Décision de justice

Cour d'appel de Montpellier, 4e chambre civile, 19 juin 2025, n° 23/06099

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Exposé du litige

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FAITS ET PROCEDURE 



1. Dans le cadre d'une procédure de saisie immobilière engagée par la caisse de crédit mutuel de [Localité 9], suivant acte notarié du 10 juin 2022, portant compromis de vente conclu sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt d'un montant maximal de 460 000 euros, la société Jbt [Localité 12] a vendu à M. [Y], moyennant le prix principal de 412 493,11 euros un local commercial au sein du lotissement dénommé " [Adresse 6] " sis [Adresse 7] " à [Localité 10]. 



2. La vente n'a pas été réitérée par acte authentique. 



3. M. [Y] n'aurait jamais rapporté la preuve de l'obtention ou de la non obtention de l'offre de prêt dans le délai requis.



4. Le compromis de vente a été signé avec stipulation d'une pénalité d'un montant de 40 500 euros à titre de dommages-intérêts, dès lors que les conditions relatives à l'exécution du compromis de vente seraient remplies et dans l'hypothèse où l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique de vente. 



5. C'est dans ces conditions que par acte du 19 juillet 2023, la société Jbt Roubaix a assigné M. [Y] devant le président du tribunal judiciaire de Perpignan aux fins, notamment de le voir condamner au paiement de la somme de 40 500 euros au titre de la clause pénale et des dommages-intérêts en réparation du préjudice moral. 



6. Par jugement du 14 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Perpignan a : 



- Débouté la société Jbt [Localité 12] de l'intégralité de ses demandes, 

- Condamné la société Jbt [Localité 12] aux entiers dépens, 

- Rejeté les demandes plus amples ou contraires, Dit n'y avoir lieu à exécutoire provisoire de droit du présent jugement. 



7. La société Jbt [Localité 12] a relevé appel de ce jugement le 14 décembre 2023. 



PRETENTIONS



8. Par dernières conclusions remises par voie électronique le 2 février 2024, la société Jbt [Localité 12] demande à la cour, au visa des articles 1231-1, 1231-5, 1304-3 du code civil, de :

 

' Recevoir son appel, 

' Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Perpignan le 14 novembre 2023, en ce qu'il l'a : 

- Débouté de l'intégralité de ses demandes, 

- Condamné aux entiers dépens, 

- Rejeté les demandes plus amples ou contraires, 

- Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de droit du présent jugement. 

' Puis par l'effet dévolutif de l'appel, 

Statuant à nouveau : 

' Déclarer sa demande recevable et bien fondée, et en conséquence: 

' Condamner M. [Y] à lui payer la somme de 40 500 euros à titre de clause pénale telle que prévue par le compromis de vente du 10 juin 2022, outre intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2022, 

' Condamner M. [Y] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommage-intérêts en réparation de son préjudice moral, 

' Condamner M. [Y] à lui payer à la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

' Condamner M. [Y] à lui payer les entiers dépens. 

9. M. [Y] n'a pas constitué avocat : la déclaration d'appel et les conclusions lui ont été signifiées suivant acte délivré le 8 février 2024 par remise à personne. 

10. Vu l'ordonnance de clôture du 17 mars 2023. 

11. Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS

12. Il résulte de l'article 472 du code de procédure civile que si, en appel, l'intimé ne conclut pas, il est néanmoins statué sur le fond, et que la cour ne fait droit aux prétentions de l'appelant que dans la mesure où elle les estime régulières, recevables et bien fondées, étant précisé que par application de l'article 954, dernier alinéa, du même code, la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement entrepris.

Sur la défaillance de la condition suspensive

13. L'article 1304-3 du code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

14. En l'espèce, la caducité du compromis de vente n'est pas discutée par les parties dans la mesure où il ne fait pas de doute que la condition suspendant la réalisation de la vente à l'obtention d'un prêt dans les délais contractuel par M. [Y] a défailli.

15. L'acquéreur doit démontrer qu'il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques.

16. Le débiteur à l'obligation d'établir qu'il a accompli les diligences normales ou de justifier des raisons pour lesquelles il n'a pas pu surmonter les obstacles mis à la réalisation de la condition suspensive. Il revient, ainsi, à l'emprunteur de démontrer qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques décrites dans le compromis de vente.

