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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Marseille, 0P18 Aud civile prox 9, 23 septembre 2025, n° 24/04007

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

Exposé du litige
Par acte sous seing privé du 19 mars 2018, la SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE J. & M. [E], mandatée par monsieur [S] [T], a donné à bail à madame [Y] [O] un appartement non meublé de type T2 de 32,55 m2 situé [Adresse 6] (lot 0176) au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 400 euros, outre 95 euros de provision sur charges et 0,70 euros de frais d’avis d’échéance.
Le logement était précédemment habité par la mère de madame [Y] [O], madame [D] [O], moyennant un loyer de 389,61 euros.
A compter de novembre 2022, madame [Y] [O] s’est plainte de problème d’humidité et d’infiltrations auprès de la SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE J. & M. [E], notamment au niveau de la porte fenêtre du séjour, des volets de la chambre. 
Suite à une coupure d’électricité survenue le 29 avril 2023 qui aurait endommagé sa machine à laver le linge, madame [Y] [O] a sollicité une intervention d’un électricien.
Après un signalement effectué par la locataire le 9 mai 2023 à la CAF des Bouches-du-Rhône, le technicien Habitat Citémétrie a rendu le 9 août 2023 un rapport concluant à l’indécence du logement.
Se plaignant de la persistance des désordres, c’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 3 mai 2024, madame [Y] [O] a fait assigner monsieur [S] [T] et la SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE J. & M. [E] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille afin d’obtenir notamment la nullité du bail souscrit le 19 mars 2018, le transfert du bail conclu par sa mère et des dommages et intérêts.
Après un renvoi sollicité par les parties pour se mettre en état, l’affaire a été retenue à l’audience du 24 juin 2025.
Madame [Y] [O], représentée par son conseil, se réfère à ses dernières écritures pour demander au tribunal de :
Prononcer la nullité du bail souscrit le 19 mars 2018,Déclarer madame [Y] [O] bénéficiaire du bail conclu par sa défunte mère, par l’effet d’un transfert de bail, dont le loyer sera fixé à la somme mensuelle de 389,61 euros,Condamner monsieur [S] [T] à lui rembourser la somme de 2.007,71 euros correspondant au trop-perçu de loyer entre mai 2021 et juin 2025, et à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le bail n’était pas annulé, obtenir le remboursement des indexations indues, soit la somme de 1.476,54 euros de mai 2021 à juin 2025 ou à défaut la somme de 1.341,55 euros pour la période de mai 2022 à juin 2025,Condamner la SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE J. & M. [E] à lui rembourser la somme de 320 euros au titre des frais d’agence,Déclarer non écrite les clauses contenues dans le contrat de bail tendant à faire supporter au locataire les frais de relance et d’expédition des avis d’échéances,Condamner solidairement monsieur [S] [T] et la SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE J. & M. [E] à lui rembourser les sommes suivantes :400 euros au titre du dépôt de garantie,42 euros de frais d’expédition des quittances de loyer (d’avril 2018 à juin 2023),7,54 euros de frais de relance du 4 décembre 2023,5.000 euros pour exécution déloyale du contrat et résistance abusive,308,99 euros au titre de son lave-linge,15.000 euros au titre de son préjudice de jouissance,L’autoriser à consigner les loyers auprès de la Caisse des dépôts et de consignations jusqu’à la remise en conformité du logement,Condamner solidairement monsieur [S] [T] et la SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE J. & M. [E] à lui délivrer le diagnostic de performance énergétique et l’ensemble des quittances de loyer (à l’exception de celles d’avril 2018, août et septembre 2023), et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la décision à venir, Condamner monsieur [S] [T] à payer entre les mains de Maître [B] la somme de 3.000 euros (TVA comprise) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, après renonciation de la part contributive de l’Etat,Condamner solidairement les deux défendeurs aux entiers dépens.Monsieur [S] [T] et la SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE J. & M. [E], représentés par leur conseil, se réfèrent également à leur dernière conclusion pour demander au tribunal de : 
In limine litis :
Déclarer irrecevable pour cause de prescription les demandes de nullité du bail, de transfert du bail et de remboursement de frais d’agence, dépôt de garantie et trop-perçu de loyers,Déclarer irrecevable pour cause de prescription la demande de communication sous astreinte des quittances de loyers d’avril 2018 à avril 2021,Déclarer irrecevable pour défaut de qualité à agir l’ensemble des demandes en paiement formulées à l’encontre de la SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE J. & M. [E], intervenant qu’en qualité de mandataire,Au fond : 
Donner acte que monsieur [S] [T] accepte de rembourser la somme de 49,54 euros au titre des frais d’expéditions d’avis d’échéance et des frais de rappel,Débouter madame [Y] [O] de l’ensemble de ses autres demandes,Condamner madame [Y] [O] à leur payer à chacun la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mis en délibéré au 23 septembre 2025.

Motifs

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes tendant à voir « constater, dire et juger » ne sont pas en l'espèce des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais le rappel des moyens des parties.

Sur les demandes formulées in limine litis
Sur la prescription des demandes formulées par madame [Y] [O]

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir « tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».
En matière de baux d’habitation, l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : « Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. »
En l’espèce, madame [Y] [O] sollicite la nullité du bail souscrit le 19 mars 2018. Toute demande relative à ce bail se prescrit au 19 mars 2021. Or, l’assignation a été délivrée le 3 mai 2024. 
Aucune cause d’interruption ou de suspension du délai de prescription n’est connue du tribunal.
La preuve d’une éventuelle fraude du bailleur n’est pas rapportée ; le fait que madame [Y] [O] aurait été contrainte de signer un nouveau bail sont des allégations corroborées par aucune preuve.
Il convient ainsi de déclarer prescrite la demande en nullité du bail et de transfert de bail, ainsi que les demandes subséquentes de remboursement au titre du dépôt de garantie, des frais d’agence et du trop-perçu des loyers.
De la même manière, la demande de communication sous astreinte des quittances de loyers pour les périodes d’avril 2018 à avril 2021 est prescrite.
Sur la qualité à agir de la SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE J. & M. [E]

En application de l’article 122 du code de procédure civile susvisé, une fin de non-recevoir peut résulter d’un défaut de qualité à agir. 
En l’espèce, la SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE J&M [E] a été assigné en qualité de mandataire de monsieur [S] [T], en vertu du contrat de bail souscrit le 19 mars 2019. Le statut de la société et son existence, en tant que personne morale dotée de la personnalité juridique, ne sont nullement remis en cause.

