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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Nancy, Expropriation, 28 mai 2025, n° 24/00014

Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiquePropriété et possession immobilières
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE:

Par acte notarié en date du 28 janvier 2011, M. [V] [P] a acquis la propriété d'une maison très vétuste située [Adresse 15] à [Localité 12] cadastrée section AB n°[Cadastre 6] pour un montant de 42.000 euros, financé au moyen d'un prêt d'un montant de 71.600 euros.

En 2013, la commune de [Localité 12] a fait savoir à M. [V] [P] que l'état de dégradation avancé de l'immeuble imposait une intervention. Elle se proposait de l'acquérir pour un montant de 18.000 euros. Faute d'accord de M. [V] [P], et compte tenu du danger que représentait l'immeuble pour la sécurité publique, la commune de [Localité 12] a pris un arrêté d'interdiction d’accès à l'immeuble et un arrêté prescrivant la déconstruction de la façade en raison d'un péril imminent, au regard des conclusions de l'expert [H] rendues le 21 octobre 2014.

Suivant convention foncière du 05 juin 2018, la commune de [Localité 12] et la communauté de communes [...] ont chargé l’Etablissement public foncier de Grand Est d'acquérir plusieurs immeubles dont celui de M. [V] [P] pour revitaliser le centre de la commune.

En 2019, la commune de [Localité 12] a pris un arrêté de péril ordinaire, invalidé par le tribunal administratif le 21 janvier 2020 pour vice de forme.

Par décision du 26 octobre 2022, le tribunal administratif de Nancy a, sur requête de la commune de [Localité 12], ordonné une mesure d'expertise pour déterminer l'état de l'immeuble situé sur la parcelle cadastrée section AB n°[Cadastre 6] au [Adresse 15] à [Localité 12] appartenant à M. [V] [P].

L'expert a rendu son rapport le 07 novembre 2022 au terme duquel il relevait que l'immeuble appartenant à M. [V] [P] constitue un péril imminent pour l'environnement, le domaine public, les riverains et voisins et préconisait la démolition complète de l'immeuble au regard de son état de délabrement qui ne présente plus la solidité nécessaire permettant de garantir la sécurité des tiers.

Par arrêté du 15 février 2023, le maire de la commune de [Localité 12] a mis en demeure, conformément aux conclusions de l'expert, M. [V] [P] de réaliser les travaux de mise en sécurité provisoire du bâtiment.

Par arrêté de mise en sécurité ordinaire du 25 septembre 2023, le maire de la commune de [Localité 12] a mis en demeure M. [V] [P] d'effectuer les travaux de démolition des restes du bâtiment.

Par arrêté du 14 mai 2024, le Préfet de Meurthe-et-Moselle a déclaré d’utilité publique le projet d'acquisition de la parcelle AB n°[Cadastre 6] en vue de réaliser un programme de réhabilitation de la [Adresse 15] à [Localité 12], a déclaré cessible ladite parcelle au profit de l’Etablissement public foncier de Grand Est, a fixé le montant de l'indemnité provisionnelle à 14.000 euros sur la base de l'avis du service de France domaine du 11 décembre 2023 et a dit que l'EPFGE pourra prendre possession du bien dans le mois qui suit la publication de l'arrêté, sous réserve du paiement de l’indemnité ou de sa consignation en cas d'obstacle à paiement.

L’Etablissement public foncier de Grand Est (ci-après l'EPFGE) a, par courrier du 28 juin 2024 reçu le 1er juillet 2024, notifié à M. [V] [P], une offre d’acquisition pour un montant total de 14.000 euros, coûts de démolition déduits, en référence à l'avis des domaines sur la valeur vénale du 26 juin 2024.

Le 06 août 2024, l'EPFGE a consigné la somme de 14.000 euros.
L’ordonnance d’expropriation a été rendue le 20 septembre 2024.

Faute d'avoir trouvé un accord avec la personne expropriée, l'EPFGE a, par requête en date du 29 août 2024 reçue au greffe le 05 septembre 2024, saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation des indemnités d'expropriation.

Le transport sur les lieux s'est déroulé le 15 novembre 2024. M. [V] [P] était présent, assisté de son conseil.
***

Par conclusions en date du 10 janvier 2025 reçues au greffe le 16 janvier 2025, l'établissement public foncier de Grand Est a saisi le juge de l'expropriation afin qu'il déclare recevable sa requête en fixation d'indemnité et qu'en considération de la date de référence du 19 juin 2023, il fixe le montant des indemnités d'expropriation à verser à M. [P] comme suit :
indemnité principale : 11.000 eurosindemnité de remploi : 1.900 eurosindemnité au titre des aléas divers : 1.100 eurossoit la somme totale de 14.000 euros.
Outre qu'il mette les frais et dépens à sa charge.

Il entend faire observer que si la parcelle est un terrain à bâtir, le bien exproprié est à l'état de ruine et que seule la façade avant est conservée et menace de s'effondrer, ce qui a conduit à interdire la circulation sur le trottoir. Il ajoute se fonder sur l'avis du pôle d’évaluation domaniale qui a déterminer la valeur libre d'occupation du bien, dont à déduire le coût de sa démolition.

Il expose que la commune a été contrainte d'engager la procédure d'expropriation dérogatoire fondée sur l'état de délabrement de l'immeuble constituant un risque pour la sécurité publique, du fait de l'inaction de M. [V] [P] à sécuriser son bâtiment, et qu'au surplus, les développements de M. [V] [P] sur les prétendues motivations de la commune sont inopérants s'agissant de la présente procédure en fixation des indemnités d'expropriation, étant un contentieux objectif. 

Il réfute le fait que l'immeuble est resté dans le même état que lors de son acquisition en 2011 pour retenir le coût de cette acquisition. 

Il relève que M. [V] [P] a indiqué lui-même que lors de l'acquisition, l'immeuble était couvert, comportait des planchers intérieurs et une façade arrière et ajoute que la parcelle AB[Cadastre 7], voisine de celle de M. [V] [P] et qui a été frappée d'insalubrité, a été acquise pour un montant de 15.000 euros, ce qui est à retenir comme terme pertinent de comparaison. 

