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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Toulouse, POLE CIVIL - Fil 1, 10 février 2025, n° 22/04645

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsAutres contrats de prestation de services
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Parties (entreprises)

JAZOTTES & ASSOCIES

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Faits

Par acte sous seing privé du 4 janvier 2011, la Sci Cybele Gam a donné à bail à la Sasu Institut De Soudure Industrie un bâtiment de 450 m² à usage commercial (dépôt et bureaux) sur un terrain de 3000 m², situé [Adresse 2] à [Localité 3], pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir le 1er janvier 2011 pour se terminer le 31 décembre 2019.

Après un renouvellement par tacite reconduction, le bail commercial a pris fin le 31 décembre 2021. 

Le 6 janvier 2022, un état des lieux de sortie a été dressé par Me [W] [V], huissier de justice mandaté par la bailleresse.

Invoquant diverses dégradations locatives, la Sci Cybele Gam a mis en demeure, le 18 février 2022, la Sasu Institut De Soudure Industrie de régler la somme de 43 906 euros correspondant aux frais de remise en état du local. 

Reconnaissant certains désordres, la Sasu Institut De Soudure Industrie lui a proposé une indemnité de 6 375 euros pour mettre fin au litige.

Refusant le protocole transactionnel proposé par la preneuse, la Sci Cybele Gam l’a de nouveau mise en demeure, les 30 mai et 7 juin 2022, de régler une indemnité fixée à 56 386 euros pour le remboursement des travaux de remise en état du local.


Procédure

Par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2022, la Sci Cybele Gam a fait assigner la Sasu Institut De Soudure Industrie devant le tribunal judiciaire de Toulouse en paiement des frais de remise en état du local, sur le fondement de la responsabilité contractuelle et en exécution du contrat de bail commercial. 

L’ordonnance de clôture de la mise en état est intervenue le 21 mars 2024.

Initialement fixée à l’audience du 7 octobre 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 9 décembre 2024 tenue à juge unique, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré à la date figurant en tête du présent jugement.


Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 12 décembre 2023 et au visa des articles 1103, 1104, 1231-1, 1728-1°, 1732 et 1755 du code civil, la Sci Cybel Gam demande au tribunal de : 
- constater que la Sasu Institut De Soudure Industrie a commis plusieurs manquements contractuels graves résultant des dégradations locatives commises sur le bien loué situé sis [Adresse 2] à [Localité 3], objet du contrat de bien commercial conclu le 4 janvier 2011 avec la Sci Cybele Gam, 
- dire et juger que la responsabilité contractuelle de la Sasu Institut De Soudure Industrie est dès lors engagée, 
- condamner la Sasu Institut De Soudure Industrie à payer à la Sci Cybele Gam, les sommes suivantes : 
24 454,80 euros TTC en exécution du contrat de bail commercial, au titre du remboursement des frais liés aux travaux de remise en état du bien loué réalisés par la Sarl Bati Prest Sud-Ouest,19 453,20 euros TTC en exécution du contrat de bail commercial, au titre des travaux complémentaires de remise en état du bien loué, 3 728 euros HT en exécution du contrat de bail commercial, au titre de la remise en état des peintures extérieures du bien loué, 8 750 euros HT en exécution du contrat de bail commercial, au titre de la perte de jouissance du local constatée entre les mois de janvier 2022 et mai 2022. En toute hypothèse
- condamner la Sasu Institut De Soudure Industrie au paiement de la somme de 3 000 euros correspondant aux frais visés par l’article 700 du code de procédure civile, 
- la condamner au paiement des entiers dépens de l’instance en ce compris celui de l’article A 444-32 du code de commerce en cas de recours à l’exécution forcée. 
- ordonner l'exécution provisoire, nonobstant appel et sans caution, de la décision à intervenir.

En réponse, dans le dernier état de ses conclusions signifiées par voie électronique le 27 juin 2023 et au visa de l’article 1755 du code civil, la Sasu Institut De Soudure Industrie demande au tribunal de :
- prendre acte de l’offre de la Sasu Institut De Soudure Industrie à hauteur de 6 375 euros, 
- débouter la Sci Cybele Gam du surplus de ses demandes, 
- condamner la Sci Cybele Gam à verser la somme de 3 000 euros entre les mains de la Sasu Institut De Soudure Industrie au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS 

À titre liminaire, le tribunal, tenu par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu'il ne sera statué sur les demandes des parties tendant à ‘dire et juger’, ‘constater’ que dans la mesure où elles constitueront des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. 


