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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Montpellier, Pôle Civil section 1, 1 septembre 2025, n° 23/05531

Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiqueCopropriété (II): droits et obligations des copropriétaires
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Parties (entreprises)

SIREN 343765178

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

M. [Z] [B] est propriétaire d’un appartement au sein de la résidence LE CLOS RENE, immeuble soumis au statut de la copropriété. 

Le syndicat des copropriétaires a souscrit une police multirisque habitation auprès de la SA AXA FRANCE IARD. 

Au mois de décembre 2014, M. [B] a constaté un dégât des eaux important, consécutif à la chute du ballon d’eau chaude sur une canalisation d’eaux usées de la copropriété traversant, en apparent, la salle d’eau du logement. 

M. [B] a régularisé une déclaration de sinistre auprès de son assureur, la société MAIF. 

Des travaux de réparation de la canalisation commune d’évacuation des eaux usées ont été réalisés à la demande syndicat des copropriétaires par une entreprise de plomberie. Par ailleurs, des travaux d’assèchement ont été réalisés par l’entreprise 3 ID pour éviter une aggravation des dommages. 

A l'occasion de ces interventions, un taux d'humidité anormalement élevé a été constaté dans l'appartement. 

Estimant que l’origine de cette humidité provenait des parties communes de l’immeuble, M. [Z] [B] a fait assigner, par acte du 22 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires et son assureur la société AXA FRANCE IARD devant le juge des référés, aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire. M. [K] a été désigné en qualité d’expert judiciaire par ordonnance en date du 2 décembre 2021 et a déposé son rapport définitif en date du 13 décembre 2023. 

Par actes en date du 5 décembre 2023, M. [B] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence LE CLOS RENE et son assureur la société AXA FRANCE IARD devant le tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de les condamner à réparer les préjudices subis. 

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 mai 2025, M. [Z] [B] demande au tribunal de : 
« VU les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 
VU les dispositions des articles L 113-1 du Code des assurances 
* AU PRINCIPAL 
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence LE CLOS RENE et son assureur AXA France IARD à payer en réparation de son préjudice à M. [B] : 
• Le coût de la réparation des dommages causés à l’intérieur de son logement, soit la somme de 16 886,50 € majoré de l’actualisation par référence à l’indice BT 01, l’indice de base étant celui de la date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire définitif. 
• Les pertes locatives totalisant 57 200 € à compter du mois de décembre 2014 
* SUBSIDIAIREMENT, JUGER dans l’hypothèse où le tribunal estimerait que le requérant peut être indemnisé que sur la base d’une perte de chance de louer son appartement, que cette dernière ne saurait être appréciée à moins de 90% 
* DANS TOUS LES CAS, CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence LE CLOS RENE et son assureur AXA France IARD à payer à M. [B] la somme de 4 795 € TTC, montant des honoraires dont l’avocat signataire des présentes certifie l’encaissement, en vertu de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens incluant les frais et honoraires d’expertise judiciaire ». 

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence CLOS RENE demande au tribunal de : 
« * IN LIMINE LITIS, Ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture 
* A titre principal : Sur le fondement de la garantie AXA dégâts des eaux 
- Condamner la société AXA à relever et garantir le syndicat des copropriétaire LE CLOS RENE de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre notamment le paiement des travaux de réparation effectués par M. [B] au sein de son lot pour la somme de 16.886,50 € majoré de l’actualisation par référence à l’indice BT01. 

- Condamner la société AXA à payer au syndicat des copropriétaire LE CLOS RENE la somme de 45.714,90 € au titre des travaux de réparation, au besoin les limiter à la facture de la société AIR CLIM CONFORT pour la somme de 6.110,50 TTC 
- Limiter les condamnations au titre de la perte locative de M. [B] à la somme de 47.520 € arrêté au mois de novembre 2023. 
* A titre subsidiaire : Sur le fondement de la responsabilité civile garantie par AXA 
Condamner la société AXA à relever et garantir le syndicat des copropriétaire LE CLOS RENE de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre. 
* En tout état de cause : 
- Condamner la société AXA à payer au syndicat des copropriétaire LE CLOS RENE la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 
- Condamner la société AXA aux entiers dépens ». 

