Tribunal judiciaire de Laval, 1ère Chambre, 5 mai 2025, n° 22/00455

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE LAVAL
 
N° jgt : 25/00067
N° RG 22/00455 - N° Portalis DBZC-W-B7G-DR5J

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français
 
JUGEMENT DU 05 Mai 2025



DEMANDEUR(S)

S.C.E.A. DE SAINT THOMAS
[Adresse 9]
[Adresse 9]
représentée par Me Romain BOULIOU, avocat au barreau de LAVAL
Monsieur [H] [C]
né le 26 Juillet 1968 à [Localité 6]
[Adresse 11]
[Adresse 11]
représenté par Me Romain BOULIOU, avocat au barreau de LAVAL
Madame [Y] [N] épouse [C]
née le 05 Décembre 1972 à [Localité 7]
[Adresse 11]
[Adresse 11]
représentée par Me Romain BOULIOU, avocat au barreau de LAVAL
Monsieur [E] [C]
né le 17 Avril 1997 à [Localité 5]
[Adresse 9]
[Adresse 9]
représenté par Me Romain BOULIOU, avocat au barreau de LAVAL



DEFENDEUR(S)

Monsieur [F] [R] Exerçant sous l’enseigne IMMO CONSEILS PLACEMENTS (AGRI TRANSACTIONS) RCS RENNES N° 520598582
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représenté par Me Anne-marie MAYSONNAVE, avocat au barreau de LAVAL, Me Jean-François SEGARD, avocat au barreau de LILLE
Monsieur [X] [A]
né le 04 Juin 1957 à 
[Adresse 4]
[Adresse 4]
représenté par Me Nicolas FOUASSIER, avocat au barreau de LAVAL, Me Guillaume BROUILLET, avocat au barreau de RENNES
Monsieur [J] [D]
né le 06 Septembre 1965 à [Localité 16]
[Adresse 13]
[Adresse 13]
représenté par Me Patrice LECHARTRE, avocat au barreau de LAVAL
Madame [W] [L] épouse [D]
née le 22 Juillet 1968 à [Localité 16]
[Adresse 13]
[Adresse 13]
représentée par Me Patrice LECHARTRE, avocat au barreau de LAVAL

S.A. Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural PAYS DE LA LOIRE
[Adresse 8]
[Adresse 8]
représentée par Me Jean-baptiste RENOU, avocat au barreau du MANS
Maître [O] [K]
né le 20 Mai 1966 à [Localité 15]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
représenté par Me Claire PENARD, avocat au barreau de LAVAL



COMPOSITION DU TRIBUNAL: 

Président : Anne LECARON (magistrat rédacteur)
Assesseur :Hélène EID
Assesseur :Guillemette ROUSSELLIER 
Greffier présent lors des débats : Isabelle DESCAMPS
Greffier présent lors du prononcé : Charlotte PECCOT

DEBATS à l’audience publique du 03 Mars 2025 où siégeaient les magistrats sus-nommés. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 05 Mai 2025.

JUGEMENT du 05 Mai 2025

- Prononcé par mise à disposition au greffe par Anne LECARON, Président,
- Jugement Réputé contradictoire et rendu en premier ressort,
- Signé par Anne LECARON, Président et par Charlotte PECCOT Greffier.




EXPOSE DU LITIGE

En 2017, monsieur [J] [D] et son épouse, madame [W] [L], qui exploitaient une ferme orientée vers la production laitière, ont décidé de céder leur exploitation agricole. 

Ils ont à cet effet donné mandat de vente sans exclusivité de leur exploitation à l’entreprise AGRI TRANSACTIONS, l’agent commercial signataire du mandat étant monsieur [X] [A], et le bien désigné comme une exploitation agricole d’une surface agricole utile de 133 hectares environ, comprenant une maison d’habitation, des bâtiments d’exploitation sur 5ha 94a 52ca d’assises foncière environ, le cheptel laitier, du matériel, les stocks et les DPB, le prix demandé étant de 640.000 euros nets vendeur.

Après un premier protocole signé le 22 septembre 2017, un second “protocole d’accord” a été signé le 24 octobre 2017 entre monsieur et madame [D] ainsi que leur structure d’exploitation, la SCEA des Sories d’une part, monsieur [H] [C], madame [Y] [N] épouse [C] et monsieur [E] [C] d’une deuxième part, et monsieur [F] [R], exerçant sous l’enseigne AGRI TRANSACTIONS d’une troisième part, portant sur la vente par monsieur et madame [D] à monsieur et madame [C] ainsi qu’à monsieur [E] [C] de la maison d’habitation au prix de 120.000 euros, des bâtiments d’exploitation au prix de 190.000 euros, du sol (5ha 95a 30ca) au prix de 35.000 euros, du cheptel au prix de 120.000 euros, du matériel au prix de 55.000 euros, et des stocks au prix de 40.000 euros, soit un total de 560.000 euros nets vendeur.

Les 02 et 21 mars 2018, une promesse de vente a été régularisée entre les époux [D] et la SAFER Maine Océan, l’acte prévoyant la possibilité pour elle de se substituer toute personne physique ou morale qu’elle aurait désignée pour la réitération de la vente.

Suivant acte de cession par substitution avant levée d’option du 02 mars 2018, la SCEA de Saint Thomas s’est portée acquéreur auprès de la SAFER de 5ha 84a 52ca avec les bâtiments d’exploitation (parcelles sises à [Localité 18] désignées comme étant cadastrées [Cadastre 21], [Cadastre 19], [Cadastre 23] et [Cadastre 24]), moyennant le prix de 225.000 euros.

Par acte notarié du 23 mai 2018 reçu par maître [O] [K], notaire à [Localité 17], la vente des parcelles comprenant les bâtiments d’exploitation ([Cadastre 20], [Cadastre 1] et [Cadastre 22], d’une surface de 10ha 15a 17ca, [Cadastre 21] et [Cadastre 24] d’une surface de 3ha 99a 22ca, [Cadastre 19] d’une surface de 46a 24ca et [Cadastre 22] d’une surface de 1ha 21a 85ca) été réitérée au profit de la SCEA de Saint Thomas, au prix de 225.000 euros.