1. Sur les demandes au titre de la reprise des dégradations locatives

Il résulte des articles 1730 et 1731 du code civil que, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Il résulte de l’article 1755 du même code qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Au cas présent, il est sollicité par la bailleresse la condamnation de son ancienne locataire à lui verser la somme de 24 454,80 euros TTC au titre du remboursement des frais liés aux travaux de remise en état du bien déjà réalisés par la Sarl Bati Prest Sud-Ouest et celle de 19 453,20 euros TTC au titre des travaux de remise en état demeurant à engager, soit un montant total de 43 908 euros. 

Aucun constat des lieux contradictoire n’a été dressé lors de la prise à bail, de sorte que la Sasu Institut De Soudure Industrie est présumée avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives, sauf à tenir compte des désordres signalés par la bailleresse sur le projet d’état des lieux qu’elle avait établi et qui lui est opposable (pièce 2). 

Aucune somme n’est due au titre des dégradations liées à la vétusté ou à l’usage qui seront supportées par le bailleur et qui correspondent notamment aux mentions ‘état d’usage’, ‘hors d’âge’, ‘usagé’. De même, le tribunal rappelant que le bail a duré dix années alors que la durée de vie moyenne de la moquette ou de peintures est de sept ans sauf exception non caractérisée au cas présent, aucune somme ne saurait être mise à la charge de la Sasu Institut De Soudure Industrie au titre des diverses taches ou traces affectant lesdits éléments.