Madame [D] [O] est parfaitement en droit de solliciter des dommages et intérêts auprès de ce mandataire, estimant que l’agence immobilière a manqué à ses obligations dans l’administration de son bien. 

Ainsi, la SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE J&M [E] qui ne rapporte pas la preuve qu’elle n’a pas qualité à agir et à se défendre, sera déboutée de cette fin de non-recevoir.

Sur les demandes en dommages et intérêts au titre de l’indécence du logement
Sur la responsabilité de monsieur [S] [T] en sa qualité de bailleur 
L'article 1719 du code civil dispose « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée (…). »
En outre, l'article 1720 du code civil prévoit que « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »
Par ailleurs, l’article 1721 du code civil conjugué à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à garantir le preneur des vices et défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement, et disposent que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
Ces caractéristiques sont définies à l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes : 
il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :
(…) une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisant pour l'utilisation normale de ses locataires,(…) une cuisine ou un coins cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et en eau froide et à une installation d'évacuation des eaux usées,(...) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement,(...) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont prise les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées(...) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient.
L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.
L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure, étant précisé qu’il a été jugé que le refus du locataire de laisser exécuter les travaux n’exonère le bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux que dans la mesure où ce refus présente les caractères de la force majeure.
Néanmoins, en application du droit commun des contrats et de la responsabilité, le comportement fautif de la locataire dans la persistance et de l’aggravation du préjudice diminue d’autant son droit à indemnisation.
Enfin, l'article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l’espèce, pour démontrer l’indécence du logement, madame [Y] [O] produit :
Le rapport du 9 août 2023 établi par le technicien HABITAT mandaté par la CAF des Bouches-du-Rhône suite à son signalement effectué le 9 mai 2023 qui conclut à l’indécence du logement, sans risque de péril et liste les travaux relevant du propriétaire à savoir : Rechercher et supprimer par des moyens efficaces et durables toutes les causes d’humidité et/ou d’infiltrations dans la cuisine et salle de bain, avec remise en état des surfaces dégradées dans la salle de bain, tel que cela ressort des photographies (traces d’humidité en bas du mur)Restaurer la porte fenêtre de la chambre pour en assurer l’étanchéité,Mettre en place une ventilation efficace et cohérence dans la cuisine, la salle d’eau et la chambre,Prendre toutes dispositions pour que l’installation électrique ne soit pas un danger pour les occupants,Prendre toute mesures nécessaires pour assurer le bon fonctionnement des orifices de vidange des postes d’eau,Le courriel du 19 décembre 2024 envoyé par madame [Y] [O] à la SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE J&M [E] qui dénonce la survenant d’un dégât des eaux dans sa salle de bain au niveau de la baignoire.Le rapport établi le 20 décembre 2024 par les Compagnons Bâtisseurs, mandatés par la Ville de [Localité 4] qui conclut à l’indécence du logement. Le technicien précise que si des dispositions ont été prises par le bailleur pour mettre aux normes les installations électriques et installer un système de ventilation dans la cuisine et salle de bains, les causes d’humidités et / ou d’infiltrations n’ont pas été intégralement recherchées. Ainsi, le technicien constate que le mur mitoyen entre la salle de bain et la chambre comporte toujours des traces d’humidité, la fenêtre de la chambre n’a pas été refaite pour en assurer l’étanchéité et la pose d’une ventilation dans la chambre et d’un détecteur de fumée sont toujours manquants.L’indécence du logement étant ainsi clairement caractérisée à travers ces documents, la responsabilité de plein droit de monsieur [S] [T], en sa qualité de bailleur est engagé, faute pour lui de rapporter la preuve d’un cas de force majeure.
Sur la responsabilité de l’agence immobilière, mandatée par le bailleur
L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En l’espèce, la SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE J&M [E] n’est pas contractuellement liée madame [Y] [O] dans la mesure où l’agence intervient en qualité de mandataire, au nom et pour le compte de monsieur [S] [T]. Seule sa responsabilité délictuelle peut seulement être recherchée.
Or, il ressort des éléments du dossier, en particulier des expertises, que le logement mis en location est affecté de certains désordres repris ci-dessus, rendant le bien indécent.
La SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE J&M [E] a manifestement manqué de diligence en ne justifiant pas avoir répondu aux sollicitations de la locataire (courrier 18 novembre 2022, du 4 décembre 2023 et du 3 janvier 2024), alors même qu’elle a été destinataire le 6 octobre 2023 du courrier de la CAF alertant sur l’indécence du logement. Face à ce manque de réactivité, en particulier s’agissant des problèmes d’humidité et d’infiltrations, plusieurs mois s’étant écoulé entre la dénonciation des désordres par la locataire dès novembre 2022 et la réalisation des travaux, sa responsabilité délictuelle peut ainsi être engagée sur le fondement classique de l’article 1240 du code civil.
Sur l’évaluation du préjudice
Pour évaluer le préjudice subi par la locataire du fait de l’indécence du logement, il convient toutefois de prendre en considération les travaux effectués par monsieur [S] [T] et la SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE J&M [E], et dûment justifiés, à savoir :
La pose d’une porte fenêtre dans la cuisine, selon facture SAS L’OUVERTURE du 3 mars 2023,Le devis du 2 mai 2023 puis la facture du 2 mars 2024 de l’EURL EGF venu mettre aux normes les installations électriques avec la pose d’un détecteur de fumée, ce qui est corroboré par le rapport du 20 décembre 2024 établi par les Compagnons Bâtisseurs, sauf en ce qui concerne la pose du détecteur de fumée qui aurait été mal fixé,Le devis d’octobre 2023 puis la facture du 21 février 2025 visant à poser une porte fenêtre dans la chambre, dotée d’un système de ventilation,La facture du 3 juillet 2024 de la société AM CONSTRUCTION justifiant de la pose d’un faux plafond dans la salle de pain, installation de spots et d’une VMC et de la pose de couches de peinture dans la pièce,Le devis accepté du 30 avril 2025 et la facture du 13 juin 2025 de la société AM CONSTRUCTION ainsi que le courrier du 13 juin 2025 qui démontrent l’installation d’un nouveau bac à douche, le remplacement des faïences et la réparation du bidet suite au sinistre dénoncé le 19 décembre 2024 par la locataire.
En revanche, le fait que la douche ne convienne pas à la locataire ne constitue pas un manquement de la part du bailleur, une simple photographie prise par la locataire elle-même ne permettant pas d’en déduire un désordre et un préjudice. De même la preuve de remontée d’eaux usées n’est pas rapportée au jour de l’audience.

