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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Tours, Jex SAISIE IMMOBILIERE, 15 juillet 2025, n° 23/00019

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Parties (entreprises)

SIREN 855801072

Exposé du litige

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS


JUGE DE L'EXÉCUTION

CHARGÉ DES SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT RENDU LE 15 Juillet 2025



Numéro de rôle : N° RG 23/00019 - N° Portalis DBYF-W-B7H-IXXN

N° MINUTE : 25/00058


DEMANDERESSE

S.A. Banque CIC OUEST 
immatriculée au RCS de NANTES sous le n° B 855 801 072, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Boris LABBÉ de la SARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant


CRÉANCIER POURSUIVANT 


DEFENDERESSE

Madame [U] [E] [K] [P] dite [G] [M]
née le [Date naissance 1] 1963 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Laurent LECCIA, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant


PARTIE SAISIE


EN PRÉSENCE DE

TRESOR PUBLIC SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS DE [Localité 1], dont les bureaux sont situés [Adresse 3]
non comparant

TRESOR PUBLIC SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS DE [Localité 1], dont les bureaux sont situés [Adresse 3]
non comparant

TRESOR PUBLIC SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS DE [Localité 1], dont les bureaux sont situés [Adresse 3]
non comparant

TRESOR PUBLIC SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS DE [Localité 1], dont les bureaux sont situés [Adresse 3]
non comparant


CRÉANCIERS INSCRITS

A rendu le jugement suivant :

Après que la cause ait été débattue en audience publique du 11 mars 2025 devant M-D MERLET, Vice-Présidente, assistée de F. SONNET, Greffier avec indication que la décision sera prononcée publiquement le 22 avril 2025, délibéré qui a été prorogé à plusieurs reprises pour être rendu le 15 Juillet 2025.


La société CIC ouest (la Banque) a consenti à Mme [U], [E] [P] née le [Date naissance 1] 1963 à [Localité 1] (37) dite [G] [M] plusieurs emprunts immobiliers par actes authentiques ainsi que divers concours financiers par actes sous seing privés.

Notamment suivant acte authentique reçu le 30 novembre 2012 par Me [B] [H], notaire associé à [Localité 2] (37), elle lui a consenti après acception d’une offre préalable en date du 06 août 2004, un prêt “modulable n° 30047 14613 000376968825" d’un montant de cinquante mille cinquante neuf euros et cinquante cinq centimes (50 059,55 €), d’une durée de 240 mois, remboursable par échéances mensuelles constantes de 318,19 €, au taux initial de 3,900 % soit un Teg de 4,5352 %. Ce prêt était affecté à l’acquisition d’un appartement et une cave dépendants d’un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété sis [Adresse 4] cadastré section CS n° [Cadastre 1] pour une contenance de 00 ha 02 a 43 ca soit les lots n°3 ( cave) et n° 11 (appartement) outre les millièmes. 

Cet emprunt était garanti par une hypothèque conventionnelle sur l’immeuble.

Par lettres recommandées avec avis de réception datée du 18 juin 2014 et reçues le 26 juin suivant, la banque a mis en demeure la débitrice de régler les mensualités impayées au titre des prêts : 
-1461300037696809 (prêt modulable), 
-14613000376968810 (prêt modulable), 
-14613000376968813(prêt modulable), 
-14613000376968814 (prêt modulable), 
-14613000376968825 (prêt modulable), 
-14613000376968828 (utilisation projets), 
-14613000376968829 (utilisation projets), 
-14613000376968830 (utilisation travaux), 
-14613000376968832 (utilisation etalis), 
du solde du compte courant [XXXXXXXXXX01] et du prêt 141300037696833 (utilisation projets) à peine de déchéance du terme faute de règlement au plus tard le 27 juin 2014. 

Par lettres recommandées avec avis de réception datée du 28 juillet 2014 et reçues le 31 juillet suivant, la banque a prononcé la déchéance du terme des contrats 1461300037696809 (prêt modulable),14613000376968810 (prêt modulable), 14613000376968813 (prêt modulable), 14613000376968814 (prêt modulable), 14613000376968825 (prêt modulable) reçus par actes authentiques et réclamé à ce titre la somme globale de 232 338,89 euros ;

Par lettres recommandées avec avis de réception datée du 28 juillet 2014 et reçues le 31 juillet suivant, la banque a prononcé la déchéance du terme des contrats 14613000376968828 (utilisation projets), 14613000376968829 (utilisation projets), 14613000376968830 (utilisation travaux), 14613000376968832 (utilisation Etalis) 14613000376968300037696833 (utilisation projets) du compte courant 1461300037696801 et réclamé à ce titre la somme globale de 26 580,25 euros ;

Un protocole d’accord transactionnel daté du 29 mai 2015 a été conclu par les parties aux termes duquel Mme [U], [E] [P] dite [G] [M] s’engageait à rembourser les créances par versements mensuels d’au moins 400 euros le 30 de chaque mois au plus tard, à compter du 30 avril 2015 et ce jusqu’au 31 mai 2016, délai correspondant à la vente des immeubles et/ou le rachat des crédits par un organisme extérieur et remboursement total des créances du CIC Ouest en précisant que le solde des créances restant dues devrait être remboursé au plus tard le 30 juin 2016. En contrepartie des paiement à bonnes dates, la banque s’engageait à ne pas poursuivre par voie d’exécution forcée le recouvrement de sa créance.

Il était précisé (article 5) qu’ “à défaut de règlement à bonne date par Mme [U] [P] des échéances mentionnées à l’article 1 des présentes le protocole sera résilié de plein droit. La banque retrouvera sans aucune formalité toute liberté de poursuite à l’encontre de Mme [U] [P] en sa qualité de débiteur. Dans cette hypothèse l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en principal, intérêts de retard et indemnité conventionnelle”. 

Comme également convenu, la société CIC ouest a présenté une requête aux fins de conférer force exécutoire à cette transaction au Président du Tribunal de grande instance de Blois qui y a fait droit par ordonnance en date du 21 juillet 2015.

Par acte extrajudiciaire du 19 mars 2018, la banque a fait signifier à Mme [U], [E] [P] dite [G] [M] la requête et l’ordonnance avec commandement aux fins de saisie vente.

En exécution de l’acte authentique reçu le 30 novembre 2012 par Me [B] [H], notaire associé à [Localité 2] (37) emportant prêt de 50 059,55 euros avec affectation hypothécaire, de la requête et l’ordonnance précitées, d’un extrait cadastral délivré par le service des impôts fonciers d’Indre et Loire en date du 23 décembre 2022 et d’un relevé des sommes dues, la banque a engagé une procédure de saisie immobilière afin de recouvrer la somme totale de 325 001,58 euros arrêtée au 03 mai 2022. 

Le 10 janvier 2023, elle lui a fait délivrer par le ministère de Me [Q] [W], membre de la Scp Sylvie Delorme-Olivier Favier, commissaire de justice à [Localité 3] (41), commandement aux fins de saisie des droits ou biens immobiliers sis [Adresse 4]. 

Ce commandement a été publié le 21 février 2023 au service de la publicité foncière de Tours 1 sous la référence volume 2023 S numéro 11.

