Cour d'appel de Papeete, Cabinet B, 14 novembre 2024, n° 23/00232

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE :



Faits :



Par acte sous seing privé en date du 10 juillet 2017, M. [T] [D] a donné à bail «professionnel précaire» à la SARL Kdeco maison, pour une durée de deux ans commençant à courir le 15 juillet 2017 jusqu'au 14 juillet 2019, susceptible de reconduction avec l'accord des deux parties, des locaux numérotés 106 situés au sein d'un immeuble à [Localité 6], [Adresse 2], [Adresse 3], [Adresse 10] et [Adresse 1], dénommé immeuble Grand Hôtel, à usage de bureaux et de boutique pour la vente d'accessoires et autres, moyennant le versement d'un loyer mensuel de 150.000 cfp hors taxes et charges.



Suivant acte d'huissier en date du 12 janvier 2021, M. [T] [D] a fait délivrer à la SARL Kdeco maison une mise en demeure de quitter les lieux compte tenu de l'expiration du bail précaire, de justifier d'une assurance locative pour les années 2020-2021 et aux fins, en toutes hypothèses, de résiliation du bail précaire au 14 juillet 2021 au soir.



Par courrier adressé par avocat, en date du 16 février 2021, la SARL Kdeco maison a attiré l'attention du bailleur sur le fait que le contrat de bail liant les parties a été injustement qualifié de «bail professionnel précaire», puisque consenti à une société commerciale, pour y exercer une activité commerciale, le contrat de bail étant ainsi de nature commerciale assujetti aux dispositions de l'article 4 de la délibération numéro 75/41 du 14 février 1975 portant réglementation des baux à usage commercial, industriel et artisanal et à celles de l'article L 145-5 du code de commerce.



Par courrier en date du 6 septembre 2019 adressé par huissier le 17 septembre 2019, M. [T] [D] a fait part à la SARL Kdeco maison de sa volonté de résilier le bail, avec établissement de l'état des lieux de sortie.



Par courrier en réponse en date du 9 octobre 2019, la SARL Kdeco maison s'est engagée à quitter les lieux à la fin de la période de reconduction le 14 juillet 2021.



Procédure :



Par requête en date du 31 mars 2021, enregistrée le 11 mai 2021 et par acte d'huissier du 6 mai 2021, la SARL Kdeco maison a fait assigner devant le tribunal de première instance de [Localité 6] M. [T] [D], sollicitant principalement du tribunal de':

- dire que la société Kdeco maison, société commerciale qui exerce dans les lieux une activité commerciale, est titulaire d'un bail commercial soumis aux dispositions des articles L 145-1 et suivants du code de commerce, pour une durée de neuf ans à compter du 15 juillet 2019 sur le local numéro 106 dépendant de l'immeuble appartenant à M. [T] [D], sis à [Localité 6], anciennement dénommé Grand Hôtel,

- condamner le défendeur à lui payer la somme de 280 000 F CFP en application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française. 



Par jugement n° RG 21/00206 en date du 28 avril 2023, le tribunal civil de première instance de [Localité 6] a :

- rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription soulevée et déclaré recevable l'action intentée par la SARL Kdeco maison à l'encontre de M. [T] [D]';

- dit que la SARL Kdeco se trouve titulaire d'un bail commercial soumis aux dispositions des articles L 145-1 et suivants du code de commerce, pour une durée de neuf ans à compter du 15 juillet 2019 portant sur le local numéro 106 dépendant de l'immeuble appartenant à M. [T] [D] sis [Adresse 5] à [Localité 6]';

- déclaré nul et de nul effet l'engagement pris par la SARL Kdeco maison de quitter les lieux loués par courrier en date du 9 octobre 2019';

- déclaré nul et de nul effet le congé signifié par M. [T] [D] à la société Kdeco maison par courrier en date du 11 janvier 2021';

- débouté M. [T] [D] de ses demandes reconventionnelles tendant à la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs du preneur et à son expulsion des lieux loués';

- condamné M. [T] [D] à payer à la SARL Kdeco maison la somme de 150.000 F CFP en application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française';

- débouté M. [T] [D] de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française';

- condamné M. [T] [D] aux dépens.

 

M. [T] [D] a relevé appel de cette décision par requête enregistrée au greffe le 24 juillet 2023.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 janvier 2024, et l'affaire fixée à l'audience de plaidoirie du 11 avril 2024.



A l'issue de celle-ci, les parties ont été informées que la décision, mise en délibéré, serait rendue le 27 juin 2024 par mise à disposition au greffe, délibéré prorogé au 14 novembre 2024. 