S’agissant du préjudice moral allégué, le certificat médical du docteur [V] [G] qui « certifie que madame [O] [Y] se plaint de pathologies exacerbes par ses conditions de logements » n’est pas suffisamment circonstancié, en ce qui se contente de rapporter les propos de sa patiente, sans qu’un lien de causalité certain entre les désordres dans l’appartement et ses problèmes de santé ne soit établi.

Enfin, s’agissant de l’éventuelle contribution de la locataire au dommage, le courrier du 13 juin 2025 de la société AM CONSTRUCTION ne suffit pas à lui seul à rapporter la preuve d’un comportement fautif de madame [Y] [O], ayant contribué à l’absence de ventilation dans la salle de bain. Ce constat ne ressort d’aucune expertise.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il convient d’évaluer le préjudice de jouissance de la sorte : 
Pour la vétusté des installations électriques : le préjudice de jouissance s’évalue à 10 % du prix du loyer fixé en moyenne à 440 euros entre 2023 et 2024, hors charges, et s’étend du 29 avril 2023, date de la coupure d’électricité dénoncée jusqu’au 2 mars 2024, date de réalisation des travaux par l’électricien :soit 10 % X 440 euros X 10 mois = 440 euros.
Pour le problème d’humidité liée à un défaut de système de ventilation et d’infiltrations d’eau, affectant en particulier le bas du mur mitoyen entre la chambre et la salle de bain, le préjudice de jouissance s’évalue à 20% du prix du loyer fixé en moyenne à 440 euros et s’étend de novembre 2022, date de la première contestation par la locataire, jusqu’au mois de mai 2025 inclus, date des derniers travaux : soit 15% X 440 euros X 30 mois = 1.980 euros.

Monsieur [S] [J] et la SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE J&M [E] seront ainsi condamnés in solidum à payer à madame [Y] [O] la somme de 2.420 euros au titre de son préjudice de jouissance.

En revanche, le lien de causalité entre la défectuosité du lave-linge et la vétusté du réseau d’électricité ne ressort d’aucune pièce du rapport, l’appareil n’étant plus couvert par le délai de garantie de deux ans. La demande de remboursement au titre du lave-linge sera ainsi rejetée.

Sur la demande de consignation des loyers 

Compte tenu de la justification des travaux effectués par le bailleur (mise en conformité des installations électriques, pose d’un système de ventilation dans toutes les pièces, avec notamment deux nouvelles portes fenêtres dans la chambre et la cuisine, changement du bac à douche, et remise en état des murs et plafonds de la salle de bain), la demande de consignation des loyers n’apparait plus justifiée, faute pour madame [Y] [O] de rapporter la preuve de la persistance des désordres allégués.

La demande de consignation sera ainsi rejetée.

Sur les demandes en dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil prévoit que c'est seulement s'il prouve avoir subi un préjudice distinct du seul retard de paiement indemnisé par l'obtention du taux d'intérêts moratoires, que le créancier peut obtenir des dommages et intérêts supplémentaires. 

La preuve de la résistance abusive nécessite pour celui qui la soulève, de démontrer le caractère abusif de cette résistance, notamment la mauvaise foi de celui contre qui elle est opposée.

En l’espèce, madame [Y] [O] ne rapporte aucun élément permettant au tribunal d’évaluer l’étendue et l’existence d’un préjudice liée à une résistance abusive des défendeurs, distinct du préjudice de jouissance déjà indemnisé ci-dessous, assorti des intérêts moratoires. Avant l’assignation délivrée le 3 mai 2024, elle n’a jamais contesté l’indexation des loyers, ni sollicité le transfert du bai depuis sa conclusion en 2018. Le fait qu’elle aurait subi des pressions pour conclure ce contrat de bail ne sont que des allégations corroborées par aucune pièce.

A cela s’ajoute que la preuve de la mauvaise foi du bailleur n’est pas non plus rapportée, ce dernier ayant partiellement effectué des travaux de remise en état du bien et étant en droit contester la position de la locataire. 

En tout état de cause, sa demande au titre de la résistance abusive sur le fondement contractuel ne peut aboutir à l’encontre de la SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE J. & M. [E] dans la mesure où ces deux parties ne sont pas liées contractuellement. 

Sa demande de ce chef sera ainsi rejetée.

Sur la demande de communication sous astreinte des quittances de loyer à compter d’avril 2021

L’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande 
Aucuns frais liés à la gestion de l'avis d'échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.
Avec l'accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance (…) ».

En l’espèce, faute pour monsieur [S] [T] ainsi que la SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE J&M [E] de rapporté la preuve qu’ils ont communiqué les quittances sollicitées par la locataire, l’accès en ligne au suivi des paiements ne suffisant pas à établir une quittance, ces derniers seront condamnés à communiquer à madame [Y] [O] les quittances de loyer à compter de mai 2021, à l’exception de celles d’août et septembre 2023. 