L’assignation en audience d’orientation a été délivrée le 11 avril 2023 et placée le 13 avril suivant aux fins de voir, sur le fondement des articles L. 311-2 et L. 311-6 et R. 322-15 à R. 322-29 du Code des procédures civiles d'exécution, :

“. voir constater que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire, comme il est dit à l’article L 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

. voir constater que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables au sens de l’article L 3ll-6 du Code des procédures civiles d'exécution,

. voir statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes,

. voir statuer, le cas échéant, sur l'autorisation de vente amiable présentée par la débitrice saisie, et en ce cas, fixer les modalités de réalisation de la vente amiable,

. voir fixer le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne pourra être vendu, eu égard aux conditions économiques du marché et les conditions particulières de la vente dont s’agit,

. dire que la vente devra intervenir dans un délai de quatre mois,

. dire que la débitrice saisie devra rendre compte au créancier poursuivant, et sur sa simple demande, des démarches accomplies pour vendre l'immeuble,

. voir rappeler que la vente amiable se déroulera conformément aux dispositions du cahier des conditions de vente,

. dire que les fonds de la vente seront consignés par l'acquéreur auprès de la Caisse des dépôts et consignations tel que prévu à l'article L 322-4 du code des procédures civiles d'exécution,

. voir taxer le montant des frais de poursuite de vente du créancier poursuivant en l'état de la procédure,

. voir fixer la date d'audience à laquelle l'affaire sera rappelée conformément aux dispositions de l'article R.322-21 du code des procédures civiles d'exécution,

. Et, à défaut de vente amiable sollicitée, voir ordonner la vente forcée des biens et droits immobiliers saisis,

. voir fixer la date de vente judiciaire,

. voir fixer le montant de la mise à prix tel que mentionné dans le cahier des conditions de vente à la somme de 25 000 euros,

. voir déterminer les modalités de visite de l'immeuble en présence de la S.C.P. SKS, commissaires de justice à [Localité 1], avec le concours de la force publique si nécessaire ou l'une des personnes prévues à l'article L 142-l du code des procédures civiles d'exécution,

. voir par ailleurs fixer le montant de la créance du poursuivant en principal, accessoires, frais et intérêts,

. dire et juger que les intérêts continueront à courir jusqu'à la distribution du prix de la vente à intervenir,

. voir taxer le montant des frais de poursuite de vente du créancier poursuivant en l’état de la procédure,

. voir employer les frais de la présente instance en frais privilégiés de vente.”

Par actes extra judiciaires délivrés le le 12 avril 2023, la procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits qui n’ont pas constitué avocat.

Aux termes de ses écritures transmises par voie électronique le 25 novembre 2024 auxquelles il faut se reporter pour un exposé exhaustif des faits, moyens et arguments, la société CIC Ouest demande au Juge de l’exécution :

“Vu, notamment, les dispositions des articles L 311-2 et L 311-6 et des articles R 322-15 à R 322-29 du Code des Procédures Civiles d'Exécution de 
 
.(la) recevoir (...) en toutes ses demandes, fins et conclusions,
. (...) constater que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire, comme il est dit à l’article L 311-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution, 
. (...) constater que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables au sens de l’article L 311-6 du Code des Procédures Civiles d'Exécution,
. (...) ordonner la vente forcée des biens et droits immobiliers sis à [Adresse 4] cadastrés section CS n° [Cadastre 1], et consistant dans les lots de copropriété n° 3 et n° 11, 
. (...) fixer la date de vente judiciaire, 
. (...) fixer le montant de la mise à prix tel que mentionné dans le cahier des conditions de vente à la somme de 25.000 €uros, 
. (...) déterminer les modalités de visite de l’immeuble en présence de la SCP SKS, commissaires de justice à [Localité 1], et si besoin avec le concours de la force publique ou l'une des personnes prévues à l'article L 142-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution, 
 . (...) par ailleurs fixer le montant de la créance du poursuivant en principal, accessoires, frais et intérêts ; 
. dire et juger que les intérêts continueront à courir jusqu’à la distribution du prix de la vente à intervenir, 
. débouter Madame [U] [P] dite [G] [M] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
. condamner Madame [U] [P] dite [G] [M] à (lui) payer (...) la somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
. (...) taxer le montant des frais de poursuite de vente du créancier poursuivant en l’état de la procédure,
. (...) employer les frais de la présente instance en frais privilégiés de vente”. 

Pour l’essentiel, elle rappelle avoir engagé la saisie litigieuse en exécution d’une ordonnance homologuant un accord transactionnel et que ce titre exécutoire se prescrit par dix ans et qu’en l’espèce, la prescription n’était acquise que le 21 juillet 2025 de sorte que le commandement a été délivré en temps utile. Sur la base des articles 1179 et 2224 du Code civil, elle oppose à la demande en nullité de la transaction une fin de non recevoir tirée de la prescription quinquennale acquise le 31 mai 2020 et surabondamment fait valoir qu’en acceptant de différer le recouvrement forcé d’une créance supérieure à 250 000 euros moyennant de modestes mensualités, elle avait bien consenti à sa débitrice une concession nullement négligeable. Elle souligne que toute l’argumentation adverse approximativement reprise de solutions prétoriennes est inopérante vu la nature de son titre auxquelles elles ne s’appliquent pas. 

Par conclusions transmises le 11 mars 2025 à 10 h 12 auxquelles il est renvoyé pour un exposé exhaustif des faits, moyens et arguments, Mme [U] [P] invite le Juge de l’exécution :

“Vu les articles L311-8 et suivants du Code de la consommation;
 Vu les articles 1147, 1244-1, 1290 et suivants du Code Civil
 Vu l’article 2044 du Code civil,
 Vu l’article 700 du Code de Procédure Civile,
A titre principal,
. juger que la demande en paiement sur le fondement d’une Ordonnance du 21 juillet 2015 est prescrite, 
. juger que la transaction du 29 mai 2015 ne comporte pas de concessions réciproques,
. juger que l’article 5 de la transaction constitue une clause pénale qui n’a pas vocation à s’appliquer,
. juger que l’absence de mise en demeure préalable contenue interdit tout recours et ne permet pas de solliciter la déchéance du terme, 
En conséquence:
. juger que la transaction est entachée de nullité,
. annuler la transaction du 29 mai 2015 conclue entre les parties;
. prononcer la nullité du commandement de payer en date du 10 janvier 2023,

A titre subsidiaire, 
. constater que la BANQUE CIC ne justifie pas avoir adressé une mise en demeure préalable à la caducité du plan d’apurement du 29 mai 2015,
. juger que la caducité du plan d’apurement ne saurait constituer la déchéance du terme au sens du contrat de crédit, faute du respect de l’envoi d’une mise en demeure préalable,
En toutes hypothèse:
. débouter la BANQUE CIC de l’ensemble de ses demandes.
. condamner la BANQUE CIC à (lui) verser (...) la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile”.

En substance, elle reproche à la banque de ne pas avoir prononcé la caducité du plan d’apurement et mis en demeure de régler le solde de la dette de sorte que la saisie se trouve viciée. Sans le citer (“l’article dispose”), elle soulève une fin de non recevoir tirée de la prescription biennale édictée par l’article L 137-2 ancien du Code de la consommation. Au motif que le plan d’apurement a été signé une semaine avant l’expiration du délai de prescription et que le plan ne l’a pas interrompu. Elle conteste la validité de la transaction qui doit être annulée faute de concessions réciproques, la banque n’ayant consenti à aucune réduction de sa créance. Elle soutient également que la transaction ne dispense pas le créancier de notifier la déchéance du terme et n’a pas vocation à écarter les dispositions protectrices du droit de la consommation. Evoquant “un arrêt très attendu par les banques et leurs clients” rendu par la Cour de justice de l’union européenne et deux décisions rendues le 22 mars 2023 par la première chambre civile de la Cour de cassation, elle rappelle qu’un contrat de prêt ne peut être dénoncé sans mise en demeure préalable notifiant la déchéance du terme de sorte que le commandement doit être annulé. 

Fixée au 27 juin 2023 puis évoquée à plusieurs reprises, l’affaire a été examinée à l’audience du 11 mars 2025 tenue à 11 heures où chaque partie a repris ses demandes et moyens.

