Tribunal judiciaire de Toulouse, POLE CIVIL - Fil 9, 18 juin 2026, n° 24/01675

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE


M. [K] [O] est copropriétaire dans un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 2] soumis au statut de la copropriété, la société Aima Gestion assurant le mandat de syndic.

Lors de l’assemblée générale du 6 novembre 2023 a été mise au vote une résolution n° 4 intitulée “approbation de la réalisation de travaux urgents de réfection de la toiture, des chéneaux, de la verrière, et de l’entourage de la cheminée suite aux infiltrations survenues par temps de pluie dans 4 logements et dans le local commercial du rez-de-chaussée”. Cette résolution a été acceptée à la majorité des présents.

Lors de l’assemblée générale du 5 février 2024, ont été mises au vote une résolution n°4 portant “approbation réalisation de travaux de remplacement de la verrière” et une résolution n°5 portant “approbation réalisation de travaux de traitement et de consolidation de l’ossature bois sur la verrière”. La résolution n°5 a été approuvée à la majorité et la résolution n°4 a été rejetée.

M. [O] était absent et non représenté lors de cette assemblée générale.
Par exploit de commissaire de justice du 27 mars 2024, M. [K] [O] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société Aima Gestion, aux fins de voir notamment prononcer la nullité des résolutions n°4 et n°5 de l’assemblée générale du 5 février 2024.

L’ordonnance de clôture de la mise en état est intervenue le 4 novembre 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 20 janvier 2026 et mise en délibéré au 31 mars 2026 et prorogée au 18 juin 2026.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 20 novembre 2024, M. [K] [O] demande au tribunal, au visa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de :

- déclarer nulles et de nul effet les délibérations n°4 et n°5 de l’assemblée générales des copropriétaires du 5 février 2024 ;
- condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société Aima Gestion, à payer 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jeay, avocat sur son affirmation de droit,
- le dispenser de toute participation aux charges générées par la présente procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- rappeler que le jugement à intervenir est assorti par nature de l’exécution provisoire nonobstant appel et sans caution.

Sur la demande de nullité des résolutions, M. [O] soutient que la convocation sous un délai de six jours rend impossible la participation régulière des copropriétaires et que les deux résolutions sont assorties de devis qui ont été produites par une société sans aucune mise en concurrence. Il expose que les devis de remplacement de la verrière sont identiques à ceux qui avaient été soumis lors de l’assemblée générale du 6 novembre 2023. Il fait valoir que le syndic s’est prévalu de manière unilatérale d’un caractère d’urgence. Il met en avant certaines incohérences et contradictions soulevées par le syndicat des copropriétaires. Il conteste le fait que des copropriétaires se soient plaints de nouvelles infiltrations provenant de la verrière.

Sur le rappel des charges de copropriété, il expose que les comptes produits ont fait l’objet d’une contestation préalable devant le tribunal judiciaire dans le cadre d’une autre procédure toujours pendante et met en avant de multiples erreurs de gestion de la part du syndic. Il soutient que la société Aima Gestion a présenté sa démission le 21 mai 2024 et que cette situation rend irrecevable les appels de fonds formés par le syndic à compter de sa date.
 
Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 6 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société Aima Gestion, demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application du 17 mars 1967, de :
- débouter M [K] [O] de sa demande visant à annuler les résolutions n°4 et 5 votées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 février 2024,
- le débouter de ses demandes,
- condamner M [K] [O] à lui régler la somme de 16.021,42 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété dues à la date du 30 août 2024 (en ce compris les frais de recouvrement de 25 euros) et ce avec intérêts au taux légal à compter de la réception du courrier de mise en demeure, soit le 14 septembre 2024,
- condamner M [K] [O] à lui régler la somme de 10.000 euros à titre de dommages- intérêts, en réparation du préjudice distinct causé au syndicat par le défaut de paiement,
- débouter M. [K] [O] de sa demande de bénéficier des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- condamner M [K] [O] à lui verser la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ainsi qu’aux frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement de la créance.

Sur le rejet de la demande d’annulation, le syndicat des copropriétaires fait état que la résolution n°4 contestée n’a pas été adoptée. Il soutient qu’en présence de travaux urgents et nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, le syndic peut de sa propre initiative commander des travaux sur l’immeuble qu’il administre. Il expose qu’il n’a pas de délai à respecter pour convoquer l’assemblée générale et n’a aucune obligation de mise en concurrence du fait de l’urgence de la situation. Il fait valoir que l’urgence de la situation concernant la verrière n’était pas connue lors de l’assemblée générale du 6 novembre 2023. Il conteste le fait que les travaux de verrière étaient inclus dans les travaux votés lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 6 novembre 2023. Il expose que les copropriétaires n’ont eu de cesse de confirmer la nécessité de procéder à ces travaux urgents.