17. En l'espèce, le compromis de vente était conclu sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt ainsi rédigée :

" Condition suspensive d'obtention du prêt

L'acquéreur déclare avoir l'intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d'application de l'article L. 313-40 du code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :

Organisme prêteur : tout établissement bancaire

Montant maximal de la somme empruntée : 460 000 euros

Durée maximale de remboursement : 20 ans

Taux nominal d'intérêt maximal : 2,00% l'an (hors assurance)

En conséquence, le compromis est soumis en faveur de l'acquéreur et de son intérêt exclusif, à la condition suspensive de l'obtention d'un crédit aux conditions sur-énoncées.

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, au taux, et à la durée de l'emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l'article 1304-3 du code civil.

Obligation de l'acquéreur vis-à-vis du crédit sollicité.

L'acquéreur s'oblige, dès à présent, à faire toutes les démarches nécessaires à l'obtention du prêt. L'acquéreur devra informer, sans retard, le vendeur de tout évènement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive, étant précisé que l'article L313-41du code de la consommation impose dans un délai minimum d'un mois à compter de la date de signature des présentes comme durée de validité de cette condition suspensive.

L'acquéreur déclare qu'il n'existe, à ce jour, aucun obstacle de principe à l'obtention des financements qu'il envisage de solliciter.

Réalisation de la condition suspensive

Le prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive sera réalisée par remise par la banque à l'acquéreur de l'offre écrite, telle que prévue aux articles L313-24 et suivants du code de la consommation, de consentir le crédit aux conditions principales sus-énoncées et dans le délai de réalisation des présentes.

La réception de cette offre devra intervenir au plus tard le 18 juillet 2022.

L'obtention ou le défaut d'obtention de l'offre de prêt devra être notifié par l'acquéreur au vendeur et au notaire.

A défaut de notification, le vendeur aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre l'acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse avec une copie de lettre simple pour le notaire.

Passé ce délai de huit jours décomptés du jour de la première présentation, sans que l'acquéreur ait apporté la preuve de la remise d'une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit.

Dans ce cas, l'acquéreur pourra recouvrer le dépôt de garantie qu'il aura, le cas échéant, versé en justifiant qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie de son fait. A défaut, le dépôt de garantie restera acquis au vendeur.

Jusqu'à l'expiration du délai de huit jours susvisé, l'acquéreur pourra renoncer au bénéfice de la condition suspensive légale de l'article L313-41 du code de la consommation, soit en acceptant une offre de prêt à des conditions moins favorables que celles-ci-dessus exprimées, et en notifiant ces offre et acceptation au vendeur, soit en exprimant une intention contraire à celle-ci dessus exprimée, c'est-à-dire de ne plus faire appel à un emprunt et en doublant cette volonté nouvelle de la mention manuscrite voulue par l'article L313-42 de ce code ; cette volonté nouvelle et la mention feraient, dans cette hypothèse, l'objet d'un écrit notifié au vendeur ".

18. En l'espèce, la société JBT [Localité 12] produit plusieurs courriers et courriels envoyés à M. [Y] afin de connaitre l'état d'avancement de ses démarches bancaires. Elle l'a également mis en demeure de justifier, sous huitaine, de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive d'obtention de prêt prévue au compromis de vente.

19. Or, M. [Y], malgré les demandes répétées qui lui ont été adressées par la sociéé Jbt [Localité 12], échoue à prouver avoir accompli les diligences requises pour obtenir un financement conforme aux exigences contractuelles, notamment en ce qui concerne le montant, la durée et le taux du prêt. En outre, il ne justifie d'aucune initiative, ni même d'une quelconque prise de contact avec un établissement bancaire. Une telle carence, alors même qu'il était tenu à une obligation active, constitue un manquement manifeste à ses engagements contractuels.

20. Il ne saurait être sérieusement soutenu que l'absence pure et simple de toute démarche puisse valoir tentative conforme d'exécution de la condition suspensive. Une demande non formulée est, par définition, non conforme aux stipulations contractuelles et donc non conforme quant à son montant, au taux et à la durée de l'emprunt, ce qui entraîne, comme indiqué dans le compromis de vente, la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l'article 1304-3 du code civil.