Motifs

SUR QUOI

Attendu que selon l’article R 322-5 du Code des procédures civiles d’exécution alinéa 1, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution , après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L311-4 et L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ;

Sur la régularité de la saisie-immobilière

Attendu qu’eu égard à la bonne observation des formes et délais édictés aux articles R 321-6, 322-4 et 322-10 du Code des procédures civiles d’exécution, la procédure apparaît régulière ce qui n’est, au demeurant, pas discuté ;
 

Sur les conditions de la saisie-immobilière

Attendu qu’il résulte de la combinaison des articles L 311-2, L311-4 et L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie portant sur tous les droits réels afférent aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession ; 

Sur le titre exécutoire fondant la saisie immobilière

Attendu que le commandement vise un acte authentique reçu le 30 novembre 2012 par Me [B] [H], notaire associé à [Localité 2] (37) emportant prêt de 50 059,55 euros avec affectation hypothécaire, la requête et l’ordonnance en date du 21 juillet 2015, un extrait cadastral délivré par le service des impôts fonciers d’Indre et Loire en date du 23 décembre 2022 et un relevé des sommes dues au titre des emprunts et concours financiers repris dans l’ordonnance homologuant l’accord transactionnel conclu le en date du 29 mai 2015 ;

Attendu que selon l’article L 111-3, 1° et 4° du Code des procédures civiles d’exécution “les décisions des juridictions de l'ordre judiciaire ou de l'ordre administratif lorsqu'elles ont force exécutoire, ainsi que les accords auxquels ces juridictions ont conféré force exécutoire” et “ les actes notariés revêtus de la formule exécutoire” constituent des titres exécutoires ; 

Attendu toutefois que pour pouvoir faire l’objet d’une exécution, l’ordonnance d’homologation d’une transaction qui n’est pas une ordonnance sur requête au sens de l’article 812 alinéa 1 du Code de procédure civile et ne peut faire l’objet d’aucun recours (Cass. Civ 2, 1er septembre 2016, n° 15-22 915), n’est pas exécutoire sur minute et doit être notifiée au préalable forcée (Cass. Civ 2 26 octobre 2023, n° 21-19 844) ; qu’en l’espèce, le créancier a bien rempli cette exigence car par acte extrajudiciaire délivré le 19 mars 2018, il a fait signifier la transaction et la décision l’homologuant ; 

Attendu que revêtu de la formule exécutoire, l’acte authentique répond aussi à la définition du titre exécutoire et qu’il comporte les éléments permettant d’évaluer la créance car il précise de façon complète les caractéristiques des emprunts souscrits et leurs modalités de remboursement ; 

Attendu que les autres pièces visées par le commandement tendent uniquement à établir que la sûreté réelle consentie a bien été inscrite de même que les sûretés légales et à détailler les postes de la créance ;

Attendu qu’eu égard aux forces du commandement, l’ordonnance homologuant la transaction fonde la procédure d’exécution litigieuse ; que dans la limite des sommes dues à ce titre, l’acte authentique avec affectation hypothécaire a toutefois également vocation à permettre le recouvrement forcé du prêt “modulable n° 30047 14613 000376968825", seul garanti par la sûreté réelle ; 

Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription biennale 

Attendu que si opérant une confusion entre la transaction qui présente une nature mixte et la décision qui l’homologue, la débitrice soulève une fin de non recevoir tirée de l’article L 137-2 devenu L 218-2 du Code de la consommation, force est de relever que comme édictée par l’article L 111-3, 1° du Code des procédures civiles d’exécution , “la prescription des titres exécutoires visées par l’article L 111-3, 1° est de dix ans” et que le texte sus visé ne peut être utilement invoqué puisqu’il ne concerne que “l'action des professionnels, pour les biens ou les services qu'ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans” ; que cette fin de non recevoir doit donc être écartée ; 

Sur les contestations relatives au titre

Attendu que l’ordonnance rend exécutoire l’accord transactionnel qui porte essentiellement sur un rééchelonnement de la dette pour une période n’excédant pas un an mais précise que les sommes composant la créance globale sont exigibles et les liquide poste par poste ;

Attendu qu’en droit ( notamment Cass Civ 2, 28 septembre 2017, n° 16-19.184) “l'homologation d'un accord transactionnel qui a pour seul effet de lui conférer force exécutoire ne fait pas obstacle à une contestation de la validité de cet accord devant le juge de l'exécution” ; que l’article R 121-1 du Code des procédures civiles d’exécution n’est pas applicable à la décision homologuant une transaction qui n’est pas revêtue de l’autorité de la chose jugée ; qu’en application des dispositions des articles L 121-1 du Code des procédures civiles d’exécution et L 213-6 du Code de l’organisation judiciaire, il entre ainsi dans les pouvoirs du Juge de l’exécution de vérifier les conditions de validité de l’accord homologué ;

Sur la nullité de la transaction tirée de l’absence de concessions réciproques

Attendu que définie par l’article 2044 du Code civil dans sa rédaction antérieure à celle de la loi n°2016-1547 du 18 novembre 2016 applicable en l’espèce, comme “un contrat par lequel les parties terminent une contestation née ou préviennent une contestation à naître” la transaction suppose des “concessions réciproques des parties” ; qu’aux termes de l’article 2052 du Code civil toujours dans sa rédaction antérieure à celle de la loi n°2016-1547 du 18 novembre 2016 qui le réécrit, “les transactions ont, entre les parties, l’autorité de la chose jugée en dernier ressort” et “ne peuvent pas être attaquées pour cause d’erreur de droit ni pour cause de lésion” mais selon l’article 2053 du Code civil “une transaction peut être rescindée lorsqu’il y a erreur dans la personne ou sur l’objet de la contestation. Elle peut l’être dans tous les cas où il y a dol et violence” ; que comme déjà rappelé, l’ordonnance homologuant une transaction n’a pas autorité de chose jugée contrairement au jugement contentieux ;

Attendu qu’en défense, la débitrice conteste la validité de la transaction voire la nature de cet accord au motif que le créancier n’a consenti aucune concession ; qu’en réplique, le créancier soutient que cette demande est prescrite ;

Attendu que la fin de non recevoir tirée de la prescription de l’action en nullité de la transaction court à compter de la date à laquelle l’emprunteur était en mesure d’en apprécier la cause ; qu’en l’espèce, la transaction énonce différents prêts dont le recouvrement forcé se trouve différé sous condition jusqu’au 31 mai 2016 ; qu’elle précise que c’est à la demande de l’emprunteur qu’elle a été conclue ce dont il s’induit nécessairement que Mme [U], [E] [P] y avait activement participé et en avait analysé les termes ; qu’elle ne peut pas se prévaloir de l’inexécution de l’obligation qu’elle avait contractée dès lors que s’agissant d’un accord synallagmatique, la banque a pour sa part respecté son engagement ; que si l’exception de nullité est perpétuelle, encore faut-il que l’accord n’ait pas reçu de commencement d’exécution ; qu’en l’espèce, s’agissant d’un engagement synallagmatique, force est de constater que le créancier a bien respecté son obligation de ne pas faire en n’engageant pas de voies d’exécution forcée pendant le délai convenu qui est venu à terme le 31 mai 2016 de sorte que la prescription quinquennale est acquise et que la validité de la transaction ne peut plus être discutée sur la base de l’article 2052 ancien précité ; 

Attendu qu’à titre surabondant, le Tribunal observe que si la banque inclut dans sa créance globale des sommes dues au titre du solde de comptes courants ou d’ouvertures de crédit manifestement consenties par acte sous seing privé et d’ailleurs intègre sans préciser la date à laquelle a été débloquée une somme due au titre d’un “prêt n°14613000376968832 " de sorte qu’elle obtient pour cette part de la créance un titre exécutoire, force est constater que cette reconnaissance de dette n’est pas nécessairement consentie sans concession réciproque puisqu’elle ne représente qu’une part moindre de l’endettement, que l’accord permettait à la débitrice propriétaire de plusieurs immeubles de rapport, de rechercher une solution pour apurer une dette conséquente importante et qu’il est constant que le délai en l’espèce d’un an accordé par un créancier pour le désintéresser est effectivement une concession nullement dérisoire ;

Sur la nullité de la transaction tirée de l’insertion d’une clause pénale ou abusive 

Attendu que l’accord transactionnel comporte un article 5 ainsi rédigé “à défaut de règlement à bonne date par Mme [U] [P] des échéances mentionnées à l’article 1 des présentes le protocole sera résilié de plein droit. La banque retrouvera sans aucune formalité toute liberté de poursuite à l’encontre de Mme [U] [P] en sa qualité de débiteur. Dans cette hypothèse l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en principal, intérêts de retard et indemnité conventionnelle” qui selon Mme [U], [E] [P] présente les traits d’une clause pénale ou d’une clause abusive et vicie la procédure d’exécution forcée ; 

Attendu que selon l’article 1226 du Code civil dans sa rédaction antérieure à celle de l’ordonnance du 18 novembre 2016, “la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l'exécution d'une convention, s'engage à quelque chose en cas d'inexécution” ;

