Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 2ème section, 16 avril 2026, n° 21/11770

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le :
à Me BENSUSSAN (P0074)
 Me [G] (C1887)


■

18° chambre 
2ème section

N° RG 21/11770 - 
N° Portalis 352J-W-B7F-CVEJB

N° MINUTE : 5



Assignation du :
13 Septembre 2021









JUGEMENT 
rendu le 16 Avril 2026 
DEMANDERESSE

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S GERARD SAFAR (RCS de [Localité 1] n°318 174 315)
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Maître Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA - VIAL & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0074


DÉFENDERESSE

Association LA COMETE
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par Maître Richard ruben COHEN de la SELASU SELASU RICHARD R. COHEN, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C1887


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Elisette ALVES, Vice-présidente, assistée de Paulin MAGIS, Greffier.
Décision du 16 Avril 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 21/11770 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVEJB


DÉBATS

A l’audience du 29 Janvier 2026 tenue en audience publique devant Lucie FONTANELLA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 avril 2026.


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort


EXPOSÉ DU LITIGE :

L'association LA COMÈTE occupe un local dans le sous-sol de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 3].

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 1], considérant qu'elle occupe des parties communes sans droit ni titre, l'a assignée en référé par acte du 23 juin 2020, mais par ordonnance du 03 décembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire a déclaré l'assignation caduque, à défaut d'avoir été remise au greffe au moins quinze jours avant l'audience.

Par acte signifié le 08 mars 2021, il lui a délivré un congé lui demandant de libérer le local dans un délai de six mois, en précisant ne pas reconnaître l'éventuelle validité du contrat de prêt du local dont elle se prévalait et qui lui aurait été consenti par la SEFIMEG, alors propriétaire du local.

Par acte du 13 septembre 2021, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 1] a assigné l'association LA COMÈTE devant le tribunal judiciaire de Paris à fin d'expulsion de celle-ci.

Le juge de la mise en état a, par ordonnance du 06 septembre 2023 :
-déclaré recevable l'incident dont l'avait saisi la défenderesse,
-rejeté l'exception de nullité de l'assignation,
-déclaré les demandes du syndicat des copropriétaires recevables,
-invité celui-ci à produire aux débats un plan bien lisible et complet du niveau dans lequel se situerait le local n°11 litigieux, à savoir le « niveau 6 – 63,00 »,
-réservé les dépens ainsi que les demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions du 05 juin 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 1] sollicite du tribunal de :
« RECEVOIR le Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic, la SAS GERARD SAFAR, en ses demandes et les déclarer bien fondées, 

Ce faisant : 
A TITRE PRINCIPAL : 

CONSTATER l’absence de prêt à usage au profit de l’association LA COMETE ainsi que l’absence de tout autre droit ou titre, 

A TITRE SUBSIDIAIRE, 

DECLARER valide le congé donné le 8 mars 2021 pour le 8 septembre 2021 du prêt à usage consenti par courrier du 8 juin 1994 à l’Association LA COMETE, 

En tout état de cause, 

CONSTATER l’occupation sans droit ni titre de l’Association LA COMETE du local partie commune portant le n°11 situé au niveau des caves sous-sol cage d’ascenseur C de l’Immeuble sis [Adresse 1], 

ORDONNER l'expulsion sans délai de l’Association LA COMETE du local partie commune portant le n°11 situé au niveau des caves sous-sol cage d’ascenseur C de l’Immeuble sis [Adresse 1], et le cas échéant celle de tous les occupants de son chef, et ce avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu, ce sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir, 

ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du bailleur aux frais, risques et périls des défendeurs et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

CONDAMNER l’Association LA COMETE à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic, la SAS GERARD SAFAR une indemnité d’occupation forfaitaire en raison de son occupation depuis 5 ans d’un montant de 18.000 € ou subsidiairement à compter du 15 février 2019 ou très subsidiairement à compter du 8 septembre 2021 

CONDAMNER l’Association LA COMETE à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic, la SAS GERARD SAFAR une indemnité d’occupation forfaitaire, à compter du mois de septembre 2016, ou subsidiairement à compter du 15 février 2019 ou très subsidiairement à compter du 8 septembre 2021 d’un montant de 300 € par mois, jusqu’à la remise des clés et après libération complète et remise des lieux,

CONDAMNER l’Association LA COMETE à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic, la SAS GERARD SAFAR la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ».

