Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 1ère section, 5 mai 2026, n° 23/00381

Exposé du litige

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] 
[1]

[1] 
C. exécutoires
délivrées le :


■


18° chambre 
1ère section

 
N° RG 23/00381 
N° Portalis 352J-W-B7G-CYJYV

N° MINUTE : 1

Assignation du :
15 Novembre 2022

contradictoire













JUGEMENT 
rendu le 05 Mai 2026 

DEMANDERESSE

S.A.S. MJM GRAPHIC DESIGN
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître André JACQUIN de la SELAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0428



DÉFENDEURS

Madame [W] [H]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Laurence CECHMAN de la SELEURL Selarl Laurence CECHMAN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C0553,






Décision du 05 Mai 2026
18° chambre 1ère section
 N° RG 23/00381 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYJYV





Madame [Y] [H] épouse [O]
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Caroline SERVANT de l’AARPI BREMOND SERVANT ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0038


Monsieur [C] [H]
[Adresse 4]
[Localité 2]

représenté par Maître Olivier TILLIARD de la SELEURL TO AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #E0384




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

Rédactrice : Diana SANTOS CHAVES

DEBATS

A l’audience du 13 Janvier 2026, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 avril 2026.
Puis, le délibéré a été prorogé au 5 Mai 2026.


JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort








Par acte sous seing privé du 27 mars 2014, modifié le 28 juillet 2014, [S] et [U] [H], aux droits desquels se trouvent Mme [W] [H], Mme [Y] [O] et M. [C] [H] (ci-après « l’indivision [H] »), ont donné à bail à la société MJM Graphic Design, aux droits de laquelle se trouve la SAS MJM Graphic Design [Localité 1], un local commercial dépendant d'un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 5], composé plusieurs lots d’une superficie totale de 1.585 m² et désigné comme suit : 

- Lot n° 103 : Bâtiment A au rez-de-chaussée un local commercial 
- Lot n° 107 : Bâtiment A au 2ème et 3ème étages un local commercial 
- Lot n° 110 : Bâtiment A au sous-sol une réserve commerciale 

- Lot n° 201 : Bâtiment B au rez-de-chaussée et entresol un local commercial 
- Lot n° 202 : Bâtiment B au sous-sol une réserve commerciale 

- Lot n° 301 : Bâtiment C au rez-de-chaussée et entresol un local commercial 
- Lot n° 302 : Bâtiment C au 2ème étage un local commercial 
- Lot n° 303 : Bâtiment C au 3ème étage un local commercial 

- Lot n° 401 : Bâtiment D au rez-de-chaussée un local commercial 
- Lot n° 402 : Bâtiment D au rez-de-chaussée sur cour un local commercial 
- Lot n° 417 : Bâtiment D au sous-sol une réserve commerciale 
- Lot n° 418 : Bâtiment D au sous-sol une réserve commerciale 

- Lot n° 501 : Bâtiment E au rez-de-chaussée un local commercial 
- Lot n° 510 : Bâtiment E au sous-sol une réserve commerciale 
- Lot n° 601 : Bâtiment E au sous-sol une réserve commerciale 
- Lot n° 602 : Bâtiment D au sous-sol une réserve commerciale

Le bail a été consenti pour une durée de 9 années à compter du 1er avril 2014 pour se terminer le 31 mars 2023, pour une activité « d’établissement d’enseignement, de formation et de recherche, d’une manière générale quel que soit l’enseignement ou la formation dispensée », moyennant un loyer annuel de 180.000 euros, porté à 190.000 euros par avenant du 28 juillet 2014, majoré de 13.200 euros de charges annuelles.

La société preneuse a été autorisée à réaliser des travaux lors de son entrée dans les lieux, en contrepartie d’une franchise de 8 mois de loyers. 

Le 10 décembre 2021 et le 11 janvier 2022, l’indivision [H] a fait réaliser deux constats d’huissiers relatifs aux travaux réalisés par la société MJM Graphic Design [Localité 1] et à l’usage fait des locaux.