Par actes de Commisaire de justice en date des 20 et 21 septembre 2022, la SCEA de Saint Thomas, monsieur [H] [C], madame [Y] [N] épouse [C] et monsieur [E] [C] ont fait assigner monsieur [J] [D], madame [W] [L] épouse [D], la SAFER Pays de la Loire, maître [O] [K] et monsieur [F] [R], exerçant sous l’enseigne IMMO CONSEILS PLACEMENTS - AGRI TRANSACTIONS afin d’obtenir l’indemnisation de leurs préjudices à hauteur de la somme de 2.191.158,84 euros, au visa des articles 1641 et suivants, 1103, 1112-1, 1128, 1132, 1137 et 1240 du Code civil.
Ils affirment notamment avoir découvert, après la prise de possession des lieux et la réalisation de diverses analyses, que l’eau provenant d’un puits de surface alimentant les bâtiments d’exploitation et la maison d’habitation n’était pas potable, ce qui a eu des conséquences parfois mortelles sur les vaches laitières.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 22/00455.

Par acte de Commisaire de justice en date du 09 mars 2023, monsieur [F] [R] a appelé en intervention forcée monsieur [X] [A].

L’affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 23/00134.

Le 04 mai 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures sous le numéro de RG 22/00455.

Par jugement du 26 février 2024, le Tribunal judiciaire de Laval a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la SCEA de Saint Thomas, et a désigné la SELARL SLEMJ et Associés, prise en la personne de maître [B] [I], en qualité de mandataire judiciaire.

*
* *

Dans le dernier état de leurs écritures (numéro 7), notifiées par RPVA le 19 février 2025, la SCEA de Saint Thomas, monsieur [H] [C], madame [Y] [N] épouse [C], monsieur [E] [C] et la SELARL SLEMJ et Associés, en qualité de mandataire judiciaire de la SCEA de Saint Thomas, demandent au Tribunal de :
- les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes,
- déclarer recevable l’intervention volontaire de la SELARL SLEMJ et Associés, prise en la personne de maître [B] [I], en qualité de mandataire judiciaire de la SCEA de Saint Thomas,
- déclarer que le consentement de la SCEA DE SAINT THOMAS et de ses associés était vicié lors de la vente,
- enjoindre aux époux [D] de communiquer les analyses d’eau effectuées par le GDS (Groupement de Défense Sanitaire) sur le puits situé « [Localité 12] » à [Localité 18] lors des années 2000 à 2006,
- déclarer responsables monsieur et madame [D], la SAFER, maître [K],monsieur [F] [R] exerçant sous l’enseigne IMMO CONSEIL PLACEMENTS ainsi que monsieur [A],
- condamner solidairement et in solidum ou l’un à défaut de l’autre monsieur et madame [D], la SAFER, Maître [K] et [R] [F] exerçant sous l’enseigne IMMO CONSEIL PLACEMENTS ainsi que Monsieur [A], à payer à la SCEA DE SAINT THOMAS, messieurs [H] et [E] [C] ainsi que madame [Y] [C], la somme totale de 2.161.172,14 euros au titre des préjudices subis, somme à parfaire,
- débouter l’ensemble des défendeurs de leurs demandes,
- condamner solidairement et in solidum ou l’un à défaut de l’autre monsieur et madame [D], la SAFER, maître [K] et monsieur [F] [R] exerçant sous l’enseigne IMMO CONSEIL PLACEMENTS ainsi que monsieur [A], à leur payer la somme de 8.000 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et à supporter les dépens,
- débouter l’ensemble des défendeurs de leurs prétentions formées au même titre,
- rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Ils se fondent sur les dispositions des articles 1603 et 1604 du Code civil, et soutiennent que les époux [D] ont manqué à leur obligation de délivrance en s’abstenant de procéder aux travaux d’électricité qu’il s’étaient engagés à effectuer, l’installation de la maison étant défaillante. 

Ils font par ailleurs valoir que l’exploitation devait être aux normes pour 60 vaches laitières, mais qu’elle ne l’est que pour une quarantaine, les époux [D] ayant augmenté leur production sans réaliser de travaux d’agrandissement nécessaires à l’accueil de 60 vaches, chacune d’entre elles disposant de moins de 5m² de surface de couchage. Ils indiquent que si monsieur [E] [C] a fait faire des devis avant la vente, il ne s’agissait que de travaux d’aménagement, et non d’agrandissement.

Ils se fondent par ailleurs sur les dispositions de l’article 1641 du Code civil, et affirment avoir constaté après la prise de possession des lieux que les bâtiments présentaient des désordres, notamment en toiture. Ils affirment que les toitures en tôle fibro des bâtiments situés au lieudit [Localité 14] et au lieudit [Localité 10] étaient fissurées, laissant l’eau s’infilter, à tel point que les stocks de paille et de fourrage entreposés ont pourri. Ils ajoutent que le toit de la stabulation des vaches laitières présentait les mêmes désordres, cachés lors de la vente. 
Ils affirment qu’alors que les vendeurs s’étaient également engagés à effectuer des travaux sur les bâtiments, ils n’y ont procédé que partiellement.
Ils font par ailleurs état de ce que les murs en parpaings des bâtiments d’exploitation ont été réalisés sans le moindre ciment, au mépris de la sécurité des exploitants et des animaux.
Ils indiquent encore que les vendeurs devaient céder le matériel en bon état de fonctionnement et d’entretien, ils ont subi des pannes peu de temps après la vente, et ont dû procéder au remplacement du matériel.
Ils font état de la maladie et même de la mort de nombreuses vaches laitières, en raison de mammites et de cellules en lien avec le manque de place et la non potabilité de l’eau du puits, censée alimenter les bâtiments d’exploitation et la maison d’habitation.
Ils reprochent à monsieur [A] de ne pas avoir produit “le document du puits” et les analyses de l’eau. Ils affirment que la présence de la bactérie E-Coli détectée dans l’eau est bien antérieure à la vente et était connue des époux [D]. Ils affirment que la collecte de lait en a été gravement affectée et qu’ils ne pouvaient plus livrer la quantité de lait correspondant à leur quota. Ils ajoutent que les livraisons de lait ont même dû être arrêtées, et le troupeau vendu alors que leur activité était celle de producteurs laitiers. 
Ils expliquent que le compteur d’eau à impulsion de la pompe à chlore présentait d’importants désordres, l’expertise ayant montré qu’un bouton restait allumé en vert, laissant penser que l’installation fonctionnait, alors qu’il aurait dû être rouge. Ils reprochent aux vendeurs d’avoir bricolé l’installation et de ne pas les avoir informés qu’il fallait la changer. Ils leur reprochent également d’avoir connu la présence de la bactérie E-Coli.
Ils indiquent qu’un arrêté du 24 avril 2023 a fait interdiction de consommer l’eau du puits du [Localité 12], ce qui les a contraints à se raccorder au réseau d’eau de la Ville.
Ils expliquent que la pompe à chlore ne concerne que l’alimentation en eau de la maison d’habitation et de la stabulation des vaches laitières, et non les abreuvoirs des autres bâtiments abritant les vaches taries et les génisses, dont l’alimentation en eau se faisait directement à partir du puits, sans traitement de chlore.
Ils soulignent qu’après retour dans la stabulation destinée aux vaches laitières, les vaches taries et génisses infectées par la bactérie contaminaient les vaches laitières.