Dans ses dernières conclusions du 09 janvier 2024, l'association LA COMÈTE sollicite du tribunal de :
« DECLARER l’association LA COMETE recevable et bien fondée en ses prétentions; 

- DEBOUTER le « SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 7], représenté par son Syndic en exercice, pris en la personne de son syndic en exercice, Société GERARD SAFAR » de l’intégralité de ses demandes ; 
- A titre subsidiaire, AUTORISER l’association LA COMETE à s’acquitter du montant des condamnations suivants en 24 échéances égales, dont la première à intervenir dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement ;

- CONDAMNER le « SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 7], représenté par son Syndic en exercice, pris en la personne de son syndic en exercice, Société GERARD SAFAR » à payer à l’association LA COMETE la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- CONDAMNER le « SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 7], représenté par son Syndic en exercice, pris en la personne de son syndic en exercice, Société GERARD SAFAR » aux entiers dépens ; 

- ORDONNER l’exécution provisoire ».

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 29 janvier 2025 et renvoyée à l'audience du 29 janvier 2026, à laquelle elle a été mise en délibéré au 16 avril 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Il est précisé, au préalable, que les demandes tendant à voir « constater que », « déclarer » ne constituent pas de véritables prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, auxquelles le tribunal doit répondre, en ce qu'elles se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel. 

Il s'agit de simples moyens au soutien des demandes, qui seront examinés en tant que tels.


Sur le local objet du litige

La défenderesse oppose au demandeur que le local qu'elle occupe, et dont il est sollicité son expulsion, n'est pas identifié en l'absence de plan du sous-sol correspondant, qu'il n'est pas justifié qu'il s'agit d'une partie commune et que, « à suivre l'argumentation du syndicat des copropriétaires », ledit local serait le lot n°829 du bâtiment 1 qui est un lot privatif.

Le syndicat des copropriétaires réplique que ce local, comme d'autres qui le jouxtent, est une partie commune au sens du règlement de copropriété, que sa localisation est précisée par un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 14 mai 2024 et que les plans fournis font apparaître les numéros de lot des caves et les locaux communs.

Le juge de la mise en état, dans son ordonnance du 06 septembre 2023, a laissé l'examen de la qualification du lot au tribunal, celle-ci exigeant une appréciation au fond des éléments.

L'immeuble en copropriété dans lequel se situe le local litigieux a fait l'objet d'une subdivision selon règlement de subdivision et état descriptif de division du 25 février 1997.

Il ressort de cet acte du 25 février 1997 que :
-à cette occasion, le lot n°26 appartenant à une société SEFIMEG, constitué d'un « groupe de caves au niveau 6 (63) du bâtiment 1 » « numéro 51 » a été divisé en 329 lots, dont 328 lots désignés comme « caves » portant les numéros 501 à 828 et un lot désigné comme « local » portant le numéro 829 ;
-les parties communes attachées à ces lots sont définies par les articles 5 et 6 du règlement de copropriété du 30 septembre 1976 comme étant notamment « (…) 4°) - Les locaux des services communs et les installations et aménagements communs à l'ensemble des copropriétaires (...) ».

Le syndicat des copropriétaires a produit aux débats un document d'une page recto et verso comportant des plans du niveau « 6 – 63,00 », sur lesquels il a apposé une croix à l'emplacement du lot occupé par la défenderesse, ainsi que le cachet du notaire avec la date de l'acte du 25 février 1997, mais de taille et de qualité ne permettant pas leur lisibilité et un autre plan photocopié des mêmes locaux, de mauvaise qualité également.

Le juge de la mise en état a relevé ces défauts et sollicité des plans de l'entier niveau, plus lisibles.

Le demandeur, qui avait déjà produit aux débats un constat d'huissier du 22 novembre 2019 duquel il ressortait que l'époux de madame [N], présidente de l'association défenderesse, avait, avec l'autorisation de celle-ci, conduit l'huissier instrumentaire à un local situé au « niveau caves (au sous-sol – cage d'ascenseur C) », portant le numéro 11 et situé à côté du local de stockage de poubelles portant le numéro 2, dont il avait ouvert la porte avec la clé et dans lequel se trouvaient divers éléments appartenant à l'association, a produit un nouveau constat de commissaire de justice du 14 mai 2024 comportant des clichés photographiques d'un plan des caves, repérant sur celui-ci le local numéro 11 à côté du local poubelles et situé face à l'ensemble de caves n°9 et décrivant le trajet effectué pour s'y rendre, depuis l'entrée de l'immeuble, en prenant l'ascenseur A vers le niveau -1, accédant à un couloir avec les caves situées à gauche et des locaux situés à droite, par lequel il passe devant les ascenseurs B, puis les ascenseurs C, après lesquels se trouve à droite un local, à droite, portant le numéro 11, à gauche du local poubelles, face à l'ensemble de caves n°9 et avant la porte coupe-feu numéro 8.

