Tribunal judiciaire de Paris, JEX cab 1, 7 septembre 2026, n° 26/80407

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique reçu par Maître [D] [V], Notaire à [Localité 1], en date du 11 octobre 2024, tel que modifié par avenant en dates des 9 et 14 janvier 2025, la société La Maison du Treizième a donné à bail dérogatoire à la société l’Escale Royale Investissements des locaux à usage de bureaux situés au 1er étage d’un immeuble sis [Adresse 4], outre un droit d’utilisation d’emplacements de stationnement avec les autres occupants du bâtiment et ce, pour une durée de trois années à compter du 15 octobre 2024, pour un loyer annuel de 40.300 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance, avec faculté de résiliation à l’issue de chaque année, moyennant un préavis de six mois. 

Le 26 janvier 2026, la société [Adresse 5] [Localité 5] a fait pratiquer une saisie-attribution sur les comptes de la société l’Escale Royale Investissements ouverts auprès de la banque Crédit Agricole Ile-de-France Siège pour un montant de 16.253,74 euros. Cette saisie, fructueuse à hauteur de 6.354,69 euros, a été dénoncée à la débitrice le 28 janvier 2026.

Le même jour, la société [Adresse 2] a fait pratiquer une saisie-attribution sur les comptes de la société l’Escale Royale Investissements ouverts auprès de la banque Crédit Agricole Ile-de-France Siège pour un montant de 16.259,54 euros. Cette saisie, infructueuse, a été dénoncée à la débitrice le 28 janvier 2026.

Par acte du 26 février 2026 à personne morale, la société l’Escale Royale Investissements a fait assigner la société [Adresse 2] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris en contestation du bail notarié et des mesures d’exécution prises sur son fondement. A l’audience du 20 avril 2026 à laquelle l’affaire a été appelée, un renvoi a été ordonné pour permettre aux parties de se mettre en état. 

A l’audience du 6 juillet 2026 à laquelle l’affaire a été plaidée, la société l’Escale Royale Investissements a déposé des conclusions et s’y référant a sollicité du juge de l'exécution qu’il :
Reçoive la société l’Escale Royale Investissements en ses demandes, fins et prétentions, Y faisant droit, 
Déboute la société [Adresse 5] [Localité 5] de l’intégralité de ses prétentions, fins et conclusions, A titre principal, 
Juge que la société La Maison du [Localité 5] a commis des manœuvres dolosives de nature à vicier le consentement de la société l’Escale Royale Investissements dans la conclusion du bail dérogatoire en date du 11 octobre 2024 et de son avenant des 9 et 14 janvier 2025, Prononce la nullité du bail dérogatoire en date du 11 octobre 2024 et de son avenant des 9 et 14 janvier 2025, Par conséquent : 
Juge nulles et abusives les saisies-attributions pratiquées par la société [Adresse 6] [Localité 6] sur les comptes bancaires de la société l’Escale Royale Investissements, Ordonne en tant que de besoin la mainlevée des saisies-attributions pratiquées par la société [Adresse 6] du [Localité 5], Condamne la société La Maison du [Localité 5] à payer à titre de dommages-intérêts à la société l’Escale Royale Investissements la somme de 10.000 euros pour saisies abusives, Condamne la société [Adresse 5] [Localité 5] à payer à la société l’Escale Royale Investissements la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article de 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris les frais de saisies-attributions et les frais de dénonciation des saisies-attribution, A titre subsidiaire, 
Juge que les locaux donnés à bail dérogatoire par la société [Adresse 5] [Localité 5] ne sont pas conformes notamment (mais non limités) aux règles de sécurité incendie, Juge que la société La Maison du [Localité 5] n’a jamais respecté son obligation de délivrance de la chose louée conformément à la destination convenue, Y faisant droit, 
Prononce la résolution du Bail Dérogatoire à effet au 31 décembre 2025, aux torts exclusifs de la société [Adresse 6] du [Localité 5], Par conséquent : 
Juge nulles et abusives les saisies-attributions pratiquées par la société La Maison du [Localité 5] sur les comptes bancaires de la société l’Escale Royale Investissements, Ordonne en tant que de besoin la mainlevée des saisies-attributions pratiquées par la société [Adresse 6] du [Localité 7] la société La Maison du [Localité 5] à payer à titre de dommages-intérêts à la société l’Escale Royale Investissements la somme de 10.000 euros pour saisies abusives, Condamne la société [Adresse 5] [Localité 5] à payer à la société l’Escale Royale Investissements la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article de 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris les frais de saisies-attributions et les frais de dénonciation des saisies-attribution, 
Pour sa part, la société [Adresse 6] du [Localité 5] a déposé des conclusions et s’y référant oralement a sollicité du juge de l'exécution qu’il :
A titre principal, 
Déboute la société l’Escale Royale Investissements de sa demande principale en prononcé de la nullité du bail dérogatoire du 11 octobre 2024 et de son avenant des 9 et 14 janvier 2025, aucun dol ne pouvant être valablement reproché à la société [Adresse 6] du [Localité 5], En conséquence,
Déboute la société l’Escale Royale Investissements de ses demandes subséquentes de voir juger nulles et abusives les saisies-attributions pratiquées par la société [Adresse 6] du [Localité 5], Déboute la société l’Escale Royale Investissements de sa demande de voir ordonner la mainlevée des saisies-attributions,Déboute la société l’Escale Royale Investissements de sa demande de condamnation de la société [Adresse 6] du [Localité 5] à lui payer la somme de 10.000 euros pour saisies abusives, les saisies étant non-abusives et justifiées, Subsidiairement si le juge retenait une nullité du bail, 
Condamne la société l’Escale Royale Investissements à payer à la société [Adresse 6] du Treizième une indemnité d’occupation égale au moment des loyers et accessoires exigibles en vertu du bail dérogatoire et ce, en contrepartie de la jouissance des locaux dont a bénéficié la société l’Escale Royale Investissements, soit la somme du 14 octobre 2024 au 31 décembre 2025 de 74.397,29 euros TTC, Condamne la société l’Escale Royale Investissements à payer à la société [Adresse 6] du [Localité 5] une indemnité mensuelle d’occupation de 12.090,00 euros HT, TVA en sus, toutes charges et taxes en sus, conformément au bail dérogatoire, du 1er janvier 2026 jusqu’au prononcé de l’annulation du bail, soit jusqu’à la décision à intervenir, si tel était ladite décision,Sur les demandes subsidiaires, 
Déboute la société l’Escale Royale Investissements de ses demandes subsidiaires de voir dire et juger les locaux non-conformes, aucune non-conformité n’étant établie et aucun manquement à l’obligation de délivrance conforme ne pouvant être reproché à la société [Adresse 2] et justifier une résiliation du bail, Déboute la société l’Escale Royale Investissements de sa demande en prononcé de la résolution du bail dérogatoire à effet au 31 décembre 2025, Précise que le bail dérogatoire est toujours en cours, Déboute la société l’Escale Royale Investissements de ses demandes subséquentes de : voir dire et juger nulles et abusives les saisies-attributions, ordonner la mainlevée de celles-ci, condamner la société la société [Adresse 2] à lui payer la somme 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour saisies abusives, En tout état de cause, 
Déboute la société l’Escale Royale Investissements de sa demande en condamnation de la société [Adresse 2] à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 et aux entiers dépens, Condamne la société l’Escale Royale Investissements à payer à la société [Adresse 2] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, Condamne la société l’Escale Royale Investissements en tous les dépens, en ce compris les frais de saisies-attributions. 
Pour un exposé des moyens des parties, il sera fait référence à leurs écritures, visées à l’audience du 6 juillet 2026 en application de l’article 455 du Code de procédure civile. 

