Cour d'appel de Basse-Terre, 1ère Chambre, 16 décembre 2024, n° 22/00422

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE



1ère CHAMBRE CIVILE



ARRÊT N° 688 DU 16 DECEMBRE 2024







N° RG 22/00422 - N° Portalis DBV7-V-B7G-DN3Z



Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de Basse-Terre du 4 avril 2022, affaire enregistrée sous le n° 18/00148.





APPELANTE et INTIMÉE:



Société [D]-[MZ], mandataire judiciaire

[Adresse 6]

[Localité 15], ès qualités de liquidateur judiciaire de la 

Société ARCHITECTURAL STUDIO SARL représentée par M. [ZV] [V]

[Adresse 23]

[Localité 16]



Représentée par Me Béatrice FUSENIG de la SELARL Derussy-Fusenig-Mollet, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 48)





INTIMÉS et APPELANTS :



M. [R] [N]

[Adresse 7]

[Localité 13]



Mme [P] [B] épouse [N]

[Adresse 7]

[Localité 13]



Représentée par Me Delphine TISSOT de la SELARL Delphine Tissot, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 28)



INTIMÉES :



S.A.R.L. HERAKLES PATRIMOINE, représentée par M. [I] [T], gérant, domicilié ès qualités au siège

[Adresse 1]

[Localité 12]



Représentée par Me Myriam WIN BOMPARD, avocat postulant, au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 114) et avocat plaidant Me Stéphane MIGNÉ, de la SAS BDO Avocats Atlantique, avocat au barreau de La Roche-sur-Yon 





S.C.P. BADET-[L] [U] ANDRE-[U], notaires associés, 

[Adresse 8]

[Localité 4]



Représentée par Me Hugues JOACHIM de la SELARL J - F - M, avocat postulant, au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 34) et avocat plaidant Me Philippe KLEIN, de la SELAS Ribon Klein du barreau d'Aix-en-Provence





MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS (MAF) 

[Adresse 5]

[Localité 10]



Représentée par Me Maryan MOUGEY, avocat postulant, au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 8) avocat plaidant Me Capucine BERNIER du barreau de Paris.





CGPA société d'assurance mutuelle à cotisations variables, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège.

[Adresse 3]

[Localité 9]



Représentée par la SELURL VBX Avocat représentée par Me Vathana BOUTROY XIENG, avocat postulant, au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 117) et avocat plaidant Me Agnès GOLDMIC, de la SELAS Burguburu Blamoutier Charvet Cardel & Associés, du barreau de Paris. 





S.E.L.A.R.L. [X] 

[Adresse 2]

[Localité 11] ès qualités de mandataire liquidateur de la 

SCCV COULEURS CARAIBES dont le siège social est 

chez COB, [Adresse 17]

[Localité 14] 



Non représentée.







COMPOSITION DE LA COUR : 



Mme Judith DELTOUR, présidente de chambre

Mme Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère

Mme Rozenn LE GOFF, conseillère.





DÉBATS : 



A la demande des parties, et conformément aux dispositions des articles 907 et 799 du code de procédure civile, l'affaire ne requérant pas de plaidoirie, le conseiller de la mise en état a autorisé le dépôt du dossier au greffe de la chambre.

Les parties ont été avisées que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 16 décembre 2024.





GREFFIER :



Lors du dépôt des dossiers et du prononcé : Mme Yolande MODESTE, greffière.





ARRÊT : 



Réputé contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; signé par Mme Judith DELTOUR, présidente de chambre et par Mme Yolande MODESTE, greffière.







Procédure 



Alléguant un acte notarié reçu par [G] [U] notaire au sein de la SCP Badet [L] [U] le 31 décembre 2010 portant vente en état futur d'achèvement par lequel ils ont acquis de la SCCV Couleurs Caraïbes un appartement et un parking (lots 4 et 24) d'un ensemble immobilier dénommé Le O de [W] situé [Adresse 19] à Saint-Martin, la commercialisation des lots par la société Héraklès patrimoine, la maîtrise d''uvre par la société [V] [ZV] Architectural Studio, par actes des 27 avril, 3,4 et 23 mai 2018, M. [N] et Mme [B] les ont assignées, avec leurs assureurs la société Mutuelle des architectes français, la société d'assurance mutuelle à cotisations variables CGPA, devant le tribunal de proximité de Saint-Martin Saint-Barthélemy pour obtenir notamment la résolution contrat de vente, la restitution du prix, le remboursement des intérêts d'emprunt et assurances et leur condamnation solidaire au paiement outre des dépens, de dommages-intérêts au titre de la perte de chance de conclure une opération immobilière et en réparations de leurs préjudices matériel et moral. 



 

Par jugement réputé contradictoire rendu le 4 avril 2022, le tribunal a 

- rejeté la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l'action de M. [N] et Mme [B] ;

- déclaré irrecevable comme prescrite l'action entreprise par M. [N] et Mme [B] à l'égard de la SCP Badet [L] [U], la MAF, la société Héraklès ;

- prononcé la résolution du contrat de vente en état futur d'achèvement conclu entre la SCCV couleurs Caraïbes et M. [N] et Mme [B] portant sur les lots numéro 4 et 24 de l'ensemble immobilier dénommé O de [W] situé [Adresse 19] à [Localité 25] ;

- ordonné la publication du jugement conformément aux dispositions de l'article 28 du décret 52-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière ;

- condamné la SCCV couleurs Caraïbes à restituer à M. [N] et Mme [B] la somme de 211'275 euros outre intérêts au taux légal à compter de la décision ;

- condamné in solidum la SCCV couleurs Caraïbes et la société [V] Architectural Studio à verser à M. [N] et Mme [B] la somme de 15'000 euros de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance ;

- condamné in solidum la SCCV couleurs Caraïbes et la société [V] Architectural Studio à verser à M. [N] et Mme [B] la somme de 43 716 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice économique ;

- condamné in solidum la SCCV couleurs Caraïbes et la société [V] Architectural Studio à verser à M. [N] et Mme [B] la somme de 10'000 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

- débouté M. [N] et Mme [B] de leurs demandes formulées à l'égard de la société CGPA ;

- débouté M. [N] et Mme [B] du surplus de leurs demandes ;

- débouté la SCP Badet [L] [U] de sa demande de dommages et intérêts formulés à l'égard de la MAF pour procédure abusive ;

- condamné in solidum la SCCV couleurs Caraïbes et la société [V] Architectural Studio à verser à M. [N] et Mme [B] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejeté les autres demandes formulées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné M. [N] et Mme [B] aux dépens exposés par la SCP Badet [L] [U], la MAF, la société Héraklès, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

- condamné la SCCV couleurs Caraïbes et la société [V] Architectural Studio aux dépens lesquels comprendront les frais d'expertise et seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





Par déclaration reçue le 26 avril 2022, la société [V] [ZV] Architectural Studio a interjeté appel. Par déclaration reçue au greffe le 20 juin 2022, la société [V] [ZV] Architectural Studio a interjeté appel. Par déclaration reçue le 7 juillet 2022, M. [N] et Mme [B] ont interjeté appel de la décision. La déclaration d'appel a été signifiée avec les conclusions d'appel à la SARL Héraklés patrimoine, le 12 septembre 2022 et le 16 septembre 2022 à la SELARL [X] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCCV Couleurs caraïbes à personne habilitée. Par déclaration reçue au greffe le 6 octobre 2022, M. [N] et Mme [B] ont interjeté appel de la décision.





