Tribunal judiciaire de Paris, Loyers commerciaux, 27 juin 2025, n° 24/14174

Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée en date du 4 avril 2005, Madame [L] [G] veuve [Z] [V] et son fils Monsieur [M] [Z] [V], ainsi que Madame [O] [D] [I] veuve [V] et ses deux enfants Madame [W] [V] veuve [E] et Monsieur [A] [V], en leur qualité de propriétaires indivis, ont donné à bail commercial renouvelé à la S.A.S. PRODIM, devenue depuis la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE, des locaux situés au rez-de-chaussée, au sous-sol, ainsi qu'au premier, au deuxième et au troisième étages d'un immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 19] cadastré section EZ numéro [Cadastre 3] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er octobre 2004 afin qu'y soient exercés un commerce d'industrie ou une location bourgeoise non contraires aux règlements de police ou de voirie en vigueur à [Localité 18], moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 320.000 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu.


Par acte sous signature privée en date du 30 juin 2008, les parties ont conclu un avenant transférant à la charge de la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE les travaux rendus obligatoires par la loi. 

Le contrat de bail commercial a été renouvelé en dernier lieu par acte d'huissier en date du 10 juillet 2013 pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er octobre 2013 aux mêmes conditions, notamment financières, que celles du bail expiré, en l'absence de saisine du juge des loyers commerciaux dans le délai de deux ans à compter de cette date.

Les locaux situés au premier, au deuxième et au troisième étages de l'immeuble ont fait l'objet de plusieurs contrats de sous-location consentis par la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE à diverses sociétés. 

Madame [O] [D] [I] veuve [V] est décédée le 18 mars 2021, laissant pour lui succéder ses deux enfants Madame [W] [V] veuve [E] et Monsieur [A] [V].

Monsieur [M] [Z] [V] est décédé le 23 juin 2022, laissant pour lui succéder ses deux enfants Madame [K] [Z] [V] et Monsieur [X] [Z] [V]. 

Par actes d'huissier en date des 9 et 16 septembre 2022, la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE a fait signifier à Madame [L] [G] veuve [Z] [V], à Madame [W] [V] veuve [E], à Monsieur [A] [V] ainsi qu'à leur mandataire la S.A.S. HEREZ REAL ESTATE une demande de renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er octobre 2022 aux mêmes charges et conditions que celles du bail expiré.

Par acte d'huissier en date du 9 septembre 2022, Madame [L] [G] veuve [Z] [V], Maître [F] [R] ès qualités de notaire en charge du règlement de la succession de Monsieur [M] [Z] [V] décédé, Madame [W] [V] veuve [E] et Monsieur [A] [V] ont fait signifier à la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE leur réponse, déclarant accepter le principe du renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années uniquement pour les locaux situés au rez-de-chaussée et au sous-sol, à l'exclusion de ceux situés au premier, au deuxième et au troisième étages de l'immeuble, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 310.000 euros hors taxes et hors charges. 

Monsieur [A] [V] est décédé le 23 avril 2023, laissant pour lui succéder sa nièce Madame [N] [E] épouse [B] et son neveu Monsieur [P] [E]. 

À défaut d'accord sur le montant du loyer de renouvellement, et après avoir fait diligenter une expertise immobilière unilatérale non judiciaire confiée à Monsieur [S] [T] de la S.A.S. [T] EXPERTISES, lequel a établi un rapport en date du 4 décembre 2023 estimant la valeur locative des locaux au montant annuel de 255.960 euros hors taxes et hors charges, la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE a, par lettres recommandées adressées par l'intermédiaire de son conseil en dernier lieu en date du 29 juillet 2024 réceptionnées le 30 juillet 2024, notifié à Madame [L] [G] veuve [Z] [V], à Madame [K] [Z] [V], à Monsieur [X] [Z] [V], à Madame [W] [V] veuve [E], à Madame [N] [E] épouse [B], à Monsieur [P] [E] et à la S.A.S. HEREZ REAL ESTATE un mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 200.500 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2022, puis les a, par exploits de commissaire de justice en date du 15 novembre 2024, fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de son assignation, ainsi que de son dernier mémoire préalable notifié par lettres recommandées en date du 29 juillet 2024 réceptionnées le 30 juillet 2024 et remis au greffe par lettre en date du 26 septembre 2024 réceptionnée le 30 septembre 2024, la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, L. 145-34, L. 145-57 et R. 145-8 du code de commerce, et des articles 1231-6, 1343-2 et 1724 du code civil, de :

constater que par acte extrajudiciaire en date du 8 décembre 2022, l'indivision [V], composée à ce jour de Madame [L] [G] veuve [Z] [V], de Madame [K] [Z] [V], de Monsieur [X] [Z] [V], de Madame [W] [V] veuve [E], de Madame [N] [E] épouse [B] et de Monsieur [P] [E], lui a signifié son acceptation du principe du renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er octobre 2022 pour une nouvelle durée de neuf années pour les locaux situés au sous-sol et au rez-de-chaussée ;en conséquence, à titre principal, fixer le montant du loyer du contrat de bail renouvelé à la somme annuelle de 200.500 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2022 ;juger que l'indivision [V], composée à ce jour de Madame [L] [G] veuve [Z] [V], de Madame [K] [Z] [V], de Monsieur [X] [Z] [V], de Madame [W] [V] veuve [E], de Madame [N] [E] épouse [B] et de Monsieur [P] [E], devra lui rembourser les trop-perçus de loyers résultant de cette fixation à compter rétroactivement du 1er octobre 2022 ;juger que les trop-perçus de loyers produiront intérêts au taux légal depuis leur date d'exigibilité jusqu'à complet paiement, avec capitalisation des intérêts correspondant à des rappels de loyers dus depuis plus d'un an ;condamner l'indivision [V], composée à ce jour de Madame [L] [G] veuve [Z] [V], de Madame [K] [Z] [V], de Monsieur [X] [Z] [V], de Madame [W] [V] veuve [E], de Madame [N] [E] épouse [B] et de Monsieur [P] [E], à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner l'indivision [V], composée à ce jour de Madame [L] [G] veuve [Z] [V], de Madame [K] [Z] [V], de Monsieur [X] [Z] [V], de Madame [W] [V] veuve [E], de Madame [N] [E] épouse [B] et de Monsieur [P] [E], aux dépens ;à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où une expertise serait ordonnée avant dire droit, fixer le loyer provisionnel dû pour la durée de l'instance à la somme annuelle de 238.521,72 euros à compter du 1er octobre 2022 ;réserver les frais irrépétibles et les dépens ;en tout état de cause, rappeler que le jugement à intervenir constitue un titre exécutoire au sens des articles L. 111-2, L. 111-3 et L. 111-6 du code des procédures civiles d'exécution ;juger que rien ne s'oppose à l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.
À l'appui de ses prétentions, la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE fait valoir qu'il ressort du rapport d'expertise immobilière unilatérale non judiciaire établi par Monsieur [S] [T] de la S.A.S. [T] EXPERTISES en date du 4 décembre 2023 qu'eu égard aux caractéristiques des locaux litigieux ainsi qu'aux prix couramment pratiqués dans le voisinage, et compte tenu de la surface pondérée des locaux de 474 m2, la valeur locative statutaire unitaire s'élève à la somme de 600 euros par mètre carré pondéré, de sorte qu'après application d'un abattement de 15% prenant en considération la clause d'accession des travaux en fin de jouissance stipulée au contrat, d'un abattement de 5% relatif aux travaux de mise en conformité laissés à sa charge, d'un abattement de 2% tenant compte de la clause de souffrance prévue à la convention et d'un abattement de 2% afférent aux charges communes de copropriété qu'elle doit assumer, et après déduction de la taxe annuelle sur les bureaux transférée à sa charge d'un montant de 15.622 euros, le montant du loyer du bail renouvelé peut raisonnablement être fixé à la somme annuelle de 200.500 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2022, sans qu'il y ait lieu de pratiquer une quelconque majoration.

À titre subsidiaire, elle indique que la valeur locative des locaux pourrait utilement être déterminée par un expert judiciaire.

Aux termes de leur dernier mémoire daté du 27 septembre 2024 signifié par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2024 et remis au greffe par RPVA le 2 avril 2025, Madame [L] [G] veuve [Z] [V], Madame [K] [Z] [V], Monsieur [X] [Z] [V], Madame [W] [V] veuve [E], Madame [N] [E] épouse [B], Monsieur [P] [E] et la S.A.S. HEREZ REAL ESTATE sollicitent du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles R. 145-8 et R. 145-30 du code de commerce, du V de l'article 231 ter du code général des impôts, et des articles 1231-6 et 1343-2 du code civil, de :

constater que par acte extrajudiciaire en date du 8 décembre 2022, ils ont fait signifier à la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE leur acceptation du principe du renouvellement du contrat de bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2022 pour les locaux situés au sous-sol et au rez-de-chaussée de l'immeuble, à l'exclusion des surfaces situées aux étages supérieurs ;à titre principal, fixer le montant du loyer du contrat de bail renouvelé à la somme annuelle de 355.500 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2022 ;juger que la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE sera redevable de la différence de loyer résultant de cette fixation à compter rétroactivement du 1er octobre 2022 jusqu'à la date de fixation du loyer de renouvellement ;juger que le différentiel de loyer résultant de cette fixation portera intérêts au taux légal depuis la date d'exigibilité de chaque échéance contractuelle jusqu'à complet paiement par la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE, avec capitalisation des intérêts ; condamner la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE à leur payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;à titre subsidiaire, désigner tel expert judiciaire qu'il plaira à la juridiction, avec pour mission de : convoquer les parties, et dans le respect du principe du contradictoire ;se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission ;visiter les locaux litigieux et les décrire ;entendre les parties en leurs dires et explications ;rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2022 au regard : des caractéristiques des locaux ; de la destination des lieux ; des obligations respectives des parties ; des facteurs locaux de commercialité ; et des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement ;rendre compte du tout et donner son avis motivé ;dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;débouter la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE de sa demande de loyer provisionnel ;réserver les dépens ;ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
Au soutien de leurs demandes, Madame [L] [G] veuve [Z] [V], Madame [K] [Z] [V], Monsieur [X] [Z] [V], Madame [W] [V] veuve [E], Madame [N] [E] épouse [B], Monsieur [P] [E] et la S.A.S. HEREZ REAL ESTATE exposent, à titre principal, ne pas contester la surface pondérée des locaux de 474 m2 ni la valeur locative statutaire unitaire de 600 euros par mètre carré pondéré retenues par l'expert mandaté par la locataire, nonobstant que ce dernier n'ait pas été judiciairement désigné, mais s'opposent à l'application d'un quelconque abattement, si bien qu'après application d'une majoration de 15% prenant en considération la large destination du bail combinée à la faculté de libre cession du droit au bail laissée à la preneuse, d'une majoration de 5% relative à la faculté de libre sous-location stipulée au contrat et d'une majoration de 5% tenant compte de la clause d'accession des travaux en fin de jouissance prévue à la convention, ils en déduisent que le montant du loyer de renouvellement doit être fixé à la somme annuelle de 355.500 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2022.

À titre subsidiaire, ils déclarent que la valeur locative des locaux pourrait être estimée par un expert judiciaire.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 9 avril 2025, et la décision a été mise en délibéré au 18 juin 2025, puis prorogée au 27 juin 2025, les parties en ayant été avisées.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION 

Sur l'action en fixation du loyer du bail renouvelé

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. 