Sur la demande reconventionnelle en paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires soutient qu’en raison du défaut du règlement des charges par certains copropriétaires, il se trouve dans l’impossibilité d’honorer l’intégralité de la facture émise par la société Negretto ainsi que le règlement de la cotisation d’assurance de l’immeuble. Il expose que les charges de copropriété dues par M. [O] comprend notamment les charges générales et les charges dues au titre des travaux régulièrement votés d’entretien, de réparation et de conservation des parties communes. Il expose que M. [O] ne respecte pas son obligation de procéder au règlement de ses charges de copropriété en violation des règles de droit applicables. Il fait état d’un préjudice direct et certain, distinct du simple retard et sollicite une somme de 10.000 euros au titre de dommages et intérêts.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs dernières conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION


I/ Sur la nullité des résolutions

En application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

L’article 37 du décret du 17 mars 1967 précise que lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.

L’article 9 indique sauf urgence, la convocation de l’assemblée générale est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long. Sans que cette formalité soit prescrite à peine de nullité de l'assemblée générale, le syndic indique, par voie d'affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l'inscription d'une ou plusieurs questions à l'ordre du jour.

Il résulte de ces textes qu’en cas d’urgence, le syndic est dispensé de respecter les délais de convocation de droit commun et peut, de ce fait, valablement ne soumettre aux copropriétaires les devis des travaux à effectuer d'urgence que le jour de la réunion. Il lui appartient d'apprécier l'existence de l'urgence, et ce, à ses risques et périls ; à défaut, il pourrait engager sa responsabilité et celle du syndicat.

En l’espèce, il ressort de la convocation et du procès-verbal de l’assemblée générale exceptionnelle du 5 février 2024 qu’une résolution n°4 portant “approbation réalisation de travaux de remplacement de la verrière” a été rejetée. La résolution 4 contient un rappel précisant que l’assemblée générale extraordinaire tenue le 6 novembre 2023 a décidé de la réalisation de travaux urgents de réfection de la toiture, des chéneaux, de la verrière et de l’entourage de la cheminée à la suite d’infiltrations survenues par temps de pluie dans 4 logements et dans le local commercial du rez-de-chaussée. Il est indiqué que les travaux seront réalisés par la société Negretto le 12 février 2024 mais que “toutefois, les dernières pluies ont fait apparaître que la verrière est fuyarde à plusieurs endroits, mais que des mesures conservatoires ne sont pas suffisantes dans le cadre des travaux votés le 6 novembre 2023”. Une résolution n°5 portant “approbation réalisation de travaux de traitement et de consolidation de l’ossature bois sur la verrière” a en revanche été abordée, étant souligné que le paragraphe rappel n’avait pas été mentionné dans le texte de cette résolution.

Afin de démontrer l’urgence, le syndicat des copropriétaires produit :
- le dossier de sinistre concernant les 4 appartements touchés par le dégât des eaux le 12 juin 2023,
- un devis de la société Negretto du 3 août 2023 prévoyant une recherche de fuites, le contrôle et l’évaluation des dégâts de structure dans les combles, une intervention sur les zones d’infiltration, un nettoyage succinct de toiture comprenant le nettoyage des contours de sortie de toit, des gouttières et chéneaux, le remplacement de tuiles cassées,
- une note de synthèse de la société Perspectives Engineering du 12 septembre 2023 à la suite de “la mise en eaux des toitures par l’entreprise Negretto” qui fait état sur le chéneau de bas de pente le long de la façade [Adresse 5] de problèmes d’évacuation des eaux en cas de gros orage, l’entourage zinc de cheminées à reprendre, la reprise de tuiles ; le rapport note également sur le plate-bande zinc vers la 1ère cour intérieure couverte, d’un débordement en bas de pente et sur la couverture tuile en 1ère cour intérieur couverte et la 2ème cour intérieure d’infiltrations d’eau par les menuiseries et maçonneries qui sont imbibées et de la nécessité de refaire les gouttières et les tuiles ; en conclusion, le rapport précise qu’il convient de prendre en compte l’état général de la structure et des parties communes du bâtiment, la solidité des appuis de la verrière et le traitement des maçonneries endommagées par les infiltrations,

