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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Grasse, 2ème Chambre Vente, 4 septembre 2025, n° 24/00015

Réouverture des débatsBiens - Propriété littéraire et artistiqueSaisies et mesures conservatoires
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Exposé du litige

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EXPOSE DU LITIGE

En vertu de la grosse en la forme exécutoire d'un jugement rendu le 21 février 2023, signifié le 18 avril 2023, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble RESIDENCE LES BORROMEES a fait délivrer à Monsieur le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes (service des domaines, pôle de gestion des patrimoines privés) pris en sa qualité de curateur à la succession vacante de [Q] [B], décédé le [Date décès 1] 2018, par acte de la SCP NICOLAS DELTEL, commissaires de justice à Cannes, en date du 8 novembre 2023, un commandement de payer la somme de 29 124,71 euros en principal, intérêts et accessoires, emportant saisie des biens et droits immobiliers lui ayant appartenu appartenant, affectés hypothécairement à sa garantie dépendant d'un ensemble immobilier dénommé " Résidence Les BOOROMEES, sis à [Localité 1] (Alpes-Maritimes), [Adresse 1] [Adresse 7], cadastré Section DK n° [Cadastre 1], ayant fait l'objet d'un règlement de copropriété et état descriptif de division, à savoir :
- le lot numéro 10 dans le bâtiment A au sous-sol consistant dans un parking déterminer sous teinte orange au plan du sous-sol du bâtiment A il figure sous le numéro 6, observation faite que ce lot devra laisser libre accès par ledit parking au local technique, avec les 25/10 000èmes des parties communes et de la propriété du sol ; 
- le lot n° 18 dans le bâtiment A au sous-sol consistant dans une cave déterminée sous teinte bleue au plan du sous-sol du bâtiment A où ce lot figure sous le numéro 3 avec les 12/10000èmes des parties communes et de la propriété du sol ; 
- le lot n° 31 dans le bâtiment A au premier étage consistant dans un appartement portant le numéro 11 du plan du premier étage de ce bâtiment ou ce lot figure sous teinte jaune avec attachée la jouissanceexclusive et particulière d'une terrasse au nord d'une terrasse à l'est déterminées sous teinte jaune au plan avec les 378/10000èmes des parties communes et de la propriété du sol. 
Ce commandement aux fins de saisie immobilière, resté sans effet, a été publié au bureau du service de la publicité foncière d'[Localité 4] le 12 décembre 2023, Volume 2023 S numéro 205.
Sur publication de ce commandement, ce service a délivré l'état hypothécaire joint au présent cahier des conditions de vente, certifié au 19 décembre 2023.

Suivant acte d'huissier de justice en date du 5 février 2024, le créancier poursuivant a fait assigner Monsieur le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes (service des domaines, pôle de gestion des patrimoines privés pris en sa qualité de curateur à la succession vacante de [Q] [B] à l'audience d'orientation du juge de l'exécution en matière immobilière du tribunal judiciaire de Grasse du 14 mars 2024.
Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble RESIDENCE LES BORROMEES a également dénoncé, par acte de commissaire de justice du 6 février 2024, le commandement de saisie avec assignation à comparaître à l'audience d'orientation au trésor public, créancier inscrit en vertu d'une inscription d'hypothèque légale prise le 11 août 2014 volume 0604 P06 2014 numéros 2622.
Conformément aux dispositions de l'article R 322-9 du code des procédures civiles d'exécution, mention de la délivrance de l'assignation et des dénonciations a été portée en marge de la copie du commandement de payer.
Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du juge de l'exécution le 9 février 2024 et enregistré sous le numéro 24/15.
Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble RESIDENCE LES BORROMEES, aux termes de l'assignation, demande au juge de l'exécution, au visa des articles L 311-1 et suivants, R 311-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, de :

- déclarer valide la présente saisie immobilière au regard des textes applicables ;

- mentionner le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires à la somme de 29 124,71 euros, arrêtée au 6 septembre 2023 outre les sommes portées pour mémoire dans le commandement ;

- déterminer, conformément à l'article R. 322-15 dudit code, les modalités de poursuite de la procédure ;

- statuer ce que de droit en cas de contestation ;

Dans l'hypothèse d'une demande de vente amiable :

- s'assurer qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur ;
- fixer le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente ;
- dire et juger que ce prix sera net de toutes charges et sera intégralement consigné, nonobstant les obligations du notaire de payer divers frais et la plus value éventuelle sur le produit de la vente ;
- taxer les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant ;
- fixer la date de l'audience à laquelle l'affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois ;
- dire et juger qu'après l'audience de rappel de l'article R. 322-25 du code des procédures civiles d'exécution et si les conditions de cet article sont réunies, le juge de l'exécution ordonnera au notaire chargé de la vente, le transfert des fonds consignés à la Caisse des Dépôts et Consignations, après le jugement constatant la vente, au séquestre désigné conformément au cahier des conditions de vente ;


Dans l'hypothèse où la vente forcée serait ordonnée :

- en fixer la date conformément à l'article R. 322-26 dudit code ;
- désigner la SCP NICOLAS DELTEL commissaires de justice à Cannes, qui a établi le procès-verbal de description des biens, ou tel autre huissier qu'il plaira à Monsieur le juge de l'exécution Immobilière de désigner, pour assurer deux visites des biens saisis, en se faisant assister si besoin est, d'un serrurier et de la force publique ;
- dire que ledit huissiers pourra se faire assister, lors de l'une des visites, d'un ou plusieurs professionnels agréés chargés d'établir ou de réactualiser les différents diagnostics immobiliers prévus par les réglementations en vigueur ;
- dire que la décision à intervenir, désignant l'huissier de justice pour assurer les visites, devra être, trois jours au moins avant les visites, portée à la connaissance des occupants des biens saisis ;
- valider les différents diagnostics immobiliers qui ont pu être établis sur les biens saisis ou qui seront ultérieurement établis avant le jour de la vente ;
- ordonner, dans le jugement d'adjudication, l'expulsion du saisi et de tous occupants de son chef des biens saisis, la décision à intervenir de ce chef devant profiter à l'adjudicataire définitif dès l'accomplissement des formalités prévues au cahier des conditions de vente, notamment le paiement des frais et du prix ;
- condamner tout contestant au paiement d'une somme de 3.000 €euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dire que les dépens seront pris en frais privilégiés de vente, qui comprendront notamment le coût des visites et des divers diagnostics immobiliers et de leur réactualisation, la rémunération prévue par les dispositions des articles A 444-187 et suivants, A 444-191 et A. 444-91 du code de commerce dont distraction au profit de la SELARL CABINET DRAILLARD, société d'avocats aux offres de droit.