Le tribunal prend acte de l’accord entre les parties sur le remboursement par monsieur [S] [J] à madame [Y] [O] de la somme de 49,54 euros au titre des frais d’expéditions d’avis d’échéance et des frais de rappel, les clauses insérées dans le bail du 19 mars 2018 et prévoyant une facturation de 0,70 euros au titre de l’expédition des avis d’échéance et de 7,54 euros au titre des frais de rappel étant réputé non écrite d’un commun accord entre les parties, en application de l’article susvisé.

En revanche, la demande d’assortir cette condamnation d’une astreinte n’apparait pas justifiée sur une aussi grande période, ni nécessaire compte tenu de l’absence de contestation sur le paiement des loyers et des avis d’échéances produits par madame [Y] [O] dans le cadre de la procédure. 

Sur la demande subsidiaire en remboursement du trop-perçu au titre de l’indexation des loyers et de communication du diagnostic de performance énergétique sous astreinte

L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que : 
« I. — Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. (…)
III. — La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation. »
L’article D126-19 du code de la construction et de l’habitation précise que : 
« La durée de validité du diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 126-26 est fixée à dix ans.
Lorsque les diagnostics de performance énergétique ont été réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 1er juillet 2021, leur durée de validité est fixée dans les limites suivantes :
a) Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu'au 31 décembre 2022 ;
b) Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu'au 31 décembre 2024. »

En l’espèce, monsieur [S] [T] et la SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE J&M [E] produisent au débat le diagnostic de performance énergétique du 12 mars 2018, annexé au contrat de bail signé le 19 mars 2018 et paraphé par madame [Y] [O].

Si ce diagnostic comporte manifestement une erreur sur l’étage de l’appartement indiquant étage 2, alors que le bien litigieux se trouve à l’étage 3, les caractéristiques décrites dans ce diagnostic, à savoir la superficie et les dispositions des pièces, correspondent en tout point à celles reprises dans le contrat de bail.

En tout état de cause, monsieur [S] [T] justifie ne pas être propriétaire d’un autre appartement dans ce même bâtiment.

En application des textes susvisés, le diagnostic réalisé le 19 mars 2018 est ainsi valable jusqu’au 31 décembre 2024. Les indexations sur cette période ont été régulièrement sollicités auprès de madame [Y] [O]. Seule l’indexation de loyer effectuée en avril 2025, faisant évoluer le loyer de 448,06 à 456,20 euros n’est pas justifiée, faute pour le bailleur de produire un DPE actualisé. Il ressort ainsi du décompte produit par la locataire que pour les mois d’avril à juin 2025, monsieur [S] [T] doit lui rembourser la somme de 8,14 euros (156,20 – 448,06 euros) X 3 mois = 24 euros.

De la même manière, le DPE produit n’étant plus valable au jour de l’audience et compte tenu des travaux effectués, il convient d’enjoindre monsieur [S] [T] ainsi que la SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE J&M [E] de produire un diagnostic de performance énergique actualisé, afin de mettre à jour ce document, nécessaire à l’indexation éventuelle à venir des loyers.

En revanche, compte tenu du caractère très récent de la fin de validité du diagnostic produit, la demande d’assortir cette obligation d’une astreinte apparait disproportionnée et non justifiée. 

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, monsieur [S] [T] ainsi que la SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE J&M [E] seront condamnés in solidum aux dépens.

L’équité commande d’allouer la somme de 1.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à madame [Y] [O].

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, rien ne justifiant en l’espèce de déroger à ce principe.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevable du fait de la prescription les demandes formulées par madame [Y] [O] visant à obtenir nullité du bail et de transfert de bail, ainsi que les demandes subséquentes de remboursement au titre du dépôt de garantie, des frais d’agence et du trop-perçu des loyers, et de sa demande de communication sous astreinte des quittances de loyer pour la période d’avril 2018 à avril 2021,
REJETTE la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE J&M [E],

CONDAMNE in solidum monsieur [S] [J] et la SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE J&M [E] à payer à madame [Y] [O] la somme de 2.420 euros au titre de son préjudice de jouissance,

DEBOUTE madame [Y] [O] de ses demandes de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral, au titre du remboursement de son lave-linge et au titre de l’exécution déloyale du contrat et de la résistance abusive,

DEBOUTE madame [Y] [O] de sa demande en consignation des loyers auprès de la Caisse des dépôts et de consignation,

ENJOINT à monsieur [S] [J] et la SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE J&M [E] de communiquer à madame [Y] [O] les quittances de loyer à compter de mai 2021 (à l’exception de celles d’août et septembre 2023) ainsi qu’un diagnostic technique énergétique,

REJETTE toutefois la demande de madame [Y] [O] d’assortir ces obligations de communiquer d’une astreinte,

CONDAMNE monsieur [S] [J] à rembourser à madame [Y] [O] la somme de 49,54 euros au titre des frais d’expéditions d’avis d’échéance et des frais de rappel, en prenant acte de l’accord des parties sur le fait que les clauses s’y afférant dans le contrat de bail du 19 mars 2018 sont réputées non écrites,

CONDAMNE monsieur [S] [J] à rembourser à madame [Y] [O] la somme de 24 euros correspondant au trop-perçu au titre de l’indexation de loyers injustifié à compter d’avril 2025, 

CONDAMNE in solidum monsieur [S] [J] et la SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE J&M [E] aux dépens,

CONDAMNE in solidum monsieur [S] [J] et la SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE J&M [E] à payer à madame [Y] [O] la somme de 1.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, distrait entre les mains de Maître [B], après renonciation de la part contributive de l’Etat,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi signé par la juge et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 23 septembre 2025.