Sur la demande de communication des carnets sanitaires de l’exploitation de 2019 à 2022, ils expliquent qu’ils n’en ont pas dans la mesure où les suivis effectués par les agents agréés et attitrés à leur exploitation sont suffisants.

Ils se fondent sur les dispositions des articles 1103, 1128, 1112-1, 1132 et 1137 du Code civil, et arguent de l’absence de déclaration du puits, en violation des dispositions de l’article R 2224-19-4 du Code général des collectivités territoriales, ainsi que de l’arrêt de collecte décidé par la laiterie en 2014, et des éléments précédement exposés, pour conclure que leur consentement a été vicié, les vendeurs ayant intentionnellement omis de leur donner les informations essentielles et déterminantes sur leur activité laitière.
Ils contestent avoir été en mesure de collecter eux-mêmes ces informations, notamment par le stage de quatre mois que monsieur [E] [C] a effectué dans l’exploitation, celui-ci n’ayant eu accès à aucun document négatif sur l’exploitation. Ils affirment que le puits, qui ne lui a jamais été montré, était situé dans un endroit plein de végétation.

Sur la responsabilité de la SAFER, de maître [K], de monsieur [F] [R] et de monsieur [A], ils se fondent sur les dispositions de l’article 1112-1 du Code civil et soutiennent que l’agent immobilier, l’agent commercial en immobilier, la SAFER et le notaire étaient tenus de conseiller les parties, et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’ils ont rédigés. Ils ajoutent que tenus à un devoir d’information et de conseil envers la SCEA de Saint Thomas, ils se devaient de faire toutes les vérifications nécessaires.

Sur leurs préjudices, ils font état de la nécessité de remettre les toitures en état, moyennant 4.977,30 euros, du remplacement du compteur d’eau, pour 327,24 euros, des achats de bovins pour pallier aux pertes liées au défaut de potabilité de l’eau, soit 67.716,60 euros, de la perte d’exploitation, à hauteur de 1.251.674 euros, et de la perte de chance de rachat d’une autre exploitation, à hauteur de 836.477 euros.


Dans le dernier état de leurs écritures (numéro 3), notifiées par RPVA le 14 mai 2024, monsieur [J] [D] et madame [W] [L] épouse [D] demandent au Tribunal d’enjoindre à la SCEA de Saint Thomas et à la SELARL SLEMJ de communiquer les carnets sanitaires de l’exploitation de 2019 à 2022 ainsi que les comptes-rendus d’audits du vétérinaire d’élevage et les factures d’achat de chlore outre les bilans et comptes de résultat.
Ils s’opposent à toutes les demandes dirigées contre eux, et sollicitent la condamnation des demandeurs solidairement ou in solidum à leur régler la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens, avec application de l’article 699 du Code de procédure civile au profit de la SCP DELAFOND-LECHARTRE-GILET.

Ils contestent tout manquement à leur obligation de délivrance ou existence d’un vice caché. Ils font état de leur parfaite loyauté, et exposent que les consorts [C] ont acquis le bien en toute connaissance de cause, après avoir visité les bâtiments d’exploitation, lesquels ont été précisément décrits dans le compromis de vente rédigé par monsieur [R], tout comme le puits de captage d’eau équipé d’une pompe à chlore. Ils indiquent que les consorts [C] avaient parfaitement conscience que les bâtiments avaient besoin d’être agrandis et modernisés, et qu’ils avaient fait établir des devis à cet effet en décembre 2017. Ils leur reprochent de se plaindre de l’ancienneté et de l’insuffisance des bâtiments sans avoir eux-mêmes effectué les travaux prévus.
Ils affirment avoir réalisé les travaux qu’ils s’étaient engagés à effectuer, et estiment que les fissures de tôles alléguées ont pu apparaître après la vente. Ils soulignent que si la paille et le fourrage avaient réellement été dégradés par des infiltrations, les consorts [C] l’auraient signalé dès 2018.
Ils indiquent de même que le matériel agricole a été précisément décrit, et les animaux avaient fait l’objet de contrôles sanitaires.
Ils affirment que l’eau du puits - creusé vers 1955, avant leur propre installation sur l’exploitation - était potable avec le dispositif de pompe à chlore. Ils expliquent la pollution de l’eau alléguée par l’arrêt inexpliqué du traitement par les consorts [C]. Ils indiquent n’avoir eux-mêmes rencontré aucun problème sanitaire.
Ils affirment que les animaux vendus étaient sains, et contestent devoir être tenus pour responsables de ce qui a pu se passer après la vente. Ils soulignent que monsieur [E] [C] a réalisé son stage de pré-installation sur leur exploitation de fin 2017 à début 2018, et qu’il aurait donc décelé une difficulté si elle avait existé.
Ils soutiennent que le défaut de déclaration à la mairie du puits - dont ils ignoraient l’obligation - est sans incidence sur la qualité de l’eau.
Ils soulignent l’absence d’éléments à l’appui de leur exorbitante demande indemnitaire.


Dans le dernier état de ses écritures (numéro 2), notifiées par RPVA le 21 octobre 2024, monsieur [F] [R] demande au Tribunal de :
- juger qu’aucune faute ne peut lui être reprochée au titre de l’exécution de son contrat d’agent immobilier,
- à titre subsidiaire, juger que monsieur [A], agent commercial en immobilier chargé de la vente, devra le garantir de toute condamnation mise à sa charge,
- condamner in solidum la SCEA de Saint Thomas, monsieur [H] [C], madame [Y] [C] et monsieur [E] [C] au paiement de la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,
- condamner in solidum la SCEA de Saint Thomas, monsieur [H] [C], madame [Y] [C] et monsieur [E] [C] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre dépens, dont distraction au profit de maître MAYSONNAVE.

Il reconnaît qu’un mandat d’agent immobilier lui a été confié, mais précise que les rapprochements et négociations préalables à la vente ont été menés par monsieur [A], agent commercial en immobilier, avec lequel il est lui-même lié par un contrat de mandat. Il soutient que l’agent commercial en immobilier doit répondre des éventuelles fautes commises dans l’exécution de son mandat, et qui engageraient la responsabilité de l’agent immobilier dans ses rapports avec le vendeur ou l’acquéreur. Il indique que c’est monsieur [A] qui a fourni toutes les informations nécessaires aux acquéreurs.


