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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Tours, JCP BAUX, 7 novembre 2025, n° 25/03576

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 22 mai 2021, M. [W] [C] et Mme [G] [E] ont donné à bail à M. [S] [B], un bien immobilier située à [Localité 3], [Adresse 2], appartement 12, pour un loyer mensuel indexable de 505 euros, payable à terme à échoir. Le bail porte la signature d’une caution non dénommée au bail.

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, M. [W] [C] et Mme [G] [E] ont :

- fait signifier à leur locataire, le 23 septembre 2024, un commandement de payer la somme de 2 300,86 euros, visant la clause résolutoire prévue au bail, et l’ont dénoncé à Mme [J] [T] en qualité de caution le 24 septembre 2024,

- signalé la situation à la CCAPEX le 25 septembre 2024.

Arguant du défaut de régularisation de la dette locative dans le délai visé au commandement, les bailleurs ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 15 mars 2025 en ce qui concerne M. [B], dénoncé au préfet d'Indre et Loire le 9 juin 2025, et par acte du 7 juin 2025, délivré à Mme [J] [T], en sa qualité de caution pour voir notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

- constater, à titre principal, la résolution du bail de plein droit pour défaut de paiement au 5 novembre 2024, six semaines après le commandement du 23 septembre 2024 en application de la loi du 6 juillet 1989, subsidiairement constater l’acquisition de la clause résolutoire au 2 juin 2024, en application du code civil et à titre infiniment subsidiaire prononcer la résolution judiciaire du bail ;
 
- ordonner l’expulsion de M. [S] [B] devenu occupant sans droit ni titre, à titre à titre principal à compter du 5 novembre 2024, subsidiairement à compter du 2 juin 2024 et en tout état de cause sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ; 

- et obtenir sa condamnation solidaire avec Mme [J] [T] au paiement :

 à titre principal, d’une somme de 5 669,62 euros au titre des loyers et charges des mois de juin 2024 à octobre 2024 et d’une indemnité d’occupation à compter du mois de novembre 2024,
à subsidiairement, d’une somme de 5 669,62 euros au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 2 juin 2024,
à titre infiniment subsidiaire, d’une somme de 5 669,62 euros au titre à compter du 2 juin 2024 ;
en tout état de cause condamner solidairement M. [S] [B] et Mme [J] [T] à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens dont ceux exposés au titre de l’exécution. 

A l’audience du 4 septembre 2025, M. [W] [C] et Mme [G] [E], représentés par leur conseil, ont repris les termes de leurs assignations, et actualisé leur demande en paiement à la somme de 5 812 euros, arrêtée au mois d’août 2025.
Bien que régulièrement convoqués par acte de commissaire de justice déposé à étude pour M. [S] [B] et délivré selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile à Mme [J] [T], aucun des deux n'a comparu ou ne se sont fait représenter. La présente décision sera réputée contradictoire au seul motif qu'elle est susceptible d'appel.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu. 

L'affaire a été mise en délibéré à l’audience de ce jour, par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIVATION

Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, M. [W] [C] et Mme [G] [E] justifient avoir avisé la CCAPEX de la situation d'impayé et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées. 

L’action est donc recevable.


2) Sur le fond

- Sur la loi applicable

À titre liminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.

Les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l'ordonnancement juridique français. La liberté contractuelle est de même garantie par le régime général du droit des obligations, comme l'énoncent les dispositions luminaires du chapitre dédié aux contrats dans le code civil (articles 1101 à 1104).
Ainsi, il résulte de ces principes et de l'article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s'ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l'empire desquelles ils ont été passé afin de garantir la stabilité des situations établies. La loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d'une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. La jurisprudence est constante sur ce point, et le législateur a également réitéré ces principes aux termes de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations (article 9 : les contrats conclus avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance, le 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d'ordre public). 
Seule la reconnaissance de dispositions d'ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l'application immédiate aux contrats en cours.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi précitée, contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023.
En premier lieu, il sera constaté que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l'application immédiate aux contrats en cours.
En second lieu, il y a lieu de souligner qu'au regard des principes de liberté contractuelle, sécurité juridique et prévisibilité du droit rappelés ci-dessus, il convient de favoriser le respect de la volonté des parties.
Or, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai laissé au locataire afin d'apurer les causes du commandement de payer. En effet, l'article 24 de la loi n° 89462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023 n'imposait pas l'insertion d'une telle clause dans le bail, et le cas échéant, se contentait de fixer un délai minimum avant l'acquisition de la clause (qui pouvait par conséquent être supérieur à deux mois, comme consacré par la pratique de multiples bailleurs notamment sociaux). Ainsi, la loi laissant à l'appréciation des parties à la fois de l'opportunité d'une clause résolutoire et du délai pour solder les causes du commandement, il ne saurait être soutenu que la mise en œuvre de la clause résolutoire est un effet légal du contrat et non l'application d'une disposition contractuelle. 
En troisième lieu, aucune disposition d'ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l'application immédiate sur ce point de l'article 24 tel qu'issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des locataires, en conformité avec le droit à la protection du logement (droit à valeur conventionnelle et objectif à valeur constitutionnelle). Or, un délai de deux mois pour acquitter les causes d'un commandement de payer est nécessairement plus favorable au locataire qu'un délai de six semaines, en ce qu'il lui accorde deux semaines de plus apurer sa dette et par conséquent conserver son droit au bail.
Enfin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, par avis en date du 13 juin 2024 (pourvoi N°24-70.002), a exposé être d'avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.