En outre, en application des dispositions de l'article L. 145-11 du même code, le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l'article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l'article L. 145-10, faire connaître le loyer qu'il propose, faute de quoi le nouveau prix n'est dû qu'à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d'État.

Enfin, en vertu des dispositions des premier et troisième alinéas de l'article L. 145-12 dudit code, la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

En l'espèce, il est établi que le contrat de bail commercial liant les parties, conclu pour une durée de neuf années à effet au 1er octobre 2013 par acte d'huissier en date du 10 juillet 2013 mentionnant que « la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE accepte le principe de l'offre de renouvellement de bail commercial à compter du 1er octobre 2013 aux mêmes charges et conditions que le bail venant à expiration le 30 septembre 2013 », a expiré le 30 septembre 2022, consécutivement à la demande de renouvellement signifiée par la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE à Madame [L] [G] veuve [Z] [V], à Madame [W] [V] veuve [E], à Monsieur [A] [V] ainsi qu'à leur mandataire la S.A.S. HEREZ REAL ESTATE par actes d'huissier en date des 9 et 16 septembre 2022, laquelle demande a donné naissance à un nouveau bail à compter du 1er octobre 2022, date expressément mentionnée dans ladite demande et acceptée par les bailleurs par acte d'huissier en date du 8 décembre 2022 (pièces n°3, n°8 et n°9 en demande, et n°6, n°7 et n°8 en défense), ce qui n'est pas contesté.

En conséquence, il convient de constater le principe du renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er octobre 2022.


Sur les règles de fixation du loyer de renouvellement

Selon les dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.

En outre, d'après les dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-34 du même code, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. 

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que le plafonnement constitue une exception au principe de la fixation du loyer selon la valeur locative, si bien que le loyer du bail renouvelé doit être fixé soit au montant du plafond résultant de la variation indiciaire lorsque la valeur locative est supérieure à celui-ci et en l'absence de motif de déplafonnement, soit au montant de la valeur locative en présence d'un motif de déplafonnement, ou lorsque celle-ci est inférieure au montant du plafond résultant de la variation indiciaire (Civ. 3, 5 février 1992 : pourvoi n°90-10554 ; Civ. 3, 13 janvier 2004 : pourvoi n°02-19110 ; Civ. 3, 23 juin 2015 : pourvoi n°14-12411 ; Civ. 3, 6 mai 2021 : pourvoi n°20-15179), sans dans ce dernier cas que le preneur ait à rapporter la preuve d'une modification notable des éléments de cette valeur locative (Civ. 3, 11 décembre 2007 : pourvoi n°07-10476 ; Civ. 3, 5 novembre 2014 : pourvoi n°13-21990 ; Civ. 3, 12 novembre 2020 : pourvoi n°18-25967), de sorte qu'il appartient au juge de rechercher en tout état de cause, et au besoin d'office, le montant de la valeur locative (Civ. 3, 3 décembre 2003 : pourvoi n°02-11374 ; Civ. 3, 29 novembre 2018 : pourvoi n°17-27043 ; Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-19433).

En l'espèce, dès lors qu'aucune des parties n'entend se prévaloir de la règle du plafonnement, la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE soulignant expressément que « le plafond indiciaire des locaux du rez-de-chaussée et du sous-sol n'étant pas déterminable puisque le bail principal ne distingue pas le loyer des différents étages loués à l'origine, le loyer du bail en renouvellement sur les seuls rez-de-chaussée et sous-sol devra donc être fixé au 1er octobre 2022 à la valeur locative » (page 8 de son dernier mémoire préalable), et dans la mesure où la présente juridiction ne peut statuer ni ultra, ni infra petita en application des dispositions des articles 4 et 5 du code de procédure civile, il sera fait droit à cette prétention à laquelle consentent les bailleurs.

En conséquence, il convient de constater l'accord des parties pour que le montant du loyer du bail renouvelé soit fixé au montant de la valeur locative à la date du 1er octobre 2022, et de rechercher cette dernière.


Sur les caractéristiques des locaux et sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage 

Aux termes des dispositions de l'article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; 4°) de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

En outre, en application des dispositions de l'article R. 145-7 du même code, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En vertu des dispositions des premier, troisième et quatrième alinéas de l'article R. 145-30 dudit code, lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s'il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d'un consultant. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

Enfin, selon les dispositions des deux premiers alinéas de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

Il y a lieu de rappeler que si la juridiction ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la libre discussion des parties, elle ne peut cependant se fonder exclusivement sur un rapport d'expertise non judiciaire réalisé à la demande unilatérale de l'une des parties (Cass. mixte, 28 septembre 2012 : pourvoi n°11-18710 ; Civ. 2, 24 novembre 2022 : pourvoi n°21-17580 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°22-10698 ; Civ. 3, 13 février 2025 : pourvoi n°18-25531), fût-il établi contradictoirement (Civ. 2, 13 septembre 2018 : pourvoi n°17-20099 ; Civ. 3, 14 mai 2020 : pourvois n°19-16278 et 19-16279 ; Civ. 1, 6 juillet 2022 : pourvoi n°21-12545 ; Civ. 2, 9 février 2023 : pourvoi n°21-15784), ledit rapport d'expertise devant alors être corroboré par d'autres éléments de preuve (Civ. 2, 2 mars 2017 : pourvoi n°16-13337 ; Civ. 1, 15 septembre 2021 : pourvoi n°20-11939 ; Civ. 1, 13 octobre 2021 : pourvoi n°19-24008 ; Civ. 3, 16 février 2022 : pourvoi n°20-22778 ; Civ. 2, 15 décembre 2022 : pourvoi n°21-17957 ; Cass. Mixte, 21 juillet 2023 : pourvoi n°21-15809).

En l'espèce, nonobstant que le rapport d'expertise immobilière unilatérale non judiciaire établi par Monsieur [S] [T] de la S.A.S. [T] EXPERTISES en date du 4 décembre 2023 produit aux débats ne soit corroboré par aucun autre élément (pièces n°12 en demande et n°9 en défense), force est toutefois de constater que les parties s'accordent sur la surface pondérée des locaux de 474 m2 et sur la valeur locative statutaire unitaire de 600 euros par mètre carré pondéré calculées par cet expert, la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE invoquant « une valeur locative brute maximum de (selon l'estimation de M. [T] au regard des valeurs de comparaison qu'il a collectées) : 474 m2P(MS) x 600 € = 284.400 € par an au 1er octobre 2022 » (page 15 de son dernier mémoire préalable), et les défendeurs mentionnant expressément que « le Bailleur part donc de l'hypothèse que le loyer du bail renouvelé pourrait être fixé à 284.400 euros, avant abattements et majorations de la valeur locative » (page 5 de leur dernier mémoire), si bien que dans la mesure où la présente juridiction ne peut statuer ni ultra, ni infra petita conformément aux dispositions des articles 4 et 5 du code de procédure civile, cette surface pondérée et cette valeur locative statutaire unitaire seront retenues, étant observé que la locataire et les propriétaires demeurent simplement en désaccord sur les éventuels abattements et/ou majorations devant être appliqués à cette valeur locative, lesquels requièrent une analyse purement juridique des clauses stipulées au contrat de bail commercial, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'ordonner une expertise judiciaire qui se révélerait inutile pour la solution du présent litige dès lors que d'une part, aucun aspect technique n'est en jeu, et que d'autre part, l'expert technicien ne doit jamais porter d'appréciations d'ordre juridique d'après les dispositions du dernier alinéa de l'article 238 du code de procédure civile.

En conséquence, il convient de retenir que les locaux donnés à bail situés au rez-de-chaussée et au sous-sol de l'immeuble présentent une surface pondérée totale de 474 m2, de fixer la valeur locative unitaire de renouvellement des locaux donnés à bail à la somme de 600 euros par mètre carré pondéré, et de débouter les bailleurs de leur demande subsidiaire d'expertise judiciaire. 


Sur la destination des lieux

D'après les dispositions de l'article R. 145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

Il y a lieu de rappeler que la clause d'un bail commercial autorisant l'exercice de tous commerces peut justifier l'application d'un taux de majoration à la valeur locative (Civ. 3, 21 mars 1990 : pourvoi n°89-10348 ; Civ. 3, 3 novembre 2005 : pourvoi n°04-16376).

En l'espèce, la clause intitulée « CHARGES ET CONDITIONS » insérée au contrat de bail commercial en date du 4 avril 2005 stipule que le preneur accepte : « 3° De ne pouvoir exercer dans l'immeuble loué qu'un commerce industrie ou une location bourgeoise non contraires aux règlements de police ou de voirie en vigueur à [Localité 18]. [...] 12°) De pouvoir [...] céder son droit au présent bail en tout ou partie » (pièces n°2-1 en demande et n°3 en défense, pages 3 et 4).

Force est de constater que cette clause prévoit une destination particulièrement large, laquelle combinée à la faculté de libre cession du droit au bail laissée à la locataire augmente le nombre d'acquéreurs potentiels du droit au bail, ce qui justifie l'application d'un taux de majoration global de 10%.

En conséquence, il convient d'appliquer à la valeur locative de renouvellement des locaux donnés à bail une majoration de 10% tenant compte de la clause de destination et de la clause de libre cession du droit au bail contenues dans le contrat de bail commercial.




Sur les facteurs de diminution ou de majoration de la valeur locative tirés des obligations imposées à chacune des parties

Conformément aux dispositions des deux premiers alinéas de l'article R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

En outre, le premier alinéa de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial expiré litigieux, c'est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'article 2 de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il y a lieu d'examiner les différentes clauses invoquées par les parties.

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-31 du code de commerce, sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite. 

En l'espèce, la clause intitulée « CHARGES ET CONDITIONS » insérée au contrat de bail commercial en date du 4 avril 2005 stipule que le preneur accepte : « 12°) De pouvoir sous-louer » (pièces n°2-1 en demande et n°3 en défense, page 4).

Dès lors que le principe réside en l'interdiction de la sous-location, force est de constater que cette clause présente un avantage au profit de la preneuse, ce qui justifie l'application d'un taux de majoration de 4%.

En application des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1°) de délivrer au preneur la chose louée.

De plus, en vertu des dispositions de l'article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Il y a lieu de rappeler que la clause mettant à la charge du locataire les travaux de mise en conformité des locaux constitue un transfert de charge sur le preneur ayant une incidence sur la valeur locative (Civ. 3, 6 février 2020 : pourvoi n°18-24980 ; Civ. 3, 24 novembre 2021 : pourvoi n°20-21570).

En l'occurrence, l'avenant conclu entre les parties en date du 30 juin 2008 énonce qu' : « à compter de la signature des présentes, le preneur est tenu d'entretenir les lieux loués pendant tout le cours du présent bail et de les rendre à son expiration en bon état de réparations locatives et d'entretien dans les termes de droit (Réparations locatives de l'article 1754 du Code civil et réparations de gros entretien de l'article 605 du Code civil) et de réaliser dans les lieux loués pendant tout le cours du présent bail les travaux rendus obligatoires par la loi » (pièces n°2-2 en demande et n°4 en défense, page 2).