- la convocation de l’assemblée générale exceptionnelle du 6 novembre 2023 où étaient joints: 
- la note de synthèse précédemment évoquée, 
- un devis de la société Negretto du 16 septembre 2023 prévoyant la modification du chéneau côté rue, la modification de la gouttière côté cour, étant noté que ce devis indique que “le chéneau en contour de la verrière présente des contre pentes mais celles-ci n’occasionnent pas d’infiltration. L’ossature bois qui maintient la verrière a été contreventée/renforcée. La partie basse dans l’angle gauche est tout de même très endommagée”,
- un devis de la société Artisan Schmitt du 11 octobre 2023 prévoyant la reprise du chéneau,
- deux devis de la société Negretto du 10 octobre 2023 prévoyant des travaux sur la verrière avec une première option portant sur le traitement et le renfort de la structure et une seconde option prévoyant le remplacement de la verrière,
- le procès-verbal de l’assemblée générale exceptionnelle du 6 novembre 2023 où ont été soumises au vote, notamment, 3 résolutions portant sur l’approbation de la réalisation de travaux urgents de réfection de la toiture, des chéneaux, de la verrière, et de l’entourage de la cheminée suite aux infiltrations survenues par temps de pluie dans 4 logements et dans le local commercial du rez-de-chaussée (n°4), l’approbation sur la réalisation de travaux de traitement et de consolidation de l’ossature bois sur la verrière (n°5) et l’approbation sur la réalisation de travaux de remplacement de la verrière (n°6), étant noté que les résolutions 5 et 6 ont été rejetées,
- un rapport d’expertise commun du 29 février 2024 faisant état d’un dégât des eaux le 26 janvier 2024 ayant touché un appartement de la copropriété, le sinistre ayant été causé par des infiltrations d’eaux pluviales au travers de la toiture dans le prolongement d’un premier sinistre le 11 juin 2023,
- la convocation à l’assemblée générale exceptionnelle du 5 février 2024 où étaient joints les deux devis de la société Negretto du 10 octobre 2023 prévoyant des travaux sur la verrière avec une première option portant sur le traitement et le renfort de la structure et une seconde option prévoyant le remplacement de la verrière,
- des échanges de courriels entre certains copropriétaires et le syndic au mois de septembre 2024, soit postérieurement à l’assemblée générale du 5 février 2024, faisant état de leurs accords pour l’organisation de cette assemblée générale en raison de l’urgence caractérisée par des désordres liés aux remontées d’humidité ou aux infiltrations d’eau provenant de la verrière (courriel de Mme [F] [V]) et par “le commentaire de l’entrepreneur qui réalisait les travaux sur la toiture concernant la vétusté de la verrière devenue irrécupérable” (courriel de M. [H] [L]), Mme [F] [V] précisant “nous avons saisi l’opportunité des échafaudages pour engager ces travaux sur la verrière qui étaient par ailleurs indispensables pour préserver la solidité du bâtiment”
- des attestation de Mme [F] [V] et de M. [Y] où ils indiquent que les infiltrations provenaient de la verrière et qu’“afin d’éviter un second chantier avec la pose d’un nouveau échafaudage et surtout afin de préserver l’intégrité du bâtiment”, une nouvelle AG avait été demandée.

A la lecture de l’ensemble des éléments produits, il doit être noté que le syndicat des copropriétaires produit essentiellement des documents démontrant l’urgence de la réalisation de certains travaux par des documents antérieurs à la première assemblée générale du 6 novembre 2023.

Si le syndic peut valablement ne soumettre aux copropriétaires les devis des travaux à effectuer d'urgence que le jour de la réunion, force est de constater que le syndic n’a transmis aux copropriétaires pour l’assemblée générale du 5 février 2024 que les devis déjà soumis aux copropriétaires lors de l’assemblée générale du 6 novembre 2023 et dont les résolutions portant sur les travaux de la verrière avaient fait l’objet de rejets. 

Il doit être également rappelé que s’il est évoqué en rappel dans le cadre de la résolution n°4 le fait que la verrière est fuyarde à plusieurs endroits, il n’a été transmis aux copropriétaires, dans le cadre de l’assemblée générale, aucun élément le démontrant.

L’urgence n’est pas davantage démontrée par le rapport d’expertise commun du 29 février 2024 produit aux débats qui évoque des infiltrations d’eaux pluviales au travers de la toiture sans évoquer la verrière et alors que la société Negretto n’était pas encore intervenue sur site dans le cadre des travaux votés lors de l’assemblée générale du 6 novembre 2023.

Le syndic ne caractérise également pas l’urgence par les courriels et attestations des copropriétaires qui s’ils évoquent une vétusté de la verrière et des infiltrations provenant de la verrière ne sont accompagnés d’aucun autre élément liant les infiltrations subies et la verrière, étant au surplus noté que les différents copropriétaires évoquent la volonté de profiter de la présence des échafaudages dans le cadre des travaux votés lors de l’assemblée générale du 6 novembre 2023.

Dès lors, il convient de dire que le syndic ne démontre pas l'existence de l'urgence, et qu’à défaut, il peut engager sa responsabilité et celle du syndicat.

L’absence de caractérisation d’urgence démontre que le syndic n’a pas respecté les délais de convocation de l’assemblée générale. En revanche, le non respect des formalités de convocation de l’assemblée générale n’entraîne pas la nullité de cette assemblée générale et de ses résolutions.
Il n’est par ailleurs développé aucun autre moyen tendant à la nullité des résolutions votées.

En conséquence, les demandes de nullité des délibérations n°4 et n°5 de l’assemblée générales des copropriétaires du 5 février 2024 seront rejetées.

II/ Sur la demande reconventionnelle en paiement des charges de copropriété

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et que réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 font obligation aux copropriétaires de participer aux charges de l'immeuble en réglant leur quote-part de celles-ci lorsque les comptes de la copropriété ont été régulièrement approuvés par les assemblées générales des copropriétaires et qu'il n'ont pas formé de recours sur celles-ci.

Par ailleurs, ils sont tenus de régler chaque année une provision sur lesdites charges après le vote par l'assemblée générale d'un budget prévisionnel.
Il appartient donc au syndicat qui poursuit un copropriétaire d'apporter la preuve que celui-ci est effectivement débiteur en produisant le procès-verbal des assemblées portant approbation de l'arrêté de comptes des exercices précédents et adoptant le budget prévisionnel pour le nouvel exercice, et le décompte de répartition des charges.

Il doit être rappelé que les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée.

En l'espèce, au soutien de sa demande en paiement, le syndicat des copropriétaires produit :
- une mise en demeure du 30 août 2024 adressée par la société Aima Gestion à M. [O] faisant état d’une somme à payer à hauteur de 12.300,01 euros accompagnée d’un extrait de compte entre le 1er janvier 2022 et 1er juillet 2024,
- un extrait de compte de M. [O] entre le 1er janvier 2022 et le 1er janvier 2025 faisant état d’un solde négatif de 13.719,64 euros,
- un extrait de compte de M. [O] entre le 1er janvier 2022 et le 1er octobre 2025 faisant état d’un solde négatif de 16.021,42 euros,
-les procès-verbaux de l'assemblée générale du 23 mai 2024, relative à l'approbation des comptes des exercices clos au 31/12/2023.

M. [O] conteste devoir cette somme et soutient qu’une affaire est pendante devant le tribunal judiciaire de Toulouse concernant la contestation des comptes établis par la société Aima Gestion. 

Il doit être toutefois rappelé que les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée.
M. [O] expose que la société Aima Gestion a présenté sa démission le 21 mai 2024 sans toutefois apporter d’éléments au soutien de son allégation. Il indique que la copropriété ne dispose pas d’un compte bancaire alors qu’il doit être constaté que le syndicat des copropriétaires produit un relevé de son compte bancaire détenu à la banque CIC.

En l'espèce, au regard de l’ensemble des éléments produits, il est démontré que M. [O] est redevable d'une somme de 16.021,42 euros au 1er octobre 2025.

Il y a en conséquence lieu de condamner M. [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 16.021,42 euros , en ce compris les frais de recouvrement amiable, avec intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2024, date de réception de la mis en demeure, au titre des charges de copropriété impayées.

III/ Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 du Code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

En l'espèce, force est de constater que le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice indépendant de celui causé par le retard en paiement, et met en avant l'apparition de difficultés financières rendant difficile le paiement des travaux effectués par la société Negretto et pour régler la cotisation d’assurance de l’immeuble.

En conséquence, il sera accordé une somme de 1.000 euros au titre de la demande en dommages et intérêts.

IV/ Sur les demandes accessoires 

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En l’espèce, la prétention formulée par M. [O] ayant été rejetée, la demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sera également rejetée.

Partie perdante au procès, M. [O] sera condamné aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile. 

Il n’y a pas lieu également de prévoir par anticipation la condamnation de M. [O] à prendre en charge les frais de l’article A. 444-32 du code de commerce dans l’hypothèse où il serait procédé à l’exécution forcée du jugement à intervenir dès lors que les articles R. 444-32, R. 444-55 et R. 444-3 du code de commerce qui régissent le tarif des huissiers de justice se suffisent à eux-mêmes sans avoir à en fixer quelque modalité.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité, de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner M. [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société Aima Gestion la somme de 2.000 euros sur ce fondement.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


Le Tribunal, statuant par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe, 

DÉBOUTE M. [K] [O] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité des délibérations n°4 et n°5 de l’assemblée générales des copropriétaires du 5 février 2024 ;

REJETTE la demande de M. [K] [O] d’être dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE M. [K] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société Aima Gestion , la somme de 16.021,42 euros , en ce compris les frais de recouvrement amiable, avec intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2024 ;

CONDAMNE M. [K] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société Aima Gestion , la somme de 1.000 euros à demande en dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [K] [O] aux dépens ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société Aima Gestion de sa demande au titre des frais exposés pour le recouvrement de la créance ; 

CONDAMNE M. [K] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société Aima Gestion , la somme la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT

MINUTE N° : 
JUGEMENT DU : 18 Juin 2026
DOSSIER : N° RG 24/01675 - N° Portalis DBX4-W-B7I-SZNC
NAC : 71F

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 9


JUGEMENT DU 18 Juin 2026




PRESIDENT

Monsieur SINGER, Juge
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé 

M. PEREZ, 

DEBATS 

 à l'audience publique du 20 Janvier 2026, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT 

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDEUR

M. [K] [O]
né le 01 Mai 1956 à [Localité 1] (30), demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Dominique JEAY de la SCP JEAY, AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 122



DEFENDERESSE

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Localité 2] [Adresse 2], représenté par son syndic, la SARL STE AIMA GESTION, RCS [Localité 2] 797 521 515, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Jeanne-cécile CAHUZAC, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 84



EXPOSE DU LITIGE


M. [K] [O] est copropriétaire dans un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 2] soumis au statut de la copropriété, la société Aima Gestion assurant le mandat de syndic.

Lors de l’assemblée générale du 6 novembre 2023 a été mise au vote une résolution n° 4 intitulée “approbation de la réalisation de travaux urgents de réfection de la toiture, des chéneaux, de la verrière, et de l’entourage de la cheminée suite aux infiltrations survenues par temps de pluie dans 4 logements et dans le local commercial du rez-de-chaussée”. Cette résolution a été acceptée à la majorité des présents.

Lors de l’assemblée générale du 5 février 2024, ont été mises au vote une résolution n°4 portant “approbation réalisation de travaux de remplacement de la verrière” et une résolution n°5 portant “approbation réalisation de travaux de traitement et de consolidation de l’ossature bois sur la verrière”. La résolution n°5 a été approuvée à la majorité et la résolution n°4 a été rejetée.

M. [O] était absent et non représenté lors de cette assemblée générale.
Par exploit de commissaire de justice du 27 mars 2024, M. [K] [O] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société Aima Gestion, aux fins de voir notamment prononcer la nullité des résolutions n°4 et n°5 de l’assemblée générale du 5 février 2024.

L’ordonnance de clôture de la mise en état est intervenue le 4 novembre 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 20 janvier 2026 et mise en délibéré au 31 mars 2026 et prorogée au 18 juin 2026.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 20 novembre 2024, M. [K] [O] demande au tribunal, au visa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de :

- déclarer nulles et de nul effet les délibérations n°4 et n°5 de l’assemblée générales des copropriétaires du 5 février 2024 ;
- condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société Aima Gestion, à payer 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jeay, avocat sur son affirmation de droit,
- le dispenser de toute participation aux charges générées par la présente procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- rappeler que le jugement à intervenir est assorti par nature de l’exécution provisoire nonobstant appel et sans caution.

Sur la demande de nullité des résolutions, M. [O] soutient que la convocation sous un délai de six jours rend impossible la participation régulière des copropriétaires et que les deux résolutions sont assorties de devis qui ont été produites par une société sans aucune mise en concurrence. Il expose que les devis de remplacement de la verrière sont identiques à ceux qui avaient été soumis lors de l’assemblée générale du 6 novembre 2023. Il fait valoir que le syndic s’est prévalu de manière unilatérale d’un caractère d’urgence. Il met en avant certaines incohérences et contradictions soulevées par le syndicat des copropriétaires. Il conteste le fait que des copropriétaires se soient plaints de nouvelles infiltrations provenant de la verrière.

Sur le rappel des charges de copropriété, il expose que les comptes produits ont fait l’objet d’une contestation préalable devant le tribunal judiciaire dans le cadre d’une autre procédure toujours pendante et met en avant de multiples erreurs de gestion de la part du syndic. Il soutient que la société Aima Gestion a présenté sa démission le 21 mai 2024 et que cette situation rend irrecevable les appels de fonds formés par le syndic à compter de sa date.
 
Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 6 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société Aima Gestion, demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application du 17 mars 1967, de :
- débouter M [K] [O] de sa demande visant à annuler les résolutions n°4 et 5 votées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 février 2024,
- le débouter de ses demandes,
- condamner M [K] [O] à lui régler la somme de 16.021,42 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété dues à la date du 30 août 2024 (en ce compris les frais de recouvrement de 25 euros) et ce avec intérêts au taux légal à compter de la réception du courrier de mise en demeure, soit le 14 septembre 2024,
- condamner M [K] [O] à lui régler la somme de 10.000 euros à titre de dommages- intérêts, en réparation du préjudice distinct causé au syndicat par le défaut de paiement,
- débouter M. [K] [O] de sa demande de bénéficier des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- condamner M [K] [O] à lui verser la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ainsi qu’aux frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement de la créance.

Sur le rejet de la demande d’annulation, le syndicat des copropriétaires fait état que la résolution n°4 contestée n’a pas été adoptée. Il soutient qu’en présence de travaux urgents et nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, le syndic peut de sa propre initiative commander des travaux sur l’immeuble qu’il administre. Il expose qu’il n’a pas de délai à respecter pour convoquer l’assemblée générale et n’a aucune obligation de mise en concurrence du fait de l’urgence de la situation. Il fait valoir que l’urgence de la situation concernant la verrière n’était pas connue lors de l’assemblée générale du 6 novembre 2023. Il conteste le fait que les travaux de verrière étaient inclus dans les travaux votés lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 6 novembre 2023. Il expose que les copropriétaires n’ont eu de cesse de confirmer la nécessité de procéder à ces travaux urgents.

Sur la demande reconventionnelle en paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires soutient qu’en raison du défaut du règlement des charges par certains copropriétaires, il se trouve dans l’impossibilité d’honorer l’intégralité de la facture émise par la société Negretto ainsi que le règlement de la cotisation d’assurance de l’immeuble. Il expose que les charges de copropriété dues par M. [O] comprend notamment les charges générales et les charges dues au titre des travaux régulièrement votés d’entretien, de réparation et de conservation des parties communes. Il expose que M. [O] ne respecte pas son obligation de procéder au règlement de ses charges de copropriété en violation des règles de droit applicables. Il fait état d’un préjudice direct et certain, distinct du simple retard et sollicite une somme de 10.000 euros au titre de dommages et intérêts.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs dernières conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION


I/ Sur la nullité des résolutions

En application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

L’article 37 du décret du 17 mars 1967 précise que lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.

L’article 9 indique sauf urgence, la convocation de l’assemblée générale est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long. Sans que cette formalité soit prescrite à peine de nullité de l'assemblée générale, le syndic indique, par voie d'affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l'inscription d'une ou plusieurs questions à l'ordre du jour.

Il résulte de ces textes qu’en cas d’urgence, le syndic est dispensé de respecter les délais de convocation de droit commun et peut, de ce fait, valablement ne soumettre aux copropriétaires les devis des travaux à effectuer d'urgence que le jour de la réunion. Il lui appartient d'apprécier l'existence de l'urgence, et ce, à ses risques et périls ; à défaut, il pourrait engager sa responsabilité et celle du syndicat.

En l’espèce, il ressort de la convocation et du procès-verbal de l’assemblée générale exceptionnelle du 5 février 2024 qu’une résolution n°4 portant “approbation réalisation de travaux de remplacement de la verrière” a été rejetée. La résolution 4 contient un rappel précisant que l’assemblée générale extraordinaire tenue le 6 novembre 2023 a décidé de la réalisation de travaux urgents de réfection de la toiture, des chéneaux, de la verrière et de l’entourage de la cheminée à la suite d’infiltrations survenues par temps de pluie dans 4 logements et dans le local commercial du rez-de-chaussée. Il est indiqué que les travaux seront réalisés par la société Negretto le 12 février 2024 mais que “toutefois, les dernières pluies ont fait apparaître que la verrière est fuyarde à plusieurs endroits, mais que des mesures conservatoires ne sont pas suffisantes dans le cadre des travaux votés le 6 novembre 2023”. Une résolution n°5 portant “approbation réalisation de travaux de traitement et de consolidation de l’ossature bois sur la verrière” a en revanche été abordée, étant souligné que le paragraphe rappel n’avait pas été mentionné dans le texte de cette résolution.

Afin de démontrer l’urgence, le syndicat des copropriétaires produit :
- le dossier de sinistre concernant les 4 appartements touchés par le dégât des eaux le 12 juin 2023,
- un devis de la société Negretto du 3 août 2023 prévoyant une recherche de fuites, le contrôle et l’évaluation des dégâts de structure dans les combles, une intervention sur les zones d’infiltration, un nettoyage succinct de toiture comprenant le nettoyage des contours de sortie de toit, des gouttières et chéneaux, le remplacement de tuiles cassées,
- une note de synthèse de la société Perspectives Engineering du 12 septembre 2023 à la suite de “la mise en eaux des toitures par l’entreprise Negretto” qui fait état sur le chéneau de bas de pente le long de la façade [Adresse 5] de problèmes d’évacuation des eaux en cas de gros orage, l’entourage zinc de cheminées à reprendre, la reprise de tuiles ; le rapport note également sur le plate-bande zinc vers la 1ère cour intérieure couverte, d’un débordement en bas de pente et sur la couverture tuile en 1ère cour intérieur couverte et la 2ème cour intérieure d’infiltrations d’eau par les menuiseries et maçonneries qui sont imbibées et de la nécessité de refaire les gouttières et les tuiles ; en conclusion, le rapport précise qu’il convient de prendre en compte l’état général de la structure et des parties communes du bâtiment, la solidité des appuis de la verrière et le traitement des maçonneries endommagées par les infiltrations,