Selon mémoire en réponse n°2 du 27 février 2025 reçu au greffe le 28 février 2025, M. [V] [P] sollicite de:
- fixer les indemnités d'expropriation de la parcelle expropriée section AB n°[Cadastre 6] située à [Localité 12] comme suit :
* indemnité principale : 42.000 euros
* indemnité de remploi : 4.200 euros
* indemnité au titre des aléas divers : 2.000 euros
* indemnité au titre du remboursement du prêt à hauteur de 29.600 euros
condamner l'EPFGE à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Il soutient que les termes de comparaison retenus dans l'avis du pôle d'évaluation domaniale ne sont pas probants et qu'il est établi que l'objectif de la commune de [Localité 12] a manifestement toujours été d'acquérir la parcelle à vil prix.

Il fait valoir que le bien étant resté dans le même état depuis son acquisition, sa valeur est dès lors inchangée et qu'il doit lui être versé la somme de 42.000 euros. Il ajoute que les frais de démolition ne sauraient être mis à sa charge, alors que la commune s'est abstenue de mettre en œuvre les procédures appropriées dès 2018.

Il demande enfin une indemnité au titre du remboursement du prêt contracté, alors qu'il se trouve dépossédé de son bien depuis l'expropriation, correspondant à la différence entre le coût total du prêt et la valeur d'acquisition du bien.

Par dernières conclusions en date du 20 décembre 2024 reçues au greffe le 24 décembre 2024, le commissaire du gouvernement sollicite de fixer l’indemnité d'expropriation à la somme totale de 14.098 euros.

Il indique que la date de référence quant à l'appréciation de l'usage du bien doit être fixée au 27 juillet 2023 et que la parcelle est qualifiable de terrain à bâtir.

Il se réfère aux acquisitions réalisées dans le périmètre de l'opération de biens voisins de celui de M. [V] [P] et de celles de terrains à bâtir dans le secteur de [Localité 12] entre 2021 et février 2024 qui fait ressortir une moyenne de 97,10 euros le mètre carré.

Il fait valoir, s'agissant de l'indemnité sollicitée au titre du prêt contracté, que l'expropriation ne remet pas en cause les obligations de l'exproprié envers son prêteur et que l'indemnité payée pour une résiliation anticipée du prêt n'est pas la conséquence directe de l'expropriation du bien, de sorte que l'exproprié ne peut prétendre à aucune indemnité à ce titre.

Il ajoute que l'aléa ne peut être indemnisé car ce préjudice n'est par définition pas certain et en conséquence non susceptible d'être indemnisé. 

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 

L'affaire a été appelée à l'audience du 26 mars 2025, lors de laquelle la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 28 mai 2025.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la requête

L'article R.311-9 du code de l'expropriation dispose qu'à défaut d'accord dans le délai d'un mois à compter soit de la notification des offres de l'expropriant effectuée conformément aux articles R.311-4 et R.311-5, soit de la notification du mémoire prévue à l'article R.311-6, soit de la mise en demeure prévue à l'article R.311-7, le juge peut être saisi par la partie la plus diligente. 

Aux termes des articles R.311-9, R.311-10 et R.311-15 du code de l'expropriation, l'expropriant adresse son mémoire de saisine par lettre recommandée avec accusé de réception au greffe et simultanément à la partie adverse, et notifie l'ordonnance de transport sur les lieux aux intéressés et au commissaire du gouvernement. Les parties et le commissaire du gouvernement sont avisés au moins quinze jours à l'avance de la date de transport.

En l'espèce, l'expropriant justifie avoir respecté ces formalités, ce qui n'est au surplus pas contesté. Sa demande de fixation des indemnités d'expropriation est recevable.

Sur la fixation des indemnités d'expropriation

En application des articles L.321-1 du code de l'expropriation, les indemnités doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

Selon l'article R.311-22 du même code, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du gouvernement si celui-ci propose d'une évaluation inférieure à celle de l'expropriant.

A- Sur l'indemnité principale d'expropriation

Sur les dates de référence

Selon l'article R. 322-1 et L. 322-2 du code de l'expropriation, le montant des indemnités est fixé d'après la consistance des biens expropriés à la date de l'ordonnance de transfert de propriété, en fonction de l'estimation de ces biens à la date de la décision de première instance et en considération de leur usage effectif à la date dite de référence, elle-même appréciée à la date de la décision de première instance.

En l'espèce, la parcelle doit être estimée au jour du jugement, compte tenu de sa consistance matérielle et juridique au 20 septembre 2024, date de l'ordonnance d'expropriation et, en fonction de son usage effectif à la date d’opposabilité aux tiers du plan local d'urbanisme intercommunal de la communauté de communes [...], soit le 27 juillet 2023, cette parcelle étant comprise dans le périmètre du droit de préemption urbain (article L.213-4 du code de l’urbanisme).



Sur la description et qualification de la parcelle au regard de l'urbanisme

La parcelle qui supporte un bâtiment dont il ne reste que la façade avant sur rue et deux pignons mitoyens a une superficie de 270 m2. Elle se situe au centre de la commune de [Localité 12] et est donc desservie par tous les réseaux.

A la date de référence du 27 juillet 2023, la parcelle expropriée est classée en zone urbaine ancienne UA du PLUi de la communauté de communes [...].

Cette zone est définie comme correspondant au noyau urbain historique des villages et des bourgs, caractérisé par un bâti ancien dense, des implantations majoritairement situées à l'alignement et en mitoyenneté formant un front bâti continu et cadrant l'espace rue. La qualité et l'unité architecturale participent à la constitution d'une entité urbaine ancienne cohérente. Elle est destinée prioritairement à l'habitat ainsi qu'aux activités et services nécessaires au fonctionnement des bourgs. Elle doit pouvoir évoluer progressivement en s'appuyant sur la trame bâtie existante (p. 15 du PLUI).