21. Par ailleurs, il convient de souligner que le compromis de vente a été rédigé par M. [Y] lui-même, en sa qualité de notaire, professionnel du droit parfaitement rompu à l'exercice de la rédaction contractuelle et aux subtilités juridiques afférentes. Il était donc parfaitement informé des termes à employer et des conséquences juridiques attachées à chaque clause.

22. Dès lors, s'il est vrai que la société venderesse aurait dû faire preuve de vigilance en lisant attentivement le contrat avant de le signer, cette éventuelle négligence ne saurait occulter la man'uvre délibérée à laquelle s'est livré M. [Y]. La clause ambiguë relative à l'application de l'article 1304-3 du code civil, à la défaillance de la condition suspensive et à la mise en 'uvre de la clause pénale ne peut être interprétée autrement que comme une tentative consciente de contourner les règles contractuelles au détriment du vendeur.

23. Par conséquent, il y a lieu d'infirmer le jugement entrepris, dans la mesure où il repose sur une analyse erronée des faits et des stipulations contractuelles.

Sur la clause pénale

24. Le compromis de vente stipule : Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes seraient remplies, et dans l'hypothèse où l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique ne satisfait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 40 500 euros à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil.

25. La cour a jugé que les conditions suspensives étaient réputées accomplies ; ainsi l'acquéreur en ne régularisant pas l'acte authentique ne satisfait pas aux obligations et sera donc condamné au paiement de la somme de 40 500 euros.

Sur le préjudice moral

26. Il n'est justifié d'aucun préjudice moral distinct.

Sur les demandes accessoires

28. Partie perdante, M. [Y] sera condamné aux dépens de première instance et d'appel par application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 

Statuant par arrêt réputé contradictoire, 

Infirme le jugement du 14 novembre 2023 du tribunal judiciaire de Perpignan en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Condamne M. [Y] à payer à la société JBT [Localité 12] la somme de 40 500 euros à titre de la clause pénale telle que prévue par le compromis de vente du 10 juin 2022 outre intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2022 ;

Déboute la société JBT de ses autres demandes

Condamne M. [Y] aux dépens de première instance et d'appel;

Condamne M. [Y] à payer à la société JBT [Localité 12] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



LE GREFFIER LE PRESIDENT

Texte intégral

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 19 JUIN 2025

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 23/06099 - N° Portalis DBVK-V-B7H-QBUB

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 14 novembre 2023

Tribunal judiciaire de Perpignan - N° RG 23/02153

APPELANTE :

La SCI JBT Roubaix

Société civile immobilière au capital de 100 euros, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 531 023 307, dont le siège social est sis [Adresse 3], représentée par son gérant actuellement en exercice Monsieur

[K] [V], y domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée sur l'audience par Me Jeanne FOURNIER, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Maria GRAAFLAN, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIME :

Monsieur [S] [Y]

né le 09 Août 1967 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 4]

assigné à personne le 08 février 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Avril 2025,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M.Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

M. Philippe BRUEY, Conseiller

Mme Marie-José FRANCO, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Henriane MILOT

ARRET :

- réputé contradictoire ;

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par Mme Henriane MILOT, Greffier.

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FAITS ET PROCEDURE

1. Dans le cadre d'une procédure de saisie immobilière engagée par la caisse de crédit mutuel de [Localité 9], suivant acte notarié du 10 juin 2022, portant compromis de vente conclu sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt d'un montant maximal de 460 000 euros, la société Jbt [Localité 12] a vendu à M. [Y], moyennant le prix principal de 412 493,11 euros un local commercial au sein du lotissement dénommé " [Adresse 6] " sis [Adresse 7] " à [Localité 10].

2. La vente n'a pas été réitérée par acte authentique.

3. M. [Y] n'aurait jamais rapporté la preuve de l'obtention ou de la non obtention de l'offre de prêt dans le délai requis.

4. Le compromis de vente a été signé avec stipulation d'une pénalité d'un montant de 40 500 euros à titre de dommages-intérêts, dès lors que les conditions relatives à l'exécution du compromis de vente seraient remplies et dans l'hypothèse où l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique de vente.