L'audience d'orientation a été renvoyée.
[W] [D] veuve [B], [E] [B], [P] [B] et [G] [B] ont constitué avocat et notifié par RPVA des conclusions en réponse d'intervention volontaire. Ils demandent au juge de l'exécution, au visa des dispositions des articles 31, 122 du code de procédure civile, L 311-1 et suivants, R311-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution notamment l'article R311-8,10 de la loi du 10 juillet 1965, 730 et suivants, 809 et suivants du Code civil, 378 du code de procédure civile :
 A titre principal :
- déclarer nulle et de nul effet la saisie immobilière pratiquée par la copropriété, en ce compris l'assignation du 5 février 2024 et le commandement de payer du 8 novembre 2023 et tout acte subséquent en l'absence de titre exécutoire valable, le jugement ayant été obtenue en fraude, en l'absence de qualité et d'intérêt pour agir du service des domaines, sa désignation ayant été obtenu en fraude et n'ayant plus d'objet, en l'absence de créance justifiée, les charges n'étant pas dues ;
- ordonner la mainlevée de l'ensemble des actes afférents à la procédure de saisie immobilière aux frais de la copropriété ;
A titre subsidiaire : surseoir à statuer dans l'attente des procédures de tierce-opposition et de rétractation ;
A titre encore plus subsidiaire : leur donner acte de leur engagement de régler les charges de copropriété qui seront arbitrées par la juridiction saisie en tierce-opposition à l'exclusion des frais de saisie immobilière initiée intempestivement et sans fondement par le syndicat des copropriétaires poursuivant;
En tout état de cause : débouter la copropriété de toutes ses demandes, fins et conclusions et la condamner à titre reconventionnel au paiement d'une indemnité de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance.
Les parties ont échangé pièces et conclusions.
Aux termes de conclusions n° 2, le syndicat des copropriétaires représentées par son administrateur provisoire, la SELARL Xavier Huertas & associés pris en la personne de Maître [X] [Z] en sa qualité d'administrateur provisoire, conclut au débouté des intervenants volontaires de leurs contestations et demandes, à leur condamnation au paiement d'une indemnité de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code ainsi qu'aux dépens de l'instance distraits au profit de son conseil. Sur la saisie, il sollicite l'entier bénéfice de son assignation à l'audience d'orientation dont il a repris intégralement les termes.
Il expose en substance que :
- [Q] [B] est devenu propriétaire de divers lots de copropriétés aux termes d'un acte de partage reçu le 16 décembre 2016, publié le 28 décembre 2016 ;
- les charges de copropriété ne sont plus régulièrement acquittées depuis plusieurs années ; il a été contraint d'assigner [F] [S] [B], son frère, à l'époque propriétaire des lots devant le tribunal d'instance de Cannes aux fins de les voir condamner au paiement de la somme de 9688,85 € représentant les charges de copropriété arrêtées au 20 septembre 2010 et de celle de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; le tribunal, par jugement du 19 décembre 2013, revêtu de l'exécution provisoire, la condamner au paiement de la somme de 1403,75 euros et l'a débouté du surplus de 2 ses demandes ; cette somme a été réglée le 3 février 2014 est la différence entre l'arriéré au 20 septembre 2010 sollicité et le montant de la condamnation retenu a été porté au crédit du compte du copropriétaire ;
- [Q] [B], refusant de procéder au paiement de l'arriéré de charges postérieures à ce jugement, c'est-à-dire aux charges dues à compter du 1er octobre 2010 jusqu'au 1er octobre 2017, il l'a assigné en paiement, par acte du 29 novembre 2017, devant le tribunal judiciaire de Grasse ; postérieurement, il est décédé le [Date décès 1] 2018 ; l'acte de décès, dans sa traduction française, ne lui a été communiqué que le 15 avril 2021 ;
- en violation des dispositions du règlement de copropriété (confer page 55), le syndic n'a pas été destinataire d'une lettre à la suite du décès ainsi survenu et ceux alors même que le fils du défunt était en contact avec le syndic de l'époque, le cabinet Trio ; aucune attestation de propriété après décès n'a été publiée ;
- plus de 3 années se sont écoulées sans que l'identité des héritiers n'est été communiquée et/ou aient opté ; dans ces conditions, par requête du 21 octobre 2021, il a sollicité la constatation de la vacance de la succession et la désignation d'un curateur, au visa de l'article 809 du Code civil ; l'ordonnance a été rendue le 10 novembre 2021 et par jugement du 21 février 2023, signifié le 18 avril 2023, définitif, le tribunal judiciaire a condamné le curateur au paiement des charges de copropriété demeuré impayées ; ce jugement fait mention des pièces justificatives produites par ses soins à l'appui de sa demande en paiement ainsi que l'ordonnance sur requête suite aux conclusions d'intervention volontaire de [W] [D] veuve [B] ;
- à la suite de la délivrance du commandement de payer puis de l'assignation à l'audience d'orientation, les héritiers ont saisi le tribunal judiciaire d'une demande de rétractation de l'ordonnance sur requête et parallèlement on fait tierce-opposition au jugement rendu le 21 février 2023 ; il a conclu en s'opposant à leurs demandes 
Le syndicat des copropriétaires observe que les défendeurs communiquent l'acte de dévolution successorale dressé 5 mars 2023 par le notaire, soit 4 ans et demi après le décès, que 2 ans plus tard, le 24 mars 2025, ils ont établi un acte de notoriété et une attestation d'hérédité, que l'attestation de propriété après décès n'a toujours pas été publiée par le notaire, que sur ce point, la situation n'a pas évolué.
Il rappelle les dispositions du décret numéro 55-22 du 4 janvier 1955, que l'acte de notoriété établie par la qualité d'héritier acceptant, que seule l'attestation immobilière après décès, publiée au service de la publicité foncière, est de nature à transférer la propriété d'un bien immobilier suite à un décès. Il en conclut que, faute d'avoir requis leur notaire de publier cette attestation, ils ne peuvent prétendre que les biens immobiliers du défendeur appartiendraient du fait de leur qualité d'héritier.
Il observe que si, par ordonnance du 17 avril 2025, le juge des requêtes ordonnait la rétractation de l'ordonnance ayant désignant un curateur chargé de représenter la succession, c'est en raison d'éléments postérieurs à cette désignation, en l'occurrence la communication de l'attestation de dévolution successorale, que ceci ne fait que conforter la validité du commandement signifié le 8 novembre 2023. Il conteste une quelconque fraude.
Il s'oppose à la demande de sursis à statuer, qu'il qualifie de dilatoire, en précisant que le défaut de paiement de la dette ami la copropriété en difficulté ayant conduit la désignation d'un administrateur provisoire.