Par acte extrajudiciaire du 19 octobre 2022, l’indivision [H] a fait commandement à la société MJM Graphic Design [Localité 1] de, notamment, restituer des parties communes et privatives de l’immeuble occupées sans autorisation dans les termes suivants :
« Qu'au mépris des clauses du contrat et de vos obligations, il a été constaté les infractions suivantes :
1 - Empiètement dans la cour du 60 par la création d'un sas sur une partie commune et donc sur un lot non compris dans le bail commercial, 
2 - Occupation illicite d'une cave non comprise dans les lots du bail commercial pour l'installation de la chaudière, 
3 - Fourniture d'un rapport détaille concernant l'alimentation en gaz, eau et électricité de la chaudière ainsi que des conditions de rejet des condensats 
4 - Retrait de tous les blocs de climatisation installés en saillie des bâtiments et remise en état des murs en cause 
5 - Libération et remise en état du lot 104 non compris dans le bail commercial, 
6 - Fourniture de l'autorisation d'apposer l'enseigne sous le porche ou, à défaut, démontage de cette dernière et remise en état du mur en cause, 
7 - Fourniture de l'autorisation quant à l'installation de cendriers sous le porche du 60 en violation du règlement de copropriété. »

Par acte de commissaire de justice des 15 et 17 novembre 2022, la société MJM Graphic Design [Localité 1] a fait assigner respectivement M. [C] [H], Mme [W] [H] et Mme [Y] [O] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales d’opposition au commandement du 19 octobre 2022 et de condamnation solidaire des indivisaires à des dommages et intérêts. 

Par actes extrajudiciaires des 28 et 29 décembre 2023, la société MJM Graphic Design [Localité 1] a fait signifier à l’indivision [H] une demande de renouvellement du bail à effet du 1er janvier 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 février 2025, la société MJM Graphic Design [Localité 1], demande au tribunal de :
A titre principal, 
- juger que les bailleurs ont accepté les prétendus manquements visés dans le commandement du 19 octobre 2022, 
- juger que le bail du 27 mars 2014 s’est renouvelé au 1er janvier 2024, pour une durée de neuf années, 
- fixer le loyer de renouvellement à la somme annuelle de 224.103,18 euros HC/HT à compter du 1er janvier 2024, outre les intérêts à valoir sur la différence entre le montant du loyer fixé en renouvellement et le loyer effectivement réglé, en application de l’article 1352-6 du code civil, les intérêts échus produiront eux-mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du même code, à compter de l’assignation, 
- juger que le dépôt de garantie sera réajusté, en conséquence, 
Subsidiairement, 
- prononcer la nullité du commandement du 19 octobre 2022, 
- juger que le bail du 27 mars 2014 s’est renouvelé au 1er janvier 2024, pour une durée de neuf années, 
- fixer le loyer de renouvellement à la somme annuelle de 224.103,18 euros HC/HT à compter du 1er janvier 2024, outre les intérêts à valoir sur la différence entre le montant du loyer fixé en renouvellement et le loyer effectivement réglé, en application de l’article 1352-6 du code civil, les intérêts échus produiront eux-mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du même code, à compter de l’assignation, 
- juger que le dépôt de garantie sera réajusté, en conséquence, 
En tout état de cause, 
- condamner solidairement les membres de l’indivision [H] à lui verser la somme de 45.000 euros à titre de dommages et intérêts, 
- les débouter de l’ensemble de leurs demandes, 
- les condamner solidairement aux dépens, dont bénéfice au profit de la SAS Jacquin Maruani, représentée par Maître André Jacquin, avocat au barreau de Paris, ainsi qu’à lui payer, la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
- rappeler que l’exécution provision est de droit.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 janvier 2024, Mme [J] [H] demande au tribunal de : 
- débouter la société MJM Graphic Design [Localité 1] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail en date du 24 mars 2014 dès le 20 novembre 2022,
- dire et juger que la société MJM Graphic Design [Localité 1] est occupante sans droit ni titre depuis le 20 novembre 2022,
- ordonner en conséquence, son expulsion ainsi que tout occupant de son chef des lieux donnés à bail avec si besoin, l'assistance de la force publique,
- la condamner à verser, à compter du 20 novembre 2022 une indemnité d’occupation mensuelle fixée au loyer mensuel augmenté de 5% par jour en sus des charges et taxes,
- la condamner à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages intérêts,
- condamner la société MJM Graphic Design [Localité 1] à lui verser la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 juillet 2024, M. [C] [H] demande au tribunal de : 
- débouter la société MJM Graphic Design [Localité 1] de toutes ses demandes, fins et conclusions, 
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail litigieux à la date du 19 novembre 2022,
- ordonner en conséquence, son expulsion ainsi que celle de toute personne dans les lieux sis [Adresse 6] avec si besoin est, l'assistance de la force publique et celle d'un serrurier,
- dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, 
- condamner la société MJM Graphic Design [Localité 1] à verser aux bailleurs, à compter du 19 novembre 2022 une indemnité d'occupation mensuelle calculée à hauteur de 5% du loyer mensuel par jour, charges et taxes en sus, jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clefs,
- dire que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an après l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation ainsi fixée serait indexée sur l'indice trimestriel nommé ILC, publié par l'INSEE, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'acquisition de la clause résolutoire,
- condamner la société MJM Graphic Design [Localité 1] à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages intérêts, 
- la condamner au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement, des états des privilèges et des nantissements ainsi que celui de la dénonciation aux créanciers inscrits et au paiement de la somme de 6.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 septembre 2024, Mme [Y] [O] demande au tribunal, de :
A titre principal 
- débouter la société MJM Graphic Design [Localité 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 
A titre reconventionnel 
- juger que la clause résolutoire contenue dans le bail commercial en date du 27 mars 2014 est acquise à compter du 19 novembre 2022, 
- juger, en conséquence, la résiliation du contrat bail commercial à compter du 19 novembre 2022,
- ordonner l'expulsion de la société MJM Graphic Design [Localité 1] et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard,
- juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
- autoriser l’intervention d’un Commissaire de Justice, d’un serrurier et des forces de police si besoin est, pour procéder à l’expulsion de la société MJM Graphic Design [Localité 1] et de tous occupants de son chef si cette dernière n’a pas libéré les lieux dans le mois suivant la signification du jugement à intervenir,
- la condamner au paiement d'une somme de 5% du loyer mensuel par jour, à titre d'indemnité d'occupation, charges et taxes en sus, à compter du 19 novembre 2022 jusqu'à justification de la libération totale des lieux et la remise des clés,
A titre subsidiaire 
- juger que la société MJM Graphic Design [Localité 1], par son inexécution contractuelle et son refus réitéré de se mettre en conformité avec le bail, lui a causé un préjudice certain, en sa qualité de bailleresse indivise,
- la condamner à lui payer une somme de 10.000 euros, au titre des dommages-intérêts consécutifs à son inexécution contractuelle et son refus réitéré de se mettre en conformité avec le bail du 27 mars 2014,
En toute hypothèse 
- condamner la société MJM Graphic Design [Localité 1] à lui verser la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement, des états des privilèges et des nantissements ainsi que celui de la dénonciation aux créanciers inscrits.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément à l’article 455 du code procédure civile.