Il ressort de ces éléments, que le local portant le numéro 11 est très précisément localisé sur les plans du niveau 6 – 63, à l'emplacement que le syndicat des copropriétaires a marqué d'une croix.

Il apparaît également que l'ancien lot n°26 comprend une partie divisée en caves qui sont nettement identifiées et localisées sur les plans fournis, et, en face, de l'autre côté du couloir, des locaux qui sont affectés à l'usage commun des copropriétaires (locaux pour les poubelles, local vélos, local poussettes, etc) ; le local n°11 se situe parmi ces locaux d'usage commun.

Aucun élément ne permet de considérer qu'il s'agirait du lot n°829, seul « local » qui constituerait une partie privative, comme le soutient la défenderesse, laquelle, d'ailleurs, ne prétend ni ne justifie occuper le local en vertu d'un titre donné par le propriétaire dudit lot, identifié comme étant monsieur [S] [G], selon une matrice cadastrale du 04 mai 2022.

Au demeurant, le tribunal observe que l'examen des plans fournis permet de constater que la surface du local n°11, comparée à celle des caves (représentant chacune 25/681924 tantièmes de copropriété), n'est pas suffisamment importante pour correspondre au lot n°829 (représentant 399/681924 tantièmes de copropriété), ce dernier étant vraisemblablement bien plus grand.

Il convient en conséquence de constater que le demandeur a suffisamment identifié le local litigieux et justifie de ce qu'il s'agit d'une partie commune.


Sur le titre d'occupation des locaux et la demande d'expulsion

Le syndicat des copropriétaires prétend que l'association défenderesse occupe le local litigieux sans droit ni titre, dès lors, d'une part, que, selon le règlement de copropriété, ainsi que les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires ne peuvent faire un usage privatif des parties communes et que seule l'assemblée générale des copropriétaires peut en donner l'autorisation et que, d'autre part, le contrat de prêt évoqué, consenti par l'ancien propriétaire de l'immeuble avant division du lot n°26, ne lui est pas opposable.

La défenderesse réplique qu'elle bénéficie d'un prêt à usage consenti par la SEFIMEG destiné à lui permettre de stocker le matériel destiné à son activité associative « décors, costumes, tréteaux et matériels divers » pour une durée indéterminée ayant vocation à se poursuivre aussi longtemps qu'il sera nécessaire, qu'aucune autorisation du syndicat des copropriétaires n'est nécessaire à sa validité puisque celui-ci n'existait pas lorsqu'elle a été donnée par l'ancien propriétaire et qu'il lui est opposable puisqu'il survit à l'aliénation du bien.

Selon l'article 1875 du code civil, le prêt à usage est un contrat par lequel l'une des parties livre un chose à l'autre pour s'en servir, à charge pour le preneur de la rendre après s'en être servi.

L'article 1879 du même code précise que l'engagement qui se forme par le prêt à usage passe aux héritiers de celui qui prête et de celui qui emprunte.

L'article 1888 dudit code ajoute que le prêteur ne peut retirer la chose prêtée qu'après le terme convenu, ou, à défaut de convention, qu'après qu'elle a servi pour l'usage pour lequel elle a été empruntée.

Il est constant néanmoins que lorsqu'aucun terme n'a été convenu pour le prêt d'une chose d'un usage permanent, sans qu'aucun terme ne soit prévisible, le prêteur est en droit d'y mettre fin à tout moment en respectant un délai de préavis raisonnable.

En l'espèce, la défenderesse se prévaut d'une lettre du 08 juin 1994 de la SEFIMEG indiquant lui confirmer le prêt d'un local numéro 11 situé au premier sous-sol accordé en 1977 et précisant qu'il « pourra être repris à tout moment par notre société pour ses propres besoins, en vous laissant bien évidemment le temps suffisant de le débarrasser des objets s'y trouvant ».

Cette pièce est suffisante pour justifier du prêt à usage du local litigieux.