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Aux termes de conclusions en réponse en intervention volontaire numéro 2, [W] [D] veuve [B], [E] [B], [P] [B] et [G] [B] reprennent leurs demandes initiales.
Ils exposent que :
- leur auteur était en conflit avec le syndicat des copropriétaires au sujet des charges de copropriété qu'il considérait comme nom dues ; compte tenu de son extranéité, les échanges se faisaient notamment par l'intermédiaire de son fils ; en conséquence de quoi, le syndicat des copropriétaires écrivait à ce dernier tant par l'intermédiaire de son conseil que directement en 2019 ;
- [Q] [B] est décédé en cours de procédure devant le tribunal judiciaire de Grasse ; au lieu de régulariser la procédure à l'encontre de ses héritiers, parfaitement connu, le syndicat a requis et obtenu la constatation de la vacance de la succession ; ils n'ont pas eu connaissance de l'ordonnance sur requête ;
- à la suite de la délivrance de l'assignation à l'audience d'orientation, le notaire a délivré une attestation de dévolution successorale le 5 mars 2023 permettant de justifier de leur qualité d'héritier ; ils ont décidé de former une assignation en tierce-opposition à l'encontre du jugement du 21 février 2023, obtenu en fraude et une assignation en référé rétractation dès lors que la copropriété n'a pas respecté le contradictoire vis-à-vis des héritiers qu'elle connaissait parfaitement ; cette procédure est toujours en cours avec une audience de mise en état du 16 octobre 2025 ;
- ils acceptent la succession et régleront toutes charges de copropriété qui seront arbitrées par jugement ou dans le cadre d'une discussion amiable, raison pour laquelle ils sont intervenus volontairement à la présente procédure et sollicitent la distraction du bien immobilier et le retrait de la vente aux enchères notamment en application de l'article R311-8 du code des procédures civiles d'exécution, les biens immobiliers leur appartenant.
À titre subsidiaire, ils précisent qu'ils offrent de régler toute éventuelle créance de la copropriété sous réserve d'en déterminer la réalité par jugement contradictoire à venir, en rappelant qu'il appartient à la copropriété de justifier des charges de copropriété en application des dispositions de la loi du 10 juillet 1965. Ils s'interrogent sur une éventuelle prescription quinquennale de l'article 2224 du Code civil s'agissant de charges de copropriété, arrêtées par le tribunal, à la somme de 21 496,89 € du 1er octobre 2010 au 1er avril 2022. Ils ajoutent qu'ils justifient d'un compte de charges au 13 mars 2025 d'un montant de 30 585,56 € prenants en compte des règlements de 3145,92 € et de 8776,30 euros en novembre et décembre 2024 pour les appels de fonds postérieurs à la période contestée.
Ils contestent la thèse soutenue par le syndicat des copropriétaires, considérant que la revendication ne dépend pas de la publicité foncière, que l'acte de notoriété produite aux débats et la déclaration d'acceptation de la succession par les différentes écritures suffisent pour les saisir de l'ensemble des biens de la succession du de cujus en application des dispositions des articles 730 et suivants du Code civil, que la succession n'est pas vacante au sens de l'article 809 du code civil, ce qui a justifié la décision du juge des requêtes qui a rétracté la mission du curateur.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la représentation de la copropriété LES BORROMEES par un administrateur provisoire et sur l'intervention volontaire de [W] [D] veuve [B], [E] [B], [P] [B] et [G] [B] à la procédure de saisie immobilière poursuivie à l'encontre du curateur à la succession vacante de [Q] [B], décédé le [Date décès 1] 2018 :

Il est constant qu'à la requête de la SAS ATHENA IMMOBILIER, syndic de la copropriété, la SELARL Xavier Huertas et associés, prise en la personne de Maître [X] [Z], administrateur judiciaire, a été désignée, aux termes du mandant sur requête du 10 juin 2025, en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété, en application des dispositions des articles 29-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d'application modifié notamment par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024.
La désignation de l'administrateur provisoire sur ce fondement juridique démontre les difficultés financières rencontrées au regard de l'importance des impayés, représentant plus de 60 % du budget prévisionnel en cours, aux termes de cette ordonnance.
En cours de procédure de saisie immobilière, [W] [D] veuve [B], [E] [B], [P] [B] et [G] [B] ont constitué avocat pour l'audience du 14 mars 2024 et sont intervenus volontairement à la procédure de saisie immobilière aux termes de conclusions déposées pour l'audience du 7 novembre 2024 et notifiées par RPVA le 6 novembre 2024.
Leur intervention volontaire en leur qualité d'héritiers d'[Q] [B], décédé le [Date décès 1] 2018, dont ils justifient par la production d'une attestation d'hérédité établie le 24 mars 2025 par Maître [O] [U], notaire à [Localité 5] et l'acte de notoriété dressé à la même date par le même notaire, est parfaitement recevable et bien fondée. Ils ont intérêt et qualité à agir et à défendre, indépendamment de l'absence de publication à la date de l'audience d'orientation, renvoyée à de multiples reprises, au service de la publicité foncière de l'attestation de propriété après décès.
À la date de l'audience le 26 juin 2025, le délai de 4 mois visé au décret numéro 55-22 du 4 janvier 1955, invoqué par le créancier poursuivant, n'était pas expiré.
Si seule l'attestation immobilière après décès, publiée au service de la publicité foncière, est de nature à transférer la propriété d'un bien immobilier suite à un décès, leur qualité d'héritier ne saurait être remise en cause. Au demeurant, il sera relevé que, dans son ordonnance du 17 avril 2025, le juge des requêtes, statuant en rétractation de l'ordonnance sur requête du 10 novembre 2021 ayant constaté la vacance de la succession d'[Q] [B] et a désigné la direction des finances publiques des Alpes-Maritimes en qualité de curateur, a considéré que " les héritiers connus de ce dernier, n'avaient toujours pas opté le 21 octobre 2021, soit largement plus de 6 mois après l'ouverture de la succession, que n'ayant pas exprimé leur volonté d'accepter la succession et de régler les charges de copropriété restant dues qu'aux termes de leurs écritures prises dans le cadre de la présente instance, que c'est donc à juste titre que l'ordonnance dont il est sollicité la rétractation avait constaté que la succession était vacante au 10 novembre 2021 "
En l'état de leur déclaration d'accepter la succession dans le cadre de l'instance et, suivant demande en date du 24 février 2024, de l'information donnée par l'un d'entre eux à Monsieur le directeur départemental des finances publiques de la revendication de la succession par les héritiers, le juge a considéré, même en l'absence de publication d'une attestation de propriété après décès, que la succession n'était plus vacante.
En l'état de cette décision assortie de l'exécution provisoire, la procédure de saisie immobilière doit se poursuivre à l'encontre des héritiers, acceptant et saisis de l'ensemble des biens de la succession du défunt, en application des dispositions des articles 730 et suivants du Code civil.
Les motifs de la décision du juge de la rétractation suffisent à exclure toute fraude de la part du syndicat des copropriétaires qui a légitimement, au regard de la situation juridique, sollicité en son temps la constatation de la vacance de la succession du défunt, débiteur de charges de copropriété dont le montant était certes contesté ainsi qu'il ressort de la lettre adressée le 15 octobre 2021 au syndic de copropriété le Cabinet Trio, suite à l'envoi d'une mise en demeure du 7 octobre 2021 de payer la somme de 19.826,84 euros (confer pièce n° 9 du bordereau de communication des pièces des défendeurs), par Maître [G] [B], avocat et fils d'[Q] [B], dans des termes exempts de toute ambiguïté.
L'action en paiement menée à l'encontre du curateur constitue la suite logique de la constatation de la vacance de la succession.
Il est certainement regrettable que, dans le cadre de l'action engagée, le syndic, qui connaissait la position de longue date de ce dernier n'ait pas informé son conseil des contestations élevées sur le quantum des charges de copropriété réclamées.