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 juin 2025, la SA AXA FRANCE IARD demande au tribunal de : 
« Vu l’article 1964 du code civil, 
Vu l’article 700 du code de procédure civile, 
* Il est demandé au tribunal judiciaire de Montpellier de bien vouloir : 
ORDONNER la révocation de l’ordonnance de clôture ; 
DEBOUTER M. [B] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble CLOS RENE de l’intégralité de leurs demandes dirigées contre AXA France IARD ; 
* A TITRE SUBSIDIAIRE, 
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble CLOS RENE de sa demande au titre des travaux de réparation ; 
DEBOUTER M. [B] de toute demande au titre du préjudice locatif, pour une période antérieure au mois d’avril 2015 ; 
DIRE ET JUGER que le préjudice locatif subi par M. [B] doit s’entendre comme une perte de chance de percevoir les loyers, qui ne saurait être évaluée au-delà de 50 % ; 
DEBOUTER M. [B] de toute demande plus ample à ce titre ; 
FAIRE APPLICATION des limites contractuelles de la police d’assurance AXA ; 
CONDAMNER tout succombant à verser à AXA France IARD la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ». 

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 

La clôture a été fixée au 23 mai 2025. 

A l'audience de plaidoirie en date du 16 juin 2025, l'affaire a été mise en délibéré au 1er septembre 2025.

Motifs

MOTIFS

Préalablement à l’examen des demandes formulées par les parties, et au regard de la notification de conclusions par M. [B] le jour de la clôture initialement fixée au 23 mai 2025, il y a lieu d’ordonner le rabat de clôture au 14 juin 2025 en application de l'article 803 du code de procédure civile et de déclarer recevables les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires et de la société AXA FRANCE IARD. 

A titre liminaire, il convient par ailleurs de rappeler qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien de véritables prétentions. 

Sur les désordres et les préjudices
Il ressort du rapport d'expertise judiciaire : 
- qu'a été constatée « la présence d’humidité dans le logement en pied de murs dans la zone droite du logement plutôt concentrée sur la zone de sortie du caniveau eaux usées qui traverse lé logement » (page 5) ; que « l’air des logements s'humidifie au contact des parois humides avec apparition de moisissures » et que « c’est ce phénomène que l’on retrouve dans le logement de M. [B] : humidité de l’air dans le logement bien supérieure à l’humidité de l’air extérieur, moisissures sur les bas des cloisons, humidité dans les cloisons et en pieds de murs y compris dans le couloir central de l’immeuble » (page 8) ; que « toutes les cloisons et doublage posés sur cette dalle ont été impactés. De la moisissure s’est installée et le logement n’est plus en état d’être a loué » (page 12) ; 
- que le réseau d’évacuation principal de la copropriété est à l’origine des désordres constatés dans le logement de M. [B], mais aussi d’une grande partie des remontées d'humidité constatée dans les murs des deux bâtiments (page 8) ; 
- que « de I’eau qui migre dans le sol, les fondations et les pieds de murs d’une construction sont de nature à impacter la résistance globale de l’immeuble » de sorte que la rénovation du réseau d'évacuation est indispensable (page 8) ; 
- que « le caniveau sous dallage qui date de l’origine de la construction s’est dégradé au fil du temps. Actuellement, il n’est plus étanche et sa reprise complète est nécessaire. Cet ouvrage commun fait partie intégrante de la copropriété. Les dégâts générés par remontées capillaires dans les murs sont imputables à la copropriété » (page 9) ; 
- que les travaux engagés par la copropriété pour rénover le caniveau d’évacuation et les antennes de raccordement des logements sont de nature à supprimer-l’origine des désordres (page 12) ; 
- que le coût de la remise en état du logement de M. [B] s'élève à la somme de 16.886,50 € (page 10) ; 
- que la valeur locative du bien s'élève à la somme de 440 € (page 11). 

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que le logement de M. [B] était affecté d'humidité et de moisissures telles qu'il en était inhabitable. La cause de ce désordre résidait dans le réseau d'évacuation collectif qui relève des parties communes de l'immeuble. Le préjudice matériel de M. [B] est constitué par le coût des travaux de remise en état du logement, soit la somme de 16.886,50 €, indexé sur l'indice BT01 à compter du 13 décembre 2023, date de dépôt du rapport d'expertise judiciaire. Le préjudice immatériel, constitué par la perte de chance de percevoir des loyers issus du logement qui était mis en location avant le sinistre, s'étend du mois de décembre 2014, date à compter de laquelle la présence d’une humidité excessive a été constatée, jusqu'au jour du présent jugement. En effet, si les travaux diligentés par le syndicat des copropriétaires sur le réseau collectif se sont achevés en décembre 2023, il n'en demeure pas moins que les travaux de remise en état du logement n'ont, eux, pas encore été financés. Le préjudice immatériel s'évalue ainsi à la somme de 440 (loyer mensuel) x 128 (nombre de mois) x 0,9 (chance perdue) soit 50.688 €. 