Il n’a pas été produit d’état des inscriptions des privilèges et publications sur le fond de la société MJM Graphic Design [Localité 1].

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 mars 2025 et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience collégiale du 13 janvier 2026. A l’audience, l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 16 avril 2026, prorogée au 5 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

Motifs

*





MOTIFS DU JUGEMENT

Il sera rappelé à titre liminaire qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et que les demandes des parties tendant à voir “dire et juger” ou “constater” ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.


Sur le renouvellement du bail et ses effets

La société MJM Graphic Design [Localité 1] fait valoir :
- que l’indivision [H] n’a pas répondu à sa demande de renouvellement de bail et que le défaut de réponse du bailleur dans un délai de trois mois équivaut à une acceptation du principe du renouvellement en application de l’article L. 145-10 du code de commerce,
- que cette absence de réponse des bailleurs à la demande en renouvellement signifie que les bailleurs ont accepté les prétendus manquements contractuels allégués dans le commandement du 19 octobre 2022, dont ils ne peuvent plus se prévaloir conformément à une jurisprudence constante de la Cour de cassation,
- que les bailleurs ne sauraient invoquer le droit commun de la renonciation pour soutenir qu’ils n’ont pas renoncé expressément à leur demande d’acquisition de la clause résolutoire, au regard du formalisme spécial exigé par l’article L. 145-10 du code de commerce pour la réponse à une demande de renouvellement de bail.

M. [C] [H] et Mme [Y] [O] soutiennent en substance :
- que le défaut de réponse à la demande de renouvellement de bail ne doit pas s’analyser en une acceptation du renouvellement et en une renonciation tacite à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire,
- que l’indivision a eu une attitude claire quant à la poursuite de la présente procédure judiciaire dans les trois mois qui ont suivi la demande de renouvellement du bail, notamment en notifiant des conclusions dans le sens de l’acquisition de la clause résolutoire, ce qui écarte toute équivoque sur l’éventuelle renonciation des bailleurs à se prévaloir des manquements reprochés, 
- que la locataire a de son côté réitéré ses manquements au bail après la demande en renouvellement et le délai de trois mois, ce qui justifie la résiliation du bail d’après la jurisprudence.