La demande de la Sci Cybele Gam au titre de la reprise des dégradations locatives sera examinée suivant les postes du devis de la Sarl Batiprest SO, sur lequel elle se fonde, en croisant celui-ci avec les éléments du procès-verbal de constat d’huissier du 6 janvier 2022, la pièce 2 de la demanderesse et la facture du 19 mai 2022 des travaux déjà réalisés : 
* Entrepôt : 
- remplacement de six carreaux cassés : le procès-verbal de constat mentionne des carreaux cassés et la Sasu Institut De Soudure Industrie reconnaît devoir à la Sci Cybele Gam la somme sollicitée de 210 euros HT à ce titre ; 
- vitrage de l’atelier piqué par des éclats de métal : les parties s’accordent sur le remplacement desdits vitrages à hauteur de 1320 euros HT ; 
- peinture et rebouchage des murs et plafond dépôt + bureaux étage : ce poste contesté n’est pas dû, le procès-verbal de constat ne signalant que des dégradations d’usage, 
- réparation de la dalle du dépôt par produits flash : ce poste contesté n’est pas dû, l’huissier de justice ayant simplement constaté que la dalle est très usagée,
- réparation de la porte de l’étage : ce poste est dû à hauteur de 100 euros HT, le procès-verbal de constat signalant que la porte est dépourvue de poignée, 
- changement de l’arbre du moteur de la porte roulante de droite - démontage de l’arbre - moteur somfy filaire : ce poste contesté n’est pas dû, le procès-verbal de constat ne relevant pas de dégradation,
* cuisine 
- meuble de cuisine : la Sasu Institut De Soudure Industrie reconnaît devoir à la Sci Cybele Gam la somme de 680 euros HT au titre du changement du meuble bas de la cuisine, y compris plan de travail et évier ;
- ‘changement de WC - dépôt’ : ce poste est dû pour 580 euros, le procès-verbal de constat signalant un WC entartré et sans abattant, ce qui établi un défaut d’entretien ;
- aucune somme n’est due pour la remise en peinture, ni au titre des plinthes lesquelles sont simplement sales ; 
- aucune somme n’est due au titre du remplacement de la porte de la cuisine, le procès-verbal de constat précisant simplement qu’elle est usagée en partie basse,
* entrée / dégagement
- poste ‘peinture et rebouchage des murs’ : le procès-verbal de constat signale de nombreux trous de cheville ainsi que des fissurations dans les murs tapissés ; il convient toutefois d’observer que l’une des fissurations pré-existait au bail pour avoir été mentionnée dans le document établi par la bailleresse préalablement à l’entrée dans les lieux (pièce n°2) ; ces fissurations sont encore importantes au point d’avoir entraîné le déchirement de la tapisserie ; la reprise desdites fissures, avant remise en peinture, incombe donc au bailleur et, dès lors que cette reprise permettra de combler les trous de cheville, aucune somme ne sera donc due à ce titre par la Sasu Institut De Soudure Industrie ; 
- poste ‘changement du boîtier de commande volet roulant acier d’entrée + moteur’ : le non fonctionnement de la porte sectionnelle est reconnu par la Sasu Institut De Soudure Industrie dans son courrier du 21 mars 2022 ; si la défenderesse soutient qu’elle ne fonctionnait pas lors de la prise à bail et n’a jamais été utilisée, elle ne verse aucun élément probant en ce sens, alors qu’elle est au contraire présumée l’avoir reçue en bon état de fonctionnement ; le poste est donc dû ; il sera indemnisé non à hauteur de 1300 euros HT comme mentionné dans le devis, mais à hauteur de 944 euros montant effectivement payé selon la facture du 19 mai 2022 ;
* grand bureau (premier bureau à droite sur le procès-verbal de constat) :
- le remplacement de la porte est dû par la Sasu Institut De Soudure Industrie, qui le reconnaît, l’huissier de justice ayant signalé ‘porte isoplane : sale, éclats dans l’angle’ ; ce remplacement est devisé par la Sarl Batiprest SO à 280 euros HT 
- le poste ‘rebouchage trou extérieur’ pour cette pièce n’est en revanche pas dû, sa nécessité n’étant pas établie par le procès-verbal de constat ;
* poste ‘dégât des eaux’ : 
- la Sasu Institut De Soudure Industrie reconnaît devoir la somme de 1 050 euros HT au titre de la mise en peinture du plafond ; 
- aucun élément ne permet en revanche de faire supporter l’intervention en toiture et la mise en peinture de deux pans de murs à la défenderesse, qui conteste la devoir ;
* bureau du fond, dont le tribunal comprend, en l’absence de tout plan ou précision de la part des parties, qu’il s’agit du ‘bureau comptabilité’ sur le procès-verbal de constat :
- l’huissier de justice a constaté que les murs présentaient des ‘chocs et taches’ et la Sasu Institut De Soudure Industrie reconnaît uniquement devoir le rebouchage d’un mur ; ce montant paraît toutefois très insuffisant ; après application d’un coefficient de 50 % au prix unitaire pour ne retenir que le poste ‘rebouchage’ à l’exclusion du poste peinture qui n’est pas dû par la Sasu Institut De Soudure Industrie, la somme due à la bailleresse s’élève à 575 euros HT (50 % x 25 x 46) ; 
* reste des bureaux : 
- poste ‘remplacement de [deux] portes’ : ce poste est dû à hauteur de 560 euros, le procès-verbal de constat d’huissier mentionnant que la porte des vestiaires et celle du laboratoire sont tachées ;
- poste ‘changement de carreaux fenêtre salle Inter’ : la Sasu Institut De Soudure Industrie reconnaît devoir ce poste (265 euros HT)
- poste ‘dépose cloison moisie - évacuation et mise en décharge’ : l’huissier de justice a constaté dans la salle Inter une cloison bois moisie en partie basse côté robinet de douche : la reprise en est estimée à 350 euros HT et la Sasu Institut De Soudure Industrie reconnaît devoir cette somme ; 
- poste ‘rebouchage trou extérieur (2)’ : ce poste doit être rapproché des trous constatés par l’huissier de justice dans le bureau 3 et dans le bureau 4 ; la Sasu Institut De Soudure Industrie ne prouve pas, tel que soutenu dans son courrier du 21 mars 2022 que lesdits trous préexistaient à la prise à bail ; en conséquence le poste est dû (200 euros HT),
- la Sasu Institut De Soudure Industrie reconnaît devoir à la Sci Cybele Gam la somme de 120 euros au titre de la ‘dépose des réseaux sanitaire y compris bouchonnage’
* extérieur : 
- poste ‘réparation du muret d’enceinte fissuré’ : ce poste doit être rapproché du désordre ‘muret fissuré, poteau métallique et grillage enfoncé sur environ 4 mètres’, constaté par l’huissier de justice ; la Sasu Institut De Soudure Industrie ne démontrant pas qu’ils sont arrivés sans sa faute en doit réparation ; la reprise est devisée par la Sarl Batiprest SO à 1 000 euros HT, montant au paiement duquel la Sasu Institut De Soudure Industrie sera condamnée
- les postes ‘mise en peinture’ intéressent les peintures extérieures et seront considérés au point suivant ;
* nettoyage 
- la Sasu Institut De Soudure Industrie reconnaît devoir ce poste à la Sci Cybele Gam au titre du complément de nettoyage de l’ensemble du bâtiment ; ce poste est incontestablement dû en considération de l’état de saleté dans lequel les lieux ont été restitués ; il sera réparé par une indemnité non de 1 800 euros, montant mentionné dans le devis, mais de 1650 euros HT, montant effectivement réglé selon facture du 19 mai 2022. 