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires 
Aux termes de l'article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. 

En l'espèce, la responsabilité du syndicat des copropriétaires n'est pas contestée et résulte des conclusions de l'expert judiciaire selon lequel « les dégâts observables dans le logement de M.  [B] sont directement causés par une migration d’eau dans les murs, arrivée d’eau en provenance du réseau d’évacuation collectif, devenu vétuste et non étanche » (page 9).

Dès lors, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à M. [B] la somme de 16.886,50 €, indexé sur l'indice BT01 à compter du 13 décembre 2023 et jusqu'au jour du présent jugement, au titre des travaux de reprise du logement du demandeur et la somme de 50.688 € au titre de la perte de chance de percevoir des loyers. 

Sur la garantie de la société AXA FRANCE IARD 
La mobilisation de la garantie est sollicitée aussi bien par M. [B] au titre de l'action directe du tiers lésé fondée sur l'article L124-1 du code des assurances ainsi que par le syndicat des copropriétaires. 

Sur le principe de la mobilisation de la garantie 
La mobilisation de la garantie de la société AXA FRANCE IARD, assureur multirisque habitation du syndicat des copropriétaires, est sollicitée au titre d'un dégât des eaux et au titre de la responsabilité civile. 

Pour s'opposer à cette demande, la société AXA FRANCE IARD invoque en premier lieu une clause du contrat d'assurance selon laquelle « il n’entre ni dans l’objet ni dans la nature du contrat, l’assurance des dommages ou responsabilités ayant pour origine un défaut d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, caractérisé et connu de lui ». Toutefois, la clause litigieuse, qui ne se réfère pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées, ne constitue pas une clause d’exclusion formelle et limitée au sens de l'article L113-1 alinéa 1 du code des assurances (civ. 2e, 6 octobre 2011, n° 10-10.001, publié). Dès lors, le moyen de défense est inopérant et la clause litigieuse ne fait pas obstacle à la mobilisation de la garantie. 

En second lieu, la société AXA FRANCE IARD ajoute que cette clause se borne à rappeler qu'une police d'assurance n'a vocation qu'à couvrir un aléa ; or, selon elle, le défaut d'entretien imputable au syndicat des copropriétaires fait disparaître cet aléa. Toutefois, l'aléa existait bien au moment de la souscription de la police, de sorte que le moyen est inopérant. 

Sur l'étendue de la mobilisation de la garantie 
En premier lieu, la garantie de la société AXA FRANCE IARD doit être mobilisée au titre des condamnations prononcées à l'encontre du syndicat des copropriétaires puisqu'il s'agit de l'objet même de la police multirisque litigieuse. La société AXA FRANCE IARD sera ainsi condamnée de ce chef. 

En second lieu, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la société AXA FRANCE IARD à lui payer la somme de 45.714,90 € « au titre des travaux de réparation, au besoin les limiter à la facture de la société AIR CLIM CONFORT pour la somme de 6.110,50 € TTC ». Toutefois, l'objet de la police multirisque habitation souscrite est de couvrir les conséquences d'un sinistre et non sa cause, de sorte que la condamnation ne peut concerner les travaux consistant à réparer le système d'évacuation collectif défaillant. Or, il n'est pas démontré que les réparations réalisées aient eu pour objet de réparer les conséquences du sinistre, les travaux de remplacement des sanitaires relevant davantage de la reprise du réseau et visant donc à traiter l’origine du sinistre. 

Dans ces conditions, la demande sera rejetée. 

Sur les dépens et les frais irrépétibles
Le syndicat des copropriétaires et la société AXA FRANCE IARD, qui succombent, supporteront solidairement les dépens, comprenant les frais d'expertise judiciaire, et seront condamnés in solidum à payer à M. [B] une somme de 3.000 € TTC au titre des frais irrépétibles de la procédure. Le surplus des demandes formés à ce titre sera rejeté. 

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile est accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre. 