L'article L. 322-3 du code de l'expropriation prévoit que la qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L.1 ou, dans le cas prévu à l'article L.122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :
1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ;
2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.
Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L. 322-2.

En l'espèce, la parcelle expropriée se trouve en zone urbaine et est desservie par l'ensemble des réseaux, de sorte qu'il s'agit d'un terrain à bâtir.

Sur la détermination du montant de l'indemnité principale

En application de l'article L. 511-6 du code de l'expropriation, pour le calcul de l'indemnité due aux propriétaires, la valeur des biens est appréciée, compte tenu du caractère impropre à l'habitation ou à l'utilisation des locaux et installations expropriés, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition, sauf lorsque les propriétaires occupaient eux-mêmes les immeubles déclarés insalubres ou frappés d'un arrêté de péril au moins deux ans avant la notification de la décision prévue à l'article L.511-2 ou lorsque les immeubles ne sont ni insalubres, ni impropres à l'habitation, ni frappés d'un arrêté de péril. 

La méthode d’évaluation par comparaison qui consiste à analyser directement les références de transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié est retenue.

L'affectation future de la parcelle en cause ne saurait être prise en considération, dès lors qu'il y a lieu de se placer à la date de référence pour apprécier l'usage effectif de celle-ci.

L'expropriant se fonde sur l'avis du pôle d'évaluation domaniale du 26 juin 2024 qui décrit un bâtiment partiellement effondré dont il ne reste qu'une partie de la façade avant jouxtant le domaine public et deux pignons mitoyens, les structures intérieurs et la toiture s'étant effondrées. Cette description correspond aux constatations effectuées le 15 novembre 2024 lors de la visite des lieux, matérialisées sur les photographies prises par le commissaire du gouvernement versées aux débats.
 
L'avis du pôle d'évaluation domaniale liste les ventes de terrains à bâtir dans le secteur de [Localité 12] entre 2021 et février 2024, situés dans un rayon de 5 km autour de la ville de [Localité 12]. Il est ainsi recensé des ventes sur la commune de [Localité 10], d'[Localité 11] et de [Localité 13]. La valeur moyenne de ces biens s'établit à 92,97 euros, ce qui correspond à celle retenue dans l'estimation réalisée le 11 décembre 2023.

L'exproprié conteste la pertinence de ces références, indiquant que les biens vendus ne sont pas comparables à son bien situé en plein cœur du bourg avec accès direct à des services et commerces.

Il n'est pas contesté que l'immeuble exproprié se trouve à proximité de commerces et services.

Les termes de comparaison concernent des terrains à bâtir qui ne se situent pas en plein cœur des communes, mais à proximité du centre de celles-ci, puisqu'il est question de terrains non bâtis. 

L'exproprié ne produit aucun terme de comparaison, se limitant à indiquer qu'il a acquis le bien exproprié au prix de 42.000 euros, soit 155,55 euros le mètre carré, dès l'instant où il est resté dans le même état depuis son acquisition.

M. [V] [P] a acquis le bien exproprié en 2011, décrit, dans l'acte de vente, comme une maison très vétuste comprenant au rez-de-chaussée, un garage et deux pièces, au premier étage, deux pièces et au second étage, deux pièces.

Les photographies provenant de google maps en octobre 2010 montre effectivement un immeuble avec une toiture.

L'expert [L] constate, le 07 novembre 2022, qu'il ne subsiste que la façade avant jouxtant le domaine public et deux pignons, mitoyens ou non, en retour, que la façade arrière n'existe plus et que toutes les structures intérieures, ainsi que la toiture, ont été effondrées, soit du fait du délabrement de l'immeuble, soit du fait des démolitions réalisées par son propriétaire. Quant à la façade restante, l'expert note qu'elle est particulièrement précaire du fait de l'absence de toiture, de la présence de nombreuses fissures qui iront en s'élargissant et s'allongeant dans le temps jusqu'à ce que des moellons tombent sur le trottoir et qu'à terme, la façade, partiellement voire dans son ensemble, bascule dans la rue.

Le bien n'a dès lors pu que se dégrader jusqu'à la date de référence pour apprécier sa consistance, le 20 septembre 2024. Les photographies prises par le commissaire du gouvernement lors de la vue des lieux le 15 novembre 2024 le confirment.

Dès lors, contrairement à ce que soutient M. [V] [P] dans ses conclusions, le bien exproprié n'est pas resté le même depuis son acquisition. Lors de la vue des lieux, M. [V] [P] indiquait n'avoir pas fait de travaux, à l'exception de travaux de démolition qu'il a d'ailleurs réalisé lui-même.

La toiture et les planchers n'existent effectivement plus.

Dans ces conditions, le coût d'acquisition d'un terrain supportant une « maison très vétuste » ne saurait être retenu, ne correspondant plus à la consistance du bien à la date de référence.

Le commissaire du gouvernement se fonde sur les acquisitions réalisées dans le périmètre de l'opération de revitalisation du centre bourg de la commune de [Localité 12]. Dans cette zone, l'EPFGE a acquis des parcelles voisines de celles de M. [V] [P]. 

Ainsi, les parcelles AB[Cadastre 5] et AB[Cadastre 7] qui supportent un immeuble bâti de 246 m2 ont été acquises au prix de 15.000 euros, soit 60,98 euros le m2 carré habitable terrain intégré.

Ce bien présente indéniablement des similitudes avec celui de M. [V] [P] puisqu'il se trouve dans sa continuité, est frappé d'un arrêté d'insalubrité irrémédiable et est dans un état de dégradation avancé dans la mesure où un pan du mur mitoyen et de la toiture s'est effondré, ainsi qu'il ressort des photographies produites en pièce 3 de l'EPFGE.

Les parcelles AB[Cadastre 8] (maison située [Adresse 3] frappée d'un arrêté d'insalubrité irrémédiable ) et AB[Cadastre 4] (maison en construction abandonnée [Adresse 14]) ont été acquises par l'EPFGE, le 04 décembre 2020, au prix de 60.000 euros.