Attendu que l’article 5 sus retranscrit ne répond pas à cette définition et qu’au demeurant dans le corps de ses écritures, la débitrice développe une argumentation reprise des solutions dégagées par les juridictions européenne et nationale en matière de clause d’exigibilité anticipée de contrats de prêt ; qu’elle soutient de façon confuse que cet article 5 autorise le créancier à prononcer la déchéance du terme sans mise en demeure préalable ce qui contrevient à l’exigence classique posée par la Cour de cassation et s’analyse en une clause abusive qui entraînerait la nullité de l’accord ; que force est de rappeler que la transaction qui en l’espèce est expressément dépourvue d’effet novatoire (article 3 “les obligations et engagements constatés aux termes du présent protocole n’affectent en rien la nature et l’étendue des engagements et garantie qui ont été contractés par ailleurs”), ne peut être assimilée à un contrat de prêt et que la solution simplement évoquée, sans détail ni analyse, s’applique aux contrats conclus entre un consommateur et un professionnel et portant sur la fourniture de biens ou services ; que la transaction présente une nature dualle en ce que s’il s’agit d’une convention régie par le droit commun des obligations, elle produit également des effets spécifiques partiellement comparables aux décisions judiciaires ; que par son objet, elle ne constitue pas une opération économique régie par le droit consumériste -contrat portant sur la fourniture de biens ou de services- mais vise à régler le litige en résultant ; qu’au demeurant, quand bien même serait elle considérée comme une clause abusive ce qui suppose de démontrer sur la base de critères spécifiques qu’elle procède d’un déséquilibre préjudiciable au consommateur, cette stipulation -d’usage-ne vicierait pas l’accord faute d’en constituer un élément essentiel et serait simplement réputée non écrite ; 
qu’au surplus, l’article 5 renvoie expressément aux échéances mentionnés à l’article 1 qui stipule “ Mme [U], [E] [P] s’engage au remboursement des créances énoncées ci-dessus selon les modalités suivantes : versements mensuels par échéance d’un montant de 400,00 € (quatre cents euros) le 30 de chaque mois au plus tard, à compter du 30.04.2015 et ce jusqu’au 31 mai 2016, délai correspondant à la vente des immeubles et/ou le rachat des crédits par un organisme extérieur et remboursement total des créances du CIC Ouest ” de sorte qu’elle permettait simplement à la banque de reprendre ses poursuites sans attendre l’avènement du terme de ce délai de grâce au cas d’inexécution par la débitrice de son engagement mais qu’elle n’a pas usé de cette faculté ; 

Attendu enfin que la débitrice cite un arrêt rendu par la première chambre civile de la cour de cassation (03 juin 2015, n° 14-15655) dont elle déduit que l’organisme de crédit doit délivrer une mise en demeure de régler les impayés avant de prononcer la déchéance du terme, cette décision pose en principe que “si le contrat de prêt d'une somme d'argent peut prévoir que la défaillance de l'emprunteur non commerçant entraînera la déchéance du terme, celle-ci ne peut, sauf disposition expresse et non équivoque, être déclarée acquise au créancier sans la délivrance d'une mise en demeure restée sans effet, précisant le délai dont dispose le débiteur pour y faire obstacle” et n’exclut donc pas la possibilité de s’en dispenser ;

Attendu que toujours dans le corps de ses écritures, la débitrice tend à assimiler implicitement l’accord transactionnel à un plan de surendettement dont la caducité est subordonnée à sa dénonciation par lettre recommandée avec avis de réception ; que toutefois, cette exigence ne peut être étendue à un accord consensuel qui ne le prévoit pas alors que conformément aux dispositions de l’article 1184 du Code civil, il fait la loi des parties ; 

Attendu toutefois qu’il est constant (Cass. Civ. 1ère, 30 mars 2022 n° 19-17.996) que l’action du consommateur tendant à voir réputer non écrite une clause abusive est imprescriptible et qu’en l’espèce, la banque ne dénie pas à Mme [U], [E] [P] sa qualité de consommateur ou non professionnel ; que la créance visée par le commandement recouvre des sommes dues notamment au titre de quatre prêts authentiques dont un seul a été communiqué qui fonde également la saisie litigieuse ; qu’à sa lecture et sans préjudice des autres emprunts, force est de constater qu’il comporte une clause emportant exigibilité immédiate (article 17 de l’offre préalable de prêt “les sommes dues seront de plein droit et immédiatement exigibles dans l'un quelconque des cas suivants. Pour s'en prévaloir, le prêteur en avertira l'emprunteur par écrit, si l'emprunteur est en retard de plus de trente jours dans le paiement d'une échéance en principal, intérêts ou accessoires du présent prêt” ) susceptible de s’analyser en une clause abusive que le Juge de l’exécution est tenu d’examiner car en droit (Cass. Civ. 2, 13 avril 2023 n° 21-540) “lorsqu'il est saisi d'une contestation relative à la créance, le juge de l'exécution est tenu, même en présence d'une décision revêtue de l'autorité de la chose jugée sur le montant de la créance, d'examiner d'office si les clauses insérées dans le contrat conclu entre le professionnel et le non-professionnel ou consommateur ne revêtent pas un caractère abusif, pour autant qu'il dispose des éléments de droit et de fait nécessaires à cet effet, sauf s'il ressort de l'ensemble de la décision revêtue de l'autorité de la chose jugée qu'il a été procédé à cet examen.” alors qu’en l’espèce, si elle a force exécutoire, l’ordonnance homologuant l’accord transactionnel n’a pas autorité de chose jugée et que d’autre part, l’article 3 insérée au dit accord rappelle que ce dernier ne produit pas d’effet novatoire ; 


Que le tribunal ne dispose donc pas de l’intégralité des éléments lui permettant de vider le litige ; que dans ces conditions et par application des articles 16 et 444 du Code de procédure civile, force est de surseoir à statuer sur l’examen des demandes relatives à l’autorisation de la vente forcée et aux frais irrépétibles, de rouvrir les débats et d’enjoindre aux parties de présenter leurs observations sur les points ci-après précisés au dispositif et de réserver les dépens ;

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Le Juge de l’exécution, par décision contradictoire rendue en premier ressort, et mise à disposition au greffe :

Rejette la fin de non recevoir tirée de l’article L 218-2 (ancien 137-1) du Code de la consommation soulevée par Mme [U], [E] [P] ;

Déclare irrecevable l’exception de nullité de l’accord transactionnel en date du 29 mai 2015 fondée sur l’article 2052 ancien du Code civil ;

Dit que l’article 5 de l’accord transactionnel en date du 29 mai 2015 ne s’analyse ni en une clause pénale ni en une clause abusive ;

Rejette la demande de Mme [U], [E] [P] tendant à voir annuler sur cette base l’accord transactionnel en date du 29 mai 2015 et le commandement délivré le 10 janvier 2023 ;

Sursoit sur la demande aux fins de vente forcée présentée par la société Crédit Industriel et commercial Ouest (CIC Ouest) ainsi que la demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

Ordonne une réouverture des débats à l’audience du mardi 14 octobre 2025 à 11 heures et dit que la présente décision vaut convocation des parties ;

Invite la société Crédit Industriel et commercial Ouest (CIC Ouest) et Mme [U], [E] [P], à présenter leurs observations sur la validité de l’article 17 des conditions générales de l’acte de prêt reçu le le 30 novembre 2012 au regard des articles L 132-1devenu L 212-1 du Code de la consommation et R 132-2 du Code de la consommation dans sa rédaction issue du Décret n° 2009-302 du 18 mars 2009 et plus largement le caractère abusif de cette clause ainsi que ses conséquences sur la procédure d’exécution forcée ;

Invite la société Crédit Industriel et commercial Ouest (CIC Ouest) et Mme [U], [E] [P] à présenter leurs observations sur la validité de la saisie immobilière au regard des dispositions des articles L 111-7 et 121-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Réserve les dépens ;


Jugement prononcé le 15 Juillet 2025 par M-D MERLET, Juge de l’exécution.


Le Greffier
F. SONNET 
Le Juge de l’Exécution
M-D MERLET
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS


JUGE DE L'EXÉCUTION

CHARGÉ DES SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT RENDU LE 15 Juillet 2025



Numéro de rôle : N° RG 23/00019 - N° Portalis DBYF-W-B7H-IXXN

N° MINUTE : 25/00058


DEMANDERESSE

S.A. Banque CIC OUEST 
immatriculée au RCS de NANTES sous le n° B 855 801 072, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Boris LABBÉ de la SARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant


CRÉANCIER POURSUIVANT 


DEFENDERESSE

Madame [U] [E] [K] [P] dite [G] [M]
née le [Date naissance 1] 1963 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Laurent LECCIA, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant


PARTIE SAISIE


EN PRÉSENCE DE

TRESOR PUBLIC SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS DE [Localité 1], dont les bureaux sont situés [Adresse 3]
non comparant

TRESOR PUBLIC SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS DE [Localité 1], dont les bureaux sont situés [Adresse 3]
non comparant

TRESOR PUBLIC SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS DE [Localité 1], dont les bureaux sont situés [Adresse 3]
non comparant

TRESOR PUBLIC SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS DE [Localité 1], dont les bureaux sont situés [Adresse 3]
non comparant


CRÉANCIERS INSCRITS

A rendu le jugement suivant :

Après que la cause ait été débattue en audience publique du 11 mars 2025 devant M-D MERLET, Vice-Présidente, assistée de F. SONNET, Greffier avec indication que la décision sera prononcée publiquement le 22 avril 2025, délibéré qui a été prorogé à plusieurs reprises pour être rendu le 15 Juillet 2025.


La société CIC ouest (la Banque) a consenti à Mme [U], [E] [P] née le [Date naissance 1] 1963 à [Localité 1] (37) dite [G] [M] plusieurs emprunts immobiliers par actes authentiques ainsi que divers concours financiers par actes sous seing privés.

Notamment suivant acte authentique reçu le 30 novembre 2012 par Me [B] [H], notaire associé à [Localité 2] (37), elle lui a consenti après acception d’une offre préalable en date du 06 août 2004, un prêt “modulable n° 30047 14613 000376968825" d’un montant de cinquante mille cinquante neuf euros et cinquante cinq centimes (50 059,55 €), d’une durée de 240 mois, remboursable par échéances mensuelles constantes de 318,19 €, au taux initial de 3,900 % soit un Teg de 4,5352 %. Ce prêt était affecté à l’acquisition d’un appartement et une cave dépendants d’un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété sis [Adresse 4] cadastré section CS n° [Cadastre 1] pour une contenance de 00 ha 02 a 43 ca soit les lots n°3 ( cave) et n° 11 (appartement) outre les millièmes. 

Cet emprunt était garanti par une hypothèque conventionnelle sur l’immeuble.

Par lettres recommandées avec avis de réception datée du 18 juin 2014 et reçues le 26 juin suivant, la banque a mis en demeure la débitrice de régler les mensualités impayées au titre des prêts : 
-1461300037696809 (prêt modulable), 
-14613000376968810 (prêt modulable), 
-14613000376968813(prêt modulable), 
-14613000376968814 (prêt modulable), 
-14613000376968825 (prêt modulable), 
-14613000376968828 (utilisation projets), 
-14613000376968829 (utilisation projets), 
-14613000376968830 (utilisation travaux), 
-14613000376968832 (utilisation etalis), 
du solde du compte courant [XXXXXXXXXX01] et du prêt 141300037696833 (utilisation projets) à peine de déchéance du terme faute de règlement au plus tard le 27 juin 2014. 

Par lettres recommandées avec avis de réception datée du 28 juillet 2014 et reçues le 31 juillet suivant, la banque a prononcé la déchéance du terme des contrats 1461300037696809 (prêt modulable),14613000376968810 (prêt modulable), 14613000376968813 (prêt modulable), 14613000376968814 (prêt modulable), 14613000376968825 (prêt modulable) reçus par actes authentiques et réclamé à ce titre la somme globale de 232 338,89 euros ;

Par lettres recommandées avec avis de réception datée du 28 juillet 2014 et reçues le 31 juillet suivant, la banque a prononcé la déchéance du terme des contrats 14613000376968828 (utilisation projets), 14613000376968829 (utilisation projets), 14613000376968830 (utilisation travaux), 14613000376968832 (utilisation Etalis) 14613000376968300037696833 (utilisation projets) du compte courant 1461300037696801 et réclamé à ce titre la somme globale de 26 580,25 euros ;

Un protocole d’accord transactionnel daté du 29 mai 2015 a été conclu par les parties aux termes duquel Mme [U], [E] [P] dite [G] [M] s’engageait à rembourser les créances par versements mensuels d’au moins 400 euros le 30 de chaque mois au plus tard, à compter du 30 avril 2015 et ce jusqu’au 31 mai 2016, délai correspondant à la vente des immeubles et/ou le rachat des crédits par un organisme extérieur et remboursement total des créances du CIC Ouest en précisant que le solde des créances restant dues devrait être remboursé au plus tard le 30 juin 2016. En contrepartie des paiement à bonnes dates, la banque s’engageait à ne pas poursuivre par voie d’exécution forcée le recouvrement de sa créance.

Il était précisé (article 5) qu’ “à défaut de règlement à bonne date par Mme [U] [P] des échéances mentionnées à l’article 1 des présentes le protocole sera résilié de plein droit. La banque retrouvera sans aucune formalité toute liberté de poursuite à l’encontre de Mme [U] [P] en sa qualité de débiteur. Dans cette hypothèse l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en principal, intérêts de retard et indemnité conventionnelle”. 

Comme également convenu, la société CIC ouest a présenté une requête aux fins de conférer force exécutoire à cette transaction au Président du Tribunal de grande instance de Blois qui y a fait droit par ordonnance en date du 21 juillet 2015.

Par acte extrajudiciaire du 19 mars 2018, la banque a fait signifier à Mme [U], [E] [P] dite [G] [M] la requête et l’ordonnance avec commandement aux fins de saisie vente.

En exécution de l’acte authentique reçu le 30 novembre 2012 par Me [B] [H], notaire associé à [Localité 2] (37) emportant prêt de 50 059,55 euros avec affectation hypothécaire, de la requête et l’ordonnance précitées, d’un extrait cadastral délivré par le service des impôts fonciers d’Indre et Loire en date du 23 décembre 2022 et d’un relevé des sommes dues, la banque a engagé une procédure de saisie immobilière afin de recouvrer la somme totale de 325 001,58 euros arrêtée au 03 mai 2022. 

Le 10 janvier 2023, elle lui a fait délivrer par le ministère de Me [Q] [W], membre de la Scp Sylvie Delorme-Olivier Favier, commissaire de justice à [Localité 3] (41), commandement aux fins de saisie des droits ou biens immobiliers sis [Adresse 4]. 

Ce commandement a été publié le 21 février 2023 au service de la publicité foncière de Tours 1 sous la référence volume 2023 S numéro 11.

L’assignation en audience d’orientation a été délivrée le 11 avril 2023 et placée le 13 avril suivant aux fins de voir, sur le fondement des articles L. 311-2 et L. 311-6 et R. 322-15 à R. 322-29 du Code des procédures civiles d'exécution, :

“. voir constater que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire, comme il est dit à l’article L 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

. voir constater que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables au sens de l’article L 3ll-6 du Code des procédures civiles d'exécution,

. voir statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes,

. voir statuer, le cas échéant, sur l'autorisation de vente amiable présentée par la débitrice saisie, et en ce cas, fixer les modalités de réalisation de la vente amiable,

. voir fixer le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne pourra être vendu, eu égard aux conditions économiques du marché et les conditions particulières de la vente dont s’agit,

. dire que la vente devra intervenir dans un délai de quatre mois,

. dire que la débitrice saisie devra rendre compte au créancier poursuivant, et sur sa simple demande, des démarches accomplies pour vendre l'immeuble,

. voir rappeler que la vente amiable se déroulera conformément aux dispositions du cahier des conditions de vente,

. dire que les fonds de la vente seront consignés par l'acquéreur auprès de la Caisse des dépôts et consignations tel que prévu à l'article L 322-4 du code des procédures civiles d'exécution,

. voir taxer le montant des frais de poursuite de vente du créancier poursuivant en l'état de la procédure,

. voir fixer la date d'audience à laquelle l'affaire sera rappelée conformément aux dispositions de l'article R.322-21 du code des procédures civiles d'exécution,

. Et, à défaut de vente amiable sollicitée, voir ordonner la vente forcée des biens et droits immobiliers saisis,

. voir fixer la date de vente judiciaire,

. voir fixer le montant de la mise à prix tel que mentionné dans le cahier des conditions de vente à la somme de 25 000 euros,

. voir déterminer les modalités de visite de l'immeuble en présence de la S.C.P. SKS, commissaires de justice à [Localité 1], avec le concours de la force publique si nécessaire ou l'une des personnes prévues à l'article L 142-l du code des procédures civiles d'exécution,

. voir par ailleurs fixer le montant de la créance du poursuivant en principal, accessoires, frais et intérêts,

. dire et juger que les intérêts continueront à courir jusqu'à la distribution du prix de la vente à intervenir,

. voir taxer le montant des frais de poursuite de vente du créancier poursuivant en l’état de la procédure,

. voir employer les frais de la présente instance en frais privilégiés de vente.”

Par actes extra judiciaires délivrés le le 12 avril 2023, la procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits qui n’ont pas constitué avocat.

Aux termes de ses écritures transmises par voie électronique le 25 novembre 2024 auxquelles il faut se reporter pour un exposé exhaustif des faits, moyens et arguments, la société CIC Ouest demande au Juge de l’exécution :

“Vu, notamment, les dispositions des articles L 311-2 et L 311-6 et des articles R 322-15 à R 322-29 du Code des Procédures Civiles d'Exécution de 
 
.(la) recevoir (...) en toutes ses demandes, fins et conclusions,
. (...) constater que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire, comme il est dit à l’article L 311-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution, 
. (...) constater que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables au sens de l’article L 311-6 du Code des Procédures Civiles d'Exécution,
. (...) ordonner la vente forcée des biens et droits immobiliers sis à [Adresse 4] cadastrés section CS n° [Cadastre 1], et consistant dans les lots de copropriété n° 3 et n° 11, 
. (...) fixer la date de vente judiciaire, 
. (...) fixer le montant de la mise à prix tel que mentionné dans le cahier des conditions de vente à la somme de 25.000 €uros, 
. (...) déterminer les modalités de visite de l’immeuble en présence de la SCP SKS, commissaires de justice à [Localité 1], et si besoin avec le concours de la force publique ou l'une des personnes prévues à l'article L 142-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution, 
 . (...) par ailleurs fixer le montant de la créance du poursuivant en principal, accessoires, frais et intérêts ; 
. dire et juger que les intérêts continueront à courir jusqu’à la distribution du prix de la vente à intervenir, 
. débouter Madame [U] [P] dite [G] [M] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
. condamner Madame [U] [P] dite [G] [M] à (lui) payer (...) la somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
. (...) taxer le montant des frais de poursuite de vente du créancier poursuivant en l’état de la procédure,
. (...) employer les frais de la présente instance en frais privilégiés de vente”. 

Pour l’essentiel, elle rappelle avoir engagé la saisie litigieuse en exécution d’une ordonnance homologuant un accord transactionnel et que ce titre exécutoire se prescrit par dix ans et qu’en l’espèce, la prescription n’était acquise que le 21 juillet 2025 de sorte que le commandement a été délivré en temps utile. Sur la base des articles 1179 et 2224 du Code civil, elle oppose à la demande en nullité de la transaction une fin de non recevoir tirée de la prescription quinquennale acquise le 31 mai 2020 et surabondamment fait valoir qu’en acceptant de différer le recouvrement forcé d’une créance supérieure à 250 000 euros moyennant de modestes mensualités, elle avait bien consenti à sa débitrice une concession nullement négligeable. Elle souligne que toute l’argumentation adverse approximativement reprise de solutions prétoriennes est inopérante vu la nature de son titre auxquelles elles ne s’appliquent pas. 

Par conclusions transmises le 11 mars 2025 à 10 h 12 auxquelles il est renvoyé pour un exposé exhaustif des faits, moyens et arguments, Mme [U] [P] invite le Juge de l’exécution :

“Vu les articles L311-8 et suivants du Code de la consommation;
 Vu les articles 1147, 1244-1, 1290 et suivants du Code Civil
 Vu l’article 2044 du Code civil,
 Vu l’article 700 du Code de Procédure Civile,
A titre principal,
. juger que la demande en paiement sur le fondement d’une Ordonnance du 21 juillet 2015 est prescrite, 
. juger que la transaction du 29 mai 2015 ne comporte pas de concessions réciproques,
. juger que l’article 5 de la transaction constitue une clause pénale qui n’a pas vocation à s’appliquer,
. juger que l’absence de mise en demeure préalable contenue interdit tout recours et ne permet pas de solliciter la déchéance du terme, 
En conséquence:
. juger que la transaction est entachée de nullité,
. annuler la transaction du 29 mai 2015 conclue entre les parties;
. prononcer la nullité du commandement de payer en date du 10 janvier 2023,

A titre subsidiaire, 
. constater que la BANQUE CIC ne justifie pas avoir adressé une mise en demeure préalable à la caducité du plan d’apurement du 29 mai 2015,
. juger que la caducité du plan d’apurement ne saurait constituer la déchéance du terme au sens du contrat de crédit, faute du respect de l’envoi d’une mise en demeure préalable,
En toutes hypothèse:
. débouter la BANQUE CIC de l’ensemble de ses demandes.
. condamner la BANQUE CIC à (lui) verser (...) la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile”.

En substance, elle reproche à la banque de ne pas avoir prononcé la caducité du plan d’apurement et mis en demeure de régler le solde de la dette de sorte que la saisie se trouve viciée. Sans le citer (“l’article dispose”), elle soulève une fin de non recevoir tirée de la prescription biennale édictée par l’article L 137-2 ancien du Code de la consommation. Au motif que le plan d’apurement a été signé une semaine avant l’expiration du délai de prescription et que le plan ne l’a pas interrompu. Elle conteste la validité de la transaction qui doit être annulée faute de concessions réciproques, la banque n’ayant consenti à aucune réduction de sa créance. Elle soutient également que la transaction ne dispense pas le créancier de notifier la déchéance du terme et n’a pas vocation à écarter les dispositions protectrices du droit de la consommation. Evoquant “un arrêt très attendu par les banques et leurs clients” rendu par la Cour de justice de l’union européenne et deux décisions rendues le 22 mars 2023 par la première chambre civile de la Cour de cassation, elle rappelle qu’un contrat de prêt ne peut être dénoncé sans mise en demeure préalable notifiant la déchéance du terme de sorte que le commandement doit être annulé. 

Fixée au 27 juin 2023 puis évoquée à plusieurs reprises, l’affaire a été examinée à l’audience du 11 mars 2025 tenue à 11 heures où chaque partie a repris ses demandes et moyens.