Il conteste tous les griefs, selon lui non établis. Il souligne que les consorts [C] ont visité à plusieurs reprises l’exploitation, et ont été à même d’apprécier l’état des bâtiments, des installations -notamment du puits - ou du cheptel au cours des neuf mois qui ont précédé la conclusion de la vente. Il ajoute que monsieur [E] [C] a effectué son stage de pré-installation sur l’exploitation de monsieur et madame [D], et devait en connaître parfaitement le fonctionnement, certainement mieux que monsieur [A] et lui-même. 
Il souligne que les bâtiments ont été précisément décrits, notamment dans le protocole d’accord de vente, et estime que la fissuration sur les plaques de fibrociment a dû se produire après la vente.
Il indique que le contrôle sanitaire du cheptel a été effectué, et que les animaux ont été jugés en bonne santé.
Il affirme que l’eau du puits n’était pas contaminée lors de la vente, la présence de la bactérie escherchia coli n’ayant été découverte qu’en décembre 2020, 24 mois après la cession, et que l’agent immobilier ne peut être tenu pour responsable de l’absence de traitement de l’eau par les acquéreurs.
Il rappelle que l’agent chargé de la vente ne peut être considéré comme un professionnel des règles sanitaires ou un professionnel de la construction.
Il fait valoir qu’à supposer que les renseignements relatifs à l’état des constructions et au cheptel aient été insuffisants dans le compromis, c’est l’acte établi par le notaire qui fait foi des conditions de la vente, et dès lors, seule la responsabilité du notaire peut être engagée.
Il conteste l’existence des préjudices allégués, les éléments versés étant très insuffisants.
Il fait état du manque de transparence des consorts [C], qui ont notamment dissimulé l’existence d’une procédure qu’ils ont essayé d’engager contre la SARL CHRETIEN, intervenue pour réparer la pompe à chlore, l’expertise amiable établie à cette occasion ayant montré que le défaut de potabilité de l’eau du puits leur était imputable, et qui ont également tu le fait qu’ils l’aient contacté pour céder leur exploitation en 2021, et qu’ils ont même signé une promesse de vente dont ils se sont rétractés, sans même payer ses honoraires. Il ajoute qu’ils se sont également abstenus d’évoquer la condamnation de monsieur [E] [C] par le Tribunal administratif, celui-ci ayant prétendu s’installer, pour récupérer des terres appartenant à sa grand-mère et louées à des tiers, alors qu’il était déjà associé au sein de la SCEA.
A l’appui de sa demande de dommages et intérêts, il expose qu’il a fait valoir ses droits à la retraite, et qu’il est très affecté par la procédure engagée contre lui.


Dans le dernier état de ses écritures (numéro 5), notifiées par RPVA le 30 décembre 2024, la SAFER Pays de la Loire demande au Tribunal de débouter les demandeurs de leurs demandes dirigées contre elle, et sollicite leur condamnation au paiement de la somme de 5.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Elle rappelle les dispositions de l’article 1353 du Code civil, et souligne que les demandeurs ne justifient d’aucun constat contradictoire de leurs doléances et a fortiori d’aucune expertise judiciaire.
Elle souligne que la non-conformité des bâtiments alléguée, à supposer qu’elle existe, était parfaitement apparente, d’autant que monsieur [E] [C] a effectué un stage de pré-installation de quatre mois sur l’installation. Elle fait néanmoins valoir que les recommandations dont se prévalent les demandeurs pour conclure que les bâtiments n’étaient pas conformes ne constituent pas des normes impératives.
Elle indique de même que les prétendues infections au sein du troupeau ne reposent sur aucun examen vétérinaire, alors que les bovins étaient en bonne santé au moment de la vente, et qu’il n’est produit qu’une analyse unilatérale de l’eau, établie plus de deux ans après la vente. Elle fait valoir que la circonstance que la potabilité de l’eau était obtenue au moyen d’une pompe à chlore était apparente, et parfaitement connue des consorts [C]. 
Elle soutient que le juge ne peut se fonder exclusivement sur un rapport d’expertise amiable, tel que le rapport versé par ces derniers, qui en outre ne fait que reprendre leurs déclarations, puisque les bovins avaient été vendus au moment de son établissement.
Elle conteste les préjudices allégués, et l’incohérence des demandes à cet égard.
S’agissant de sa responsabilité, elle soutient qu’elle n’a pas la qualité de vendeur, mais n’est qu’un intermédiaire. Elle fait valoir qu’elle n’a aucune compétence en matière de construction, et que les éléments d’information technique ont été communiqués aux acquéreurs. Elle conteste avoir manqué à son obligation d’information.


Dans le dernier état de ses écritures (numéro 5), notifiées par RPVA le 15 novembre 2024, monsieur [X] [A], au visa des articles 1132, 1137, 1240, 1353, 1604, 1641, 1642 et 1998 du Code civil, outre l’article L 134-1 du Code de commerce, demande au Tribunal de débouter la SCEA DE SAINT THOMAS et les consorts [C] de l’intégralité de leurs demandes, et à titre très subsidiaire débouter monsieur [R] de sa demande en garantie à son égard.
Il sollicite la condamnation des consorts [C] ou à défaut de monsieur [R] à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et à supporter les dépens.
Il demande la fixation de sa créance à l’encontre de la SCEA DE SAINT THOMAS au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens à la somme de 5.500 euros.
Il expose avoir souscrit le 17 mai 2017 un contrat d’agent commercial avec monsieur [F] [R], exerçant sous l’enseigne AGRI TRANSACTIONS CONSEILS PLACEMENTS, et spécialisé dans la vente de biens professionnels agricoles.

Il rappelle que la charge de la preuve pèse sur les demandeurs, et qu’en l’espèce, ils ne démontrent pas le défaut de délivrance allégué. Il souligne que les demandeurs avaient eu tout le loisir d’évaluer les conditions de vie des bovins présents sur l’exploitation en amont de la vente puisque monsieur [E] [C] y avait effectué un stage de trois mois, et que l’entrée en jouissance de l’exploitation s’est effectuée deux mois avant la réitération de la vente devant notaire. Il indique que monsieur [E] [D] avait d’ailleurs sollicité des devis d’agrandissement de la stabulation. Il soutient par ailleurs que l’acte de vente, qui engage les vendeurs à délivrer le bien contractuellement décrit, ne mentionne nullement le nombre de vaches laitières que l’exploitation est susceptible d’acquérir.
S’agissant des anomalies électriques alléguées, il souligne que la preuve d’un prétendu engagement des époux [D] à réaliser des travaux d’électricité n’est pas rapportée, et que les acquéreurs étaient parfaitement informés des anomalies par le diagnostic joint à l’acte notarié.

