Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 1ère section, 16 avril 2026, n° 23/02231

Exposé du litige

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] 
C. exécutoires
délivrées le :


■


18° chambre 
1ère section

 
N° RG 23/02231 
N° Portalis 352J-W-B7H-CYZIW

N° MINUTE : 2

Assignation du :
10 Février 2023

contradictoire













JUGEMENT 
rendu le 16 Avril 2026 


DEMANDERESSE

Association Société Musicale Russe en France “SMRF”
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Charles-Edouard FORGAR de la SELARL LARGO AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0112



DÉFENDERESSE

S.A.R.L. HGR
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Maître Guillaume ANQUETIL de l’AARPI ANQUETIL ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #D0156, avocat postulant,
et par Maître Abel SABEUR de la SEL D’AVOCATS LEGAL FIRST AVOCATS, Avocat au Barreau de LYON, avocat plaidant,



Décision du 16 Avril 2026
18° chambre 1ère section
 N° RG 23/02231 - N° Portalis 352J-W-B7H-CYZIW



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Madame Camille CHAUMONT, Greffière, lors des débats et de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier, lors de la mise à disposition au greffe,

Rédactrice : Diana SANTOS CHAVES,


DEBATS

A l’audience du 02 Décembre 2025, tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 mars 2026.
Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 16 Avril 2026.


JUGEMENT

Prononcé en audience publique
Contradictoire
en premier ressort





Par acte sous seing privé en date du 31 mars 1989, la Ville de [Localité 1] a donné à bail à l’Association Société Musicale Russe En France (ci-après la « SMRF ») un immeuble communal situé [Adresse 3] à [Localité 3], constitué d’un hôtel particulier de 600 m2, pour une durée de 12 ans, à compter du 23 février 1987, les locaux accueillant le Conservatoire [C] [Q]. 

Le bail s’est poursuivi tacitement depuis le 23 février 1999.

Les locaux donnés à bail constituent un immeuble qui comprend :
- un sous-sol,
- un rez-de-chaussée surélevé, 
- un premier étage composé d’une grande pièce à usage de salle de concert et quatre studios d’étude,
- un deuxième étage composé de six studios d’étude. 

Par courrier du 16 avril 1997 et conformément à l’article 3 du bail, la Ville de [Localité 1] a autorisé la SMRF à confier la gestion de la cantine du Conservatoire, située au sous-sol, à un tiers.

Par acte sous seing privé en date du 19 août 1997, la SMRF a consenti à la société « La Cantine Russe » une convention d’occupation à titre précaire sur les locaux situés en sous-sol d’une surface de 176 m2, pour une durée devant se terminer le 23 février 1999. La convention a été renouvelée.




Par acte sous seing privé du 1er juillet 2010 intitulé « Contrat de location de la cantine du Conservatoire [C] [Q] "La Cantine Russe" », la SMRF a consenti un contrat de location portant sur ces mêmes locaux à la SARL HGR.

Par exploit d’huissier en date du 26 avril 2019, la SMRF a fait délivrer à la société HGR un congé avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction à effet du 31 décembre 2019.

Par exploit du 1er juillet 2020, la SMRF a assigné la société HGR en référé-expertise, aux fins de fixation du montant des indemnités d'éviction et d'occupation.

Par ordonnance du 2 octobre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a ordonné une expertise confiée à Mme [V] [N] aux fins de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2020.

Par acte de commissaire de justice du 10 février 2023, la SMRF a assigné la société HGR devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales de : 
- juger que la société HGR est prescrite à demander une indemnité d’éviction, 
- ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef. 

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 9 mai 2023, la société HGR a soulevé devant le juge de la mise en état une fin de non-recevoir tirée de la prescription, estimant que l’action en expulsion de la bailleresse repose sur la nécessaire qualification du bail liant les parties en bail commercial, et que cette action en requalification est prescrite. Elle sollicitait également la nullité du congé délivré le 26 avril 2019.

La société HGR a par la suite modifié ses demandes dans le cadre de l’incident, soulevant l’irrecevabilité de l’action de la SMRF aux motifs que son action tendant à voir juger prescrite une action en demande d’indemnité d’éviction qui n’a jamais été engagée, serait une action déclaratoire prohibée par la jurisprudence.

Par ordonnance du 27 juin 2024, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée du caractère déclaratoire de l’action engagée par la SMRF.

Dans l’intervalle, le 26 mai 2023, la SMRF a fait délivrer à la société HGR un nouveau congé, fondé uniquement sur l’article 8 du bail du 1er juillet 2010 et non plus sur le statut des baux commerciaux, pour le 30 novembre 2023.

Puis, le 27 décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la société HGR un second congé fondé sur l’article 8 du bail, pour le 30 juin 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 décembre 2024, la SMRF demande au tribunal de : 
« A titre principal, 
- ORDONNER l’expulsion de la société HGR et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et sous astreinte de 500€ par jour à compter de la signification du jugement à intervenir ; 
- CONDAMNER la société HGR au paiement, jusqu’à libération complète des lieux, d’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en vigueur ; 
A titre subsidiaire, 
- PRONONCER la résiliation judiciaire du bail du 1er juillet 2010 ; 
- En conséquence, ORDONNER l’expulsion de la société HGR et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et sous astreinte de 500 € par jour à compter de la signification du jugement à intervenir ; 



- CONDAMNER la société HGR au paiement, jusqu’à libération complète des lieux, d’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en vigueur ; 
En tout état de cause, 
- CONDAMNER la société HGR au paiement de la somme de 5.794,74 € au titre de son arriéré locatif, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de notification des présentes; 
- DÉBOUTER la société HGR de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; 
- CONDAMNER la société HGR aux entiers dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. »

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 janvier 2025, la société HGR demande au tribunal de :
« - DÉCLARER la société HGR recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions;
- CONSTATER que le bail du 1er juillet 2010 est un bail civil, soumis aux dispositions du Code civil et non au statut des baux commerciaux ; 
Par conséquent, 
À TITRE PRINCIPAL : 
- DÉCLARER nul et de nul effet le congé délivré par la SMRF le 26 avril 2019, pour non-respect du cadre contractuel applicable et en l’absence de requalification préalable du bail en bail commercial ; 
- DÉCLARER irrecevable comme prescrite l’action initiée par la Société Musicale Russe en France (« SMRF ») à l’encontre de la Société HGR, tendant à ordonner l’expulsion de cette dernière des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 4], pour non-respect de la prescription biennale prévue à l’article L. 145-60 du Code de commerce ; 
- DÉBOUTER la Société Musicale Russe en France (« SMRF ») de toutes ses demandes, fins et conclusions ; 
- REJETER la demande de la SMRF tendant à la fin du contrat de location du 1er juillet 2010, en raison de l’absence de fondement légal et du respect par la société HGR de ses obligations contractuelles principales. 
A TITRE SUBSIDIAIRE : 
- DÉCLARER irrecevable la demande de résiliation judiciaire du bail du 1er juillet 2010, en l'absence de manquements suffisamment graves pour justifier une telle résiliation, et en tenant compte du fait que la société HGR est à jour du paiement de ses loyers ; 
- REJETER toutes les prétentions de la SMRF tendant à la résiliation du bail pour les motifs avancés ; 
À TITRE RECONVENTIONNEL : 
- CONDAMNER la SMRF à payer à la société HGR la somme de 200 000 €, sauf à parfaire à dire d'expert, en réparation des préjudices financiers, matériels et moraux subis par HGR, notamment : 
- La diminution drastique du chiffre d’affaires liée aux perturbations causées par la SMRF dans l’exploitation des locaux ; 
- L’atteinte à l’image et à la réputation de la Cantine Russe, due aux manœuvres de harcèlement, au vol des porte-menus, à l’arrachage des lumières du porche, et aux dégradations volontaires des installations ; 
- Le préjudice moral subi par HGR en raison des tentatives répétées d’expulsion de fait et des troubles intentionnels de la jouissance des locaux, notamment par la coupure intempestive de l'électricité ; 
- CONDAMNER la SMRF à payer à la Société HGR la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 
- CONDAMNER la SMRF aux entiers dépens. »

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément à l’article 455 du code procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 janvier 2025. L’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience collégiale du 2 décembre 2025, mise en délibéré à ce jour et rendue par mise à disposition au greffe.

Motifs

*

MOTIFS DU JUGEMENT

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir « constater », « donner acte », « dire et juger » ne constituent pas des prétentions si elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.