 En conséquence, la somme de 9 884 euros (210+ 1320 + 100 + 680 + 580 + 944 + 280 + 1050 + 575 + 560 + 265 + 350 + 200 + 120+ 1000 + 1650), soit 11 860,80 euros TTC est due par la Sasu Institut De Soudure Industrie au titre des dégradations locatives. 

La Sci Cybele Gam sera déboutée du surplus de ses demandes au titre de la reprise des dégradations locatives.


2. Sur la demande au titre des peintures extérieures 

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le contrat de bail, qui fait la loi des parties, stipule que les peintures extérieures seront refaites par le preneur à la fin de bail.

La Sasu Institut De Soudure Industrie ne justifie pas y avoir procédé.

La demanderesse justifie avoir engagé la somme de 3 728 euros HT au titre de la reprise des peintures extérieures selon facture du 19 mai 2022.

En conséquence, il lui sera alloué une indemnité du montant sollicité, au paiement de laquelle la Sasu Institut De Soudure Industrie sera condamnée.


3. Sur la demande au titre du préjudice de perte de revenus locatifs 

En application du principe de réparation intégrale, lequel impose de rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si le fait dommageable n’avait pas eu lieu, les dommages-intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit. 

En l’espèce, il est sollicité par la Sci Cybele Gam la condamnation de la Sasu Institut De Soudure Industrie à lui verser la somme de 8 750 euros HT en réparation de la perte de loyers (improprement qualifiée de préjudice de jouissance) pour la période du 6 janvier 2022 au 15 mars 2022, date à compter de laquelle elle précise avoir pu redonner le local à bail. 

Bien que débitrice de la charge de la preuve, elle ne verse toutefois aux débats ni le nouveau contrat de bail et elle ne justifie pas des montants qu’elle sollicite. Elle n’établit en tout état de cause pas que la reprise des seules dégradations locatives (imputable à la Sasu Institut De Soudure Industrie) ait excédé celle des dégradations due à la vétusté des lieux, qui lui incombait. 

En conséquence, la Sci Cybele Gam sera déboutée de sa demande à ce titre.


4. Sur les frais du procès 

La Sasu Institut De Soudure Industrie, qui succombe, sera condamnée aux dépens, sans qu’il y ait lieu en revanche de prévoir par anticipation sa condamnation à prendre en charge les frais de l’article A. 444-32 du code de commerce dans l’hypothèse où il serait procédé à l’exécution forcée du jugement à intervenir dès lors que les articles R 444-32, R 444-55 et R 444-3 du code de commerce qui régissent le tarif des huissiers de justice se suffisent à eux-mêmes sans avoir à en fixer quelque modalité.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la Sci Cybele Gam la charge des frais irrépétibles engagés pour assurer sa défense. En conséquence, la Sasu Institut De Soudure Industrie sera condamnée à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

Sa propre demande à ce titre sera rejetée.

Enfin, l’exécution provisoire étant de droit aux termes de l’article 514 du code de procédure civile modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, il n’y a pas lieu de l’ordonner.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe 

Condamne la Sasu Institut De Soudure Industrie à verser à la Sci Cybele Gam la somme de 11 860,80 euros TTC au titre de la réparation des dégradations locatives, 

Déboute la Sci Cybele Gam du surplus de ses demandes à ce titre, 

Condamne la Sasu Institut De Soudure Industrie à verser à la Sci Cybele Gam la somme de 3 728 euros HT au titre de la remise en état des peintures extérieures du bien loué, 

Déboute la Sci Cybele Gam de sa demande au titre de la perte de revenus locatifs, 

Condamne la Sasu Institut De Soudure Industrie aux dépens, sans qu’il y ait lieu de prévoir par anticipation les frais d’exécution forcée, 

Condamne la Sasu Institut De Soudure Industrie à verser à la Sci Cybele Gam la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 

Déboute la Sasu Institut De Soudure Industrie de sa demande sur ce fondement.