Prétentions et moyens des parties :



M. [D] appelant, demande à la Cour au terme de sa requête d'appel, de :

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 28 avril 2023 du tribunal civil de première instance de [Localité 6], 

Statuant à nouveau, 

- débouter la société SARL Kdeco maison de toutes ses demandes, celles-ci étant, d'une part, irrecevables car prescrites, et en tout état de cause manifestement infondées et injustifiées, 

- constater la résiliation du bail précaire, et ce depuis le 14 juillet 2019, ou, à défaut, au 14 juillet 2021 en tout état de cause, 

- constater en tout état de cause la résiliation du bail dont s'agit pour violation de l'article 9 du Bail précaire du 10 juillet 2017 qui prévoit de manière claire que 'le Preneur assurera et maintiendra assurés pendant toute la durée du bail contre les risques d'incendie, d'explosions, et dégâts provenant du gaz, (...)', 

- ordonner en conséquence l'expulsion de la société SARL Kdeco maison, et tous occupants de son chef, du local n°106 situé au rez-de-chaussée de l'Immeulble (ex) 'Grand Hôtel', dont M. [T] [D] est le propriétaire ; et ce sous astreinte de 100 000 F CFP par jour de retard à compter de la signification du jugement à venir, et avec le concours de la force publique s'il échet, 



- condamner la société SARL Kdeco maison à payer à M. [T] [D] une somme de 600 000 F CFP au titre des frais irrépétibles, et ce sur le fondement de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française, 

- condamner la SARL Kdeco maison aux entiers dépens de l'instance, de première instance et d'appel, dont notamment les frais de commandement, d'assignation et de signification, 

- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant l'appel. 



La SARL Kdeco maison, intimée, par dernières conclusions régulièrement transmises par RPVA le 12 décembre 2023 demande à la Cour de :

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, 

Subsidiairement,

- rejeter le moyen d'irrecevabilité soulevé par M. [T] [D] et le débouter de toutes ses prétentions de ce chef, 

En tout état de cause, 

- débouter M. [T] [D] de toutes ses prétentions, fins et conclusions, 

Y ajoutant, 

- le condamner, sur le fondement de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française, à payer à la SARL Kdeco maison, la somme de 500 000 F CFP, 

- le condamner aux entiers dépens dont distraction d'usage. 



Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions et moyens dont la Cour est saisie, il est renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions d'appel des parties. L'exposé des moyens des parties, tel que requis par les dispositions de l'article 268 du code de procédure civile de la Polynésie française, sera renvoyé à la motivation ci-après à l'effet d'y répondre.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION :



La cour rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de "constatations" ou à "dire et juger" qui ne sont pas en l'espèce, hors les cas prévus par la loi sur la qualification de bail commercial, des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais uniquement des moyens.



Sur l'irrecevabilité de l'action : 



Le tribunal, au visa des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce,a analyse l'ensemble des documents pour juger qu'au terme des deux années fixées au contrat de bail précaire du 10 juillet 2017, la SARL Kdeco maison a, de fait, suite au premier courrier du bailleur du 6 septembre 2019, finalement été laissée dans les lieux par ce dernier, nonobstant l'échéance convenu, durant une durée totale de quatre années, jusqu'au mois de janvier 221, date à laquelle un nouveau délai dit 'exceptionnel' a encore été accordé à la requérant pour une durée de six mois 'au moins', même si le terme a été fixé au 14 juillet 2021, et qu'ainsi, les dispositions de l'article L. 145-5 alinéa 2 du code de commerce ont vocation a s'appliquer, le tribunal considérant qu'un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions régissant les beaux commerciaux lie les parties. Le tribunal en a déduit que l'action introduite ne se trouvait pas soumise à la prescription biennale édictée par l'article L. 145-60 du code de commerce pour résulte du seul effet de l'article L. 145-5 du même code. 



M. [D] fait valoir que l'action en requalification de bail commercial est enfermée dans un délai strict de 2 ans en application de l'article L. 145-60 du code de commerce et que ce d'lai court à compter de la conclusion de la convention, peu importe qu'elle ait été reconduite tacitement ou renouvelée. A ce titre le renouvellement du bail n'emporte pas interruption du délai de prescription. 