Il sera enfin rappelé que le présent jugement est exécutoire par provision en application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, l'incompatibilité de cette exécution provisoire avec la nature de l'affaire n'apparaissant pas démontrée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE le rabat de l’ordonnance de clôture au 14 juin 2025 ; 

DECLARE recevables les dernières écritures notifiées par le syndicat des copropriétaires de la résidence CLOS RENE et la SA AXA FRANCE IARD ;

CONDAMNE solidairement le syndicat des copropriétaires de la résidence CLOS RENE et son assureur la SA AXA FRANCE IARD à payer à M. [Z] [B] la somme de 16.886,50 €, indexé sur l'indice BT01 à compter du 13 décembre 2023 et jusqu'au jour du présent jugement, au titre des travaux de reprise du logement ; 

CONDAMNE solidairement le syndicat des copropriétaires de la résidence CLOS RENE et son assureur la SA AXA FRANCE IARD à payer à M. [Z] [B] la somme de 50.688 € au titre de la perte de chance de percevoir des loyers ; 

CONDAMNE la SA AXA FRANCE IARD à garantir son assuré le syndicat des copropriétaires de la résidence CLOS RENE des condamnations dans les termes et limites de la police souscrite ; 

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence CLOS RENE de sa demande tendant à la condamnation de la SA AXA FRANCE IARD à lui payer la somme de 45.714,90 € au titre des travaux de réparation ; 

CONDAMNE solidairement le syndicat des copropriétaires de la résidence CLOS RENE et son assureur la SA AXA FRANCE IARD aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire ; 

CONDAMNE solidairement le syndicat des copropriétaires de la résidence CLOS RENE et son assureur la SA AXA FRANCE IARD à payer à M. [Z] [B] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ; 

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
Texte intégral
COUR D’APPEL DE MONTPELLIER


TOTAL COPIES 7
COPIE REVÊTUE formule exécutoire avocat
MBA 
3
COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT
3
COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + AJ
1



N° : N° RG 23/05531 - N° Portalis DBYB-W-B7H-OTJP
Pôle Civil section 1

Date : 01 Septembre 2025
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :



DEMANDEUR

Monsieur [Z] [B]
né le 18 Décembre 1961 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1] - [Localité 2]

représenté par Maître Jean pierre BERTHOMIEU de la SELARL MBA & ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER


DEFENDERESSES

Syndic. de copro. de la résidence LE CLOS RENE pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 3] RCS n° 343765178, sise [Adresse 2] à [Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 4]

représentée par Maître Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER - BRIBES AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER


SA AXA FRANCE IARD, immatriculée au RCS de Nanterre sous le n° 722 057 
460, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 5]

représentée par Maître Benjamin JEGOU de la SELARL SELARL AVOCARREDHORT, avocats au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Romain LABERNEDE
Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et de la mise à disposition 

DEBATS : en audience publique du 16 Juin 2025 

MIS EN DELIBERE au 01 Septembre 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 01 Septembre 2025


EXPOSE DU LITIGE

M. [Z] [B] est propriétaire d’un appartement au sein de la résidence LE CLOS RENE, immeuble soumis au statut de la copropriété. 

Le syndicat des copropriétaires a souscrit une police multirisque habitation auprès de la SA AXA FRANCE IARD. 

Au mois de décembre 2014, M. [B] a constaté un dégât des eaux important, consécutif à la chute du ballon d’eau chaude sur une canalisation d’eaux usées de la copropriété traversant, en apparent, la salle d’eau du logement. 

M. [B] a régularisé une déclaration de sinistre auprès de son assureur, la société MAIF. 

Des travaux de réparation de la canalisation commune d’évacuation des eaux usées ont été réalisés à la demande syndicat des copropriétaires par une entreprise de plomberie. Par ailleurs, des travaux d’assèchement ont été réalisés par l’entreprise 3 ID pour éviter une aggravation des dommages. 

A l'occasion de ces interventions, un taux d'humidité anormalement élevé a été constaté dans l'appartement. 

Estimant que l’origine de cette humidité provenait des parties communes de l’immeuble, M. [Z] [B] a fait assigner, par acte du 22 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires et son assureur la société AXA FRANCE IARD devant le juge des référés, aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire. M. [K] a été désigné en qualité d’expert judiciaire par ordonnance en date du 2 décembre 2021 et a déposé son rapport définitif en date du 13 décembre 2023. 

Par actes en date du 5 décembre 2023, M. [B] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence LE CLOS RENE et son assureur la société AXA FRANCE IARD devant le tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de les condamner à réparer les préjudices subis. 