Par ordonnance du 19 avril 2023, le conseiller de la mise en état a 

- ordonné la jonction de l'affaire inscrite au répertoire général de la juridiction sous les numéros 22/0641, 22/0732 et 22/1015 à l'instance portant le numéro 22/0422 ;

- déclaré irrecevables les conclusions d'incident de la SCP Badet-[L] [U] André-[U] remises au greffe et notifiées le 20 mars 2023 à 10 h 31 et à 9 h 06 ;

- déclaré irrecevable la demande de radiation pour défaut d'exécution présentée par les époux [N] [B] ;

- déclaré irrecevable la demande des époux [N] [B] d'irrecevabilité de l'appel incident tirée de la non-exécution du jugement querellé par la société [V] [ZV] Architectural Studio ;

- rejeté l'exception de nullité de l'assignation en appel provoqué en date du 17 août 2018 présentée par la société Herakles Patrimoine ;

- rejeté la demande d'irrecevabilité des appels principal, incident et provoqué des époux [N] [B] présentée par la société [V] [ZV] Architectural Studio et par la Société Herakles Patrimoine fondée sur le défaut d'intérêt d'interjeter appel des époux [N] [B] ; 

- déclaré irrecevable la demande d'irrecevabilité des appels principal et incident des époux [N] [B] présentée par la société [V] [ZV] Architectural Studio fondée sur les demandes nouvelles en cause d'appel, en ce qu'elle a été présentée au conseiller de la mise en état ; 

- déclaré irrecevable la fin de non-recevoir fondée sur la prescription de l'action engagée à l'encontre de la société Herakles Patrimoine, en ce qu'elle a été présentée au conseiller de la mise en état ; 

- dit n'y avoir à application de l'article 700 du code procédure civile du code procédure civile,

- dit que les dépens de l'incident suivront le sort de ceux de l'instance sur le fond.





Par ordonnance du 13 mai 2024, le conseiller de la mise en état, statuant sur demande de la société [D] [MZ] ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société [V] [ZV] Architectural Studio, au visa du désistement de la demande en incident, a

- déclaré le désistement parfait ;

- ordonné le renvoi de l'affaire à la mise en état du 3 juin 2024 pour clôture et fixation ou radiation ; 

- condamné la société [D] [MZ] ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société [V] [ZV] Architectural Studio au paiement des dépens de l'incident; 

- condamné la société [D] [MZ] ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société [V] [ZV] Architectural Studio à payer à M. [R] [N] et Mme [P] [B], parties communes d'intérêts la somme globale de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 





Par dernières conclusions communiquées le 29 janvier 2024, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, la société [D] [MZ] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société [V] [ZV] Architectural Studio, a sollicité de la cour, en substance, de 

- constater que M. [R] [N] et Mme [P] [B] ne justifient pas d'une déclaration de créance dans le cadre de la procédure collective de la société [V] [ZV] Architectural Studio ; 

- dire que l'instance est interrompue à l'égard de la société [V] [ZV] Architectural Studio et qu'elle ne pourra reprendre qu'après accomplissement de cette diligence ;

À titre subsidiaire, 

- débouter la MAF de ses demandes ;

- déclarer l'appel de la société [V] [ZV] Architectural studio représentée par la société [D] [MZ], recevable ;

- déclarer M. [N] et Mme [B] irrecevables en leurs demandes de 

> réformer le jugement en ce qu'il a prononcé la résolution du contrat de vente en état futur d'achèvement conclu entre la SCCV Couleurs Caraïbes et M. [R] [N] et Mme [P] [B], portant sur les lots 4 et 24 de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 18], situé [Adresse 20], 

> ordonner la publication du jugement, 

> condamner la SCCV Couleurs Caraïbes restituer à M. [R] [N] et Mme [P] [B] la somme de 211'275 euros, 

> donner acte à M. [N] et Mme [B] de ce qu'ils renoncent à se prévaloir de la résolution du contrat de vente portant sur les lots numéros 4 et 24 de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 18] situé [Adresse 22], 

> déclarer que le bien acquis par les époux [N] n'est pas livré et non conforme aux prescriptions initiales au préjudice des demandeurs,

> déclarer responsables des préjudices subis par les époux [N] : la SCCV Couleurs Caraïbes, pour avoir manqué à son obligation de délivrance conforme de la chose vendue au préjudice des demandeurs, la société Héraklès patrimoine pour avoir manqué de bonne foi et avoir commis une faute en dissimulant des informations déterminantes pour le consentement des demandeurs à leur préjudice, la SCP Badet [L] [U] pour avoir manqué à son obligation de vérification et d'information dans l'établissement des actes de vente à l'égard des demandeurs et la libération des fonds à leur préjudice,

> condamner in solidum la SCCV couleurs Caraïbes, la SARL [V] [TX] [F] Architectural studio, la SCP Badet [L] [U] et la société Héraklès patrimoine à payer à M. [R] [N] et Mme [P] [B] les sommes de 99'500 euros résultant de la différence de prix actuel et d'achat, 34'188 euros à titre d'indemnité correspondant au coût d'achèvement des parties privatives du lot 24, au vu du rapport d'expertise et de l'indexation, 8 778 euros au titre de la perte de loyer liée à l'impossibilité de louer le bien après la fin du bail civil, 13'422 euros au titre de la perte de chance de louer au prix du marché, 36'426 euros au titre du remboursement des intérêts d'emprunt et assurance, 20'000 euros à chacun des époux [N] au titre du préjudice moral,

- débouter M. [N] et Mme [B] de leurs demandes ;

- confirmer le jugement du 4 avril 2022 en ce qu'il a prononcé la résolution du contrat de vente en état futur d'achèvement conclu entre la SCCV couleurs Caraïbes et M. [N] et Mme [B] portant sur les lots numéro 4 et 24 de l'ensemble immobilier dénommé O de [W] situé [Adresse 19] à [Localité 25], ordonné la publication du jugement conformément aux dispositions de l'article 28 du décret 52-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, condamné la SCCV Couleurs Caraïbes à restituer à M. [N] et Mme [B] la somme de 211'275 euros outre intérêts au taux légal à compter de la décision ;

- réformer le jugement en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l'action de M. [N] et Mme [B], condamné in solidum la SCCV Couleurs Caraïbes et la société [V] Architectural Studio à verser à M. [N] et Mme [B] la somme de 15'000 euros de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance, condamné in solidum la SCCV Couleurs Caraïbes et la société [V] Architectural Studio à verser à M. [N] et Mme [B] la somme de 43 716 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice économique, condamné in solidum la SCCV Couleurs Caraïbes et la société [V] Architectural Studio à verser à M. [N] et Mme [B] la somme de 10'000 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, condamné in solidum la SCCV Couleurs Caraïbes et la société [V] Architectural Studio à verser à M. [N] et Mme [B] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, condamné la SCCV Couleurs Caraïbes et la société [V] Architectural Studio aux dépens lesquels comprendront les frais d'expertise et seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, 

Statuant à nouveau,

À titre principal,

- déclarer l'action de M. [N] et Mme [B] à l'encontre de la société [V] [TX] [F] Architectural Studio représentée par la société [D] [MZ] prescrite et donc irrecevable ;

- débouter M. [N] et Mme [B] de toutes leurs demandes à l'encontre de la société [V] [ZV] Architectural Studio représentée par la société [D] [MZ] ;

À titre subsidiaire, si la cour ne fait pas droit à la demande de réformation du jugement en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente,

- déclarer l'action de M. [N] et Mme [B] à l'encontre de la société [V] [TX] [F] Architectural Studio représentée par la société [D] [MZ] non fondée ;

- débouter M. [N] et Mme [B] de toutes leurs demandes à l'encontre de la société [V] [ZV] Architectural Studio représentée par la société [D] [MZ] ;

À titre infiniment subsidiaire,

- débouter M. [N] et Mme [B] de toutes leurs demandes à l'encontre de la société [V] [ZV] Architectural Studio représenté par la société [D] [MZ] au titre des préjudices économique et moral ;

- fixer le préjudice de M. [N] et Mme [B] au titre de la perte de chance de percevoir des loyers à la somme de 5000 euros ;

En tout état de cause,

- condamner solidairement M. [N] et Mme [B] à payer à la société [V] [TX] [F] Architectural Studio représentée par la société [D] [MZ] la somme de 6000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.