La SARL Kdeco maison fait valoir que l'action engagée est similaire à une action en fixation du loyer du bail, donc de constatation de l'existence d'un bail commercial, et non pas de requalification du bail professionnel précaire en bail commercial. En effet, à l'issue de la période de 2 ans initiale, la SARL Kdeco maison est restée en possession des lieux et est de ce fait assujettie à l'article L. 145-5 du code de commerce. Or, selon elle, la demande tendant à voir constater l'existence d'un bail commercial du fait du maintien en possession n'est pas soumis à la prescription biennale. 

A titre subsidiaire, elle fait valoir que le contrat de bail précaire consenti par M. [D] est en réalité un bail commercial, sa mauvaise qualification volontaire étant constitutive d'une fraude ayant suspendu la prescription biennale. 



Sur ce : 



Les dispositions relatives aux baux commerciaux s'appliquent, au terme de l'article L. 145-1 du code de commerce, aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers*, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre :

1º Aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l'utilisation jointe ;

2º Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées - soit avant, soit après le bail - des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire.



L'article L. 145-5 du même code prévoit que les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que le bail soit conclu pour une durée au plus égale à deux ans. Si, à l'expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. Il en est de même en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local.



L'article L. 145-60 de ce code prévoit que toutes les actions exercées en vertu du chapitre sur les baux commerciaux se prescrivent par deux ans.



Il résulte de la combinaison de ces articles que la demande tendant à faire constater l'existence d'un bail commercial statutaire, né du maintien en possession du preneur à l'issue d'un bail dérogatoire, qui résulte du seul effet de l'article L. 145-5 du code de commerce, n'est pas soumise à prescription. 





Il est constant que M. [T] [D] et la SARL Kdeco maison ont signé un bail dérogatoire le 10 juillet 2017, pour une durée de 2 ans du 15 juillet 2017 au 14 juillet 2019, et qu'à l'issue de celui-ci la SARL s'est maintenue en possession des lieux sans action du bailleur, en dehors de la lettre donnant congé signifiée le 17 septembre 2019, l'argumentaire selon lequel celui-ci aurait laissé un délai pour libérer les lieux est contredit par ses propres actes par la suite, y compris pour obtenir le paiement d'un loyer majoré à compter du 1er janvier 2021 par lettre recommandée du 6 janvier 2021 visant expréssement les termes du bail initial. 



L'action introduite par la SARL tendait à voir reconnaitre l'existence d'un bail commercial soumis aux dispositions des articles L 145-1 et suivants du code de commerce, pour une durée de neuf ans à compter du 15 juillet 2019 sur le local numéro 106 dépendant de l'immeuble appartenant à M. [T] [D], sis à [Localité 6], anciennement dénommé Grand Hôtel. 



Par conséquent, cette action qui n'avait pas pour but de voir requalifier le bail précaire initial en bail commercial, mais à voir reconnaître l'existence d'un bail commercial né du maintien en possession des lieux du preneur à l'issue de celui-ci n'était pas soumis à prescription de sorte que c'est de manière justifiée que le tribunal a rejeté la fin de non-recevoir. La décision sera confirmée de ce chef. 



Sur l'existence d'un bail commercial statutaire et la résiliation du bail :



M. [T] [D] entend voir reconnaître que le bail a pris fin à son terme contractuel le 14 juillet 2019 et que la SARL Kdeco maison se maintient depuis dans les lieux sans droit ni titre, cette résiliation résultant de son terme d'une part, de l'engagement exprès et écrit du locataire de résiliation du 9 octobre 2019 d'autre part, et du nouveau congé donné par le bailleur en respectant le délai de 6 mois de troisième part.

Il met par ailleurs en exergue la nécessité de résilier judiciairement le bail pour non-respect de l'obligation d'assurance continue par le locataire pour les années 2020 et 2021. 



La SARL Kdeco maison demande à ce que la nullité de l'engagement de quitter les lieux du 9 octobre 2019 soit confirmée, l'erreur viciant son engagement résultant de la fausse qualification du bail. De même, elle demande la confirmation de la nullité donnée par le bailleur qui devait répondre aux règles régissant les baux commerciaux. Sur le défaut d'assurance, elle fait état de l'attestation déjà versée en première instance faisant état de ce que le bien a été assuré depuis le 14 mai 2018 sans discontinuer. 