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 mai 2025, M. [Z] [B] demande au tribunal de : 
« VU les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 
VU les dispositions des articles L 113-1 du Code des assurances 
* AU PRINCIPAL 
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence LE CLOS RENE et son assureur AXA France IARD à payer en réparation de son préjudice à M. [B] : 
• Le coût de la réparation des dommages causés à l’intérieur de son logement, soit la somme de 16 886,50 € majoré de l’actualisation par référence à l’indice BT 01, l’indice de base étant celui de la date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire définitif. 
• Les pertes locatives totalisant 57 200 € à compter du mois de décembre 2014 
* SUBSIDIAIREMENT, JUGER dans l’hypothèse où le tribunal estimerait que le requérant peut être indemnisé que sur la base d’une perte de chance de louer son appartement, que cette dernière ne saurait être appréciée à moins de 90% 
* DANS TOUS LES CAS, CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence LE CLOS RENE et son assureur AXA France IARD à payer à M. [B] la somme de 4 795 € TTC, montant des honoraires dont l’avocat signataire des présentes certifie l’encaissement, en vertu de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens incluant les frais et honoraires d’expertise judiciaire ». 

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence CLOS RENE demande au tribunal de : 
« * IN LIMINE LITIS, Ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture 
* A titre principal : Sur le fondement de la garantie AXA dégâts des eaux 
- Condamner la société AXA à relever et garantir le syndicat des copropriétaire LE CLOS RENE de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre notamment le paiement des travaux de réparation effectués par M. [B] au sein de son lot pour la somme de 16.886,50 € majoré de l’actualisation par référence à l’indice BT01. 

- Condamner la société AXA à payer au syndicat des copropriétaire LE CLOS RENE la somme de 45.714,90 € au titre des travaux de réparation, au besoin les limiter à la facture de la société AIR CLIM CONFORT pour la somme de 6.110,50 TTC 
- Limiter les condamnations au titre de la perte locative de M. [B] à la somme de 47.520 € arrêté au mois de novembre 2023. 
* A titre subsidiaire : Sur le fondement de la responsabilité civile garantie par AXA 
Condamner la société AXA à relever et garantir le syndicat des copropriétaire LE CLOS RENE de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre. 
* En tout état de cause : 
- Condamner la société AXA à payer au syndicat des copropriétaire LE CLOS RENE la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 
- Condamner la société AXA aux entiers dépens ». 

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 juin 2025, la SA AXA FRANCE IARD demande au tribunal de : 
« Vu l’article 1964 du code civil, 
Vu l’article 700 du code de procédure civile, 
* Il est demandé au tribunal judiciaire de Montpellier de bien vouloir : 
ORDONNER la révocation de l’ordonnance de clôture ; 
DEBOUTER M. [B] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble CLOS RENE de l’intégralité de leurs demandes dirigées contre AXA France IARD ; 
* A TITRE SUBSIDIAIRE, 
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble CLOS RENE de sa demande au titre des travaux de réparation ; 
DEBOUTER M. [B] de toute demande au titre du préjudice locatif, pour une période antérieure au mois d’avril 2015 ; 
DIRE ET JUGER que le préjudice locatif subi par M. [B] doit s’entendre comme une perte de chance de percevoir les loyers, qui ne saurait être évaluée au-delà de 50 % ; 
DEBOUTER M. [B] de toute demande plus ample à ce titre ; 
FAIRE APPLICATION des limites contractuelles de la police d’assurance AXA ; 
CONDAMNER tout succombant à verser à AXA France IARD la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ». 

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 

La clôture a été fixée au 23 mai 2025. 

A l'audience de plaidoirie en date du 16 juin 2025, l'affaire a été mise en délibéré au 1er septembre 2025. 

MOTIFS

Préalablement à l’examen des demandes formulées par les parties, et au regard de la notification de conclusions par M. [B] le jour de la clôture initialement fixée au 23 mai 2025, il y a lieu d’ordonner le rabat de clôture au 14 juin 2025 en application de l'article 803 du code de procédure civile et de déclarer recevables les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires et de la société AXA FRANCE IARD. 

A titre liminaire, il convient par ailleurs de rappeler qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien de véritables prétentions. 