Sur la demande d’expulsion de la société HGR

La SMRF fait valoir :
- qu’elle a donné congé à la société HGR pour le 31 décembre 2019, ouvrant droit au paiement d’une indemnité d’éviction pour sa locataire et au maintien dans les lieux dans cette attente, en application des articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, mais qu’en application de l’article L. 145-60 du code de commerce et 2241, 2240 et 2239 du code civil, en l’absence de demande d’indemnité d’éviction en justice dans le délai de 2 ans et en l’absence d’interruption ou de suspension de la prescription, la société HGR est prescrite à demander une indemnité d’éviction,
- que l’assignation en référé du 1er juillet 2020, par laquelle la SMRF a reconnu le droit à indemnité d’éviction de sa locataire, a interrompu le délai de prescription et fait courir un nouveau délai, lequel n’a pas été interrompu, ni suspendu, de sorte que la société HGR est prescrite depuis le 2 juillet 2022 dans son droit à demander une indemnité d’éviction et qu’elle est devenue occupante sans droit ni titre,
- que le statut des baux commerciaux est d’ordre public et, dès lors que les conditions d’application en sont réunies, le statut s’applique, ce qui est le cas en l’espèce et ce qui justifie que le congé du 26 avril 2019 a été délivré sur le fondement du statut des baux commerciaux,
- qu’à supposer que le bail soit qualifié de bail civil et non commercial, le congé du 26 avril 2019 délivré dans les formes contractuelles et dans le respect du délai de préavis est valable,
- que si le congé du 26 avril 2019 était privé d’effet, l’expulsion devrait être ordonnée sur le fondement des congés du 26 mai 2023 et du 27 décembre 2023 ; qu’en application des stipulations contractuelles, ces deux congés sont fondés,
- que le congé du 27 décembre 2023 est motivé par les incidents de paiement ; qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 25 octobre 2022 et un autre le 16 octobre 2023, justifiant la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire.

La société HGR soutient :
- que la convention conclue entre les parties ne revêt pas la nature d’un bail commercial mais qu’il s’agit d’une convention sui generis soumise aux dispositions du code civil ; que cette analyse résulte du nom du contrat, de la durée indéterminée subordonnée au bail principal consenti par la Ville de [Localité 1], de l’intention des parties d’exclure le statut des baux commerciaux, du fait que le bail principal est un bail à objet civil et interdit l’utilisation commerciale des locaux ; que les conditions d’application du statut des baux commerciaux ne sont pas remplies,


- qu’il était impossible de délivrer un congé sur le fondement du statut des baux commerciaux au regard de la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce applicable à l’action en requalification du contrat en bail commercial ; qu’en l’absence d’action en requalification dans le délai de deux ans, la SMRF est prescrite dans ses prétentions fondées sur le statut des baux commerciaux et ne peut ainsi se prévaloir du congé délivré le 26 avril 2019,
- que la tentative de la SMRF de se soustraire à ses obligations en invoquant la prescription biennale de la demande d’indemnité d’éviction doit être considérée comme abusive ; que le congé du 26 avril 2019 ne peut servir de fondement à une demande d’expulsion en l’absence de demande préalable de requalification du contrat en bail commercial, 
- que le congé délivré le 26 avril 2019 sur un mauvais fondement juridique ne contient pas la motivation exigée par l’article 8 du contrat liant les parties ; qu’au regard de l’ensemble de ces raisons le congé est vicié et doit être annulé, 
- que les congés des 26 mai et 27 décembre 2023 ont été délivrés de mauvaise foi en ce qu’ils visent à contourner les vices de celui de 2019 ; qu’ils constituent des moyens de pression supplémentaires pour obtenir le départ de la locataire ; que ces congés sont fondés sur des motifs contestables en ce qu’elle est à jour des paiements de loyers et aucun arriéré ne saurait justifier une réponse aussi drastique que la rupture du contrat ; que la bailleresse ne peut se prévaloir d’une telle situation pour obtenir son expulsion immédiate alors que les manquements ne sont pas établis ; qu’il existe d’autres mesures pour résoudre d’éventuels retards de paiements mais la délivrance de congés successifs est révélatrice de la volonté de forcer la rupture du contrat ; - que si les congés délivrés en 2023 respectent le délai de préavis prévu par l’article 8 du contrat, ils ne sont pas fondés sur des motifs légitimes et sérieux de sorte qu’ils ne peuvent avoir d’effet juridique et ne peuvent fonder une demande d’expulsion.

*Sur la qualification du contrat de location et la validité du congé du 26 avril 2019

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la requalification préalable du contrat de location en bail commercial

Aux termes de l’article 789, 6° du code de procédure civile, dans sa version modifiée par le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Selon l'article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d'agir tel que notamment le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, la fin de non-recevoir soulevée par la société HGR et tirée de la prescription biennale prévue par l’article L. 145-60 du code de commerce, est irrecevable devant le tribunal, faute d’avoir été présentée devant le juge de la mise en état. 

En conséquence, la fin de non-recevoir est irrecevable.

Sur la qualification du contrat de location en bail commercial

Aux termes de l'article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, devenu 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 


Il appartient au juge de restituer au contrat qui lui est soumis son exacte qualification sans s’arrêter à la qualification que lui ont donné les parties.

Aux termes de l’article L. 145-1 du code de commerce, « Les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce […]».

Il résulte de cette disposition que le statut des baux commerciaux s’applique, nonobstant la qualification que les parties ont donné au contrat, à tout local stable et permanent dans lequel est exploité un fonds de commerce, à savoir une exploitation disposant d’une clientèle propre et jouissant d’une autonomie de gestion, pour lequel le locataire est immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises.

En application de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.


En l’espèce, les parties ont conclu un « contrat de location » en date du 1er juillet 2010, ayant pour objet la mise à disposition par l’Association SMRF à la société HGR de locaux situés en sous-sol d’un immeuble sis au [Adresse 2] à [Localité 3], comprenant notamment une salle de « restaurant cantine », une cuisine et arrière cuisine, une plonge, des toilettes, un cellier et un vestiaire du personnel, aux fins d’exploitation de l’activité de « Restauration et vente à emporter – Réception ». 

En contrepartie, la société locataire paie un loyer mensuel de 4.784 euros toutes taxes comprises, l’autorisant à utiliser le nom « la Cantine Russe », loués les locaux désignés, utiliser les équipements décrits dans l’inventaire annexé. 

Le préambule du contrat stipule expressément que :
- « Aux termes de ce contrat [du 31 mars 1989 entre la ville de [Localité 1] et la SMRF], il a été stipulé en son article 3 ‘affectation des lieux’ que les lieux loués doivent être utilisés exclusivement aux activités de cette Association, toute utilisation à usage commercial et d’habitation étant interdite »,
- « La locataire reconnaît avoir pris connaissance du bail principal et de son avenant et renonce à se prévaloir du statut sur les baux commerciaux et notamment à un quelconque droit au renouvellement du bail objet de la présente sur le fondement du décret du 30 septembre 1953 ». 

L’article 8 « Durée du contrat » stipule que « Ce présent contrat est consenti pour une durée indéterminée dans les limites du bail principal conclu entre la ville de [Localité 1] et la S.M.R.F. ».

Il résulte de ces stipulations que les parties sont convenues d’une convention de location mais qu’elles ont entendu exclure expressément l’application du statut des baux commerciaux, auquel elles ont dérogé notamment par la durée du bail qui exclut un droit au renouvellement, le contrat étant à durée indéterminée. 





Surabondamment, force est de constater que la bailleresse qui revendique l’application du statut en dépit de l’exclusion expresse stipulée au contrat, n’apporte aucune preuve des conditions de qualification de bail commercial. Si les locaux donnés en location peuvent être qualifiés de stables et permanents depuis leur mise à disposition en 2010, et que l’activité exercée, à savoir l’activité de restauration, peut être qualifiée de commerciale, les éléments caractéristiques d’un fonds de commerce, à savoir une exploitation disposant d’une clientèle propre et jouissant d’une autonomie de gestion, pour lequel le locataire est immatriculé au registre du commerce et des sociétés ne sont pas caractérisés.

L’association SMRF ne produit aucun élément relatif à l’existence d’une clientèle propre de la Cantine russe par rapport au conservatoire, aux modalités d’exercice de son activité, en particulier l’autonomie que pourrait avoir la société HGR dans la gestion de ses horaires d’ouverture notamment.

Dans ces conditions, l’association SMRF échoue à rapporter la preuve de l’existence d’un bail commercial liant les parties et la validité du congé délivré le 26 avril 2019 doit être analysée à la lumière des stipulations contractuelles et non des dispositions particulières aux baux commerciaux.

L’article 8 du contrat de location stipule que « Sans résiliation du bail principal, les différentes parties conviennent que ce contrat ne peut être résilié sans motivation argumentée et devront respecter les conditions suivantes :
- Notification par lettre recommandée avec accusé réception
- Respect d’un préavis de 6 mois ».

En l’espèce, le congé du 26 avril 2019 a été délivré par acte extrajudiciaire à effet du 31 décembre 2019, soit plus de 6 mois à l’avance. Toutefois, aucune motivation autre que le renvoi au statut des baux commerciaux n’est précisée dans le congé, de sorte que la condition de « motivation argumentée » n’est pas remplie.