Le commissaire du gouvernement a retenu une surface d'habitation de (169m2+197m2) non contestée, de sorte que la valeur du bien est fixée à 163,93 euros le m2 terrain intégré. Cependant, cette valeur est déterminée en considération de la maison récente construite sur un vaste terrain (AB[Cadastre 4]) qui ne fait l'objet d'aucun arrêté et ne présente pas de similarité avec celle de M. [V] [P], de sorte que ce terme de comparaison n'est pas pertinent, en l'absence de distinction du coût de chaque habitation.

Il n'est pas produit d'autres termes de comparaison sur la commune de [Localité 12], de sorte qu'il convient de se reporter à la liste des cessions sur les communes avoisinantes de terrains non bâtis établie par le pôle d'évaluation domaniale, dont le commissaire de gouvernement exclut quatre cessions portant sur des biens situés en zone N, ne correspondant donc pas à la zone d'emprise du bien exproprié.

Or la valeur moyenne des 14 cessions restantes s'établit à 97,10 euros le mètre carré. Il convient d'observer que la majorité des terrains à bâtir vendus ont une superficie supérieure à celle du bien exproprié et que la seule vente portant sur un terrain d'une surface proche (284 m2) s'est réalisée au prix de 54,58 euros le mètre carré.

Il ressort en conséquence de l'ensemble de ces éléments qu'il sera retenu une indemnisation sur la base de 97,10 euros le m2, bien libre d'occupation.
En conséquence, le montant de l'indemnité principale s'élève donc à (270 m2 x 97,10 euros le m2) 26.217 euros.

En application de l'article L. 511-6 du code de l'expropriation précité, le coût de la démolition du bien impropre à l'habitation et frappé d'un arrêté de péril doit être déduit de l'indemnité due à l’exproprié.

L'EPFGE produit un devis de l'entreprise Hollinger daté du 03 novembre 2023 pour un montant de 14.175 euros HT. En l'absence d'autre devis, ce coût sera retenu pour venir en déduction de la somme de 26.217 euros, de sorte que l'indemnité principale doit être fixée à la somme de 12.042 euros.

B- Sur l'indemnité de remploi

Cette indemnité est destinée à couvrir de manière forfaitaire les divers frais que devra normalement exposer l'exproprié pour pouvoir acquérir un bien de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale.

En application de la méthode de calcul usuelle, le taux de l'indemnité de remploi doit être retenu comme suit :
- 20% jusqu'à 5.000 euros
- 15% de 5.000 euros 15.000 euros
- 10% au-delà de 15.000 euros
L'indemnité de remploi doit en conséquence être fixée comme suit :
- 20% x 5.000 euros = 1.000 euros
- 15% x 7.042 euros = 1.056,30 euros
soit au total 2.056,30 euros.

C- Sur les indemnités accessoires

Sur « l'aléa divers »

Le pôle d'évaluation domaniale a arbitré à 10% des indemnités principales les frais liés à des « aléas divers », sans toutefois préciser ce que recouvrent lesdits aléas.

En matière d'expropriation, le préjudice indemnisable peut être un préjudice futur à la condition qu'il soit certain et si le juge dispose des éléments pour le déterminer.

En l'absence d'indication sur ce que constitue les aléas divers, la demande d'indemnisation doit être rejetée.



Sur le remboursement du prêt

M. [V] [P] explique qu'au 16 octobre 2024, il lui restait à rembourser une somme de 19.900,89 euros. Il sollicite la différence entre la valeur d'acquisition du bien et le coût total du prêt, soit une somme de 29.600 euros.

Le préjudice indemnisable est celui qui découle directement de l'expropriation.

L'obligation de rembourser le prêt n'est pas la contrepartie de la propriété dont M. [V] [P] a été dépossédé, mais la contrepartie du prêt consenti par l'établissement bancaire pour l'achat du bien exproprié.

Il est également de jurisprudence constante que le coût de l'emprunt ou son remboursement anticipé ne constituent pas des préjudices trouvant directement leur cause dans l'expropriation.

La demande de M. [V] [P] à ce titre doit en conséquence être rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’article L.312-1 du code de l’expropriation prévoit que l'expropriant supporte seul les dépens de première instance.

En l'espèce, l'EPFGE supportera la charge des entiers dépens.

Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il est équitable que l'EPFGE soit condamné à payer à Monsieur [V] [P] une indemnité de 2.500 euros en compensation des frais, non compris dans les dépens, qu’il a du exposer pour sa défense.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et susceptible d'appel :

FIXE à la somme de 14.098,30 euros le montant de l'indemnité d'expropriation due par l’Etablissement public foncier de Grand Est à M. [V] [P] portant sur la parcelle section AB n°[Cadastre 6] située sur la commune de [Localité 12] d'une superficie totale de 270 m2, selon le détail suivant :
indemnité principale : 12.042 eurosindemnité de remploi : 2.056,30 euros
DÉBOUTE M. [V] [P] de ses demandes au titre des « aléas divers » et du remboursement de l'emprunt ;

CONDAMNE l’Etablissement public foncier de Grand Est à payer à M. [V] [P] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’Etablissement public foncier de Grand Est aux entiers dépens de l’instance ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 28 mai 2025.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE
Texte intégral
MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 28 Mai 2025
DOSSIER N° : N° RG 24/00014 - N° Portalis DBZE-W-B7I-JGYX
AFFAIRE : ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE GRAND EST représenté par son Directeur Général en exercice C/ [V] [P] propriétaire de la parcelle cadastrée AB [Cadastre 6] sur le territoire de la commune de [Localité 12]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

EXPROPRIATION

 JUGEMENT FIXANT LES INDEMNITÉS




EXPROPRIANT

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE GRAND EST représenté par son Directeur Général en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 16]
représentée par Me Véronique LANG, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire :



EXPROPRIE

Monsieur [V] [P] propriétaire de la parcelle cadastrée AB [Cadastre 6] sur le territoire de la commune de [Localité 12], 
né le 25 décembre 1977 à [Localité 9] (52) demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Norman THIRIET, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 49



PARTIE INTERVENANTE

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT, dont le siège social est sis Direction Départementale des Finances Publiques - De Meurthe et Moselle - [Adresse 2]
comparant pris en la personne de Monsieur [D] [Y]



COMPOSITION DU TRIBUNAL :


Nous Madame Sandrine ERHARDT, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de NANCY, Juge Titulaire de l’Expropriation pour le Département de Meurthe et Moselle, assistée de Madame Nathalie LEONARD, Greffier, 

Avons statué ainsi qu’il suit, par mise à disposition au greffe.