Par dernières conclusions communiquées le 28 mars 2024, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, M. [N] et Mme [B] ont demandé, au visa des articles 1103, 1104, 1114, 1138, 1194, 1224, 1227, 1228, 1231-1, 1240, 1610, 1615, 1792, 2224, 2234 et suivants du code civil, 1382 et 1134 anciens du Code civil, R.261-18-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, L.113-1-2 du code des assurances, en substance de 

- se déclarer valablement saisie par la première déclaration d'appel du 7 juillet 2022 complétée par la déclaration d'appel du 6 octobre 2022 ;

- les accueillir en leur appel incident et provoqué, les déclarer recevables en leurs demandes ; 

- réformer le jugement en ce qu'il a 

> rejeté la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l'action de M. [N] et Mme [B] ;

> déclaré irrecevable comme prescrite l'action entreprise par M. [N] et Mme [B] à l'égard de la SCP Badet [L] [U] la MAF la société Héraklès ;

> prononcé la résolution du contrat de vente en état futur d'achèvement conclu entre la SCCV Couleurs Caraïbes et M. [N] et Mme [B] portant sur les lots numéro 4 et 24 de l'ensemble immobilier dénommé O de [W] situé [Adresse 19] à [Localité 25] ;

> ordonné la publication du jugement conformément aux dispositions de l'article 28 du décret 52-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière ;

> condamné la SCCV Couleurs Caraïbes à restituer à M. [N] et Mme [B] la somme de 211'275 euros outre intérêts au taux légal à compter de la décision ;

> condamné in solidum la SCCV Couleurs Caraïbes et la société [V] Architectural Studio à verser à M. [N] et Mme [B] la somme de 15'000 euros de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance ;

> condamné in solidum la SCCV Couleurs Caraïbes et la société [V] Architectural Studio à verser à M. [N] et Mme [B] la somme de 43 716 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice économique ;

> condamné in solidum la SCCV Couleurs Caraïbes et la société [V] Architectural Studio à verser à M. [N] et Mme [B] la somme de 10'000 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

> débouté M. [N] et Mme [B] de leurs demandes formulées à l'égard de la société CGPA ;

> débouté M. [N] et Mme [B] du surplus de leurs demandes ;

> condamné in solidum la SCCV Couleurs Caraïbes et la société [V] Architectural Studio à verser à M. [N] et Mme [B] la somme de 3 000 euros de sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

> rejeté les autres demandes formulées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

> condamné M. [N] et Mme [B] aux dépens exposés par la SCP Badet [L] [U], la MAF, la société Héraklès, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

- juger que le procès-verbal de livraison du 30 septembre 2011 a participé au dol dont ils ont été victimes ;

- dire que le délai de prescription ne peut débuter qu'à compter du dépôt du rapport d'expertise de M. [H], après avoir constaté que les man'uvres dolosives commises à leur préjudice avaient été révélées dans leur ampleur par l'expertise, 

- dire que le point de départ du délai ne saurait être antérieur au 28 décembre 2015, date à laquelle ils ont fait convoquer « le maître d'ouvrage » et constater par huissier la situation du bien qu'ils avaient acquis, délai interrompu par l'action en référé ;

- déclarer l'action de M. [N] et Mme [B] recevable à l'égard des sociétés 

Couleurs Caraïbes, Héraklès patrimoine, [V] [ZV] Architectural studio représentée par la SELARL [D] [MZ] ès qualités de mandataire liquidateur, Badet [L] [U] et Mutuelle des architectes français et CGPA ;

- leur donner acte de qu'ils renoncent à se prévaloir de la résolution du contrat de vente portant sur les lots 4 et 24 de l'ensemble immobilier dénommé les O de [W] situé [Adresse 21] à [Localité 25] ;

- adopter les conclusions de l'expert judiciaire selon rapport du 27 novembre 2017 et les dire opposables à toutes les parties en la cause ; 

- déclarer que le bien acquis n'est pas livré et non conforme aux prescriptions initiales au préjudice des demandeurs; 

- déclarer responsables des préjudices subis par les époux [N] [B] : 

- la SCCV Couleurs Caraïbes pour avoir manqué à son obligation de délivrance conforme de la chose vendue à leur préjudice ;

- la société Héraklès patrimoine pour avoir manqué de bonne foi et commis une faute en dissimulant des informations déterminantes pour le consentement des demandeurs à leur préjudice ;

- la SARL [V] [ZV] Architectural studio représentée par la SELARL [D] [MZ] ès qualités de mandataire liquidateur pour avoir commis une faute par l'établissement et la remise de fausses attestations d'achèvement ou de situation de travaux en lien avec les préjudices des demandeurs ;

- la SCP Badet [L] [U] pour avoir manqué à son obligation de vérification et d'information dans l'établissement des actes de vente à l'égard des demandeurs et la libération des fonds au préjudice des demandeurs ;

- fixer au passif de la liquidation de la SARL [V] [ZV] Architectural studio représentée par la SELARL [D] [MZ] ès qualités de mandataire liquidateur au bénéfice de M. [N] et Mm [B], les sommes de

- 99 500 euros résultant de la différence de prix actuel et d'achat ; 

- 34 188 euros à titre d'indemnité correspondant au coût d'achèvement des parties privatives du lot 4, au vu du rapport de l'expert et de l'indexation ;

- 8 778 euros au titre de la perte de loyer liée et à l'impossibilité de louer le bien après l'arrêt du bail civil ;

- 13'422 euros au titre de la perte de chance de n'avoir pu louer au prix du marché ; 

- 36'426 au titre du remboursement des intérêts d'emprunt et assurances ;

- 20'000 euros à chacun des époux au titre du préjudice moral ;

- condamner in solidum la SCCV couleurs Caraïbes, la SARL [V] [ZV] Architectural studio représentée par la SELARL [D] [MZ] ès qualités de mandataire liquidateur, la SCP Badet [L] [U] et la société Héraklès patrimoine à leur payer les sommes suivantes :

- 99 500 euros résultant de la différence de prix actuel et d'achat ; 

- 34 188 euros à titre d'indemnité correspondant au coût d'achèvement des parties privatives du lot 4, au vu du rapport de l'expert et de l'indexation ;

- 8 778 euros au titre de la perte de loyer liée et à l'impossibilité de louer le bien après l'arrêt du bail civil ;

- 13'422 euros au titre de « la perte de chance de n'avoir pu louer au prix du marché»; 

- 36'426 au titre du remboursement des intérêts d'emprunt et assurances ;

- 20'000 euros à chacun des époux au titre du préjudice moral ;

- dire et juger que les compagnies d'assurances Mutuelles des architectes français et CGPA devront garantir respectivement leurs assurés, la SARL [V] [ZV] Architectural studio représentée par la SELARL [D] [MZ] ès qualités de mandataire liquidateur et la société Héraklès patrimoine des condamnations qui seront prononcées contre elles ;

- débouter la SARL [V] [ZV] Architectural studio représentée par la SELARL [D] [MZ] ès qualités de mandataire liquidateur, la SCP Badet [L] [U], la société Héraklès patrimoine et les compagnies d'assurances Mutuelles des architectes français et CGPA de toutes leurs demandes et prétentions ;

- condamner in solidum la SCCV Couleurs Caraïbes, la SARL [V] [ZV] Architectural studio représentée par la SELARL [D] [MZ] ès qualités de mandataire liquidateur, la SCP Badet [L] [U], la société Héraklès patrimoine à leur payer à chacun la somme de 10'000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner in solidum la SCCV Couleurs Caraïbes, la SARL [V] [ZV] Architectural studio représentée par la SELARL [D] [MZ] ès qualités de mandataire liquidateur, la SCP Badet [L] [U], la société Héraklès patrimoine au paiement des entiers dépens qui comprendront les frais d'expertise.