SUR QUOI

Attendu que selon l’article R 322-5 du Code des procédures civiles d’exécution alinéa 1, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution , après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L311-4 et L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ;

Sur la régularité de la saisie-immobilière

Attendu qu’eu égard à la bonne observation des formes et délais édictés aux articles R 321-6, 322-4 et 322-10 du Code des procédures civiles d’exécution, la procédure apparaît régulière ce qui n’est, au demeurant, pas discuté ;
 

Sur les conditions de la saisie-immobilière

Attendu qu’il résulte de la combinaison des articles L 311-2, L311-4 et L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie portant sur tous les droits réels afférent aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession ; 

Sur le titre exécutoire fondant la saisie immobilière

Attendu que le commandement vise un acte authentique reçu le 30 novembre 2012 par Me [B] [H], notaire associé à [Localité 2] (37) emportant prêt de 50 059,55 euros avec affectation hypothécaire, la requête et l’ordonnance en date du 21 juillet 2015, un extrait cadastral délivré par le service des impôts fonciers d’Indre et Loire en date du 23 décembre 2022 et un relevé des sommes dues au titre des emprunts et concours financiers repris dans l’ordonnance homologuant l’accord transactionnel conclu le en date du 29 mai 2015 ;

Attendu que selon l’article L 111-3, 1° et 4° du Code des procédures civiles d’exécution “les décisions des juridictions de l'ordre judiciaire ou de l'ordre administratif lorsqu'elles ont force exécutoire, ainsi que les accords auxquels ces juridictions ont conféré force exécutoire” et “ les actes notariés revêtus de la formule exécutoire” constituent des titres exécutoires ; 

Attendu toutefois que pour pouvoir faire l’objet d’une exécution, l’ordonnance d’homologation d’une transaction qui n’est pas une ordonnance sur requête au sens de l’article 812 alinéa 1 du Code de procédure civile et ne peut faire l’objet d’aucun recours (Cass. Civ 2, 1er septembre 2016, n° 15-22 915), n’est pas exécutoire sur minute et doit être notifiée au préalable forcée (Cass. Civ 2 26 octobre 2023, n° 21-19 844) ; qu’en l’espèce, le créancier a bien rempli cette exigence car par acte extrajudiciaire délivré le 19 mars 2018, il a fait signifier la transaction et la décision l’homologuant ; 

Attendu que revêtu de la formule exécutoire, l’acte authentique répond aussi à la définition du titre exécutoire et qu’il comporte les éléments permettant d’évaluer la créance car il précise de façon complète les caractéristiques des emprunts souscrits et leurs modalités de remboursement ; 

Attendu que les autres pièces visées par le commandement tendent uniquement à établir que la sûreté réelle consentie a bien été inscrite de même que les sûretés légales et à détailler les postes de la créance ;

Attendu qu’eu égard aux forces du commandement, l’ordonnance homologuant la transaction fonde la procédure d’exécution litigieuse ; que dans la limite des sommes dues à ce titre, l’acte authentique avec affectation hypothécaire a toutefois également vocation à permettre le recouvrement forcé du prêt “modulable n° 30047 14613 000376968825", seul garanti par la sûreté réelle ; 

Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription biennale 

Attendu que si opérant une confusion entre la transaction qui présente une nature mixte et la décision qui l’homologue, la débitrice soulève une fin de non recevoir tirée de l’article L 137-2 devenu L 218-2 du Code de la consommation, force est de relever que comme édictée par l’article L 111-3, 1° du Code des procédures civiles d’exécution , “la prescription des titres exécutoires visées par l’article L 111-3, 1° est de dix ans” et que le texte sus visé ne peut être utilement invoqué puisqu’il ne concerne que “l'action des professionnels, pour les biens ou les services qu'ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans” ; que cette fin de non recevoir doit donc être écartée ; 

Sur les contestations relatives au titre

Attendu que l’ordonnance rend exécutoire l’accord transactionnel qui porte essentiellement sur un rééchelonnement de la dette pour une période n’excédant pas un an mais précise que les sommes composant la créance globale sont exigibles et les liquide poste par poste ;

Attendu qu’en droit ( notamment Cass Civ 2, 28 septembre 2017, n° 16-19.184) “l'homologation d'un accord transactionnel qui a pour seul effet de lui conférer force exécutoire ne fait pas obstacle à une contestation de la validité de cet accord devant le juge de l'exécution” ; que l’article R 121-1 du Code des procédures civiles d’exécution n’est pas applicable à la décision homologuant une transaction qui n’est pas revêtue de l’autorité de la chose jugée ; qu’en application des dispositions des articles L 121-1 du Code des procédures civiles d’exécution et L 213-6 du Code de l’organisation judiciaire, il entre ainsi dans les pouvoirs du Juge de l’exécution de vérifier les conditions de validité de l’accord homologué ;

Sur la nullité de la transaction tirée de l’absence de concessions réciproques

Attendu que définie par l’article 2044 du Code civil dans sa rédaction antérieure à celle de la loi n°2016-1547 du 18 novembre 2016 applicable en l’espèce, comme “un contrat par lequel les parties terminent une contestation née ou préviennent une contestation à naître” la transaction suppose des “concessions réciproques des parties” ; qu’aux termes de l’article 2052 du Code civil toujours dans sa rédaction antérieure à celle de la loi n°2016-1547 du 18 novembre 2016 qui le réécrit, “les transactions ont, entre les parties, l’autorité de la chose jugée en dernier ressort” et “ne peuvent pas être attaquées pour cause d’erreur de droit ni pour cause de lésion” mais selon l’article 2053 du Code civil “une transaction peut être rescindée lorsqu’il y a erreur dans la personne ou sur l’objet de la contestation. Elle peut l’être dans tous les cas où il y a dol et violence” ; que comme déjà rappelé, l’ordonnance homologuant une transaction n’a pas autorité de chose jugée contrairement au jugement contentieux ;

Attendu qu’en défense, la débitrice conteste la validité de la transaction voire la nature de cet accord au motif que le créancier n’a consenti aucune concession ; qu’en réplique, le créancier soutient que cette demande est prescrite ;

Attendu que la fin de non recevoir tirée de la prescription de l’action en nullité de la transaction court à compter de la date à laquelle l’emprunteur était en mesure d’en apprécier la cause ; qu’en l’espèce, la transaction énonce différents prêts dont le recouvrement forcé se trouve différé sous condition jusqu’au 31 mai 2016 ; qu’elle précise que c’est à la demande de l’emprunteur qu’elle a été conclue ce dont il s’induit nécessairement que Mme [U], [E] [P] y avait activement participé et en avait analysé les termes ; qu’elle ne peut pas se prévaloir de l’inexécution de l’obligation qu’elle avait contractée dès lors que s’agissant d’un accord synallagmatique, la banque a pour sa part respecté son engagement ; que si l’exception de nullité est perpétuelle, encore faut-il que l’accord n’ait pas reçu de commencement d’exécution ; qu’en l’espèce, s’agissant d’un engagement synallagmatique, force est de constater que le créancier a bien respecté son obligation de ne pas faire en n’engageant pas de voies d’exécution forcée pendant le délai convenu qui est venu à terme le 31 mai 2016 de sorte que la prescription quinquennale est acquise et que la validité de la transaction ne peut plus être discutée sur la base de l’article 2052 ancien précité ; 

Attendu qu’à titre surabondant, le Tribunal observe que si la banque inclut dans sa créance globale des sommes dues au titre du solde de comptes courants ou d’ouvertures de crédit manifestement consenties par acte sous seing privé et d’ailleurs intègre sans préciser la date à laquelle a été débloquée une somme due au titre d’un “prêt n°14613000376968832 " de sorte qu’elle obtient pour cette part de la créance un titre exécutoire, force est constater que cette reconnaissance de dette n’est pas nécessairement consentie sans concession réciproque puisqu’elle ne représente qu’une part moindre de l’endettement, que l’accord permettait à la débitrice propriétaire de plusieurs immeubles de rapport, de rechercher une solution pour apurer une dette conséquente importante et qu’il est constant que le délai en l’espèce d’un an accordé par un créancier pour le désintéresser est effectivement une concession nullement dérisoire ;

Sur la nullité de la transaction tirée de l’insertion d’une clause pénale ou abusive 

Attendu que l’accord transactionnel comporte un article 5 ainsi rédigé “à défaut de règlement à bonne date par Mme [U] [P] des échéances mentionnées à l’article 1 des présentes le protocole sera résilié de plein droit. La banque retrouvera sans aucune formalité toute liberté de poursuite à l’encontre de Mme [U] [P] en sa qualité de débiteur. Dans cette hypothèse l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en principal, intérêts de retard et indemnité conventionnelle” qui selon Mme [U], [E] [P] présente les traits d’une clause pénale ou d’une clause abusive et vicie la procédure d’exécution forcée ; 

Attendu que selon l’article 1226 du Code civil dans sa rédaction antérieure à celle de l’ordonnance du 18 novembre 2016, “la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l'exécution d'une convention, s'engage à quelque chose en cas d'inexécution” ;