En conséquence, le congé du 26 avril 2019 qui ne respecte pas les formes prescrites par les stipulations contractuelles, sera déclaré de nul effet, la demande d’expulsion ne pouvant être accueillie sur le fondement de cet acte.

*Sur la validité du congé du 26 mai 2023

Aux termes de l'article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, devenu 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

Par acte extrajudiciaire du 26 mai 2023, l’association SMRF a délivré un nouveau congé à la société HGR, aux termes duquel elle rappelle le précédent congé délivré le 26 avril 2019 sur le fondement du statut des baux commerciaux, le fait que la société HGR n’a pas déféré au congé et qu’elle conteste la qualification commerciale du bail du 1er juillet 2010.

Aux termes de cet acte, l’association SMRF indique :
« Que sans faire échec à la validité du congé délivré le 26 avril 2019, la SMRF délivre ainsi par la présente un second congé sur le fondement du bail ‘civil’ du 1er juillet 2010.
Que le bail stipule expressément que le contrat est consenti pour une durée indéterminée, dans les limites du bail principal conclu entre la Ville de [Localité 1] et la SMRF, étant par ailleurs indiqué que sans résiliation du bail principal, les différentes parties conviennent que ce contrat ne peut être résilié sans motivation argumentée et devront respecter les conditions suivantes, à savoir notification par lettre recommandée avec accusé de réception et respect d’un préavis de six mois.


Que conformément au contrat de bail du 1er juillet 2010, la SMRF entend, par la présente notification mettre fin audit bail et donne en conséquence congé à la société HGR des lieux qu’elle occupe pour le 30 novembre 2023 ».

Il résulte des mentions de l’acte du 26 mai 2023 que, si le délai de préavis contractuel de 6 mois est respecté, l’acte ne contient pas de motivation argumentée tel qu’exigé par l’article 8 du contrat de location. Dans ces conditions, la SMRF ne peut solliciter l’expulsion de la société HGR sur le fondement d’un congé ne respectant pas les stipulations contractuelles.

*Sur la validité du congé du 27 décembre 2023

Par acte extrajudiciaire du 27 décembre 2023, l’association SMRF a délivré un nouveau congé à la société HGR pour le 30 juin 2024, aux termes duquel elle rappelle le précédent congé délivré le 26 avril 2019 et l’opposition entre les parties sur la qualification commerciale du bail qui les lie. 

L’acte précise que : « En l’espèce, la résiliation du bail du 1er juillet 2010 est motivée, outre l’occupation de parties de l’immeuble non comprises dans l’assiette du bail, par les divers incidents de paiement survenus ces dernières années, la jurisprudence considérant que cela constitue un motif de refus de renouvellement d’un bail […]
Ainsi, le 25 octobre 2022, la SMRF a dû délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, mettant société HGR en demeure de lui régler la somme de 41.599,26€.
Le 16 octobre 2023, la SMRF a de nouveau dû délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, mettant la société HGR en demeure de lui régler la somme de 11.789,79 €.
Conformément au contrat de bail du 1er juillet 2010, la SMRF entend, par la présente, mettre fin au bail du 1er juillet 2010 et donne en conséquence congé à la société HGR pour le 30 juin 2024, date à laquelle elle devra avoir libéré et vidé les locaux loués ». 

La SMRF verse aux débats deux commandements de payer délivrés à la société HGR le 25 octobre 2022 pour un montant de 41.599,26 euros, et le 16 octobre 2023 pour un montant de 11.789,79 euros. 

Il résulte de ces éléments que la SMRF a délivré le 27 décembre 2023 un congé respectant le délai de préavis contractuel de 6 mois et l’obligation de motivation argumentée, prévus par l’article 8 du contrat de location. 

La mauvaise foi imputée à la bailleresse au motif que le congé du 27 décembre 2023 viserait à contourner l’irrégularité du congé du 26 avril 2019 n’est pas démontrée, la délivrance de congés successifs démontrant simplement le souhait de la SMRF de mettre fin au contrat de location, ce qui ne constitue pas un manquement contractuel.

La société HGR, qui soutient que la motivation du congé du 27 décembre 2023 n’est pas légitime en ce qu’elle est à jour des paiements de loyers et que des retards de paiements ne sont pas un motif suffisant, ne produit aucun justificatif pour attester que les deux commandements de payer délivrés en 2022 et en 2023 étaient injustifiés, ni qu’elle était à jour des paiements de loyers et de charges.

En outre, l’article 8 du bail exige une motivation mais le tribunal n’a pas à apprécier le caractère légitime ou suffisamment grave des motifs exposés dans cette motivation ; il doit simplement s’assurer que cette obligation de motivation est exécutée de bonne foi, laquelle bonne foi est présumée.




Il résulte de ces éléments que le congé du 27 décembre 2023 délivré dans les conditions requises par l’article 8 du contrat de location est valable et qu’il a mis fin au contrat liant les parties depuis le 30 juin 2024. La société HGR étant devenue occupante sans droit ni titre, il y a lieu de faire droit à la demande d’expulsion dans les termes du dispositif. 

Il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte, le risque d’opposition à l’exécution de la présente décision par la société HGR n’étant pas démontré.

La demande principale de la SMRF ayant été accueillie, il n’y a pas lieu d’examiner la demande subsidiaire en résiliation judiciaire du contrat.

*Sur l’indemnité d’occupation

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation.

L'indemnité d'occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail.

En l’espèce, la société HGR qui se maintient malgré la fin du contrat de location résultant du congé du 27 décembre 2023, sera condamnée à une indemnité d’occupation qu’il y a lieu de fixer au montant du dernier loyer contractuel en vigueur, à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à complète libération des lieux matérialisée par la restitution des clés ; étant relevé que la SMRF n’invoque aucun moyen ni ne produit aucun élément utile permettant de faire une appréciation différente de la valeur équitable des lieux.

Sur la demande en paiement au titre d’un arriéré locatif

La SMRF soutient que la société HGR reste débitrice de la somme de 5.794,74 euros, malgré une relance en date du 21 novembre 2024.

La société HGR soutient être à jour des règlements de loyers.

L'article 1728 du code civil énonce que le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l'une des deux obligations principales du preneur.
Selon l'article 1315 devenu 1353 du code civil, il appartient au preneur d'établir qu'il s'est acquitté de son loyer entre les mains de son bailleur.

En l’espèce, la SMRF verse aux débats une relance adressée le 21 novembre 2024 pour le paiement de la somme de 5.794,74 euros, accompagnée d’un décompte locatif, dont il ressort que cette somme correspond à une échéance d’indemnité d’occupation du mois de novembre 2024 ainsi qu’à plusieurs factures de charges.

La société HGR, qui ne conteste pas ce décompte, ne justifie pas du paiement de la somme réclamée. 

En conséquence, en l’état des pièces versées aux débats, il y a lieu de condamner la société HGR au paiement de la somme de 5.794,74 euros au titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation et de charges, en deniers ou quittances.




Sur la demande de dommages et intérêts de la société HGR

La société HGR fait valoir qu’elle a subi de nombreux préjudices à cause des actions répétées, illégales et délibérées de la SMRF, visant clairement à porter atteinte à la jouissance paisible des locaux et révélant une stratégie manifeste d’expulsion de fait, sans passer par les voies judiciaires légitimes ; qu’elle a subi du sabotage de l’un de ses équipements, la bailleresse ayant retiré et désactivé son bloc de climatisation, créant un inconfort en période estivale et une perte de clientèle affectant les performances économiques ; qu’elle a subi les vols et dégradations des portes menus se trouvant à l’entrée du restaurant, nuisant à son image et à la communication indispensable du restaurant ; qu’elle a subi des infiltrations d’eau détériorant l’intérieur du restaurant et faisant fuir la clientèle ; que la SMRF a bloqué l’accès au jardin de la cour où les poubelles étaient entreposées, contraignant la locataire à entreposer ses poubelles dans des endroits inadaptés générant des nuisances visuelles et olfactives préjudiciables à sa réputation. Elle estime que ses conditions d’exploitation ont été dégradées entrainant une baisse du chiffre d’affaires et que ces actions sont le fruit d’une stratégie délibérée de harcèlement de la bailleresse visant à l’expulser. Elle estime son préjudice de pertes économiques, d’atteinte à son image de marque et son préjudice matériel et moral à la somme de 200.000 euros.

La SMRF soutient qu’elle n’a commis aucune faute ouvrant droit à réparation au profit de la locataire et que la demande indemnitaire de la société HGR n’est pas justifiée. 

Selon l'article 1147 ancien du code civil devenu l’article 1231-1 du code civil, celui qui invoque un préjudice résultant d'une faute de son co-contractant doit établir un manquement au contrat qui les lie ou à son obligation d'exécuter de bonne foi ses obligations, ainsi que l'étendue du préjudice causé par cette faute.

En l’espèce, la société HGR reproche plusieurs agissements illégaux à la SMRF, visant à perturber son activité commerciale et porter atteinte à la jouissance paisible des locaux.