Force est de relever que cette clause est empreinte d'un caractère exorbitant de droit commun dès lors qu'elle constitue un transfert de charge sur la preneuse des travaux de mise en conformité des locaux, étant observé que les bailleurs ne sont pas fondés à soutenir que « lorsque les parties sont convenues du loyer de renouvellement au 1er octobre 2013, elles ont inclus l'impact de l'insertion de cette clause transférant les travaux de mise aux normes à la société Carrefour » (page 6 de leur dernier mémoire), dès lors qu'il est établi que le loyer de renouvellement à compter du 1er octobre 2013 n'a fait l'objet d'aucun accord ni d'aucune négociation, mais n'a consisté qu'en la reprise du montant du loyer du contrat de bail expiré en l'absence de saisine du juge des loyers commerciaux dans le délai de prescription biennal de l'article L. 145-60 du code de commerce, de sorte qu'il n'a encore jamais été tenu compte de l'insertion de cette clause, ce qui justifie l'application d'un abattement de 5%.

Selon les dispositions des premier et quatrième alinéas de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 3°) de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail.

En outre, d'après les dispositions des deux premiers alinéas de l'article 1724 du même code, si durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

En l'espèce, la clause intitulée « CHARGES ET CONDITIONS » insérée au contrat de bail commercial en date du 4 avril 2005 stipule que le preneur accepte : « 4°) De souffrir tous les travaux que les propriétaires jugeraient utiles de faire dans l'immeuble ainsi que les grosses réparations qui deviendraient nécessaires sans pouvoir réclamer aucune indemnité, à condition que leur durée n'excède pas quarante jours » (pièces n°2-1 en demande et n°3 en défense, page 3).

Force est de constater que cette clause est empreinte d'un caractère exorbitant de droit commun dès lors qu'elle déroge à la règle de principe édictée à l'article 1724 du code civil susvisé eu égard au caractère potestatif des travaux concernés et à la durée de ceux-ci, ce qui justifie l'application d'un abattement de 2%.

Conformément aux dispositions du I, du II et du V de l'article 231 ter du code général des impôts, : I. Une taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement est perçue, dans les limites territoriales de la région d'Ile-de-France, composée de [Localité 18] et des départements de l'Essonne, des Hauts-de-Seine, de la Seine-et-Marne, de la Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne, du Val-d'Oise et des Yvelines. II. Sont soumises à la taxe les personnes privées ou publiques qui sont propriétaires de locaux imposables ou titulaires d'un droit réel portant sur de tels locaux. La taxe est acquittée par le propriétaire, l'usufruitier, le preneur à bail à construction, l'emphytéote ou le titulaire d'une autorisation d'occupation temporaire du domaine public constitutive d'un droit réel qui dispose, au 1er janvier de l'année d'imposition, d'un local taxable. V. Sont exonérés de la taxe : 3°) les locaux à usage de bureaux d'une superficie inférieure à 100 mètres carrés, les locaux commerciaux d'une superficie inférieure à 2.500 mètres carrés, les locaux de stockage d'une superficie inférieure à 5.000 mètres carrés et les surfaces de stationnement de moins de 500 mètres carrés.

En l'occurrence, dès lors que les parties s'accordent sur la surface utile totale de 698 m2 des locaux situés au rez-de-chaussée et au sous-sol retenue par Monsieur [S] [T] de la S.A.S. [T] EXPERTISES dans son rapport d'expertise immobilière unilatérale non judiciaire en date du 4 décembre 2023 (pièces n°12 en demande et n°9 en défense), il y a lieu de souligner que lesdits locaux ne sont plus assujettis, à compter de la date d'effet du renouvellement litigieux, soit le 1er octobre 2022, à la taxe annuelle sur les bureaux, la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE ne produisant d'ailleurs aux débats aucun élément démontrant que les bailleurs lui auraient refacturé une quelconque taxe au titre des années 2023 et 2024, ce qui justifie le rejet de la demande d'abattement formée de ce chef.

Aux termes des dispositions des premier, cinquième et sixième alinéas de l'article L. 145-40-2 du code de commerce, dans sa rédaction issue de l'article 13 de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, et applicable aux contrats renouvelés à compter du 1er septembre 2014 conformément au II de l'article 21 de cette loi, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires. Un décret en Conseil d'État fixe les modalités d'application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d'information des preneurs. 

De plus, en vertu des dispositions des premiers, sixième et septième alinéas de l'article R. 145-35 dudit code, dans sa rédaction issue de l'article 6 du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial, et applicable aux contrats renouvelés à compter du 5 novembre 2014 conformément à l'article 8 de ce décret, ne peuvent être imputés au locataire : 5°) dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires. La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.




En l'espèce, il y a lieu de relever que la refacturation par les bailleurs à la locataire des charges communes de l'immeuble afférentes aux locaux par elle occupés (pièce n°18 en demande) ne constitue nullement une pratique exorbitante de droit commun, la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE n'invoquant d'ailleurs aucun fondement juridique à l'appui de ce moyen, étant observé qu'il lui appartiendra le cas échéant, si elle estime que ces charges ne sont pas justifiées, d'introduire une action en paiement de l'indu à l'encontre des défendeurs, de sorte qu'aucun abattement ne saurait être pratiqué à ce titre.

Enfin, en application des dispositions des premier et troisième alinéas de l'article 555 du code civil, lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l'alinéa 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever. Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d'oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.

Il y a lieu de rappeler : que d'une part, lorsque des travaux d'amélioration ont été réalisés par le preneur sans la participation du bailleur à leur financement, alors ce dernier ne peut se prévaloir de ces améliorations, par l'effet de l'accession, que lors du second renouvellement du bail consécutif à la période pendant laquelle celles-ci ont été réalisées (Civ. 3, 28 juin 1989 : pourvoi n°88-11134 ; Civ. 3, 15 mai 1991 : pourvoi n°89-19190 ; Civ. 3, 10 juillet 1991 : pourvoi n°90-11426 ; Civ. 3, 30 novembre 1994 : pourvoi n°92-14948 ; Civ. 3, 2 décembre 1998 : pourvoi n°97-11041 ; Civ. 3, 27 septembre 2006 : pourvoi n°05-13981 ; Civ. 3, 27 septembre 2011 : pourvoi n°10-24674 ; Civ. 3, 14 mars 2019 : pourvoi n°18-13221 ; Civ. 3, 9 juillet 2020 : pourvoi n°19-16022 ; Civ. 3, 7 septembre 2022 : pourvoi n°21-16613) ; et que d'autre part, en l'absence de caractère d'ordre public de l'article R. 145-8 du code de commerce susvisé, les parties peuvent y déroger contractuellement en reportant la date d'accession à la fin de la jouissance du locataire, les modifications apportées aux lieux loués par le preneur restant dès lors sans incidence sur la fixation du loyer jusqu'à la sortie des lieux de ce dernier (Civ. 3, 22 juin 1988 : pourvoi n°87-13532 ; Civ. 3, 21 mars 2001 : pourvoi n°99-16640), ce qui est notamment le cas en présence d'une clause stipulant que les travaux réalisés par le preneur resteront la propriété du bailleur sans indemnité, à moins que ce dernier ne préfère le rétablissement des lieux dans leur état primitif, le renouvellement du bail étant incompatible avec la remise des lieux dans leur état primitif, de sorte qu'une telle clause d'accession ne peut jouer qu'à la fin des relations contractuelles (Civ. 3, 7 février 2007 : pourvoi n°05-21428 ; Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-21713 ; Civ. 3, 17 novembre 2021 : pourvoi n°20-16802), ce qui justifie l'application d'un abattement si la valeur locative a été estimée en tenant compte des travaux réalisés (Civ. 3, 18 juin 2013 : pourvoi n°12-22226).

En l'occurrence, la clause intitulée « CHARGES ET CONDITIONS » insérée au contrat de bail commercial en date du 4 avril 2005 stipule que le preneur accepte : « 7°) De pouvoir faire dans l'immeuble loué tous changements ou modifications de quelque nature qu'ils soient sans le consentement du bailleur, pourvu qu'ils ne nuisent pas à la solidité de l'immeuble. [...] Tous les travaux qui auront été exécutés par le preneur resteront à sa sortie acquis à l'immeuble sans qu'il puisse réclamer aucune indemnité à moins que le bailleur ne préfère faire rétablir l'immeuble loué dans son état primitif » (pièces n°2-1 en demande et n°3 en défense, page 3).

Force est de constater que cette clause prévoit expressément une option dont disposent les bailleurs leur permettant de réclamer la remise des lieux dans leur état primitif, si bien qu'il est établi que l'accession ne joue en réalité qu'à la fin des relations contractuelles, c'est-à-dire au départ de la locataire, dans la mesure où ce n'est nullement à l'occasion d'un renouvellement, mais lors de leur restitution définitive, que les locaux doivent être remis dans leur état d'origine.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les travaux réalisés par la preneuse, dans la mesure où ils ne peuvent devenir la propriété des bailleurs qu'à la fin des relations contractuelles entre les parties, et non en cas de renouvellement du bail, ne doivent pas être pris en compte dans la valeur locative.

Or, il ressort du préambule figurant au contrat de bail commercial renouvelé en date du 4 avril 2005 que « ce bail commercial a été renouvelé depuis pour permettre l'exploitation des concessions automobiles du preneur » (pièces n°2-1 en demande et n°3 en défense, page 1), alors même qu'il est constant que la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE exerce dans les locaux une activité de supermarché, de sorte que cette dernière a nécessairement dû faire réaliser des travaux d'aménagement des locaux, ce qui n'est pas contesté.

Dans la mesure où les parties s'accordent sur la valeur locative statutaire unitaire de 600 euros par mètre carré pondéré retenue par Monsieur [S] [T] de la S.A.S. [T] EXPERTISES dans son rapport d'expertise immobilière unilatérale non judiciaire en date du 4 décembre 2023 (pièces n°12 en demande et n°9 en défense), laquelle a été estimée au vu de l'état des locaux après la réalisation des travaux, il y a lieu d'appliquer un abattement correspondant à la différence existant entre la valeur locative calculée en incluant les travaux et celle qu'auraient eue les locaux en l'absence de ces travaux immobiliers, lequel sera justement évalué au taux de 15%, et la demande de majoration formée à ce titre par les bailleurs sera rejetée.

En conséquence, il convient d'appliquer à la valeur locative de renouvellement des locaux donnés à bail une majoration de 4% tenant compte de la clause de libre sous-location stipulée au bail, des abattements de 5% et de 2% tenant compte des clauses exorbitantes de droit commun contenues dans le contrat de bail commercial relatives respectivement aux travaux de mise en conformité des locaux laissés à la charge de la preneuse et à la clause de souffrance, ainsi qu'un abattement de 15% prenant en considération la clause d'accession en fin de jouissance prévue à la convention, et de rejeter la demande de majoration formée par les bailleurs au titre de ladite clause d'accession ainsi que les demandes d'abattement au titre des charges de l'immeuble et de déduction du montant de la taxe annuelle sur les bureaux formées par la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE.


Conclusion sur la fixation du loyer du bail renouvelé

En définitive, eu égard à la surface pondérée totale des locaux loués de 474 m2 ainsi qu'à la valeur locative statutaire unitaire de 600 euros par mètre carré pondéré, et compte tenu de la majoration de 10% prenant en considération la clause de destination et la clause de libre cession du droit au bail contenues dans le contrat de bail commercial, de la majoration de 4% relative à la faculté de libre sous-location stipulée au bail, des abattements de 5% et de 2% afférents aux clauses exorbitantes de droit commun figurant au bail relatives respectivement aux travaux de mise en conformité des locaux laissés à la charge de la preneuse et à la clause de souffrance, et enfin de l'abattement de 15% tenant compte de la clause d'accession en fin de jouissance prévue à la convention, la valeur locative de renouvellement des locaux peut être justement et souverainement estimée à la somme annuelle de : (600 x 474) + [(600 x 474) x 10%] + [(600 x 474) x 4%] - [(600 x 474) x 5%] - [(600 x 474) x 2%] - [(600 x 474) x 15%] = 261.648 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 261.648 euros.


Sur la restitution des trop-perçus de loyers

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l'article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent. 

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l'article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. 

En vertu des dispositions de l'article 1302-1 du même code, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu.

Selon les dispositions de l'article L. 111-2 du code des procédures civiles d'exécution, le créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut en poursuivre l'exécution forcée sur les biens de son débiteur dans les conditions propres à chaque mesure d'exécution.

Enfin, d'après les dispositions des deux premiers alinéas de l'article L. 111-3 du même code, seuls constituent des titres exécutoires : 1°) les décisions des juridictions de l'ordre judiciaire ou de l'ordre administratif lorsqu'elles ont force exécutoire, ainsi que les accords auxquels ces juridictions ont conféré force exécutoire. 

Il y a lieu de rappeler : que d'une part, la compétence du juge des loyers commerciaux est exclusive du prononcé d'une condamnation (Civ. 3, 18 mars 1992 : pourvoi n°90-14000 ; Civ. 3, 11 mai 2022 : pourvois n°20-21651, n°20-21652 et n°20-21689) ; et que d'autre part, la décision définitive du juge des loyers commerciaux fixant le montant du loyer du bail renouvelé constitue un titre exécutoire permettant au preneur d'agir, à ses risques et péril, en exécution forcée pour recouvrer le trop-perçu des loyers versés au bailleur (Civ. 3, 6 octobre 2016 : pourvoi n°15-12606).

En l'espèce, dès lors que d'une part, il est établi que la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE a payé, depuis le 1er octobre 2022 et pendant toute la durée de la présente instance, un loyer provisionnel d'un montant supérieur à celui du bail renouvelé, la facture émise par la mandataire et administratrice de biens des bailleurs faisant état d'un loyer de 112.848,98 euros hors taxes et hors charges au titre du dernier trimestre de l'année 2022, correspondant à un loyer annuel de 451.395,92 euros (soit : 112.848,98 x 4 : pièces n°14 et n°18 en demande), ce qui n'est pas contesté, mais dans la mesure où d'autre part, il n'entre pas dans les attributions du juge des loyers commerciaux de pouvoir statuer sur la demande de restitution des trop-perçus de loyers, il y a alors simplement lieu de rappeler que la présente décision constitue un titre exécutoire suffisant permettant le recouvrement par la locataire des trop-perçus de loyers versés aux bailleurs, sans pour autant prononcer de condamnation.

En conséquence, il convient de rappeler que la présente décision constitue un titre exécutoire permettant à la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE de recouvrer les trop-perçus de loyers versés aux bailleurs depuis le 1er octobre 2022.


Sur les intérêts moratoires

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l'article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent. 

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l'article 1302-3 du code civil, la restitution est soumise aux règles fixées aux articles 1352 à 1352-9.

En vertu des dispositions de l'article 1352-6 du même code, la restitution d'une somme d'argent inclut les intérêts au taux légal et les taxes acquittées entre les mains de celui qui l'a reçue.

Enfin, selon les dispositions de l'article 1352-7 dudit code, celui qui a reçu de mauvaise foi doit les intérêts, les fruits qu'il a perçus ou la valeur de la jouissance à compter du paiement. Celui qui a reçu de bonne foi ne les doit qu'à compter du jour de la demande. 

Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d'une part, la compétence du juge des loyers commerciaux est exclusive du prononcé d'une condamnation (Civ. 3, 18 mars 1992 : pourvoi n°90-14000 ; Civ. 3, 11 mai 2022 : pourvois n°20-21651, n°20-21652 et n°20-21689) ; et que d'autre part, les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail expiré et le nouveau loyer du bail renouvelé courent, par le seul effet de la loi (Civ. 3, 3 octobre 2012 : pourvoi n°11-17177), à compter de la délivrance de l'assignation introductive d'instance en fixation du prix lorsque le preneur est à l'origine de la procédure, ou à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c'est le bailleur qui a saisi le juge des loyers commerciaux (Civ. 3, 18 juin 2014 : pourvoi n°13-14715 ; Civ. 3, 16 mars 2017 : pourvoi n°16-10216 ; Civ. 3, 12 avril 2018 : pourvoi n°16-26514 ; Civ. 3, 11 juillet 2019 : pourvoi n°18-19376 ; Civ. 3, 9 septembre 2021 : pourvoi n°19-19285).

En l'espèce, dès lors qu'il est démontré que la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE a payé, depuis le 1er octobre 2022 et pendant toute la durée de la présente instance, un loyer provisionnel d'un montant supérieur à celui du bail renouvelé, la facture émise par la mandataire et administratrice de biens des bailleurs faisant état d'un loyer de 112.848,98 euros hors taxes et hors charges au titre du dernier trimestre de l'année 2022, correspondant à un loyer annuel de 451.395,92 euros (soit : 112.848,98 x 4 : pièces n°14 et n°18 en demande), ce qui n'est pas contesté, et en l'absence de mauvaise foi des bailleurs, il y a lieu de fixer le point de départ des intérêts au taux légal dus sur le différentiel existant entre le montant du loyer provisionnel effectivement acquitté depuis le 1er octobre 2022 d'une part, et celui du loyer du bail renouvelé d'autre part, au 15 novembre 2024, date de signification de l'assignation introductive de la présente instance comportant une telle demande, s'agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s'agissant des sommes réglées postérieurement, sans pour autant prononcer de condamnation.

En conséquence, il convient de fixer le point de départ des intérêts au taux légal dus par les bailleurs sur le différentiel existant entre le montant du loyer provisionnel effectivement acquitté par la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE depuis le 1er octobre 2022 d'une part, et le montant du loyer du bail renouvelé arrêté aux termes de la présente décision d'autre part, à compter du 15 novembre 2024 s'agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s'agissant des sommes réglées postérieurement, jusqu'à complet paiement.


Sur l'anatocisme

D'après les dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il y a lieu de rappeler : que d'une part, la capitalisation des intérêts est de droit lorsqu'elle est judiciairement demandée (Civ. 1, 5 avril 2023 : pourvoi n°21-19870 ; Civ. 3, 20 mars 2025 : pourvoi n°23-16765) ; et que d'autre part, à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d'intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci (Civ. 1, 19 décembre 2000 : pourvoi n°98-14487 ; Civ. 2, 11 mai 2017 : pourvoi n°16-14881 ; Com., 9 octobre 2019 : pourvoi n°18-11694). 

En l'espèce, la capitalisation des intérêts prendra effet à compter du 15 novembre 2024, date de signification de l'assignation introductive de la présente instance comportant une telle demande.

En conséquence, il convient d'ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2024.
 

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, chaque partie succombant partiellement en ses prétentions, les dépens seront partagés par moitié.

De même, l'équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit aux demandes d'indemnités présentées par la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE, par Madame [L] [G] veuve [Z] [V], par Madame [K] [Z] [V], par Monsieur [X] [Z] [V], par Madame [W] [V] veuve [E], par Madame [N] [E] épouse [B] et par Monsieur [P] [E] au titre des frais non compris dans les dépens, conformément aux dispositions de l'article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l'article 514 dudit code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 de ce code.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, 

CONSTATE le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant Madame [L] [G] veuve [Z] [V], Madame [K] [Z] [V], Monsieur [X] [Z] [V], Madame [W] [V] veuve [E], Madame [N] [E] épouse [B] et Monsieur [P] [E] d'une part, à la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE d'autre part, et portant sur les locaux situés au rez-de-chaussée et au sous-sol de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 19] cadastré section EZ numéro [Cadastre 3], pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2022,

CONSTATE l'accord de la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE d'une part, et de Madame [L] [G] veuve [Z] [V], de Madame [K] [Z] [V], de Monsieur [X] [Z] [V], de Madame [W] [V] veuve [E], de Madame [N] [E] épouse [B] et de Monsieur [P] [E] d'autre part, pour que le montant du loyer du bail renouvelé soit fixé au montant de la valeur locative à la date du 1er octobre 2022,

DÉBOUTE Madame [L] [G] veuve [Z] [V], Madame [K] [Z] [V], Monsieur [X] [Z] [V], Madame [W] [V] veuve [E], Madame [N] [E] épouse [B] et Monsieur [P] [E] de leur demande subsidiaire d'expertise judiciaire,

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé liant Madame [L] [G] veuve [Z] [V], Madame [K] [Z] [V], Monsieur [X] [Z] [V], Madame [W] [V] veuve [E], Madame [N] [E] épouse [B] et Monsieur [P] [E] d'une part, à la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE d'autre part, et portant sur les locaux situés au rez-de-chaussée et au sous-sol de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 19] cadastré section EZ numéro [Cadastre 3], à la somme annuelle de 261.648 (DEUX CENT SOIXANTE ET UN MILLE SIX CENT QUARANTE-HUIT) euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2022,

FIXE le point de départ des intérêts au taux légal dus par Madame [L] [G] veuve [Z] [V], par Madame [K] [Z] [V], par Monsieur [X] [Z] [V], par Madame [W] [V] veuve [E], par Madame [N] [E] épouse [B] et par Monsieur [P] [E] sur le différentiel existant entre le montant du loyer provisionnel effectivement acquitté par la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE depuis le 1er octobre 2022 d'une part, et le montant du loyer du bail renouvelé arrêté aux termes de la présente décision d'autre part, à compter du 15 novembre 2024 s'agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s'agissant des sommes réglées postérieurement au 15 novembre 2024, jusqu'à complet paiement,

ORDONNE que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2024, 
RAPPELLE que la présente décision constitue un titre exécutoire permettant à la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE de recouvrer les trop-perçus de loyers versés à Madame [L] [G] veuve [Z] [V], à Madame [K] [Z] [V], à Monsieur [X] [Z] [V], à Madame [W] [V] veuve [E], à Madame [N] [E] épouse [B] et à Monsieur [P] [E] depuis le 1er octobre 2022, ainsi que le montant des intérêts au taux légal y afférents, 

DÉBOUTE la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE, Madame [L] [G] veuve [Z] [V], Madame [K] [Z] [V], Monsieur [X] [Z] [V], Madame [W] [V] veuve [E], Madame [N] [E] épouse [B] et Monsieur [P] [E] de leur demande présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE le partage des dépens de l'instance par moitié entre la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE d'une part, et Madame [L] [G] veuve [Z] [V], Madame [K] [Z] [V], Monsieur [X] [Z] [V], Madame [W] [V] veuve [E], Madame [N] [E] épouse [B] et Monsieur [P] [E] d'autre part,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris le 27 Juin 2025

La Greffière Le Président 
M. PLURIEL C. KOSSO-VANLATHEM

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS

 ■

Loyers commerciaux

 N° RG 24/14174 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C6ME7

N° MINUTE : 1

Assignation du :
15 Novembre 2024

Jugement en fixation
[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :
à Me CONFINO et Me HOCHER








JUGEMENT 
rendu le 27 Juin 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE
[Adresse 20]
[Localité 4]

représentée par Maître Jean-Philippe CONFINO de la SELAS CABINET CONFINO, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0182


DÉFENDEURS

S.A.S. HEREZ REAL ESTATE
[Adresse 11]
[Localité 12]

Madame [L] [G] veuve [Z] [V]
[Adresse 8]
[Localité 14]

Madame [N] [E] épouse [B]
[Adresse 17]
[Localité 1] / GRÈCE

Monsieur [P] [E]
[Adresse 15]
[Localité 16] / ÉMIRATS ARABES UNIS

Madame [W] [V] veuve [E]
[Adresse 10]
[Localité 13]

Madame [K] [Z] [V]
[Adresse 6]
[Localité 7]

Monsieur [X] [Z] [V]
[Adresse 2]
[Localité 9]

Tous représentés par Maître Octave HOCHER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #F1


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;


assisté de Manon PLURIEL, Greffière

DÉBATS

À l'audience du 09 Avril 2025 tenue publiquement 

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort




FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée en date du 4 avril 2005, Madame [L] [G] veuve [Z] [V] et son fils Monsieur [M] [Z] [V], ainsi que Madame [O] [D] [I] veuve [V] et ses deux enfants Madame [W] [V] veuve [E] et Monsieur [A] [V], en leur qualité de propriétaires indivis, ont donné à bail commercial renouvelé à la S.A.S. PRODIM, devenue depuis la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE, des locaux situés au rez-de-chaussée, au sous-sol, ainsi qu'au premier, au deuxième et au troisième étages d'un immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 19] cadastré section EZ numéro [Cadastre 3] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er octobre 2004 afin qu'y soient exercés un commerce d'industrie ou une location bourgeoise non contraires aux règlements de police ou de voirie en vigueur à [Localité 18], moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 320.000 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu.


Par acte sous signature privée en date du 30 juin 2008, les parties ont conclu un avenant transférant à la charge de la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE les travaux rendus obligatoires par la loi. 

Le contrat de bail commercial a été renouvelé en dernier lieu par acte d'huissier en date du 10 juillet 2013 pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er octobre 2013 aux mêmes conditions, notamment financières, que celles du bail expiré, en l'absence de saisine du juge des loyers commerciaux dans le délai de deux ans à compter de cette date.

Les locaux situés au premier, au deuxième et au troisième étages de l'immeuble ont fait l'objet de plusieurs contrats de sous-location consentis par la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE à diverses sociétés. 

Madame [O] [D] [I] veuve [V] est décédée le 18 mars 2021, laissant pour lui succéder ses deux enfants Madame [W] [V] veuve [E] et Monsieur [A] [V].

Monsieur [M] [Z] [V] est décédé le 23 juin 2022, laissant pour lui succéder ses deux enfants Madame [K] [Z] [V] et Monsieur [X] [Z] [V]. 

Par actes d'huissier en date des 9 et 16 septembre 2022, la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE a fait signifier à Madame [L] [G] veuve [Z] [V], à Madame [W] [V] veuve [E], à Monsieur [A] [V] ainsi qu'à leur mandataire la S.A.S. HEREZ REAL ESTATE une demande de renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er octobre 2022 aux mêmes charges et conditions que celles du bail expiré.

Par acte d'huissier en date du 9 septembre 2022, Madame [L] [G] veuve [Z] [V], Maître [F] [R] ès qualités de notaire en charge du règlement de la succession de Monsieur [M] [Z] [V] décédé, Madame [W] [V] veuve [E] et Monsieur [A] [V] ont fait signifier à la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE leur réponse, déclarant accepter le principe du renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années uniquement pour les locaux situés au rez-de-chaussée et au sous-sol, à l'exclusion de ceux situés au premier, au deuxième et au troisième étages de l'immeuble, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 310.000 euros hors taxes et hors charges. 

Monsieur [A] [V] est décédé le 23 avril 2023, laissant pour lui succéder sa nièce Madame [N] [E] épouse [B] et son neveu Monsieur [P] [E]. 

À défaut d'accord sur le montant du loyer de renouvellement, et après avoir fait diligenter une expertise immobilière unilatérale non judiciaire confiée à Monsieur [S] [T] de la S.A.S. [T] EXPERTISES, lequel a établi un rapport en date du 4 décembre 2023 estimant la valeur locative des locaux au montant annuel de 255.960 euros hors taxes et hors charges, la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE a, par lettres recommandées adressées par l'intermédiaire de son conseil en dernier lieu en date du 29 juillet 2024 réceptionnées le 30 juillet 2024, notifié à Madame [L] [G] veuve [Z] [V], à Madame [K] [Z] [V], à Monsieur [X] [Z] [V], à Madame [W] [V] veuve [E], à Madame [N] [E] épouse [B], à Monsieur [P] [E] et à la S.A.S. HEREZ REAL ESTATE un mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 200.500 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2022, puis les a, par exploits de commissaire de justice en date du 15 novembre 2024, fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de son assignation, ainsi que de son dernier mémoire préalable notifié par lettres recommandées en date du 29 juillet 2024 réceptionnées le 30 juillet 2024 et remis au greffe par lettre en date du 26 septembre 2024 réceptionnée le 30 septembre 2024, la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, L. 145-34, L. 145-57 et R. 145-8 du code de commerce, et des articles 1231-6, 1343-2 et 1724 du code civil, de :

constater que par acte extrajudiciaire en date du 8 décembre 2022, l'indivision [V], composée à ce jour de Madame [L] [G] veuve [Z] [V], de Madame [K] [Z] [V], de Monsieur [X] [Z] [V], de Madame [W] [V] veuve [E], de Madame [N] [E] épouse [B] et de Monsieur [P] [E], lui a signifié son acceptation du principe du renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er octobre 2022 pour une nouvelle durée de neuf années pour les locaux situés au sous-sol et au rez-de-chaussée ;en conséquence, à titre principal, fixer le montant du loyer du contrat de bail renouvelé à la somme annuelle de 200.500 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2022 ;juger que l'indivision [V], composée à ce jour de Madame [L] [G] veuve [Z] [V], de Madame [K] [Z] [V], de Monsieur [X] [Z] [V], de Madame [W] [V] veuve [E], de Madame [N] [E] épouse [B] et de Monsieur [P] [E], devra lui rembourser les trop-perçus de loyers résultant de cette fixation à compter rétroactivement du 1er octobre 2022 ;juger que les trop-perçus de loyers produiront intérêts au taux légal depuis leur date d'exigibilité jusqu'à complet paiement, avec capitalisation des intérêts correspondant à des rappels de loyers dus depuis plus d'un an ;condamner l'indivision [V], composée à ce jour de Madame [L] [G] veuve [Z] [V], de Madame [K] [Z] [V], de Monsieur [X] [Z] [V], de Madame [W] [V] veuve [E], de Madame [N] [E] épouse [B] et de Monsieur [P] [E], à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner l'indivision [V], composée à ce jour de Madame [L] [G] veuve [Z] [V], de Madame [K] [Z] [V], de Monsieur [X] [Z] [V], de Madame [W] [V] veuve [E], de Madame [N] [E] épouse [B] et de Monsieur [P] [E], aux dépens ;à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où une expertise serait ordonnée avant dire droit, fixer le loyer provisionnel dû pour la durée de l'instance à la somme annuelle de 238.521,72 euros à compter du 1er octobre 2022 ;réserver les frais irrépétibles et les dépens ;en tout état de cause, rappeler que le jugement à intervenir constitue un titre exécutoire au sens des articles L. 111-2, L. 111-3 et L. 111-6 du code des procédures civiles d'exécution ;juger que rien ne s'oppose à l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.
À l'appui de ses prétentions, la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE fait valoir qu'il ressort du rapport d'expertise immobilière unilatérale non judiciaire établi par Monsieur [S] [T] de la S.A.S. [T] EXPERTISES en date du 4 décembre 2023 qu'eu égard aux caractéristiques des locaux litigieux ainsi qu'aux prix couramment pratiqués dans le voisinage, et compte tenu de la surface pondérée des locaux de 474 m2, la valeur locative statutaire unitaire s'élève à la somme de 600 euros par mètre carré pondéré, de sorte qu'après application d'un abattement de 15% prenant en considération la clause d'accession des travaux en fin de jouissance stipulée au contrat, d'un abattement de 5% relatif aux travaux de mise en conformité laissés à sa charge, d'un abattement de 2% tenant compte de la clause de souffrance prévue à la convention et d'un abattement de 2% afférent aux charges communes de copropriété qu'elle doit assumer, et après déduction de la taxe annuelle sur les bureaux transférée à sa charge d'un montant de 15.622 euros, le montant du loyer du bail renouvelé peut raisonnablement être fixé à la somme annuelle de 200.500 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2022, sans qu'il y ait lieu de pratiquer une quelconque majoration.

À titre subsidiaire, elle indique que la valeur locative des locaux pourrait utilement être déterminée par un expert judiciaire.

Aux termes de leur dernier mémoire daté du 27 septembre 2024 signifié par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2024 et remis au greffe par RPVA le 2 avril 2025, Madame [L] [G] veuve [Z] [V], Madame [K] [Z] [V], Monsieur [X] [Z] [V], Madame [W] [V] veuve [E], Madame [N] [E] épouse [B], Monsieur [P] [E] et la S.A.S. HEREZ REAL ESTATE sollicitent du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles R. 145-8 et R. 145-30 du code de commerce, du V de l'article 231 ter du code général des impôts, et des articles 1231-6 et 1343-2 du code civil, de :

constater que par acte extrajudiciaire en date du 8 décembre 2022, ils ont fait signifier à la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE leur acceptation du principe du renouvellement du contrat de bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2022 pour les locaux situés au sous-sol et au rez-de-chaussée de l'immeuble, à l'exclusion des surfaces situées aux étages supérieurs ;à titre principal, fixer le montant du loyer du contrat de bail renouvelé à la somme annuelle de 355.500 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2022 ;juger que la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE sera redevable de la différence de loyer résultant de cette fixation à compter rétroactivement du 1er octobre 2022 jusqu'à la date de fixation du loyer de renouvellement ;juger que le différentiel de loyer résultant de cette fixation portera intérêts au taux légal depuis la date d'exigibilité de chaque échéance contractuelle jusqu'à complet paiement par la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE, avec capitalisation des intérêts ; condamner la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE à leur payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;à titre subsidiaire, désigner tel expert judiciaire qu'il plaira à la juridiction, avec pour mission de : convoquer les parties, et dans le respect du principe du contradictoire ;se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission ;visiter les locaux litigieux et les décrire ;entendre les parties en leurs dires et explications ;rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2022 au regard : des caractéristiques des locaux ; de la destination des lieux ; des obligations respectives des parties ; des facteurs locaux de commercialité ; et des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement ;rendre compte du tout et donner son avis motivé ;dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;débouter la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE de sa demande de loyer provisionnel ;réserver les dépens ;ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
Au soutien de leurs demandes, Madame [L] [G] veuve [Z] [V], Madame [K] [Z] [V], Monsieur [X] [Z] [V], Madame [W] [V] veuve [E], Madame [N] [E] épouse [B], Monsieur [P] [E] et la S.A.S. HEREZ REAL ESTATE exposent, à titre principal, ne pas contester la surface pondérée des locaux de 474 m2 ni la valeur locative statutaire unitaire de 600 euros par mètre carré pondéré retenues par l'expert mandaté par la locataire, nonobstant que ce dernier n'ait pas été judiciairement désigné, mais s'opposent à l'application d'un quelconque abattement, si bien qu'après application d'une majoration de 15% prenant en considération la large destination du bail combinée à la faculté de libre cession du droit au bail laissée à la preneuse, d'une majoration de 5% relative à la faculté de libre sous-location stipulée au contrat et d'une majoration de 5% tenant compte de la clause d'accession des travaux en fin de jouissance prévue à la convention, ils en déduisent que le montant du loyer de renouvellement doit être fixé à la somme annuelle de 355.500 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2022.

À titre subsidiaire, ils déclarent que la valeur locative des locaux pourrait être estimée par un expert judiciaire.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 9 avril 2025, et la décision a été mise en délibéré au 18 juin 2025, puis prorogée au 27 juin 2025, les parties en ayant été avisées.


MOTIFS DE LA DÉCISION 

Sur l'action en fixation du loyer du bail renouvelé

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. 

En outre, en application des dispositions de l'article L. 145-11 du même code, le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l'article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l'article L. 145-10, faire connaître le loyer qu'il propose, faute de quoi le nouveau prix n'est dû qu'à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d'État.

Enfin, en vertu des dispositions des premier et troisième alinéas de l'article L. 145-12 dudit code, la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

En l'espèce, il est établi que le contrat de bail commercial liant les parties, conclu pour une durée de neuf années à effet au 1er octobre 2013 par acte d'huissier en date du 10 juillet 2013 mentionnant que « la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE accepte le principe de l'offre de renouvellement de bail commercial à compter du 1er octobre 2013 aux mêmes charges et conditions que le bail venant à expiration le 30 septembre 2013 », a expiré le 30 septembre 2022, consécutivement à la demande de renouvellement signifiée par la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE à Madame [L] [G] veuve [Z] [V], à Madame [W] [V] veuve [E], à Monsieur [A] [V] ainsi qu'à leur mandataire la S.A.S. HEREZ REAL ESTATE par actes d'huissier en date des 9 et 16 septembre 2022, laquelle demande a donné naissance à un nouveau bail à compter du 1er octobre 2022, date expressément mentionnée dans ladite demande et acceptée par les bailleurs par acte d'huissier en date du 8 décembre 2022 (pièces n°3, n°8 et n°9 en demande, et n°6, n°7 et n°8 en défense), ce qui n'est pas contesté.

En conséquence, il convient de constater le principe du renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er octobre 2022.


Sur les règles de fixation du loyer de renouvellement

Selon les dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.

En outre, d'après les dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-34 du même code, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. 

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que le plafonnement constitue une exception au principe de la fixation du loyer selon la valeur locative, si bien que le loyer du bail renouvelé doit être fixé soit au montant du plafond résultant de la variation indiciaire lorsque la valeur locative est supérieure à celui-ci et en l'absence de motif de déplafonnement, soit au montant de la valeur locative en présence d'un motif de déplafonnement, ou lorsque celle-ci est inférieure au montant du plafond résultant de la variation indiciaire (Civ. 3, 5 février 1992 : pourvoi n°90-10554 ; Civ. 3, 13 janvier 2004 : pourvoi n°02-19110 ; Civ. 3, 23 juin 2015 : pourvoi n°14-12411 ; Civ. 3, 6 mai 2021 : pourvoi n°20-15179), sans dans ce dernier cas que le preneur ait à rapporter la preuve d'une modification notable des éléments de cette valeur locative (Civ. 3, 11 décembre 2007 : pourvoi n°07-10476 ; Civ. 3, 5 novembre 2014 : pourvoi n°13-21990 ; Civ. 3, 12 novembre 2020 : pourvoi n°18-25967), de sorte qu'il appartient au juge de rechercher en tout état de cause, et au besoin d'office, le montant de la valeur locative (Civ. 3, 3 décembre 2003 : pourvoi n°02-11374 ; Civ. 3, 29 novembre 2018 : pourvoi n°17-27043 ; Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-19433).

En l'espèce, dès lors qu'aucune des parties n'entend se prévaloir de la règle du plafonnement, la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE soulignant expressément que « le plafond indiciaire des locaux du rez-de-chaussée et du sous-sol n'étant pas déterminable puisque le bail principal ne distingue pas le loyer des différents étages loués à l'origine, le loyer du bail en renouvellement sur les seuls rez-de-chaussée et sous-sol devra donc être fixé au 1er octobre 2022 à la valeur locative » (page 8 de son dernier mémoire préalable), et dans la mesure où la présente juridiction ne peut statuer ni ultra, ni infra petita en application des dispositions des articles 4 et 5 du code de procédure civile, il sera fait droit à cette prétention à laquelle consentent les bailleurs.

En conséquence, il convient de constater l'accord des parties pour que le montant du loyer du bail renouvelé soit fixé au montant de la valeur locative à la date du 1er octobre 2022, et de rechercher cette dernière.


Sur les caractéristiques des locaux et sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage 

Aux termes des dispositions de l'article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; 4°) de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

En outre, en application des dispositions de l'article R. 145-7 du même code, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En vertu des dispositions des premier, troisième et quatrième alinéas de l'article R. 145-30 dudit code, lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s'il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d'un consultant. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

Enfin, selon les dispositions des deux premiers alinéas de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

Il y a lieu de rappeler que si la juridiction ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la libre discussion des parties, elle ne peut cependant se fonder exclusivement sur un rapport d'expertise non judiciaire réalisé à la demande unilatérale de l'une des parties (Cass. mixte, 28 septembre 2012 : pourvoi n°11-18710 ; Civ. 2, 24 novembre 2022 : pourvoi n°21-17580 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°22-10698 ; Civ. 3, 13 février 2025 : pourvoi n°18-25531), fût-il établi contradictoirement (Civ. 2, 13 septembre 2018 : pourvoi n°17-20099 ; Civ. 3, 14 mai 2020 : pourvois n°19-16278 et 19-16279 ; Civ. 1, 6 juillet 2022 : pourvoi n°21-12545 ; Civ. 2, 9 février 2023 : pourvoi n°21-15784), ledit rapport d'expertise devant alors être corroboré par d'autres éléments de preuve (Civ. 2, 2 mars 2017 : pourvoi n°16-13337 ; Civ. 1, 15 septembre 2021 : pourvoi n°20-11939 ; Civ. 1, 13 octobre 2021 : pourvoi n°19-24008 ; Civ. 3, 16 février 2022 : pourvoi n°20-22778 ; Civ. 2, 15 décembre 2022 : pourvoi n°21-17957 ; Cass. Mixte, 21 juillet 2023 : pourvoi n°21-15809).

En l'espèce, nonobstant que le rapport d'expertise immobilière unilatérale non judiciaire établi par Monsieur [S] [T] de la S.A.S. [T] EXPERTISES en date du 4 décembre 2023 produit aux débats ne soit corroboré par aucun autre élément (pièces n°12 en demande et n°9 en défense), force est toutefois de constater que les parties s'accordent sur la surface pondérée des locaux de 474 m2 et sur la valeur locative statutaire unitaire de 600 euros par mètre carré pondéré calculées par cet expert, la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE invoquant « une valeur locative brute maximum de (selon l'estimation de M. [T] au regard des valeurs de comparaison qu'il a collectées) : 474 m2P(MS) x 600 € = 284.400 € par an au 1er octobre 2022 » (page 15 de son dernier mémoire préalable), et les défendeurs mentionnant expressément que « le Bailleur part donc de l'hypothèse que le loyer du bail renouvelé pourrait être fixé à 284.400 euros, avant abattements et majorations de la valeur locative » (page 5 de leur dernier mémoire), si bien que dans la mesure où la présente juridiction ne peut statuer ni ultra, ni infra petita conformément aux dispositions des articles 4 et 5 du code de procédure civile, cette surface pondérée et cette valeur locative statutaire unitaire seront retenues, étant observé que la locataire et les propriétaires demeurent simplement en désaccord sur les éventuels abattements et/ou majorations devant être appliqués à cette valeur locative, lesquels requièrent une analyse purement juridique des clauses stipulées au contrat de bail commercial, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'ordonner une expertise judiciaire qui se révélerait inutile pour la solution du présent litige dès lors que d'une part, aucun aspect technique n'est en jeu, et que d'autre part, l'expert technicien ne doit jamais porter d'appréciations d'ordre juridique d'après les dispositions du dernier alinéa de l'article 238 du code de procédure civile.

En conséquence, il convient de retenir que les locaux donnés à bail situés au rez-de-chaussée et au sous-sol de l'immeuble présentent une surface pondérée totale de 474 m2, de fixer la valeur locative unitaire de renouvellement des locaux donnés à bail à la somme de 600 euros par mètre carré pondéré, et de débouter les bailleurs de leur demande subsidiaire d'expertise judiciaire. 


Sur la destination des lieux

D'après les dispositions de l'article R. 145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

Il y a lieu de rappeler que la clause d'un bail commercial autorisant l'exercice de tous commerces peut justifier l'application d'un taux de majoration à la valeur locative (Civ. 3, 21 mars 1990 : pourvoi n°89-10348 ; Civ. 3, 3 novembre 2005 : pourvoi n°04-16376).

En l'espèce, la clause intitulée « CHARGES ET CONDITIONS » insérée au contrat de bail commercial en date du 4 avril 2005 stipule que le preneur accepte : « 3° De ne pouvoir exercer dans l'immeuble loué qu'un commerce industrie ou une location bourgeoise non contraires aux règlements de police ou de voirie en vigueur à [Localité 18]. [...] 12°) De pouvoir [...] céder son droit au présent bail en tout ou partie » (pièces n°2-1 en demande et n°3 en défense, pages 3 et 4).

Force est de constater que cette clause prévoit une destination particulièrement large, laquelle combinée à la faculté de libre cession du droit au bail laissée à la locataire augmente le nombre d'acquéreurs potentiels du droit au bail, ce qui justifie l'application d'un taux de majoration global de 10%.

En conséquence, il convient d'appliquer à la valeur locative de renouvellement des locaux donnés à bail une majoration de 10% tenant compte de la clause de destination et de la clause de libre cession du droit au bail contenues dans le contrat de bail commercial.




Sur les facteurs de diminution ou de majoration de la valeur locative tirés des obligations imposées à chacune des parties

Conformément aux dispositions des deux premiers alinéas de l'article R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

En outre, le premier alinéa de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial expiré litigieux, c'est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'article 2 de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il y a lieu d'examiner les différentes clauses invoquées par les parties.

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-31 du code de commerce, sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite. 

En l'espèce, la clause intitulée « CHARGES ET CONDITIONS » insérée au contrat de bail commercial en date du 4 avril 2005 stipule que le preneur accepte : « 12°) De pouvoir sous-louer » (pièces n°2-1 en demande et n°3 en défense, page 4).

Dès lors que le principe réside en l'interdiction de la sous-location, force est de constater que cette clause présente un avantage au profit de la preneuse, ce qui justifie l'application d'un taux de majoration de 4%.

En application des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1°) de délivrer au preneur la chose louée.

De plus, en vertu des dispositions de l'article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Il y a lieu de rappeler que la clause mettant à la charge du locataire les travaux de mise en conformité des locaux constitue un transfert de charge sur le preneur ayant une incidence sur la valeur locative (Civ. 3, 6 février 2020 : pourvoi n°18-24980 ; Civ. 3, 24 novembre 2021 : pourvoi n°20-21570).

En l'occurrence, l'avenant conclu entre les parties en date du 30 juin 2008 énonce qu' : « à compter de la signature des présentes, le preneur est tenu d'entretenir les lieux loués pendant tout le cours du présent bail et de les rendre à son expiration en bon état de réparations locatives et d'entretien dans les termes de droit (Réparations locatives de l'article 1754 du Code civil et réparations de gros entretien de l'article 605 du Code civil) et de réaliser dans les lieux loués pendant tout le cours du présent bail les travaux rendus obligatoires par la loi » (pièces n°2-2 en demande et n°4 en défense, page 2).

Force est de relever que cette clause est empreinte d'un caractère exorbitant de droit commun dès lors qu'elle constitue un transfert de charge sur la preneuse des travaux de mise en conformité des locaux, étant observé que les bailleurs ne sont pas fondés à soutenir que « lorsque les parties sont convenues du loyer de renouvellement au 1er octobre 2013, elles ont inclus l'impact de l'insertion de cette clause transférant les travaux de mise aux normes à la société Carrefour » (page 6 de leur dernier mémoire), dès lors qu'il est établi que le loyer de renouvellement à compter du 1er octobre 2013 n'a fait l'objet d'aucun accord ni d'aucune négociation, mais n'a consisté qu'en la reprise du montant du loyer du contrat de bail expiré en l'absence de saisine du juge des loyers commerciaux dans le délai de prescription biennal de l'article L. 145-60 du code de commerce, de sorte qu'il n'a encore jamais été tenu compte de l'insertion de cette clause, ce qui justifie l'application d'un abattement de 5%.

Selon les dispositions des premier et quatrième alinéas de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 3°) de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail.

En outre, d'après les dispositions des deux premiers alinéas de l'article 1724 du même code, si durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

En l'espèce, la clause intitulée « CHARGES ET CONDITIONS » insérée au contrat de bail commercial en date du 4 avril 2005 stipule que le preneur accepte : « 4°) De souffrir tous les travaux que les propriétaires jugeraient utiles de faire dans l'immeuble ainsi que les grosses réparations qui deviendraient nécessaires sans pouvoir réclamer aucune indemnité, à condition que leur durée n'excède pas quarante jours » (pièces n°2-1 en demande et n°3 en défense, page 3).

Force est de constater que cette clause est empreinte d'un caractère exorbitant de droit commun dès lors qu'elle déroge à la règle de principe édictée à l'article 1724 du code civil susvisé eu égard au caractère potestatif des travaux concernés et à la durée de ceux-ci, ce qui justifie l'application d'un abattement de 2%.

Conformément aux dispositions du I, du II et du V de l'article 231 ter du code général des impôts, : I. Une taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement est perçue, dans les limites territoriales de la région d'Ile-de-France, composée de [Localité 18] et des départements de l'Essonne, des Hauts-de-Seine, de la Seine-et-Marne, de la Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne, du Val-d'Oise et des Yvelines. II. Sont soumises à la taxe les personnes privées ou publiques qui sont propriétaires de locaux imposables ou titulaires d'un droit réel portant sur de tels locaux. La taxe est acquittée par le propriétaire, l'usufruitier, le preneur à bail à construction, l'emphytéote ou le titulaire d'une autorisation d'occupation temporaire du domaine public constitutive d'un droit réel qui dispose, au 1er janvier de l'année d'imposition, d'un local taxable. V. Sont exonérés de la taxe : 3°) les locaux à usage de bureaux d'une superficie inférieure à 100 mètres carrés, les locaux commerciaux d'une superficie inférieure à 2.500 mètres carrés, les locaux de stockage d'une superficie inférieure à 5.000 mètres carrés et les surfaces de stationnement de moins de 500 mètres carrés.

En l'occurrence, dès lors que les parties s'accordent sur la surface utile totale de 698 m2 des locaux situés au rez-de-chaussée et au sous-sol retenue par Monsieur [S] [T] de la S.A.S. [T] EXPERTISES dans son rapport d'expertise immobilière unilatérale non judiciaire en date du 4 décembre 2023 (pièces n°12 en demande et n°9 en défense), il y a lieu de souligner que lesdits locaux ne sont plus assujettis, à compter de la date d'effet du renouvellement litigieux, soit le 1er octobre 2022, à la taxe annuelle sur les bureaux, la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE ne produisant d'ailleurs aux débats aucun élément démontrant que les bailleurs lui auraient refacturé une quelconque taxe au titre des années 2023 et 2024, ce qui justifie le rejet de la demande d'abattement formée de ce chef.

Aux termes des dispositions des premier, cinquième et sixième alinéas de l'article L. 145-40-2 du code de commerce, dans sa rédaction issue de l'article 13 de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, et applicable aux contrats renouvelés à compter du 1er septembre 2014 conformément au II de l'article 21 de cette loi, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires. Un décret en Conseil d'État fixe les modalités d'application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d'information des preneurs. 

De plus, en vertu des dispositions des premiers, sixième et septième alinéas de l'article R. 145-35 dudit code, dans sa rédaction issue de l'article 6 du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial, et applicable aux contrats renouvelés à compter du 5 novembre 2014 conformément à l'article 8 de ce décret, ne peuvent être imputés au locataire : 5°) dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires. La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.




En l'espèce, il y a lieu de relever que la refacturation par les bailleurs à la locataire des charges communes de l'immeuble afférentes aux locaux par elle occupés (pièce n°18 en demande) ne constitue nullement une pratique exorbitante de droit commun, la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE n'invoquant d'ailleurs aucun fondement juridique à l'appui de ce moyen, étant observé qu'il lui appartiendra le cas échéant, si elle estime que ces charges ne sont pas justifiées, d'introduire une action en paiement de l'indu à l'encontre des défendeurs, de sorte qu'aucun abattement ne saurait être pratiqué à ce titre.

Enfin, en application des dispositions des premier et troisième alinéas de l'article 555 du code civil, lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l'alinéa 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever. Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d'oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.

Il y a lieu de rappeler : que d'une part, lorsque des travaux d'amélioration ont été réalisés par le preneur sans la participation du bailleur à leur financement, alors ce dernier ne peut se prévaloir de ces améliorations, par l'effet de l'accession, que lors du second renouvellement du bail consécutif à la période pendant laquelle celles-ci ont été réalisées (Civ. 3, 28 juin 1989 : pourvoi n°88-11134 ; Civ. 3, 15 mai 1991 : pourvoi n°89-19190 ; Civ. 3, 10 juillet 1991 : pourvoi n°90-11426 ; Civ. 3, 30 novembre 1994 : pourvoi n°92-14948 ; Civ. 3, 2 décembre 1998 : pourvoi n°97-11041 ; Civ. 3, 27 septembre 2006 : pourvoi n°05-13981 ; Civ. 3, 27 septembre 2011 : pourvoi n°10-24674 ; Civ. 3, 14 mars 2019 : pourvoi n°18-13221 ; Civ. 3, 9 juillet 2020 : pourvoi n°19-16022 ; Civ. 3, 7 septembre 2022 : pourvoi n°21-16613) ; et que d'autre part, en l'absence de caractère d'ordre public de l'article R. 145-8 du code de commerce susvisé, les parties peuvent y déroger contractuellement en reportant la date d'accession à la fin de la jouissance du locataire, les modifications apportées aux lieux loués par le preneur restant dès lors sans incidence sur la fixation du loyer jusqu'à la sortie des lieux de ce dernier (Civ. 3, 22 juin 1988 : pourvoi n°87-13532 ; Civ. 3, 21 mars 2001 : pourvoi n°99-16640), ce qui est notamment le cas en présence d'une clause stipulant que les travaux réalisés par le preneur resteront la propriété du bailleur sans indemnité, à moins que ce dernier ne préfère le rétablissement des lieux dans leur état primitif, le renouvellement du bail étant incompatible avec la remise des lieux dans leur état primitif, de sorte qu'une telle clause d'accession ne peut jouer qu'à la fin des relations contractuelles (Civ. 3, 7 février 2007 : pourvoi n°05-21428 ; Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-21713 ; Civ. 3, 17 novembre 2021 : pourvoi n°20-16802), ce qui justifie l'application d'un abattement si la valeur locative a été estimée en tenant compte des travaux réalisés (Civ. 3, 18 juin 2013 : pourvoi n°12-22226).

En l'occurrence, la clause intitulée « CHARGES ET CONDITIONS » insérée au contrat de bail commercial en date du 4 avril 2005 stipule que le preneur accepte : « 7°) De pouvoir faire dans l'immeuble loué tous changements ou modifications de quelque nature qu'ils soient sans le consentement du bailleur, pourvu qu'ils ne nuisent pas à la solidité de l'immeuble. [...] Tous les travaux qui auront été exécutés par le preneur resteront à sa sortie acquis à l'immeuble sans qu'il puisse réclamer aucune indemnité à moins que le bailleur ne préfère faire rétablir l'immeuble loué dans son état primitif » (pièces n°2-1 en demande et n°3 en défense, page 3).

Force est de constater que cette clause prévoit expressément une option dont disposent les bailleurs leur permettant de réclamer la remise des lieux dans leur état primitif, si bien qu'il est établi que l'accession ne joue en réalité qu'à la fin des relations contractuelles, c'est-à-dire au départ de la locataire, dans la mesure où ce n'est nullement à l'occasion d'un renouvellement, mais lors de leur restitution définitive, que les locaux doivent être remis dans leur état d'origine.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les travaux réalisés par la preneuse, dans la mesure où ils ne peuvent devenir la propriété des bailleurs qu'à la fin des relations contractuelles entre les parties, et non en cas de renouvellement du bail, ne doivent pas être pris en compte dans la valeur locative.

Or, il ressort du préambule figurant au contrat de bail commercial renouvelé en date du 4 avril 2005 que « ce bail commercial a été renouvelé depuis pour permettre l'exploitation des concessions automobiles du preneur » (pièces n°2-1 en demande et n°3 en défense, page 1), alors même qu'il est constant que la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE exerce dans les locaux une activité de supermarché, de sorte que cette dernière a nécessairement dû faire réaliser des travaux d'aménagement des locaux, ce qui n'est pas contesté.

Dans la mesure où les parties s'accordent sur la valeur locative statutaire unitaire de 600 euros par mètre carré pondéré retenue par Monsieur [S] [T] de la S.A.S. [T] EXPERTISES dans son rapport d'expertise immobilière unilatérale non judiciaire en date du 4 décembre 2023 (pièces n°12 en demande et n°9 en défense), laquelle a été estimée au vu de l'état des locaux après la réalisation des travaux, il y a lieu d'appliquer un abattement correspondant à la différence existant entre la valeur locative calculée en incluant les travaux et celle qu'auraient eue les locaux en l'absence de ces travaux immobiliers, lequel sera justement évalué au taux de 15%, et la demande de majoration formée à ce titre par les bailleurs sera rejetée.

En conséquence, il convient d'appliquer à la valeur locative de renouvellement des locaux donnés à bail une majoration de 4% tenant compte de la clause de libre sous-location stipulée au bail, des abattements de 5% et de 2% tenant compte des clauses exorbitantes de droit commun contenues dans le contrat de bail commercial relatives respectivement aux travaux de mise en conformité des locaux laissés à la charge de la preneuse et à la clause de souffrance, ainsi qu'un abattement de 15% prenant en considération la clause d'accession en fin de jouissance prévue à la convention, et de rejeter la demande de majoration formée par les bailleurs au titre de ladite clause d'accession ainsi que les demandes d'abattement au titre des charges de l'immeuble et de déduction du montant de la taxe annuelle sur les bureaux formées par la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE.


Conclusion sur la fixation du loyer du bail renouvelé

En définitive, eu égard à la surface pondérée totale des locaux loués de 474 m2 ainsi qu'à la valeur locative statutaire unitaire de 600 euros par mètre carré pondéré, et compte tenu de la majoration de 10% prenant en considération la clause de destination et la clause de libre cession du droit au bail contenues dans le contrat de bail commercial, de la majoration de 4% relative à la faculté de libre sous-location stipulée au bail, des abattements de 5% et de 2% afférents aux clauses exorbitantes de droit commun figurant au bail relatives respectivement aux travaux de mise en conformité des locaux laissés à la charge de la preneuse et à la clause de souffrance, et enfin de l'abattement de 15% tenant compte de la clause d'accession en fin de jouissance prévue à la convention, la valeur locative de renouvellement des locaux peut être justement et souverainement estimée à la somme annuelle de : (600 x 474) + [(600 x 474) x 10%] + [(600 x 474) x 4%] - [(600 x 474) x 5%] - [(600 x 474) x 2%] - [(600 x 474) x 15%] = 261.648 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 261.648 euros.


Sur la restitution des trop-perçus de loyers

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l'article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent. 

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l'article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. 

En vertu des dispositions de l'article 1302-1 du même code, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu.

Selon les dispositions de l'article L. 111-2 du code des procédures civiles d'exécution, le créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut en poursuivre l'exécution forcée sur les biens de son débiteur dans les conditions propres à chaque mesure d'exécution.

Enfin, d'après les dispositions des deux premiers alinéas de l'article L. 111-3 du même code, seuls constituent des titres exécutoires : 1°) les décisions des juridictions de l'ordre judiciaire ou de l'ordre administratif lorsqu'elles ont force exécutoire, ainsi que les accords auxquels ces juridictions ont conféré force exécutoire. 

Il y a lieu de rappeler : que d'une part, la compétence du juge des loyers commerciaux est exclusive du prononcé d'une condamnation (Civ. 3, 18 mars 1992 : pourvoi n°90-14000 ; Civ. 3, 11 mai 2022 : pourvois n°20-21651, n°20-21652 et n°20-21689) ; et que d'autre part, la décision définitive du juge des loyers commerciaux fixant le montant du loyer du bail renouvelé constitue un titre exécutoire permettant au preneur d'agir, à ses risques et péril, en exécution forcée pour recouvrer le trop-perçu des loyers versés au bailleur (Civ. 3, 6 octobre 2016 : pourvoi n°15-12606).

En l'espèce, dès lors que d'une part, il est établi que la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE a payé, depuis le 1er octobre 2022 et pendant toute la durée de la présente instance, un loyer provisionnel d'un montant supérieur à celui du bail renouvelé, la facture émise par la mandataire et administratrice de biens des bailleurs faisant état d'un loyer de 112.848,98 euros hors taxes et hors charges au titre du dernier trimestre de l'année 2022, correspondant à un loyer annuel de 451.395,92 euros (soit : 112.848,98 x 4 : pièces n°14 et n°18 en demande), ce qui n'est pas contesté, mais dans la mesure où d'autre part, il n'entre pas dans les attributions du juge des loyers commerciaux de pouvoir statuer sur la demande de restitution des trop-perçus de loyers, il y a alors simplement lieu de rappeler que la présente décision constitue un titre exécutoire suffisant permettant le recouvrement par la locataire des trop-perçus de loyers versés aux bailleurs, sans pour autant prononcer de condamnation.

En conséquence, il convient de rappeler que la présente décision constitue un titre exécutoire permettant à la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE de recouvrer les trop-perçus de loyers versés aux bailleurs depuis le 1er octobre 2022.


Sur les intérêts moratoires

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l'article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent. 

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l'article 1302-3 du code civil, la restitution est soumise aux règles fixées aux articles 1352 à 1352-9.

En vertu des dispositions de l'article 1352-6 du même code, la restitution d'une somme d'argent inclut les intérêts au taux légal et les taxes acquittées entre les mains de celui qui l'a reçue.

Enfin, selon les dispositions de l'article 1352-7 dudit code, celui qui a reçu de mauvaise foi doit les intérêts, les fruits qu'il a perçus ou la valeur de la jouissance à compter du paiement. Celui qui a reçu de bonne foi ne les doit qu'à compter du jour de la demande. 

Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d'une part, la compétence du juge des loyers commerciaux est exclusive du prononcé d'une condamnation (Civ. 3, 18 mars 1992 : pourvoi n°90-14000 ; Civ. 3, 11 mai 2022 : pourvois n°20-21651, n°20-21652 et n°20-21689) ; et que d'autre part, les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail expiré et le nouveau loyer du bail renouvelé courent, par le seul effet de la loi (Civ. 3, 3 octobre 2012 : pourvoi n°11-17177), à compter de la délivrance de l'assignation introductive d'instance en fixation du prix lorsque le preneur est à l'origine de la procédure, ou à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c'est le bailleur qui a saisi le juge des loyers commerciaux (Civ. 3, 18 juin 2014 : pourvoi n°13-14715 ; Civ. 3, 16 mars 2017 : pourvoi n°16-10216 ; Civ. 3, 12 avril 2018 : pourvoi n°16-26514 ; Civ. 3, 11 juillet 2019 : pourvoi n°18-19376 ; Civ. 3, 9 septembre 2021 : pourvoi n°19-19285).

En l'espèce, dès lors qu'il est démontré que la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE a payé, depuis le 1er octobre 2022 et pendant toute la durée de la présente instance, un loyer provisionnel d'un montant supérieur à celui du bail renouvelé, la facture émise par la mandataire et administratrice de biens des bailleurs faisant état d'un loyer de 112.848,98 euros hors taxes et hors charges au titre du dernier trimestre de l'année 2022, correspondant à un loyer annuel de 451.395,92 euros (soit : 112.848,98 x 4 : pièces n°14 et n°18 en demande), ce qui n'est pas contesté, et en l'absence de mauvaise foi des bailleurs, il y a lieu de fixer le point de départ des intérêts au taux légal dus sur le différentiel existant entre le montant du loyer provisionnel effectivement acquitté depuis le 1er octobre 2022 d'une part, et celui du loyer du bail renouvelé d'autre part, au 15 novembre 2024, date de signification de l'assignation introductive de la présente instance comportant une telle demande, s'agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s'agissant des sommes réglées postérieurement, sans pour autant prononcer de condamnation.

En conséquence, il convient de fixer le point de départ des intérêts au taux légal dus par les bailleurs sur le différentiel existant entre le montant du loyer provisionnel effectivement acquitté par la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE depuis le 1er octobre 2022 d'une part, et le montant du loyer du bail renouvelé arrêté aux termes de la présente décision d'autre part, à compter du 15 novembre 2024 s'agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s'agissant des sommes réglées postérieurement, jusqu'à complet paiement.


Sur l'anatocisme

D'après les dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il y a lieu de rappeler : que d'une part, la capitalisation des intérêts est de droit lorsqu'elle est judiciairement demandée (Civ. 1, 5 avril 2023 : pourvoi n°21-19870 ; Civ. 3, 20 mars 2025 : pourvoi n°23-16765) ; et que d'autre part, à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d'intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci (Civ. 1, 19 décembre 2000 : pourvoi n°98-14487 ; Civ. 2, 11 mai 2017 : pourvoi n°16-14881 ; Com., 9 octobre 2019 : pourvoi n°18-11694). 

En l'espèce, la capitalisation des intérêts prendra effet à compter du 15 novembre 2024, date de signification de l'assignation introductive de la présente instance comportant une telle demande.

En conséquence, il convient d'ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2024.
 

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, chaque partie succombant partiellement en ses prétentions, les dépens seront partagés par moitié.

De même, l'équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit aux demandes d'indemnités présentées par la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE, par Madame [L] [G] veuve [Z] [V], par Madame [K] [Z] [V], par Monsieur [X] [Z] [V], par Madame [W] [V] veuve [E], par Madame [N] [E] épouse [B] et par Monsieur [P] [E] au titre des frais non compris dans les dépens, conformément aux dispositions de l'article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l'article 514 dudit code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 de ce code.


PAR CES MOTIFS 

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, 

CONSTATE le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant Madame [L] [G] veuve [Z] [V], Madame [K] [Z] [V], Monsieur [X] [Z] [V], Madame [W] [V] veuve [E], Madame [N] [E] épouse [B] et Monsieur [P] [E] d'une part, à la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE d'autre part, et portant sur les locaux situés au rez-de-chaussée et au sous-sol de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 19] cadastré section EZ numéro [Cadastre 3], pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2022,

CONSTATE l'accord de la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE d'une part, et de Madame [L] [G] veuve [Z] [V], de Madame [K] [Z] [V], de Monsieur [X] [Z] [V], de Madame [W] [V] veuve [E], de Madame [N] [E] épouse [B] et de Monsieur [P] [E] d'autre part, pour que le montant du loyer du bail renouvelé soit fixé au montant de la valeur locative à la date du 1er octobre 2022,

DÉBOUTE Madame [L] [G] veuve [Z] [V], Madame [K] [Z] [V], Monsieur [X] [Z] [V], Madame [W] [V] veuve [E], Madame [N] [E] épouse [B] et Monsieur [P] [E] de leur demande subsidiaire d'expertise judiciaire,

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé liant Madame [L] [G] veuve [Z] [V], Madame [K] [Z] [V], Monsieur [X] [Z] [V], Madame [W] [V] veuve [E], Madame [N] [E] épouse [B] et Monsieur [P] [E] d'une part, à la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE d'autre part, et portant sur les locaux situés au rez-de-chaussée et au sous-sol de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 19] cadastré section EZ numéro [Cadastre 3], à la somme annuelle de 261.648 (DEUX CENT SOIXANTE ET UN MILLE SIX CENT QUARANTE-HUIT) euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2022,

FIXE le point de départ des intérêts au taux légal dus par Madame [L] [G] veuve [Z] [V], par Madame [K] [Z] [V], par Monsieur [X] [Z] [V], par Madame [W] [V] veuve [E], par Madame [N] [E] épouse [B] et par Monsieur [P] [E] sur le différentiel existant entre le montant du loyer provisionnel effectivement acquitté par la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE depuis le 1er octobre 2022 d'une part, et le montant du loyer du bail renouvelé arrêté aux termes de la présente décision d'autre part, à compter du 15 novembre 2024 s'agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s'agissant des sommes réglées postérieurement au 15 novembre 2024, jusqu'à complet paiement,

ORDONNE que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2024, 
RAPPELLE que la présente décision constitue un titre exécutoire permettant à la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE de recouvrer les trop-perçus de loyers versés à Madame [L] [G] veuve [Z] [V], à Madame [K] [Z] [V], à Monsieur [X] [Z] [V], à Madame [W] [V] veuve [E], à Madame [N] [E] épouse [B] et à Monsieur [P] [E] depuis le 1er octobre 2022, ainsi que le montant des intérêts au taux légal y afférents, 

DÉBOUTE la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE, Madame [L] [G] veuve [Z] [V], Madame [K] [Z] [V], Monsieur [X] [Z] [V], Madame [W] [V] veuve [E], Madame [N] [E] épouse [B] et Monsieur [P] [E] de leur demande présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE le partage des dépens de l'instance par moitié entre la S.A.S. CARREFOUR PROXIMITÉ FRANCE d'une part, et Madame [L] [G] veuve [Z] [V], Madame [K] [Z] [V], Monsieur [X] [Z] [V], Madame [W] [V] veuve [E], Madame [N] [E] épouse [B] et Monsieur [P] [E] d'autre part,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris le 27 Juin 2025

La Greffière Le Président 
M. PLURIEL C. KOSSO-VANLATHEM

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