5. C'est dans ces conditions que par acte du 19 juillet 2023, la société Jbt Roubaix a assigné M. [Y] devant le président du tribunal judiciaire de Perpignan aux fins, notamment de le voir condamner au paiement de la somme de 40 500 euros au titre de la clause pénale et des dommages-intérêts en réparation du préjudice moral.

6. Par jugement du 14 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Perpignan a :

- Débouté la société Jbt [Localité 12] de l'intégralité de ses demandes,

- Condamné la société Jbt [Localité 12] aux entiers dépens,

- Rejeté les demandes plus amples ou contraires, Dit n'y avoir lieu à exécutoire provisoire de droit du présent jugement.

7. La société Jbt [Localité 12] a relevé appel de ce jugement le 14 décembre 2023.

PRETENTIONS

8. Par dernières conclusions remises par voie électronique le 2 février 2024, la société Jbt [Localité 12] demande à la cour, au visa des articles 1231-1, 1231-5, 1304-3 du code civil, de :

' Recevoir son appel,

' Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Perpignan le 14 novembre 2023, en ce qu'il l'a :

- Débouté de l'intégralité de ses demandes,

- Condamné aux entiers dépens,

- Rejeté les demandes plus amples ou contraires,

- Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de droit du présent jugement.

' Puis par l'effet dévolutif de l'appel,

Statuant à nouveau :

' Déclarer sa demande recevable et bien fondée, et en conséquence:

' Condamner M. [Y] à lui payer la somme de 40 500 euros à titre de clause pénale telle que prévue par le compromis de vente du 10 juin 2022, outre intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2022,

' Condamner M. [Y] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommage-intérêts en réparation de son préjudice moral,

' Condamner M. [Y] à lui payer à la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

' Condamner M. [Y] à lui payer les entiers dépens.

9. M. [Y] n'a pas constitué avocat : la déclaration d'appel et les conclusions lui ont été signifiées suivant acte délivré le 8 février 2024 par remise à personne.

10. Vu l'ordonnance de clôture du 17 mars 2023.

11. Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la défaillance de la condition suspensive

13. L'article 1304-3 du code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

15. L'acquéreur doit démontrer qu'il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques.

17. En l'espèce, le compromis de vente était conclu sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt ainsi rédigée :

" Condition suspensive d'obtention du prêt

Organisme prêteur : tout établissement bancaire

Montant maximal de la somme empruntée : 460 000 euros

Durée maximale de remboursement : 20 ans

Taux nominal d'intérêt maximal : 2,00% l'an (hors assurance)

En conséquence, le compromis est soumis en faveur de l'acquéreur et de son intérêt exclusif, à la condition suspensive de l'obtention d'un crédit aux conditions sur-énoncées.

Obligation de l'acquéreur vis-à-vis du crédit sollicité.

L'acquéreur déclare qu'il n'existe, à ce jour, aucun obstacle de principe à l'obtention des financements qu'il envisage de solliciter.

Réalisation de la condition suspensive

La réception de cette offre devra intervenir au plus tard le 18 juillet 2022.

L'obtention ou le défaut d'obtention de l'offre de prêt devra être notifié par l'acquéreur au vendeur et au notaire.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse avec une copie de lettre simple pour le notaire.

23. Par conséquent, il y a lieu d'infirmer le jugement entrepris, dans la mesure où il repose sur une analyse erronée des faits et des stipulations contractuelles.

Sur la clause pénale

Sur le préjudice moral

26. Il n'est justifié d'aucun préjudice moral distinct.

Sur les demandes accessoires

28. Partie perdante, M. [Y] sera condamné aux dépens de première instance et d'appel par application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt réputé contradictoire,

Infirme le jugement du 14 novembre 2023 du tribunal judiciaire de Perpignan en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Condamne M. [Y] à payer à la société JBT [Localité 12] la somme de 40 500 euros à titre de la clause pénale telle que prévue par le compromis de vente du 10 juin 2022 outre intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2022 ;

Déboute la société JBT de ses autres demandes

Condamne M. [Y] aux dépens de première instance et d'appel;

Condamne M. [Y] à payer à la société JBT [Localité 12] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

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