel 9] 


avec pour mission de : 
convoquer les parties ainsi que leur conseil respectif ; se faire communiquer par les parties ou par leur conseil respectif tous documents et pièces nécessaires et utiles à l'accomplissement de sa mission ;visiter les locaux donnés à bail commercial sis [Adresse 4], et procéder à leur description ; rechercher la valeur locative des locaux donnés à bail commercial à la date du 1er octobre 2021, au regard des dispositions des articles L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce ;rendre compte du tout et donner son avis motivé ;dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;
DIT que les parties devront transmettre leur dossier complet à l'expert au plus tard le jour de la première réunion d'expertise,

DIT que lors de la première réunion d'expertise, l'expert devra, en concertation avec les parties, dresser un programme de ses investigations et leur indiquer, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires, frais et débours, ainsi que la date prévisible du dépôt du rapport, et qu'à l'issue de cette première réunion, il adressera ces informations au juge chargé du contrôle des expertises à qui il pourra demander, en cas d'insuffisance de la provision allouée, la consignation d'une provision complémentaire,

FIXE à la somme de 6.000 (SIX MILLE) euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, qui devra être consignée par la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE SYBEL auprès de la régie du tribunal judiciaire de Paris (située : Tribunal de Paris - Atrium Sud 1er étage - Parvis du Tribunal de Paris 75017 PARIS), avec copie de la présente décision, avant le 27 septembre 2024 au plus tard,




DIT qu'à défaut de consignation dans les délais et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert sera caduque et l'instance sera poursuivie, le juge des loyers commerciaux tirant toutes conséquences de cette abstention, sauf prorogation de délai ou relevé de caducité accordé par le juge chargé du contrôle des expertises sur demande de l'une des parties se prévalant d'un motif légitime,

DIT que l'expert commencera ses opérations d'expertise dès qu'il sera averti par le greffe du présent tribunal que la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE SYBEL a consigné le montant de la provision mise à sa charge,

DIT qu'il sera procédé aux opérations d'expertise en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées et leurs conseils avisés,

DIT que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 281 du code de procédure civile, et pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées,

RAPPELLE que l'expert devra entendre les parties ou leurs représentants dûment appelés en leurs dires et explications, et lorsque leurs observations sont écrites, les joindre à son rapport, si les parties le demandent, et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,

RAPPELLE que l'expert devra procéder personnellement aux opérations d'expertise,

DIT que l'expert devra communiquer (par voie électronique, en cas d'accord) un pré-rapport de ses opérations à l'ensemble des parties en leur impartissant un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu'il n'a reçu aucun dire,

DIT que l'expert déposera un exemplaire de son rapport définitif au greffe du présent tribunal et qu'il en délivrera copie aux parties,

DIT que l'expert adressera un exemplaire de son rapport définitif à chacune des parties ainsi que sa demande de fixation de rémunération, conformément aux dispositions des articles 173 et 282 du code de procédure civile, et qu'il mentionnera l'ensemble des destinataires auxquels il les aura adressés,

FIXE au 27 juin 2025 la date maximale du dépôt du rapport d'expertise judiciaire, délai de rigueur, sauf prorogation de délai expressément accordée par le juge chargé du contrôle des expertises,

DÉSIGNE le juge des loyers commerciaux en qualité de juge chargé du contrôle des expertises, auquel l'expert fera connaître toutes difficultés éventuelles faisant obstacle à l'accomplissement de sa mission dans le délai prescrit,

DIT qu'en cas de refus de sa mission, d'empêchement ou de retard injustifié de l'expert, il sera pourvu à son remplacement, d'office ou à la demande des parties, par simple ordonnance,

RENVOIE l'affaire à l'audience du juge des loyers commerciaux du mercredi 13 novembre 2024 à 9h30, pour vérification de la consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert,



RÉSERVE les dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


Fait et jugé à PARIS, le 26 juin 2024.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT
C. BERGER C. KOSSO-VANLATHEM

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Mise à jour de la source le 2024-08-02T14:59:36.099Z.