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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Strasbourg, 3ème Ch. Civile Cab. 2, 24 juillet 2025, n° 23/07644

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Au mois d’avril 2018, la SCI MACODILE – détenue par Monsieur [G] [N] et Madame [Y] [O] épouse [N] – et la SARL [M] HOME CONCEPTEUR ont engagé des discussions en vue de la cession de parts sociales de la SCI MACODILE aux associés de la SARL [M] HOME CONCEPTEUR, Monsieur [S] [M] et Madame [B] [M]. 

La SARL [M] HOME CONCEPTEUR a occupé des locaux situés [Adresse 3] Hoerdt (67), afin d'y exercer une activité commerciale de vente, pour lesquels la SCI MACODILE, était crédit-preneur.

Le 10 janvier 2019, la SCI MACODILE a adressé à la SARL [M] HOME CONCEPTEUR une facture portant sur le règlement de "loyers" du deuxième semestre 2018.

Le projet d’acquisition des parts sociales de la SCI MACODILE par la SARL [M] HOME CONCEPTEUR n’a pas abouti.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 13 janvier 2020, Monsieur [S] [M], représentant la SARL [M] HOME CONCEPTEUR, a adressé son congé, indiquant vouloir quitter les locaux au 30 juin 2020.

Par acte d’huissier en date du 23 décembre 2020, la SCI MACODILE a délivré une sommation interpellative à la SARL [M] HOME CONCEPTEUR portant revendication de sommes dues au titre de l'occupation des locaux, pour la période de juillet à décembre 2018, incluant les taxes foncières 2019 et 2020, ainsi que les frais d’huissier pour moitié.

Cette sommation interpellative a été renouvelée le 26 avril 2022.

Par acte signifié en date du 19 septembre 2023, la SCI MACODILE a fait assigner la SARL [M] HOME CONCEPTEUR devant le tribunal judiciaire de Strasbourg en paiement de rappels de loyers sur la période allant de juillet à décembre 2018 et d’octobre 2020 à juin 2022.

Par requête adressée au juge de la mise en état le 08 avril 2024, la SARL [M] HOME CONCEPTEUR a soulevé l'irrecevabilité, pour prescription, des demandes relatives aux échéances des mois de juillet, août et septembre 2018.

Par ordonnance du 7 novembre 2024, le juge de la mise en état a déclaré recevable la demande en paiement formée par la SCI MACODILE au titre des échéances des mois de juillet à septembre 2018 et a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SARL [M] HOME CONCEPTEUR.

Dans ses conclusions récapitulatives déposées le 11 mars 2025, la SCI MACODILE a demandé de : 
DECLARER la SCI MACODILE recevable et bien fondée en ses demandes, 
CONDAMNER la SARL [M] à payer à la SCI MACODILE les sommes suivantes : 
A titre principal, 
- la somme de 36.000 € au titre des loyers dus sur la période allant de juillet à décembre 2018, augmentée des taxes foncières, les frais d’huissier et les intérêts portant sur un total de 44.117,70 € arrêté au 26 avril 2022, 
- la somme de 120.000 € au titre des loyers dus sur la période allant d'octobre 2020 à juin 2022, augmentée des taxes foncières sur 2022. 
À titre subsidiaire, s’agissant des loyers postérieurs au congé, 
- la somme de 84.000 € au titre des loyers dus sur la période allant d’octobre 2020 à décembre 2021, date de l’échéance, outre les intérêts depuis la mise en demeure, 
- le tout augmenté des intérêts au taux légal appliqué aux consommateurs - non professionnels, à compter 23 décembre 2020, date de la sommation interpellative initiale, 
ORDONNER l’anatocisme à compter de la sommation en date du 23 décembre 2020 en application de l’article 1343-2 du Code civil, 
En tout état de cause, 
DEBOUTER la SARL [M] de sa demande reconventionnelle, 
CONDAMNER la SARL [M] à payer à la SCI MACODILE la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile. 
CONDAMNER la SARL [M] aux entiers frais et dépens, y ajoutant l’intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à l’éventuelle exécution forcée du jugement à intervenir par voie d’huissier et en particulier tous les droits de recouvrement ou d’encaissement visés par le décret n°96-1080 du 12 décembre 1996, sans exclusion des droits de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier prévu à l’article 10 du décret. 
DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, la SCI MACODILE avance que la SARL [M] HOME CONCEPTEUR lui est redevable de loyers impayés au titre d'un bail commercial conclu verbalement entre elles dès mars 2018, puis par écrit selon acte du 30 novembre 2018. Elle conteste la qualification de convention d'occupation précaire alléguée par la SARL [M] HOME CONCEPTEUR quant à l'occupation du local mis à disposition de la SARL [M] HOME CONCEPTEUR. Elle fait état de deux périodes distinctes, l'une courant de mars à décembre 2018 et l'autre de janvier 2019 à juin 2022. Elle dénonce la non restitution de l'ensemble des clés par la SARL [M] HOME CONCEPTEUR après réalisation d'un état des lieux de sortie en octobre 2020. Elle dénonce le non-paiement de taxes et frais annexes par la SARL [M] HOME CONCEPTEUR. Elle conteste la demande reconventionnelle formée par la SARL [M] HOME CONCEPTEUR quant aux travaux d'aménagement du local.

***

Dans ses conclusions récapitulatives déposées le 25 mars 2025, la SARL [M] HOME CONCEPTEUR a demandé de :
JUGER l’action de la Société MACODILE mal fondée. 
DEBOUTER la Société MACODILE de l’ensemble de ses fins et prétentions. 
à titre reconventionnel, 
CONDAMNER la Société MACODILE à payer à la Société [M] HOME CONCEPTEUR la somme de 8.434,97€, avec les intérêts de retard au taux légal à compter du 17 mai 2022. 
en tout état de cause, 
CONDAMNER la Société MACODILE à payer à la Société [M] HOME CONCEPTEUR la somme de 3.000€ par application de l’article 700 du Code de procédure civile. 
CONDAMNER la Société MACODILE aux entiers frais et dépens. 

Au soutien de ses prétentions, la SARL [M] HOME CONCEPTEUR avance que les demandes en paiement de loyers formées par la SCI MACODILE sont infondées. Elle prétend ne pas être liée par un bail commercial avec la SCI MACODILE mais avoir occupé les locaux mis à disposition au titre d'une convention d'occupation précaire uniquement dans le cadre du projet de cession de parts sociales de la SCI MACODILE au profit de la SARL [M] HOME CONCEPTEUR. Reconventionnellement, elle fait état de frais d'aménagement du local exposés et non remboursés par la SCI MACODILE.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 

L'instruction a été clôturée par ordonnance du 24 avril 2025.

L'affaire a été évoquée à l'audience du 22 mai 2025 et la décision a été mise en délibéré au 24 juillet 2025.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION 

À titre liminaire

Aux termes de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs.


N° RG 23/07644 - N° Portalis DB2E-W-B7H-MFUD


I. Sur la demande de paiement de loyers pour la période allant d'octobre 2020 à juin 2022, augmentée des taxes foncières sur 2022

A. Sur la qualification juridique du contrat liant les parties pour la période courant à compter du 1er janvier 2019 

Selon l’article L.145-1 I du code de commerce, les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce.

Il résulte de ce texte que le statut des baux commerciaux est de droit et impérativement appliqué aux baux consentis sur des immeubles dans lesquels le locataire est amené à exploiter un fonds, défini comme un ensemble d’éléments corporels et incorporels affectés à l'exercice d’une activité économique (commercial, industriel, artisanal).