Sur les désordres et les préjudices
Il ressort du rapport d'expertise judiciaire : 
- qu'a été constatée « la présence d’humidité dans le logement en pied de murs dans la zone droite du logement plutôt concentrée sur la zone de sortie du caniveau eaux usées qui traverse lé logement » (page 5) ; que « l’air des logements s'humidifie au contact des parois humides avec apparition de moisissures » et que « c’est ce phénomène que l’on retrouve dans le logement de M. [B] : humidité de l’air dans le logement bien supérieure à l’humidité de l’air extérieur, moisissures sur les bas des cloisons, humidité dans les cloisons et en pieds de murs y compris dans le couloir central de l’immeuble » (page 8) ; que « toutes les cloisons et doublage posés sur cette dalle ont été impactés. De la moisissure s’est installée et le logement n’est plus en état d’être a loué » (page 12) ; 
- que le réseau d’évacuation principal de la copropriété est à l’origine des désordres constatés dans le logement de M. [B], mais aussi d’une grande partie des remontées d'humidité constatée dans les murs des deux bâtiments (page 8) ; 
- que « de I’eau qui migre dans le sol, les fondations et les pieds de murs d’une construction sont de nature à impacter la résistance globale de l’immeuble » de sorte que la rénovation du réseau d'évacuation est indispensable (page 8) ; 
- que « le caniveau sous dallage qui date de l’origine de la construction s’est dégradé au fil du temps. Actuellement, il n’est plus étanche et sa reprise complète est nécessaire. Cet ouvrage commun fait partie intégrante de la copropriété. Les dégâts générés par remontées capillaires dans les murs sont imputables à la copropriété » (page 9) ; 
- que les travaux engagés par la copropriété pour rénover le caniveau d’évacuation et les antennes de raccordement des logements sont de nature à supprimer-l’origine des désordres (page 12) ; 
- que le coût de la remise en état du logement de M. [B] s'élève à la somme de 16.886,50 € (page 10) ; 
- que la valeur locative du bien s'élève à la somme de 440 € (page 11). 

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que le logement de M. [B] était affecté d'humidité et de moisissures telles qu'il en était inhabitable. La cause de ce désordre résidait dans le réseau d'évacuation collectif qui relève des parties communes de l'immeuble. Le préjudice matériel de M. [B] est constitué par le coût des travaux de remise en état du logement, soit la somme de 16.886,50 €, indexé sur l'indice BT01 à compter du 13 décembre 2023, date de dépôt du rapport d'expertise judiciaire. Le préjudice immatériel, constitué par la perte de chance de percevoir des loyers issus du logement qui était mis en location avant le sinistre, s'étend du mois de décembre 2014, date à compter de laquelle la présence d’une humidité excessive a été constatée, jusqu'au jour du présent jugement. En effet, si les travaux diligentés par le syndicat des copropriétaires sur le réseau collectif se sont achevés en décembre 2023, il n'en demeure pas moins que les travaux de remise en état du logement n'ont, eux, pas encore été financés. Le préjudice immatériel s'évalue ainsi à la somme de 440 (loyer mensuel) x 128 (nombre de mois) x 0,9 (chance perdue) soit 50.688 €. 

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires 
Aux termes de l'article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. 

En l'espèce, la responsabilité du syndicat des copropriétaires n'est pas contestée et résulte des conclusions de l'expert judiciaire selon lequel « les dégâts observables dans le logement de M.  [B] sont directement causés par une migration d’eau dans les murs, arrivée d’eau en provenance du réseau d’évacuation collectif, devenu vétuste et non étanche » (page 9).

Dès lors, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à M. [B] la somme de 16.886,50 €, indexé sur l'indice BT01 à compter du 13 décembre 2023 et jusqu'au jour du présent jugement, au titre des travaux de reprise du logement du demandeur et la somme de 50.688 € au titre de la perte de chance de percevoir des loyers. 

Sur la garantie de la société AXA FRANCE IARD 
La mobilisation de la garantie est sollicitée aussi bien par M. [B] au titre de l'action directe du tiers lésé fondée sur l'article L124-1 du code des assurances ainsi que par le syndicat des copropriétaires. 

Sur le principe de la mobilisation de la garantie 
La mobilisation de la garantie de la société AXA FRANCE IARD, assureur multirisque habitation du syndicat des copropriétaires, est sollicitée au titre d'un dégât des eaux et au titre de la responsabilité civile. 