La greffière La juge des contentieux de la protection
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité






JUGEMENT DU : 23 Septembre 2025
Président : Madame JEANVOINE, Juge
Greffier : Madame BERKANI,
Débats en audience publique le : 24 Juin 2025



 GROSSE :
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 24/04007 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5ESL

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [Y] [O]
née le 27 Octobre 1961 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Rémy DURIVAL, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEURS

Monsieur [S] [T], domicilié : chez SAS Société de Gestion Immobilière J. & M. [E] (mandataire), [Adresse 1]

représenté par Maître Pascal DELCROIX de l’AARPI LOMBARD-SEMELAIGNE-DUPUY-DELCROIX, avocats au barreau de MARSEILLE

S.A.S. SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE J&M [E], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Pascal DELCROIX de l’AARPI LOMBARD-SEMELAIGNE-DUPUY-DELCROIX, avocats au barreau de MARSEILLE






Exposé du litige
Par acte sous seing privé du 19 mars 2018, la SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE J. & M. [E], mandatée par monsieur [S] [T], a donné à bail à madame [Y] [O] un appartement non meublé de type T2 de 32,55 m2 situé [Adresse 6] (lot 0176) au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 400 euros, outre 95 euros de provision sur charges et 0,70 euros de frais d’avis d’échéance.
Le logement était précédemment habité par la mère de madame [Y] [O], madame [D] [O], moyennant un loyer de 389,61 euros.
A compter de novembre 2022, madame [Y] [O] s’est plainte de problème d’humidité et d’infiltrations auprès de la SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE J. & M. [E], notamment au niveau de la porte fenêtre du séjour, des volets de la chambre. 
Suite à une coupure d’électricité survenue le 29 avril 2023 qui aurait endommagé sa machine à laver le linge, madame [Y] [O] a sollicité une intervention d’un électricien.
Après un signalement effectué par la locataire le 9 mai 2023 à la CAF des Bouches-du-Rhône, le technicien Habitat Citémétrie a rendu le 9 août 2023 un rapport concluant à l’indécence du logement.
Se plaignant de la persistance des désordres, c’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 3 mai 2024, madame [Y] [O] a fait assigner monsieur [S] [T] et la SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE J. & M. [E] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille afin d’obtenir notamment la nullité du bail souscrit le 19 mars 2018, le transfert du bail conclu par sa mère et des dommages et intérêts.
Après un renvoi sollicité par les parties pour se mettre en état, l’affaire a été retenue à l’audience du 24 juin 2025.
Madame [Y] [O], représentée par son conseil, se réfère à ses dernières écritures pour demander au tribunal de :
Prononcer la nullité du bail souscrit le 19 mars 2018,Déclarer madame [Y] [O] bénéficiaire du bail conclu par sa défunte mère, par l’effet d’un transfert de bail, dont le loyer sera fixé à la somme mensuelle de 389,61 euros,Condamner monsieur [S] [T] à lui rembourser la somme de 2.007,71 euros correspondant au trop-perçu de loyer entre mai 2021 et juin 2025, et à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le bail n’était pas annulé, obtenir le remboursement des indexations indues, soit la somme de 1.476,54 euros de mai 2021 à juin 2025 ou à défaut la somme de 1.341,55 euros pour la période de mai 2022 à juin 2025,Condamner la SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE J. & M. [E] à lui rembourser la somme de 320 euros au titre des frais d’agence,Déclarer non écrite les clauses contenues dans le contrat de bail tendant à faire supporter au locataire les frais de relance et d’expédition des avis d’échéances,Condamner solidairement monsieur [S] [T] et la SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE J. & M. [E] à lui rembourser les sommes suivantes :400 euros au titre du dépôt de garantie,42 euros de frais d’expédition des quittances de loyer (d’avril 2018 à juin 2023),7,54 euros de frais de relance du 4 décembre 2023,5.000 euros pour exécution déloyale du contrat et résistance abusive,308,99 euros au titre de son lave-linge,15.000 euros au titre de son préjudice de jouissance,L’autoriser à consigner les loyers auprès de la Caisse des dépôts et de consignations jusqu’à la remise en conformité du logement,Condamner solidairement monsieur [S] [T] et la SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE J. & M. [E] à lui délivrer le diagnostic de performance énergétique et l’ensemble des quittances de loyer (à l’exception de celles d’avril 2018, août et septembre 2023), et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la décision à venir, Condamner monsieur [S] [T] à payer entre les mains de Maître [B] la somme de 3.000 euros (TVA comprise) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, après renonciation de la part contributive de l’Etat,Condamner solidairement les deux défendeurs aux entiers dépens.Monsieur [S] [T] et la SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE J. & M. [E], représentés par leur conseil, se réfèrent également à leur dernière conclusion pour demander au tribunal de : 
In limine litis :
Déclarer irrecevable pour cause de prescription les demandes de nullité du bail, de transfert du bail et de remboursement de frais d’agence, dépôt de garantie et trop-perçu de loyers,Déclarer irrecevable pour cause de prescription la demande de communication sous astreinte des quittances de loyers d’avril 2018 à avril 2021,Déclarer irrecevable pour défaut de qualité à agir l’ensemble des demandes en paiement formulées à l’encontre de la SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE J. & M. [E], intervenant qu’en qualité de mandataire,Au fond : 
Donner acte que monsieur [S] [T] accepte de rembourser la somme de 49,54 euros au titre des frais d’expéditions d’avis d’échéance et des frais de rappel,Débouter madame [Y] [O] de l’ensemble de ses autres demandes,Condamner madame [Y] [O] à leur payer à chacun la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mis en délibéré au 23 septembre 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes tendant à voir « constater, dire et juger » ne sont pas en l'espèce des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais le rappel des moyens des parties.