L’existence d’un bail commercial est donc la première condition à remplir pour que le contrat relève du champ d’application des baux commerciaux statutaires. La conclusion du bail est soumise au droit commun du contrat de bail. 

Selon l’article 1709 du code civil « le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer. » 

En effet, selon l’article 1714 du code civil, « on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage. » 

L’article 1715 du code civil précise : « Si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes donnés. Le serment peut seulement être déféré à celui qui nie le bail. "

Pour rappel, le contrat de bail commercial, qui peut être purement verbal, résulte du seul consentement des parties sur la chose, le prix du loyer ainsi que sur la durée du bail.

En l'espèce, il est constant que M. [M], représentant légal de la SARL [M] HOME CONCEPTEUR a signé le contrat du 30 novembre 2018 tant en qualité de représentant de la SARL [M] HOME CONCEPTEUR que de la SCI MACODILE. Or, M. [M] n'avait pas qualité pour représenter la SCI MACODILE. Aussi, il est apprécié que le contrat du 30 novembre 2018 ne peut valoir à lui-seul contrat de bail commercial liant la SCI MACODILE et la SARL [M] HOME CONCEPTEUR, faute de signature dudit contrat par la SCI MACODILE via son représentant légal ou toute autre personne dûment mandatée.

Toutefois, cet acte vaut commencement de preuve par écrit du contrat de bail commercial conclu entre la SCI MACODILE et la SARL [M] HOME CONCEPTEUR dans la mesure où l'apposition de la signature de M. [M] vaut acceptation de la SARL [M] HOME CONCEPTEUR, en qualité de locataire des locaux, des dispositions prévues audit contrat et au statut des baux commerciaux auquel il est fait expressément référence dans l'acte. Cette acceptation est corroborée par l'exécution spontanée dudit contrat par la SARL [M] HOME CONCEPTEUR, celle-ci ayant procédé au paiement des loyers trimestriels convenus pour les 1er et 2è trimestres 2019. 

C'est ainsi, en toute connaissance de cause que la SARL [M] HOME CONCEPTEUR s'est engagée sciemment et de manière non-équivoque dans la souscription d'un bail commercial avec la SCI MACODILE, pour une durée de neuf ans, ce indépendamment du projet de cession projetée de parts sociales de la SCI MACODILE au profit de la SARL [M] HOME CONCEPTEUR qui était en discussion déjà depuis plusieurs mois.

Quant au consentement de la SCI MACODILE, cette dernière se reconnaît, dans ses écritures, liée par l'acte du 30 novembre 2018 et avoir spontanément appliqué ce dernier dans ses relations avec la SARL [M] HOME CONCEPTEUR dès janvier 2019. Ce consentement est par ailleurs manifesté par le courriel de Madame [N] du 19 janvier 2019 formulant une proposition de rendez-vous pour la régularisation de la signature dudit bail commercial par la SCI MACODILE.

Aussi, l'acte du 30 novembre 2018, valant commencement de preuve par écrit, est corroboré par les factures acquittées des loyers trimestriels convenus pour les 1er et 2è trimestres 2019 et l'exécution spontanée par les deux parties des obligations principales du bail commercial, à savoir une mise à disposition du local par la SCI MACODILE et un paiement des loyers correspondant par la SARL [M] HOME CONCEPTEUR.

Enfin, si la SCI MACODILE ne justifie pas de l'autorisation de son crédit-bailleur pour la souscription d'un contrat de sous-location avec la SARL [M] HOME CONCEPTEUR, il est rappelé que si cette formalité est requise pour que le contrat de bail commercial soit opposable au crédit-bailleur, dans les relations entre le crédit-preneur et l'occupant, le contrat de sous-location conclu par le crédit-preneur avec une société commerciale exploitant dans les locaux sous-loués un fonds de commerce est soumis au statut des baux commerciaux. En l'espèce, il n'est pas contesté que la SARL [M] HOME CONCEPTEUR est une société commerciale et que l'usage des locaux litigieux par cette dernière s'inscrivait dans son activité commerciale. Dès lors, l'absence de justification de l'autorisation du crédit-bailleur ne fait pas obstacle à l'application du statut des baux commerciaux dans les relations entre la SCI MACODILE et la SARL [M] HOME CONCEPTEUR afférentes audit local.

Au regard de ce qui précède, il sera retenu que les parties sont liées par un contrat de bail commercial pour la période courant à compter du 1er janvier 2019 selon les modalités définies par l'acte du 30 novembre 2018.

B. Sur l'absence de résiliation anticipée du contrat de bail commercial

Selon l’article L.145-4 du code de commerce, la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.
Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l'article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires.

Il en résulte que le preneur qui donne congé avant l’expiration de la période triennale reste redevable des loyers et charges dus jusqu’à cette date, le congé délivré pour une date prématurée mais dans le délai de six mois avant l'expiration de la période triennale produisant ses effets à la première échéance utile, après cette délivrance.

Cependant, rien n’interdit aux parties de convenir, en cours d’exécution du bail, d’une date de résiliation anticipée, par une manifestation non équivoque de volonté.

En l'espèce, l'acte du 30 novembre 2018 valant commencement par écrit du bail commercial conclu entre les parties prévoit que"le preneur aura la faculté de faire cesser le bail à l’expiration de chaque période triennale en prévenant le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire, conformément à l'article L. 145-9 du code de commerce". 

Aussi, le congé délivré par la SARL [M] HOME CONCEPTEUR selon courrier du 13 janvier 2020 aux termes duquel la SARL [M] HOME CONCEPTEUR a indiqué : "Nous sommes locataires du local commercial au [Adresse 2]. Je vous part de notre volonté de quitter les locaux au 30 juin 2020", ne peut valoir résiliation anticipée unilatérale du contrat de bail commercial, pour être intervenu hors période triennale.

A la suite du congé délivré par la SARL [M] HOME CONCEPTEUR selon courrier du 13 janvier 2020, les parties se sont néanmoins accordées sur le principe d'une sortie anticipée de la SARL [M] HOME CONCEPTEUR hors des locaux loués, un état des lieux de sortie ayant été dressé contradictoirement via commissaire de justice le 1er octobre 2020. 

Toutefois, le constat d'huissier du 1er octobre 2020 précise que"Monsieur [M] remet 2 clés et conserve 1 clé car les travaux de nettoyage ne sont pas achevés. Il est convenu d'un délai de trois semaines pour achever de démonter le mur extérieur de la véranda". 

La SARL [M] HOME CONCEPTEUR ne justifie pas de la remise ultérieure de la 3è clé dans les délais impartis ni ultérieurement malgré la sommation interpellative dont elle a fait l'objet par voie de commissaire de justice le 23 décembre 2020.



Aussi, si l'extrait du registre du commerce et des sociétés afférente à la SARL [M] HOME CONCEPTEUR fait état d'une fermeture de l'établissement secondaire situé [Adresse 4] (67) au 1er octobre 2020, à défaut de restitution de l'ensemble des clés par la SARL [M] HOME CONCEPTEUR, le bail commercial conclu entre les parties n'a pas pris fin de manière anticipée au 1er octobre 2020 ou courant novembre 2020, à l'expiration du délai de trois semaines accordé pour la remise de la 3è clé. Le contrat de bail commercial a ainsi poursuivi ses effets entre les parties, jusqu'à sa vente intervenue en juin 2022.

C. Sur le montant des loyers et sommes annexes réclamées

Sur les loyers 

En conséquence, la SARL [M] HOME CONCEPTEUR est redevable des loyers liés audit contrat de bail et restés impayés concernant la période courant d'octobre 2020 à juin 2022.

La SARL [M] HOME CONCEPTEUR sera en conséquence condamné à payer à la SCI MACODILE la somme de 120.000€ à titre de loyers pour la période courant d'octobre 2020 à juin 2022.

Sur la taxe foncière 

Si la SCI MACODILE justifie de sa créance d’impayés de loyers, elle est mal fondée à imputer le paiement de la taxe foncière à la SARL [M] HOME CONCEPTEUR, ne justifiant pas à quel titre la SARL [M] HOME CONCEPTEUR aurait à supporter la taxe foncière 2022. Aussi, la SCI MACODILE sera déboutée de sa demande de condamnation de la SARL [M] HOME CONCEPTEUR au paiement de la taxe foncière 2022.

II. Sur la demande de paiement de "loyers" pour la période courant de juillet à décembre 2018

Sur la date de prise de possession des locaux par la SARL [M] HOME CONCEPTEUR

En l'espèce, aucune des parties ne produit d'état des lieux d'entrée de la SARL [M] HOME CONCEPTEUR dans les locaux. En outre, la date de prise de possession des lieux est débattue entre les parties, la SCI MACODILE avançant que la SARL [M] HOME CONCEPTEUR occupe le local depuis mars 2018 et la SARL [M] HOME CONCEPTEUR faisant état d'une prise de possession au 31 août 2018.

A cet égard, l'extrait du registre du commerce et des sociétés afférente à la SARL [M] HOME CONCEPTEUR fait état d'un début d'activité de l'établissement secondaire situé [Adresse 4] (67) au 31 août 2018.

Il résulte toutefois de l'extrait de compte bancaire produit en pièce n°8 par la demanderesse que la SARL [M] HOME CONCEPTEUR s'est acquittée le 4 mai 2018 du paiement de la somme de 13.000€ au profit de la SCI MACODILE, comptabilisée en tant que "loyer minoré participation travaux". Ledit paiement n'est pas contesté par la SARL [M] HOME CONCEPTEUR et a bien été réalisé à titre de paiement de loyers comme cela ressort des échanges de mails entre la SCI MACODILE et la SARL [M] HOME CONCEPTEUR survenus le 3 mai 2018. Il en résulte que la SARL [M] HOME CONCEPTEUR a occupé avant le 31 août 2018 les locaux, pour y avoir notamment entrepris des travaux. 

Dès lors, il ne peut être retenu la date du 31 août 2018 comme date de prise de possession des locaux la SARL [M] HOME CONCEPTEUR, l'autorisation de domiciliation à compter du 31 août 2018 et la date de début d'activité de l'établissement secondaire déclarée au 31 août 2018 au registre du commerce et des sociétés ne s'opposant pas à une prise de possession antérieure des locaux par la SARL [M] HOME CONCEPTEUR.

A défaut de production de la facture afférent au paiement de la somme de 13.000€, la SCI MACODILE ne justifie pas que ladite somme a été versée à titre d'occupation du local à compter de mars 2018. Au contraire, la lecture des courriels produits par la demanderesse met en évidence que les parties étaient en mars-avril 2018 en discussion quant à la rédaction et signature d'un bail commercial et que par courriel du 20 avril 2018, M. [H] [R] faisait état d'un projet de début d'activité au 2 mai 2018.

A défaut d'élément probant démontrant une prise de possession antérieure, il sera retenu que la SARL [M] HOME CONCEPTEUR a pris possession des locaux à compter de mai 2018 compte tenu du paiement de la somme de 13.000€ le 4 mai 2018 et des échanges de mails susvisés. 

Sur la qualification juridique du contrat liant les parties pour la période courant du 1er mai 2018 au 31 décembre 2018

Selon l'article L. 145-5-1 du code de commerce, n'est pas soumise au présent chapitre la convention d'occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. 

En l'espèce, il y a lieu de déterminer la nature juridique du contrat liant les parties quant à l'usage des locaux par la SARL [M] HOME CONCEPTEUR avant la conclusion du contrat de bail commercial avec prise d'effet au 1er janvier 2019 sus analysé.

A cet égard, il résulte des échanges de mails entre les parties et extraits du RCS produits que l'occupation des locaux par la SARL [M] HOME CONCEPTEUR dès mai 2018 a été consentie par la SCI MACODILE, avant toute conclusion d'un bail commercial, en vue de la réalisation de travaux préalables au début d'activité de la SARL [M] HOME CONCEPTEUR, de la création d'un établissement secondaire de la SARL [M] HOME CONCEPTEUR tel que créé le 31 août 2018, et ce dans le cadre du projet plus général de cession de parts sociales de la SCI MACODILE au profit de la SARL [M] HOME CONCEPTEUR.

Aussi, il est retenu que la SCI MACODILE a consenti sur les locaux sis [Adresse 4] (67), une convention d'occupation de précaire dans l'attente des autorisations administratives d'exercice de l'activité de la SARL [M] HOME CONCEPTEUR dans un nouvel établissement secondaire et dans l'attente de la cession projetée de parts sociales de la SCI MACODILE au profit de la SARL [M] HOME CONCEPTEUR.

Aussi, l'occupation des locaux consentie par la SCI MACODILE était justifiée par des circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties de sorte que l'usage des locaux par la SARL [M] HOME CONCEPTEUR entre le 1er mai 2018 et le 31 décembre 2018 était soumis, non aux règles des baux commerciaux mais aux règles d'occupation précaire résultant de l'article L. 145-5-1 du code de commerce susvisé.

Sur le montant dû au titre de l'occupation précaire des locaux

La SARL [M] HOME CONCEPTEUR reconnaissant avoir occupé les locaux depuis août 2018, celle-ci est redevable d'une indemnité d'occupation, au titre de l'occupation précaire des locaux, jusqu'au 31 décembre 2018.

Quant au montant de l'indemnité d'occupation due, à défaut de contrat écrit entre les parties, il sera fait référence à la commune intention des parties quant au prix mensuel rattaché à l'usage des locaux dans une vocation commerciale, tel qu'elle résulte du contrat ultérieur de bail commercial dont les modalités ont été consenties par la SARL [M] HOME CONCEPTEUR selon acte du 30 novembre 2018.

A cet égard, il est relevé que la facture du 10 janvier 2019 litigieuse porte sur un montant de 30.000€ HT, soit 5 mois de loyers mensuels à 6.000€ HT/mois, correspondant au loyer mensuel fixé convenu dans l'acte du 30 novembre 2018. 

La somme de 30.000€ HT réclamée par la SCI MACODILE selon facture du 10 janvier 2019 porte ainsi non pour la période courant de juillet à décembre 2018 mais d'août à décembre 2018 tandis que la somme de 13.000€ versée le 4 mai 2018 porte sur le loyer courant du 1er mai 2018 au 31 juillet 2018, soit trois mois de loyers mensuels, minoré du montant des travaux entrepris par la SARL [M] HOME CONCEPTEUR.

En conséquence, le montant sollicité de 30.000€ HT, soit 36.000€ TTC correspond au coût de l'occupation des locaux par la SARL [M] HOME CONCEPTEUR entre le 1er août 2018 et le 31 décembre 2018.

En conséquence, la SARL [M] HOME CONCEPTEUR sera condamnée à payer cette somme à la SCI MACODILE.

Sur les intérêts de retard 

Selon l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.


En l'espèce, par sommation interpellative délivrée le 26 avril 2022, la SCI MACODILE a réclamé à la SARL [M] HOME CONCEPTEUR le paiement de la somme de 44.117,70€ au titre de loyers impayés portant sur la période de juillet à décembre 2018, taxe foncière et frais annexes, à laquelle la SARL [M] HOME CONCEPTEUR n'a pas déférée.

Aussi, la SARL [M] HOME CONCEPTEUR sera condamnée à payer à la SCI MACODILE les intérêts sur la somme de 36.000€ due au titre des indemnités d'occupation dues pour la période courant d'août 2018 à décembre 2018, au taux légal à compter du 26 avril 2022.

L'article 1343-2 du code de procédure civile précise que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. 

La capitalisation des intérêts étant de droit, elle sera ordonnée, à compter du 26 avril 2022, date de la sommation interpellative retenue par la SCI MACODILE pour la détermination du capital sur lequel court les intérêts de retard réclamés. la SCI MACODILE sera déboutée du surplus de sa demande formée à ce titre.

Sur les taxes foncières

Si la SCI MACODILE justifie de sa créance d’impayés de loyers, elle est mal fondée à imputer le paiement de taxes foncières à la SARL [M] HOME CONCEPTEUR, ne justifiant pas à quel titre la SARL [M] HOME CONCEPTEUR aurait à supporter ces taxes. Aussi, la SCI MACODILE sera déboutée de sa demande de condamnation de la SARL [M] HOME CONCEPTEUR au paiement des taxes foncières réclamées.

Sur les frais d'huissier 

La SARL [M] HOME CONCEPTEUR sera en outre condamnée à indemniser la SCI MACODILE du coût lié à la délivrance de la sommation interpellative du 26 avril 2022, à savoir 286,12€. 

En revanche, la SCI MACODILE ne justifie pas du coût d'établissement du constat d'huissier réalisé lors de l'état des lieux de sortie du 1er octobre 2020 de sorte qu'il y a lieu de la débouter de sa demande d'indemnisation du coût en résultant.

La SCI MACODILE sera déboutée du surplus de sa demande d'indemnisation des frais d'huissier exposés.


III. Sur la demande reconventionnelle 

Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

En l'espèce, il résulte du courrier officiel émanant du conseil de la SCI MACODILE du 22 juin 2022 que la SCI MACODILE s'était engagée à prendre en charge le coût des travaux relatifs à la cloison de séparation du hall, estimé à 7000€. 

La SARL [M] HOME CONCEPTEUR a produit en pièce n°13 un ensemble de factures certaines annotées et une note manuscrite. Il est analysé que les factures suivantes produites en pièce n°13 sont précisément visées dans le courrier officiel du conseil de la SARL [M] HOME CONCEPTEUR du 17 mai 2022, à savoir :
- facture émanant de la société ActiTEC du 3 octobre 2018 d'un montant dee 1.100€ ;
- facture émanant de la SARL CHERILE du 8 septembre 2018 d'un montant de 2.400€;
- facture émanant de la sociéé DIAL DECO du 31 août 2018 d'un montant de 1500€.

Aussi, il n'y a pas lieu d'écarter la pièce n°13 produite par la SARL [M] HOME CONCEPTEUR.

En revanche, la note manuscrite relative à l'achat de matériel (placo, etc) et la facture Point P annotée ne permettent pas d'établir que les montants réclamés sur leur base sont rattachés aux travaux convenus de réalisation d'une cloison de séparation du hall, faute de valeur probante suffisante.




En conséquence, il y a lieu de condamner la SCI MACODILE à payer à la SARL [M] HOME CONCEPTEUR la somme totale de 5.000€ à titre de remboursement des frais d'aménagement engagés par la SARL [M] HOME CONCEPTEUR dans le local commercial, outre les intérêts de retard à compter du 17 mai 2022.

La SARL [M] HOME CONCEPTEUR sera déboutée du surplus de sa demande reconventionnelle.

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Succombant à titre principal, la SARL [M] HOME CONCEPTEUR sera condamnée aux entiers dépens de la procédure, ce qui emporte rejet de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La liste des dépens étant limitativement prévues à l'article 695 du code de procédure civile, la SCI MACODILE sera déboutée du surplus de sa demande formée au titre des dépens relative aux frais liés à l'éventuelle exécution forcée du présent jugement.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

En l’espèce, l'équité commande de condamner la SARL [M] HOME CONCEPTEUR à payer à la SCI MACODILE la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 

Selon l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. 

En l'espèce, compte tenu des circonstances de la nature de l'affaire et de l'issue du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,
Statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SARL [M] HOME CONCEPTEUR à payer à la SCI MACODILE la somme de 120.000€ au titre des loyers pour la période courant d'octobre 2020 à juin 2022 relatifs au local commercial sis [Adresse 4] (67) ;


CONDAMNE la SARL [M] HOME CONCEPTEUR à payer à la SCI MACODILE la somme de 36.000€ au titre d'indemnités d'occupation dues pour la période courant d'août 2018 à décembre 2018, outre les intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2022 ; 

ORDONNE la capitalisation des intérêts de retard, à compter du 26 avril 2022, conformément à l'article 1343-2 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL [M] HOME CONCEPTEUR à payer à la SCI MACODILE la somme de 286,12€, à titre d'indemnisation du coût lié à la délivrance de la sommation interpellative du 26 avril 2022 ;

DEBOUTE la SCI MACODILE du surplus de sa demande de prise en charge par la SARL [M] HOME CONCEPTEUR des frais d'huissiers exposés ; 

DEBOUTE la SCI MACODILE de sa demande de condamnation de la SARL [M] HOME CONCEPTEUR à payer les taxes foncières liées au local commercial ; 

REJETTE la demande de la SCI MACODILE de voir écartée la pièce n°13 produite par la SARL [M] HOME CONCEPTEUR ;

CONDAMNE la SCI MACODILE à payer à la SARL [M] HOME CONCEPTEUR la somme totale de 5.000€ à titre de remboursement des frais d'aménagement engagés par la SARL [M] HOME CONCEPTEUR dans le local commercial, outre les intérêts de retard à compter du 17 mai 2022 ;

DEBOUTE la SARL [M] HOME CONCEPTEUR du surplus de sa demande reconventionnelle ;

CONDAMNE la SARL [M] HOME CONCEPTEUR aux entiers dépens ; 

DEBOUTE la SCI MACODILE du surplus de sa demande formée au titre des dépens relative aux frais liés à l'éventuelle exécution forcée du présent jugement ;

CONDAMNE la SARL [M] HOME CONCEPTEUR à payer à la SCI MACODILE la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 

RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ; 

DÉBOUTE les parties de l'ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions ; 

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et a été signé par le juge et le greffier.


Le Greffier Le Président
Aude MULLER Anne MOUSTY
Texte intégral
N° RG 23/07644 - N° Portalis DB2E-W-B7H-MFUD

3ème Ch. Civile Cab. 2

N° RG 23/07644 - N° Portalis DB2E-W-B7H-MFUD


Minute n°




Copie exec. à :

Me Gaétan DI MARTINO
Me Pierre STORCK


Le 
 
Le greffier 






Me Gaétan DI MARTINO
Me Pierre STORCK


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 6]

JUGEMENT DU 24 JUILLET 2025


DEMANDERESSE :

S.C.I. MACODILE, 
immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° D813 207 495, prise en la personne de son représentant légal, 
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Gaétan DI MARTINO, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 209


DEFENDERESSE :

S.A.R.L. [M] HOME CONCEPTEUR anciennement WARBOIS, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 444 247 704, prise en la personne de son représentant légal, 
dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Me Pierre STORCK, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 117


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne MOUSTY, Juge, Président,

assistée de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

DÉBATS :

A l'audience publique du 22 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Anne MOUSTY, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 24 Juillet 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Anne MOUSTY, Juge et par Aude MULLER, greffier



EXPOSE DU LITIGE

Au mois d’avril 2018, la SCI MACODILE – détenue par Monsieur [G] [N] et Madame [Y] [O] épouse [N] – et la SARL [M] HOME CONCEPTEUR ont engagé des discussions en vue de la cession de parts sociales de la SCI MACODILE aux associés de la SARL [M] HOME CONCEPTEUR, Monsieur [S] [M] et Madame [B] [M]. 

La SARL [M] HOME CONCEPTEUR a occupé des locaux situés [Adresse 3] Hoerdt (67), afin d'y exercer une activité commerciale de vente, pour lesquels la SCI MACODILE, était crédit-preneur.

Le 10 janvier 2019, la SCI MACODILE a adressé à la SARL [M] HOME CONCEPTEUR une facture portant sur le règlement de "loyers" du deuxième semestre 2018.

Le projet d’acquisition des parts sociales de la SCI MACODILE par la SARL [M] HOME CONCEPTEUR n’a pas abouti.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 13 janvier 2020, Monsieur [S] [M], représentant la SARL [M] HOME CONCEPTEUR, a adressé son congé, indiquant vouloir quitter les locaux au 30 juin 2020.

Par acte d’huissier en date du 23 décembre 2020, la SCI MACODILE a délivré une sommation interpellative à la SARL [M] HOME CONCEPTEUR portant revendication de sommes dues au titre de l'occupation des locaux, pour la période de juillet à décembre 2018, incluant les taxes foncières 2019 et 2020, ainsi que les frais d’huissier pour moitié.

Cette sommation interpellative a été renouvelée le 26 avril 2022.

Par acte signifié en date du 19 septembre 2023, la SCI MACODILE a fait assigner la SARL [M] HOME CONCEPTEUR devant le tribunal judiciaire de Strasbourg en paiement de rappels de loyers sur la période allant de juillet à décembre 2018 et d’octobre 2020 à juin 2022.

Par requête adressée au juge de la mise en état le 08 avril 2024, la SARL [M] HOME CONCEPTEUR a soulevé l'irrecevabilité, pour prescription, des demandes relatives aux échéances des mois de juillet, août et septembre 2018.

Par ordonnance du 7 novembre 2024, le juge de la mise en état a déclaré recevable la demande en paiement formée par la SCI MACODILE au titre des échéances des mois de juillet à septembre 2018 et a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SARL [M] HOME CONCEPTEUR.

Dans ses conclusions récapitulatives déposées le 11 mars 2025, la SCI MACODILE a demandé de : 
DECLARER la SCI MACODILE recevable et bien fondée en ses demandes, 
CONDAMNER la SARL [M] à payer à la SCI MACODILE les sommes suivantes : 
A titre principal, 
- la somme de 36.000 € au titre des loyers dus sur la période allant de juillet à décembre 2018, augmentée des taxes foncières, les frais d’huissier et les intérêts portant sur un total de 44.117,70 € arrêté au 26 avril 2022, 
- la somme de 120.000 € au titre des loyers dus sur la période allant d'octobre 2020 à juin 2022, augmentée des taxes foncières sur 2022. 
À titre subsidiaire, s’agissant des loyers postérieurs au congé, 
- la somme de 84.000 € au titre des loyers dus sur la période allant d’octobre 2020 à décembre 2021, date de l’échéance, outre les intérêts depuis la mise en demeure, 
- le tout augmenté des intérêts au taux légal appliqué aux consommateurs - non professionnels, à compter 23 décembre 2020, date de la sommation interpellative initiale, 
ORDONNER l’anatocisme à compter de la sommation en date du 23 décembre 2020 en application de l’article 1343-2 du Code civil, 
En tout état de cause, 
DEBOUTER la SARL [M] de sa demande reconventionnelle, 
CONDAMNER la SARL [M] à payer à la SCI MACODILE la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile. 
CONDAMNER la SARL [M] aux entiers frais et dépens, y ajoutant l’intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à l’éventuelle exécution forcée du jugement à intervenir par voie d’huissier et en particulier tous les droits de recouvrement ou d’encaissement visés par le décret n°96-1080 du 12 décembre 1996, sans exclusion des droits de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier prévu à l’article 10 du décret. 
DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, la SCI MACODILE avance que la SARL [M] HOME CONCEPTEUR lui est redevable de loyers impayés au titre d'un bail commercial conclu verbalement entre elles dès mars 2018, puis par écrit selon acte du 30 novembre 2018. Elle conteste la qualification de convention d'occupation précaire alléguée par la SARL [M] HOME CONCEPTEUR quant à l'occupation du local mis à disposition de la SARL [M] HOME CONCEPTEUR. Elle fait état de deux périodes distinctes, l'une courant de mars à décembre 2018 et l'autre de janvier 2019 à juin 2022. Elle dénonce la non restitution de l'ensemble des clés par la SARL [M] HOME CONCEPTEUR après réalisation d'un état des lieux de sortie en octobre 2020. Elle dénonce le non-paiement de taxes et frais annexes par la SARL [M] HOME CONCEPTEUR. Elle conteste la demande reconventionnelle formée par la SARL [M] HOME CONCEPTEUR quant aux travaux d'aménagement du local.

***

Dans ses conclusions récapitulatives déposées le 25 mars 2025, la SARL [M] HOME CONCEPTEUR a demandé de :
JUGER l’action de la Société MACODILE mal fondée. 
DEBOUTER la Société MACODILE de l’ensemble de ses fins et prétentions. 
à titre reconventionnel, 
CONDAMNER la Société MACODILE à payer à la Société [M] HOME CONCEPTEUR la somme de 8.434,97€, avec les intérêts de retard au taux légal à compter du 17 mai 2022. 
en tout état de cause, 
CONDAMNER la Société MACODILE à payer à la Société [M] HOME CONCEPTEUR la somme de 3.000€ par application de l’article 700 du Code de procédure civile. 
CONDAMNER la Société MACODILE aux entiers frais et dépens. 

Au soutien de ses prétentions, la SARL [M] HOME CONCEPTEUR avance que les demandes en paiement de loyers formées par la SCI MACODILE sont infondées. Elle prétend ne pas être liée par un bail commercial avec la SCI MACODILE mais avoir occupé les locaux mis à disposition au titre d'une convention d'occupation précaire uniquement dans le cadre du projet de cession de parts sociales de la SCI MACODILE au profit de la SARL [M] HOME CONCEPTEUR. Reconventionnellement, elle fait état de frais d'aménagement du local exposés et non remboursés par la SCI MACODILE.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 

L'instruction a été clôturée par ordonnance du 24 avril 2025.

L'affaire a été évoquée à l'audience du 22 mai 2025 et la décision a été mise en délibéré au 24 juillet 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION 

À titre liminaire

Aux termes de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs.


N° RG 23/07644 - N° Portalis DB2E-W-B7H-MFUD


I. Sur la demande de paiement de loyers pour la période allant d'octobre 2020 à juin 2022, augmentée des taxes foncières sur 2022

A. Sur la qualification juridique du contrat liant les parties pour la période courant à compter du 1er janvier 2019 

Selon l’article L.145-1 I du code de commerce, les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce.

Il résulte de ce texte que le statut des baux commerciaux est de droit et impérativement appliqué aux baux consentis sur des immeubles dans lesquels le locataire est amené à exploiter un fonds, défini comme un ensemble d’éléments corporels et incorporels affectés à l'exercice d’une activité économique (commercial, industriel, artisanal).

L’existence d’un bail commercial est donc la première condition à remplir pour que le contrat relève du champ d’application des baux commerciaux statutaires. La conclusion du bail est soumise au droit commun du contrat de bail. 

Selon l’article 1709 du code civil « le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer. » 

En effet, selon l’article 1714 du code civil, « on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage. » 

L’article 1715 du code civil précise : « Si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes donnés. Le serment peut seulement être déféré à celui qui nie le bail. "

Pour rappel, le contrat de bail commercial, qui peut être purement verbal, résulte du seul consentement des parties sur la chose, le prix du loyer ainsi que sur la durée du bail.

En l'espèce, il est constant que M. [M], représentant légal de la SARL [M] HOME CONCEPTEUR a signé le contrat du 30 novembre 2018 tant en qualité de représentant de la SARL [M] HOME CONCEPTEUR que de la SCI MACODILE. Or, M. [M] n'avait pas qualité pour représenter la SCI MACODILE. Aussi, il est apprécié que le contrat du 30 novembre 2018 ne peut valoir à lui-seul contrat de bail commercial liant la SCI MACODILE et la SARL [M] HOME CONCEPTEUR, faute de signature dudit contrat par la SCI MACODILE via son représentant légal ou toute autre personne dûment mandatée.

Toutefois, cet acte vaut commencement de preuve par écrit du contrat de bail commercial conclu entre la SCI MACODILE et la SARL [M] HOME CONCEPTEUR dans la mesure où l'apposition de la signature de M. [M] vaut acceptation de la SARL [M] HOME CONCEPTEUR, en qualité de locataire des locaux, des dispositions prévues audit contrat et au statut des baux commerciaux auquel il est fait expressément référence dans l'acte. Cette acceptation est corroborée par l'exécution spontanée dudit contrat par la SARL [M] HOME CONCEPTEUR, celle-ci ayant procédé au paiement des loyers trimestriels convenus pour les 1er et 2è trimestres 2019. 

C'est ainsi, en toute connaissance de cause que la SARL [M] HOME CONCEPTEUR s'est engagée sciemment et de manière non-équivoque dans la souscription d'un bail commercial avec la SCI MACODILE, pour une durée de neuf ans, ce indépendamment du projet de cession projetée de parts sociales de la SCI MACODILE au profit de la SARL [M] HOME CONCEPTEUR qui était en discussion déjà depuis plusieurs mois.

Quant au consentement de la SCI MACODILE, cette dernière se reconnaît, dans ses écritures, liée par l'acte du 30 novembre 2018 et avoir spontanément appliqué ce dernier dans ses relations avec la SARL [M] HOME CONCEPTEUR dès janvier 2019. Ce consentement est par ailleurs manifesté par le courriel de Madame [N] du 19 janvier 2019 formulant une proposition de rendez-vous pour la régularisation de la signature dudit bail commercial par la SCI MACODILE.

Aussi, l'acte du 30 novembre 2018, valant commencement de preuve par écrit, est corroboré par les factures acquittées des loyers trimestriels convenus pour les 1er et 2è trimestres 2019 et l'exécution spontanée par les deux parties des obligations principales du bail commercial, à savoir une mise à disposition du local par la SCI MACODILE et un paiement des loyers correspondant par la SARL [M] HOME CONCEPTEUR.

Enfin, si la SCI MACODILE ne justifie pas de l'autorisation de son crédit-bailleur pour la souscription d'un contrat de sous-location avec la SARL [M] HOME CONCEPTEUR, il est rappelé que si cette formalité est requise pour que le contrat de bail commercial soit opposable au crédit-bailleur, dans les relations entre le crédit-preneur et l'occupant, le contrat de sous-location conclu par le crédit-preneur avec une société commerciale exploitant dans les locaux sous-loués un fonds de commerce est soumis au statut des baux commerciaux. En l'espèce, il n'est pas contesté que la SARL [M] HOME CONCEPTEUR est une société commerciale et que l'usage des locaux litigieux par cette dernière s'inscrivait dans son activité commerciale. Dès lors, l'absence de justification de l'autorisation du crédit-bailleur ne fait pas obstacle à l'application du statut des baux commerciaux dans les relations entre la SCI MACODILE et la SARL [M] HOME CONCEPTEUR afférentes audit local.

Au regard de ce qui précède, il sera retenu que les parties sont liées par un contrat de bail commercial pour la période courant à compter du 1er janvier 2019 selon les modalités définies par l'acte du 30 novembre 2018.

B. Sur l'absence de résiliation anticipée du contrat de bail commercial

Selon l’article L.145-4 du code de commerce, la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.
Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l'article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires.

Il en résulte que le preneur qui donne congé avant l’expiration de la période triennale reste redevable des loyers et charges dus jusqu’à cette date, le congé délivré pour une date prématurée mais dans le délai de six mois avant l'expiration de la période triennale produisant ses effets à la première échéance utile, après cette délivrance.

Cependant, rien n’interdit aux parties de convenir, en cours d’exécution du bail, d’une date de résiliation anticipée, par une manifestation non équivoque de volonté.

En l'espèce, l'acte du 30 novembre 2018 valant commencement par écrit du bail commercial conclu entre les parties prévoit que"le preneur aura la faculté de faire cesser le bail à l’expiration de chaque période triennale en prévenant le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire, conformément à l'article L. 145-9 du code de commerce". 

Aussi, le congé délivré par la SARL [M] HOME CONCEPTEUR selon courrier du 13 janvier 2020 aux termes duquel la SARL [M] HOME CONCEPTEUR a indiqué : "Nous sommes locataires du local commercial au [Adresse 2]. Je vous part de notre volonté de quitter les locaux au 30 juin 2020", ne peut valoir résiliation anticipée unilatérale du contrat de bail commercial, pour être intervenu hors période triennale.

A la suite du congé délivré par la SARL [M] HOME CONCEPTEUR selon courrier du 13 janvier 2020, les parties se sont néanmoins accordées sur le principe d'une sortie anticipée de la SARL [M] HOME CONCEPTEUR hors des locaux loués, un état des lieux de sortie ayant été dressé contradictoirement via commissaire de justice le 1er octobre 2020. 

Toutefois, le constat d'huissier du 1er octobre 2020 précise que"Monsieur [M] remet 2 clés et conserve 1 clé car les travaux de nettoyage ne sont pas achevés. Il est convenu d'un délai de trois semaines pour achever de démonter le mur extérieur de la véranda". 

La SARL [M] HOME CONCEPTEUR ne justifie pas de la remise ultérieure de la 3è clé dans les délais impartis ni ultérieurement malgré la sommation interpellative dont elle a fait l'objet par voie de commissaire de justice le 23 décembre 2020.



Aussi, si l'extrait du registre du commerce et des sociétés afférente à la SARL [M] HOME CONCEPTEUR fait état d'une fermeture de l'établissement secondaire situé [Adresse 4] (67) au 1er octobre 2020, à défaut de restitution de l'ensemble des clés par la SARL [M] HOME CONCEPTEUR, le bail commercial conclu entre les parties n'a pas pris fin de manière anticipée au 1er octobre 2020 ou courant novembre 2020, à l'expiration du délai de trois semaines accordé pour la remise de la 3è clé. Le contrat de bail commercial a ainsi poursuivi ses effets entre les parties, jusqu'à sa vente intervenue en juin 2022.

C. Sur le montant des loyers et sommes annexes réclamées

Sur les loyers 

En conséquence, la SARL [M] HOME CONCEPTEUR est redevable des loyers liés audit contrat de bail et restés impayés concernant la période courant d'octobre 2020 à juin 2022.

La SARL [M] HOME CONCEPTEUR sera en conséquence condamné à payer à la SCI MACODILE la somme de 120.000€ à titre de loyers pour la période courant d'octobre 2020 à juin 2022.

Sur la taxe foncière 

Si la SCI MACODILE justifie de sa créance d’impayés de loyers, elle est mal fondée à imputer le paiement de la taxe foncière à la SARL [M] HOME CONCEPTEUR, ne justifiant pas à quel titre la SARL [M] HOME CONCEPTEUR aurait à supporter la taxe foncière 2022. Aussi, la SCI MACODILE sera déboutée de sa demande de condamnation de la SARL [M] HOME CONCEPTEUR au paiement de la taxe foncière 2022.

II. Sur la demande de paiement de "loyers" pour la période courant de juillet à décembre 2018

Sur la date de prise de possession des locaux par la SARL [M] HOME CONCEPTEUR

En l'espèce, aucune des parties ne produit d'état des lieux d'entrée de la SARL [M] HOME CONCEPTEUR dans les locaux. En outre, la date de prise de possession des lieux est débattue entre les parties, la SCI MACODILE avançant que la SARL [M] HOME CONCEPTEUR occupe le local depuis mars 2018 et la SARL [M] HOME CONCEPTEUR faisant état d'une prise de possession au 31 août 2018.

A cet égard, l'extrait du registre du commerce et des sociétés afférente à la SARL [M] HOME CONCEPTEUR fait état d'un début d'activité de l'établissement secondaire situé [Adresse 4] (67) au 31 août 2018.

Il résulte toutefois de l'extrait de compte bancaire produit en pièce n°8 par la demanderesse que la SARL [M] HOME CONCEPTEUR s'est acquittée le 4 mai 2018 du paiement de la somme de 13.000€ au profit de la SCI MACODILE, comptabilisée en tant que "loyer minoré participation travaux". Ledit paiement n'est pas contesté par la SARL [M] HOME CONCEPTEUR et a bien été réalisé à titre de paiement de loyers comme cela ressort des échanges de mails entre la SCI MACODILE et la SARL [M] HOME CONCEPTEUR survenus le 3 mai 2018. Il en résulte que la SARL [M] HOME CONCEPTEUR a occupé avant le 31 août 2018 les locaux, pour y avoir notamment entrepris des travaux. 

Dès lors, il ne peut être retenu la date du 31 août 2018 comme date de prise de possession des locaux la SARL [M] HOME CONCEPTEUR, l'autorisation de domiciliation à compter du 31 août 2018 et la date de début d'activité de l'établissement secondaire déclarée au 31 août 2018 au registre du commerce et des sociétés ne s'opposant pas à une prise de possession antérieure des locaux par la SARL [M] HOME CONCEPTEUR.

A défaut de production de la facture afférent au paiement de la somme de 13.000€, la SCI MACODILE ne justifie pas que ladite somme a été versée à titre d'occupation du local à compter de mars 2018. Au contraire, la lecture des courriels produits par la demanderesse met en évidence que les parties étaient en mars-avril 2018 en discussion quant à la rédaction et signature d'un bail commercial et que par courriel du 20 avril 2018, M. [H] [R] faisait état d'un projet de début d'activité au 2 mai 2018.

A défaut d'élément probant démontrant une prise de possession antérieure, il sera retenu que la SARL [M] HOME CONCEPTEUR a pris possession des locaux à compter de mai 2018 compte tenu du paiement de la somme de 13.000€ le 4 mai 2018 et des échanges de mails susvisés. 

Sur la qualification juridique du contrat liant les parties pour la période courant du 1er mai 2018 au 31 décembre 2018

Selon l'article L. 145-5-1 du code de commerce, n'est pas soumise au présent chapitre la convention d'occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. 

En l'espèce, il y a lieu de déterminer la nature juridique du contrat liant les parties quant à l'usage des locaux par la SARL [M] HOME CONCEPTEUR avant la conclusion du contrat de bail commercial avec prise d'effet au 1er janvier 2019 sus analysé.

A cet égard, il résulte des échanges de mails entre les parties et extraits du RCS produits que l'occupation des locaux par la SARL [M] HOME CONCEPTEUR dès mai 2018 a été consentie par la SCI MACODILE, avant toute conclusion d'un bail commercial, en vue de la réalisation de travaux préalables au début d'activité de la SARL [M] HOME CONCEPTEUR, de la création d'un établissement secondaire de la SARL [M] HOME CONCEPTEUR tel que créé le 31 août 2018, et ce dans le cadre du projet plus général de cession de parts sociales de la SCI MACODILE au profit de la SARL [M] HOME CONCEPTEUR.

Aussi, il est retenu que la SCI MACODILE a consenti sur les locaux sis [Adresse 4] (67), une convention d'occupation de précaire dans l'attente des autorisations administratives d'exercice de l'activité de la SARL [M] HOME CONCEPTEUR dans un nouvel établissement secondaire et dans l'attente de la cession projetée de parts sociales de la SCI MACODILE au profit de la SARL [M] HOME CONCEPTEUR.

Aussi, l'occupation des locaux consentie par la SCI MACODILE était justifiée par des circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties de sorte que l'usage des locaux par la SARL [M] HOME CONCEPTEUR entre le 1er mai 2018 et le 31 décembre 2018 était soumis, non aux règles des baux commerciaux mais aux règles d'occupation précaire résultant de l'article L. 145-5-1 du code de commerce susvisé.

Sur le montant dû au titre de l'occupation précaire des locaux

La SARL [M] HOME CONCEPTEUR reconnaissant avoir occupé les locaux depuis août 2018, celle-ci est redevable d'une indemnité d'occupation, au titre de l'occupation précaire des locaux, jusqu'au 31 décembre 2018.

Quant au montant de l'indemnité d'occupation due, à défaut de contrat écrit entre les parties, il sera fait référence à la commune intention des parties quant au prix mensuel rattaché à l'usage des locaux dans une vocation commerciale, tel qu'elle résulte du contrat ultérieur de bail commercial dont les modalités ont été consenties par la SARL [M] HOME CONCEPTEUR selon acte du 30 novembre 2018.

A cet égard, il est relevé que la facture du 10 janvier 2019 litigieuse porte sur un montant de 30.000€ HT, soit 5 mois de loyers mensuels à 6.000€ HT/mois, correspondant au loyer mensuel fixé convenu dans l'acte du 30 novembre 2018. 

La somme de 30.000€ HT réclamée par la SCI MACODILE selon facture du 10 janvier 2019 porte ainsi non pour la période courant de juillet à décembre 2018 mais d'août à décembre 2018 tandis que la somme de 13.000€ versée le 4 mai 2018 porte sur le loyer courant du 1er mai 2018 au 31 juillet 2018, soit trois mois de loyers mensuels, minoré du montant des travaux entrepris par la SARL [M] HOME CONCEPTEUR.

En conséquence, le montant sollicité de 30.000€ HT, soit 36.000€ TTC correspond au coût de l'occupation des locaux par la SARL [M] HOME CONCEPTEUR entre le 1er août 2018 et le 31 décembre 2018.

En conséquence, la SARL [M] HOME CONCEPTEUR sera condamnée à payer cette somme à la SCI MACODILE.

Sur les intérêts de retard 

Selon l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.


En l'espèce, par sommation interpellative délivrée le 26 avril 2022, la SCI MACODILE a réclamé à la SARL [M] HOME CONCEPTEUR le paiement de la somme de 44.117,70€ au titre de loyers impayés portant sur la période de juillet à décembre 2018, taxe foncière et frais annexes, à laquelle la SARL [M] HOME CONCEPTEUR n'a pas déférée.

Aussi, la SARL [M] HOME CONCEPTEUR sera condamnée à payer à la SCI MACODILE les intérêts sur la somme de 36.000€ due au titre des indemnités d'occupation dues pour la période courant d'août 2018 à décembre 2018, au taux légal à compter du 26 avril 2022.

L'article 1343-2 du code de procédure civile précise que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. 

La capitalisation des intérêts étant de droit, elle sera ordonnée, à compter du 26 avril 2022, date de la sommation interpellative retenue par la SCI MACODILE pour la détermination du capital sur lequel court les intérêts de retard réclamés. la SCI MACODILE sera déboutée du surplus de sa demande formée à ce titre.

Sur les taxes foncières

Si la SCI MACODILE justifie de sa créance d’impayés de loyers, elle est mal fondée à imputer le paiement de taxes foncières à la SARL [M] HOME CONCEPTEUR, ne justifiant pas à quel titre la SARL [M] HOME CONCEPTEUR aurait à supporter ces taxes. Aussi, la SCI MACODILE sera déboutée de sa demande de condamnation de la SARL [M] HOME CONCEPTEUR au paiement des taxes foncières réclamées.

Sur les frais d'huissier 

La SARL [M] HOME CONCEPTEUR sera en outre condamnée à indemniser la SCI MACODILE du coût lié à la délivrance de la sommation interpellative du 26 avril 2022, à savoir 286,12€. 

En revanche, la SCI MACODILE ne justifie pas du coût d'établissement du constat d'huissier réalisé lors de l'état des lieux de sortie du 1er octobre 2020 de sorte qu'il y a lieu de la débouter de sa demande d'indemnisation du coût en résultant.

La SCI MACODILE sera déboutée du surplus de sa demande d'indemnisation des frais d'huissier exposés.


III. Sur la demande reconventionnelle 

Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

En l'espèce, il résulte du courrier officiel émanant du conseil de la SCI MACODILE du 22 juin 2022 que la SCI MACODILE s'était engagée à prendre en charge le coût des travaux relatifs à la cloison de séparation du hall, estimé à 7000€. 

La SARL [M] HOME CONCEPTEUR a produit en pièce n°13 un ensemble de factures certaines annotées et une note manuscrite. Il est analysé que les factures suivantes produites en pièce n°13 sont précisément visées dans le courrier officiel du conseil de la SARL [M] HOME CONCEPTEUR du 17 mai 2022, à savoir :
- facture émanant de la société ActiTEC du 3 octobre 2018 d'un montant dee 1.100€ ;
- facture émanant de la SARL CHERILE du 8 septembre 2018 d'un montant de 2.400€;
- facture émanant de la sociéé DIAL DECO du 31 août 2018 d'un montant de 1500€.

Aussi, il n'y a pas lieu d'écarter la pièce n°13 produite par la SARL [M] HOME CONCEPTEUR.

En revanche, la note manuscrite relative à l'achat de matériel (placo, etc) et la facture Point P annotée ne permettent pas d'établir que les montants réclamés sur leur base sont rattachés aux travaux convenus de réalisation d'une cloison de séparation du hall, faute de valeur probante suffisante.




En conséquence, il y a lieu de condamner la SCI MACODILE à payer à la SARL [M] HOME CONCEPTEUR la somme totale de 5.000€ à titre de remboursement des frais d'aménagement engagés par la SARL [M] HOME CONCEPTEUR dans le local commercial, outre les intérêts de retard à compter du 17 mai 2022.

La SARL [M] HOME CONCEPTEUR sera déboutée du surplus de sa demande reconventionnelle.

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Succombant à titre principal, la SARL [M] HOME CONCEPTEUR sera condamnée aux entiers dépens de la procédure, ce qui emporte rejet de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La liste des dépens étant limitativement prévues à l'article 695 du code de procédure civile, la SCI MACODILE sera déboutée du surplus de sa demande formée au titre des dépens relative aux frais liés à l'éventuelle exécution forcée du présent jugement.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

En l’espèce, l'équité commande de condamner la SARL [M] HOME CONCEPTEUR à payer à la SCI MACODILE la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 

Selon l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. 

En l'espèce, compte tenu des circonstances de la nature de l'affaire et de l'issue du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal,
Statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SARL [M] HOME CONCEPTEUR à payer à la SCI MACODILE la somme de 120.000€ au titre des loyers pour la période courant d'octobre 2020 à juin 2022 relatifs au local commercial sis [Adresse 4] (67) ;


CONDAMNE la SARL [M] HOME CONCEPTEUR à payer à la SCI MACODILE la somme de 36.000€ au titre d'indemnités d'occupation dues pour la période courant d'août 2018 à décembre 2018, outre les intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2022 ; 

ORDONNE la capitalisation des intérêts de retard, à compter du 26 avril 2022, conformément à l'article 1343-2 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL [M] HOME CONCEPTEUR à payer à la SCI MACODILE la somme de 286,12€, à titre d'indemnisation du coût lié à la délivrance de la sommation interpellative du 26 avril 2022 ;

DEBOUTE la SCI MACODILE du surplus de sa demande de prise en charge par la SARL [M] HOME CONCEPTEUR des frais d'huissiers exposés ; 

DEBOUTE la SCI MACODILE de sa demande de condamnation de la SARL [M] HOME CONCEPTEUR à payer les taxes foncières liées au local commercial ; 

REJETTE la demande de la SCI MACODILE de voir écartée la pièce n°13 produite par la SARL [M] HOME CONCEPTEUR ;

CONDAMNE la SCI MACODILE à payer à la SARL [M] HOME CONCEPTEUR la somme totale de 5.000€ à titre de remboursement des frais d'aménagement engagés par la SARL [M] HOME CONCEPTEUR dans le local commercial, outre les intérêts de retard à compter du 17 mai 2022 ;

DEBOUTE la SARL [M] HOME CONCEPTEUR du surplus de sa demande reconventionnelle ;

CONDAMNE la SARL [M] HOME CONCEPTEUR aux entiers dépens ; 

DEBOUTE la SCI MACODILE du surplus de sa demande formée au titre des dépens relative aux frais liés à l'éventuelle exécution forcée du présent jugement ;

CONDAMNE la SARL [M] HOME CONCEPTEUR à payer à la SCI MACODILE la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 

RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ; 

DÉBOUTE les parties de l'ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions ; 

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et a été signé par le juge et le greffier.


Le Greffier Le Président
Aude MULLER Anne MOUSTY

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1714, code de commerce L145-5-1, code de commerce L145-9, code civil 1715, code de commerce L145-1, code de commerce L145-4, code civil 1709, code de procedure civile 1343-2). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2025-07-28T21:31:03.236Z.