Sur la demande de sursis à statuer :

La demande de sursis à statuer formulée par les défendeurs en application de l'article 378 du code de procédure civile constitue une exception de procédure qui est donc soumise au régime de l'article 74 du même code. Elle doit être soulevée in limine litis, avant toute défense au fond ou fin de non recevoir.
En l'espèce, elle a été formulée à titre subsidiaire. Elle est par conséquent irrecevable.

Sur l'incidence de la rétractation de l'ordonnance sur requête :

Il convient de s'interroger sur l'incidence de la rétractation de l'ordonnance sur requête, dans le cadre du débat contradictoire instauré dans le cadre du référé rétractation engagé par les défendeurs, qui a pour conséquence de priver tout effet la désignation du curateur.
 En effet, par suite de la rétractation de l'ordonnance sur requête par le juge de la rétractation, qui n'a pas autorité de chose jugée mais qui est exécutoire, les mesures, qui avaient été ordonnées sont alors privées de tout fondement juridique, conformément à une jurisprudence constante de la Cour de cassation (Civ 2ème chambre 5 janvier. 2017 n° 15-25.035).
Il s'ensuit que le jugement de condamnation prononcé à l'encontre de monsieur le directeur des finances publiques, alors curateur, est susceptible d'être privé de tout fondement juridique et de tout effet au même titre que la procédure de saisie immobilière qui s'en est suivie, dont la nullité pourrait être encourue.
Ce moyen étant soulevé d'office, il convient, afin de respecter le principe du contradictoire et des droits de la défense, il convient d'ordonner la réouverture des débats afin de permettre aux parties de se prononcer et de conclure.

Sur les autres demandes :

Elles seront réservées au même titre que les dépens.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge de l'exécution en matière immobilière statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,
Reçoit [W] [D] veuve [B], [E] [B], [P] [B] et [G] [B] en leur intervention volontaire à la procédure de saisie immobilière en leur qualité d'héritiers d'[Q] [B], copropriétaire au sein de la copropriété, ayant accepté la succession ; la déclare formellement recevable et bien fondée ;
Les déboute de leur demande tendant à voir déclarer nulle et de nul effet la saisie immobilière pratiquée par la copropriété, en ce compris l'assignation du 5 février 2024 et le commandement de payer du 8 novembre 2023 et tout acte subséquent en l'absence de titre exécutoire valable, le jugement ayant été obtenu en fraude, en l'absence de qualité et d'intérêt pour agir du service des domaines, sa désignation ayant été obtenue en fraude et n'ayant plus d'objet, en l'absence de créance justifiée, les charges n'étant pas dues ;
Déclare irrecevable la demande de sursis à statuer formée en application de l'article 378 du code de procédure civile, après une défense au fond ;
Ordonne la réouverture des débats à l'audience du jeudi 2 octobre 2025 à 9 heures pour les motifs énoncés dans le corps de la décision, soulevés d'office et invite les parties à conclure sur les conséquences juridiques de la rétractation, en cours de procédure de saisie immobilière, par le juge de la rétractation de l'ordonnance sur requête ayant constaté la vacance de la succession d'[Q] [B] et désigné Monsieur le directeur des finances publiques en qualité du curateur quant à la validité du titre exécutoire fondant les poursuites de saisie immobilière et des actes de cette procédure ;
Réserve les demandes et les dépens de l'instance.
Et le présent jugement a été signé par le juge de l'exécution et le greffier.

LE GREFFIERLE JUGE DE L'EXECUTION
Texte intégral
1 exp la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES, 
1 exp la SELARL DRAILLARD MICHEL 
1 exp dossier 
Copie délivrée le 

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE


TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE GRASSE
-=-=-=-

JUGE DE L’EXECUTION
Service des saisies immobilières


JUGEMENT
DU 04 SEPTEMBRE 2025

Cahier des conditions de vente N° RG 24/00015 - N° Portalis DBWQ-W-B7I-PSYH 

Minute N° 25/193


A l'audience publique du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de GRASSE, tenue en ce tribunal, le quatre Septembre deux mil vingt cinq, prononcé par mise à disposition au greffe, par Madame Marie-Laure GUEMAS, Première vice-présidente, délégué dans les fonctions de juge de l’exécution en matière de saisie immobilière et de distribution, assisté de Madame Fanny PAULIN, Greffière,



à la requête de :

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES BORROMEES sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SARL le cabinet TRIO, immatriculée au RCS de [Localité 1], sous le n° 421 416 116 dont le siège social est sis C/o son syndic le cabinet TRIO - [Adresse 2], elle-même prise en la personne de ses représentants légaux,

Représenté par Me Michel DRAILLARD de la SELARL DRAILLARD MICHEL, avocat au barreau de GRASSE

Créancier poursuivant


à l’encontre de :


MONSIEUR LE DIRECTEUR DEPARTEMENTAL DES FINANCES PUBLIQUES DES ALPES MARITIMES dont le siège social est sis [Adresse 3], pris en sa qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [Q] [B], né le [Date naissance 1] 1933 à [Localité 2] (IRAN), de nationalité iranienne, époux de Madame [V] [D], décédé le [Date décès 1] 2018 à [Localité 3] (IRAN), demeurant de son vivant au [Adresse 1] à [Localité 1],