Ainsi, nonobstant les termes du commandement visant un délai de 6 semaines, tout en reproduisant la clause du bail prévoyant un délai de deux mois, pour payer les loyers et charges dus, il découle de ce qui précède qu'il y a lieu d'appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon, l'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce reproduite au bail, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ; 

Selon l'article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

M. [W] [C] et Mme [G] [E] produisent :

- le bail conclu le 22 mai 2021, contenant une clause résolutoire en cas de non-paiement des loyers deux mois après un commandement de payer infructueux,

- le commandement de payer visant ces clauses, signifié le 23 septembre 2024 à M. [S] [B] et dénoncé le 24 septembre 2024 à Mme [J] [T], pour la somme en principal de 2 300,86 euros, 

- un décompte de créance actualisé au mois d’août 2025 à la somme de 5 812 euros. 

Bien que ce décompte ne précise pas les dates exactes des versements reçus, il en ressort que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, le décompte n’enregistrant que deux versements de 685 et 300 euros dans ce délai. 

Selon l’article 1353 du code civil, « il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui s’en prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui produit l’extinction de son obligation. »

En s’abstenant de comparaître, les défendeurs se privent de la possibilité de rapporter la preuve de paiement qui les auraient libérés de leurs obligations. 

Ainsi les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 25 novembre 2024 .

Au regard du décompte produit, le paiement du loyer courant n’a pas été repris, les derniers paiements datant de juin 2025. Les conditions permettant d’accorder des délais suspensifs ne sont donc pas remplies. 

Il sera dès lors constaté l'acquisition de la clause résolutoire. L'expulsion de M. [S] [B] devenu occupant sans droit ni titre du logement situé à [Localité 3], [Adresse 2], appartement 12, sera ordonnée à défaut de départ volontaire des lieux loués.


-Sur la demande d’astreinte. 

En vertu de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
En l’espèce, la bailleresse demande à ce que l’expulsion du locataire soit assortie d’une astreinte de 100 € par jour de retard dans l’exécution, à compter de la signification de la décision à intervenir.
En l’espèce les bailleurs n’explicitent pas de circonstances faisant apparaître la nécessité pour le juge du contentieux de la protection d’assortir d’une astreinte la présente décision.
La demande formulée de ce chef par les bailleurs est en conséquence rejetée

- Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif et des indemnités d’occupation à l’encontre de M. [S] [B] 

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. 

En outre, depuis la résiliation du bail, M. [S] [B] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à M. [W] [C] et Mme [G] [E], est redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il convient de fixer au montant du loyer courant indexé. 

M. [S] [B] est dès lors redevable des loyers dus antérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire et d’indemnités d’occupation pour la période postérieure.

M. [W] [C] et Mme [G] [E] produisent un décompte faisant apparaître une créance de 5 812 euros comprenant l’échéance d’août 2025, au titre des arriérés de loyer et d’indemnité d’occupation.

M. [S] [B], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. La créance qui n'appelle pas d'observation sera retenue. 


- Sur l’obligation au paiement de Mme [J] [T] es qualité de caution

L’article 2288 du code civil définit le cautionnement comme le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

Les articles 2292 et 2294 du même code précisent que le cautionnement peut garantir une ou plusieurs obligations, présentes ou futures, déterminées ou déterminables, qu’il doit être exprès et qu’il ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

Selon l'article 22-1 de loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 22 mai 2021, applicable au cautionnement, "La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement."

Selon l’article 1353 du code civil, « il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui s’en prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, l'assignation ne vise pas l'acte de cautionnement au titre des pièces fondant la demande. M. [W] [C] et Mme [G] [E] ne produisent aucun acte de cautionnement. 