EXPOSE DU LITIGE:

Par acte notarié en date du 28 janvier 2011, M. [V] [P] a acquis la propriété d'une maison très vétuste située [Adresse 15] à [Localité 12] cadastrée section AB n°[Cadastre 6] pour un montant de 42.000 euros, financé au moyen d'un prêt d'un montant de 71.600 euros.

En 2013, la commune de [Localité 12] a fait savoir à M. [V] [P] que l'état de dégradation avancé de l'immeuble imposait une intervention. Elle se proposait de l'acquérir pour un montant de 18.000 euros. Faute d'accord de M. [V] [P], et compte tenu du danger que représentait l'immeuble pour la sécurité publique, la commune de [Localité 12] a pris un arrêté d'interdiction d’accès à l'immeuble et un arrêté prescrivant la déconstruction de la façade en raison d'un péril imminent, au regard des conclusions de l'expert [H] rendues le 21 octobre 2014.

Suivant convention foncière du 05 juin 2018, la commune de [Localité 12] et la communauté de communes [...] ont chargé l’Etablissement public foncier de Grand Est d'acquérir plusieurs immeubles dont celui de M. [V] [P] pour revitaliser le centre de la commune.

En 2019, la commune de [Localité 12] a pris un arrêté de péril ordinaire, invalidé par le tribunal administratif le 21 janvier 2020 pour vice de forme.

Par décision du 26 octobre 2022, le tribunal administratif de Nancy a, sur requête de la commune de [Localité 12], ordonné une mesure d'expertise pour déterminer l'état de l'immeuble situé sur la parcelle cadastrée section AB n°[Cadastre 6] au [Adresse 15] à [Localité 12] appartenant à M. [V] [P].

L'expert a rendu son rapport le 07 novembre 2022 au terme duquel il relevait que l'immeuble appartenant à M. [V] [P] constitue un péril imminent pour l'environnement, le domaine public, les riverains et voisins et préconisait la démolition complète de l'immeuble au regard de son état de délabrement qui ne présente plus la solidité nécessaire permettant de garantir la sécurité des tiers.

Par arrêté du 15 février 2023, le maire de la commune de [Localité 12] a mis en demeure, conformément aux conclusions de l'expert, M. [V] [P] de réaliser les travaux de mise en sécurité provisoire du bâtiment.

Par arrêté de mise en sécurité ordinaire du 25 septembre 2023, le maire de la commune de [Localité 12] a mis en demeure M. [V] [P] d'effectuer les travaux de démolition des restes du bâtiment.

Par arrêté du 14 mai 2024, le Préfet de Meurthe-et-Moselle a déclaré d’utilité publique le projet d'acquisition de la parcelle AB n°[Cadastre 6] en vue de réaliser un programme de réhabilitation de la [Adresse 15] à [Localité 12], a déclaré cessible ladite parcelle au profit de l’Etablissement public foncier de Grand Est, a fixé le montant de l'indemnité provisionnelle à 14.000 euros sur la base de l'avis du service de France domaine du 11 décembre 2023 et a dit que l'EPFGE pourra prendre possession du bien dans le mois qui suit la publication de l'arrêté, sous réserve du paiement de l’indemnité ou de sa consignation en cas d'obstacle à paiement.

L’Etablissement public foncier de Grand Est (ci-après l'EPFGE) a, par courrier du 28 juin 2024 reçu le 1er juillet 2024, notifié à M. [V] [P], une offre d’acquisition pour un montant total de 14.000 euros, coûts de démolition déduits, en référence à l'avis des domaines sur la valeur vénale du 26 juin 2024.

Le 06 août 2024, l'EPFGE a consigné la somme de 14.000 euros.
L’ordonnance d’expropriation a été rendue le 20 septembre 2024.

Faute d'avoir trouvé un accord avec la personne expropriée, l'EPFGE a, par requête en date du 29 août 2024 reçue au greffe le 05 septembre 2024, saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation des indemnités d'expropriation.

Le transport sur les lieux s'est déroulé le 15 novembre 2024. M. [V] [P] était présent, assisté de son conseil.
***

Par conclusions en date du 10 janvier 2025 reçues au greffe le 16 janvier 2025, l'établissement public foncier de Grand Est a saisi le juge de l'expropriation afin qu'il déclare recevable sa requête en fixation d'indemnité et qu'en considération de la date de référence du 19 juin 2023, il fixe le montant des indemnités d'expropriation à verser à M. [P] comme suit :
indemnité principale : 11.000 eurosindemnité de remploi : 1.900 eurosindemnité au titre des aléas divers : 1.100 eurossoit la somme totale de 14.000 euros.
Outre qu'il mette les frais et dépens à sa charge.

Il entend faire observer que si la parcelle est un terrain à bâtir, le bien exproprié est à l'état de ruine et que seule la façade avant est conservée et menace de s'effondrer, ce qui a conduit à interdire la circulation sur le trottoir. Il ajoute se fonder sur l'avis du pôle d’évaluation domaniale qui a déterminer la valeur libre d'occupation du bien, dont à déduire le coût de sa démolition.