Sur les demandes formulées in limine litis
Sur la prescription des demandes formulées par madame [Y] [O]

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir « tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».
En matière de baux d’habitation, l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : « Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. »
En l’espèce, madame [Y] [O] sollicite la nullité du bail souscrit le 19 mars 2018. Toute demande relative à ce bail se prescrit au 19 mars 2021. Or, l’assignation a été délivrée le 3 mai 2024. 
Aucune cause d’interruption ou de suspension du délai de prescription n’est connue du tribunal.
La preuve d’une éventuelle fraude du bailleur n’est pas rapportée ; le fait que madame [Y] [O] aurait été contrainte de signer un nouveau bail sont des allégations corroborées par aucune preuve.
Il convient ainsi de déclarer prescrite la demande en nullité du bail et de transfert de bail, ainsi que les demandes subséquentes de remboursement au titre du dépôt de garantie, des frais d’agence et du trop-perçu des loyers.
De la même manière, la demande de communication sous astreinte des quittances de loyers pour les périodes d’avril 2018 à avril 2021 est prescrite.
Sur la qualité à agir de la SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE J. & M. [E]

En application de l’article 122 du code de procédure civile susvisé, une fin de non-recevoir peut résulter d’un défaut de qualité à agir. 
En l’espèce, la SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE J&M [E] a été assigné en qualité de mandataire de monsieur [S] [T], en vertu du contrat de bail souscrit le 19 mars 2019. Le statut de la société et son existence, en tant que personne morale dotée de la personnalité juridique, ne sont nullement remis en cause.

Madame [D] [O] est parfaitement en droit de solliciter des dommages et intérêts auprès de ce mandataire, estimant que l’agence immobilière a manqué à ses obligations dans l’administration de son bien. 

Ainsi, la SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE J&M [E] qui ne rapporte pas la preuve qu’elle n’a pas qualité à agir et à se défendre, sera déboutée de cette fin de non-recevoir.

Sur les demandes en dommages et intérêts au titre de l’indécence du logement
Sur la responsabilité de monsieur [S] [T] en sa qualité de bailleur 
L'article 1719 du code civil dispose « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée (…). »
En outre, l'article 1720 du code civil prévoit que « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »
Par ailleurs, l’article 1721 du code civil conjugué à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à garantir le preneur des vices et défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement, et disposent que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
Ces caractéristiques sont définies à l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes : 
il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :
(…) une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisant pour l'utilisation normale de ses locataires,(…) une cuisine ou un coins cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et en eau froide et à une installation d'évacuation des eaux usées,(...) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement,(...) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont prise les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées(...) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient.
L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.
L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure, étant précisé qu’il a été jugé que le refus du locataire de laisser exécuter les travaux n’exonère le bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux que dans la mesure où ce refus présente les caractères de la force majeure.
Néanmoins, en application du droit commun des contrats et de la responsabilité, le comportement fautif de la locataire dans la persistance et de l’aggravation du préjudice diminue d’autant son droit à indemnisation.
Enfin, l'article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l’espèce, pour démontrer l’indécence du logement, madame [Y] [O] produit :
Le rapport du 9 août 2023 établi par le technicien HABITAT mandaté par la CAF des Bouches-du-Rhône suite à son signalement effectué le 9 mai 2023 qui conclut à l’indécence du logement, sans risque de péril et liste les travaux relevant du propriétaire à savoir : Rechercher et supprimer par des moyens efficaces et durables toutes les causes d’humidité et/ou d’infiltrations dans la cuisine et salle de bain, avec remise en état des surfaces dégradées dans la salle de bain, tel que cela ressort des photographies (traces d’humidité en bas du mur)Restaurer la porte fenêtre de la chambre pour en assurer l’étanchéité,Mettre en place une ventilation efficace et cohérence dans la cuisine, la salle d’eau et la chambre,Prendre toutes dispositions pour que l’installation électrique ne soit pas un danger pour les occupants,Prendre toute mesures nécessaires pour assurer le bon fonctionnement des orifices de vidange des postes d’eau,Le courriel du 19 décembre 2024 envoyé par madame [Y] [O] à la SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE J&M [E] qui dénonce la survenant d’un dégât des eaux dans sa salle de bain au niveau de la baignoire.Le rapport établi le 20 décembre 2024 par les Compagnons Bâtisseurs, mandatés par la Ville de [Localité 4] qui conclut à l’indécence du logement. Le technicien précise que si des dispositions ont été prises par le bailleur pour mettre aux normes les installations électriques et installer un système de ventilation dans la cuisine et salle de bains, les causes d’humidités et / ou d’infiltrations n’ont pas été intégralement recherchées. Ainsi, le technicien constate que le mur mitoyen entre la salle de bain et la chambre comporte toujours des traces d’humidité, la fenêtre de la chambre n’a pas été refaite pour en assurer l’étanchéité et la pose d’une ventilation dans la chambre et d’un détecteur de fumée sont toujours manquants.L’indécence du logement étant ainsi clairement caractérisée à travers ces documents, la responsabilité de plein droit de monsieur [S] [T], en sa qualité de bailleur est engagé, faute pour lui de rapporter la preuve d’un cas de force majeure.
Sur la responsabilité de l’agence immobilière, mandatée par le bailleur
L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En l’espèce, la SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE J&M [E] n’est pas contractuellement liée madame [Y] [O] dans la mesure où l’agence intervient en qualité de mandataire, au nom et pour le compte de monsieur [S] [T]. Seule sa responsabilité délictuelle peut seulement être recherchée.
Or, il ressort des éléments du dossier, en particulier des expertises, que le logement mis en location est affecté de certains désordres repris ci-dessus, rendant le bien indécent.
La SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE J&M [E] a manifestement manqué de diligence en ne justifiant pas avoir répondu aux sollicitations de la locataire (courrier 18 novembre 2022, du 4 décembre 2023 et du 3 janvier 2024), alors même qu’elle a été destinataire le 6 octobre 2023 du courrier de la CAF alertant sur l’indécence du logement. Face à ce manque de réactivité, en particulier s’agissant des problèmes d’humidité et d’infiltrations, plusieurs mois s’étant écoulé entre la dénonciation des désordres par la locataire dès novembre 2022 et la réalisation des travaux, sa responsabilité délictuelle peut ainsi être engagée sur le fondement classique de l’article 1240 du code civil.
Sur l’évaluation du préjudice
Pour évaluer le préjudice subi par la locataire du fait de l’indécence du logement, il convient toutefois de prendre en considération les travaux effectués par monsieur [S] [T] et la SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE J&M [E], et dûment justifiés, à savoir :
La pose d’une porte fenêtre dans la cuisine, selon facture SAS L’OUVERTURE du 3 mars 2023,Le devis du 2 mai 2023 puis la facture du 2 mars 2024 de l’EURL EGF venu mettre aux normes les installations électriques avec la pose d’un détecteur de fumée, ce qui est corroboré par le rapport du 20 décembre 2024 établi par les Compagnons Bâtisseurs, sauf en ce qui concerne la pose du détecteur de fumée qui aurait été mal fixé,Le devis d’octobre 2023 puis la facture du 21 février 2025 visant à poser une porte fenêtre dans la chambre, dotée d’un système de ventilation,La facture du 3 juillet 2024 de la société AM CONSTRUCTION justifiant de la pose d’un faux plafond dans la salle de pain, installation de spots et d’une VMC et de la pose de couches de peinture dans la pièce,Le devis accepté du 30 avril 2025 et la facture du 13 juin 2025 de la société AM CONSTRUCTION ainsi que le courrier du 13 juin 2025 qui démontrent l’installation d’un nouveau bac à douche, le remplacement des faïences et la réparation du bidet suite au sinistre dénoncé le 19 décembre 2024 par la locataire.
En revanche, le fait que la douche ne convienne pas à la locataire ne constitue pas un manquement de la part du bailleur, une simple photographie prise par la locataire elle-même ne permettant pas d’en déduire un désordre et un préjudice. De même la preuve de remontée d’eaux usées n’est pas rapportée au jour de l’audience.