Néanmoins, le prêt ne confère qu'un droit personnel, non un droit réel, sur la chose prêtée et l'obligation du prêteur ne se transmet passivement qu'à ses héritiers, pas à ses ayants cause à titre particulier.

Dès lors, le contrat de prêt conclu avec l'ancienne propriétaire SEFIMEG ne s'est pas transmis passivement aux copropriétaires avec l'acquisition de leurs biens, et n'est donc pas opposable au syndicat demandeur.

En tout état de cause, à défaut de terme convenu, le syndicat des copropriétaires aurait eu la faculté de mettre un terme au prêt par la délivrance du congé du 08 mars 2021 lui accordant un délai, très raisonnable, de six mois pour libérer les lieux, de sorte qu'à compter du 08 septembre 2021, l'association n'aurait plus eu de titre pour les occuper.

Il convient en conséquence de constater que la défenderesse est occupante sans droit ni titre du local litigieux et d'ordonner son expulsion.

Pour assurer l'exécution de cette décision, celle-ci sera assortie d'une astreinte dont les modalités sont fixées ci-après dans le dispositif du jugement.

L'enlèvement des meubles et effets se trouvant dans les lieux sera effectué selon les règles fixées par le code des procédures civiles d'exécution. 


Sur la demande de paiement d'une indemnité d'occupation

Selon l’article 1240 du code civil, quiconque par sa faute cause un dommage à autrui lui en doit réparation.

Il est constant que celui qui sollicite la réparation d’un dommage doit prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Il est d’usage fréquent en matière d’occupation de lieux sans droit ni titre de fixer l'indemnité compensant le préjudice résultant pour le propriétaire du maintien de l’occupant dans les lieux à un montant correspondant à la valeur locative des lieux.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne produit aucun élément démontrant le préjudice causé par l'occupation du local litigieux, et ne justifie pas d'une valeur locative de 300 € par mois.

L'indemnité allouée ne peut donc être supérieure à l'estimation faite par la défenderesse à hauteur de 6 €/mois, par comparaison avec l'indemnité appliquée à une autre salle de l'immeuble dont elle a eu l'usage, de 400 € par an pour 114 m2.

Par ailleurs, il n'y a pas lieu de considérer que le syndicat des copropriétaires a subi une perte de jouissance du local avant l'expiration du délai accordé à l'association pour quitter les lieux, soit avant le 08 septembre 2021.

Dès lors, une indemnité d'occupation de 6 € par mois lui sera allouée, ce à compter du 09 septembre 2021 et jusqu'à parfaite libération du local, caractérisée par la remise des clés ou le retrait de tout effet de l'occupante.

La demande d'indemnité d'occupation à hauteur de 18 000 € est rejetée.

Compte tenu du montant de l'indemnité d'occupation allouée, l'octroi d'un délai de paiement échelonné sur vingt-quatre mois n'apparaît pas nécessaire ; la demande en ce sens sera donc rejetée.


Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l'instance, ainsi qu'à payer au demandeur une somme qu'il convient de fixer à 3 000 € au titre de ses frais irrépétibles.

Il est rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, 

ORDONNE à l'association LA COMÈTE et à tous occupants de son chef de libérer le local portant le numéro de porte 11 situé dans le premier sous-sol, au niveau des caves (niveau 6-63), de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 3] dans les deux (2) mois suivant la signification de la présente décision ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire des lieux dans ce délai, l’expulsion de l'association LA COMÈTE ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE l'association LA COMÈTE, à défaut de libération des lieux passé le délai d'exécution volontaire de deux (2) mois suivant la signification de la présente décision, au paiement d'une astreinte de deux cents euros (200 €) par jour de retard pendant quatre-vingt-dix (90) jours ;

DIT que l’enlèvement des meubles et effets se trouvant éventuellement dans les lieux sera effectué selon les règles fixées par le code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE l'association LA COMÈTE à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 1] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de six euros (6 €), ce depuis le 09 septembre 2021 et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par l'expulsion de l'association LA COMÈTE et de tous occupants de son chef ou la remise des clés des lieux ;

CONDAMNE l'association LA COMÈTE aux entiers dépens de l'instance, ainsi qu’à payer une somme de trois mille euros (3 000 €) au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 1] en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 1] de sa demande de fixation d'une indemnité d'occupation forfaitaire de 18 000 € ;

DÉBOUTE l'association LA COMÈTE de sa demande de délai de grâce ainsi que de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.


Fait et jugé à [Localité 1] le 16 Avril 2026

Le Greffier Le Président
Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA