Tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, 21 juillet 2025, n° 21/02560

Copie délivrée
à 
Me Maïté MELILLAN-DEVEZE
Me Elisabeth MENDY PIETRI

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe
 DE [Localité 12]
 Le 21 Juillet 2025
1ère Chambre Civile
------------- 
N° RG 21/02560 - N° Portalis DBX2-W-B7F-JDML 
 
 
JUGEMENT


Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l'affaire opposant : 
 
Mme [D] [O] épouse [E]
née le 13 Mai 1954 à [Localité 14], 
demeurant [Adresse 4]
agissant tant en son nom personnel qu’en qualité d’héritière de [M] [Z] décédée

Mme [P] [O] épouse [C] 
née le 07 Juin 1957 à [Localité 14], 
demeurant [Adresse 2]
agissant tant en son nom personnel qu’en qualité d’héritière de [M] [Z] décédée

Mme [G] [O] épouse [K] 
née le 13 Juin 1963 à [Localité 11], 
demeurant [Adresse 6]
agissant tant en son nom personnel qu’en qualité d’héritière de [M] [Z] décédée

M. [OL] [F] 
né le 07 Mars 1936 à [Localité 14], 
demeurant [Adresse 7]
agissant tant en son nom personnel qu’en qualité d’héritière de [M] [Z] décédée

Mme [L] [F] épouse [CL] 
née le 02 Juillet 1960 à [Localité 14], 
demeurant [Adresse 1]
agissant tant en son nom personnel qu’en qualité d’héritière de [M] [Z] décédée

Mme [IF] [F]
née le 17 Octobre 1961 à [Localité 11], 
demeurant [Adresse 5]
agissant tant en son nom personnel qu’en qualité d’héritière de [M] [Z] décédée

Mme [BA] [Z] épouse [U] 
née le 26 Décembre 1929 à [Localité 10] [Localité 8] - décédée





agissant tant en son nom personnel qu’en qualité d’héritière de [M] [Z] décédée

Tous représentés par Me Elisabeth MENDY PIETRI, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant,

 
à :


M. [I] [W]
né le 07 Août 1966 à [Localité 9], 
demeurant [Adresse 3] ESPAGNE

représenté par Me Maïté MELILLAN-DEVEZE, avocat au barreau de CARPENTRAS, avocat plaidant,


Rendu publiquement, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 19 Mai 2025 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, Antoine GIUNTINI, Vice-président, et Margaret BOUTHIER-PERRIER, magistrate à titre temporaire, assistés de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats.


EXPOSÉ DU LITIGE
Le 21 mars 2018 Mme [M] [Z] (venderesse), représentée par sa mandataire Mme [P] [C], en suite d’un mandat de protection future signé le 2 mai 2011, et M. [I] [W] (acquéreur) ont signé un compromis de vente portant sur une maison d’habitation située à [Localité 13] moyennant un prix de 250 000 euros, acte reçu par Maitre [A] [Y], notaire à [Localité 13].
La vente devait être réitérée au plus tard le 31 juillet 2018, avec faculté de prorogation au plus tard le 31 août 2018. Les parties ont précisé que cette date était le point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter. Une clause pénale a été prévue d’un montant de 25 000 euros et les parties n'ont pas décidé d’un dépôt de garantie. L’acquéreur a déclaré ne pas vouloir recourir à un prêt pour le financement de l’acquisition. La signature de l’acte réitératif a été soumise à la levée des conditions suspensives de droit commun, tel que mentionné à l’acte.
Une mise en demeure a été adressée par l’entremise du notaire rédacteur d’acte à la demande de la mandataire de la venderesse, le 13 septembre 2018 à M. [W] de venir signer l’acte authentique le 26 septembre 2018 en l’étude de Maitre [Y].
Madame [M] [Z] est décédée le 19 septembre 2018.

Un procès-verbal de carence, a été dressé le 26 septembre 2018 en raison de la défaillance de l’acquéreur, en présence de Mme [C]. Cette dernière après avoir constaté la caducité du compromis a mis en demeure M. [I] [W] le 11 octobre 2018 d’avoir à payer la clause pénale.

Un acte de notoriété a été reçu par Maitre [J] [Y] notaire le 12 novembre 2018 établissant la dévolution successorale de Feu [M] [Z] et désignant comme héritiers :
Madame [BA] [Z] épouse [U], sa sœur
Mme [N] [Z] épouse [F], sa sœur
Mesdames [D] [O] épouse [E], [P] [O] épouse [S] et [G] [O] épouse [K] comme venant en représentation de leur mère prédécédée [T] [Z]. 
Par l’intermédiaire de leur conseil, les héritiers de Mme [M] [Z] ont à nouveau mis en demeure M.[W] par lettre du 29 mars 2019 d’avoir à verser la somme de 25 000 euros au titre de la clause pénale.
Une attestation de propriété immobilière a été dressée par Maître [A] [Y] le 1er avril 2019, prenant acte du décès de [N] [F], laissant pour héritiers [OL] [F], son époux et ses deux enfants, [L] [F] et [IF] [F]. 
Considérant que M.[W] n’avait pas respecté ses obligations les héritiers lui ont fait délivrer le 29 juin 2021 une assignation à comparaître devant le tribunal judiciaire de Nîmes aux fins de le voir condamner à payer la somme de 25 000 euros au titre de la clause pénale et le remboursement de différents frais et dépens.
Madame [BA] [Z] épouse [U] est décedée en cours d’instance selon message envoyé par RPVA le 6 juillet 2022.

******
Dans leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 11 septembre 2024, [D] [O] épouse [E], [P] [O] épouse [S] et [G] [O] épouse [K], [OL] [F], [L] [F] et [IF] [F], ( les indivisaires) au visa des articles 1103 et 1231-5,815-2 et 815-3 et 688 et 691 du code civil, demandent au tribunal de:
DECLARANT la demande de Madame [D] [O] épouse [E], Madame [P] [O] épouse [C], Madame [G] [O] épouse [K], Monsieur [OL] [F], Madame [L] [F] épouse [CL] et Madame [IF] [F] recevable et bien fondée, 
CONDAMNER M. [I] [W] à payer à Madame [D] [O] épouse [E], Madame [P] [O] épouse [C], Madame [G] [O] épouse [K], Monsieur [OL] [F], Madame [L] [F] épouse [CL] et Madame [IF] [F] ensemble, la somme de 25.000 euros en application de la clause pénale prévue au compromis de vente du 21 mars 2018, avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2018. 
CONDAMNER M. [I] [W] à payer à Madame [D] [O] épouse [E], Madame [P] [O] épouse [C], Madame [G] [O] épouse [K], Monsieur [OL] [F], Madame [L] [F] épouse [CL] et Madame [IF] [F] ensemble la somme de 380.53 euros à titre de dommages-intérêts complémentaires. 
DEBOUTER M. [I] [W] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions. 
CONDAMNER M. [I] [W] à payer à Madame [D] [O] épouse [E], Madame [P] [O] épouse [C], Madame [G] [O] épouse [K], Monsieur [OL] [F], Madame [L] [F] épouse [CL] et Madame [IF] [F] ensemble, la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. 
CONDAMNER M. [I] [W] aux entiers dépens (dépens qui comprendront notamment les frais de l’assignation du 02/09/2020 (75,35 €), les frais de transmission de l’acte en Espagne (96,64 €), les frais de traduction des actes retournés par les autorités espagnoles (264,01 €), le droit de plaidoirie (13 €), les frais de l’assignation du 02/09/2020 (75,35 €), les frais de transmission de l’acte en Espagne (96,64 €), les frais de traduction des actes retournés par les autorités espagnoles (264,01 €), le droit de plaidoirie (13 €), les frais de signification du présent acte), et dont distraction au profit de Maître MENDY PIETRI, avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile. 
Au soutien de leurs prétentions les indivisaires font valoir que toutes les conditions suspensives ont été levées et que la vente par acte authentique n’a pas été signée, alors que l’acquéreur a été mis en demeure de venir signer l’acte par lettre du 13 septembre 2018.
Ils considèrent que Mme [C] mandataire de Mme [M] [Z] a agit en continuité des intérêts de cette dernière après son décès en étant présente lors de l’établissement du procès-verbal de carence.
Ils exposent les difficultés rencontrées pour faire citer à personne M [W] en Espagne ou en France.
Ils sollicitent la condamnation de ce dernier au paiement de la clause pénale car il n’a pas répondu à la convocation l’enjoignant de venir signer l’acte de vente, alors que toutes les conditions étaient levées.
Ils justifient leur demande au regard du préjudice qu’ils ont subi car ils ont vendu leur bien ultérieurement à 205 000 euros et non 250 000 euros comme prévu dans le compromis les liant à M [W].
Ils contestent avoir violé l’obligation d’information portant sur une prétendue servitude de puisage que l’acquéreur ne prouve pas. Ils ajoutent que l’attestation de M [GL] ne fait pas preuve de la servitude d’autant qu’il est agent immobilier dans l’agence gérée par Madame [B] [W] épouse du défendeur. En outre la servitude de puisage ne peut être établie que par titre ce dont l’acquéreur ne justifie pas.
Concernant la fin du mandat de protection future de Mme [C] au décès de la venderesse, ils considèrent que cette dernière avait le pouvoir de transmettre cette mise en demeure qui n’est pas un acte d’administration de sorte que le consentement de tous les héritiers n’était pas nécessaire, et le fait de renoncer à l’exécution de l’ acte n’est pas un acte de disposition.
Ils ajoutent que tous les héritiers ont par leur avocat le 29 mars 2019 mis en demeure M [V] de payer la clause pénale.
En réponse aux conclusions adverses ils considèrent que M [W] n’établit pas l’existence de la servitude, ni par titre, ni par destination du bon père de famille. Ils contestent que ce dernier ait informé le notaire de son intention d’annuler l’acte en raison du décès du vendeur aucune trace de cette démarche n’est mise en évidence. Ils soutiennent qu’il n’y a aucune modification substantielle du contrat et qu’aucun compromis n’avait à être signé de nouveau.
Sur les actes faits par Mme [C] ils se prévalent des dispositions de l’ article 724 du code civil pour soutenir que cette dernière a agi en continuité de Feu [M] [Z] car elle a été saisie de plein droit en sa qualité d’héritière.

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Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 mars 2024 au visa des articles 1184,1604, 1112-1 et 1638,1231-5,1217, 1147 ancien et 1231, 1231-1, 1231-2 du code civil, M. [I] [W] demande au tribunal de : 
DECLARER irrecevable la demande des héritiers [Z], au vu de la nullité du compromis de vente. 
CONSTATER la nullité du compromis de vente conclu entre Madame [Z] et Monsieur [W], par devant Me [Y] le 18 mars 2018 pour le bien litigieux pour non-respect du devoir d’information; 
Par voie de conséquence,
CONDAMNER les consorts [Z] en leurs qualités d’héritiers à payer des dommages et intérêts d’un montant de 15 000 € ;
CONDAMNER les consorts [Z] à porter et payer l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 25 000 € ; 
CONSTATER la nullité du compromis de vente conclu entre Madame [Z] et Monsieur [W], par devant Me [Y] le 18 mars 2018 pour le bien litigieux pour non-respect de la procédure d’exécution forcée ; 
Par voie de conséquence, 
CONDAMNER les consorts [Z] en leurs qualités d’héritiers à payer des dommages et intérêts d’un montant de 15 000 € pour procédure abusive ; 
CONSTATER la caducité du compromis de vente conclu entre Madame [Z] et Monsieur [W], par devant Me [Y] le 18 mars 2018 pour le bien litigieux du fait de l’accomplissement de conditions suspensives de droit commun ; 
Par voie de conséquence 
CONDAMNER les consorts [Z] en leurs qualités d’héritiers à payer des dommages et intérêts d’un montant de 15 000 € pour procédure abusive ; 
CONSTATER la caducité du compromis de vente conclu entre Madame [Z] et Monsieur [W], par devant Me [Y] le 18 mars 2018 du fait du décès de Madame [Z] et de la modification des conditions substantielles du compromis de vente. 
Par voie de conséquence 
CONDAMNER les consorts [Z] en leurs qualités d’héritiers à payer des dommages et intérêts d’un montant de 15 000 € pour procédure abusive 
DEBOUTER les demandeurs de l’intégralité de leurs demandes ; 
A titre subsidiaire ; 
RAPPORTER en équité le paiement de la clause pénale à 1 euro symbolique ; 
A titre reconventionnel et subsidiaire 
CONDAMNER l’indivision [Z] au paiement de la clause pénale d’un montant de 25.000 €. 
COMPENSER les sommes demandées par les parties ; 
CONDAMNER l’indivision [Z], à payer à Monsieur [W] la somme de 3.500 €, au titre des frais irrépétibles, en application de l'article 700 du Code de procédure civile. 
CONDAMNER l’indivision [Z] aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Maître MELILLAN DEVEZE, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC.

Au soutien de ses prétentions il fait valoir qu’à la suite du décès de la venderesse tous les actes effectués par la mandataire sont nuls car son mandat a pris fin au décès de M [M] [Z].
Il soutient la nullité du compromis de vente car la venderesse n’a pas respecté son obligation d’information et de conseil car elle n’a pas déclaré une servitude de puisage. Il relève que dans le nouveau compromis signé ultérieurement la mention du puits a disparu. Il soutient que la nullité du compromis emporte la nullité de la clause pénale.
Il considère que les vendeurs sont de mauvaise foi et qu’ils ne communiquent aucune pièce pour prouver leur bonne foi de sorte qu’ils doivent démontrer qu’ils ont satisfait à leur obligation d’information. Il ajoute qu’il a dû effectuer la demande de renseignement au service de la publicité foncière.
Il estime que le compromis est caduc car la condition suspensive, selon laquelle les actes antérieurs ne doivent pas faire apparaitre une servitude non indiquée, est réalisée, car la servitude de puisage a été révélée après le compromis de vente. 
Il soutient qu’après le décès de Mme [Z] il a informé le notaire par téléphone de son intention d’annuler l’acte de vente immobilière comme le prévoyait l’avant contrat, car la signature de la vente allait être retardée ce qui caractérise une modification substantielle du contrat. Il a donc opté pour la rétractation sans faute.
Il considère que les héritiers n’ont pas procédé à l’annulation de la vente telle que stipulée dans le compromis, car ils ne l’ont pas sommé de venir signer l’acte.
Il fait valoir que le procès-verbal de carence est nul et non avenu car Mme [C] n’avait plus la qualité de mandataire. Il conteste que les règles de l’indivision puissent s’appliquer, d’autant que la mandataire a effectué un acte de disposition en annonçant renoncer à poursuivre l’exécution forcée de l’acte. Il ajoute que la mise en demeure transmise par les héritiers est tardive et privée d’effet car elle ne pouvait intervenir sans un PV de carence valable.
Il s’estime légitime dans son refus de réitérer la vente par acte authentique en raison de l’existence de la servitude qui peut être une servitude par destination du père de famille après la division d’une propriété. Il se prévaut d’un arrêt de la Cour de cassation du 2 mars 2017 rendue par la 3 eme chambre civile, pour soutenir qu’une parcelle peut bénéficier d’une servitude continue voire discontinue en cas de division si l’acte ne prévoit aucune disposition contraire.
Enfin il conclut à la réduction de la clause pénale.
Il sollicite le paiement de dommages et intérêts qu’il fixe à 25 000 euros en raison de la violation de l’obligation d’information par les vendeurs, il s’estime victime de l’inexécution contractuelle de ceux ci, de sorte que si la juridiction faisait droit à la demande de paiement de la clause pénale il devra constater le manquement de la demanderesse à son obligation d’information en lui allouant cette somme.

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Pour un exposé complet des moyens des parties, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs dernières écritures.

Invoquant un incident de communication de pièces M.[W] a saisi le juge de la mise en état.

Par ordonnance du 13 février 2025 le juge de la mise en état a constaté que l’incident était devenu sans objet.


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La clôture de l’affaire a été fixée à la date du 5 mai 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du 10 avril 2025 et l’affaire fixée à plaider à l’audience du 19 mai 2025.

La décision a été mise en délibéré au 21 juillet 2025.