L’affaire a été mise en délibéré au 7 septembre 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, sur les diverses demandes aux fins de voir le juge acter des moyens ou des arguments

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

Les demandes dont la formulation n’est que la reprise de moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par les parties ne constituent pas des prétentions au sens de cet article, en ce qu’elles ne visent pas à conférer de droit à la partie qui les requiert. Par conséquent, le juge n’a pas à y répondre. 









Sur la recevabilité de la contestation

Il résulte de l’article R. 211-11 du code des procédures civiles d’exécution qu’à peine d’irrecevabilité, les contestations relatives à la saisie sont formées dans le délai d’un mois à compter de la dénonciation de la saisie au débiteur. Sous la même sanction, elles sont dénoncées le même jour ou, au plus tard, le premier jour ouvrable suivant, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au commissaire de justice qui a procédé à la saisie. L’auteur de la contestation en informe le tiers saisi par lettre simple. Il remet une copie de l’assignation, à peine de caducité de celle-ci, au greffe du juge de l’exécution au plus tard le jour de l’audience.

En application de l’article 125 du code de procédure civile, les causes d’irrecevabilité de la contestation d’une saisie-attribution doivent être relevées d’office par le juge de l’exécution, qui est tenu de vérifier la régularité de sa saisine.

En l’espèce, la saisie-attribution du 26 janvier 2026 a été dénoncée à la société l’Escale Royale Investissements le 28 janvier 2026. La contestation formée par assignation du 26 février 2026 l’a donc été dans le délai qui lui était imparti.

La société l’Escale Royale Investissements produit le courrier de son commissaire de justice, daté du 26 février 2026, dénonçant l’assignation du même jour au commissaire de justice instrumentaire de la saisie ainsi que le bordereau d’envoi par lettre recommandée avec accusé de réception tamponné par la Poste le 27 février 2026. 

La contestation est donc recevable.

Sur la demande de nullité du bail 

Sur le dol 

Aux termes de l’article 1130 du Code civil, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. 
 
L’article 1137 du même code précise que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

L’article D. 126-19 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que « la durée de validité du diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 126-26 est fixée à dix ans.
 Lorsque les diagnostics de performance énergétique ont été réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 1er juillet 2021, leur durée de validité est fixée dans les limites suivantes :
 a) Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu'au 31 décembre 2022 ;
b) Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu'au 31 décembre 2024 »


En l’espèce, un Diagnostic de Performance Energétique (DPE) en date du 20 février 2017 a été annexé au contrat de bail. Il mentionne une validité jusqu’au 20 février 2027. En outre, l’acte vise deux surfaces de 172 m² et 168m², soit une surface totale de 340m². 