Par dernières conclusions communiquées le 7 avril 2024, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, la Mutuelle des architectes français a sollicité au visa notamment des articles 54,4 188,5 142,700 et 901 du code de procédure civile, 1240 et 2224 du Code civil, L.112-6, L.113-1 et L. 124-1-1 du code des assurances,

À titre liminaire, 

- la mettre hors de cause en absence de demandes formulées à son encontre ;

- confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré irrecevables car prescrites les demandes des époux [N] [B] fondées sur l'inachèvement bien ;

- rejeter l'ensemble des demandes et appels en garantie formulé à son encontre ;

À titre principal,

- rejeter l'ensemble des demandes et appels en garantie formulés à son encontre en ce que ses garanties ne sont pas mobilisables en raison de l'exercice anormal de la profession d'architecte et de la faute intentionnelle dolosive commise par la SARL [V] [ZV] Architectural studio ;

À titre subsidiaire,

- rejeter l'ensemble des demandes et appels en garantie formulés à son encontre en ce que le lien de causalité entre les préjudices subis par les époux [N] [B] et les fautes reprochées à l'architecte n'est pas établi,

À titre très subsidiaire,

- rejeter l'ensemble des demandes de condamnation et d'appels en garantie formulés à son encontre au titre du remboursement des intérêts d'emprunts et assurances, du préjudice moral, du coût de l'achèvement de l'ouvrage, en ce que la police n'est pas mobilisable ;

- rejeter les demandes de condamnation de la MAF au titre de la perte locative et de la différence de prix actuel et d'achat du lot numéro 4, en ce que la réalité des préjudices n'est pas démontrée ;

À titre infiniment subsidiaire, 

- limiter le montant des condamnations à l'encontre de la MAF au plafond unique de 500'000 euros correspondant aux dommages immatériels non consécutifs, s'agissant de l'ensemble des condamnations prononcées par les juridictions en faveur des acquéreurs ou toutes autres parties concernant l'opération de construction immobilière dénommée le O de [W] ;

- juger qu'en cas de condamnation en sa qualité d'assureur de la SARL [V] [ZV] Architectural studio, la MAF est légitime à faire application de sa franchise opposable à la SARL [V] [ZV] Architectural studio et à toute autre partie ;

- rejeter la demande de condamnation in solidum de la MAF en sa qualité d'assureur de la SARL [V] [ZV] Architectural studio en raison de la clause d'exclusion de solidarité figurant dans le contrat d'architecte de la SARL [V] [ZV] Architectural studio et limiter la condamnation à 10 % ;

- rapporter à de plus justes proportions les préjudices des époux [N] [B] ;

- condamner la SCP Badet Blériot [U] André [U] la SARL Héraklès patrimoine et son assureur CGPA à garantir intégralement la MAF à tout le moins à hauteur de 90 % de toutes condamnations, frais et intérêts, qui pourraient être prononcées à son encontre ; n tout état de cause,

- condamner tout succombant à lui payer la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'au paiement des dépens dont distraction au profit de Me Mougey. 





Par dernières conclusions communiquées le 30 janvier 2024, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, la SARL Héraklès patrimoine a réclamé, rejetant toutes fins et conclusions contraires, de 

- déclarer Mme [B] et M. [N] irrecevables et mal fondés en leur appel, les en débouter ;

- confirmer le jugement en ce qu'il a jugé les demandes des époux [N] [B] irrecevables à son encontre ;

À titre subsidiaire, s'il devait être décidé que la société Héraklès patrimoine a commis une faute entraînant un préjudice propre aux époux [N] [B], 

- condamner la société Héraklès patrimoine à des dommages et intérêts dont le montant indemnisera une perte de chance de ne pas avoir contracté le contrat de vente litigieux, 

En tout état de cause,

- dire et juger que la société CGPA devra garantir la société Héraklès patrimoine des éventuelles sommes mises à charge en vertu de la couverture d'assurance numéro RCIP0083 ;

- condamner Mme [B] et M. [N] à lui payer la somme de 15'000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure ;

- condamner Mme [B] et M. [N] au paiement des entiers dépens qui pourront être recouvrés directement par Me Win-Bompard en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 





Par dernières conclusions notifiées le 5 juin 2023, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, la SCP Badet-[L] [U] André-[U], notaires associés a demandé de

- confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la prescription de l'action ;

- débouter tant appelant ou intimé de ses demandes à son encontre,

Subsidiairement,

- déclarer prescrite l'action des demandeurs contre le notaire ;

- dire et juger que les époux [N] [B] sont tenus par la livraison du 30 septembre 2011 en application de l'article 1998 du Code civil et qu'ils n'ont pas qualité pour les désordres des parties communes ;

- prononcer la nullité du rapport d'expertise de M. [H] et en tout cas, toutes les mentions et appréciations extérieures à la mission confiée et mettant en cause le notaire;

- dire et juger qu'ils ne rapportent pas l'existence d'une faute ou d'un préjudice direct en lien de causalité avec la faute ;

- les débouter purement et simplement de leurs demandes ;

- dire et juger qu'ils sont à l'origine de leurs propres préjudices ;

- les condamner reconventionnellement au paiement de la somme de 10'000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure. 





Par conclusions communiquées le 21 octobre 2022, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, la société CGPA a sollicité, au visa des articles 2224 et 2241 du Code civil, de

- confirmer purement et simplement le jugement en ce qu'il a déclaré irrecevable comme prescrite l'action entreprise par les époux [N] [B] à l'égard de la SCP Badet Blériot [U] André [U], la MAF et la société Héraklès patrimoine ;

- confirmer purement et simplement le jugement en ce qu'il a débouté les époux [N] [B] de leur demande garantie formée à l'égard de la société CGPA ;

- la mettre hors de cause ;

en toute hypothèse,

- statuer ce que de droit sur les demandes des époux [N] [B] à l'encontre de la société Héraklès patrimoine ;

- juger CGPA non tenue à garantir la société Héraklès patrimoine des condamnations susceptibles d'être mises à sa charge ;

- débouter purement et simplement les époux [N] [B] et la société Héraklès patrimoine de toutes leurs demandes fins et prétentions à son encontre ;

- condamner toute partie succombant à lui payer la somme de 8000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la même au paiement des entiers dépens.





La clôture est intervenue le 3 juin 2024 ; les parties ayant donné leur accord pour que la procédure se déroule sans audience, le dépôt des dossiers a été autorisé le 7 octobre 2024. L'affaire a été mise en délibéré pour être rendu le 16 décembre 2024. 





Motifs de la décision 



L'arrêt est réputé contradictoire, en application des dispositions de l'article 474 du code de procédure civile. La SCCV Couleurs Caraïbes est défaillante, elle a été appelée en la cause, en la personne de son mandataire judiciaire. Au terme de l'article 552 du code de procédure civile, en cas de solidarité ou d'indivisibilité à l'égard de plusieurs parties, l'appel formé par l'une conserve le droit d'appel des autres, sauf à ces dernières à se joindre à l'instance. Dans les mêmes cas, l'appel dirigé contre l'une des parties réserve à l'appelant la faculté d'appeler les autres à l'instance.