Le Greffier, La Présidente,
Texte intégral
MINUTE N° : 
JUGEMENT DU : 10 Février 2025
DOSSIER : N° RG 22/04645 - N° Portalis DBX4-W-B7G-RJDB
NAC : 56C

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 1


JUGEMENT DU 10 Février 2025




PRESIDENT

Madame KINOO, Vice-Présidente
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé 

Madame CHAOUCH, Greffier 

DEBATS 

à l'audience publique du 09 Décembre 2024, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT 

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDERESSE

S.C.I. CYBEL GAM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Nissa JAZOTTES de la SELARL JAZOTTES & ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 83


DEFENDERESSE

S.A.S.U. INSTITUT DE SOUDURE INDUSTRIE, RCS Bobigny 414 728 964, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Me Agnès SOULEAU-TRAVERS, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 356








EXPOSE DU LITIGE

Faits

Par acte sous seing privé du 4 janvier 2011, la Sci Cybele Gam a donné à bail à la Sasu Institut De Soudure Industrie un bâtiment de 450 m² à usage commercial (dépôt et bureaux) sur un terrain de 3000 m², situé [Adresse 2] à [Localité 3], pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir le 1er janvier 2011 pour se terminer le 31 décembre 2019.

Après un renouvellement par tacite reconduction, le bail commercial a pris fin le 31 décembre 2021. 

Le 6 janvier 2022, un état des lieux de sortie a été dressé par Me [W] [V], huissier de justice mandaté par la bailleresse.

Invoquant diverses dégradations locatives, la Sci Cybele Gam a mis en demeure, le 18 février 2022, la Sasu Institut De Soudure Industrie de régler la somme de 43 906 euros correspondant aux frais de remise en état du local. 

Reconnaissant certains désordres, la Sasu Institut De Soudure Industrie lui a proposé une indemnité de 6 375 euros pour mettre fin au litige.

Refusant le protocole transactionnel proposé par la preneuse, la Sci Cybele Gam l’a de nouveau mise en demeure, les 30 mai et 7 juin 2022, de régler une indemnité fixée à 56 386 euros pour le remboursement des travaux de remise en état du local.


Procédure

Par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2022, la Sci Cybele Gam a fait assigner la Sasu Institut De Soudure Industrie devant le tribunal judiciaire de Toulouse en paiement des frais de remise en état du local, sur le fondement de la responsabilité contractuelle et en exécution du contrat de bail commercial. 

L’ordonnance de clôture de la mise en état est intervenue le 21 mars 2024.

Initialement fixée à l’audience du 7 octobre 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 9 décembre 2024 tenue à juge unique, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré à la date figurant en tête du présent jugement.


Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 12 décembre 2023 et au visa des articles 1103, 1104, 1231-1, 1728-1°, 1732 et 1755 du code civil, la Sci Cybel Gam demande au tribunal de : 
- constater que la Sasu Institut De Soudure Industrie a commis plusieurs manquements contractuels graves résultant des dégradations locatives commises sur le bien loué situé sis [Adresse 2] à [Localité 3], objet du contrat de bien commercial conclu le 4 janvier 2011 avec la Sci Cybele Gam, 
- dire et juger que la responsabilité contractuelle de la Sasu Institut De Soudure Industrie est dès lors engagée, 
- condamner la Sasu Institut De Soudure Industrie à payer à la Sci Cybele Gam, les sommes suivantes : 
24 454,80 euros TTC en exécution du contrat de bail commercial, au titre du remboursement des frais liés aux travaux de remise en état du bien loué réalisés par la Sarl Bati Prest Sud-Ouest,19 453,20 euros TTC en exécution du contrat de bail commercial, au titre des travaux complémentaires de remise en état du bien loué, 3 728 euros HT en exécution du contrat de bail commercial, au titre de la remise en état des peintures extérieures du bien loué, 8 750 euros HT en exécution du contrat de bail commercial, au titre de la perte de jouissance du local constatée entre les mois de janvier 2022 et mai 2022. En toute hypothèse
- condamner la Sasu Institut De Soudure Industrie au paiement de la somme de 3 000 euros correspondant aux frais visés par l’article 700 du code de procédure civile, 
- la condamner au paiement des entiers dépens de l’instance en ce compris celui de l’article A 444-32 du code de commerce en cas de recours à l’exécution forcée. 
- ordonner l'exécution provisoire, nonobstant appel et sans caution, de la décision à intervenir.

En réponse, dans le dernier état de ses conclusions signifiées par voie électronique le 27 juin 2023 et au visa de l’article 1755 du code civil, la Sasu Institut De Soudure Industrie demande au tribunal de :
- prendre acte de l’offre de la Sasu Institut De Soudure Industrie à hauteur de 6 375 euros, 
- débouter la Sci Cybele Gam du surplus de ses demandes, 
- condamner la Sci Cybele Gam à verser la somme de 3 000 euros entre les mains de la Sasu Institut De Soudure Industrie au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 


MOTIFS 

À titre liminaire, le tribunal, tenu par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu'il ne sera statué sur les demandes des parties tendant à ‘dire et juger’, ‘constater’ que dans la mesure où elles constitueront des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. 