S’agissant des vices cachés, il considère que les demandeurs n’apportent pas la preuve de l’existence des vices allégués au jour de la vente.
S’agissant des désordres de toiture, il précise que les époux [D] se sont seulement engagés à terminer les travaux de réparation en cours sur les bâtiments, ce qu’ils ont fait, et estime que la preuve de l’existence au jour de la vente des fissures dont se plaignent les demandeurs n’est pas rapportée.
S’agissant des murs en parpaings dont il est allégué qu’ils auraient été montés sans ciment, outre le défaut de preuve, il se prévaut du caractère apparent du vice.
S’agissant des désordres sur le matériel vendu, il conteste toute antériorité.
S’agissant de la qualité de l’eau du puits de surface, il observe que les analyses produites sont postérieures de plus de deux ans à la vente. Il souligne que le cheptel était en très bonne santé au jour de la vente, et estime que c’est à cause des méthodes de traite des demandeurs, et parce qu’ils ont cessé de traiter l’eau que l’état de santé du cheptel s’est dégradé. Il conteste le caractère rédhibitoire du vice, les demandeurs ayant eu la possibilité d’alimenter l’exploitation avec l’eau du réseau plutôt que celle du puits.

Sur le dol, il conteste toute rétention d’information, et rappelle que la preuve de l’élément intentionnel n’est pas rapportée.

Sur l’erreur, il affirme que les demandeurs savaient parfaitement que l’exploitation était alimentée en eau à l’aide d’un puits de surface équipé d’une pompe à chlore, dont ils ne pouvaient ignorer qu’elle permettait la potabilité de l’eau.

A titre subsidiaire, si le Tribunal devait faire droit aux demandes, il soutient que la responsabilité de monsieur [R] ne peut être que délictuelle, à défaut de contrat le liant aux demandeurs.
Il fait valoir que l’obligation de déclaration en mairie prévue à l’article R 2224-19-4 du code générale des collectivités territoriales a seulement pour objet le calcul des redevances d’assainissement, et n’est nullement prévue pour obtenir une autorisation d’utiliser l’eau d’un puits. Il conteste par conséquent toute faute de la part de monsieur [R], et ajoute qu’à supposer qu’une faute ait été commise, le lien de causalité avec les préjudices allégués n’est pas établi. 

Sur les autres griefs, il réitère son argumentation relative à la connaissance qu’avaient les demandeurs des lieux, et soutient qu’ils étaient mieux à même de déceler d’éventuels désordres que monsieur [R], l’agent immobilier n’étant pas un professionnel de la construction. Il ajoute que l’agence AGRI TRANSACTIONS n’a participé ni à l’élaboration de la promesse de vente ni à la convention de cession, rédigée par la SAFER, ni à l’acte de vente, régularisé devant maître [K], et soutient qu’il appartenait à ces deux professionnels de procéder aux vérifications nécessaires. 
Il souligne qu’il ne revient pas à l’agent immobilier de conseiller les acquéreurs sur la rentabilité financière de leur achat, ou de procéder à une analyse des données comptables ou des volumes de production générées par l’exploitation. Il indique que si ces éléments étaient déterminants de l’acquisition, il appartenait aux demandeurs de les solliciter auprès du vendeur, et de les faire analyser par un professionnel.

A titre très subsidiaire, si le Tribunal devait retenir la responsabilité de monsieur [R], il expose que ce dernier et lui sont liés par un contrat d’agent commercial, et que si à ce titre, conformément à l’article L 134-1 du code de commerce, il était chargé de rechercher pour le compte de monsieur [R] des vendeurs ou acheteurs, c’est ce dernier qui percevait les honoraires liés aux ventes, et lui rétrocédait 50 % du montant perçu. Il soutient que le mandataire ne peut être renu pour responsable qu’à raison de ses agissements hors du mandat conféré, et que de telles conditions ne sont pas établies.

A titre infiniment subsidiaire, il conteste les préjudices allégués et le lien de causalité avec ses manquements.


Dans le dernier état de ses écritures (numéro 3), notifiées par RPVA le 11 février 2025, maître [O] [K] demande au Tribunal, au visa de l’article 1240 du Code civil, de :
- débouter la SCEA de Saint Thomas et les consorts [C] de leurs demandes dirigées à son encontre,
En conséquence,
- dire que la décision à intervenir ne sera pas assortie de l'exécution provisoire,
- condamner la SCEA de Saint Thomas et les consorts [C] à lui verser la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de l’instance.

Il fait valoir qu’il n’était pas en charge de la négociation, de telle sorte qu’il ne lui appartenait pas de visiter le bien vendu, d’autant qu’il n’est pas un professionnel de la construction, et qu’il n’avait aucune raison de douter de la véracité des déclarations des vendeurs, au regard de l’intervention de monsieur [A], du fait que les demandeurs avaient quant à eux visité le bien à plusieurs reprises, et que monsieur [E] [C] avait effectué un stage de quatre mois.
Il conteste tout manquement à son devoir de conseil.

Il estime que la preuve des désordres n’est pas rapportée, et souligne, s’agissant de l’absence de déclaration relative au puits, que la déclaration ne fait pas partie des documents à annexer à l’acte. Il ajoute qu’il n’avait pas à procéder à des investigations particulières à cet égard, et que le lien de causalité avec les préjudices allégués n’est pas démontré.

Il conteste les préjudices allégués.

Pour un plus ample exposé des faits, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se reporter aux dernières conclusions susvisées. 
*
* *
Par ordonnance du juge de la mise en état en date du 21 novembre 2024, l’affaire a été clôturée au 20 février 2025, et fixée pour être plaidée à l’audience du 03 mars 2025. Elle a été mise en délibéré au 05 mai 2025, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS de la DÉCISION :

Sur l’intervention volontaire de la SELARL SLEMJ et Associés, Associés, prise en la personne de maître [B] [I], en qualité de mandataire judiciaire de la SCEA de Saint Thomas

Dès lors que la SCEA a été placée en redressement judiciaire, selon jugement du 26 février 2024, et que la SELARL SLEMJ et Associés, prise en la personne de maître [B] [I], a été désignée en qualité de mandataire judiciaire, l’intervention volontaire de cette dernière, qui se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant, est recevable, conformément aux dispositions des articles 325 et suivants du Code de procédure civile.

Sur le manquement à l’obligation de délivrance

En application des dispositions des articles 1603 et 1604 du Code civil, le vendeur est tenu à une obligation de délivrance.

Les demandeurs reprochent aux époux [D] d’avoir manqué à cette obligation en s’abstenant de procéder aux travaux d’électricité qu’il s’étaient engagés à effectuer, l’installation de la maison étant selon défaillante. 