Il expose que la commune a été contrainte d'engager la procédure d'expropriation dérogatoire fondée sur l'état de délabrement de l'immeuble constituant un risque pour la sécurité publique, du fait de l'inaction de M. [V] [P] à sécuriser son bâtiment, et qu'au surplus, les développements de M. [V] [P] sur les prétendues motivations de la commune sont inopérants s'agissant de la présente procédure en fixation des indemnités d'expropriation, étant un contentieux objectif. 

Il réfute le fait que l'immeuble est resté dans le même état que lors de son acquisition en 2011 pour retenir le coût de cette acquisition. 

Il relève que M. [V] [P] a indiqué lui-même que lors de l'acquisition, l'immeuble était couvert, comportait des planchers intérieurs et une façade arrière et ajoute que la parcelle AB[Cadastre 7], voisine de celle de M. [V] [P] et qui a été frappée d'insalubrité, a été acquise pour un montant de 15.000 euros, ce qui est à retenir comme terme pertinent de comparaison. 

Selon mémoire en réponse n°2 du 27 février 2025 reçu au greffe le 28 février 2025, M. [V] [P] sollicite de:
- fixer les indemnités d'expropriation de la parcelle expropriée section AB n°[Cadastre 6] située à [Localité 12] comme suit :
* indemnité principale : 42.000 euros
* indemnité de remploi : 4.200 euros
* indemnité au titre des aléas divers : 2.000 euros
* indemnité au titre du remboursement du prêt à hauteur de 29.600 euros
condamner l'EPFGE à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Il soutient que les termes de comparaison retenus dans l'avis du pôle d'évaluation domaniale ne sont pas probants et qu'il est établi que l'objectif de la commune de [Localité 12] a manifestement toujours été d'acquérir la parcelle à vil prix.

Il fait valoir que le bien étant resté dans le même état depuis son acquisition, sa valeur est dès lors inchangée et qu'il doit lui être versé la somme de 42.000 euros. Il ajoute que les frais de démolition ne sauraient être mis à sa charge, alors que la commune s'est abstenue de mettre en œuvre les procédures appropriées dès 2018.

Il demande enfin une indemnité au titre du remboursement du prêt contracté, alors qu'il se trouve dépossédé de son bien depuis l'expropriation, correspondant à la différence entre le coût total du prêt et la valeur d'acquisition du bien.

Par dernières conclusions en date du 20 décembre 2024 reçues au greffe le 24 décembre 2024, le commissaire du gouvernement sollicite de fixer l’indemnité d'expropriation à la somme totale de 14.098 euros.

Il indique que la date de référence quant à l'appréciation de l'usage du bien doit être fixée au 27 juillet 2023 et que la parcelle est qualifiable de terrain à bâtir.

Il se réfère aux acquisitions réalisées dans le périmètre de l'opération de biens voisins de celui de M. [V] [P] et de celles de terrains à bâtir dans le secteur de [Localité 12] entre 2021 et février 2024 qui fait ressortir une moyenne de 97,10 euros le mètre carré.

Il fait valoir, s'agissant de l'indemnité sollicitée au titre du prêt contracté, que l'expropriation ne remet pas en cause les obligations de l'exproprié envers son prêteur et que l'indemnité payée pour une résiliation anticipée du prêt n'est pas la conséquence directe de l'expropriation du bien, de sorte que l'exproprié ne peut prétendre à aucune indemnité à ce titre.

Il ajoute que l'aléa ne peut être indemnisé car ce préjudice n'est par définition pas certain et en conséquence non susceptible d'être indemnisé. 

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 

L'affaire a été appelée à l'audience du 26 mars 2025, lors de laquelle la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 28 mai 2025.




MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la requête

L'article R.311-9 du code de l'expropriation dispose qu'à défaut d'accord dans le délai d'un mois à compter soit de la notification des offres de l'expropriant effectuée conformément aux articles R.311-4 et R.311-5, soit de la notification du mémoire prévue à l'article R.311-6, soit de la mise en demeure prévue à l'article R.311-7, le juge peut être saisi par la partie la plus diligente. 

Aux termes des articles R.311-9, R.311-10 et R.311-15 du code de l'expropriation, l'expropriant adresse son mémoire de saisine par lettre recommandée avec accusé de réception au greffe et simultanément à la partie adverse, et notifie l'ordonnance de transport sur les lieux aux intéressés et au commissaire du gouvernement. Les parties et le commissaire du gouvernement sont avisés au moins quinze jours à l'avance de la date de transport.

En l'espèce, l'expropriant justifie avoir respecté ces formalités, ce qui n'est au surplus pas contesté. Sa demande de fixation des indemnités d'expropriation est recevable.

Sur la fixation des indemnités d'expropriation

En application des articles L.321-1 du code de l'expropriation, les indemnités doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

Selon l'article R.311-22 du même code, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du gouvernement si celui-ci propose d'une évaluation inférieure à celle de l'expropriant.

A- Sur l'indemnité principale d'expropriation

Sur les dates de référence

Selon l'article R. 322-1 et L. 322-2 du code de l'expropriation, le montant des indemnités est fixé d'après la consistance des biens expropriés à la date de l'ordonnance de transfert de propriété, en fonction de l'estimation de ces biens à la date de la décision de première instance et en considération de leur usage effectif à la date dite de référence, elle-même appréciée à la date de la décision de première instance.

En l'espèce, la parcelle doit être estimée au jour du jugement, compte tenu de sa consistance matérielle et juridique au 20 septembre 2024, date de l'ordonnance d'expropriation et, en fonction de son usage effectif à la date d’opposabilité aux tiers du plan local d'urbanisme intercommunal de la communauté de communes [...], soit le 27 juillet 2023, cette parcelle étant comprise dans le périmètre du droit de préemption urbain (article L.213-4 du code de l’urbanisme).



Sur la description et qualification de la parcelle au regard de l'urbanisme

La parcelle qui supporte un bâtiment dont il ne reste que la façade avant sur rue et deux pignons mitoyens a une superficie de 270 m2. Elle se situe au centre de la commune de [Localité 12] et est donc desservie par tous les réseaux.

A la date de référence du 27 juillet 2023, la parcelle expropriée est classée en zone urbaine ancienne UA du PLUi de la communauté de communes [...].