MOTIFS
Sur la demande de nullité du compromis de vente du 18 mars 2018 pour non-respect de l’obligation d’information. 
Il est rappelé que la charge de la preuve incombe au demandeur tel que ce principe est posé par l’article 1353 du code civil « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. » Selon l’article 9 du code de procédure civile «. Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. ».

En l’espèce il incombe à M [W] d’apporter la preuve de l’existence d’une servitude de puisage qu’il allègue.
Selon l’article 637 du code civil la servitude est « une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire ». La servitude de puisage s’inscrit dans la catégorie des servitudes discontinues telles que définies par l’article 688 du code civil, car elle nécessite le fait actuel de l’homme pour être exercée.
Aux termes de l’article 691 du même code « Les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s'établir que par titres »
Les dispositions de l’article 695 prévoient que « Le titre constitutif de la servitude, à l'égard de celles qui ne peuvent s'acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude, et émané du propriétaire du fonds asservi. »
Sachant qu’un acte qui ne se réfère à aucun acte antérieur constitutif de servitude n'est pas un titre récognitif ni un commencement de preuve par écrit d’un tel titre. Le titre récognitif a ainsi été défini comme « un acte par lequel il est reconnu l’existence d’un droit ou d’une obligation antérieure en faisant référence au titre constitutif qui l’a créé, sans que ledit titre ne puisse être produit. » 
En l’espèce M [W] produit une lettre qui ne peut valoir attestation au sens de l’article 202 du code de procédure civile pour ne pas en respecter les exigences formelles, émanant d’un agent commercial agissant pour le compte de l’agent immobilier, intermédiaire du projet de transaction. Il écrit « à posteriori de la signature du compromis (…) avoir discuté avec la voisine de M [Z] Mme [X] dont la cour est mitoyenne. Celle-ci m’a annoncée que le puits de la cour était commun et qu’elle avait un droit de puisage sur le dit puits et qu’il fallait conserver un « axé » à ce puits ». Outre que cette lettre n’est pas un titre, ni un témoignage pouvant constituer la preuve d’un usage immémorial, la valeur probante en est fortement contestée par les indivisaires. Ils dénoncent les liens entre le rédacteur de la lettre qui est en relation commerciale avec l’agence dirigée par l’épouse de M [Z], ce qu’il ne dément pas.
En outre ni les écritures prises par M [Z], ni les relevés des formalités de publicité foncière, ni les actes de ventes antérieurs produits dans le cadre de la procédure d’incident, ne mettent en évidence la preuve de l’existence d’une telle servitude, ni la division des fonds qui permettraient d’invoquer une servitude par destination du père de famille. Il doit être relevé que si l’arrêt de la Cour de cassation précité par le défendeur admet l’existence de deux servitudes, après la division d’un fonds, en l’absence de mention contraire contenue dans l’acte, le motif retenu par la Cour étant que « ces servitudes qui se manifestaient dès la division du fonds par des signes apparents », ce qui n’est pas le cas de l’espèce.
Il s’ensuit que la violation du devoir d’information du vendeur n’est pas établie et par conséquent la nullité de l’acte ne peut être prononcée de ce chef.

Les demandes indemnitaires de voir :
« CONDAMNER les consorts [Z] en leurs qualités d’héritiers à payer des dommages et intérêts d’un montant de 15 000 € ;
CONDAMNER les consorts [Z] à porter et payer l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 25 000 € ; », se heurtent non seulement à une absence de preuve quant à un préjudice subi mais également à une absence de lien avec le contrat qui ne prévoit pas d’indemnité d’immobilisation.

Par conséquent M. [I] [W] est débouté de toutes ses demandes à ce titre.
Sur la demande de nullité fondée sur le non-respect de la procédure d’exécution forcée.
Selon l’article 1103 du code civil « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. ».
En l’espèce M.[W] sollicite de voir constater la nullité du compromis de vente en raison du défaut de qualité pour poursuivre l’exécution forcée de cet acte.
S’il est indéniable que le mandat de Mme [P] [C] a pris fin au décès de Mme [M] [Z], soit au 19 septembre 2018 et qu’elle ne pouvait à ce titre poursuivre l’exécution forcée de la vente, or il est de constaté :
D’une part qu’aucune exécution forcée de l’acte n’a été entreprise, seule une convocation à venir signer l’acte de vente a été transmise, mais non la saisine d’une juridiction afin de faire constater la vente ;D’autre part que lors de l’envoi de la convocation à venir signer l’acte le 13 septembre 2018, avec rappel de la clause pénale, le mandat de protection future était valable.Il n’est pas établi par les pièces communiquées à la procédure que M [W] a pris contact avec le notaire à la suite de cette convocation pour faire valoir la non réalisation d’une des conditions suspensives. 
Il est indéniable que Mme [R] ne pouvait plus représenter la de cujus à la date du 26 septembre 2018 et qu’elle ne pouvait en vertu de l’article 1599 vendre le bien litigieux « La vente de la chose d'autrui est nulle : elle peut donner lieu à des dommages-intérêts lorsque l'acheteur a ignoré que la chose fût à autrui. ».
Il reste qu’en vertu de l'article 1984 du code civil la nullité d'un contrat pour absence de pouvoir du mandataire, qui est relative, ne peut être demandée que par la partie représentée. En l’espèce, l’acte dressé n’a pas été un acte de vente mais un procès-verbal de carence de vente qui a constaté la caducité du compromis et l’application de la clause pénale ( page 3 de l’acte) «  Madame [P] [C], agissant en continuation des pouvoirs qui lui ont été donné en vertu du mandat de protection future et des clauses de l’avant contrat compte tenu du décès de Madame [Z], demande en conséquence des présentes la constatation de la caducité du compromis sus visé, et l’application de la clause pénale mentionnée au compromis. » dès lors seuls les héritiers peuvent se prévaloir de l’absence de pouvoir de Mme [R] pour constater la caducité du compromis et l’application de la clause pénale.
Il est relevé que les héritiers ont par lettre du 29 mars 2019 réitéré leur demande de paiement de la clause pénale faisant valoir le procès-verbal de carence et la lettre recommandée du 11 octobre 2018 de Mme [P] [C], informant de la non-exécution forcée de la vente et de la demande de paiement de pénalité.
Il s’ensuit que les coindivisaires n’ont pas souhaité se prévaloir de l’absence de mandat, mais au contraire ont confirmé les demandes formulées par Mme [C]. 
Par conséquent la demande de nullité du compromis de vente sur ce fondement doit être rejetée.


Sur la demande de voir constater la caducité du compromis de vente du fait de l’accomplissement de conditions suspensives de droit commun.

M.[W] se prévaut de la réalisation de la clause Conditions suspensives de droit commun qui énonce « Les titres de propriété antérieurs, les pièces urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à destination que l’ACQUEREUR entend donner. » ( p 7).

Il résulte de ce qui précède que l’existence d’une servitude de puisage n’est pas prouvée, ni par un titre, ni par un titre recognitif, ni par un acte de division entrainant une servitude par destination du père de famille.

De sorte que la réalisation de la condition suspensive de droit commun n’est pas acquise. Il s’ensuit que la caducité du compromis de vente ne peut être constatée de ce chef. 

Par conséquent M [V] doit être débouté de toutes ses demandes à ce titre.


Sur la demande de voir constater la caducité du compromis de vente du fait du décès de Madame [Z] et de la modification des conditions substantielles du compromis de vente.

S’il est prevu au compromis de vente signé entre les parties « Au cas de décès du vendeur s’il s’agit d’une personne physique, ou de dissolution volontaire du vendeur s’il s’agit d’une personne morale, avant la constatation authentique de la réalisation des présentes, ses ayants droits, fussent-ils majeurs protégés, seront tenus à la réalisation des présentes dans les mêmes conditions que leur auteur. 
L’acquéreur pourra demander, dans le délai de 15 jours du moment où il a eu connaissance du décès à être dégagé des présentes en raison du risque d’allongement du délai de leur réalisation par suite de la survenance de cet événement. » il n’est nullement justifié par l’acquéreur une quelconque formalité pour être soustrait de ses obligations nées du compromis.

Il n’est établi par aucune pièces produites à la procédure que M.[W] a pris contact avec le notaire pour se dégager du compromis de vente.

Alors qu’il ne conteste pas avoir reçu le procès-verbal de carence, qu’il a réceptionné la lettre de Mme [R] datée du 11 octobre 2018 et la lettre du conseil des héritiers du 29 mars 2019, il n’a jamais fait part de son souhait d’être dégagé de l’acte dans un délai de 15 jours après la connaissance du décès du vendeur. Il est relevé que la première demande fondée sur le décès de la venderesse est faite dans les présentes conclusions notifiées le 7 mars 2024, soit cinq ans et demi après le décès.

En outre il n’est pas établi que la signature de l’acte authentique après l’acte de notoriété établi le 12 novembre 2018 entrainait pour l’acquéreur une modification substantielle du compromis de vente alors que ce dernier ne s’est pas manifesté après la convocation de signature reçue le 13 septembre 2018.

Par conséquent M.[W] qui échoue à justifier d’une demande de se voir dégagé du compromis de vente dans le délai imparti et d’une quelconque modification substantielle des conditions du compromis est débouté de sa demande à ce titre.




Sur les demandes indemnitaires au titre de la procédure abusive

Selon l’article 31du code de procédure civile le droit d’agir en justice est ouvert à toute personne qui a intérêt à faire reconnaitre ou rejeter une prétention et ce droit ne peut être sanctionné sauf à caractériser une faute faisant dégénérer en abus de droit ce droit d’agir en justice.
 
En l’espèce M [W] présente des demandes indemnitaires d’un montant de 15 000 € pour procédure abusive, subséquentes à ses demandes de nullité ou de caducité. Il n’est pas justifié par ce dernier d’une intention de nuire, d’un abus de droit procédural des consorts [Z] dans leur action à son encontre. Ces demandes sont fondées sur la seule prétention de voir déclarer le compromis de vente nul, ou caduc et non sur la démonstration d’une démarche procédurale abusive des demandeurs.
Par conséquent il y a lieu de débouter M. [I] [W] de ses demandes indemnitaires.

Sur la demande de condamnation de M. [I] [W] au paiement de la clause pénale

Sur l’acquisition de la clause pénaleSelon les dispositions de l’article 1231-5 du code civil « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

En l’espèce le compromis de vente prévoit  « Au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre la somme de vingt-cinq mille euros ( 25 000 EUR) à titre de dommages -interets, conforment aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.(…) Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

Il ressort des pièces versées à la procédure que toutes les conditions suspensives ont été levées, et que M [W] échoue à justifier du bien-fondé de son refus de réitérer la vente par acte authentique. Il a été régulièrement mis en demeure de venir signer la vente et n’a pas déféré à cette convocation. Il ne peut utilement tenter de justifier son refus de signer l’acte authentique de vente à posteriori par des motifs tenant à l’existence d’une servitude de puisage, qui n’est pas établie, par le défaut de qualité du mandataire dont les actes ont été confirmés par les indivisaires et par une rétractation qui n’a pas été formulée au décès de la venderesse. Enfin il ne justifie nullement d’une modification substantielle du compromis de vente qui pouvait être réitéré dès le 12 novembre 2018 date de l’acte de notoriété, alors qu’il ne s’est pas manifesté avant le 31 aout 2018 date d’expiration du compromis.

Il a ultérieurement été mis en demeure d’avoir à payer la pénalité par les héritiers en date du 29 mars 2019.

Il s’ensuit que le principe de l’application de la clause pénale et sa mise en œuvre sont acquis.

Sur le montant de la clause pénale
Elle est fixée à la somme de 25.000 euros et la loi autorise le juge si elle est manifestement excessive à la modérer.

Il est établi par les pièces versées que les vendeurs ont signé une promesse de vente le 2 janvier 2019 avec M [H], de sorte que leur bien n’a pas été immobilisé longtemps, après l’échec du premier compromis de vente et que l’acte de vente a été signé le 1er avril 2019.
Aucune explication n’est donnée par les vendeurs sur la diminution de prix de 50 000 euros, consentie au nouvel acquéreur.

Compte tenu de ces éléments, et de la courte durée séparant l’échec de la signature de la vente à M [W] et l’acte définitif de vente avec M [H] il y a lieu de considéré que le montant de la clause est excessif et de le ramener à la somme de 15 000 euros.