1. Sur les demandes au titre de la reprise des dégradations locatives

Il résulte des articles 1730 et 1731 du code civil que, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Il résulte de l’article 1755 du même code qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Au cas présent, il est sollicité par la bailleresse la condamnation de son ancienne locataire à lui verser la somme de 24 454,80 euros TTC au titre du remboursement des frais liés aux travaux de remise en état du bien déjà réalisés par la Sarl Bati Prest Sud-Ouest et celle de 19 453,20 euros TTC au titre des travaux de remise en état demeurant à engager, soit un montant total de 43 908 euros. 

Aucun constat des lieux contradictoire n’a été dressé lors de la prise à bail, de sorte que la Sasu Institut De Soudure Industrie est présumée avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives, sauf à tenir compte des désordres signalés par la bailleresse sur le projet d’état des lieux qu’elle avait établi et qui lui est opposable (pièce 2). 

Aucune somme n’est due au titre des dégradations liées à la vétusté ou à l’usage qui seront supportées par le bailleur et qui correspondent notamment aux mentions ‘état d’usage’, ‘hors d’âge’, ‘usagé’. De même, le tribunal rappelant que le bail a duré dix années alors que la durée de vie moyenne de la moquette ou de peintures est de sept ans sauf exception non caractérisée au cas présent, aucune somme ne saurait être mise à la charge de la Sasu Institut De Soudure Industrie au titre des diverses taches ou traces affectant lesdits éléments.