L’article L. 145-10 du code de commerce dispose qu’à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. 

Les alinéas 4 et 5 disposent que dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.



L'acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

Il est constant que le bail renouvelé est un nouveau bail, distinct du précédent. 

La Cour de cassation retient que, après la date du renouvellement, les infractions antérieures sont purgées par l’effet de ce renouvellement et le bailleur ne peut pas, postérieurement, poursuivre la résiliation judiciaire du bail pour des faits dont il avait connaissance à la date de l’acceptation du renouvellement, qu’elle soit réputée ou expresse (Cass. Civ. 3ème, 4 mai 1982, n° 80-16305 ; Cass. Civ. 3ème, 8 juillet 2008, n° 07-10.125).

Ainsi, il en résulte que le bailleur qui ne s’est pas opposé à une demande en renouvellement du bail en a irrévocablement accepté le principe, de sorte que seuls des manquements postérieurs à ce renouvellement peuvent justifier la résiliation du nouveau bail (Cass. 3e civ. 20 mai 2021, n° 19-26.021).

En l’espèce, par acte extrajudiciaire du 19 octobre 2022, l’indivision [H] a fait délivrer à la société MJM Graphic Design [Localité 1] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à mettre fin à des infractions au bail du 27 mars 2014. 

La société MJM Graphic Design [Localité 1] a assigné les bailleurs en opposition à ce commandement, procédure dans laquelle les bailleurs ont sollicité, aux termes de conclusions notifiées le 12 septembre 2023 pour Mme [Y] [O] et M. [C] [H], puis le 18 janvier 2024 pour Mme [J] [H], l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 19 novembre 2022.

Par exploit du 28 décembre 2023, la société MJM Graphic Design [Localité 1] a signifié aux bailleurs une demande de renouvellement de bail à effet du 1er janvier 2024, dans les conditions de l’article L. 145-10 du code de commerce.

Il est constant que les bailleurs n’ont pas fait connaître leurs intentions relatives à cette demande de renouvellement dans le délai de trois mois, de sorte qu’ils sont réputés avoir accepté le principe du renouvellement du bail. Par l’effet de cette acceptation tacite, ils ont renoncé à se prévaloir des infractions dénoncées dans le commandement antérieur à la demande de renouvellement, lesquels portaient sur le bail expiré, seuls de nouveaux manquements pouvant justifier la résiliation du bail renouvelé.

Si les bailleurs allèguent que les manquements reprochés ont perduré après la demande en renouvellement du bail, force est de constater que leurs demandes ne portent que sur la résiliation de plein droit du bail à la date du 19 novembre 2022, soit sur l’ancien bail qui a disparu par l’effet du renouvellement, aucune demande de résiliation n’étant formée au titre du nouveau bail sur le fondement de manquements postérieurs ou de manquements antérieurs qui auraient perduré.




Il résulte de l’ensemble de ces éléments que, par l’effet du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2024, les demandes relatives à la validité du commandement du 19 octobre 2022 et à la résiliation du bail antérieur à la date du 19 novembre 2022 sont devenues sans objet, les bailleurs ne pouvant plus se prévaloir des effets de ce commandement. Il en va de même des demandes subséquentes en expulsion et condamnation à une indemnité d’occupation. 


Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

La société MJM Graphic Design [Localité 1] soutient qu’en application de l’article R. 145-23 du code de commerce le tribunal est compétent pour statuer sur la fixation du loyer renouvelé accessoirement à d’autres demandes ; qu’en application de l’article L. 145-34 du même code, en l’absence de motif de déplafonnement, le loyer renouvelé au 1er janvier 2024 doit être fixé au loyer plafond, soit la somme annuelle de 224.103,18 euros HT et HC.

M. [C] [H] fait valoir que la demande de fixation du loyer doit être rejetée, le tribunal n’étant pas compétent s’agissant d’une compétence exclusive du juge des loyers commerciaux soumise à une procédure sur mémoires ; que le preneur n’a engagé aucune procédure en fixation du loyer renouvelé selon les règles spécifiques à cette matière, de sorte qu’elle ne peut en former la demande à titre accessoire dans la présente procédure.