Non comparant ni représenté 
Débiteur saisi



En présence de : 


TRESOR PUBLIC, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Non comparant ni représenté 
Créancier inscrit

Monsieur [W] [D]
né le [Date naissance 2] 1943 à [Localité 2] (IRAN), demeurant [Adresse 5] - UNITED STATES - 

représenté par Maître Florence BENSA-TROIN de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocats postulant

Madame [E] [B]
née à [Localité 3]

représenté par Maître Florence BENSA-TROIN de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocats postulant

Madame [P] [B]
née le [Date naissance 3] 1969 à [Localité 3] (IRAN) (13), demeurant [Adresse 5] - UNITED STATES - 

représenté par Maître Florence BENSA-TROIN de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocats postulant

Monsieur [G] [B]
né le [Date naissance 3] 1970 à [Localité 3] (IRAN) (13), demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Florence BENSA-TROIN de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocats postulant


Intervenants volontaires

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A l'appel de la cause à l'audience publique du 26 juin 2025 avis a été donné aux parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à l'audience du 14 août 2025, délibéré prorogé au 04 Septembre 2025.


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EXPOSE DU LITIGE

En vertu de la grosse en la forme exécutoire d'un jugement rendu le 21 février 2023, signifié le 18 avril 2023, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble RESIDENCE LES BORROMEES a fait délivrer à Monsieur le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes (service des domaines, pôle de gestion des patrimoines privés) pris en sa qualité de curateur à la succession vacante de [Q] [B], décédé le [Date décès 1] 2018, par acte de la SCP NICOLAS DELTEL, commissaires de justice à Cannes, en date du 8 novembre 2023, un commandement de payer la somme de 29 124,71 euros en principal, intérêts et accessoires, emportant saisie des biens et droits immobiliers lui ayant appartenu appartenant, affectés hypothécairement à sa garantie dépendant d'un ensemble immobilier dénommé " Résidence Les BOOROMEES, sis à [Localité 1] (Alpes-Maritimes), [Adresse 1] [Adresse 7], cadastré Section DK n° [Cadastre 1], ayant fait l'objet d'un règlement de copropriété et état descriptif de division, à savoir :
- le lot numéro 10 dans le bâtiment A au sous-sol consistant dans un parking déterminer sous teinte orange au plan du sous-sol du bâtiment A il figure sous le numéro 6, observation faite que ce lot devra laisser libre accès par ledit parking au local technique, avec les 25/10 000èmes des parties communes et de la propriété du sol ; 
- le lot n° 18 dans le bâtiment A au sous-sol consistant dans une cave déterminée sous teinte bleue au plan du sous-sol du bâtiment A où ce lot figure sous le numéro 3 avec les 12/10000èmes des parties communes et de la propriété du sol ; 
- le lot n° 31 dans le bâtiment A au premier étage consistant dans un appartement portant le numéro 11 du plan du premier étage de ce bâtiment ou ce lot figure sous teinte jaune avec attachée la jouissanceexclusive et particulière d'une terrasse au nord d'une terrasse à l'est déterminées sous teinte jaune au plan avec les 378/10000èmes des parties communes et de la propriété du sol. 
Ce commandement aux fins de saisie immobilière, resté sans effet, a été publié au bureau du service de la publicité foncière d'[Localité 4] le 12 décembre 2023, Volume 2023 S numéro 205.
Sur publication de ce commandement, ce service a délivré l'état hypothécaire joint au présent cahier des conditions de vente, certifié au 19 décembre 2023.

Suivant acte d'huissier de justice en date du 5 février 2024, le créancier poursuivant a fait assigner Monsieur le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes (service des domaines, pôle de gestion des patrimoines privés pris en sa qualité de curateur à la succession vacante de [Q] [B] à l'audience d'orientation du juge de l'exécution en matière immobilière du tribunal judiciaire de Grasse du 14 mars 2024.
Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble RESIDENCE LES BORROMEES a également dénoncé, par acte de commissaire de justice du 6 février 2024, le commandement de saisie avec assignation à comparaître à l'audience d'orientation au trésor public, créancier inscrit en vertu d'une inscription d'hypothèque légale prise le 11 août 2014 volume 0604 P06 2014 numéros 2622.
Conformément aux dispositions de l'article R 322-9 du code des procédures civiles d'exécution, mention de la délivrance de l'assignation et des dénonciations a été portée en marge de la copie du commandement de payer.
Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du juge de l'exécution le 9 février 2024 et enregistré sous le numéro 24/15.
Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble RESIDENCE LES BORROMEES, aux termes de l'assignation, demande au juge de l'exécution, au visa des articles L 311-1 et suivants, R 311-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, de :

- déclarer valide la présente saisie immobilière au regard des textes applicables ;

- mentionner le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires à la somme de 29 124,71 euros, arrêtée au 6 septembre 2023 outre les sommes portées pour mémoire dans le commandement ;

- déterminer, conformément à l'article R. 322-15 dudit code, les modalités de poursuite de la procédure ;

- statuer ce que de droit en cas de contestation ;

Dans l'hypothèse d'une demande de vente amiable :

- s'assurer qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur ;
- fixer le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente ;
- dire et juger que ce prix sera net de toutes charges et sera intégralement consigné, nonobstant les obligations du notaire de payer divers frais et la plus value éventuelle sur le produit de la vente ;
- taxer les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant ;
- fixer la date de l'audience à laquelle l'affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois ;
- dire et juger qu'après l'audience de rappel de l'article R. 322-25 du code des procédures civiles d'exécution et si les conditions de cet article sont réunies, le juge de l'exécution ordonnera au notaire chargé de la vente, le transfert des fonds consignés à la Caisse des Dépôts et Consignations, après le jugement constatant la vente, au séquestre désigné conformément au cahier des conditions de vente ;


Dans l'hypothèse où la vente forcée serait ordonnée :