Cette zone est définie comme correspondant au noyau urbain historique des villages et des bourgs, caractérisé par un bâti ancien dense, des implantations majoritairement situées à l'alignement et en mitoyenneté formant un front bâti continu et cadrant l'espace rue. La qualité et l'unité architecturale participent à la constitution d'une entité urbaine ancienne cohérente. Elle est destinée prioritairement à l'habitat ainsi qu'aux activités et services nécessaires au fonctionnement des bourgs. Elle doit pouvoir évoluer progressivement en s'appuyant sur la trame bâtie existante (p. 15 du PLUI).

L'article L. 322-3 du code de l'expropriation prévoit que la qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L.1 ou, dans le cas prévu à l'article L.122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :
1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ;
2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.
Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L. 322-2.

En l'espèce, la parcelle expropriée se trouve en zone urbaine et est desservie par l'ensemble des réseaux, de sorte qu'il s'agit d'un terrain à bâtir.

Sur la détermination du montant de l'indemnité principale

En application de l'article L. 511-6 du code de l'expropriation, pour le calcul de l'indemnité due aux propriétaires, la valeur des biens est appréciée, compte tenu du caractère impropre à l'habitation ou à l'utilisation des locaux et installations expropriés, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition, sauf lorsque les propriétaires occupaient eux-mêmes les immeubles déclarés insalubres ou frappés d'un arrêté de péril au moins deux ans avant la notification de la décision prévue à l'article L.511-2 ou lorsque les immeubles ne sont ni insalubres, ni impropres à l'habitation, ni frappés d'un arrêté de péril. 

La méthode d’évaluation par comparaison qui consiste à analyser directement les références de transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié est retenue.

L'affectation future de la parcelle en cause ne saurait être prise en considération, dès lors qu'il y a lieu de se placer à la date de référence pour apprécier l'usage effectif de celle-ci.

L'expropriant se fonde sur l'avis du pôle d'évaluation domaniale du 26 juin 2024 qui décrit un bâtiment partiellement effondré dont il ne reste qu'une partie de la façade avant jouxtant le domaine public et deux pignons mitoyens, les structures intérieurs et la toiture s'étant effondrées. Cette description correspond aux constatations effectuées le 15 novembre 2024 lors de la visite des lieux, matérialisées sur les photographies prises par le commissaire du gouvernement versées aux débats.
 
L'avis du pôle d'évaluation domaniale liste les ventes de terrains à bâtir dans le secteur de [Localité 12] entre 2021 et février 2024, situés dans un rayon de 5 km autour de la ville de [Localité 12]. Il est ainsi recensé des ventes sur la commune de [Localité 10], d'[Localité 11] et de [Localité 13]. La valeur moyenne de ces biens s'établit à 92,97 euros, ce qui correspond à celle retenue dans l'estimation réalisée le 11 décembre 2023.

L'exproprié conteste la pertinence de ces références, indiquant que les biens vendus ne sont pas comparables à son bien situé en plein cœur du bourg avec accès direct à des services et commerces.

Il n'est pas contesté que l'immeuble exproprié se trouve à proximité de commerces et services.

Les termes de comparaison concernent des terrains à bâtir qui ne se situent pas en plein cœur des communes, mais à proximité du centre de celles-ci, puisqu'il est question de terrains non bâtis. 

L'exproprié ne produit aucun terme de comparaison, se limitant à indiquer qu'il a acquis le bien exproprié au prix de 42.000 euros, soit 155,55 euros le mètre carré, dès l'instant où il est resté dans le même état depuis son acquisition.

M. [V] [P] a acquis le bien exproprié en 2011, décrit, dans l'acte de vente, comme une maison très vétuste comprenant au rez-de-chaussée, un garage et deux pièces, au premier étage, deux pièces et au second étage, deux pièces.

Les photographies provenant de google maps en octobre 2010 montre effectivement un immeuble avec une toiture.

L'expert [L] constate, le 07 novembre 2022, qu'il ne subsiste que la façade avant jouxtant le domaine public et deux pignons, mitoyens ou non, en retour, que la façade arrière n'existe plus et que toutes les structures intérieures, ainsi que la toiture, ont été effondrées, soit du fait du délabrement de l'immeuble, soit du fait des démolitions réalisées par son propriétaire. Quant à la façade restante, l'expert note qu'elle est particulièrement précaire du fait de l'absence de toiture, de la présence de nombreuses fissures qui iront en s'élargissant et s'allongeant dans le temps jusqu'à ce que des moellons tombent sur le trottoir et qu'à terme, la façade, partiellement voire dans son ensemble, bascule dans la rue.

Le bien n'a dès lors pu que se dégrader jusqu'à la date de référence pour apprécier sa consistance, le 20 septembre 2024. Les photographies prises par le commissaire du gouvernement lors de la vue des lieux le 15 novembre 2024 le confirment.

Dès lors, contrairement à ce que soutient M. [V] [P] dans ses conclusions, le bien exproprié n'est pas resté le même depuis son acquisition. Lors de la vue des lieux, M. [V] [P] indiquait n'avoir pas fait de travaux, à l'exception de travaux de démolition qu'il a d'ailleurs réalisé lui-même.

La toiture et les planchers n'existent effectivement plus.

Dans ces conditions, le coût d'acquisition d'un terrain supportant une « maison très vétuste » ne saurait être retenu, ne correspondant plus à la consistance du bien à la date de référence.

Le commissaire du gouvernement se fonde sur les acquisitions réalisées dans le périmètre de l'opération de revitalisation du centre bourg de la commune de [Localité 12]. Dans cette zone, l'EPFGE a acquis des parcelles voisines de celles de M. [V] [P]. 

Ainsi, les parcelles AB[Cadastre 5] et AB[Cadastre 7] qui supportent un immeuble bâti de 246 m2 ont été acquises au prix de 15.000 euros, soit 60,98 euros le m2 carré habitable terrain intégré.