Il convient d’observer que le protocole d’accord portant notamment sur la vente de la maison ne mentionne aucune obligation de cet ordre et que s’il est constant que la maison d’habitation a été cédée à monsieur [E] [C], l’acte lui-même n’est pas versé aux débats, de telle sorte que le Tribunal n’est pas en mesure de vérifier une telle obligation y a été mentionnée.

Les demandeurs versent seulement à l’appui de leur moyen le diagnostic de l’installation électrique établi le 27 mars 2018, un constat établi le 25 juin 2024 par maître [S], commissaire de justice, et un échange de messages du 27 février 2018 entre eux et la SAFER. S’agissant de ce dernier élément, aucun des mails ne se réfère à un quelconque engagement des époux [D] de procéder à des travaux d’électricité. A défaut, dès lors qu’il n’est pas établi que les vendeurs se soient engagés à vendre une maison mise aux normes en matière électrique, ni le diagnostic faisant état d’anomalies électriques ni le constat ne suffisent à établir la réalité du manquement à l’obligation de délivrance alléguée.

Les demandeurs font par ailleurs valoir que l’exploitation devait être aux normes pour 60 vaches laitières, mais qu’elle ne l’est que pour une quarantaine.
Ils produisent le protocole d’accord signé avec les époux [D] le 22 septembre 2017, qui mentionne que les bâtiments sont actuellement aux normes pour 60 vaches, ainsi que la convention de cession entre eux et la SAFER mentionnant la même chose.
S’agissant du premier de ces documents, si les parties ne se sont pas expliquées sur l’existence de deux protocoles successivement signés les 22 septembre 2017 et 24 octobre 2017, force est de relever que le premier protocole prévoyait un prix d’acquisition de 570.000 euros nets vendeur ainsi ventilé : maison d’habitation 100.000 euros, bâtiments d’exploitation 220.000 euros, terres (5ha 95a 30 ca) 35.000 euros, cheptel 120.000 euros, matériel 55.000 euros et stocks 40.000 euros, alors que le prix de vente tel que déterminé au terme du protocole signé le 24 octobre 2017 est de 560.000 euros nets vendeur, ainsi ventilé : maison d’habitation 120.000 euros, bâtiments d’exploitation 190.000 euros, terres (5ha 95a 30 ca) 35.000 euros, cheptel 120.000 euros, matériel 55.000 euros et stocks 40.000 euros.

Au regard de la date de signature de ces deux protocoles, le second d’entre eux a nécessairement annulé et remplacé le premier, d’autant plus que le prix de vente convenu tel qu’il ressort de l’acte authentique du 23 mai 2018 est bien de 190.000 euros pour les bâtiments et 35.000 euros pour le sol.
Or, la mention sur le respect des normes figurant dans le protocole signé le 22 septembre 2017, n’a pas été reprise sur le protocole signé le 24 octobre 2017.
Par ailleurs, les époux [D] n’étaient pas parties à la convention du 02 mars 2018 de cession entre les demandeurs, étant précisé que la promesse de vente régularisée entre les époux [D] et la SAFER signée les 02 et 21 mars 2018 n’est pas produite.
L’opposabilité de la mention sur le respect des normes figurant au protocole signé le 22 septembre 2017 et à la convention du 02 mars 2018 n’est donc pas établie.

Quoiqu’il en soit, les demandeurs, qui pour établir la réalité des normes dont ils se prévalent, versent seulement un avis publié en 2023 par l’EFSA, selon lequel chaque vache devrait avoir accès à un espace intérieur total d’au moins 9m², sans démontrer la valeur normative de ce qui ne constitue qu’une recommandation, échouent dans l’administration de la preuve. Au surplus, ainsi que l’ont soulevé l’ensemble des défendeurs, la surface moyenne dont disposait chaque vache laitière était un élément dont la SCEA avait tous les moyens de se convaincre au regard des visites effectuées, et du stage de préinstallation réalisé dans l’exploitation par monsieur [E] [C] du 1er décembre 2017 au 31 mars 2018.

Ils doivent par conséquent être déboutés de leurs demandes au titre de l’obligation de délivrance. 

Sur les vices cachés

Conformément aux dispositions de l'article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
L'article 1642 du même Code dispose que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.
Par ailleurs, en application de l'article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’espèce, l'acte de vente du 23 mai 2018 comporte une clause d'exonération de la garantie des vices cachés. Il est toutefois stipulé que cette exonération de garantie ne s'applique pas aux défauts de la chose vendue dont le vendeur a déjà connaissance.

Il incombe dès lors aux demandeurs de rapporter l'existence non seulement du vice caché et de son antériorité à la vente, mais aussi si cette preuve est rapportée, de sa connaissance par le vendeur.

Les demandeurs font en premier lieu état d’un désordre de fissuration affectant la toiture en tôle fibrociment des bâtiments situés au lieudit [Localité 14] et au lieudit [Localité 10], et se prévalent de la convention de cession du 02 mars 2018 mettant à la charge du vendeur l’obligation de “terminer pour le jour de la vente les travaux de réparation en cours sur les bâtiments (toiture stabulation)”. Ils versent un courrier daté du 13 janvier 2022 de monsieur [V] [M], directeur départemental de la SAFER dans lequel celui-ci indique être venu sur l’exploitation litigieuse le 10 juillet 2019, et avoir constaté “la présence de tôles fibro fissurées” sur la stabulation sise au lieudit [Localité 14].

Si, ainsi qu’il a été précédemment exposé, les époux [D] ne sont pas signataires de la convention du 02 mars 2018, ils reconnaissent avoir pris à leur charge le changement des tôles de la stabulation, et versent, pour démontrer qu’ils se sont acquittés de cette obligation, une facture datée du 04 mai 2018 de la SARL BARBIER, portant sur le remplacement des plaques de fibrociment cassées, moyennant la somme de 2.880 euros. 
Le simple courrier précité de la SAFER est très insuffisant pour démontrer que l’existence d’un vice caché antérieur à la vente et dont les époux [D] auraient connu l’existence. Monsieur [M] ne décrit pas d’investigations particulières qu’il aurait effectuées, de sorte qu’il est présumé que la fissuration était apparente lorsqu’il a visité les lieux. Dès lors, soit la fissuration existait déjà lors de la vente, et était visible, soit elle est apparue après, et le vice allégué n’est donc pas antérieur à la vente. En outre, alors que les demandeurs affirment que les fissurations ont permis à l’eau de s’infiltrer et que les stocks de paille et de fourrage entreposés ont pourri, non seulement ils n’en justifient pas, mais en outre n’expliquent pas leur absence de réclamation auprès des vendeurs avant l’introduction de la présente instance, en septembre 2022, soit plus de trois ans après la date à laquelle la fissuration aurait été constatée.
Les conditions de l’action en garantie des vices cachés ne sont donc pas réunies.