La demande de la Sci Cybele Gam au titre de la reprise des dégradations locatives sera examinée suivant les postes du devis de la Sarl Batiprest SO, sur lequel elle se fonde, en croisant celui-ci avec les éléments du procès-verbal de constat d’huissier du 6 janvier 2022, la pièce 2 de la demanderesse et la facture du 19 mai 2022 des travaux déjà réalisés : 
* Entrepôt : 
- remplacement de six carreaux cassés : le procès-verbal de constat mentionne des carreaux cassés et la Sasu Institut De Soudure Industrie reconnaît devoir à la Sci Cybele Gam la somme sollicitée de 210 euros HT à ce titre ; 
- vitrage de l’atelier piqué par des éclats de métal : les parties s’accordent sur le remplacement desdits vitrages à hauteur de 1320 euros HT ; 
- peinture et rebouchage des murs et plafond dépôt + bureaux étage : ce poste contesté n’est pas dû, le procès-verbal de constat ne signalant que des dégradations d’usage, 
- réparation de la dalle du dépôt par produits flash : ce poste contesté n’est pas dû, l’huissier de justice ayant simplement constaté que la dalle est très usagée,
- réparation de la porte de l’étage : ce poste est dû à hauteur de 100 euros HT, le procès-verbal de constat signalant que la porte est dépourvue de poignée, 
- changement de l’arbre du moteur de la porte roulante de droite - démontage de l’arbre - moteur somfy filaire : ce poste contesté n’est pas dû, le procès-verbal de constat ne relevant pas de dégradation,
* cuisine 
- meuble de cuisine : la Sasu Institut De Soudure Industrie reconnaît devoir à la Sci Cybele Gam la somme de 680 euros HT au titre du changement du meuble bas de la cuisine, y compris plan de travail et évier ;
- ‘changement de WC - dépôt’ : ce poste est dû pour 580 euros, le procès-verbal de constat signalant un WC entartré et sans abattant, ce qui établi un défaut d’entretien ;
- aucune somme n’est due pour la remise en peinture, ni au titre des plinthes lesquelles sont simplement sales ; 
- aucune somme n’est due au titre du remplacement de la porte de la cuisine, le procès-verbal de constat précisant simplement qu’elle est usagée en partie basse,
* entrée / dégagement
- poste ‘peinture et rebouchage des murs’ : le procès-verbal de constat signale de nombreux trous de cheville ainsi que des fissurations dans les murs tapissés ; il convient toutefois d’observer que l’une des fissurations pré-existait au bail pour avoir été mentionnée dans le document établi par la bailleresse préalablement à l’entrée dans les lieux (pièce n°2) ; ces fissurations sont encore importantes au point d’avoir entraîné le déchirement de la tapisserie ; la reprise desdites fissures, avant remise en peinture, incombe donc au bailleur et, dès lors que cette reprise permettra de combler les trous de cheville, aucune somme ne sera donc due à ce titre par la Sasu Institut De Soudure Industrie ; 
- poste ‘changement du boîtier de commande volet roulant acier d’entrée + moteur’ : le non fonctionnement de la porte sectionnelle est reconnu par la Sasu Institut De Soudure Industrie dans son courrier du 21 mars 2022 ; si la défenderesse soutient qu’elle ne fonctionnait pas lors de la prise à bail et n’a jamais été utilisée, elle ne verse aucun élément probant en ce sens, alors qu’elle est au contraire présumée l’avoir reçue en bon état de fonctionnement ; le poste est donc dû ; il sera indemnisé non à hauteur de 1300 euros HT comme mentionné dans le devis, mais à hauteur de 944 euros montant effectivement payé selon la facture du 19 mai 2022 ;
* grand bureau (premier bureau à droite sur le procès-verbal de constat) :
- le remplacement de la porte est dû par la Sasu Institut De Soudure Industrie, qui le reconnaît, l’huissier de justice ayant signalé ‘porte isoplane : sale, éclats dans l’angle’ ; ce remplacement est devisé par la Sarl Batiprest SO à 280 euros HT 
- le poste ‘rebouchage trou extérieur’ pour cette pièce n’est en revanche pas dû, sa nécessité n’étant pas établie par le procès-verbal de constat ;
* poste ‘dégât des eaux’ : 
- la Sasu Institut De Soudure Industrie reconnaît devoir la somme de 1 050 euros HT au titre de la mise en peinture du plafond ; 
- aucun élément ne permet en revanche de faire supporter l’intervention en toiture et la mise en peinture de deux pans de murs à la défenderesse, qui conteste la devoir ;
* bureau du fond, dont le tribunal comprend, en l’absence de tout plan ou précision de la part des parties, qu’il s’agit du ‘bureau comptabilité’ sur le procès-verbal de constat :
- l’huissier de justice a constaté que les murs présentaient des ‘chocs et taches’ et la Sasu Institut De Soudure Industrie reconnaît uniquement devoir le rebouchage d’un mur ; ce montant paraît toutefois très insuffisant ; après application d’un coefficient de 50 % au prix unitaire pour ne retenir que le poste ‘rebouchage’ à l’exclusion du poste peinture qui n’est pas dû par la Sasu Institut De Soudure Industrie, la somme due à la bailleresse s’élève à 575 euros HT (50 % x 25 x 46) ; 
* reste des bureaux : 
- poste ‘remplacement de [deux] portes’ : ce poste est dû à hauteur de 560 euros, le procès-verbal de constat d’huissier mentionnant que la porte des vestiaires et celle du laboratoire sont tachées ;
- poste ‘changement de carreaux fenêtre salle Inter’ : la Sasu Institut De Soudure Industrie reconnaît devoir ce poste (265 euros HT)
- poste ‘dépose cloison moisie - évacuation et mise en décharge’ : l’huissier de justice a constaté dans la salle Inter une cloison bois moisie en partie basse côté robinet de douche : la reprise en est estimée à 350 euros HT et la Sasu Institut De Soudure Industrie reconnaît devoir cette somme ; 
- poste ‘rebouchage trou extérieur (2)’ : ce poste doit être rapproché des trous constatés par l’huissier de justice dans le bureau 3 et dans le bureau 4 ; la Sasu Institut De Soudure Industrie ne prouve pas, tel que soutenu dans son courrier du 21 mars 2022 que lesdits trous préexistaient à la prise à bail ; en conséquence le poste est dû (200 euros HT),
- la Sasu Institut De Soudure Industrie reconnaît devoir à la Sci Cybele Gam la somme de 120 euros au titre de la ‘dépose des réseaux sanitaire y compris bouchonnage’
* extérieur : 
- poste ‘réparation du muret d’enceinte fissuré’ : ce poste doit être rapproché du désordre ‘muret fissuré, poteau métallique et grillage enfoncé sur environ 4 mètres’, constaté par l’huissier de justice ; la Sasu Institut De Soudure Industrie ne démontrant pas qu’ils sont arrivés sans sa faute en doit réparation ; la reprise est devisée par la Sarl Batiprest SO à 1 000 euros HT, montant au paiement duquel la Sasu Institut De Soudure Industrie sera condamnée
- les postes ‘mise en peinture’ intéressent les peintures extérieures et seront considérés au point suivant ;
* nettoyage 
- la Sasu Institut De Soudure Industrie reconnaît devoir ce poste à la Sci Cybele Gam au titre du complément de nettoyage de l’ensemble du bâtiment ; ce poste est incontestablement dû en considération de l’état de saleté dans lequel les lieux ont été restitués ; il sera réparé par une indemnité non de 1 800 euros, montant mentionné dans le devis, mais de 1650 euros HT, montant effectivement réglé selon facture du 19 mai 2022. 