Sur ce : 



Le bail professionnel précaire conclu entre les parties, portait sur des locaux destinés à l'exercice par la SARL Kdeco maison de son activité commerciale. Elle s'est maintenue dans les lieux à l'expiration du délai de 2 ans. Si M. [T] [D] a fait délivrer le 17 septembre 2019 une lettre donnant congé, cette lettre n'a jamais été suivie d'effet, et il a adressé une lettre recommandanée au preneur le 6 janvier 2021 au terme de laquelle il appliquait au loyer la variation de l'indice prévue contractuellement et demandait communication de l'attestation d'assurance du bien. Ces circonstances démontrent d'une part que le preneur est resté, d'autre part qu'il a été laissé en possession, de sorte que le bail dérogatoire initialement conclu, s'est transformé le 14 juillet 2019 en bail de nature commerciale conformément à l'article L.145-5 du code de commerce. 



Dès lors, c'est de manière justifiée que le tribunal, qui l'a constaté, a jugé que l'engagement pris le 9 octobre 2019 par le preneur l'a été par erreur caractérisée par la méconnaissance des conséquences juridiques du maintien en possession et portant sur la cause de cet engagement, entraînant sa nullité. 



De plus, le congé adressé par M. [D] le 6 janvier 2021, ne respecte par les dispositions de l'article L.145-9 du code de commerce et 6 de la délibération du 14 février 1975 prévoyant que le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. Or le courrier de M. [D] à la SARL Kdeco maison ne respecte pas ces formalités de sorte que le congé est nul. Le jugement sera confirmé sur ce point également.



Sur la demande de résiliation judiciaire, la SARL Kdeco maison fournit une attestation d'assurance (pièce n°14 de l'intimé) de la société Allianz en date du 4 novembre 2022 attestatant que la SARL Kdeco maison a fait assuré les locaux sis [Adresse 4] à [Localité 6] du 14 mai 2018 au 21 décembre 2022. Il n'y a donc aucune cause de résiliation du bail et la décision ayant rejeté cette prétention doit être confirmée. 



Sur les frais et dépens :



Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SARL Kdeco maison les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens, il convient par conséquent de confirmer la décision du tribunal qui a condamné M. [T] [D] à lui payer la somme de 150 000 F CFP, de condamner M. [T] [D] à lui payer 500 000 F CFP au titre des frais d'appel non compris dans les dépens et de débouter M. [T] [D] de ses demandes au titre de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française.



Les dépens de première instance ont été justement mis à la charge de M. [T] [D] et la décision en ce sens sera confirmée et les dépens d'appel seront supportés par M. [T] [D] qui succombe conformément aux dispositions de l'article 406 du code de procédure civile de la Polynésie française et pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 409 du code de procédure civile de la Polynésie française.



Enfin, la demande d'exécution provisoire 'nonobstant appel' résulte manifestement d'une reprise des conclusions de première instance, la cour n'a pas à statuer sur ce point en raison des règles d'exécution de ses arrêts.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant contradictoirement et en dernier ressort,



CONFIRME le jugement n° RG 21/00206 en date du 28 avril 2023 du tribunal civil de première instance de Papeete en ce qu'il a rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription soulevée et déclaré recevable l'action intentée par la SARL Kdeco maison à l'encontre de M. [T] [D], 



CONFIRME le jugement n° RG 21/00206 en date du 28 avril 2023 du tribunal civil de première instance de Papeete en toutes ses autres dispositions, 



Y ajoutant, 



CONDAMNE M. [T] [D] à payer à la SARL Kdeco maison la somme de 500 000 F CFP (cinq cent mille francs pacifique) au titre de ses frais d'appel non compris dans les dépens, 



DEBOUTE les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires, 



CONDAMNE M. [T] [D] aux entiers dépens dont distraction.



Prononcé à Papeete, le 14 novembre 2024.



Le Greffier, Le Président, 





signé : M. SUHAS-TEVERO signé : K. SEKKAKI

N° 328



SE

--------------



Copie exécutoire 

délivrée à :

- Me Maisonnier,

le 21.11.2024.





Copie authentique 

délivrée à :

- Me Varrod,

le 21.11.2024.

REPUBLIQUE FRANCAISE



COUR D'APPEL DE PAPEETE



Chambre Civile





Audience du 14 novembre 2024





RG 23/00232 ;



Décision déférée à la Cour : jugement n° 220, rg n° 21/00206 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 28 avril 2023 ;



Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d'appel le 24 juillet 2023 ;



Appelant :



M. [T] [D], né le 13 novembre 1946 à [Localité 6], de nationalité française, gérant de société et propriétaire de l'Immeuble [D] (ex Grand Hôtel) sis à [Adresse 7] et demeurant à [Adresse 9] ;



Représenté par Me Edouard VARROD, avocat au barreau de Papeete ;



Intimée :