Pour statuer comme il l'a fait le premier juge a considéré que l'action contre la SCCV, suivant contrat de vente en état futur d'achèvement du 31 décembre 2010 n'était pas forclose, en relevant que les époux [N] [B] étaient devenus propriétaires le 31 octobre 2010, qu'ils avaient donné leur bien à la location le 22 juin 2011 et avaient saisi le juge des référés en décembre 2016, puisque l'action était fondée sur le défaut de conformité et les vices du consentement, que compte tenu d'une livraison sans réserve le 30 septembre 2011 et d'une demande en référé les 7, 9 et 15 décembre 2016, l'action contre le notaire, la société de commercialisation Héraklès patrimoine et la MAF était prescrite, que le juge ne pouvant suppléer d'office le moyen tiré de la prescription, qu'il devait statuer sur les demandes contre la SCCV Couleur Caraïbes défaillante et l'architecte, que la preuve d'une non-conformité était rapportée, qu'elle justifiait la résolution de la vente, que les époux [N] [B] avaient perdu l'éventualité favorable de donner l'immeuble en location, justifiant leur demande de paiement de 15 000 euros de dommages et intérêts, que le paiement des intérêts du prêt constituait un préjudice indemnisable, que la procédure longue et éprouvante fondait leur demande au titre du préjudice moral de paiement de 10 000 euros de dommages et intérêts, que l'architecte avait commis une faute ayant concouru au dommage justifiant sa condamnation in solidum, en application des dispositions de l'article 1382 du Code civil, que le remboursement du prix de vente n'était pas un préjudice indemnisable, que la procédure n'était pas abusive à l'égard de la SCP Badet [L] [U]. 





La présente instance n'implique aucune 'compagnie' d'assurance mais une société d'assurance mutuelle à cotisations variables, la CGPA et la société anonyme Mutuelle des architectes français. La société [V] [ZV] Architectural Studio, qui avait conclu initialement est désormais représentée par son liquidateur. La SCP de notaires est indifféremment appelée par les parties, et des demandes sont indifféremment formées contre la SCP Badet-[L] [U] André-[U] ou SCP Badet [L] [U], cette dernière ne contestant pas que les demandes sont valablement formées à ce titre. Par l'ordonnance citée du 19 avril 2023, le conseiller de la mise en état a retenu que la société Héracklès patrimoine avait valablement été appelée à l'instance et que les deux appels des époux [N] [B] étaient valablement formés, cette ordonnance n'a pas été critiquée. 



Les époux [N] [B] justifient d'une déclaration de créance dans le cadre de la procédure collective de la société [V] [ZV] Architectural Studio, adressée par lettre recommandée avec accusé de réception du 8 août 2023 à hauteur de 78 274,48 euros et le mandataire judiciaire s'est explicitement désisté de son incident portant sur cette déclaration de créance. L'interruption d'instance est destinée à permettre l'intervention du mandataire judiciaire à la procédure pendante, il est présent et représenté, il n'y a pas lieu à interruption d'instance. En outre, si la procédure collective interdit le prononcé d'une condamnation, elle permet de fixer une créance au passif du bénéficiaire de la procédure collective. 



Les demandes de 'constater dire et juger' ne sont pas des prétentions en ce qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, mais peuvent constituer des moyens auxquels la cour doit répondre. En réclamant de 'dire et juger' que les assureurs doivent garantir à leurs assurés, sans demander explicitement la condamnation de l'assureur, les époux [N] [B] demandent dans le dispositif de leurs conclusions, l'application du contrat d'assurance qui peut, le cas échéant conduire à une condamnation de l'assureur. 



Les époux [N] [B] ont sollicité et obtenu du premier juge qu'il ordonne la résolution du contrat de vente en état futur d'achèvement conclu entre eux et la SCCV Couleurs Caraïbes et la publication du jugement conformément aux dispositions de l'article 28 du décret 52-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière. En cause d'appel, ils réclament l'infirmation de ce chef de jugement faisant valoir la liquidation judiciaire du vendeur. 



Or, d'une part la déconfiture du vendeur est antérieure au jugement (liquidation judiciaire du 20 décembre 2017) d'autre part, la succombance qui fonde le droit d'appel, en application des dispositions des articles 32 et 546 du code de procédure civile, s'apprécie en fonction de l'intérêt à interjeter appel pour chacun des chefs de jugement attaqués. Ainsi que relevé par l'architecte représenté par son liquidateur, les époux [N] [B] sont irrecevables à interjeter appel de ces chefs et à demander à la cour, statuant à nouveau, de leur donner acte de ce qu'ils renoncent à se prévaloir du jugement, d'autant que, surabondamment, le donner acte n'est pas constitutif de droit. 



Pour autant, la cour reste saisie d'une action en responsabilité contre le vendeur, la société de commercialisation, le notaire, un constructeur et leurs assureurs, conduite par les acquéreurs, à qui sont opposées la forclusion et la prescription. 





Il résulte de l'ensemble des pièces des parties que : 



- le 1er janvier 2010, la SARL [W] [K] a signé avec la SARL Héraklès une convention de partenariat valant mandat pour procéder à commercialisation des biens des programmes Les loges de [W] et les O de [W] ;



- le 18 août 2010, les époux [N] [B] ont signé avec la SCCV Couleur Caraïbes un contrat de réservation en vue de l'acquisition en état futur d'achèvement d'un logement type 3-2 à édifier au plus tard le 31 décembre 2010 en vue de sa mise en location ;



- à une date non précisée les époux [N] [B] ont signé un contrat de réservation en vue de l'acquisition en état futur d'achèvement d'un logement type 2 à édifier au plus tard le 31 décembre 2010 ;



- le 21 août 2010, les époux [N] [B] ont adressé un courrier à la SARL Héraklès patrimoine indiquant qu'ils procéderaient à l'acquisition à l'issue d'une visite sur site prévue en octobre, à condition que la banque accorde le financement et que les risques sismiques ne causent pas de préjudice financier pour l'acquéreur ;



- le 31 décembre 2010, les époux [N] [B] ont signé avec la SCCV Couleur Caraïbes un contrat de vente en état futur d'achèvement portant sur les lots 4 et 24 dans la résidence Les O de [W], l'acte mentionne que le permis de construire n'est pas définitif les délais de recours n'étant pas expirés, que le prix de 113'724 euros (sur 189 540 euros) est réglé en totalité par la comptabilité du notaire, le surplus devant être réglé par un prêt, l'acquéreur y reconnaît que l'immeuble se trouve au stade « cloisonnements de l'appartement achevés ainsi qu'il résulte d'une attestation délivrée par M. [TX] [F] [V], architecte à [Localité 25] » ;



- le 31 décembre 2010, M. [TX] [F] [V] a établi une attestation suivant laquelle le lot 4 est achevé au sens de l'article R.261-1 du code de la construction et de l'habitation et que 'sont exécutés les ouvrages à l'utilisation des dits locaux et conformément à leur destination' ;



- le 23 février 2011, par acte notarié les époux [N] [B] et la SCCV couleur Caraïbes ont signé un acte portant division cadastrale de la parcelle et mentionnant l'existence d'un règlement de propriété ;



- le 22 juin 2011, les époux [N] [B], bailleurs, ont signé avec la SARL Groupe [W] [K], preneur, un contrat de bail portant sur l'appartement -le lot 4- pour sa location à des locataires qui en feront leur habitation principale, pour une durée de neuf ans, moyennant paiement d'un loyer annuel de 5544 euros pour un type 2 ;



- le 6 septembre 2011, par lettre recommandée avec accusé de réception, les acquéreurs ont été convoqués pour la réception de l'ensemble immobilier le 30 septembre 2011;



- le 26 septembre 2011, les acquéreurs ont donné pouvoir à Mme [Y] [A], gérante CJTS immobilier pour les représenter lors de la livraison de l'appartement qui devait avoir lieu le 30 septembre 2011 à [Localité 25] ;



- le procès-verbal de livraison sans réserve a été signé le 30 septembre 2011 par le mandataire, Mme [A] ;



- le 11 janvier 2013, les époux [N] [B] ont adressé au représentant de la société Héraklès patrimoine un courriel réclamant que l'attestation de mise hors d'eau ou d'achèvement du cloisonnement soit fournie sans délai, une copie du procès-verbal, signé par [leur] représentant sur place constatant l'achèvement du bien et un document du promoteur expliquant pourquoi il n'a pas appelé la totalité des fonds le 31 décembre 2010 alors que l'immeuble était achevé, précisant la nécessité de répondre sur tous les points ;