S’agissant du préjudice moral allégué, le certificat médical du docteur [V] [G] qui « certifie que madame [O] [Y] se plaint de pathologies exacerbes par ses conditions de logements » n’est pas suffisamment circonstancié, en ce qui se contente de rapporter les propos de sa patiente, sans qu’un lien de causalité certain entre les désordres dans l’appartement et ses problèmes de santé ne soit établi.

Enfin, s’agissant de l’éventuelle contribution de la locataire au dommage, le courrier du 13 juin 2025 de la société AM CONSTRUCTION ne suffit pas à lui seul à rapporter la preuve d’un comportement fautif de madame [Y] [O], ayant contribué à l’absence de ventilation dans la salle de bain. Ce constat ne ressort d’aucune expertise.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il convient d’évaluer le préjudice de jouissance de la sorte : 
Pour la vétusté des installations électriques : le préjudice de jouissance s’évalue à 10 % du prix du loyer fixé en moyenne à 440 euros entre 2023 et 2024, hors charges, et s’étend du 29 avril 2023, date de la coupure d’électricité dénoncée jusqu’au 2 mars 2024, date de réalisation des travaux par l’électricien :soit 10 % X 440 euros X 10 mois = 440 euros.
Pour le problème d’humidité liée à un défaut de système de ventilation et d’infiltrations d’eau, affectant en particulier le bas du mur mitoyen entre la chambre et la salle de bain, le préjudice de jouissance s’évalue à 20% du prix du loyer fixé en moyenne à 440 euros et s’étend de novembre 2022, date de la première contestation par la locataire, jusqu’au mois de mai 2025 inclus, date des derniers travaux : soit 15% X 440 euros X 30 mois = 1.980 euros.

Monsieur [S] [J] et la SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE J&M [E] seront ainsi condamnés in solidum à payer à madame [Y] [O] la somme de 2.420 euros au titre de son préjudice de jouissance.

En revanche, le lien de causalité entre la défectuosité du lave-linge et la vétusté du réseau d’électricité ne ressort d’aucune pièce du rapport, l’appareil n’étant plus couvert par le délai de garantie de deux ans. La demande de remboursement au titre du lave-linge sera ainsi rejetée.

Sur la demande de consignation des loyers 

Compte tenu de la justification des travaux effectués par le bailleur (mise en conformité des installations électriques, pose d’un système de ventilation dans toutes les pièces, avec notamment deux nouvelles portes fenêtres dans la chambre et la cuisine, changement du bac à douche, et remise en état des murs et plafonds de la salle de bain), la demande de consignation des loyers n’apparait plus justifiée, faute pour madame [Y] [O] de rapporter la preuve de la persistance des désordres allégués.

La demande de consignation sera ainsi rejetée.

Sur les demandes en dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil prévoit que c'est seulement s'il prouve avoir subi un préjudice distinct du seul retard de paiement indemnisé par l'obtention du taux d'intérêts moratoires, que le créancier peut obtenir des dommages et intérêts supplémentaires. 

La preuve de la résistance abusive nécessite pour celui qui la soulève, de démontrer le caractère abusif de cette résistance, notamment la mauvaise foi de celui contre qui elle est opposée.

En l’espèce, madame [Y] [O] ne rapporte aucun élément permettant au tribunal d’évaluer l’étendue et l’existence d’un préjudice liée à une résistance abusive des défendeurs, distinct du préjudice de jouissance déjà indemnisé ci-dessous, assorti des intérêts moratoires. Avant l’assignation délivrée le 3 mai 2024, elle n’a jamais contesté l’indexation des loyers, ni sollicité le transfert du bai depuis sa conclusion en 2018. Le fait qu’elle aurait subi des pressions pour conclure ce contrat de bail ne sont que des allégations corroborées par aucune pièce.

A cela s’ajoute que la preuve de la mauvaise foi du bailleur n’est pas non plus rapportée, ce dernier ayant partiellement effectué des travaux de remise en état du bien et étant en droit contester la position de la locataire. 

En tout état de cause, sa demande au titre de la résistance abusive sur le fondement contractuel ne peut aboutir à l’encontre de la SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE J. & M. [E] dans la mesure où ces deux parties ne sont pas liées contractuellement. 

Sa demande de ce chef sera ainsi rejetée.

Sur la demande de communication sous astreinte des quittances de loyer à compter d’avril 2021

L’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande 
Aucuns frais liés à la gestion de l'avis d'échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.
Avec l'accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance (…) ».