La Sarl Kdeco Maison, société à responsabilité limitée (Sarl), au capital de 1 200 000 FCP, inscrite au Rcs de Papeete sous le n° Tpi 07 265 B et n° Tahiti 837 187 dont le siège social est sis à [Adresse 8], représentée par ses gérants en exercie Mme [R] [W] et M. [X] [E], demeurant en ses qualités audit siège ;



Représentée par Me Michèle MAISONNIER, avocat au barreau de Papeete ;



Ordonnance de clôture du 23 janvier 2024 ;

 

Composition de la Cour :



La cause ait été débattue et plaidée en audience publique du 11 avril 2024, devant M. SEKKAKI, conseiller faisant fonction de président, M. RIPOLL et Mme MARTINEZ, conseillers, qui ont délibéré conformément à la loi ;



Greffier lors des débats : Mme SUHAS-TEVERO ;



Arrêt contradictoire ;



Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;



Signé par M. SEKKAKI, président et par Mme SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. A R R E T, 

EXPOSE DU LITIGE :



Faits :



Par acte sous seing privé en date du 10 juillet 2017, M. [T] [D] a donné à bail «professionnel précaire» à la SARL Kdeco maison, pour une durée de deux ans commençant à courir le 15 juillet 2017 jusqu'au 14 juillet 2019, susceptible de reconduction avec l'accord des deux parties, des locaux numérotés 106 situés au sein d'un immeuble à [Localité 6], [Adresse 2], [Adresse 3], [Adresse 10] et [Adresse 1], dénommé immeuble Grand Hôtel, à usage de bureaux et de boutique pour la vente d'accessoires et autres, moyennant le versement d'un loyer mensuel de 150.000 cfp hors taxes et charges.



Suivant acte d'huissier en date du 12 janvier 2021, M. [T] [D] a fait délivrer à la SARL Kdeco maison une mise en demeure de quitter les lieux compte tenu de l'expiration du bail précaire, de justifier d'une assurance locative pour les années 2020-2021 et aux fins, en toutes hypothèses, de résiliation du bail précaire au 14 juillet 2021 au soir.



Par courrier adressé par avocat, en date du 16 février 2021, la SARL Kdeco maison a attiré l'attention du bailleur sur le fait que le contrat de bail liant les parties a été injustement qualifié de «bail professionnel précaire», puisque consenti à une société commerciale, pour y exercer une activité commerciale, le contrat de bail étant ainsi de nature commerciale assujetti aux dispositions de l'article 4 de la délibération numéro 75/41 du 14 février 1975 portant réglementation des baux à usage commercial, industriel et artisanal et à celles de l'article L 145-5 du code de commerce.



Par courrier en date du 6 septembre 2019 adressé par huissier le 17 septembre 2019, M. [T] [D] a fait part à la SARL Kdeco maison de sa volonté de résilier le bail, avec établissement de l'état des lieux de sortie.



Par courrier en réponse en date du 9 octobre 2019, la SARL Kdeco maison s'est engagée à quitter les lieux à la fin de la période de reconduction le 14 juillet 2021.



Procédure :



Par requête en date du 31 mars 2021, enregistrée le 11 mai 2021 et par acte d'huissier du 6 mai 2021, la SARL Kdeco maison a fait assigner devant le tribunal de première instance de [Localité 6] M. [T] [D], sollicitant principalement du tribunal de':

- dire que la société Kdeco maison, société commerciale qui exerce dans les lieux une activité commerciale, est titulaire d'un bail commercial soumis aux dispositions des articles L 145-1 et suivants du code de commerce, pour une durée de neuf ans à compter du 15 juillet 2019 sur le local numéro 106 dépendant de l'immeuble appartenant à M. [T] [D], sis à [Localité 6], anciennement dénommé Grand Hôtel,

- condamner le défendeur à lui payer la somme de 280 000 F CFP en application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française. 



Par jugement n° RG 21/00206 en date du 28 avril 2023, le tribunal civil de première instance de [Localité 6] a :

- rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription soulevée et déclaré recevable l'action intentée par la SARL Kdeco maison à l'encontre de M. [T] [D]';

- dit que la SARL Kdeco se trouve titulaire d'un bail commercial soumis aux dispositions des articles L 145-1 et suivants du code de commerce, pour une durée de neuf ans à compter du 15 juillet 2019 portant sur le local numéro 106 dépendant de l'immeuble appartenant à M. [T] [D] sis [Adresse 5] à [Localité 6]';

- déclaré nul et de nul effet l'engagement pris par la SARL Kdeco maison de quitter les lieux loués par courrier en date du 9 octobre 2019';

- déclaré nul et de nul effet le congé signifié par M. [T] [D] à la société Kdeco maison par courrier en date du 11 janvier 2021';

- débouté M. [T] [D] de ses demandes reconventionnelles tendant à la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs du preneur et à son expulsion des lieux loués';

- condamné M. [T] [D] à payer à la SARL Kdeco maison la somme de 150.000 F CFP en application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française';

- débouté M. [T] [D] de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française';

- condamné M. [T] [D] aux dépens.