Attendu que l’article 5 sus retranscrit ne répond pas à cette définition et qu’au demeurant dans le corps de ses écritures, la débitrice développe une argumentation reprise des solutions dégagées par les juridictions européenne et nationale en matière de clause d’exigibilité anticipée de contrats de prêt ; qu’elle soutient de façon confuse que cet article 5 autorise le créancier à prononcer la déchéance du terme sans mise en demeure préalable ce qui contrevient à l’exigence classique posée par la Cour de cassation et s’analyse en une clause abusive qui entraînerait la nullité de l’accord ; que force est de rappeler que la transaction qui en l’espèce est expressément dépourvue d’effet novatoire (article 3 “les obligations et engagements constatés aux termes du présent protocole n’affectent en rien la nature et l’étendue des engagements et garantie qui ont été contractés par ailleurs”), ne peut être assimilée à un contrat de prêt et que la solution simplement évoquée, sans détail ni analyse, s’applique aux contrats conclus entre un consommateur et un professionnel et portant sur la fourniture de biens ou services ; que la transaction présente une nature dualle en ce que s’il s’agit d’une convention régie par le droit commun des obligations, elle produit également des effets spécifiques partiellement comparables aux décisions judiciaires ; que par son objet, elle ne constitue pas une opération économique régie par le droit consumériste -contrat portant sur la fourniture de biens ou de services- mais vise à régler le litige en résultant ; qu’au demeurant, quand bien même serait elle considérée comme une clause abusive ce qui suppose de démontrer sur la base de critères spécifiques qu’elle procède d’un déséquilibre préjudiciable au consommateur, cette stipulation -d’usage-ne vicierait pas l’accord faute d’en constituer un élément essentiel et serait simplement réputée non écrite ; 
qu’au surplus, l’article 5 renvoie expressément aux échéances mentionnés à l’article 1 qui stipule “ Mme [U], [E] [P] s’engage au remboursement des créances énoncées ci-dessus selon les modalités suivantes : versements mensuels par échéance d’un montant de 400,00 € (quatre cents euros) le 30 de chaque mois au plus tard, à compter du 30.04.2015 et ce jusqu’au 31 mai 2016, délai correspondant à la vente des immeubles et/ou le rachat des crédits par un organisme extérieur et remboursement total des créances du CIC Ouest ” de sorte qu’elle permettait simplement à la banque de reprendre ses poursuites sans attendre l’avènement du terme de ce délai de grâce au cas d’inexécution par la débitrice de son engagement mais qu’elle n’a pas usé de cette faculté ; 

Attendu enfin que la débitrice cite un arrêt rendu par la première chambre civile de la cour de cassation (03 juin 2015, n° 14-15655) dont elle déduit que l’organisme de crédit doit délivrer une mise en demeure de régler les impayés avant de prononcer la déchéance du terme, cette décision pose en principe que “si le contrat de prêt d'une somme d'argent peut prévoir que la défaillance de l'emprunteur non commerçant entraînera la déchéance du terme, celle-ci ne peut, sauf disposition expresse et non équivoque, être déclarée acquise au créancier sans la délivrance d'une mise en demeure restée sans effet, précisant le délai dont dispose le débiteur pour y faire obstacle” et n’exclut donc pas la possibilité de s’en dispenser ;

Attendu que toujours dans le corps de ses écritures, la débitrice tend à assimiler implicitement l’accord transactionnel à un plan de surendettement dont la caducité est subordonnée à sa dénonciation par lettre recommandée avec avis de réception ; que toutefois, cette exigence ne peut être étendue à un accord consensuel qui ne le prévoit pas alors que conformément aux dispositions de l’article 1184 du Code civil, il fait la loi des parties ; 

Attendu toutefois qu’il est constant (Cass. Civ. 1ère, 30 mars 2022 n° 19-17.996) que l’action du consommateur tendant à voir réputer non écrite une clause abusive est imprescriptible et qu’en l’espèce, la banque ne dénie pas à Mme [U], [E] [P] sa qualité de consommateur ou non professionnel ; que la créance visée par le commandement recouvre des sommes dues notamment au titre de quatre prêts authentiques dont un seul a été communiqué qui fonde également la saisie litigieuse ; qu’à sa lecture et sans préjudice des autres emprunts, force est de constater qu’il comporte une clause emportant exigibilité immédiate (article 17 de l’offre préalable de prêt “les sommes dues seront de plein droit et immédiatement exigibles dans l'un quelconque des cas suivants. Pour s'en prévaloir, le prêteur en avertira l'emprunteur par écrit, si l'emprunteur est en retard de plus de trente jours dans le paiement d'une échéance en principal, intérêts ou accessoires du présent prêt” ) susceptible de s’analyser en une clause abusive que le Juge de l’exécution est tenu d’examiner car en droit (Cass. Civ. 2, 13 avril 2023 n° 21-540) “lorsqu'il est saisi d'une contestation relative à la créance, le juge de l'exécution est tenu, même en présence d'une décision revêtue de l'autorité de la chose jugée sur le montant de la créance, d'examiner d'office si les clauses insérées dans le contrat conclu entre le professionnel et le non-professionnel ou consommateur ne revêtent pas un caractère abusif, pour autant qu'il dispose des éléments de droit et de fait nécessaires à cet effet, sauf s'il ressort de l'ensemble de la décision revêtue de l'autorité de la chose jugée qu'il a été procédé à cet examen.” alors qu’en l’espèce, si elle a force exécutoire, l’ordonnance homologuant l’accord transactionnel n’a pas autorité de chose jugée et que d’autre part, l’article 3 insérée au dit accord rappelle que ce dernier ne produit pas d’effet novatoire ; 


Que le tribunal ne dispose donc pas de l’intégralité des éléments lui permettant de vider le litige ; que dans ces conditions et par application des articles 16 et 444 du Code de procédure civile, force est de surseoir à statuer sur l’examen des demandes relatives à l’autorisation de la vente forcée et aux frais irrépétibles, de rouvrir les débats et d’enjoindre aux parties de présenter leurs observations sur les points ci-après précisés au dispositif et de réserver les dépens ; 




PAR CES MOTIFS
Le Juge de l’exécution, par décision contradictoire rendue en premier ressort, et mise à disposition au greffe :

Rejette la fin de non recevoir tirée de l’article L 218-2 (ancien 137-1) du Code de la consommation soulevée par Mme [U], [E] [P] ;

Déclare irrecevable l’exception de nullité de l’accord transactionnel en date du 29 mai 2015 fondée sur l’article 2052 ancien du Code civil ;

Dit que l’article 5 de l’accord transactionnel en date du 29 mai 2015 ne s’analyse ni en une clause pénale ni en une clause abusive ;

Rejette la demande de Mme [U], [E] [P] tendant à voir annuler sur cette base l’accord transactionnel en date du 29 mai 2015 et le commandement délivré le 10 janvier 2023 ;

Sursoit sur la demande aux fins de vente forcée présentée par la société Crédit Industriel et commercial Ouest (CIC Ouest) ainsi que la demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

Ordonne une réouverture des débats à l’audience du mardi 14 octobre 2025 à 11 heures et dit que la présente décision vaut convocation des parties ;

Invite la société Crédit Industriel et commercial Ouest (CIC Ouest) et Mme [U], [E] [P], à présenter leurs observations sur la validité de l’article 17 des conditions générales de l’acte de prêt reçu le le 30 novembre 2012 au regard des articles L 132-1devenu L 212-1 du Code de la consommation et R 132-2 du Code de la consommation dans sa rédaction issue du Décret n° 2009-302 du 18 mars 2009 et plus largement le caractère abusif de cette clause ainsi que ses conséquences sur la procédure d’exécution forcée ;

Invite la société Crédit Industriel et commercial Ouest (CIC Ouest) et Mme [U], [E] [P] à présenter leurs observations sur la validité de la saisie immobilière au regard des dispositions des articles L 111-7 et 121-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Réserve les dépens ;


Jugement prononcé le 15 Juillet 2025 par M-D MERLET, Juge de l’exécution.


Le Greffier
F. SONNET 
Le Juge de l’Exécution
M-D MERLET

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Mise à jour de la source le 2025-10-22T21:46:48.626Z.