 Sur la demande de voir assortir cette somme d’intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2018.

 La date peu apparente de l’avis de réception porte le chiffre 13, dès lors la mise en demeure, prendra effet à cette date.
Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 l’intérêt au taux légal doit courir à compter de cette date. 

Par conséquent il y a lieu de condamner M. [I] [W] au paiement de la somme de 15 000 euros au taux légal à compter du 13 octobre 2018 aux indivisaires.

Sur la demande de condamnation de l’indivision [Z] au paiement de la clause pénale d’un montant de 25.000 €. 

Il n’est pas établi que les conditions d’octroi de la clause pénale à l’acquéreur soient réunies. M.[W] ne justifie nullement avoir été privé de la possibilité de réitérer l’acte, il tente au contraire de justifier son défaut de signature de l’acte authentique.

Enfin il a échoué à démontrer une quelconque défaillance de vendeur qui serait de nature à entrainer l’application de la clause pénale à la venderesse et / ou
 qui serait à l’origine d’un préjudice qu’il aurait subi.

Par conséquent il y a lieu de la débouter de sa demande à ce titre. 
Sur la demande de paiement de frais au titre du PV de carence.

Il est justifié par les demandeurs du paiement au bénéfice de Me [Y] d’une somme de 380,53 euros le 29 septembre 2018 correspondant à la somme demandée.

Par conséquent il sera fait droit à la demande et M. [I] [W] sera condamné à rembourser cette somme aux indivisaires.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce M. [I] [W] sera condamné aux dépens de l’instance en ce compris les frais de transmission de l’acte en Espagne (96,64 €), les frais de traduction des actes retournés par les autorités espagnoles (264,01 €), les frais de transmission de l’acte en Espagne (96,64 €), les frais de traduction des actes retournés par les autorités espagnoles (264,01 €). M. [W] sera débouté de sa demande de ce chef.
Les avocats qui en ont fait la demande seront autorisés à recouvrer les dépens conforment aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.


Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposé et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d‘office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire n’y avoir lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de rejeter la demande de M. [I] [W] à ce titre et de le condamner à payer à Madame [D] [O] épouse [E], Madame [P] [O] épouse [C], Madame [G] [O] épouse [K], Monsieur [OL] [F], Madame [L] [F] épouse [CL] et Madame [IF] [F] ensemble, la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. 


Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au 1 janvier 2020 les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 

En l’espèce il a lieu de constater l’exécution provisoire de la présente décision.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE M. [I] [W] de toutes ses demandes à quelque titre que ce soit,

CONDAMNE M. [I] [W] à payer à Madame [D] [O] épouse [E], Madame [P] [O] épouse [C], Madame [G] [O] épouse [K], Monsieur [OL] [F], Madame [L] [F] épouse [CL] et Madame [IF] [F] ensemble, la somme de 15.000 euros en application de la clause pénale, ramenée à cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2018, 

CONDAMNE M. [I] [W] à payer à Madame [D] [O] épouse [E], Madame [P] [O] épouse [C], Madame [G] [O] épouse [K], Monsieur [OL] [F], Madame [L] [F] épouse [CL] et Madame [IF] [F] ensemble, la somme de 380,53 euros en remboursement de frais du PV de carence,

CONDAMNE M. [I] [W] à payer à Madame [D] [O] épouse [E], Madame [P] [O] épouse [C], Madame [G] [O] épouse [K], Monsieur [OL] [F], Madame [L] [F] épouse [CL] et Madame [IF] [F] ensemble, la somme 4000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE M. [I] [W] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [I] [W] aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais de l’assignation du 02/09/2020 (75,35 €), les frais de transmission de l’acte en Espagne (96,64 €), les frais de traduction des actes retournés par les autorités espagnoles (264,01 €), les frais de l’assignation du 02/09/2020 (75,35 €), les frais de transmission de l’acte en Espagne (96,64 €), les frais de traduction des actes retournés par les autorités espagnoles (264,01 €) et le déboute de ses demandes à ce titre,

AUTORISE les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer les dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision,






Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice Présidente et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

LE GREFFIER LE PRESIDENT