La bail ne fait pas d'avantage mention de l'intervention de Mme [J] [T] en qualité de caution et la signature figurant sous la mention "le cas échéant, signature de la caution", n'est pas identifiée à son nom. 

Dès lors la preuve de l’engagement de Mme [J] [T], en sa qualité de caution solidaire de M. [S] [B], n'est pas rapportée. 

La demande dirigée à son encontre sera donc rejetée. 

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [S] [B], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure. 

La charge des frais d’exécution forcée étant régie par les dispositions de l'article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution et il n'appartient pas au juge du fond, en dehors de toute contestation, de statuer par avance sur le sort de ces frais.

Compte tenu de l’issue de l’instance et des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les bailleurs, M. [S] [B] sera condamné à leur verser à la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 mai 2021 entre M. [W] [C], Mme [G] [E] et M. [S] [B] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé à [Localité 3], [Adresse 2], appartement 12, sont réunies à la date du 24 novembre 2024 ;

CONSTATE que M. [S] [B] est occupant sans droit ni titre du dit bien immobilier  ;


ORDONNE en conséquence à M. [S] [B] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [S] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [W] [C] et Mme [G] [E] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE M. [S] [B] à verser à M. [W] [C] et Mme [G] [E] la somme de 5 812 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus au mois d’août 2025, échéance du mois d’août compris. 

CONDAMNE M. [S] [B] à payer à M. [W] [C] et Mme [G] [E] une indemnité d’occupation mensuelle de 585 euros à compter du 1er septembre 2025 et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive. ;

CONDAMNE M. [S] [B] à verser à M. [W] [C] et Mme [G] [E] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [S] [B] aux entiers dépens de la présente procédure. 
REJETTE la demande en paiment dirigée contre Mme [J] [T] en qualité de caution. 

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'Indre et Loire en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,



Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,
Texte intégral
MINUTE N° : 25/00963


JUGEMENT
DU 07 Novembre 2025




N° RC 25/03576







DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort




[W] [C]
[G] [E]


ET : 

[S] [B]
[J] [T]




Débats à l'audience du 04 Septembre 2025




Le 

Copie executoire et copie à :
Me Jean-Pierre LE COUPANEC

Copie à :
Monsieur le Prefet d'Indre et Loire

Copie dossier 
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS


TENUE le 07 Novembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à [Localité 1],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER



DÉBATS :

A l'audience publique du 04 Septembre 2025


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 07 Novembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [W] [C]
demeurant [Adresse 2]

Madame [G] [E]
demeurant [Adresse 3]
représentés par Me Jean-Pierre LE COUPANEC, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître CROISE, avocat au barreau de TOURS 


D'une Part ;

ET :

Monsieur [S] [B], demeurant [Adresse 2]
non comparant

Monsieur [J] [T]
né le 19 Septembre 1966 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4]
non comparant



D'autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 22 mai 2021, M. [W] [C] et Mme [G] [E] ont donné à bail à M. [S] [B], un bien immobilier située à [Localité 3], [Adresse 2], appartement 12, pour un loyer mensuel indexable de 505 euros, payable à terme à échoir. Le bail porte la signature d’une caution non dénommée au bail.

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, M. [W] [C] et Mme [G] [E] ont :

- fait signifier à leur locataire, le 23 septembre 2024, un commandement de payer la somme de 2 300,86 euros, visant la clause résolutoire prévue au bail, et l’ont dénoncé à Mme [J] [T] en qualité de caution le 24 septembre 2024,

- signalé la situation à la CCAPEX le 25 septembre 2024.

Arguant du défaut de régularisation de la dette locative dans le délai visé au commandement, les bailleurs ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 15 mars 2025 en ce qui concerne M. [B], dénoncé au préfet d'Indre et Loire le 9 juin 2025, et par acte du 7 juin 2025, délivré à Mme [J] [T], en sa qualité de caution pour voir notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

- constater, à titre principal, la résolution du bail de plein droit pour défaut de paiement au 5 novembre 2024, six semaines après le commandement du 23 septembre 2024 en application de la loi du 6 juillet 1989, subsidiairement constater l’acquisition de la clause résolutoire au 2 juin 2024, en application du code civil et à titre infiniment subsidiaire prononcer la résolution judiciaire du bail ;
 
- ordonner l’expulsion de M. [S] [B] devenu occupant sans droit ni titre, à titre à titre principal à compter du 5 novembre 2024, subsidiairement à compter du 2 juin 2024 et en tout état de cause sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ; 

- et obtenir sa condamnation solidaire avec Mme [J] [T] au paiement :

 à titre principal, d’une somme de 5 669,62 euros au titre des loyers et charges des mois de juin 2024 à octobre 2024 et d’une indemnité d’occupation à compter du mois de novembre 2024,
à subsidiairement, d’une somme de 5 669,62 euros au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 2 juin 2024,
à titre infiniment subsidiaire, d’une somme de 5 669,62 euros au titre à compter du 2 juin 2024 ;
en tout état de cause condamner solidairement M. [S] [B] et Mme [J] [T] à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens dont ceux exposés au titre de l’exécution. 