La société l’Escale Royale Investissements soutient que la société [Adresse 6] du Treizième a commis une manœuvre dolosive en annexant au bail dérogatoire un DPE réalisé le 20 février 2017 qui avait expiré au 31 décembre 2022. Il ajoute que la surface mentionnée dans le DPE est erronée puisqu’elle vise 340m² alors que le bail dérogatoire et les plans d’aménagement annexés audit bail visent expressément deux locaux de 155m² soit 310m². 

Il est constant que le DPE, pour avoir été signé le 20 février 2017, n’était valide que jusqu’au 31 décembre 2022 en application de la disposition du décret susvisé. 

Pour autant, si au regard des articles précités, il est admis que le DPE fournis n’était plus valide au jour de la conclusion du bail, force est de constater que la société l’Escale Royale Investissements ne démontre ni le caractère intentionnel de ce manquement ni que celui-ci a eu un caractère déterminant dans la conclusion du bail. En outre, il n’est pas prétendu ni démontré que la société [Adresse 6] du Treizième a volontairement fait usage d’un DPE mentionnant une surface surévaluée pour tromper la société l’Escale Royale Investissements, alors que tant le bail que les plans d’aménagements mentionnent la surface effective de 310m². 

Il en résulte que la société l’Escale Royale Investissements ne démontre aucune manœuvre dolosive de la société [Adresse 6] du [Localité 5] susceptible d’entraîner la nullité du contrat de bail dérogatoire du 11 octobre 2024. 

Dans ces conditions, la société l’Escale Royale Investissements doit être déboutée de sa demande de nullité du bail dérogatoire pour cause de dol et ses demandes subséquentes visant à la nullité et mainlevée des saisies-attributions pratiquées. 

Sur la demande subsidiaire de résolution du bail 

En application des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est lui-même obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et d'y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En l’espèce, à l’appui de sa demande de résolution du bail dérogatoire aux torts exclusifs du bailleur à la date du 31 décembre 2025, la société l’Escale Royale Investissements fait grief à la société [Adresse 6] du Treizième d’avoir manqué à son obligation de délivrance pour défaut de vérification des extincteurs des parties communes depuis plusieurs années et l’absence de cloisons et plancher bas isolés au feu. 






En premier lieu, il est observé que le bail conclu entre les parties contient une clause dite « mises aux normes » prévoyant que par dérogation à l’article 1719 alinéa premier du Code civil, le preneur (…) la charge exclusive des travaux prescrits par l’autorité administrative, que ces travaux concernent la conformité des lieux loués à l’activité exercée par le Preneur ou celle qui serait éventuellement autorisée par le Bailleur notamment quant aux normes de sécurité, d’accueil du public, d’accès des handicapés, d’hygiène, de salubrité spécifiques à l’activité du preneur. 

Cette clause, ne permet pas d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance. 

Il est observé que la critique de la société l’Escale Royale Investissements porte sur les extincteurs présents dans les parties communes de sorte que l’obligation de vérification des extincteurs ne pouvait peser sur le preneur, contrairement à ce que soutient la société La Maison du Treizième. Toutefois, ce constat doit être nuancé dès lors que le procès-verbal de constat communiqué ne permet pas de situer la localisation des photographies prises, sur lesquelles sont visibles des extincteurs comprenant des dates anciennes de contrôle. 

Il est observé que pour soulever la résolution du bail, il doit être relevé un manquement suffisamment grave du bailleur à son obligation de délivrance rendant inutilisable les locaux donnés à bail. 

Or, la société l’Escale Royale Investissements a manifestement occupé les lieux sans émettre la moindre réclamation quant à l’existence des non-conformités alléguées quant aux normes de sécurité incendie. Elle communique un courrier recommandé du 19 décembre 2025 dans lequel elle se plaint de la vétusté des lieux, de l’absence de ménage dans les parties communes, des coupures d’électricité, d’une porte cassée et de dysfonctionnement au niveau des sanitaires, la contraignant à quitter les locaux au 31 décembre 2025 pour défaut de jouissance paisible. Ces griefs n’ont pas été repris dans les développements de la société l’Escale Royale Investissements quant au non-respect de l’obligation de délivrance et ne font aucunement référence à un manquement lié à l’absence de contrôle des extincteurs. 

Par ailleurs, il ne résulte pas des pièces versées au débat que ce manquement a rendu les locaux dangereux ou impropre à leur destination. Il est d’ailleurs relevé que la société l’Escale Royale Investissements n’a pas sollicité la mise en conformité par le bailleur du manquement relevé lié au défaut de vérification annuelle des extincteurs mais uniquement la résolution du contrat, demande postérieure à l’information donnée au bailleur de sa volonté de quitter les lieux avant le terme du contrat pour cause de difficulté financière, suivant courriel du 11 septembre 2025, de sorte qu’on ne peut reprocher à la société La Maison du Treizième un refus opposé à la mise en conformité des extincteurs. Aussi, aucune autorité administrative n’a remis en cause la possibilité pour le preneur d’exploiter les locaux et la réparation par le bailleur du manquement pouvait se résoudre par une simple intervention de techniciens sans que la nécessité de mettre fin au bail ne se justifie.








