Tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, 1ère Chambre, 30 septembre 2025, n° 24/00407

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 24/00407 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GTES

NAC : 30E

JUGEMENT CIVIL
 DU 30 SEPTEMBRE 2025



DEMANDERESSE

SARL KING CONSTRUCTION RENOVATION (K.C.R.)
Immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 882 277 528, représentée par son gérant en exercice
[Adresse 2]
[Localité 4]
Rep/assistant : Maître Mickaël NATIVEL de la SELAS SOCIÉTÉ D’AVOCATS NATIVEL-RABEARISON, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



DÉFENDERESSES

La SELARL [T] [D], prise en la personne de Maître [T] [D], liquidateur judiciaire
Es qualité de liquidateur judiciaire de la société à responsabilité limitée KING CONSTRUCTION RENOVATION, inscrite au RCS de [Localité 9] sous le n° 882 277 528
[Adresse 1]
[Localité 3]
Non représentée

GROUPEMENT FONCIER AGRICOLE DE LA PAIX, S.C. particulière, immatriculée au RCS de [Localité 9] ([Localité 6]) sous le n° 326.607.348, prise en la personne de son représentant légal en exercice, 
[Adresse 7]
[Localité 4]
Rep/assistant : Maître Alicia BUSTO de la SELARL PREVOST & ASSOCIES OCEAN INDIEN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION





Copie exécutoire délivrée le : 30.09.2025
CCC délivrée le : 
à Maître [S] [R] de la SELARL PREVOST & ASSOCIES OCEAN INDIEN, Maître [P] [F] de la SELAS SOCIÉTÉ D’AVOCATS [F]-RABEARISON

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Sophie PARAT, Juge Unique
assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière 

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 18 Août 2025.
 
LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 30 Septembre 2025. 

JUGEMENT : Réputé contradictoire, du 30 Septembre 2025 , en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : 

PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES : 

Par acte sous signature privée non daté, le groupement foncier agricole de la Paix a consenti à la société King construction rénovation un bail dérogatoire, d’une durée de trois ans, de 2020 à 2023 (sic), portant sur une partie d’un local d’une superficie d’environ 90m² pris sur un ensemble plus important, situé [Adresse 5] à [Localité 10], pour un loyer mensuel de 700 euros, outre 50 euros de provisions de charges, payable d’avance et pour la 1e fois le 1er mars 2020. 

Par acte de commissaire de justice en date du 13 février 2024, la société King construction rénovation a assigné le GFA de La Paix devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis afin de :
- DECLARER que la SARL KING CONSTRUCTION RENOVATION bénéficie d’un bail commercial de neuf ans ayant démarré en 2019, 
- CONDAMNER le GFA DE LA PAIX à verser la somme de 4.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. 
- DEBOUTER le GFA DE LA PAIX de toutes ses demandes, fins et conclusions. 

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que le bail dérogatoire signé entre les parties devait se terminer à la fin de l’année 2022, que le bailleur l’a laissé en possession des lieux loués à l’issue de ce bail dérogatoire, de sorte qu’en application des dispositions de l’article L. 145-5 du code de commerce elle bénéficie désormais d’un bail commercial de neuf ans. Elle soutient exploiter depuis 2019 dans les locaux loués son fonds de commerce d’entreprise générale du bâtiment, en y entreposant son matériel et en y recevant sa clientèle. Elle souligne que le bailleur ne lui a notifié aucune sommation de déguerpir ni ne l’a informé de son intention de ne pas reconduire le bail. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 7 novembre 2024, le GFA de La Paix demande au tribunal de :
- CONDAMNER la société KING CONSTRUCTION RENOVATION à verser la somme de 27 000 euros à la société GFA DE LA PAIX au titre des loyers dus dans le cadre du bail dérogatoire,
- CONDAMNER la société KING CONSTRUCTION RENOVATION à verser la somme de 15 000 euros à la société GFA DE LA PAIX au titre d'indemnité d'occupation due depuis le mois de mars 2023,
- REJETER la demande de la société KCR visant à faire reconnaitre l'existence d'un bail commercial entre les parties,
- DEBOUTER la société KCR de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
A titre subsidiaire, si le Tribunal devait reconnaitre l’existence d'un bail commercial liant les parties,
- PRONONCER la résolution du bail aux torts exclusifs de la société KCR,
- CONDAMNER la société KING CONSTRUCTION RENOVATION à verser la somme de 2 000 euros au GFA LA PAIX BRUGUIER en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

En défense, il expose qu’il a fait connaître oralement son intention de dénoncer le bail dérogatoire dans le délai légal d’un mois suivant l’expiration du bail. Il soutient que la demande du preneur de bénéficier d’un bail commercial, d’une part ne saurait aboutir qu’à l’expiration du bail dérogatoire, soit, selon lui, à compter de mars 2023, d’autre part, ne saurait aboutir en l’absence de toute preuve d’exploitation du fonds de commerce dans les locaux loués. Il soutient que la demanderesse n’a jamais accueilli sa clientèle dans les locaux et ne l’a utilisé que comme lieu de dépôt pour divers outils, déchets et gravats. 