Pour s'opposer à cette demande, la société AXA FRANCE IARD invoque en premier lieu une clause du contrat d'assurance selon laquelle « il n’entre ni dans l’objet ni dans la nature du contrat, l’assurance des dommages ou responsabilités ayant pour origine un défaut d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, caractérisé et connu de lui ». Toutefois, la clause litigieuse, qui ne se réfère pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées, ne constitue pas une clause d’exclusion formelle et limitée au sens de l'article L113-1 alinéa 1 du code des assurances (civ. 2e, 6 octobre 2011, n° 10-10.001, publié). Dès lors, le moyen de défense est inopérant et la clause litigieuse ne fait pas obstacle à la mobilisation de la garantie. 

En second lieu, la société AXA FRANCE IARD ajoute que cette clause se borne à rappeler qu'une police d'assurance n'a vocation qu'à couvrir un aléa ; or, selon elle, le défaut d'entretien imputable au syndicat des copropriétaires fait disparaître cet aléa. Toutefois, l'aléa existait bien au moment de la souscription de la police, de sorte que le moyen est inopérant. 

Sur l'étendue de la mobilisation de la garantie 
En premier lieu, la garantie de la société AXA FRANCE IARD doit être mobilisée au titre des condamnations prononcées à l'encontre du syndicat des copropriétaires puisqu'il s'agit de l'objet même de la police multirisque litigieuse. La société AXA FRANCE IARD sera ainsi condamnée de ce chef. 

En second lieu, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la société AXA FRANCE IARD à lui payer la somme de 45.714,90 € « au titre des travaux de réparation, au besoin les limiter à la facture de la société AIR CLIM CONFORT pour la somme de 6.110,50 € TTC ». Toutefois, l'objet de la police multirisque habitation souscrite est de couvrir les conséquences d'un sinistre et non sa cause, de sorte que la condamnation ne peut concerner les travaux consistant à réparer le système d'évacuation collectif défaillant. Or, il n'est pas démontré que les réparations réalisées aient eu pour objet de réparer les conséquences du sinistre, les travaux de remplacement des sanitaires relevant davantage de la reprise du réseau et visant donc à traiter l’origine du sinistre. 

Dans ces conditions, la demande sera rejetée. 

Sur les dépens et les frais irrépétibles
Le syndicat des copropriétaires et la société AXA FRANCE IARD, qui succombent, supporteront solidairement les dépens, comprenant les frais d'expertise judiciaire, et seront condamnés in solidum à payer à M. [B] une somme de 3.000 € TTC au titre des frais irrépétibles de la procédure. Le surplus des demandes formés à ce titre sera rejeté. 

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile est accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre. 

Il sera enfin rappelé que le présent jugement est exécutoire par provision en application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, l'incompatibilité de cette exécution provisoire avec la nature de l'affaire n'apparaissant pas démontrée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE le rabat de l’ordonnance de clôture au 14 juin 2025 ; 

DECLARE recevables les dernières écritures notifiées par le syndicat des copropriétaires de la résidence CLOS RENE et la SA AXA FRANCE IARD ;

CONDAMNE solidairement le syndicat des copropriétaires de la résidence CLOS RENE et son assureur la SA AXA FRANCE IARD à payer à M. [Z] [B] la somme de 16.886,50 €, indexé sur l'indice BT01 à compter du 13 décembre 2023 et jusqu'au jour du présent jugement, au titre des travaux de reprise du logement ; 

CONDAMNE solidairement le syndicat des copropriétaires de la résidence CLOS RENE et son assureur la SA AXA FRANCE IARD à payer à M. [Z] [B] la somme de 50.688 € au titre de la perte de chance de percevoir des loyers ; 

CONDAMNE la SA AXA FRANCE IARD à garantir son assuré le syndicat des copropriétaires de la résidence CLOS RENE des condamnations dans les termes et limites de la police souscrite ; 

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence CLOS RENE de sa demande tendant à la condamnation de la SA AXA FRANCE IARD à lui payer la somme de 45.714,90 € au titre des travaux de réparation ; 

CONDAMNE solidairement le syndicat des copropriétaires de la résidence CLOS RENE et son assureur la SA AXA FRANCE IARD aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire ; 

CONDAMNE solidairement le syndicat des copropriétaires de la résidence CLOS RENE et son assureur la SA AXA FRANCE IARD à payer à M. [Z] [B] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ; 

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code des assurances L113-1, code des assurances L124-1, code civil 1964). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2025-10-17T21:01:17.835Z.