S’agissant de l’absence de cloisons coupe-feu, la société l’Escale Royale Investissements se réfère au DPE qui indique que le plancher bas est constitué d’une dalle béton non isolée et que l’un des murs était constitué « d’un bloc béton plein non isolé ». Or, il ne peut être déduit de ces informations que l’immeuble est dépourvu de planchers ou de cloisons coupe-feu et qu’il serait non conforme à la réglementation des incendies dès lors que le DPE décrit les caractéristiques thermiques du bâtiment et non ses performances en matière de résistance au feu. 

Il en résulte qu’aucun manquement de la société La Maison du [Localité 5] à son obligation de délivrance n’est caractérisé. 

Il convient en conséquence de débouter la société l’Escale Royale Investissements de sa demande de résolution du bail dérogatoire aux torts exclusifs du bailleur et ses demandes subséquentes de mainlevée des saisies-attributions pratiquées le 26 janvier 2026. 

Sur la demande de mainlevée au titre de l’abus de saisie 

Il résulte de l’article L. 211-1 du code des procédures civiles d’exécution que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut, pour en obtenir le paiement, saisir entre les mains d’un tiers les créances de son débiteur portant sur une somme d’argent, sous réserve des dispositions particulières à la saisie des rémunérations prévue par le code du travail. 

Il est constant que l’erreur dans le montant de la créance n’affecte pas la validité de la saisie pratiquée, puisqu’elle n’est pas une cause de nullité prévue par la loi, mais en affecte uniquement sa portée. Il appartient alors au juge de l’exécution de cantonner éventuellement la mesure d’exécution contestée si celle-ci comporte des sommes qui ne sont pas dues ou exigibles.

L’article L. 121-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge de l’exécution a le pouvoir d’ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages-intérêts en cas d’abus de saisie. 

Dans le cas présent, la société l’Escale Royale Investissements soutient que les saisies-attributions sont abusives et devraient être levées du fait du maintien par le bailleur du dépôt de garantie d’un montant de 10.075 euros qu’il n’a pas déduit des causes de la saisie. 

Or, force est de constater que l’erreur sur le montant de l’assiette de la saisie ne peut donner lieu qu’au cantonnement de la mesure, ce que la société l’Escale Royale Investissements ne sollicite pas et que les saisies pratiquées n’ont été que partiellement fructueuses. 

La société l’Escale Royale Investissements ne démontrant aucun abus commis par la société [Adresse 6] du Treizième, il convient en conséquence de la débouter de sa demande de mainlevée. 

Sur la demande de dommages-intérêts pour saisie abusive

L’article L. 121-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge de l’exécution a le pouvoir d’ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages-intérêts en cas d’abus de saisie. 


En l’espèce, la société l’Escale Royale Investissements qui a été déboutée de ses demandes ne démontre aucun abus commis par la société La Maison du [Localité 5] et doit, ainsi, être déboutée de sa demande indemnitaire. 

Sur la charge des dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens.
La société l’Escale Royale Investissements, qui succombe à l’instance, sera condamnée au paiement des dépens. 

Sur les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie une somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

La société l’Escale Royale Investissements, partie tenue aux dépens et qui succombe, ne peut prétendre à une indemnité au titre des frais irrépétibles. Sa demande sera rejetée. Elle sera par ailleurs condamnée à payer à la société [Adresse 6] du Treizième la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, 

DECLARE RECEVABLE la contestation des saisies-attributions pratiquées le 26 janvier 2026 par la société La Maison du [Localité 5] sur les comptes de la société l’Escale Royale Investissements ouverts auprès de la Crédit Agricole Ile-de-France Siège ;

REJETTE la demande de la société l’Escale Royale Investissements visant au prononcé de la nullité du bail dérogatoire en date du 11 octobre 2024 et de son avenant des 9 et 14 janvier 2025 ainsi que ses demandes subséquentes de nullité et de mainlevée des saisies-attributions pratiquées par la société [Adresse 6] du [Localité 5] sur les comptes bancaires de la société l’Escale Royale Investissements ; 

REJETTE la demande de la société l’Escale Royale Investissements visant au prononcé de résolution du Bail Dérogatoire à effet au 31 décembre 2025, aux torts exclusifs de la société [Adresse 5] [Localité 5], ainsi que ses demandes subséquentes de nullité et de mainlevée des saisies-attributions pratiquées par la société La Maison du [Localité 5] sur les comptes bancaires de la société l’Escale Royale Investissements ; 

DEBOUTE la société l’Escale Royale Investissements de sa demande de condamnation de la société [Adresse 6] [Localité 6] au paiement de dommages et intérêts ; 

DEBOUTE la société l’Escale Royale Investissements de sa demande d’indemnité formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société l’Escale Royale Investissements à payer à la société [Adresse 6] du [Localité 5] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société l’Escale Royale Investissements au paiement des dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.



Fait à [Localité 1], le 07 septembre 2026


LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 ■

 
N° RG 26/80407 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCIMB

N° MINUTE : 

CCC aux parties par LRAR
CE à Me BERLANDE par LS
CCC à Me YE par LS

LE :



SERVICE DU JUGE DE L’EXÉCUTION 
JUGEMENT rendu le 07 septembre 2026
DEMANDERESSE

S.A.S. L’ESCALE ROYALE INVESTISSEMENTS
RCS DE [Localité 1] N° 881 118 954
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Patrice YE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0053



DÉFENDERESSE

S.A.S. [Adresse 2]
RCS DE [Localité 3] N° 304 141 203
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Me Catherine BERLANDE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0678





JUGE : Madame Louise GOERGEN, Juge

Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal judiciaire de PARIS.