 En conséquence, la somme de 9 884 euros (210+ 1320 + 100 + 680 + 580 + 944 + 280 + 1050 + 575 + 560 + 265 + 350 + 200 + 120+ 1000 + 1650), soit 11 860,80 euros TTC est due par la Sasu Institut De Soudure Industrie au titre des dégradations locatives. 

La Sci Cybele Gam sera déboutée du surplus de ses demandes au titre de la reprise des dégradations locatives.


2. Sur la demande au titre des peintures extérieures 

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le contrat de bail, qui fait la loi des parties, stipule que les peintures extérieures seront refaites par le preneur à la fin de bail.

La Sasu Institut De Soudure Industrie ne justifie pas y avoir procédé.

La demanderesse justifie avoir engagé la somme de 3 728 euros HT au titre de la reprise des peintures extérieures selon facture du 19 mai 2022.

En conséquence, il lui sera alloué une indemnité du montant sollicité, au paiement de laquelle la Sasu Institut De Soudure Industrie sera condamnée.


3. Sur la demande au titre du préjudice de perte de revenus locatifs 

En application du principe de réparation intégrale, lequel impose de rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si le fait dommageable n’avait pas eu lieu, les dommages-intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit. 

En l’espèce, il est sollicité par la Sci Cybele Gam la condamnation de la Sasu Institut De Soudure Industrie à lui verser la somme de 8 750 euros HT en réparation de la perte de loyers (improprement qualifiée de préjudice de jouissance) pour la période du 6 janvier 2022 au 15 mars 2022, date à compter de laquelle elle précise avoir pu redonner le local à bail. 

Bien que débitrice de la charge de la preuve, elle ne verse toutefois aux débats ni le nouveau contrat de bail et elle ne justifie pas des montants qu’elle sollicite. Elle n’établit en tout état de cause pas que la reprise des seules dégradations locatives (imputable à la Sasu Institut De Soudure Industrie) ait excédé celle des dégradations due à la vétusté des lieux, qui lui incombait. 

En conséquence, la Sci Cybele Gam sera déboutée de sa demande à ce titre.


4. Sur les frais du procès 

La Sasu Institut De Soudure Industrie, qui succombe, sera condamnée aux dépens, sans qu’il y ait lieu en revanche de prévoir par anticipation sa condamnation à prendre en charge les frais de l’article A. 444-32 du code de commerce dans l’hypothèse où il serait procédé à l’exécution forcée du jugement à intervenir dès lors que les articles R 444-32, R 444-55 et R 444-3 du code de commerce qui régissent le tarif des huissiers de justice se suffisent à eux-mêmes sans avoir à en fixer quelque modalité.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la Sci Cybele Gam la charge des frais irrépétibles engagés pour assurer sa défense. En conséquence, la Sasu Institut De Soudure Industrie sera condamnée à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

Sa propre demande à ce titre sera rejetée.

Enfin, l’exécution provisoire étant de droit aux termes de l’article 514 du code de procédure civile modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, il n’y a pas lieu de l’ordonner.
 


PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe 

Condamne la Sasu Institut De Soudure Industrie à verser à la Sci Cybele Gam la somme de 11 860,80 euros TTC au titre de la réparation des dégradations locatives, 

Déboute la Sci Cybele Gam du surplus de ses demandes à ce titre, 

Condamne la Sasu Institut De Soudure Industrie à verser à la Sci Cybele Gam la somme de 3 728 euros HT au titre de la remise en état des peintures extérieures du bien loué, 

Déboute la Sci Cybele Gam de sa demande au titre de la perte de revenus locatifs, 

Condamne la Sasu Institut De Soudure Industrie aux dépens, sans qu’il y ait lieu de prévoir par anticipation les frais d’exécution forcée, 

Condamne la Sasu Institut De Soudure Industrie à verser à la Sci Cybele Gam la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 

Déboute la Sasu Institut De Soudure Industrie de sa demande sur ce fondement.


Le Greffier, La Présidente,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1755, code civil 1731, code de commerce R444-32, code de l'organisation judiciaire 213-7, code de commerce R444-3, code de commerce A444-32, code de commerce R444-55). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2025-02-10T22:36:11.803Z.