 

M. [T] [D] a relevé appel de cette décision par requête enregistrée au greffe le 24 juillet 2023.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 janvier 2024, et l'affaire fixée à l'audience de plaidoirie du 11 avril 2024.



A l'issue de celle-ci, les parties ont été informées que la décision, mise en délibéré, serait rendue le 27 juin 2024 par mise à disposition au greffe, délibéré prorogé au 14 novembre 2024. 



Prétentions et moyens des parties :



M. [D] appelant, demande à la Cour au terme de sa requête d'appel, de :

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 28 avril 2023 du tribunal civil de première instance de [Localité 6], 

Statuant à nouveau, 

- débouter la société SARL Kdeco maison de toutes ses demandes, celles-ci étant, d'une part, irrecevables car prescrites, et en tout état de cause manifestement infondées et injustifiées, 

- constater la résiliation du bail précaire, et ce depuis le 14 juillet 2019, ou, à défaut, au 14 juillet 2021 en tout état de cause, 

- constater en tout état de cause la résiliation du bail dont s'agit pour violation de l'article 9 du Bail précaire du 10 juillet 2017 qui prévoit de manière claire que 'le Preneur assurera et maintiendra assurés pendant toute la durée du bail contre les risques d'incendie, d'explosions, et dégâts provenant du gaz, (...)', 

- ordonner en conséquence l'expulsion de la société SARL Kdeco maison, et tous occupants de son chef, du local n°106 situé au rez-de-chaussée de l'Immeulble (ex) 'Grand Hôtel', dont M. [T] [D] est le propriétaire ; et ce sous astreinte de 100 000 F CFP par jour de retard à compter de la signification du jugement à venir, et avec le concours de la force publique s'il échet, 



- condamner la société SARL Kdeco maison à payer à M. [T] [D] une somme de 600 000 F CFP au titre des frais irrépétibles, et ce sur le fondement de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française, 

- condamner la SARL Kdeco maison aux entiers dépens de l'instance, de première instance et d'appel, dont notamment les frais de commandement, d'assignation et de signification, 

- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant l'appel. 



La SARL Kdeco maison, intimée, par dernières conclusions régulièrement transmises par RPVA le 12 décembre 2023 demande à la Cour de :

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, 

Subsidiairement,

- rejeter le moyen d'irrecevabilité soulevé par M. [T] [D] et le débouter de toutes ses prétentions de ce chef, 

En tout état de cause, 

- débouter M. [T] [D] de toutes ses prétentions, fins et conclusions, 

Y ajoutant, 

- le condamner, sur le fondement de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française, à payer à la SARL Kdeco maison, la somme de 500 000 F CFP, 

- le condamner aux entiers dépens dont distraction d'usage. 



Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions et moyens dont la Cour est saisie, il est renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions d'appel des parties. L'exposé des moyens des parties, tel que requis par les dispositions de l'article 268 du code de procédure civile de la Polynésie française, sera renvoyé à la motivation ci-après à l'effet d'y répondre.



MOTIFS DE LA DECISION :



La cour rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de "constatations" ou à "dire et juger" qui ne sont pas en l'espèce, hors les cas prévus par la loi sur la qualification de bail commercial, des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais uniquement des moyens.



Sur l'irrecevabilité de l'action : 



Le tribunal, au visa des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce,a analyse l'ensemble des documents pour juger qu'au terme des deux années fixées au contrat de bail précaire du 10 juillet 2017, la SARL Kdeco maison a, de fait, suite au premier courrier du bailleur du 6 septembre 2019, finalement été laissée dans les lieux par ce dernier, nonobstant l'échéance convenu, durant une durée totale de quatre années, jusqu'au mois de janvier 221, date à laquelle un nouveau délai dit 'exceptionnel' a encore été accordé à la requérant pour une durée de six mois 'au moins', même si le terme a été fixé au 14 juillet 2021, et qu'ainsi, les dispositions de l'article L. 145-5 alinéa 2 du code de commerce ont vocation a s'appliquer, le tribunal considérant qu'un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions régissant les beaux commerciaux lie les parties. Le tribunal en a déduit que l'action introduite ne se trouvait pas soumise à la prescription biennale édictée par l'article L. 145-60 du code de commerce pour résulte du seul effet de l'article L. 145-5 du même code. 