GREFFIER : Madame Lauriane DEVILLAINE

DÉBATS : à l’audience du 06 Juillet 2026 tenue publiquement,

JUGEMENT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe
 contradictoire
 susceptible d’appel
EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique reçu par Maître [D] [V], Notaire à [Localité 1], en date du 11 octobre 2024, tel que modifié par avenant en dates des 9 et 14 janvier 2025, la société La Maison du Treizième a donné à bail dérogatoire à la société l’Escale Royale Investissements des locaux à usage de bureaux situés au 1er étage d’un immeuble sis [Adresse 4], outre un droit d’utilisation d’emplacements de stationnement avec les autres occupants du bâtiment et ce, pour une durée de trois années à compter du 15 octobre 2024, pour un loyer annuel de 40.300 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance, avec faculté de résiliation à l’issue de chaque année, moyennant un préavis de six mois. 

Le 26 janvier 2026, la société [Adresse 5] [Localité 5] a fait pratiquer une saisie-attribution sur les comptes de la société l’Escale Royale Investissements ouverts auprès de la banque Crédit Agricole Ile-de-France Siège pour un montant de 16.253,74 euros. Cette saisie, fructueuse à hauteur de 6.354,69 euros, a été dénoncée à la débitrice le 28 janvier 2026.

Le même jour, la société [Adresse 2] a fait pratiquer une saisie-attribution sur les comptes de la société l’Escale Royale Investissements ouverts auprès de la banque Crédit Agricole Ile-de-France Siège pour un montant de 16.259,54 euros. Cette saisie, infructueuse, a été dénoncée à la débitrice le 28 janvier 2026.

Par acte du 26 février 2026 à personne morale, la société l’Escale Royale Investissements a fait assigner la société [Adresse 2] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris en contestation du bail notarié et des mesures d’exécution prises sur son fondement. A l’audience du 20 avril 2026 à laquelle l’affaire a été appelée, un renvoi a été ordonné pour permettre aux parties de se mettre en état. 

A l’audience du 6 juillet 2026 à laquelle l’affaire a été plaidée, la société l’Escale Royale Investissements a déposé des conclusions et s’y référant a sollicité du juge de l'exécution qu’il :
Reçoive la société l’Escale Royale Investissements en ses demandes, fins et prétentions, Y faisant droit, 
Déboute la société [Adresse 5] [Localité 5] de l’intégralité de ses prétentions, fins et conclusions, A titre principal, 
Juge que la société La Maison du [Localité 5] a commis des manœuvres dolosives de nature à vicier le consentement de la société l’Escale Royale Investissements dans la conclusion du bail dérogatoire en date du 11 octobre 2024 et de son avenant des 9 et 14 janvier 2025, Prononce la nullité du bail dérogatoire en date du 11 octobre 2024 et de son avenant des 9 et 14 janvier 2025, Par conséquent : 
Juge nulles et abusives les saisies-attributions pratiquées par la société [Adresse 6] [Localité 6] sur les comptes bancaires de la société l’Escale Royale Investissements, Ordonne en tant que de besoin la mainlevée des saisies-attributions pratiquées par la société [Adresse 6] du [Localité 5], Condamne la société La Maison du [Localité 5] à payer à titre de dommages-intérêts à la société l’Escale Royale Investissements la somme de 10.000 euros pour saisies abusives, Condamne la société [Adresse 5] [Localité 5] à payer à la société l’Escale Royale Investissements la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article de 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris les frais de saisies-attributions et les frais de dénonciation des saisies-attribution, A titre subsidiaire, 
Juge que les locaux donnés à bail dérogatoire par la société [Adresse 5] [Localité 5] ne sont pas conformes notamment (mais non limités) aux règles de sécurité incendie, Juge que la société La Maison du [Localité 5] n’a jamais respecté son obligation de délivrance de la chose louée conformément à la destination convenue, Y faisant droit, 
Prononce la résolution du Bail Dérogatoire à effet au 31 décembre 2025, aux torts exclusifs de la société [Adresse 6] du [Localité 5], Par conséquent : 
Juge nulles et abusives les saisies-attributions pratiquées par la société La Maison du [Localité 5] sur les comptes bancaires de la société l’Escale Royale Investissements, Ordonne en tant que de besoin la mainlevée des saisies-attributions pratiquées par la société [Adresse 6] du [Localité 7] la société La Maison du [Localité 5] à payer à titre de dommages-intérêts à la société l’Escale Royale Investissements la somme de 10.000 euros pour saisies abusives, Condamne la société [Adresse 5] [Localité 5] à payer à la société l’Escale Royale Investissements la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article de 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris les frais de saisies-attributions et les frais de dénonciation des saisies-attribution, 
Pour sa part, la société [Adresse 6] du [Localité 5] a déposé des conclusions et s’y référant oralement a sollicité du juge de l'exécution qu’il :
A titre principal, 
Déboute la société l’Escale Royale Investissements de sa demande principale en prononcé de la nullité du bail dérogatoire du 11 octobre 2024 et de son avenant des 9 et 14 janvier 2025, aucun dol ne pouvant être valablement reproché à la société [Adresse 6] du [Localité 5], En conséquence,
Déboute la société l’Escale Royale Investissements de ses demandes subséquentes de voir juger nulles et abusives les saisies-attributions pratiquées par la société [Adresse 6] du [Localité 5], Déboute la société l’Escale Royale Investissements de sa demande de voir ordonner la mainlevée des saisies-attributions,Déboute la société l’Escale Royale Investissements de sa demande de condamnation de la société [Adresse 6] du [Localité 5] à lui payer la somme de 10.000 euros pour saisies abusives, les saisies étant non-abusives et justifiées, Subsidiairement si le juge retenait une nullité du bail, 
Condamne la société l’Escale Royale Investissements à payer à la société [Adresse 6] du Treizième une indemnité d’occupation égale au moment des loyers et accessoires exigibles en vertu du bail dérogatoire et ce, en contrepartie de la jouissance des locaux dont a bénéficié la société l’Escale Royale Investissements, soit la somme du 14 octobre 2024 au 31 décembre 2025 de 74.397,29 euros TTC, Condamne la société l’Escale Royale Investissements à payer à la société [Adresse 6] du [Localité 5] une indemnité mensuelle d’occupation de 12.090,00 euros HT, TVA en sus, toutes charges et taxes en sus, conformément au bail dérogatoire, du 1er janvier 2026 jusqu’au prononcé de l’annulation du bail, soit jusqu’à la décision à intervenir, si tel était ladite décision,Sur les demandes subsidiaires, 
Déboute la société l’Escale Royale Investissements de ses demandes subsidiaires de voir dire et juger les locaux non-conformes, aucune non-conformité n’étant établie et aucun manquement à l’obligation de délivrance conforme ne pouvant être reproché à la société [Adresse 2] et justifier une résiliation du bail, Déboute la société l’Escale Royale Investissements de sa demande en prononcé de la résolution du bail dérogatoire à effet au 31 décembre 2025, Précise que le bail dérogatoire est toujours en cours, Déboute la société l’Escale Royale Investissements de ses demandes subséquentes de : voir dire et juger nulles et abusives les saisies-attributions, ordonner la mainlevée de celles-ci, condamner la société la société [Adresse 2] à lui payer la somme 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour saisies abusives, En tout état de cause, 
Déboute la société l’Escale Royale Investissements de sa demande en condamnation de la société [Adresse 2] à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 et aux entiers dépens, Condamne la société l’Escale Royale Investissements à payer à la société [Adresse 2] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, Condamne la société l’Escale Royale Investissements en tous les dépens, en ce compris les frais de saisies-attributions. 
Pour un exposé des moyens des parties, il sera fait référence à leurs écritures, visées à l’audience du 6 juillet 2026 en application de l’article 455 du Code de procédure civile. 