- le 3 mars 2014, les acquéreurs ont adressé un courriel au représentant de la SARL Héraklès patrimoine remerciant pour les photos précisant : « le principal est que ceci se termine bientôt avec un locataire ouf' car je t'avoue que cela me mine réellement et ce, en rapport aux fisc' toi tu connais très bien la situation [...] j'avais indiqué à [O] que je lui proposerai des dates sur avril 29 mars 12 avril'. Ce courriel répondait à un autre de la société Héraklès patrimoine indiquant 'nous vous confirmons que le lot quatre de la résidence peut être remis en location. Nous faisons exécuter le nettoyage intérieur extérieur et nous chargerons d'informer l'agence immobilière veuillez trouver ci-joint les photos du logement' 



- le 15 juin 2015, M. [N] a adressé le 'bail civil' au représentant de la SARL Héraklès patrimoine et proposé de fixer le loyer à 650/700 euros en s'interrogeant sur le sort du bail civil de neuf ans ; 



- le 28 décembre 2015, M. [N] a fait dresser un procès-verbal de constat d'huissier de justice sur le site, qui met en évidence que le chantier est arrêté, que le portail est cadenassé, que les extérieurs ne sont pas terminés (parking en béton brut, pas de mur de soutènement, chemin d'accès dégradé, absence de végétaux, de boites aux lettres) que l'appartement est dépourvu de plinthes carrelées, de volets roulants, de hotte aspirante, de plaques de cuisson, de machine à laver, de butée de porte, de porte post-formée ; le constat relève une cloison de séparation sur rails en plexiglas 'très inesthétique', la présence de deux impacts sur deux carreaux de la salle de bains, l'éclatement de la faïence du mur à l'extérieur duquel le chauffe-eau électrique a été posé, l'absence de meubles de salle de bains, une plomberie oxydée et l'absence de VMC ; 



- par actes des 7,9, 15 décembre 2016 les époux [N] [B] ont assigné en référé pour obtenir une expertise qui a été ordonnée le 21 mars 2017 ;



- l'expertise déposée le 27 novembre 2017, ajoute que l'évier, la hotte aspirante, la plaque de cuisson, le lave-vaisselle ne sont pas raccordés, que l'appartement voisin est ouvert et vandalisé ;



- par jugement rendu le 24 juin 2021, le tribunal correctionnel de Saint-Martin a, en substance, déclaré coupables et condamné M. [C] [Z] et Mme [Y] [A] pour avoir entre le 1er novembre 2012 et le 31 décembre 2014, loué des logements dont l'installation électrique ne répondait pas aux normes de sécurité, mettant ainsi en danger la vie d'autrui et, en sollicitant la rédaction d'attestation d'achèvement des travaux, trompé le trésor public et des propriétaires pour les déterminer à payer les travaux et obtenir la défiscalisation de leurs revenus en employant des man'uvres frauduleuses en l'espèce en communiquant des contrats de bail relatifs à la résidence ; M. [Z] a en outre été déclaré coupable et condamné pour avoir sollicité des attestations d'achèvement des travaux falsifiées de M. [TX] [F] [V], pour avoir transmis ces attestations au notaire et ainsi trompé le trésor public et des propriétaires et Mme [A] pour avoir utilisé ces attestations ; M. [V] a été déclaré coupable et condamné pour avoir établi de fausses attestations d'achèvement et ainsi trompé le trésor public et des propriétaires pour les déterminer à payer les travaux ; en dépit de la mention de leur nom au cours de l'enquête, et d'un mandement de citation à partie civile du 25 novembre 2019, les époux [N] [B] ne sont pas visés comme victimes dans cette procédure. 





Selon l'article 1603 du Code civil, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend. Aux termes de l'article 1642-1 du Code civil, le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.



Aux termes de l'article 2224 du Code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. 



Compte tenu du caractère apparent des désordres le point du délai de prescription est celui de la réception puisqu'il s'agit du jour où le titulaire du droit a connu les faits lui permettant de l'exercer. Si les acquéreurs soutiennent avoir été empêchés d'agir par le dol de leurs co-contractants, il s'impose de relever que c'est leur mandataire, qui n'a jamais été appelé au litige, qui a signé le procès-verbal de réception sans réserve. 



En l'espèce, la réception sans réserve résulte d'un procès-verbal du 30 septembre 2011. Elle s'est accompagnée d'une prise de possession puisque l'appartement a été mis en location, ce qui est confirmé par les termes de l'assignation introductive d'instance qui indiquait que les époux [N] [B] s'étaient inquiétés de leur bien parce que le bail civil n'était plus exécuté depuis juillet 2015. Il s'en déduit qu'il l'était auparavant et en tout état de cause, le régime de défiscalisation exigeait la mise en location du bien et ils n'ont pas déclaré que le bien n'avait pas pu être mis en location ou qu'ils n'avaient pas pu bénéficier du régime de défiscalisation. Mieux, il résulte de leurs conclusions devant le tribunal de proximité qu'ils ont perçu des loyers jusque 2015 par virement bancaire. S'ils estiment que le procès-verbal de réception ne leur est pas opposable pour avoir été signé par un préposé des vendeurs constructeurs, en tout état de cause, ils ont signé un pouvoir au profit de Mme [A] le 26 septembre 2011. L'éventuelle signature d'un pouvoir en blanc, alléguée par les époux [N] [B] n'est pas démontrée et ne saurait, sauf mise en cause et preuve de la responsabilité du mandataire, responsable de ses fautes et de son dol, rendre l'acte inopposable au mandant. Si les acquéreurs prétendent, en dépit de la mention d'un numéro de lettre recommandée avec accusé de réception, qu'ils n'ont jamais été convoqués pour la réception, cette affirmation est en contradiction avec leur propre affirmation de la signature d'un pouvoir de représentation pour cette réception. Enfin, ce qu'ils qualifient de 'raccourci intellectuel' du tribunal, résulte du pouvoir qu'ils ont donné à Mme [A]. 



Tous les désordres mentionnés dans le procès-verbal de constat et l'expertise sont apparents même pour un acquéreur profane, de sorte que les dispositions relatives à la prescription valables en matière de garantie des vices cachés ne trouvent pas à s'appliquer en l'espèce. 





L'avis de l'expert qui a excédé manifestement les termes de sa mission, n'est pas créateur de droit et en tout état de cause, si une juridiction peut s'approprier les termes d'un rapport d'expertise, elle ne peut pas homologuer un rapport d'expertise, d'autant que la juridiction n'est jamais tenue de suivre les conclusions de l'expert. Les acquéreurs ne peuvent pas légitiment soutenir que le bien qu'ils ont donné à la location et pour lequel ils ont obtenu des loyers, n'a pas été livré parce que sa livraison n'est pas conforme. 





Sur les demandes contre la société Héraklès patrimoine :



S'agissant de la société de commercialisation Héraklès Patrimoine dont le siège est aux [Localité 24], ayant reçu mandat rémunéré de la SCCV Couleur Caraïbes de trouver des acquéreurs (pièce N°2) notamment les époux [N] [B], alors également domiciliés aux [Localité 24], elle n'a pas la qualité de vendeur, ni celle de constructeur, elle n'est pas intervenue à l'acte de vente, à quel que titre que ce soit, elle est seulement liée à la SCCV par un contrat de mandat. Si elle n'apparaît pas sur le contrat préliminaire à la vente en état futur d'achèvement, elle indique explicitement dans ses écritures qu'elle est intervenue au stade de la commercialisation des lots et de la signature d'un contrat de réservation le 18 août 2010 (pièce N°3) et d'un second contrat de réservation en octobre 2010, étant relevé que le contrat de vente en état futur d'achèvement mentionne un contrat préliminaire du 29 août 2010. Les acquéreurs produisent un contrat de réservation portant sur le lot litigieux, non daté mais qu'ils ont signé et qui ne porte d'ailleurs pas la signature du vendeur, la SCCV Couleur Caraïbes. 