Les demandeurs font par ailleurs état de ce que les murs en parpaings des bâtiments d’exploitation auraient été réalisés sans le moindre ciment.
Outre le fait qu’il n’en est pas justifié, le vice, à le supposer établi, était nécessairement apparent.
Les conditions de l’action en garantie des vices cachés ne sont donc pas réunies.

Les demandeurs arguent également du mauvais état du matériel cédé. Ils n’en justifient pas, et doivent être déboutés de leur demande à ce titre.

Enfin, ils font état de la maladie et même de la mort de nombreuses vaches laitières, en raison de mammites et de cellules en lien avec le manque de place et la non potabilité de l’eau du puits, censée alimenter les bâtiments d’exploitation et la maison d’habitation.

Il est constant que les bâtiments de l’exploitation étaient au moins partiellement alimentés en eau par l’eau provenant d’un puits.

Il est aussi constant qu’un contrôle sanitaire du cheptel a été effectué avant la vente à la diligence du vendeur, ainsi qu’il est justifié par la facture du laboratoire départemental d’analyses du 27 mars 2018. Si les résultats du contrôle ne sont pas produits, les demandeurs ne contestent pas en avoir eu connaissance et ne pas avoir soulevé de difficulté, de sorte qu’il est présumé que les animaux étaient en bonne santé.

Il n’est pas justifié de difficulté particulière à cet égard pendant les mois qui ont suivi la vente.
Les demandeurs produisent certes des factures de 2018, mais leur lien avec une infection des vaches laitières n’est pas expliqué ni a fortiori démontré ; ils versent également un bilan sanitaire d’élevage du 02 mai 2018 évoquant un problème de cellules, mais sans aucune donnée chiffrée. De même, un nouveau bilan sanitaire effectué le 14 octobre 2019 évoque également des mammites, mais sans préciser combien d’animaux seraient touchés.

Il ressort des éléments produits que les problèmes de mammites et de taux cellulaires excessifs sont allés croissant jusqu’en fin d’année 2020. Ainsi, dans un document établi le 24 août 2022, la clinique vétérinaire suivant l’exploitation indique que l’élevage a connu des problèmes de qualité de lait, avec des mammites cliniques et des vaches présentant un taux cellulaire trop important dans le lait. Le rédacteur indique que la réparation de la machine à désinfecter l’eau a été effectuée en 2020, ce après quoi la consommation de traitements intramammaires a diminué.
Selon relevé d’analyse de l’eau du 14 décembre 2020, 19 E. Coli étaient présents pour 100 ml d’eau. Aucune analyse antérieure n’est produite - hormis les analyses effectuées par les époux [D] avant la vente, en 2014 et 2016, qui démontrent que cette bactérie était alors absente.
Dès lors, il est parfaitement inutile d’enjoindre aux époux [D] de communiquer les analyses d’eau effectuées par le GDS (Groupement de Défense Sanitaire) sur le puits lors des années 2000 à 2006.

Les demandeurs démontrent donc bien d’une part avoir eu un nombre de mammites et de vaches présentant un taux cellulaire excessif, essentiellement en 2020, d’autre part la présence de la bactérie E. Coli dans l’eau du puits en décembre 2020, ce qui ne saurait suffire à établir le bien fondé de leur action en garantie des vices cachés, étant rappelé qu’il appartient aux demandeurs d’établir que cette bactérie était présente dans l’eau lors de la vente, et qu’elle a un lien avec les préjudices allégués.

Il est constant que l’eau devait, pour être potable, faire l’objet d’une adjonction de chlore, laquelle était effectuée au moyen d’une pompe à chlore. 

Les demandeurs font à la fois valoir d’une part que le puits n’a jamais été montré à monsieur [E] [C] pendant le stage de quatre mois qu’il a effectué sur l’exploitation, et qu’il était situé dans un endroit plein de végétation, ce qui laisse entendre que son existence leur a été cachée, d’autre part que la pompe à chlore a été bricolée et qu’ils n’ont pas été informés qu’il fallait la changer. Cette seconde position implique qu’ils avaient bien connaissance non seulement du puits, dont l’existence est mentionnée dans les actes, mais aussi de la pompe et de son usage, d’autant qu’ils ont fait intervenir en janvier 2020 la SARL CHRETIEN pour effectuer une réparation du dispositif. Ils ne démontrent pas que la pompe à chlore qui permettait d’assurer la potabilité de l’eau leur a été cachée.

Sur le second point, ils ont, ainsi qu’il vient d’être exposé, fait intervenir la SARL CHRETIEN, à la suite de quoi, ils ont recherché sa responsabilité invoquant de “graves problèmes de mammites” et la perte d’animaux, à l’origine selon eux d’un préjudice important, ainsi qu’il ressort d’un rapport d’expertise amiable qui a été établi le 24 mars 2021.
Si l’expert a relevé que le bouton d’arrêt de la pompe était très sensible, le voyant restant parfois vert plutôt que rouge en cas d’interruption, il n’est démontré ni l’existence d’un autre dysfonctionnement ni surtout l’antériorité de cette difficulté par rapport à la vente.
L’expertise a montré qu’il était probable que la pompe avait été arrêtée, et si les demandeurs ont accusé le salarié de la SARL CHRETIEN de ne pas l’avoir rallumée après son intervention, ce que ce dernier a contesté, l’expert a relevé l’incohérence de leurs déclarations par rapport à ses propres constatations. Ils lui ont en effet indiqué qu’avant l’intervention de la SARL CHRETIEN, quatre futs de chlore étaient entreposés à proximité de l’installation, et qu’alors que chaque bidon devait durer un an, plus de deux bidons avaient été consommés en moins d’un an, l’année pendant laquelle la pompe était censée être éteinte. Il a aussi relevé que le remplissage de la solution chlorée était effectué soit par monsieur [H] [C] soit par monsieur [E] [C] sans concertation entre eux, et qu’ils ne vérifiaient pas les stocks de chlore.

En tout état de cause, étant relevé qu’il n’est pas démontré que la pompe ait été réparée autrement que par l’intervention de la SARL CHRETIEN, il est constant que l’eau a à nouveau été traitée en fin d’année 2020 début 2021, ce après quoi la bactérie E. Coli n’a plus été retrouvée dans l’eau, ainsi qu’il est établi par les relevés d’analyse effectués en février 2021 et juin 2022. Les résultats sanitaires ont pu ensuite s’améliorer, ainsi qu’en a témoigné la clinique vétérinaire en charge du suivi de l’élevage. Si un arrêté municipal du 24 avril 2023 a interdit l’utilisation de l’eau du puits du [Localité 12] pour la consommation humaine, l’analyse de l’eau qui est visée à cet arrêté et qui aurait été effectuée le 30 janvier 2023 n’est pas produite. Il n’est donc pas établi que la présence de la bactérie E. Coli soit en cause.