L’affaire a été mise en délibéré au 7 septembre 2026. 


MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, sur les diverses demandes aux fins de voir le juge acter des moyens ou des arguments

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

Les demandes dont la formulation n’est que la reprise de moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par les parties ne constituent pas des prétentions au sens de cet article, en ce qu’elles ne visent pas à conférer de droit à la partie qui les requiert. Par conséquent, le juge n’a pas à y répondre. 









Sur la recevabilité de la contestation

Il résulte de l’article R. 211-11 du code des procédures civiles d’exécution qu’à peine d’irrecevabilité, les contestations relatives à la saisie sont formées dans le délai d’un mois à compter de la dénonciation de la saisie au débiteur. Sous la même sanction, elles sont dénoncées le même jour ou, au plus tard, le premier jour ouvrable suivant, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au commissaire de justice qui a procédé à la saisie. L’auteur de la contestation en informe le tiers saisi par lettre simple. Il remet une copie de l’assignation, à peine de caducité de celle-ci, au greffe du juge de l’exécution au plus tard le jour de l’audience.

En application de l’article 125 du code de procédure civile, les causes d’irrecevabilité de la contestation d’une saisie-attribution doivent être relevées d’office par le juge de l’exécution, qui est tenu de vérifier la régularité de sa saisine.

En l’espèce, la saisie-attribution du 26 janvier 2026 a été dénoncée à la société l’Escale Royale Investissements le 28 janvier 2026. La contestation formée par assignation du 26 février 2026 l’a donc été dans le délai qui lui était imparti.

La société l’Escale Royale Investissements produit le courrier de son commissaire de justice, daté du 26 février 2026, dénonçant l’assignation du même jour au commissaire de justice instrumentaire de la saisie ainsi que le bordereau d’envoi par lettre recommandée avec accusé de réception tamponné par la Poste le 27 février 2026. 

La contestation est donc recevable.

Sur la demande de nullité du bail 

Sur le dol 

Aux termes de l’article 1130 du Code civil, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. 
 
L’article 1137 du même code précise que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

L’article D. 126-19 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que « la durée de validité du diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 126-26 est fixée à dix ans.
 Lorsque les diagnostics de performance énergétique ont été réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 1er juillet 2021, leur durée de validité est fixée dans les limites suivantes :
 a) Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu'au 31 décembre 2022 ;
b) Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu'au 31 décembre 2024 »


En l’espèce, un Diagnostic de Performance Energétique (DPE) en date du 20 février 2017 a été annexé au contrat de bail. Il mentionne une validité jusqu’au 20 février 2027. En outre, l’acte vise deux surfaces de 172 m² et 168m², soit une surface totale de 340m². 