M. [D] fait valoir que l'action en requalification de bail commercial est enfermée dans un délai strict de 2 ans en application de l'article L. 145-60 du code de commerce et que ce d'lai court à compter de la conclusion de la convention, peu importe qu'elle ait été reconduite tacitement ou renouvelée. A ce titre le renouvellement du bail n'emporte pas interruption du délai de prescription. 



La SARL Kdeco maison fait valoir que l'action engagée est similaire à une action en fixation du loyer du bail, donc de constatation de l'existence d'un bail commercial, et non pas de requalification du bail professionnel précaire en bail commercial. En effet, à l'issue de la période de 2 ans initiale, la SARL Kdeco maison est restée en possession des lieux et est de ce fait assujettie à l'article L. 145-5 du code de commerce. Or, selon elle, la demande tendant à voir constater l'existence d'un bail commercial du fait du maintien en possession n'est pas soumis à la prescription biennale. 

A titre subsidiaire, elle fait valoir que le contrat de bail précaire consenti par M. [D] est en réalité un bail commercial, sa mauvaise qualification volontaire étant constitutive d'une fraude ayant suspendu la prescription biennale. 



Sur ce : 



Les dispositions relatives aux baux commerciaux s'appliquent, au terme de l'article L. 145-1 du code de commerce, aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers*, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre :

1º Aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l'utilisation jointe ;

2º Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées - soit avant, soit après le bail - des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire.



L'article L. 145-5 du même code prévoit que les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que le bail soit conclu pour une durée au plus égale à deux ans. Si, à l'expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. Il en est de même en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local.



L'article L. 145-60 de ce code prévoit que toutes les actions exercées en vertu du chapitre sur les baux commerciaux se prescrivent par deux ans.



Il résulte de la combinaison de ces articles que la demande tendant à faire constater l'existence d'un bail commercial statutaire, né du maintien en possession du preneur à l'issue d'un bail dérogatoire, qui résulte du seul effet de l'article L. 145-5 du code de commerce, n'est pas soumise à prescription. 





Il est constant que M. [T] [D] et la SARL Kdeco maison ont signé un bail dérogatoire le 10 juillet 2017, pour une durée de 2 ans du 15 juillet 2017 au 14 juillet 2019, et qu'à l'issue de celui-ci la SARL s'est maintenue en possession des lieux sans action du bailleur, en dehors de la lettre donnant congé signifiée le 17 septembre 2019, l'argumentaire selon lequel celui-ci aurait laissé un délai pour libérer les lieux est contredit par ses propres actes par la suite, y compris pour obtenir le paiement d'un loyer majoré à compter du 1er janvier 2021 par lettre recommandée du 6 janvier 2021 visant expréssement les termes du bail initial. 



L'action introduite par la SARL tendait à voir reconnaitre l'existence d'un bail commercial soumis aux dispositions des articles L 145-1 et suivants du code de commerce, pour une durée de neuf ans à compter du 15 juillet 2019 sur le local numéro 106 dépendant de l'immeuble appartenant à M. [T] [D], sis à [Localité 6], anciennement dénommé Grand Hôtel. 



Par conséquent, cette action qui n'avait pas pour but de voir requalifier le bail précaire initial en bail commercial, mais à voir reconnaître l'existence d'un bail commercial né du maintien en possession des lieux du preneur à l'issue de celui-ci n'était pas soumis à prescription de sorte que c'est de manière justifiée que le tribunal a rejeté la fin de non-recevoir. La décision sera confirmée de ce chef. 



Sur l'existence d'un bail commercial statutaire et la résiliation du bail :



M. [T] [D] entend voir reconnaître que le bail a pris fin à son terme contractuel le 14 juillet 2019 et que la SARL Kdeco maison se maintient depuis dans les lieux sans droit ni titre, cette résiliation résultant de son terme d'une part, de l'engagement exprès et écrit du locataire de résiliation du 9 octobre 2019 d'autre part, et du nouveau congé donné par le bailleur en respectant le délai de 6 mois de troisième part.

Il met par ailleurs en exergue la nécessité de résilier judiciairement le bail pour non-respect de l'obligation d'assurance continue par le locataire pour les années 2020 et 2021. 