A l’audience du 4 septembre 2025, M. [W] [C] et Mme [G] [E], représentés par leur conseil, ont repris les termes de leurs assignations, et actualisé leur demande en paiement à la somme de 5 812 euros, arrêtée au mois d’août 2025.
Bien que régulièrement convoqués par acte de commissaire de justice déposé à étude pour M. [S] [B] et délivré selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile à Mme [J] [T], aucun des deux n'a comparu ou ne se sont fait représenter. La présente décision sera réputée contradictoire au seul motif qu'elle est susceptible d'appel.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu. 

L'affaire a été mise en délibéré à l’audience de ce jour, par mise à disposition au greffe.


MOTIVATION

Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, M. [W] [C] et Mme [G] [E] justifient avoir avisé la CCAPEX de la situation d'impayé et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées. 

L’action est donc recevable.


2) Sur le fond

- Sur la loi applicable

À titre liminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.

Les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l'ordonnancement juridique français. La liberté contractuelle est de même garantie par le régime général du droit des obligations, comme l'énoncent les dispositions luminaires du chapitre dédié aux contrats dans le code civil (articles 1101 à 1104).
Ainsi, il résulte de ces principes et de l'article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s'ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l'empire desquelles ils ont été passé afin de garantir la stabilité des situations établies. La loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d'une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. La jurisprudence est constante sur ce point, et le législateur a également réitéré ces principes aux termes de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations (article 9 : les contrats conclus avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance, le 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d'ordre public). 
Seule la reconnaissance de dispositions d'ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l'application immédiate aux contrats en cours.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi précitée, contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023.
En premier lieu, il sera constaté que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l'application immédiate aux contrats en cours.
En second lieu, il y a lieu de souligner qu'au regard des principes de liberté contractuelle, sécurité juridique et prévisibilité du droit rappelés ci-dessus, il convient de favoriser le respect de la volonté des parties.
Or, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai laissé au locataire afin d'apurer les causes du commandement de payer. En effet, l'article 24 de la loi n° 89462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023 n'imposait pas l'insertion d'une telle clause dans le bail, et le cas échéant, se contentait de fixer un délai minimum avant l'acquisition de la clause (qui pouvait par conséquent être supérieur à deux mois, comme consacré par la pratique de multiples bailleurs notamment sociaux). Ainsi, la loi laissant à l'appréciation des parties à la fois de l'opportunité d'une clause résolutoire et du délai pour solder les causes du commandement, il ne saurait être soutenu que la mise en œuvre de la clause résolutoire est un effet légal du contrat et non l'application d'une disposition contractuelle. 
En troisième lieu, aucune disposition d'ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l'application immédiate sur ce point de l'article 24 tel qu'issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des locataires, en conformité avec le droit à la protection du logement (droit à valeur conventionnelle et objectif à valeur constitutionnelle). Or, un délai de deux mois pour acquitter les causes d'un commandement de payer est nécessairement plus favorable au locataire qu'un délai de six semaines, en ce qu'il lui accorde deux semaines de plus apurer sa dette et par conséquent conserver son droit au bail.
Enfin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, par avis en date du 13 juin 2024 (pourvoi N°24-70.002), a exposé être d'avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.


Ainsi, nonobstant les termes du commandement visant un délai de 6 semaines, tout en reproduisant la clause du bail prévoyant un délai de deux mois, pour payer les loyers et charges dus, il découle de ce qui précède qu'il y a lieu d'appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon, l'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce reproduite au bail, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ; 

Selon l'article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

M. [W] [C] et Mme [G] [E] produisent :

- le bail conclu le 22 mai 2021, contenant une clause résolutoire en cas de non-paiement des loyers deux mois après un commandement de payer infructueux,

- le commandement de payer visant ces clauses, signifié le 23 septembre 2024 à M. [S] [B] et dénoncé le 24 septembre 2024 à Mme [J] [T], pour la somme en principal de 2 300,86 euros, 

- un décompte de créance actualisé au mois d’août 2025 à la somme de 5 812 euros. 

Bien que ce décompte ne précise pas les dates exactes des versements reçus, il en ressort que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, le décompte n’enregistrant que deux versements de 685 et 300 euros dans ce délai. 