A ce titre, elle lui reproche d’avoir retiré et désactivé son bloc de climatisation et produit un constat de commissaire de justice du 15 juillet 2024, attestant qu’un bloc de climatisation est déposé dans le porche de l’immeuble en face de l’entrée du restaurant, qu’il est débranché, les conduits d’alimentations étant sectionnés. Le commissaire de justice consigne les déclarations du président de la société HGR qui lui désigne l’emplacement initial du bloc de climatisation « qui était en place depuis près de 20 ans » et il constate que la climatisation du restaurant n’est plus fonctionnelle.

La SMRF estime que ce retrait d’équipement a été fait « à la demande de la Ville de [Localité 1] car elle n’avait pas fait l’objet d’une autorisation préalable », et produit un courrier électronique de la ville de [Localité 1] du 5 juillet 2024 aux termes duquel « Je vous rappelle que la climatisation située à l’arrière de la cour n’a fait l’objet d’aucune autorisation et doit être déposée dans les meilleurs délais », et rappelant que toute nouvelle installation doit faire l’objet d’une autorisation préalable. 

Si le retrait du bloc de climatisation était nécessaire au regard de la demande de la Ville de [Localité 1], propriétaire des locaux, la SMRF ne produit aucun courrier démontrant qu’elle aurait informé sa locataire de la nécessité de retirer cet équipement, ni qu’elle aurait proposé une solution de remplacement ou proposé de demander une autorisation pour un nouvel équipement comme l’y invitait la Ville de [Localité 1] dans son courrier. En outre, elle ne répond pas sur le fait que cet équipement était présent depuis plus de 20 ans, soit bien avant l’arrivée de la société HGR, laquelle pouvait légitimement compter sur la présence de cet équipement pour l’exercice de son activité.





Il résulte de ces éléments que, si le retrait du bloc de climatisation était impératif au regard de l’absence d’autorisation de la propriétaire, la méthode employée par la SMRF pour y procéder, à savoir un retrait sans information préalable, sans discussion sur les solutions alternatives, caractérise un manquement à l’obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat, de nature à causer un préjudice à la locataire qui s’est trouvée privée d’un équipement dont elle jouissait jusque-là, et ce, en plein été.

S’agissant des vols et dégradations allégués des portes menus installés à l’extérieur du restaurant sous le porche, la société HGR verse aux débats un constat de commissaire de justice en date du 22 mars 2024, dans lequel le commissaire de justice atteste avoir visionné plusieurs vidéos fournies par la société HGR sur lesquelles des personnes désignées par le président de la société comme étant le président de la SMRF, son épouse ou un préposé, retirent les portes menus installés sous le porche à l’entrée de l’immeuble, à l’extérieur du restaurant, étant précisé que l’entrée du restaurant se trouve dans le porche de l’immeuble. Ces scènes se déroulent les 21 décembre 2023, 7 et 17 février 2024, avec parfois plusieurs vidéos prises pendant la même journée. 

La SMRF verse aux débats une ordonnance de référé en date du 26 juin 2017, aux termes de laquelle il était rappelé que la cour ou le porche de l’immeuble ne faisaient pas partie de l’assiette du contrat de location et la société HGR a été condamnée sous astreinte à retirer tout matériel installé dans la cour ou le porche de l’immeuble. 

Ainsi, la société HGR n’avait pas d’autorisation pour installer des matériels de communication à l’extérieur du restaurant, sous le porche ou à l’entrée de l’immeuble, espaces qui se trouvent hors de l’assiette du contrat de location, et qu’elle avait déjà été condamnée en 2017 à retirer tout matériel. En installant à nouveau ses porte-menus à l’extérieur du restaurant, la société HGR a donc commis un manquement à ses obligations contractuelles. Or, les vidéos relatées par le commissaire de justice attestent que malgré l’intervention de la bailleresse pour retirer ces éléments interdits, la société HGR a réinstallé ses porte-menus à plusieurs reprises, parfois même plusieurs fois par jour.

Au regard de ses manquements réitérés aux stipulations contractuelles, la société HGR ne saurait reprocher à la SMRF d’être intervenue pour retirer les portes menus installés dans des emplacements interdits.

S’agissant du dégât des eaux, la société HGR verse aux débats un constat de commissaire de justice en date du 13 août 2024 établissant des dégradations dans les locaux, en raison d’infiltrations, étant précisé que ces dégradations sont localisées dans une partie salle-de-bain et bureau du local, et non dans la salle de réception de la clientèle du restaurant. Toutefois, la société HGR ne produit que ce constat qui ne caractérise pas le manquement de la SMRF dans la gestion de ce dégât des eaux. 

A l’inverse, la SMRF justifie que les causes du dégât des eaux ont été réglées par la Ville de [Localité 1] fin août 2024, ce qui a été confirmé par les assureurs présents sur site le 12 novembre 2024. Elle produit notamment un grand nombre de courriers électroniques relatifs à ce dégât des eaux, attestant avoir pris en charge la gestion du désordre dès son signalement et attestant à l’inverse une attitude parfois d’obstruction de la société HGR, refusant l’accès des locaux aux intervenants. Dans ces conditions, aucun manquement reproché à la SMRF relatif à ces désordres n’est caractérisé.






S’agissant de l’accès aux poubelles, la SMRF justifie de plusieurs courriers électroniques par lesquels il a été demandé à la société HGR une réunion pour organiser les horaires d’accès aux poubelles dans la mesure où l’accès au jardin de la cour était désormais bloqué par une grille, du fait notamment de l’usage de cette cour par les personnels ou clients de la société HGR sans autorisation. La société HGR ne justifie pas avoir répondu aux sollicitations de la SMRF, de sorte que la responsabilité de la bailleresse dans le préjudice d’image et les nuisances qu’elle estime avoir subi n’est pas caractérisée. 

Il résulte de ces éléments que, parmi les manquements allégués par la société HGR, seules les modalités du retrait de la climatisation caractérisent un manquement de la bailleresse à son obligation de bonne foi contractuelle. La stratégie manifeste de harcèlement et d’expulsion de la SMRF n’est pas davantage caractérisée, la société HGR ayant elle-même commis des manquements contractuels, manifestant son opposition systématique et l’absence de communication avec la bailleresse. Le fait que la SMRF ait exprimé son souhait de mettre fin au contrat de location, notamment par la délivrance de plusieurs congés, ne caractérise pas en lui-même un manquement contractuel.

S’agissant du préjudice, la société HGR soutient avoir subi un préjudice de pertes économiques liées à la baisse du chiffre d’affaires résultant de la perte de clientèle, une atteinte à son image de marque et à sa réputation, un préjudice matériel causé par les dégradations intentionnelles des équipements et des installations, un préjudice moral lié au harcèlement et à la pression abusive. 

La société HGR ne produit aucun justificatif de l’évaluation globale à 200.000 euros qu’elle fait de son préjudice. L’attestation de son expert-comptable du 8 janvier 2025, qui atteste d’une baisse du chiffre d’affaires entre mai et août 2024 par rapport à l’année précédente, ne permet pas de faire le lien entre la baisse de chiffre d’affaires et le seul manquement à l’obligation de foi retenu à l’encontre de la SMRF. 

Au regard de ces éléments, le préjudice subi par la société HGR du fait du retrait de la climatisation de façon intempestive et sans information préalable sera évalué à la somme de 6.000 euros.

En conséquence, la SMRF sera condamnée à payer à la société HGR la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts.


Sur les demandes accessoires

En l’espèce, la société HGR qui succombe à titre principal à l’instance supportera la charge des dépens.

Condamnée aux dépens, la société HGR devra payer à la SMRF une indemnité qu’il est équitable de fixer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande sur ce même fondement.

Dispositif

*
**








PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Déclare la SARL HGR irrecevable en sa fin de non-recevoir tirée de la prescription,

Dit que le congé délivré le 26 avril 2019 par l’Association Société Musicale Russe En France est dépourvu d’effet,

Constate que le congé délivré le 27 décembre 2023 a mis fin au contrat de location du 1er juillet 2010 liant les parties à compter du 30 juin 2024 à minuit,

Dit que la SARL HGR devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement,

Faute pour la SARL HGR de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, autorise l’Association Société Musicale Russe En France à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef des lieux précités, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,

Rejette la demande d’astreinte,

Condamne la SARL HGR au paiement d’une indemnité d’occupation fixée au montant du dernier loyer contractuel à compter du 1er juillet 2024 et jusqu'à la libération des locaux par la remise des clés,

Condamne la SARL HGR à payer à l’Association Société Musicale Russe En France la somme de 5.794,74 euros en derniers ou quittances, au titre des arriérés de charges et indemnité d’occupation avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

Condamne l’Association Société Musicale Russe En France à payer à la SARL HGR la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne la SARL HGR à payer à l’Association Société Musicale Russe En France la somme la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SARL HGR de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamne la SARL HGR aux dépens,

Fait et jugé à [Localité 1] le 16 Avril 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] 
C. exécutoires
délivrées le :


■


18° chambre 
1ère section

 
N° RG 23/02231 
N° Portalis 352J-W-B7H-CYZIW

N° MINUTE : 2

Assignation du :
10 Février 2023

contradictoire













JUGEMENT 
rendu le 16 Avril 2026 


DEMANDERESSE

Association Société Musicale Russe en France “SMRF”
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Charles-Edouard FORGAR de la SELARL LARGO AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0112



DÉFENDERESSE

S.A.R.L. HGR
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Maître Guillaume ANQUETIL de l’AARPI ANQUETIL ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #D0156, avocat postulant,
et par Maître Abel SABEUR de la SEL D’AVOCATS LEGAL FIRST AVOCATS, Avocat au Barreau de LYON, avocat plaidant,



Décision du 16 Avril 2026
18° chambre 1ère section
 N° RG 23/02231 - N° Portalis 352J-W-B7H-CYZIW



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Madame Camille CHAUMONT, Greffière, lors des débats et de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier, lors de la mise à disposition au greffe,

Rédactrice : Diana SANTOS CHAVES,


DEBATS

A l’audience du 02 Décembre 2025, tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 mars 2026.
Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 16 Avril 2026.


JUGEMENT

Prononcé en audience publique
Contradictoire
en premier ressort





Par acte sous seing privé en date du 31 mars 1989, la Ville de [Localité 1] a donné à bail à l’Association Société Musicale Russe En France (ci-après la « SMRF ») un immeuble communal situé [Adresse 3] à [Localité 3], constitué d’un hôtel particulier de 600 m2, pour une durée de 12 ans, à compter du 23 février 1987, les locaux accueillant le Conservatoire [C] [Q]. 

Le bail s’est poursuivi tacitement depuis le 23 février 1999.

Les locaux donnés à bail constituent un immeuble qui comprend :
- un sous-sol,
- un rez-de-chaussée surélevé, 
- un premier étage composé d’une grande pièce à usage de salle de concert et quatre studios d’étude,
- un deuxième étage composé de six studios d’étude. 

Par courrier du 16 avril 1997 et conformément à l’article 3 du bail, la Ville de [Localité 1] a autorisé la SMRF à confier la gestion de la cantine du Conservatoire, située au sous-sol, à un tiers.

Par acte sous seing privé en date du 19 août 1997, la SMRF a consenti à la société « La Cantine Russe » une convention d’occupation à titre précaire sur les locaux situés en sous-sol d’une surface de 176 m2, pour une durée devant se terminer le 23 février 1999. La convention a été renouvelée.




Par acte sous seing privé du 1er juillet 2010 intitulé « Contrat de location de la cantine du Conservatoire [C] [Q] "La Cantine Russe" », la SMRF a consenti un contrat de location portant sur ces mêmes locaux à la SARL HGR.

Par exploit d’huissier en date du 26 avril 2019, la SMRF a fait délivrer à la société HGR un congé avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction à effet du 31 décembre 2019.

Par exploit du 1er juillet 2020, la SMRF a assigné la société HGR en référé-expertise, aux fins de fixation du montant des indemnités d'éviction et d'occupation.

Par ordonnance du 2 octobre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a ordonné une expertise confiée à Mme [V] [N] aux fins de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2020.

Par acte de commissaire de justice du 10 février 2023, la SMRF a assigné la société HGR devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales de : 
- juger que la société HGR est prescrite à demander une indemnité d’éviction, 
- ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef. 

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 9 mai 2023, la société HGR a soulevé devant le juge de la mise en état une fin de non-recevoir tirée de la prescription, estimant que l’action en expulsion de la bailleresse repose sur la nécessaire qualification du bail liant les parties en bail commercial, et que cette action en requalification est prescrite. Elle sollicitait également la nullité du congé délivré le 26 avril 2019.

La société HGR a par la suite modifié ses demandes dans le cadre de l’incident, soulevant l’irrecevabilité de l’action de la SMRF aux motifs que son action tendant à voir juger prescrite une action en demande d’indemnité d’éviction qui n’a jamais été engagée, serait une action déclaratoire prohibée par la jurisprudence.

Par ordonnance du 27 juin 2024, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée du caractère déclaratoire de l’action engagée par la SMRF.

Dans l’intervalle, le 26 mai 2023, la SMRF a fait délivrer à la société HGR un nouveau congé, fondé uniquement sur l’article 8 du bail du 1er juillet 2010 et non plus sur le statut des baux commerciaux, pour le 30 novembre 2023.

Puis, le 27 décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la société HGR un second congé fondé sur l’article 8 du bail, pour le 30 juin 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 décembre 2024, la SMRF demande au tribunal de : 
« A titre principal, 
- ORDONNER l’expulsion de la société HGR et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et sous astreinte de 500€ par jour à compter de la signification du jugement à intervenir ; 
- CONDAMNER la société HGR au paiement, jusqu’à libération complète des lieux, d’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en vigueur ; 
A titre subsidiaire, 
- PRONONCER la résiliation judiciaire du bail du 1er juillet 2010 ; 
- En conséquence, ORDONNER l’expulsion de la société HGR et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et sous astreinte de 500 € par jour à compter de la signification du jugement à intervenir ; 



- CONDAMNER la société HGR au paiement, jusqu’à libération complète des lieux, d’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en vigueur ; 
En tout état de cause, 
- CONDAMNER la société HGR au paiement de la somme de 5.794,74 € au titre de son arriéré locatif, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de notification des présentes; 
- DÉBOUTER la société HGR de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; 
- CONDAMNER la société HGR aux entiers dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. »

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 janvier 2025, la société HGR demande au tribunal de :
« - DÉCLARER la société HGR recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions;
- CONSTATER que le bail du 1er juillet 2010 est un bail civil, soumis aux dispositions du Code civil et non au statut des baux commerciaux ; 
Par conséquent, 
À TITRE PRINCIPAL : 
- DÉCLARER nul et de nul effet le congé délivré par la SMRF le 26 avril 2019, pour non-respect du cadre contractuel applicable et en l’absence de requalification préalable du bail en bail commercial ; 
- DÉCLARER irrecevable comme prescrite l’action initiée par la Société Musicale Russe en France (« SMRF ») à l’encontre de la Société HGR, tendant à ordonner l’expulsion de cette dernière des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 4], pour non-respect de la prescription biennale prévue à l’article L. 145-60 du Code de commerce ; 
- DÉBOUTER la Société Musicale Russe en France (« SMRF ») de toutes ses demandes, fins et conclusions ; 
- REJETER la demande de la SMRF tendant à la fin du contrat de location du 1er juillet 2010, en raison de l’absence de fondement légal et du respect par la société HGR de ses obligations contractuelles principales. 
A TITRE SUBSIDIAIRE : 
- DÉCLARER irrecevable la demande de résiliation judiciaire du bail du 1er juillet 2010, en l'absence de manquements suffisamment graves pour justifier une telle résiliation, et en tenant compte du fait que la société HGR est à jour du paiement de ses loyers ; 
- REJETER toutes les prétentions de la SMRF tendant à la résiliation du bail pour les motifs avancés ; 
À TITRE RECONVENTIONNEL : 
- CONDAMNER la SMRF à payer à la société HGR la somme de 200 000 €, sauf à parfaire à dire d'expert, en réparation des préjudices financiers, matériels et moraux subis par HGR, notamment : 
- La diminution drastique du chiffre d’affaires liée aux perturbations causées par la SMRF dans l’exploitation des locaux ; 
- L’atteinte à l’image et à la réputation de la Cantine Russe, due aux manœuvres de harcèlement, au vol des porte-menus, à l’arrachage des lumières du porche, et aux dégradations volontaires des installations ; 
- Le préjudice moral subi par HGR en raison des tentatives répétées d’expulsion de fait et des troubles intentionnels de la jouissance des locaux, notamment par la coupure intempestive de l'électricité ; 
- CONDAMNER la SMRF à payer à la Société HGR la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 
- CONDAMNER la SMRF aux entiers dépens. »

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément à l’article 455 du code procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 janvier 2025. L’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience collégiale du 2 décembre 2025, mise en délibéré à ce jour et rendue par mise à disposition au greffe.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir « constater », « donner acte », « dire et juger » ne constituent pas des prétentions si elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.


Sur la demande d’expulsion de la société HGR

La SMRF fait valoir :
- qu’elle a donné congé à la société HGR pour le 31 décembre 2019, ouvrant droit au paiement d’une indemnité d’éviction pour sa locataire et au maintien dans les lieux dans cette attente, en application des articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, mais qu’en application de l’article L. 145-60 du code de commerce et 2241, 2240 et 2239 du code civil, en l’absence de demande d’indemnité d’éviction en justice dans le délai de 2 ans et en l’absence d’interruption ou de suspension de la prescription, la société HGR est prescrite à demander une indemnité d’éviction,
- que l’assignation en référé du 1er juillet 2020, par laquelle la SMRF a reconnu le droit à indemnité d’éviction de sa locataire, a interrompu le délai de prescription et fait courir un nouveau délai, lequel n’a pas été interrompu, ni suspendu, de sorte que la société HGR est prescrite depuis le 2 juillet 2022 dans son droit à demander une indemnité d’éviction et qu’elle est devenue occupante sans droit ni titre,
- que le statut des baux commerciaux est d’ordre public et, dès lors que les conditions d’application en sont réunies, le statut s’applique, ce qui est le cas en l’espèce et ce qui justifie que le congé du 26 avril 2019 a été délivré sur le fondement du statut des baux commerciaux,
- qu’à supposer que le bail soit qualifié de bail civil et non commercial, le congé du 26 avril 2019 délivré dans les formes contractuelles et dans le respect du délai de préavis est valable,
- que si le congé du 26 avril 2019 était privé d’effet, l’expulsion devrait être ordonnée sur le fondement des congés du 26 mai 2023 et du 27 décembre 2023 ; qu’en application des stipulations contractuelles, ces deux congés sont fondés,
- que le congé du 27 décembre 2023 est motivé par les incidents de paiement ; qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 25 octobre 2022 et un autre le 16 octobre 2023, justifiant la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire.

La société HGR soutient :
- que la convention conclue entre les parties ne revêt pas la nature d’un bail commercial mais qu’il s’agit d’une convention sui generis soumise aux dispositions du code civil ; que cette analyse résulte du nom du contrat, de la durée indéterminée subordonnée au bail principal consenti par la Ville de [Localité 1], de l’intention des parties d’exclure le statut des baux commerciaux, du fait que le bail principal est un bail à objet civil et interdit l’utilisation commerciale des locaux ; que les conditions d’application du statut des baux commerciaux ne sont pas remplies,


- qu’il était impossible de délivrer un congé sur le fondement du statut des baux commerciaux au regard de la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce applicable à l’action en requalification du contrat en bail commercial ; qu’en l’absence d’action en requalification dans le délai de deux ans, la SMRF est prescrite dans ses prétentions fondées sur le statut des baux commerciaux et ne peut ainsi se prévaloir du congé délivré le 26 avril 2019,
- que la tentative de la SMRF de se soustraire à ses obligations en invoquant la prescription biennale de la demande d’indemnité d’éviction doit être considérée comme abusive ; que le congé du 26 avril 2019 ne peut servir de fondement à une demande d’expulsion en l’absence de demande préalable de requalification du contrat en bail commercial, 
- que le congé délivré le 26 avril 2019 sur un mauvais fondement juridique ne contient pas la motivation exigée par l’article 8 du contrat liant les parties ; qu’au regard de l’ensemble de ces raisons le congé est vicié et doit être annulé, 
- que les congés des 26 mai et 27 décembre 2023 ont été délivrés de mauvaise foi en ce qu’ils visent à contourner les vices de celui de 2019 ; qu’ils constituent des moyens de pression supplémentaires pour obtenir le départ de la locataire ; que ces congés sont fondés sur des motifs contestables en ce qu’elle est à jour des paiements de loyers et aucun arriéré ne saurait justifier une réponse aussi drastique que la rupture du contrat ; que la bailleresse ne peut se prévaloir d’une telle situation pour obtenir son expulsion immédiate alors que les manquements ne sont pas établis ; qu’il existe d’autres mesures pour résoudre d’éventuels retards de paiements mais la délivrance de congés successifs est révélatrice de la volonté de forcer la rupture du contrat ; - que si les congés délivrés en 2023 respectent le délai de préavis prévu par l’article 8 du contrat, ils ne sont pas fondés sur des motifs légitimes et sérieux de sorte qu’ils ne peuvent avoir d’effet juridique et ne peuvent fonder une demande d’expulsion.

*Sur la qualification du contrat de location et la validité du congé du 26 avril 2019

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la requalification préalable du contrat de location en bail commercial

Aux termes de l’article 789, 6° du code de procédure civile, dans sa version modifiée par le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Selon l'article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d'agir tel que notamment le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, la fin de non-recevoir soulevée par la société HGR et tirée de la prescription biennale prévue par l’article L. 145-60 du code de commerce, est irrecevable devant le tribunal, faute d’avoir été présentée devant le juge de la mise en état. 

En conséquence, la fin de non-recevoir est irrecevable.

Sur la qualification du contrat de location en bail commercial

Aux termes de l'article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, devenu 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 


Il appartient au juge de restituer au contrat qui lui est soumis son exacte qualification sans s’arrêter à la qualification que lui ont donné les parties.

Aux termes de l’article L. 145-1 du code de commerce, « Les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce […]».

Il résulte de cette disposition que le statut des baux commerciaux s’applique, nonobstant la qualification que les parties ont donné au contrat, à tout local stable et permanent dans lequel est exploité un fonds de commerce, à savoir une exploitation disposant d’une clientèle propre et jouissant d’une autonomie de gestion, pour lequel le locataire est immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises.

En application de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.


En l’espèce, les parties ont conclu un « contrat de location » en date du 1er juillet 2010, ayant pour objet la mise à disposition par l’Association SMRF à la société HGR de locaux situés en sous-sol d’un immeuble sis au [Adresse 2] à [Localité 3], comprenant notamment une salle de « restaurant cantine », une cuisine et arrière cuisine, une plonge, des toilettes, un cellier et un vestiaire du personnel, aux fins d’exploitation de l’activité de « Restauration et vente à emporter – Réception ». 

En contrepartie, la société locataire paie un loyer mensuel de 4.784 euros toutes taxes comprises, l’autorisant à utiliser le nom « la Cantine Russe », loués les locaux désignés, utiliser les équipements décrits dans l’inventaire annexé. 

Le préambule du contrat stipule expressément que :
- « Aux termes de ce contrat [du 31 mars 1989 entre la ville de [Localité 1] et la SMRF], il a été stipulé en son article 3 ‘affectation des lieux’ que les lieux loués doivent être utilisés exclusivement aux activités de cette Association, toute utilisation à usage commercial et d’habitation étant interdite »,
- « La locataire reconnaît avoir pris connaissance du bail principal et de son avenant et renonce à se prévaloir du statut sur les baux commerciaux et notamment à un quelconque droit au renouvellement du bail objet de la présente sur le fondement du décret du 30 septembre 1953 ». 

L’article 8 « Durée du contrat » stipule que « Ce présent contrat est consenti pour une durée indéterminée dans les limites du bail principal conclu entre la ville de [Localité 1] et la S.M.R.F. ».

Il résulte de ces stipulations que les parties sont convenues d’une convention de location mais qu’elles ont entendu exclure expressément l’application du statut des baux commerciaux, auquel elles ont dérogé notamment par la durée du bail qui exclut un droit au renouvellement, le contrat étant à durée indéterminée. 





Surabondamment, force est de constater que la bailleresse qui revendique l’application du statut en dépit de l’exclusion expresse stipulée au contrat, n’apporte aucune preuve des conditions de qualification de bail commercial. Si les locaux donnés en location peuvent être qualifiés de stables et permanents depuis leur mise à disposition en 2010, et que l’activité exercée, à savoir l’activité de restauration, peut être qualifiée de commerciale, les éléments caractéristiques d’un fonds de commerce, à savoir une exploitation disposant d’une clientèle propre et jouissant d’une autonomie de gestion, pour lequel le locataire est immatriculé au registre du commerce et des sociétés ne sont pas caractérisés.

L’association SMRF ne produit aucun élément relatif à l’existence d’une clientèle propre de la Cantine russe par rapport au conservatoire, aux modalités d’exercice de son activité, en particulier l’autonomie que pourrait avoir la société HGR dans la gestion de ses horaires d’ouverture notamment.

Dans ces conditions, l’association SMRF échoue à rapporter la preuve de l’existence d’un bail commercial liant les parties et la validité du congé délivré le 26 avril 2019 doit être analysée à la lumière des stipulations contractuelles et non des dispositions particulières aux baux commerciaux.

L’article 8 du contrat de location stipule que « Sans résiliation du bail principal, les différentes parties conviennent que ce contrat ne peut être résilié sans motivation argumentée et devront respecter les conditions suivantes :
- Notification par lettre recommandée avec accusé réception
- Respect d’un préavis de 6 mois ».

En l’espèce, le congé du 26 avril 2019 a été délivré par acte extrajudiciaire à effet du 31 décembre 2019, soit plus de 6 mois à l’avance. Toutefois, aucune motivation autre que le renvoi au statut des baux commerciaux n’est précisée dans le congé, de sorte que la condition de « motivation argumentée » n’est pas remplie.

En conséquence, le congé du 26 avril 2019 qui ne respecte pas les formes prescrites par les stipulations contractuelles, sera déclaré de nul effet, la demande d’expulsion ne pouvant être accueillie sur le fondement de cet acte.

*Sur la validité du congé du 26 mai 2023

Aux termes de l'article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, devenu 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 

Par acte extrajudiciaire du 26 mai 2023, l’association SMRF a délivré un nouveau congé à la société HGR, aux termes duquel elle rappelle le précédent congé délivré le 26 avril 2019 sur le fondement du statut des baux commerciaux, le fait que la société HGR n’a pas déféré au congé et qu’elle conteste la qualification commerciale du bail du 1er juillet 2010.

Aux termes de cet acte, l’association SMRF indique :
« Que sans faire échec à la validité du congé délivré le 26 avril 2019, la SMRF délivre ainsi par la présente un second congé sur le fondement du bail ‘civil’ du 1er juillet 2010.
Que le bail stipule expressément que le contrat est consenti pour une durée indéterminée, dans les limites du bail principal conclu entre la Ville de [Localité 1] et la SMRF, étant par ailleurs indiqué que sans résiliation du bail principal, les différentes parties conviennent que ce contrat ne peut être résilié sans motivation argumentée et devront respecter les conditions suivantes, à savoir notification par lettre recommandée avec accusé de réception et respect d’un préavis de six mois.


Que conformément au contrat de bail du 1er juillet 2010, la SMRF entend, par la présente notification mettre fin audit bail et donne en conséquence congé à la société HGR des lieux qu’elle occupe pour le 30 novembre 2023 ».

Il résulte des mentions de l’acte du 26 mai 2023 que, si le délai de préavis contractuel de 6 mois est respecté, l’acte ne contient pas de motivation argumentée tel qu’exigé par l’article 8 du contrat de location. Dans ces conditions, la SMRF ne peut solliciter l’expulsion de la société HGR sur le fondement d’un congé ne respectant pas les stipulations contractuelles.

*Sur la validité du congé du 27 décembre 2023

Par acte extrajudiciaire du 27 décembre 2023, l’association SMRF a délivré un nouveau congé à la société HGR pour le 30 juin 2024, aux termes duquel elle rappelle le précédent congé délivré le 26 avril 2019 et l’opposition entre les parties sur la qualification commerciale du bail qui les lie. 

L’acte précise que : « En l’espèce, la résiliation du bail du 1er juillet 2010 est motivée, outre l’occupation de parties de l’immeuble non comprises dans l’assiette du bail, par les divers incidents de paiement survenus ces dernières années, la jurisprudence considérant que cela constitue un motif de refus de renouvellement d’un bail […]
Ainsi, le 25 octobre 2022, la SMRF a dû délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, mettant société HGR en demeure de lui régler la somme de 41.599,26€.
Le 16 octobre 2023, la SMRF a de nouveau dû délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, mettant la société HGR en demeure de lui régler la somme de 11.789,79 €.
Conformément au contrat de bail du 1er juillet 2010, la SMRF entend, par la présente, mettre fin au bail du 1er juillet 2010 et donne en conséquence congé à la société HGR pour le 30 juin 2024, date à laquelle elle devra avoir libéré et vidé les locaux loués ». 

La SMRF verse aux débats deux commandements de payer délivrés à la société HGR le 25 octobre 2022 pour un montant de 41.599,26 euros, et le 16 octobre 2023 pour un montant de 11.789,79 euros. 

Il résulte de ces éléments que la SMRF a délivré le 27 décembre 2023 un congé respectant le délai de préavis contractuel de 6 mois et l’obligation de motivation argumentée, prévus par l’article 8 du contrat de location. 

La mauvaise foi imputée à la bailleresse au motif que le congé du 27 décembre 2023 viserait à contourner l’irrégularité du congé du 26 avril 2019 n’est pas démontrée, la délivrance de congés successifs démontrant simplement le souhait de la SMRF de mettre fin au contrat de location, ce qui ne constitue pas un manquement contractuel.

La société HGR, qui soutient que la motivation du congé du 27 décembre 2023 n’est pas légitime en ce qu’elle est à jour des paiements de loyers et que des retards de paiements ne sont pas un motif suffisant, ne produit aucun justificatif pour attester que les deux commandements de payer délivrés en 2022 et en 2023 étaient injustifiés, ni qu’elle était à jour des paiements de loyers et de charges.

En outre, l’article 8 du bail exige une motivation mais le tribunal n’a pas à apprécier le caractère légitime ou suffisamment grave des motifs exposés dans cette motivation ; il doit simplement s’assurer que cette obligation de motivation est exécutée de bonne foi, laquelle bonne foi est présumée.




Il résulte de ces éléments que le congé du 27 décembre 2023 délivré dans les conditions requises par l’article 8 du contrat de location est valable et qu’il a mis fin au contrat liant les parties depuis le 30 juin 2024. La société HGR étant devenue occupante sans droit ni titre, il y a lieu de faire droit à la demande d’expulsion dans les termes du dispositif. 

Il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte, le risque d’opposition à l’exécution de la présente décision par la société HGR n’étant pas démontré.

La demande principale de la SMRF ayant été accueillie, il n’y a pas lieu d’examiner la demande subsidiaire en résiliation judiciaire du contrat.

*Sur l’indemnité d’occupation

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation.

L'indemnité d'occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail.

En l’espèce, la société HGR qui se maintient malgré la fin du contrat de location résultant du congé du 27 décembre 2023, sera condamnée à une indemnité d’occupation qu’il y a lieu de fixer au montant du dernier loyer contractuel en vigueur, à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à complète libération des lieux matérialisée par la restitution des clés ; étant relevé que la SMRF n’invoque aucun moyen ni ne produit aucun élément utile permettant de faire une appréciation différente de la valeur équitable des lieux.

Sur la demande en paiement au titre d’un arriéré locatif

La SMRF soutient que la société HGR reste débitrice de la somme de 5.794,74 euros, malgré une relance en date du 21 novembre 2024.

La société HGR soutient être à jour des règlements de loyers.

L'article 1728 du code civil énonce que le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l'une des deux obligations principales du preneur.
Selon l'article 1315 devenu 1353 du code civil, il appartient au preneur d'établir qu'il s'est acquitté de son loyer entre les mains de son bailleur.

En l’espèce, la SMRF verse aux débats une relance adressée le 21 novembre 2024 pour le paiement de la somme de 5.794,74 euros, accompagnée d’un décompte locatif, dont il ressort que cette somme correspond à une échéance d’indemnité d’occupation du mois de novembre 2024 ainsi qu’à plusieurs factures de charges.

La société HGR, qui ne conteste pas ce décompte, ne justifie pas du paiement de la somme réclamée. 

En conséquence, en l’état des pièces versées aux débats, il y a lieu de condamner la société HGR au paiement de la somme de 5.794,74 euros au titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation et de charges, en deniers ou quittances.




Sur la demande de dommages et intérêts de la société HGR

La société HGR fait valoir qu’elle a subi de nombreux préjudices à cause des actions répétées, illégales et délibérées de la SMRF, visant clairement à porter atteinte à la jouissance paisible des locaux et révélant une stratégie manifeste d’expulsion de fait, sans passer par les voies judiciaires légitimes ; qu’elle a subi du sabotage de l’un de ses équipements, la bailleresse ayant retiré et désactivé son bloc de climatisation, créant un inconfort en période estivale et une perte de clientèle affectant les performances économiques ; qu’elle a subi les vols et dégradations des portes menus se trouvant à l’entrée du restaurant, nuisant à son image et à la communication indispensable du restaurant ; qu’elle a subi des infiltrations d’eau détériorant l’intérieur du restaurant et faisant fuir la clientèle ; que la SMRF a bloqué l’accès au jardin de la cour où les poubelles étaient entreposées, contraignant la locataire à entreposer ses poubelles dans des endroits inadaptés générant des nuisances visuelles et olfactives préjudiciables à sa réputation. Elle estime que ses conditions d’exploitation ont été dégradées entrainant une baisse du chiffre d’affaires et que ces actions sont le fruit d’une stratégie délibérée de harcèlement de la bailleresse visant à l’expulser. Elle estime son préjudice de pertes économiques, d’atteinte à son image de marque et son préjudice matériel et moral à la somme de 200.000 euros.

La SMRF soutient qu’elle n’a commis aucune faute ouvrant droit à réparation au profit de la locataire et que la demande indemnitaire de la société HGR n’est pas justifiée. 

Selon l'article 1147 ancien du code civil devenu l’article 1231-1 du code civil, celui qui invoque un préjudice résultant d'une faute de son co-contractant doit établir un manquement au contrat qui les lie ou à son obligation d'exécuter de bonne foi ses obligations, ainsi que l'étendue du préjudice causé par cette faute.

En l’espèce, la société HGR reproche plusieurs agissements illégaux à la SMRF, visant à perturber son activité commerciale et porter atteinte à la jouissance paisible des locaux.

A ce titre, elle lui reproche d’avoir retiré et désactivé son bloc de climatisation et produit un constat de commissaire de justice du 15 juillet 2024, attestant qu’un bloc de climatisation est déposé dans le porche de l’immeuble en face de l’entrée du restaurant, qu’il est débranché, les conduits d’alimentations étant sectionnés. Le commissaire de justice consigne les déclarations du président de la société HGR qui lui désigne l’emplacement initial du bloc de climatisation « qui était en place depuis près de 20 ans » et il constate que la climatisation du restaurant n’est plus fonctionnelle.

La SMRF estime que ce retrait d’équipement a été fait « à la demande de la Ville de [Localité 1] car elle n’avait pas fait l’objet d’une autorisation préalable », et produit un courrier électronique de la ville de [Localité 1] du 5 juillet 2024 aux termes duquel « Je vous rappelle que la climatisation située à l’arrière de la cour n’a fait l’objet d’aucune autorisation et doit être déposée dans les meilleurs délais », et rappelant que toute nouvelle installation doit faire l’objet d’une autorisation préalable. 

Si le retrait du bloc de climatisation était nécessaire au regard de la demande de la Ville de [Localité 1], propriétaire des locaux, la SMRF ne produit aucun courrier démontrant qu’elle aurait informé sa locataire de la nécessité de retirer cet équipement, ni qu’elle aurait proposé une solution de remplacement ou proposé de demander une autorisation pour un nouvel équipement comme l’y invitait la Ville de [Localité 1] dans son courrier. En outre, elle ne répond pas sur le fait que cet équipement était présent depuis plus de 20 ans, soit bien avant l’arrivée de la société HGR, laquelle pouvait légitimement compter sur la présence de cet équipement pour l’exercice de son activité.





Il résulte de ces éléments que, si le retrait du bloc de climatisation était impératif au regard de l’absence d’autorisation de la propriétaire, la méthode employée par la SMRF pour y procéder, à savoir un retrait sans information préalable, sans discussion sur les solutions alternatives, caractérise un manquement à l’obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat, de nature à causer un préjudice à la locataire qui s’est trouvée privée d’un équipement dont elle jouissait jusque-là, et ce, en plein été.

S’agissant des vols et dégradations allégués des portes menus installés à l’extérieur du restaurant sous le porche, la société HGR verse aux débats un constat de commissaire de justice en date du 22 mars 2024, dans lequel le commissaire de justice atteste avoir visionné plusieurs vidéos fournies par la société HGR sur lesquelles des personnes désignées par le président de la société comme étant le président de la SMRF, son épouse ou un préposé, retirent les portes menus installés sous le porche à l’entrée de l’immeuble, à l’extérieur du restaurant, étant précisé que l’entrée du restaurant se trouve dans le porche de l’immeuble. Ces scènes se déroulent les 21 décembre 2023, 7 et 17 février 2024, avec parfois plusieurs vidéos prises pendant la même journée. 

La SMRF verse aux débats une ordonnance de référé en date du 26 juin 2017, aux termes de laquelle il était rappelé que la cour ou le porche de l’immeuble ne faisaient pas partie de l’assiette du contrat de location et la société HGR a été condamnée sous astreinte à retirer tout matériel installé dans la cour ou le porche de l’immeuble. 

Ainsi, la société HGR n’avait pas d’autorisation pour installer des matériels de communication à l’extérieur du restaurant, sous le porche ou à l’entrée de l’immeuble, espaces qui se trouvent hors de l’assiette du contrat de location, et qu’elle avait déjà été condamnée en 2017 à retirer tout matériel. En installant à nouveau ses porte-menus à l’extérieur du restaurant, la société HGR a donc commis un manquement à ses obligations contractuelles. Or, les vidéos relatées par le commissaire de justice attestent que malgré l’intervention de la bailleresse pour retirer ces éléments interdits, la société HGR a réinstallé ses porte-menus à plusieurs reprises, parfois même plusieurs fois par jour.

Au regard de ses manquements réitérés aux stipulations contractuelles, la société HGR ne saurait reprocher à la SMRF d’être intervenue pour retirer les portes menus installés dans des emplacements interdits.

S’agissant du dégât des eaux, la société HGR verse aux débats un constat de commissaire de justice en date du 13 août 2024 établissant des dégradations dans les locaux, en raison d’infiltrations, étant précisé que ces dégradations sont localisées dans une partie salle-de-bain et bureau du local, et non dans la salle de réception de la clientèle du restaurant. Toutefois, la société HGR ne produit que ce constat qui ne caractérise pas le manquement de la SMRF dans la gestion de ce dégât des eaux. 

A l’inverse, la SMRF justifie que les causes du dégât des eaux ont été réglées par la Ville de [Localité 1] fin août 2024, ce qui a été confirmé par les assureurs présents sur site le 12 novembre 2024. Elle produit notamment un grand nombre de courriers électroniques relatifs à ce dégât des eaux, attestant avoir pris en charge la gestion du désordre dès son signalement et attestant à l’inverse une attitude parfois d’obstruction de la société HGR, refusant l’accès des locaux aux intervenants. Dans ces conditions, aucun manquement reproché à la SMRF relatif à ces désordres n’est caractérisé.






S’agissant de l’accès aux poubelles, la SMRF justifie de plusieurs courriers électroniques par lesquels il a été demandé à la société HGR une réunion pour organiser les horaires d’accès aux poubelles dans la mesure où l’accès au jardin de la cour était désormais bloqué par une grille, du fait notamment de l’usage de cette cour par les personnels ou clients de la société HGR sans autorisation. La société HGR ne justifie pas avoir répondu aux sollicitations de la SMRF, de sorte que la responsabilité de la bailleresse dans le préjudice d’image et les nuisances qu’elle estime avoir subi n’est pas caractérisée. 

Il résulte de ces éléments que, parmi les manquements allégués par la société HGR, seules les modalités du retrait de la climatisation caractérisent un manquement de la bailleresse à son obligation de bonne foi contractuelle. La stratégie manifeste de harcèlement et d’expulsion de la SMRF n’est pas davantage caractérisée, la société HGR ayant elle-même commis des manquements contractuels, manifestant son opposition systématique et l’absence de communication avec la bailleresse. Le fait que la SMRF ait exprimé son souhait de mettre fin au contrat de location, notamment par la délivrance de plusieurs congés, ne caractérise pas en lui-même un manquement contractuel.

S’agissant du préjudice, la société HGR soutient avoir subi un préjudice de pertes économiques liées à la baisse du chiffre d’affaires résultant de la perte de clientèle, une atteinte à son image de marque et à sa réputation, un préjudice matériel causé par les dégradations intentionnelles des équipements et des installations, un préjudice moral lié au harcèlement et à la pression abusive. 

La société HGR ne produit aucun justificatif de l’évaluation globale à 200.000 euros qu’elle fait de son préjudice. L’attestation de son expert-comptable du 8 janvier 2025, qui atteste d’une baisse du chiffre d’affaires entre mai et août 2024 par rapport à l’année précédente, ne permet pas de faire le lien entre la baisse de chiffre d’affaires et le seul manquement à l’obligation de foi retenu à l’encontre de la SMRF. 

Au regard de ces éléments, le préjudice subi par la société HGR du fait du retrait de la climatisation de façon intempestive et sans information préalable sera évalué à la somme de 6.000 euros.

En conséquence, la SMRF sera condamnée à payer à la société HGR la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts.


Sur les demandes accessoires

En l’espèce, la société HGR qui succombe à titre principal à l’instance supportera la charge des dépens.

Condamnée aux dépens, la société HGR devra payer à la SMRF une indemnité qu’il est équitable de fixer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande sur ce même fondement.


*
**








PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Déclare la SARL HGR irrecevable en sa fin de non-recevoir tirée de la prescription,

Dit que le congé délivré le 26 avril 2019 par l’Association Société Musicale Russe En France est dépourvu d’effet,

Constate que le congé délivré le 27 décembre 2023 a mis fin au contrat de location du 1er juillet 2010 liant les parties à compter du 30 juin 2024 à minuit,

Dit que la SARL HGR devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement,

Faute pour la SARL HGR de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, autorise l’Association Société Musicale Russe En France à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef des lieux précités, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,

Rejette la demande d’astreinte,

Condamne la SARL HGR au paiement d’une indemnité d’occupation fixée au montant du dernier loyer contractuel à compter du 1er juillet 2024 et jusqu'à la libération des locaux par la remise des clés,

Condamne la SARL HGR à payer à l’Association Société Musicale Russe En France la somme de 5.794,74 euros en derniers ou quittances, au titre des arriérés de charges et indemnité d’occupation avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

Condamne l’Association Société Musicale Russe En France à payer à la SARL HGR la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne la SARL HGR à payer à l’Association Société Musicale Russe En France la somme la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SARL HGR de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamne la SARL HGR aux dépens,

Fait et jugé à [Localité 1] le 16 Avril 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME

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Mise à jour de la source le 2026-04-16T20:12:12.273Z.