La société l’Escale Royale Investissements soutient que la société [Adresse 6] du Treizième a commis une manœuvre dolosive en annexant au bail dérogatoire un DPE réalisé le 20 février 2017 qui avait expiré au 31 décembre 2022. Il ajoute que la surface mentionnée dans le DPE est erronée puisqu’elle vise 340m² alors que le bail dérogatoire et les plans d’aménagement annexés audit bail visent expressément deux locaux de 155m² soit 310m². 

Il est constant que le DPE, pour avoir été signé le 20 février 2017, n’était valide que jusqu’au 31 décembre 2022 en application de la disposition du décret susvisé. 

Pour autant, si au regard des articles précités, il est admis que le DPE fournis n’était plus valide au jour de la conclusion du bail, force est de constater que la société l’Escale Royale Investissements ne démontre ni le caractère intentionnel de ce manquement ni que celui-ci a eu un caractère déterminant dans la conclusion du bail. En outre, il n’est pas prétendu ni démontré que la société [Adresse 6] du Treizième a volontairement fait usage d’un DPE mentionnant une surface surévaluée pour tromper la société l’Escale Royale Investissements, alors que tant le bail que les plans d’aménagements mentionnent la surface effective de 310m². 

Il en résulte que la société l’Escale Royale Investissements ne démontre aucune manœuvre dolosive de la société [Adresse 6] du [Localité 5] susceptible d’entraîner la nullité du contrat de bail dérogatoire du 11 octobre 2024. 

Dans ces conditions, la société l’Escale Royale Investissements doit être déboutée de sa demande de nullité du bail dérogatoire pour cause de dol et ses demandes subséquentes visant à la nullité et mainlevée des saisies-attributions pratiquées. 

Sur la demande subsidiaire de résolution du bail 

En application des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est lui-même obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et d'y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En l’espèce, à l’appui de sa demande de résolution du bail dérogatoire aux torts exclusifs du bailleur à la date du 31 décembre 2025, la société l’Escale Royale Investissements fait grief à la société [Adresse 6] du Treizième d’avoir manqué à son obligation de délivrance pour défaut de vérification des extincteurs des parties communes depuis plusieurs années et l’absence de cloisons et plancher bas isolés au feu. 






En premier lieu, il est observé que le bail conclu entre les parties contient une clause dite « mises aux normes » prévoyant que par dérogation à l’article 1719 alinéa premier du Code civil, le preneur (…) la charge exclusive des travaux prescrits par l’autorité administrative, que ces travaux concernent la conformité des lieux loués à l’activité exercée par le Preneur ou celle qui serait éventuellement autorisée par le Bailleur notamment quant aux normes de sécurité, d’accueil du public, d’accès des handicapés, d’hygiène, de salubrité spécifiques à l’activité du preneur. 

Cette clause, ne permet pas d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance. 

Il est observé que la critique de la société l’Escale Royale Investissements porte sur les extincteurs présents dans les parties communes de sorte que l’obligation de vérification des extincteurs ne pouvait peser sur le preneur, contrairement à ce que soutient la société La Maison du Treizième. Toutefois, ce constat doit être nuancé dès lors que le procès-verbal de constat communiqué ne permet pas de situer la localisation des photographies prises, sur lesquelles sont visibles des extincteurs comprenant des dates anciennes de contrôle. 

Il est observé que pour soulever la résolution du bail, il doit être relevé un manquement suffisamment grave du bailleur à son obligation de délivrance rendant inutilisable les locaux donnés à bail. 

Or, la société l’Escale Royale Investissements a manifestement occupé les lieux sans émettre la moindre réclamation quant à l’existence des non-conformités alléguées quant aux normes de sécurité incendie. Elle communique un courrier recommandé du 19 décembre 2025 dans lequel elle se plaint de la vétusté des lieux, de l’absence de ménage dans les parties communes, des coupures d’électricité, d’une porte cassée et de dysfonctionnement au niveau des sanitaires, la contraignant à quitter les locaux au 31 décembre 2025 pour défaut de jouissance paisible. Ces griefs n’ont pas été repris dans les développements de la société l’Escale Royale Investissements quant au non-respect de l’obligation de délivrance et ne font aucunement référence à un manquement lié à l’absence de contrôle des extincteurs. 

Par ailleurs, il ne résulte pas des pièces versées au débat que ce manquement a rendu les locaux dangereux ou impropre à leur destination. Il est d’ailleurs relevé que la société l’Escale Royale Investissements n’a pas sollicité la mise en conformité par le bailleur du manquement relevé lié au défaut de vérification annuelle des extincteurs mais uniquement la résolution du contrat, demande postérieure à l’information donnée au bailleur de sa volonté de quitter les lieux avant le terme du contrat pour cause de difficulté financière, suivant courriel du 11 septembre 2025, de sorte qu’on ne peut reprocher à la société La Maison du Treizième un refus opposé à la mise en conformité des extincteurs. Aussi, aucune autorité administrative n’a remis en cause la possibilité pour le preneur d’exploiter les locaux et la réparation par le bailleur du manquement pouvait se résoudre par une simple intervention de techniciens sans que la nécessité de mettre fin au bail ne se justifie.