Au termes de l'article 1116 du Code civil, applicable au litige, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé. 



En l'espèce, en dépit des développements des acquéreurs sur le dol commis par la SARL Héraklès, ils ne démontrent pas l'existence d'un contrat entre eux et cette société et ils ne poursuivent pas -ou plus- la nullité de la convention avec la SCCV, vendeur ayant mandaté cette société Héraklès. Ainsi, en absence de tout lien contractuel entre elle et les acquéreurs, sa responsabilité ne peut être recherchée qu'au titre de sa responsabilité quasi-délictuelle. 



Si la prescription d'une action en responsabilité court à compter de la manifestation du dommage et non de la commission de la faute et si le dommage s'est manifesté pour les acquéreurs, s'agissant de cette société lors du constat du 28 décembre 2015, de sorte que l'action n'est pas prescrite à son égard, force est de relever qu'au-delà d'affirmations, les acquéreurs ne démontrent pas quelle faute elle a commise leur ayant causé le préjudice qu'ils dénoncent. En effet, nonobstant leurs affirmations contraires, ce n'est pas la société Héraklès Patrimoine qui les a convoqués pour la réception, ils ne démontrent pas qu'elle leur a fait signer un pouvoir en blanc, qu'elle les a poussés à signer le contrat de vente en état futur d'achèvement, ou le contrat de bail auquel elle est étrangère. Ils ne démontrent pas qu'il s'agissait de leur unique interlocuteur, puisque cette société n'apparaît sur aucun document contractuel. Sa qualité de mandataire du vendeur pour la recherche d'acquéreurs potentiels ne l'érige pas en vendeur. 



S'il existait des liens entre les sociétés qui sont intervenues dans le processus d'acquisition puisque la société Héraklès Patrimoine, qui avait son siège au Château d'Olonne -85180- était représentée par [BM] [S] et [M] [E], que ce dernier était président de la SAS Sagane, elle-même gérante de la SCCV Les loges de [W], ayant comme associé le Groupe [Z], qui était lui-même géré par M. [C] [Z], qui a été condamné par le tribunal correctionnel pour escroquerie et mise en danger de la vie d'autrui, que la SCCV Couleurs Caraïbes était gérée par la SARL Groupe [W] [K] et avait notamment comme associé le Groupe [Z], cet état de fait ne suffit pas à démontrer une faute à l'origine du préjudice des acquéreurs (pièces MAF et architecte). De même existait-il des liens entre M. [V], architecte et M. [C] [Z] puisqu'ils avaient des relations en commun (pièce 17 MAF). 



Au-delà de pétitions de principe, reprises par l'expert, les acquéreurs ne démontrent pas le dol commis par la SARL Héraklès pour les conduire à contracter avec la SCCV. À supposer qu'ils démontrent, ce qu'ils ne font pas, qu'elle savait que 'le permis de construire n'était pas validé' au moment de la signature, l'acte de vente reprenait ces indications relatives au permis de construire, de sorte qu'ils le savaient aussi et qu'ils ne démontrent pas le lien de causalité avec le préjudice qu'ils allèguent. 



Les époux [N] [B] doivent donc être déboutés de leurs demandes contre la SARL Héraklès et en conséquence de leur demande de garantie contre la société CGPA son assureur, dont le contrat ne garantit, en tout état de cause, pas les conséquences des fautes intentionnelles commises par son assuré. 



À ce titre d'ailleurs, il résulte des pièces que M. [M] [E] qui avait acquis un lot dans le cadre d'une opération immobilière similaire a agi devant le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence contre le liquidateur de la SCCV Les loges de [W], la société [V] [ZV] Architectural Studio, la SCP de notaires et leurs assureurs ; ses demandes ont été déclarées pour certaines prescrites et pour d'autres mal fondées. 





Sur les demandes contre la SCP Badet-[L] [U] André-[U] 



S'agissant de la SCP de notaires, elle n'a aucun lien contractuel avec les acquéreurs, elle est intervenue en qualité de rédacteur de l'acte de vente et de l'acte portant division de la parcelle, mais elle est tenue au respect d'un devoir de conseil résultant de ses obligations professionnelles de rédacteur de l'acte. Comme indiqué, l'acte mentionne que le permis de construire n'est pas définitif et l'acquéreur y reconnaît que l'immeuble se trouve au stade «cloisonnements de l'appartement achevés ainsi qu'il résulte d'une attestation délivrée par M. [TX] [F] [V], architecte à [Localité 25] ». 



La prescription d'une action en responsabilité court à compter de la manifestation du dommage et non de la commission de la faute. Le dommage, à savoir l'inachèvement de la construction s'est manifesté pour les acquéreurs, s'agissant du notaire lors du constat du 28 décembre 2015. Toutefois, ce constat démontre que les cloisonnements étaient achevés même s'ils étaient réalisés avec des matériaux inesthétiques.



Les acquéreurs soutiennent que le notaire a eu en main des attestations contradictoires d'un lot à l'autre, cette affirmation ne repose sur aucun élément de preuve. En effet, il n'existe pas d'incohérence entre l'attestation d'avancement du 30 novembre 2010 pour le lot 4 cloisons achevées (pièce 9) et pour le lot 3 achevé le 31 décembre 2011 (pièce 21). L'attestation d'avancement du 9 décembre 2010 (pièce 10) , n'est pas probante, l'architecte la qualifie 'faux', puisqu'elle concerne Les loges de [W], mention biffée et 'O de [W]' ajout manuscrit et qu'elle est adressée à la SCCV Les loges de [W] mention biffée, 'couleur Caraïbes' ajout manuscrit. En tout état de cause, elle n'est pas probante, l'auteur des surcharges n'étant ni identifié ni identifiable et il n'est pas démontré qu'elle a été adressée au notaire. 



L'acte notarié mentionne que le permis de construire n'est pas définitif les délais de recours n'étant pas expirés, que le prix de 113'724 euros est réglé en totalité par la comptabilité du notaire, le surplus devant être réglé par un prêt, l'acquéreur y reconnaît que l'immeuble se trouve au stade « cloisonnement de l'appartement achevés ainsi qu'il résulte d'une attestation délivrée par M. [TX] [F] [V], architecte à [Localité 25] ». La fausseté de cette attestation au moment où elle a été établie, n'est pas démontrée, à défaut pour l'une ou l'autre des parties et notamment pour les acquéreurs de s'être rendus sur place pour vérifier. S'il est désormais démontré que M. [V], architecte a été condamné pour avoir établi de fausses attestations d'achèvement et ainsi trompé le trésor public et des propriétaires pour les déterminer à payer les travaux, cet état de fait ne suffit pas démontrer que le notaire savait que ces attestations étaient fausses, même s'il a écrit le 16 novembre 2012, en réponse aux acquéreurs, que 'l'état d'habitabilité a été certifié dans ce dossier par un homme de l'art, architecte du programme au 31 décembre 2010, ce qui apparaît tout à fait cohérent avec une mise hors d'eau six mois auparavant (30 juin 2010) sauf à considérer que ce professionnel ait fait un 'faux en écriture privée' qu'il y aura lieu démontrer'(pièce17 Héraklès). 