Par assignation en date du 17 avril 2025, la société King Construction Rénovation a mis en cause la SELARL [T] [D], nommée liquidateur judiciaire par jugement du tribunal mixte de commerce en date du 23 octobre 2024. 

Par ordonnance du 10 juin 2025, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien des prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 juin 2025. Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier au greffe le 18 août 2025.

Les conseils des parties ont été informés que le jugement serait mis à disposition au greffe à la date du 30 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’existence d’un bail commercial 
Aux termes de l’article L. 145-5 du code de commerce : « Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.
Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. »
En l’espèce, si le bailleur allègue avoir fait connaître auprès du preneur son intention de dénoncer le bail à l’expiration des trois années, il ne verse aucune pièce au soutien de cette allégation. Il échoue donc à rapporter la preuve qu’il a dénoncé le bail dérogatoire à son expiration ou au plus tard dans le délai d’un mois à compter de son échéance. Pour le surplus, il n’est pas contesté que le preneur soit resté en possession du local. 
En effet, le message adressé par le bailleur au preneur, versé en pièce 2 par le demandeur, daté du 11 janvier, dans lequel il lui demande de liérer les lieux au plus tard le 15 février, sans précision sur l’année, est présenté par le preneur comme datant de l’année 2024, sans que ce point soit contesté par le bailleur. 
Il reste néanmois à vérifier que le preneur remplit les conditions pour bénéficier d’un bail commercial relevant du statut à l’expiration du bail dérogatoire, c’est-à-dire à compter du 1er mars 2023. Il appartient donc au preneur de justifier qu’il exerce son activité dans le local, qu’il y exploite un véritable fonds de commerce et qu’il y reçoit sa clientèle, enfin qu’il est immatriculé au registre du commerce et des sociétés.

Or, si la société King Construction et Rénovation est bien immatriculée au RCS, en revanche elle ne rapporte nullement la preuve qu’elle a exercé son activité d’entreprise générale du bâtiment et de constructeur de maisons individuelles au sein du local loué. Elle se contente d’affirmer ce fait, sans apporter aucune pièce au soutien de ses allégations, ni attestations de clients, ni pièces comptables notamment. Elle ne produit d’ailleurs aucune pièce qui établit la réalité de son activité commerciale. Les pièces versées aux débats tendent au contraire à établir que les locaux n’ont jamais été en état d’accueillir une quelconque clientèle, en l’absence de toute enseigne commerciale, de tout mobilier fonctionnel installé dans les locaux et compte tenu de l’état dégradé de ceux-ci. Le constat dressé le 28 mars 2024 par le commissaire de justice montre que les locaux loués ont probablement servi d’entrepôt pour des fauteuils créoles à rénover.

Par conséquent, le preneur, qui ne justifie pas qu’il remplit les conditions pour bénéficier d’un bail commercial à l’expiration du bail dérogatoire, sera débouté de sa demande principale.

Sur les demandes reconventionnelles 
Aux termes de l’article L. 641-3 du code de commerce, “le jugement qui ouvre la liquidation judiciaire a les mêmes effets que ceux qui sont prévus en cas de sauvegarde par (...) les articles L. 622-21 et L. 622-22".

Aux termes de l’article L. 622-21 I du même code, “le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant :
1° A la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ;
2° A la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent.”

Aux termes de l’article L. 622-22 du même code, “les instances en cours sont interrompues jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l'administrateur ou le commissaire à l'exécution du plan nommé en application de l'article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.”

Enfin, aux termes de l’article R. 622-20 du même code, applicable à la procédure de liquidation judiciaire selon l’article R. 641-23 , “l'instance interrompue en application de l'article L. 622-22 est reprise à l'initiative du créancier demandeur, dès que celui-ci a produit à la juridiction saisie de l'instance une copie de la déclaration de sa créance ou tout autre élément justifiant de la mention de sa créance sur la liste prévue par l'article L. 624-1 et mis en cause le mandataire judiciaire ainsi que, le cas échéant, l'administrateur lorsqu'il a pour mission d'assister le débiteur ou le commissaire à l'exécution du plan.”

En l’espèce, le bailleur formule, dans ses conclusions notifiées le 7 novembre 2024, des demandes reconventionnelles tendant à la condamnation du preneur au paiement de diverses sommes d’argent, au titre du bail dérogatoire et à titre d’indemnités d’occupation. Elles s’apparentent donc à une action interdite au sens de l’article L. 622-21 I précité, puisque la liquidation judiciaire de la société King Construction Rénovation était déjà prononcée à cette date, comme cela ressort de l’annonce du BODACC versée au soutien de l’assignation délivrée à la SELARL [T] [D]. 
Dès lors, le tribunal relève d’office l’irrecevabilité de ces demandes reconventionnelles.

Sur les mesures de fin de jugement
La demanderesse, qui perd son procès, sera condamnée aux dépens. En revanche, l’équité ne commande pas de faire droit à la demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
REJETTE la demande de la société King Construction Rénovation de bénéficier d’un bail commercial,

DECLARE irrecevables les demandes reconventionnelles tendant à la condamnation de la société King Construction Rénovation au paiement de 27 000 euros de loyers et 15 000 euros d’indemnités d’occupation,

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires des parties,
CONDAMNE la société King Construction Rénovation aux dépens, 
REJETTE les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

La greffière La présidente,