L’ensemble de ces éléments suggère une erreur de manipulation, et si dans le constat précité, établi le 25 juin 2024, maître [S] reprend les déclarations de monsieur [H] [C] quant au fait que monsieur [D] lui aurait indiqué qu’il existait un piquage sauvage sur le circuit d’alimentation pour l’abreuvage des vaches taries, sans lui en préciser l’endroit exact ou lui donner un plan de situation du passage des canalisations, cet élément ne constitue pas la preuve que lors de la vente, une partie du bétail était alimentée en eau du puits non traitée.

La preuve de l’existence d’un vice affectant la pompe à chlore ou le puits lui-même n’est pas rapportée, et ni le défaut de déclaration du puits en mairie, ni l’arrêté municipal du 24 avril 2023 ne sont de nature à démontrer que les conditions de la garantie des vices cachés sont réunies.

Dès lors, et sans qu’il soit nécessaire de faire droit à la demande des époux [D] tendant à la communication des carnets sanitaires de l’exploitation de 2019 à 2022 ainsi que des comptes-rendus d’audits du vétérinaire d’élevage ainsi que des factures d’achat de chlore, des bilans et des comptes de résultat, il convient de débouter les demandeurs de leurs demandes.

Sur les autres fondements

Les demandeurs fondent sur les dispositions des articles 1103, 1112-1, 1128, 1132 et 1137 du Code civil, et R 2224-19-4 du Code général des collectivités territoriales, qui disposent :

“Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”

“Celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.”

“Il n'y a que les choses qui sont dans le commerce qui puissent être l'objet des conventions.”

“L'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.”

“Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.”

“Toute personne tenue de se raccorder au réseau d'assainissement et qui s'alimente en eau, totalement ou partiellement, à une source qui ne relève pas d'un service public doit en faire la déclaration à la mairie.
Dans le cas où l'usage de cette eau générerait le rejet d'eaux usées collectées par le service d'assainissement, la redevance d'assainissement collectif est calculée :
– soit par mesure directe au moyen de dispositifs de comptage posés et entretenus aux frais de l'usager et dont les relevés sont transmis au service d'assainissement dans les conditions fixées par l'autorité mentionnée au premier alinéa de l'article R. 2224-19-1 ;
– soit, en l'absence de dispositifs de comptage, de justification de la conformité des dispositifs de comptage à la réglementation ou de transmission des relevés, sur la base de critères permettant d'évaluer le volume d'eau prélevé, définis par la même autorité et prenant en compte notamment la surface de l'habitation et du terrain, le nombre d'habitants, la durée du séjour.”

Ainsi qu’il ressort des éléments précédemment exposés, aucun défaut d’information relatif à l’existence du puits et de la pompe à chlore n’est établi.

Par ailleurs, l’obligation de déclaration des sources ne relevant pas d’un service public a pour but de permettre au propriétaire de s'acquitter de la redevance assainissement collectif qui assure le report du coût du service assainissement vers l'usager. Le texte a été créé par le décret n°2007-1339 du 11 septembre 2007 relatif aux redevances d'assainissement et au régime exceptionnel de tarification forfaitaire de l'eau et modifiant le code général des collectivités territoriales.
Les demandeurs ne démontrent pas que l’absence d’information relative au défaut de déclaration du puits en mairie - non contesté - ait été de nature à vicier leur consentement.

Ils ne démontrent pas davantage le caractère déterminant de l’information relative à l’arrêt pendant quelques jours de la collecte de lait subi par les vendeurs en 2014, plusieurs années s’étant écoulées ensuite jusqu’à la vente, sans qu’il ne soit rapporté la preuve de nouvelles difficultés survenues entre 2014 et la date de la vente pouvant laisser penser à un problème structurel.

Sur les demandes dirigées contre messieurs [R] et [A], la SAFER, et maître [K]

Compte tenu de ce qui précède aucun manquement des parties à leur obligation d’information de conseil n’est établi. Les demandeurs doivent être déboutés de leurs demandes à leur encontre.

Sur la demande renconventionnelle en dommages et intérêts

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 1241 du Code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit, et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

De telles circonstances n’étant pas démontrées, monsieur [R] doit être débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit, en application de l’article 514 du Code de procédure civile.
Il n’existe aucun motif de l’écarter.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

Les demandeurs, qui succombent au litige, doivent en supporter les dépens, avec application de l’article 699 du Code de procédure civile.
Par ailleurs, ils doivent être condamnés à verser à monsieur et madame [D] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et à chacun des autres défendeurs, la somme de 2.000 euros sur le même fondement.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire, et en premier ressort,

- REÇOIT la SELARL SLEMJ et Associés en son intervention volontaire, en sa qualité de mandataire judiciaire de la SCEA de Saint Thomas,

- REJETTE les demandes de communications de pièces formées tant par les demandeurs que par les époux [D],

- DEBOUTE la SCEA de Saint Thomas, prise en la personne de la SELARL SLEMJ et Associés, monsieur [H] [C], madame [Y] [N] épouse [C] et monsieur [E] [C] de toutes leurs demandes,

- DEBOUTE monsieur [F] [R] de sa demande de dommages et intérêts,

- RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire, et DIT n’y avoir lieu de l’écarter,

- CONDAMNE monsieur [H] [C], madame [Y] [N] épouse [C] et monsieur [E] [C] aux dépens, avec application de l’article 699 du Code de procédure civile,

- CONDAMNE monsieur [H] [C], madame [Y] [N] épouse [C] et monsieur [E] [C] à verser à monsieur [J] [D] et madame [W] [L] épouse [D] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

- CONDAMNE monsieur [H] [C], madame [Y] [N] épouse [C] et monsieur [E] [C] à verser à monsieur [F] [R] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

- CONDAMNE monsieur [H] [C], madame [Y] [N] épouse [C] et monsieur [E] [C] à verser à monsieur [X] [A] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

- CONDAMNE monsieur [H] [C], madame [Y] [N] épouse [C] et monsieur [E] [C] à verser à la SAFER la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

- CONDAMNE monsieur [H] [C], madame [Y] [N] épouse [C] et monsieur [E] [C] à verser à maître [K] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,


Ainsi jugé le 05 mai 2025


Le Greffier Le Président 




Charlotte PECCOT Anne LECARON