En l’espèce, faute pour monsieur [S] [T] ainsi que la SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE J&M [E] de rapporté la preuve qu’ils ont communiqué les quittances sollicitées par la locataire, l’accès en ligne au suivi des paiements ne suffisant pas à établir une quittance, ces derniers seront condamnés à communiquer à madame [Y] [O] les quittances de loyer à compter de mai 2021, à l’exception de celles d’août et septembre 2023. 

Le tribunal prend acte de l’accord entre les parties sur le remboursement par monsieur [S] [J] à madame [Y] [O] de la somme de 49,54 euros au titre des frais d’expéditions d’avis d’échéance et des frais de rappel, les clauses insérées dans le bail du 19 mars 2018 et prévoyant une facturation de 0,70 euros au titre de l’expédition des avis d’échéance et de 7,54 euros au titre des frais de rappel étant réputé non écrite d’un commun accord entre les parties, en application de l’article susvisé.

En revanche, la demande d’assortir cette condamnation d’une astreinte n’apparait pas justifiée sur une aussi grande période, ni nécessaire compte tenu de l’absence de contestation sur le paiement des loyers et des avis d’échéances produits par madame [Y] [O] dans le cadre de la procédure. 

Sur la demande subsidiaire en remboursement du trop-perçu au titre de l’indexation des loyers et de communication du diagnostic de performance énergétique sous astreinte

L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que : 
« I. — Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. (…)
III. — La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation. »
L’article D126-19 du code de la construction et de l’habitation précise que : 
« La durée de validité du diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 126-26 est fixée à dix ans.
Lorsque les diagnostics de performance énergétique ont été réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 1er juillet 2021, leur durée de validité est fixée dans les limites suivantes :
a) Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu'au 31 décembre 2022 ;
b) Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu'au 31 décembre 2024. »

En l’espèce, monsieur [S] [T] et la SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE J&M [E] produisent au débat le diagnostic de performance énergétique du 12 mars 2018, annexé au contrat de bail signé le 19 mars 2018 et paraphé par madame [Y] [O].

Si ce diagnostic comporte manifestement une erreur sur l’étage de l’appartement indiquant étage 2, alors que le bien litigieux se trouve à l’étage 3, les caractéristiques décrites dans ce diagnostic, à savoir la superficie et les dispositions des pièces, correspondent en tout point à celles reprises dans le contrat de bail.

En tout état de cause, monsieur [S] [T] justifie ne pas être propriétaire d’un autre appartement dans ce même bâtiment.

En application des textes susvisés, le diagnostic réalisé le 19 mars 2018 est ainsi valable jusqu’au 31 décembre 2024. Les indexations sur cette période ont été régulièrement sollicités auprès de madame [Y] [O]. Seule l’indexation de loyer effectuée en avril 2025, faisant évoluer le loyer de 448,06 à 456,20 euros n’est pas justifiée, faute pour le bailleur de produire un DPE actualisé. Il ressort ainsi du décompte produit par la locataire que pour les mois d’avril à juin 2025, monsieur [S] [T] doit lui rembourser la somme de 8,14 euros (156,20 – 448,06 euros) X 3 mois = 24 euros.

De la même manière, le DPE produit n’étant plus valable au jour de l’audience et compte tenu des travaux effectués, il convient d’enjoindre monsieur [S] [T] ainsi que la SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE J&M [E] de produire un diagnostic de performance énergique actualisé, afin de mettre à jour ce document, nécessaire à l’indexation éventuelle à venir des loyers.

En revanche, compte tenu du caractère très récent de la fin de validité du diagnostic produit, la demande d’assortir cette obligation d’une astreinte apparait disproportionnée et non justifiée. 

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, monsieur [S] [T] ainsi que la SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE J&M [E] seront condamnés in solidum aux dépens.

L’équité commande d’allouer la somme de 1.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à madame [Y] [O].

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, rien ne justifiant en l’espèce de déroger à ce principe.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevable du fait de la prescription les demandes formulées par madame [Y] [O] visant à obtenir nullité du bail et de transfert de bail, ainsi que les demandes subséquentes de remboursement au titre du dépôt de garantie, des frais d’agence et du trop-perçu des loyers, et de sa demande de communication sous astreinte des quittances de loyer pour la période d’avril 2018 à avril 2021,
REJETTE la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE J&M [E],

CONDAMNE in solidum monsieur [S] [J] et la SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE J&M [E] à payer à madame [Y] [O] la somme de 2.420 euros au titre de son préjudice de jouissance,

DEBOUTE madame [Y] [O] de ses demandes de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral, au titre du remboursement de son lave-linge et au titre de l’exécution déloyale du contrat et de la résistance abusive,

DEBOUTE madame [Y] [O] de sa demande en consignation des loyers auprès de la Caisse des dépôts et de consignation,

ENJOINT à monsieur [S] [J] et la SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE J&M [E] de communiquer à madame [Y] [O] les quittances de loyer à compter de mai 2021 (à l’exception de celles d’août et septembre 2023) ainsi qu’un diagnostic technique énergétique,

REJETTE toutefois la demande de madame [Y] [O] d’assortir ces obligations de communiquer d’une astreinte,

CONDAMNE monsieur [S] [J] à rembourser à madame [Y] [O] la somme de 49,54 euros au titre des frais d’expéditions d’avis d’échéance et des frais de rappel, en prenant acte de l’accord des parties sur le fait que les clauses s’y afférant dans le contrat de bail du 19 mars 2018 sont réputées non écrites,

CONDAMNE monsieur [S] [J] à rembourser à madame [Y] [O] la somme de 24 euros correspondant au trop-perçu au titre de l’indexation de loyers injustifié à compter d’avril 2025, 

CONDAMNE in solidum monsieur [S] [J] et la SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE J&M [E] aux dépens,

CONDAMNE in solidum monsieur [S] [J] et la SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE J&M [E] à payer à madame [Y] [O] la somme de 1.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, distrait entre les mains de Maître [B], après renonciation de la part contributive de l’Etat,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi signé par la juge et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 23 septembre 2025.

La greffière La juge des contentieux de la protection

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Mise à jour de la source le 2025-10-02T18:27:07.366Z.