- la convocation de l’assemblée générale exceptionnelle du 6 novembre 2023 où étaient joints: 
- la note de synthèse précédemment évoquée, 
- un devis de la société Negretto du 16 septembre 2023 prévoyant la modification du chéneau côté rue, la modification de la gouttière côté cour, étant noté que ce devis indique que “le chéneau en contour de la verrière présente des contre pentes mais celles-ci n’occasionnent pas d’infiltration. L’ossature bois qui maintient la verrière a été contreventée/renforcée. La partie basse dans l’angle gauche est tout de même très endommagée”,
- un devis de la société Artisan Schmitt du 11 octobre 2023 prévoyant la reprise du chéneau,
- deux devis de la société Negretto du 10 octobre 2023 prévoyant des travaux sur la verrière avec une première option portant sur le traitement et le renfort de la structure et une seconde option prévoyant le remplacement de la verrière,
- le procès-verbal de l’assemblée générale exceptionnelle du 6 novembre 2023 où ont été soumises au vote, notamment, 3 résolutions portant sur l’approbation de la réalisation de travaux urgents de réfection de la toiture, des chéneaux, de la verrière, et de l’entourage de la cheminée suite aux infiltrations survenues par temps de pluie dans 4 logements et dans le local commercial du rez-de-chaussée (n°4), l’approbation sur la réalisation de travaux de traitement et de consolidation de l’ossature bois sur la verrière (n°5) et l’approbation sur la réalisation de travaux de remplacement de la verrière (n°6), étant noté que les résolutions 5 et 6 ont été rejetées,
- un rapport d’expertise commun du 29 février 2024 faisant état d’un dégât des eaux le 26 janvier 2024 ayant touché un appartement de la copropriété, le sinistre ayant été causé par des infiltrations d’eaux pluviales au travers de la toiture dans le prolongement d’un premier sinistre le 11 juin 2023,
- la convocation à l’assemblée générale exceptionnelle du 5 février 2024 où étaient joints les deux devis de la société Negretto du 10 octobre 2023 prévoyant des travaux sur la verrière avec une première option portant sur le traitement et le renfort de la structure et une seconde option prévoyant le remplacement de la verrière,
- des échanges de courriels entre certains copropriétaires et le syndic au mois de septembre 2024, soit postérieurement à l’assemblée générale du 5 février 2024, faisant état de leurs accords pour l’organisation de cette assemblée générale en raison de l’urgence caractérisée par des désordres liés aux remontées d’humidité ou aux infiltrations d’eau provenant de la verrière (courriel de Mme [F] [V]) et par “le commentaire de l’entrepreneur qui réalisait les travaux sur la toiture concernant la vétusté de la verrière devenue irrécupérable” (courriel de M. [H] [L]), Mme [F] [V] précisant “nous avons saisi l’opportunité des échafaudages pour engager ces travaux sur la verrière qui étaient par ailleurs indispensables pour préserver la solidité du bâtiment”
- des attestation de Mme [F] [V] et de M. [Y] où ils indiquent que les infiltrations provenaient de la verrière et qu’“afin d’éviter un second chantier avec la pose d’un nouveau échafaudage et surtout afin de préserver l’intégrité du bâtiment”, une nouvelle AG avait été demandée.

A la lecture de l’ensemble des éléments produits, il doit être noté que le syndicat des copropriétaires produit essentiellement des documents démontrant l’urgence de la réalisation de certains travaux par des documents antérieurs à la première assemblée générale du 6 novembre 2023.

Si le syndic peut valablement ne soumettre aux copropriétaires les devis des travaux à effectuer d'urgence que le jour de la réunion, force est de constater que le syndic n’a transmis aux copropriétaires pour l’assemblée générale du 5 février 2024 que les devis déjà soumis aux copropriétaires lors de l’assemblée générale du 6 novembre 2023 et dont les résolutions portant sur les travaux de la verrière avaient fait l’objet de rejets. 

Il doit être également rappelé que s’il est évoqué en rappel dans le cadre de la résolution n°4 le fait que la verrière est fuyarde à plusieurs endroits, il n’a été transmis aux copropriétaires, dans le cadre de l’assemblée générale, aucun élément le démontrant.

L’urgence n’est pas davantage démontrée par le rapport d’expertise commun du 29 février 2024 produit aux débats qui évoque des infiltrations d’eaux pluviales au travers de la toiture sans évoquer la verrière et alors que la société Negretto n’était pas encore intervenue sur site dans le cadre des travaux votés lors de l’assemblée générale du 6 novembre 2023.

Le syndic ne caractérise également pas l’urgence par les courriels et attestations des copropriétaires qui s’ils évoquent une vétusté de la verrière et des infiltrations provenant de la verrière ne sont accompagnés d’aucun autre élément liant les infiltrations subies et la verrière, étant au surplus noté que les différents copropriétaires évoquent la volonté de profiter de la présence des échafaudages dans le cadre des travaux votés lors de l’assemblée générale du 6 novembre 2023.

Dès lors, il convient de dire que le syndic ne démontre pas l'existence de l'urgence, et qu’à défaut, il peut engager sa responsabilité et celle du syndicat.

L’absence de caractérisation d’urgence démontre que le syndic n’a pas respecté les délais de convocation de l’assemblée générale. En revanche, le non respect des formalités de convocation de l’assemblée générale n’entraîne pas la nullité de cette assemblée générale et de ses résolutions.
Il n’est par ailleurs développé aucun autre moyen tendant à la nullité des résolutions votées.