- en fixer la date conformément à l'article R. 322-26 dudit code ;
- désigner la SCP NICOLAS DELTEL commissaires de justice à Cannes, qui a établi le procès-verbal de description des biens, ou tel autre huissier qu'il plaira à Monsieur le juge de l'exécution Immobilière de désigner, pour assurer deux visites des biens saisis, en se faisant assister si besoin est, d'un serrurier et de la force publique ;
- dire que ledit huissiers pourra se faire assister, lors de l'une des visites, d'un ou plusieurs professionnels agréés chargés d'établir ou de réactualiser les différents diagnostics immobiliers prévus par les réglementations en vigueur ;
- dire que la décision à intervenir, désignant l'huissier de justice pour assurer les visites, devra être, trois jours au moins avant les visites, portée à la connaissance des occupants des biens saisis ;
- valider les différents diagnostics immobiliers qui ont pu être établis sur les biens saisis ou qui seront ultérieurement établis avant le jour de la vente ;
- ordonner, dans le jugement d'adjudication, l'expulsion du saisi et de tous occupants de son chef des biens saisis, la décision à intervenir de ce chef devant profiter à l'adjudicataire définitif dès l'accomplissement des formalités prévues au cahier des conditions de vente, notamment le paiement des frais et du prix ;
- condamner tout contestant au paiement d'une somme de 3.000 €euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dire que les dépens seront pris en frais privilégiés de vente, qui comprendront notamment le coût des visites et des divers diagnostics immobiliers et de leur réactualisation, la rémunération prévue par les dispositions des articles A 444-187 et suivants, A 444-191 et A. 444-91 du code de commerce dont distraction au profit de la SELARL CABINET DRAILLARD, société d'avocats aux offres de droit.

L'audience d'orientation a été renvoyée.
[W] [D] veuve [B], [E] [B], [P] [B] et [G] [B] ont constitué avocat et notifié par RPVA des conclusions en réponse d'intervention volontaire. Ils demandent au juge de l'exécution, au visa des dispositions des articles 31, 122 du code de procédure civile, L 311-1 et suivants, R311-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution notamment l'article R311-8,10 de la loi du 10 juillet 1965, 730 et suivants, 809 et suivants du Code civil, 378 du code de procédure civile :
 A titre principal :
- déclarer nulle et de nul effet la saisie immobilière pratiquée par la copropriété, en ce compris l'assignation du 5 février 2024 et le commandement de payer du 8 novembre 2023 et tout acte subséquent en l'absence de titre exécutoire valable, le jugement ayant été obtenue en fraude, en l'absence de qualité et d'intérêt pour agir du service des domaines, sa désignation ayant été obtenu en fraude et n'ayant plus d'objet, en l'absence de créance justifiée, les charges n'étant pas dues ;
- ordonner la mainlevée de l'ensemble des actes afférents à la procédure de saisie immobilière aux frais de la copropriété ;
A titre subsidiaire : surseoir à statuer dans l'attente des procédures de tierce-opposition et de rétractation ;
A titre encore plus subsidiaire : leur donner acte de leur engagement de régler les charges de copropriété qui seront arbitrées par la juridiction saisie en tierce-opposition à l'exclusion des frais de saisie immobilière initiée intempestivement et sans fondement par le syndicat des copropriétaires poursuivant;
En tout état de cause : débouter la copropriété de toutes ses demandes, fins et conclusions et la condamner à titre reconventionnel au paiement d'une indemnité de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance.
Les parties ont échangé pièces et conclusions.
Aux termes de conclusions n° 2, le syndicat des copropriétaires représentées par son administrateur provisoire, la SELARL Xavier Huertas & associés pris en la personne de Maître [X] [Z] en sa qualité d'administrateur provisoire, conclut au débouté des intervenants volontaires de leurs contestations et demandes, à leur condamnation au paiement d'une indemnité de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code ainsi qu'aux dépens de l'instance distraits au profit de son conseil. Sur la saisie, il sollicite l'entier bénéfice de son assignation à l'audience d'orientation dont il a repris intégralement les termes.
Il expose en substance que :
- [Q] [B] est devenu propriétaire de divers lots de copropriétés aux termes d'un acte de partage reçu le 16 décembre 2016, publié le 28 décembre 2016 ;
- les charges de copropriété ne sont plus régulièrement acquittées depuis plusieurs années ; il a été contraint d'assigner [F] [S] [B], son frère, à l'époque propriétaire des lots devant le tribunal d'instance de Cannes aux fins de les voir condamner au paiement de la somme de 9688,85 € représentant les charges de copropriété arrêtées au 20 septembre 2010 et de celle de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; le tribunal, par jugement du 19 décembre 2013, revêtu de l'exécution provisoire, la condamner au paiement de la somme de 1403,75 euros et l'a débouté du surplus de 2 ses demandes ; cette somme a été réglée le 3 février 2014 est la différence entre l'arriéré au 20 septembre 2010 sollicité et le montant de la condamnation retenu a été porté au crédit du compte du copropriétaire ;
- [Q] [B], refusant de procéder au paiement de l'arriéré de charges postérieures à ce jugement, c'est-à-dire aux charges dues à compter du 1er octobre 2010 jusqu'au 1er octobre 2017, il l'a assigné en paiement, par acte du 29 novembre 2017, devant le tribunal judiciaire de Grasse ; postérieurement, il est décédé le [Date décès 1] 2018 ; l'acte de décès, dans sa traduction française, ne lui a été communiqué que le 15 avril 2021 ;
- en violation des dispositions du règlement de copropriété (confer page 55), le syndic n'a pas été destinataire d'une lettre à la suite du décès ainsi survenu et ceux alors même que le fils du défunt était en contact avec le syndic de l'époque, le cabinet Trio ; aucune attestation de propriété après décès n'a été publiée ;
- plus de 3 années se sont écoulées sans que l'identité des héritiers n'est été communiquée et/ou aient opté ; dans ces conditions, par requête du 21 octobre 2021, il a sollicité la constatation de la vacance de la succession et la désignation d'un curateur, au visa de l'article 809 du Code civil ; l'ordonnance a été rendue le 10 novembre 2021 et par jugement du 21 février 2023, signifié le 18 avril 2023, définitif, le tribunal judiciaire a condamné le curateur au paiement des charges de copropriété demeuré impayées ; ce jugement fait mention des pièces justificatives produites par ses soins à l'appui de sa demande en paiement ainsi que l'ordonnance sur requête suite aux conclusions d'intervention volontaire de [W] [D] veuve [B] ;
- à la suite de la délivrance du commandement de payer puis de l'assignation à l'audience d'orientation, les héritiers ont saisi le tribunal judiciaire d'une demande de rétractation de l'ordonnance sur requête et parallèlement on fait tierce-opposition au jugement rendu le 21 février 2023 ; il a conclu en s'opposant à leurs demandes 
Le syndicat des copropriétaires observe que les défendeurs communiquent l'acte de dévolution successorale dressé 5 mars 2023 par le notaire, soit 4 ans et demi après le décès, que 2 ans plus tard, le 24 mars 2025, ils ont établi un acte de notoriété et une attestation d'hérédité, que l'attestation de propriété après décès n'a toujours pas été publiée par le notaire, que sur ce point, la situation n'a pas évolué.
Il rappelle les dispositions du décret numéro 55-22 du 4 janvier 1955, que l'acte de notoriété établie par la qualité d'héritier acceptant, que seule l'attestation immobilière après décès, publiée au service de la publicité foncière, est de nature à transférer la propriété d'un bien immobilier suite à un décès. Il en conclut que, faute d'avoir requis leur notaire de publier cette attestation, ils ne peuvent prétendre que les biens immobiliers du défendeur appartiendraient du fait de leur qualité d'héritier.
Il observe que si, par ordonnance du 17 avril 2025, le juge des requêtes ordonnait la rétractation de l'ordonnance ayant désignant un curateur chargé de représenter la succession, c'est en raison d'éléments postérieurs à cette désignation, en l'occurrence la communication de l'attestation de dévolution successorale, que ceci ne fait que conforter la validité du commandement signifié le 8 novembre 2023. Il conteste une quelconque fraude.
Il s'oppose à la demande de sursis à statuer, qu'il qualifie de dilatoire, en précisant que le défaut de paiement de la dette ami la copropriété en difficulté ayant conduit la désignation d'un administrateur provisoire.