La SARL Kdeco maison demande à ce que la nullité de l'engagement de quitter les lieux du 9 octobre 2019 soit confirmée, l'erreur viciant son engagement résultant de la fausse qualification du bail. De même, elle demande la confirmation de la nullité donnée par le bailleur qui devait répondre aux règles régissant les baux commerciaux. Sur le défaut d'assurance, elle fait état de l'attestation déjà versée en première instance faisant état de ce que le bien a été assuré depuis le 14 mai 2018 sans discontinuer. 



Sur ce : 



Le bail professionnel précaire conclu entre les parties, portait sur des locaux destinés à l'exercice par la SARL Kdeco maison de son activité commerciale. Elle s'est maintenue dans les lieux à l'expiration du délai de 2 ans. Si M. [T] [D] a fait délivrer le 17 septembre 2019 une lettre donnant congé, cette lettre n'a jamais été suivie d'effet, et il a adressé une lettre recommandanée au preneur le 6 janvier 2021 au terme de laquelle il appliquait au loyer la variation de l'indice prévue contractuellement et demandait communication de l'attestation d'assurance du bien. Ces circonstances démontrent d'une part que le preneur est resté, d'autre part qu'il a été laissé en possession, de sorte que le bail dérogatoire initialement conclu, s'est transformé le 14 juillet 2019 en bail de nature commerciale conformément à l'article L.145-5 du code de commerce. 



Dès lors, c'est de manière justifiée que le tribunal, qui l'a constaté, a jugé que l'engagement pris le 9 octobre 2019 par le preneur l'a été par erreur caractérisée par la méconnaissance des conséquences juridiques du maintien en possession et portant sur la cause de cet engagement, entraînant sa nullité. 



De plus, le congé adressé par M. [D] le 6 janvier 2021, ne respecte par les dispositions de l'article L.145-9 du code de commerce et 6 de la délibération du 14 février 1975 prévoyant que le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. Or le courrier de M. [D] à la SARL Kdeco maison ne respecte pas ces formalités de sorte que le congé est nul. Le jugement sera confirmé sur ce point également.



Sur la demande de résiliation judiciaire, la SARL Kdeco maison fournit une attestation d'assurance (pièce n°14 de l'intimé) de la société Allianz en date du 4 novembre 2022 attestatant que la SARL Kdeco maison a fait assuré les locaux sis [Adresse 4] à [Localité 6] du 14 mai 2018 au 21 décembre 2022. Il n'y a donc aucune cause de résiliation du bail et la décision ayant rejeté cette prétention doit être confirmée. 



Sur les frais et dépens :



Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SARL Kdeco maison les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens, il convient par conséquent de confirmer la décision du tribunal qui a condamné M. [T] [D] à lui payer la somme de 150 000 F CFP, de condamner M. [T] [D] à lui payer 500 000 F CFP au titre des frais d'appel non compris dans les dépens et de débouter M. [T] [D] de ses demandes au titre de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française.



Les dépens de première instance ont été justement mis à la charge de M. [T] [D] et la décision en ce sens sera confirmée et les dépens d'appel seront supportés par M. [T] [D] qui succombe conformément aux dispositions de l'article 406 du code de procédure civile de la Polynésie française et pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 409 du code de procédure civile de la Polynésie française.



Enfin, la demande d'exécution provisoire 'nonobstant appel' résulte manifestement d'une reprise des conclusions de première instance, la cour n'a pas à statuer sur ce point en raison des règles d'exécution de ses arrêts. 







 PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant contradictoirement et en dernier ressort,



CONFIRME le jugement n° RG 21/00206 en date du 28 avril 2023 du tribunal civil de première instance de Papeete en ce qu'il a rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription soulevée et déclaré recevable l'action intentée par la SARL Kdeco maison à l'encontre de M. [T] [D], 



CONFIRME le jugement n° RG 21/00206 en date du 28 avril 2023 du tribunal civil de première instance de Papeete en toutes ses autres dispositions, 



Y ajoutant, 



CONDAMNE M. [T] [D] à payer à la SARL Kdeco maison la somme de 500 000 F CFP (cinq cent mille francs pacifique) au titre de ses frais d'appel non compris dans les dépens, 



DEBOUTE les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires, 



CONDAMNE M. [T] [D] aux entiers dépens dont distraction.



Prononcé à Papeete, le 14 novembre 2024.



Le Greffier, Le Président, 





signé : M. SUHAS-TEVERO signé : K. SEKKAKI

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Mise à jour de la source le 2025-03-23T23:00:00.000Z.