En ce qui concerne plus précisément les versements opérés par le notaire au profit du vendeur, les acquéreurs soutiennent que le notaire a commis une faute en versant le solde, seize jours avant la livraison. Cette allégation n'est pas confirmée par les pièces puisque le 14 septembre 2011, a été versée la somme de 28 431 euros correspondant à 15 % pour l'achèvement, le procès-verbal de livraison a été signé le 30 septembre 2011 et le solde a été versé le 9 novembre 2011, à défaut de réserve à la réception. Le notaire n'a pas l'obligation de se rendre sur place pour vérifier que l'immeuble est en état d'achèvement. Rétrospectivement l'ironie de la réponse du notaire n'est en tout état de cause pas en lien avec le préjudice allégué des acquéreurs, résultant du défaut d'achèvement de l'ouvrage dont ils pouvaient se convaincre lors de la réception. 





Sur les demandes contre la SARL [V] [ZV] Architectural studio et la SCCV Couleurs Caraïbes 



S'agissant de l'architecte, il a reconnu dans le cadre d'une audition du 28 mars 2013 par les services de gendarmerie, qu'il avait participé aux projets les jardins de [W] et les terrasses de [W] avec M. [Z], avant d'être contacté pour le projet Couleurs Caraïbes, qu'il n'avait pas suivi le chantier, qu'il avait délivré les attestations d'achèvement des lots 4 et 6 du projet Les O de [W], à la demande de M. [Z] et du notaire, qu'il avait été sollicité par M. [N]. 



En application des dispositions de l'article 1601-3 du Code civil, la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. 



Réciproquement, après la réception des travaux, l'acquéreur exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage. Si l'architecte soutient qu'il est tiers au contrat de vente en état futur d'achèvement, en application de ce texte le maître d'ouvrage peut agir contre les constructeurs à compter de la réception. Le délai de prescription est de dix ans, en application des dispositions de l'article 1792-4-3 du Code civil. 



En l'espèce la réception est intervenue sans réserve le 30 septembre 2011, et compte tenu du caractère apparent des désordres, qui résultent de l'inachèvement de l'immeuble, le point de départ du délai de prescription est celui de la réception puisqu'il s'agit du jour où le titulaire du droit a connu les faits lui permettant de l'exercer. Toute action fondée sur l'inachèvement de l'immeuble contre l'architecte et donc contre son assureur a nécessairement pour point de départ, le procès-verbal de réception. 



S'agissant de désordres caractérisés par le défaut de finition des extérieurs, l'absence de plinthes carrelées, de volets roulants, le défaut de raccordement de la hotte aspirante, des plaques de cuisson, de la machine à laver, l'absence de butée de porte, de porte post-formée, la présence de cloisons de séparation sur rails en plexiglas, de deux impacts sur deux carreaux de la salle de bains, l'existence de l'éclatement de la faïence du mur à l'extérieur duquel le chauffe-eau électrique a été posé, l'absence de meubles de salle de bains, l'oxydation de la plomberie et l'absence de VMC, ils sont non seulement apparents mais encore évidents quelle que soit la compétence ou l'absence de compétence du maître d'ouvrage et ils sont couverts par une réception sans réserve. 



Il résulte du devis produit dans le cadre de l'expertise que les désordres apparents n'ont aucun caractère évolutif. La faute pénale de l'architecte et du représentant de la SCCV permet à la MAF assureur de la SARL [V] [ZV] Architectural studio d'opposer la clause d'exclusion de solidarité qui est opposable aux tiers. 



Il en résulte que les acquéreurs doivent être déboutés de leurs demandes contre les constructeurs.



En tout état de cause, surabondamment les acquéreurs n'allèguent ni ne démontrent qu'ils ont perdu l'avantage fiscal, ce qui aurait constitué un préjudice distinct (l'avertissement reçu du fisc dénoncé le 11 janvier 2013 n'est pas produit au débat et aucune information n'est donnée sur sa suite), la manifestation du dommage pour l'acquéreur pouvant seulement résulter de faits susceptibles de révéler l'impossibilité d'obtenir la rentabilité prévue. Ils ne produisent ni leurs déclarations de revenus, ni les avis de redressement qui leur auraient été notifiés par l'administration fiscale ; ils indiquent que pour préserver l'avantage fiscal, ils ont loué en dessous du prix du marché, pour autant ils ne pouvaient pas, à la fois, louer au prix du marché et bénéficier de cet avantage fiscal. De plus, l'impossibilité alléguée de louer après l'arrêt du bail civil, qui n'est pas démontrée, ne pourrait se résoudre par un calcul fondé sur le montant du loyer et la durée, sans prendre en compte le temps de vacance, le risque d'impayés et l'économie d'investissement. Ils ne peuvent pas non plus, demander le remboursement de la différence entre le prix actuel et le prix d'achat, puisqu'ils ne réclament plus la résolution de la vente et qu'il s'agirait de revenir sur le principe de liberté contractuelle. 



De manière tout aussi surabondante, ils ne peuvent pas réclamer le remboursement des intérêts d'emprunt et des assurances, pour le même motif, d'autant qu'ils ont indiqué d'une part dans le cadre de conclusions de première instance qu'ils avaient été indemnisés suite au passage de l'ouragan Irma et que leur plan de financement devait tenir compte d'un prêt de 120 000 euros pour des travaux qu'ils devaient réaliser dans leur résidence principale. Enfin et encore surabondamment, le préjudice moral n'est nullement démontré, dans un litige purement financier puisqu'il s'agissait pour les acquéreurs de réaliser une opération de défiscalisation avantageuse, ce qui les a conduits à ne pas se rendre sur place ni pour vérifier sur quoi portait leur achat d'une valeur affichée sur 189 540 euros, ni pour procéder à la réception. La longueur de la procédure ne caractérise pas un préjudice moral. 



Il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes formées à titre subsidiaires par les parties intimées ni sur les appels en garantie.





Il résulte de ce qui précède que le jugement doit être infirmé en ses dispositions critiquées, y compris en ce qu'il a statué sur les dépens et les demandes en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Les époux [J] qui succombent sont condamnés au paiement de première instance et d'appel avec distraction au profit des avocats demandeurs pour ceux des frais dont avance aurait été faite sans avoir reçu provision. En application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ils sont déboutés de leurs demandes et condamnés à payer à la SARL [V] [ZV] Architectural studio représentée par la société [D] [MZ], à la Mutuelle des architectes français, à la société Héraklès patrimoine, à la société CGPA, à la SCP Badet-Blériot [U] André-[U], chacune la somme de 500 euros. 





Par ces motifs 



La cour 



Vu l'intervention du mandataire liquidateur de la société [V] [ZV] Architectural Studio et la déclaration de créance, 



- relève l'irrecevabilité de l'appel de M. [R] [N] et Mme [P] [B] portant sur les dispositions du jugement qui ont prononcé la résolution du contrat de vente en état futur d'achèvement conclu entre la SCCV Couleurs Caraïbes et M. [N] et Mme [B] portant sur les lots numéro 4 et 24 de l'ensemble immobilier dénommé O de [W] situé [Adresse 19] à [Localité 25] et ordonné la publication du jugement conformément aux dispositions de l'article 28 du décret 52-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière ;



- infirme le jugement en ses dispositions critiquées, 



Statuant de nouveau, 



- déboute M. [R] [N] et Mme [P] [B] de l'ensemble de leurs demandes contre la SARL [V] [ZV] Architectural studio et la Mutuelle des architectes français, la SCCV Couleurs Caraïbes, la société Héraklès patrimoine, la société CGPA, la SCP Badet-[L] [U] André-[U] ;



Y ajoutant,



- condamne M. [R] [N] et Mme [P] [B] au paiement des dépens avec distraction au profit de Mes Marian Mougey, Myriam Win-Bompard en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile; 



- condamne M. [R] [N] et Mme [P] [B] à payer à la SARL [V] [ZV] Architectural studio représentée par la société [D] [MZ], à la Mutuelle des architectes français, à la société Héraklès patrimoine, à la société CGPA, à la SCP Badet-[L] [U] André-[U], chacune la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



La greffière La présidente