Ce bien présente indéniablement des similitudes avec celui de M. [V] [P] puisqu'il se trouve dans sa continuité, est frappé d'un arrêté d'insalubrité irrémédiable et est dans un état de dégradation avancé dans la mesure où un pan du mur mitoyen et de la toiture s'est effondré, ainsi qu'il ressort des photographies produites en pièce 3 de l'EPFGE.

Les parcelles AB[Cadastre 8] (maison située [Adresse 3] frappée d'un arrêté d'insalubrité irrémédiable ) et AB[Cadastre 4] (maison en construction abandonnée [Adresse 14]) ont été acquises par l'EPFGE, le 04 décembre 2020, au prix de 60.000 euros.

Le commissaire du gouvernement a retenu une surface d'habitation de (169m2+197m2) non contestée, de sorte que la valeur du bien est fixée à 163,93 euros le m2 terrain intégré. Cependant, cette valeur est déterminée en considération de la maison récente construite sur un vaste terrain (AB[Cadastre 4]) qui ne fait l'objet d'aucun arrêté et ne présente pas de similarité avec celle de M. [V] [P], de sorte que ce terme de comparaison n'est pas pertinent, en l'absence de distinction du coût de chaque habitation.

Il n'est pas produit d'autres termes de comparaison sur la commune de [Localité 12], de sorte qu'il convient de se reporter à la liste des cessions sur les communes avoisinantes de terrains non bâtis établie par le pôle d'évaluation domaniale, dont le commissaire de gouvernement exclut quatre cessions portant sur des biens situés en zone N, ne correspondant donc pas à la zone d'emprise du bien exproprié.

Or la valeur moyenne des 14 cessions restantes s'établit à 97,10 euros le mètre carré. Il convient d'observer que la majorité des terrains à bâtir vendus ont une superficie supérieure à celle du bien exproprié et que la seule vente portant sur un terrain d'une surface proche (284 m2) s'est réalisée au prix de 54,58 euros le mètre carré.

Il ressort en conséquence de l'ensemble de ces éléments qu'il sera retenu une indemnisation sur la base de 97,10 euros le m2, bien libre d'occupation.
En conséquence, le montant de l'indemnité principale s'élève donc à (270 m2 x 97,10 euros le m2) 26.217 euros.

En application de l'article L. 511-6 du code de l'expropriation précité, le coût de la démolition du bien impropre à l'habitation et frappé d'un arrêté de péril doit être déduit de l'indemnité due à l’exproprié.

L'EPFGE produit un devis de l'entreprise Hollinger daté du 03 novembre 2023 pour un montant de 14.175 euros HT. En l'absence d'autre devis, ce coût sera retenu pour venir en déduction de la somme de 26.217 euros, de sorte que l'indemnité principale doit être fixée à la somme de 12.042 euros.

B- Sur l'indemnité de remploi

Cette indemnité est destinée à couvrir de manière forfaitaire les divers frais que devra normalement exposer l'exproprié pour pouvoir acquérir un bien de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale.

En application de la méthode de calcul usuelle, le taux de l'indemnité de remploi doit être retenu comme suit :
- 20% jusqu'à 5.000 euros
- 15% de 5.000 euros 15.000 euros
- 10% au-delà de 15.000 euros
L'indemnité de remploi doit en conséquence être fixée comme suit :
- 20% x 5.000 euros = 1.000 euros
- 15% x 7.042 euros = 1.056,30 euros
soit au total 2.056,30 euros.

C- Sur les indemnités accessoires

Sur « l'aléa divers »

Le pôle d'évaluation domaniale a arbitré à 10% des indemnités principales les frais liés à des « aléas divers », sans toutefois préciser ce que recouvrent lesdits aléas.

En matière d'expropriation, le préjudice indemnisable peut être un préjudice futur à la condition qu'il soit certain et si le juge dispose des éléments pour le déterminer.

En l'absence d'indication sur ce que constitue les aléas divers, la demande d'indemnisation doit être rejetée.



Sur le remboursement du prêt

M. [V] [P] explique qu'au 16 octobre 2024, il lui restait à rembourser une somme de 19.900,89 euros. Il sollicite la différence entre la valeur d'acquisition du bien et le coût total du prêt, soit une somme de 29.600 euros.

Le préjudice indemnisable est celui qui découle directement de l'expropriation.

L'obligation de rembourser le prêt n'est pas la contrepartie de la propriété dont M. [V] [P] a été dépossédé, mais la contrepartie du prêt consenti par l'établissement bancaire pour l'achat du bien exproprié.

Il est également de jurisprudence constante que le coût de l'emprunt ou son remboursement anticipé ne constituent pas des préjudices trouvant directement leur cause dans l'expropriation.

La demande de M. [V] [P] à ce titre doit en conséquence être rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’article L.312-1 du code de l’expropriation prévoit que l'expropriant supporte seul les dépens de première instance.

En l'espèce, l'EPFGE supportera la charge des entiers dépens.

Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il est équitable que l'EPFGE soit condamné à payer à Monsieur [V] [P] une indemnité de 2.500 euros en compensation des frais, non compris dans les dépens, qu’il a du exposer pour sa défense. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et susceptible d'appel :

FIXE à la somme de 14.098,30 euros le montant de l'indemnité d'expropriation due par l’Etablissement public foncier de Grand Est à M. [V] [P] portant sur la parcelle section AB n°[Cadastre 6] située sur la commune de [Localité 12] d'une superficie totale de 270 m2, selon le détail suivant :
indemnité principale : 12.042 eurosindemnité de remploi : 2.056,30 euros
DÉBOUTE M. [V] [P] de ses demandes au titre des « aléas divers » et du remboursement de l'emprunt ;

CONDAMNE l’Etablissement public foncier de Grand Est à payer à M. [V] [P] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’Etablissement public foncier de Grand Est aux entiers dépens de l’instance ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 28 mai 2025.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-22, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-15, code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-9, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-3, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L511-6, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-10, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2025-05-28T21:06:03.959Z.