S’agissant de l’absence de cloisons coupe-feu, la société l’Escale Royale Investissements se réfère au DPE qui indique que le plancher bas est constitué d’une dalle béton non isolée et que l’un des murs était constitué « d’un bloc béton plein non isolé ». Or, il ne peut être déduit de ces informations que l’immeuble est dépourvu de planchers ou de cloisons coupe-feu et qu’il serait non conforme à la réglementation des incendies dès lors que le DPE décrit les caractéristiques thermiques du bâtiment et non ses performances en matière de résistance au feu. 

Il en résulte qu’aucun manquement de la société La Maison du [Localité 5] à son obligation de délivrance n’est caractérisé. 

Il convient en conséquence de débouter la société l’Escale Royale Investissements de sa demande de résolution du bail dérogatoire aux torts exclusifs du bailleur et ses demandes subséquentes de mainlevée des saisies-attributions pratiquées le 26 janvier 2026. 

Sur la demande de mainlevée au titre de l’abus de saisie 

Il résulte de l’article L. 211-1 du code des procédures civiles d’exécution que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut, pour en obtenir le paiement, saisir entre les mains d’un tiers les créances de son débiteur portant sur une somme d’argent, sous réserve des dispositions particulières à la saisie des rémunérations prévue par le code du travail. 

Il est constant que l’erreur dans le montant de la créance n’affecte pas la validité de la saisie pratiquée, puisqu’elle n’est pas une cause de nullité prévue par la loi, mais en affecte uniquement sa portée. Il appartient alors au juge de l’exécution de cantonner éventuellement la mesure d’exécution contestée si celle-ci comporte des sommes qui ne sont pas dues ou exigibles.

L’article L. 121-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge de l’exécution a le pouvoir d’ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages-intérêts en cas d’abus de saisie. 

Dans le cas présent, la société l’Escale Royale Investissements soutient que les saisies-attributions sont abusives et devraient être levées du fait du maintien par le bailleur du dépôt de garantie d’un montant de 10.075 euros qu’il n’a pas déduit des causes de la saisie. 

Or, force est de constater que l’erreur sur le montant de l’assiette de la saisie ne peut donner lieu qu’au cantonnement de la mesure, ce que la société l’Escale Royale Investissements ne sollicite pas et que les saisies pratiquées n’ont été que partiellement fructueuses. 

La société l’Escale Royale Investissements ne démontrant aucun abus commis par la société [Adresse 6] du Treizième, il convient en conséquence de la débouter de sa demande de mainlevée. 

Sur la demande de dommages-intérêts pour saisie abusive

L’article L. 121-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge de l’exécution a le pouvoir d’ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages-intérêts en cas d’abus de saisie. 


En l’espèce, la société l’Escale Royale Investissements qui a été déboutée de ses demandes ne démontre aucun abus commis par la société La Maison du [Localité 5] et doit, ainsi, être déboutée de sa demande indemnitaire. 

Sur la charge des dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens.
La société l’Escale Royale Investissements, qui succombe à l’instance, sera condamnée au paiement des dépens. 

Sur les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie une somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

La société l’Escale Royale Investissements, partie tenue aux dépens et qui succombe, ne peut prétendre à une indemnité au titre des frais irrépétibles. Sa demande sera rejetée. Elle sera par ailleurs condamnée à payer à la société [Adresse 6] du Treizième la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, 

DECLARE RECEVABLE la contestation des saisies-attributions pratiquées le 26 janvier 2026 par la société La Maison du [Localité 5] sur les comptes de la société l’Escale Royale Investissements ouverts auprès de la Crédit Agricole Ile-de-France Siège ;

REJETTE la demande de la société l’Escale Royale Investissements visant au prononcé de la nullité du bail dérogatoire en date du 11 octobre 2024 et de son avenant des 9 et 14 janvier 2025 ainsi que ses demandes subséquentes de nullité et de mainlevée des saisies-attributions pratiquées par la société [Adresse 6] du [Localité 5] sur les comptes bancaires de la société l’Escale Royale Investissements ; 

REJETTE la demande de la société l’Escale Royale Investissements visant au prononcé de résolution du Bail Dérogatoire à effet au 31 décembre 2025, aux torts exclusifs de la société [Adresse 5] [Localité 5], ainsi que ses demandes subséquentes de nullité et de mainlevée des saisies-attributions pratiquées par la société La Maison du [Localité 5] sur les comptes bancaires de la société l’Escale Royale Investissements ; 

DEBOUTE la société l’Escale Royale Investissements de sa demande de condamnation de la société [Adresse 6] [Localité 6] au paiement de dommages et intérêts ; 

DEBOUTE la société l’Escale Royale Investissements de sa demande d’indemnité formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société l’Escale Royale Investissements à payer à la société [Adresse 6] du [Localité 5] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société l’Escale Royale Investissements au paiement des dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.



Fait à [Localité 1], le 07 septembre 2026


LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION

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Mise à jour de la source le 2026-09-08T18:30:12.569Z.