En conséquence, les demandes de nullité des délibérations n°4 et n°5 de l’assemblée générales des copropriétaires du 5 février 2024 seront rejetées.

II/ Sur la demande reconventionnelle en paiement des charges de copropriété

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et que réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 font obligation aux copropriétaires de participer aux charges de l'immeuble en réglant leur quote-part de celles-ci lorsque les comptes de la copropriété ont été régulièrement approuvés par les assemblées générales des copropriétaires et qu'il n'ont pas formé de recours sur celles-ci.

Par ailleurs, ils sont tenus de régler chaque année une provision sur lesdites charges après le vote par l'assemblée générale d'un budget prévisionnel.
Il appartient donc au syndicat qui poursuit un copropriétaire d'apporter la preuve que celui-ci est effectivement débiteur en produisant le procès-verbal des assemblées portant approbation de l'arrêté de comptes des exercices précédents et adoptant le budget prévisionnel pour le nouvel exercice, et le décompte de répartition des charges.

Il doit être rappelé que les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée.

En l'espèce, au soutien de sa demande en paiement, le syndicat des copropriétaires produit :
- une mise en demeure du 30 août 2024 adressée par la société Aima Gestion à M. [O] faisant état d’une somme à payer à hauteur de 12.300,01 euros accompagnée d’un extrait de compte entre le 1er janvier 2022 et 1er juillet 2024,
- un extrait de compte de M. [O] entre le 1er janvier 2022 et le 1er janvier 2025 faisant état d’un solde négatif de 13.719,64 euros,
- un extrait de compte de M. [O] entre le 1er janvier 2022 et le 1er octobre 2025 faisant état d’un solde négatif de 16.021,42 euros,
-les procès-verbaux de l'assemblée générale du 23 mai 2024, relative à l'approbation des comptes des exercices clos au 31/12/2023.

M. [O] conteste devoir cette somme et soutient qu’une affaire est pendante devant le tribunal judiciaire de Toulouse concernant la contestation des comptes établis par la société Aima Gestion. 

Il doit être toutefois rappelé que les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée.
M. [O] expose que la société Aima Gestion a présenté sa démission le 21 mai 2024 sans toutefois apporter d’éléments au soutien de son allégation. Il indique que la copropriété ne dispose pas d’un compte bancaire alors qu’il doit être constaté que le syndicat des copropriétaires produit un relevé de son compte bancaire détenu à la banque CIC.

En l'espèce, au regard de l’ensemble des éléments produits, il est démontré que M. [O] est redevable d'une somme de 16.021,42 euros au 1er octobre 2025.

Il y a en conséquence lieu de condamner M. [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 16.021,42 euros , en ce compris les frais de recouvrement amiable, avec intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2024, date de réception de la mis en demeure, au titre des charges de copropriété impayées.

III/ Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 du Code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

En l'espèce, force est de constater que le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice indépendant de celui causé par le retard en paiement, et met en avant l'apparition de difficultés financières rendant difficile le paiement des travaux effectués par la société Negretto et pour régler la cotisation d’assurance de l’immeuble.

En conséquence, il sera accordé une somme de 1.000 euros au titre de la demande en dommages et intérêts.

IV/ Sur les demandes accessoires 

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En l’espèce, la prétention formulée par M. [O] ayant été rejetée, la demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sera également rejetée.

Partie perdante au procès, M. [O] sera condamné aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile. 

Il n’y a pas lieu également de prévoir par anticipation la condamnation de M. [O] à prendre en charge les frais de l’article A. 444-32 du code de commerce dans l’hypothèse où il serait procédé à l’exécution forcée du jugement à intervenir dès lors que les articles R. 444-32, R. 444-55 et R. 444-3 du code de commerce qui régissent le tarif des huissiers de justice se suffisent à eux-mêmes sans avoir à en fixer quelque modalité.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité, de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner M. [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société Aima Gestion la somme de 2.000 euros sur ce fondement. 


PAR CES MOTIFS


Le Tribunal, statuant par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe, 

DÉBOUTE M. [K] [O] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité des délibérations n°4 et n°5 de l’assemblée générales des copropriétaires du 5 février 2024 ;

REJETTE la demande de M. [K] [O] d’être dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE M. [K] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société Aima Gestion , la somme de 16.021,42 euros , en ce compris les frais de recouvrement amiable, avec intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2024 ;

CONDAMNE M. [K] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société Aima Gestion , la somme de 1.000 euros à demande en dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [K] [O] aux dépens ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société Aima Gestion de sa demande au titre des frais exposés pour le recouvrement de la créance ; 

CONDAMNE M. [K] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société Aima Gestion , la somme la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce R444-32, code de l'organisation judiciaire 213-7, code de commerce R444-3, code de commerce A444-32, code de commerce R444-55). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

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• 10 février 2025 · Tribunal judiciaire de Toulouse · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/00494

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Mise à jour de la source le 2026-06-19T21:42:41.378Z.