***
Aux termes de conclusions en réponse en intervention volontaire numéro 2, [W] [D] veuve [B], [E] [B], [P] [B] et [G] [B] reprennent leurs demandes initiales.
Ils exposent que :
- leur auteur était en conflit avec le syndicat des copropriétaires au sujet des charges de copropriété qu'il considérait comme nom dues ; compte tenu de son extranéité, les échanges se faisaient notamment par l'intermédiaire de son fils ; en conséquence de quoi, le syndicat des copropriétaires écrivait à ce dernier tant par l'intermédiaire de son conseil que directement en 2019 ;
- [Q] [B] est décédé en cours de procédure devant le tribunal judiciaire de Grasse ; au lieu de régulariser la procédure à l'encontre de ses héritiers, parfaitement connu, le syndicat a requis et obtenu la constatation de la vacance de la succession ; ils n'ont pas eu connaissance de l'ordonnance sur requête ;
- à la suite de la délivrance de l'assignation à l'audience d'orientation, le notaire a délivré une attestation de dévolution successorale le 5 mars 2023 permettant de justifier de leur qualité d'héritier ; ils ont décidé de former une assignation en tierce-opposition à l'encontre du jugement du 21 février 2023, obtenu en fraude et une assignation en référé rétractation dès lors que la copropriété n'a pas respecté le contradictoire vis-à-vis des héritiers qu'elle connaissait parfaitement ; cette procédure est toujours en cours avec une audience de mise en état du 16 octobre 2025 ;
- ils acceptent la succession et régleront toutes charges de copropriété qui seront arbitrées par jugement ou dans le cadre d'une discussion amiable, raison pour laquelle ils sont intervenus volontairement à la présente procédure et sollicitent la distraction du bien immobilier et le retrait de la vente aux enchères notamment en application de l'article R311-8 du code des procédures civiles d'exécution, les biens immobiliers leur appartenant.
À titre subsidiaire, ils précisent qu'ils offrent de régler toute éventuelle créance de la copropriété sous réserve d'en déterminer la réalité par jugement contradictoire à venir, en rappelant qu'il appartient à la copropriété de justifier des charges de copropriété en application des dispositions de la loi du 10 juillet 1965. Ils s'interrogent sur une éventuelle prescription quinquennale de l'article 2224 du Code civil s'agissant de charges de copropriété, arrêtées par le tribunal, à la somme de 21 496,89 € du 1er octobre 2010 au 1er avril 2022. Ils ajoutent qu'ils justifient d'un compte de charges au 13 mars 2025 d'un montant de 30 585,56 € prenants en compte des règlements de 3145,92 € et de 8776,30 euros en novembre et décembre 2024 pour les appels de fonds postérieurs à la période contestée.
Ils contestent la thèse soutenue par le syndicat des copropriétaires, considérant que la revendication ne dépend pas de la publicité foncière, que l'acte de notoriété produite aux débats et la déclaration d'acceptation de la succession par les différentes écritures suffisent pour les saisir de l'ensemble des biens de la succession du de cujus en application des dispositions des articles 730 et suivants du Code civil, que la succession n'est pas vacante au sens de l'article 809 du code civil, ce qui a justifié la décision du juge des requêtes qui a rétracté la mission du curateur.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la représentation de la copropriété LES BORROMEES par un administrateur provisoire et sur l'intervention volontaire de [W] [D] veuve [B], [E] [B], [P] [B] et [G] [B] à la procédure de saisie immobilière poursuivie à l'encontre du curateur à la succession vacante de [Q] [B], décédé le [Date décès 1] 2018 :