Selon l’article 1353 du code civil, « il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui s’en prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui produit l’extinction de son obligation. »

En s’abstenant de comparaître, les défendeurs se privent de la possibilité de rapporter la preuve de paiement qui les auraient libérés de leurs obligations. 

Ainsi les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 25 novembre 2024 .

Au regard du décompte produit, le paiement du loyer courant n’a pas été repris, les derniers paiements datant de juin 2025. Les conditions permettant d’accorder des délais suspensifs ne sont donc pas remplies. 

Il sera dès lors constaté l'acquisition de la clause résolutoire. L'expulsion de M. [S] [B] devenu occupant sans droit ni titre du logement situé à [Localité 3], [Adresse 2], appartement 12, sera ordonnée à défaut de départ volontaire des lieux loués.


-Sur la demande d’astreinte. 

En vertu de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
En l’espèce, la bailleresse demande à ce que l’expulsion du locataire soit assortie d’une astreinte de 100 € par jour de retard dans l’exécution, à compter de la signification de la décision à intervenir.
En l’espèce les bailleurs n’explicitent pas de circonstances faisant apparaître la nécessité pour le juge du contentieux de la protection d’assortir d’une astreinte la présente décision.
La demande formulée de ce chef par les bailleurs est en conséquence rejetée

- Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif et des indemnités d’occupation à l’encontre de M. [S] [B] 

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. 

En outre, depuis la résiliation du bail, M. [S] [B] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à M. [W] [C] et Mme [G] [E], est redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il convient de fixer au montant du loyer courant indexé. 

M. [S] [B] est dès lors redevable des loyers dus antérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire et d’indemnités d’occupation pour la période postérieure.

M. [W] [C] et Mme [G] [E] produisent un décompte faisant apparaître une créance de 5 812 euros comprenant l’échéance d’août 2025, au titre des arriérés de loyer et d’indemnité d’occupation.

M. [S] [B], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. La créance qui n'appelle pas d'observation sera retenue. 


- Sur l’obligation au paiement de Mme [J] [T] es qualité de caution

L’article 2288 du code civil définit le cautionnement comme le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

Les articles 2292 et 2294 du même code précisent que le cautionnement peut garantir une ou plusieurs obligations, présentes ou futures, déterminées ou déterminables, qu’il doit être exprès et qu’il ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

Selon l'article 22-1 de loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 22 mai 2021, applicable au cautionnement, "La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement."

Selon l’article 1353 du code civil, « il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui s’en prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, l'assignation ne vise pas l'acte de cautionnement au titre des pièces fondant la demande. M. [W] [C] et Mme [G] [E] ne produisent aucun acte de cautionnement. 

La bail ne fait pas d'avantage mention de l'intervention de Mme [J] [T] en qualité de caution et la signature figurant sous la mention "le cas échéant, signature de la caution", n'est pas identifiée à son nom. 

Dès lors la preuve de l’engagement de Mme [J] [T], en sa qualité de caution solidaire de M. [S] [B], n'est pas rapportée. 

La demande dirigée à son encontre sera donc rejetée. 

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [S] [B], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure. 

La charge des frais d’exécution forcée étant régie par les dispositions de l'article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution et il n'appartient pas au juge du fond, en dehors de toute contestation, de statuer par avance sur le sort de ces frais.

Compte tenu de l’issue de l’instance et des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les bailleurs, M. [S] [B] sera condamné à leur verser à la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 mai 2021 entre M. [W] [C], Mme [G] [E] et M. [S] [B] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé à [Localité 3], [Adresse 2], appartement 12, sont réunies à la date du 24 novembre 2024 ;

CONSTATE que M. [S] [B] est occupant sans droit ni titre du dit bien immobilier  ;


ORDONNE en conséquence à M. [S] [B] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [S] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [W] [C] et Mme [G] [E] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE M. [S] [B] à verser à M. [W] [C] et Mme [G] [E] la somme de 5 812 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus au mois d’août 2025, échéance du mois d’août compris. 

CONDAMNE M. [S] [B] à payer à M. [W] [C] et Mme [G] [E] une indemnité d’occupation mensuelle de 585 euros à compter du 1er septembre 2025 et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive. ;

CONDAMNE M. [S] [B] à verser à M. [W] [C] et Mme [G] [E] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [S] [B] aux entiers dépens de la présente procédure. 
REJETTE la demande en paiment dirigée contre Mme [J] [T] en qualité de caution. 

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'Indre et Loire en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,



Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L351-2, code de la securite sociale L831-1, code civil 2292, code civil 2294, code de la securite sociale L542-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-01-30T04:36:04.428Z.