Il est constant qu'à la requête de la SAS ATHENA IMMOBILIER, syndic de la copropriété, la SELARL Xavier Huertas et associés, prise en la personne de Maître [X] [Z], administrateur judiciaire, a été désignée, aux termes du mandant sur requête du 10 juin 2025, en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété, en application des dispositions des articles 29-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d'application modifié notamment par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024.
La désignation de l'administrateur provisoire sur ce fondement juridique démontre les difficultés financières rencontrées au regard de l'importance des impayés, représentant plus de 60 % du budget prévisionnel en cours, aux termes de cette ordonnance.
En cours de procédure de saisie immobilière, [W] [D] veuve [B], [E] [B], [P] [B] et [G] [B] ont constitué avocat pour l'audience du 14 mars 2024 et sont intervenus volontairement à la procédure de saisie immobilière aux termes de conclusions déposées pour l'audience du 7 novembre 2024 et notifiées par RPVA le 6 novembre 2024.
Leur intervention volontaire en leur qualité d'héritiers d'[Q] [B], décédé le [Date décès 1] 2018, dont ils justifient par la production d'une attestation d'hérédité établie le 24 mars 2025 par Maître [O] [U], notaire à [Localité 5] et l'acte de notoriété dressé à la même date par le même notaire, est parfaitement recevable et bien fondée. Ils ont intérêt et qualité à agir et à défendre, indépendamment de l'absence de publication à la date de l'audience d'orientation, renvoyée à de multiples reprises, au service de la publicité foncière de l'attestation de propriété après décès.
À la date de l'audience le 26 juin 2025, le délai de 4 mois visé au décret numéro 55-22 du 4 janvier 1955, invoqué par le créancier poursuivant, n'était pas expiré.
Si seule l'attestation immobilière après décès, publiée au service de la publicité foncière, est de nature à transférer la propriété d'un bien immobilier suite à un décès, leur qualité d'héritier ne saurait être remise en cause. Au demeurant, il sera relevé que, dans son ordonnance du 17 avril 2025, le juge des requêtes, statuant en rétractation de l'ordonnance sur requête du 10 novembre 2021 ayant constaté la vacance de la succession d'[Q] [B] et a désigné la direction des finances publiques des Alpes-Maritimes en qualité de curateur, a considéré que " les héritiers connus de ce dernier, n'avaient toujours pas opté le 21 octobre 2021, soit largement plus de 6 mois après l'ouverture de la succession, que n'ayant pas exprimé leur volonté d'accepter la succession et de régler les charges de copropriété restant dues qu'aux termes de leurs écritures prises dans le cadre de la présente instance, que c'est donc à juste titre que l'ordonnance dont il est sollicité la rétractation avait constaté que la succession était vacante au 10 novembre 2021 "
En l'état de leur déclaration d'accepter la succession dans le cadre de l'instance et, suivant demande en date du 24 février 2024, de l'information donnée par l'un d'entre eux à Monsieur le directeur départemental des finances publiques de la revendication de la succession par les héritiers, le juge a considéré, même en l'absence de publication d'une attestation de propriété après décès, que la succession n'était plus vacante.
En l'état de cette décision assortie de l'exécution provisoire, la procédure de saisie immobilière doit se poursuivre à l'encontre des héritiers, acceptant et saisis de l'ensemble des biens de la succession du défunt, en application des dispositions des articles 730 et suivants du Code civil.
Les motifs de la décision du juge de la rétractation suffisent à exclure toute fraude de la part du syndicat des copropriétaires qui a légitimement, au regard de la situation juridique, sollicité en son temps la constatation de la vacance de la succession du défunt, débiteur de charges de copropriété dont le montant était certes contesté ainsi qu'il ressort de la lettre adressée le 15 octobre 2021 au syndic de copropriété le Cabinet Trio, suite à l'envoi d'une mise en demeure du 7 octobre 2021 de payer la somme de 19.826,84 euros (confer pièce n° 9 du bordereau de communication des pièces des défendeurs), par Maître [G] [B], avocat et fils d'[Q] [B], dans des termes exempts de toute ambiguïté.
L'action en paiement menée à l'encontre du curateur constitue la suite logique de la constatation de la vacance de la succession.
Il est certainement regrettable que, dans le cadre de l'action engagée, le syndic, qui connaissait la position de longue date de ce dernier n'ait pas informé son conseil des contestations élevées sur le quantum des charges de copropriété réclamées.

Sur la demande de sursis à statuer :

La demande de sursis à statuer formulée par les défendeurs en application de l'article 378 du code de procédure civile constitue une exception de procédure qui est donc soumise au régime de l'article 74 du même code. Elle doit être soulevée in limine litis, avant toute défense au fond ou fin de non recevoir.
En l'espèce, elle a été formulée à titre subsidiaire. Elle est par conséquent irrecevable.

Sur l'incidence de la rétractation de l'ordonnance sur requête :

Il convient de s'interroger sur l'incidence de la rétractation de l'ordonnance sur requête, dans le cadre du débat contradictoire instauré dans le cadre du référé rétractation engagé par les défendeurs, qui a pour conséquence de priver tout effet la désignation du curateur.
 En effet, par suite de la rétractation de l'ordonnance sur requête par le juge de la rétractation, qui n'a pas autorité de chose jugée mais qui est exécutoire, les mesures, qui avaient été ordonnées sont alors privées de tout fondement juridique, conformément à une jurisprudence constante de la Cour de cassation (Civ 2ème chambre 5 janvier. 2017 n° 15-25.035).
Il s'ensuit que le jugement de condamnation prononcé à l'encontre de monsieur le directeur des finances publiques, alors curateur, est susceptible d'être privé de tout fondement juridique et de tout effet au même titre que la procédure de saisie immobilière qui s'en est suivie, dont la nullité pourrait être encourue.
Ce moyen étant soulevé d'office, il convient, afin de respecter le principe du contradictoire et des droits de la défense, il convient d'ordonner la réouverture des débats afin de permettre aux parties de se prononcer et de conclure.

Sur les autres demandes :

Elles seront réservées au même titre que les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l'exécution en matière immobilière statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,
Reçoit [W] [D] veuve [B], [E] [B], [P] [B] et [G] [B] en leur intervention volontaire à la procédure de saisie immobilière en leur qualité d'héritiers d'[Q] [B], copropriétaire au sein de la copropriété, ayant accepté la succession ; la déclare formellement recevable et bien fondée ;
Les déboute de leur demande tendant à voir déclarer nulle et de nul effet la saisie immobilière pratiquée par la copropriété, en ce compris l'assignation du 5 février 2024 et le commandement de payer du 8 novembre 2023 et tout acte subséquent en l'absence de titre exécutoire valable, le jugement ayant été obtenu en fraude, en l'absence de qualité et d'intérêt pour agir du service des domaines, sa désignation ayant été obtenue en fraude et n'ayant plus d'objet, en l'absence de créance justifiée, les charges n'étant pas dues ;
Déclare irrecevable la demande de sursis à statuer formée en application de l'article 378 du code de procédure civile, après une défense au fond ;
Ordonne la réouverture des débats à l'audience du jeudi 2 octobre 2025 à 9 heures pour les motifs énoncés dans le corps de la décision, soulevés d'office et invite les parties à conclure sur les conséquences juridiques de la rétractation, en cours de procédure de saisie immobilière, par le juge de la rétractation de l'ordonnance sur requête ayant constaté la vacance de la succession d'[Q] [B] et désigné Monsieur le directeur des finances publiques en qualité du curateur quant à la validité du titre exécutoire fondant les poursuites de saisie immobilière et des actes de cette procédure ;
Réserve les demandes et les dépens de l'instance.
Et le présent jugement a été signé par le juge de l'exécution et le greffier.

LE GREFFIERLE JUGE DE L'EXECUTION

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code des procedures civiles d'execution R322-15, code des procedures civiles d'execution R322-26, code des procedures civiles d'execution R322-9, code des procedures civiles d'execution R322-25, code de commerce A444-91, code de commerce A444-187, code des procedures civiles d'execution R311-8, code civil 730, code des procedures civiles d'execution R311-1, code civil 809, code des procedures civiles d'execution L311-1, code de commerce A444-191). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2025-10-13T21:06:02.417Z.