Aux termes de l’article R. 145-23 du code de commerce, « les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.
Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent.
La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble. »

En application de cette disposition, lorsque la demande en révision du loyer est formée accessoirement devant le tribunal judiciaire, saisi à titre principal d'une question relevant de sa compétence, cette demande est instruite suivant les règles applicables devant cette juridiction et non pas suivant la procédure spéciale sur mémoires applicable devant le juge des loyers commerciaux (Civ. 3e, 27 novembre 2002, no 01-12.775).

En l’espèce, le tribunal a été saisi par assignation de la société MJM Graphic Design [Localité 1] en opposition au commandement visant la clause résolutoire du bail, délivré par l’indivision [H] par acte du 19 octobre 2022. 

Postérieurement, la société MJM Graphic Design [Localité 1] a sollicité le renouvellement du bail par acte du 28 décembre 2023, à effet du 1er janvier 2024. En l’absence de réponse des bailleurs dans le délai de trois mois, le bail s’est trouvé renouvelé à compter du 1er janvier 2024. 




C’est ainsi que par conclusions notifiées par RPVA le 15 mai 2024, la société MJM Graphic Design [Localité 1] a formé une nouvelle demande visant à constater le renouvellement du bail et fixer le loyer de renouvellement, la nullité du commandement du 19 octobre 2022 n’étant plus qu’une demande subsidiaire. 

Il résulte des étapes de la procédure que la demande en fixation du loyer de renouvellement est une demande accessoire à la demande principale qui vise à constater le renouvellement du bail et le caractère sans objet des demandes en acquisition de la clause résolutoire. 

Par conséquent, le tribunal est compétent pour statuer sur cette demande suivant les règles qui lui sont applicables, sans que la procédure spéciale sur mémoire soit exigée.

Selon l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1- les caractéristiques du local concerné ;
2- la destination des lieux ;
3- les obligations respectives des parties ;
4- les facteurs locaux de commercialité ;
5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Selon l'article L 145-34 du même code, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En l’espèce, le bail a été consenti à compter du 1er avril 2014, pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer annuel de 180.000 euros HT/HC, soumis à révision selon l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), l’indice de référence étant celui du 3ème trimestre 2013, soit 107,16, aux termes de l’article 4 « Prix » du bail.

En l’absence de tout moyen invoqué relatif à un éventuel déplafonnement du loyer, et en l’absence de tout moyen de réponse des bailleurs sur les modalités de fixation du loyer du bail renouvelé, il y a lieu de fixer le loyer du bail renouvelé au loyer plafond.

Nonobstant les indices retenus par la société preneuse pour le calcul du loyer plafonné, en l’absence de contestation du montant proposé, il y a lieu de fixer le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2024 au montant demandé, soit la somme annuelle de 224.103,18 euros HT et HC.

En application des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil, des intérêts ont pu courir sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 15 mai 2024, date des conclusions formant la demande de fixation, puis au fur et à mesure des échéances échues et, en application des dispositions de l'article 1231-6 du code civil, les intérêts dus pour une année entière seront capitalisés. 

Il y a lieu d’ajuster le dépôt de garantie en conséquence.


Sur les demandes de dommages et intérêts 

*Sur la demande de dommages et intérêts de la société MJM Graphic Design [Localité 1]

La société preneuse soutient que la délivrance d’un commandement 9 ans après la réalisation des travaux, à proximité de la date de renouvellement du bail, s’est faite de mauvaise foi en ce que les bailleurs cherchent un motif pour refuser le renouvellement sans indemnité d’éviction afin de faire pression pour obtenir une augmentation de loyer à laquelle ils ne peuvent prétendre ; que la mauvaise foi dans la délivrance du commandement a pour effet de déstabiliser l’équipe dirigeante de l’établissement dont la responsabilité vis-à-vis des étudiants interdit de fermer l’école ; que le préjudice est évalué à 45.000 euros.

M. [C] [H] fait valoir que l’exercice d’un droit ne donne lieu à des dommages et intérêts qu’en cas d’abus de droit et que le montant du préjudice doit être justifié, ces deux éléments faisant défaut en l’espèce. 

Selon l'article 1147 devenu 1231-1 du code civil, celui qui invoque un préjudice résultant d'une faute de son co-contractant doit établir un manquement au contrat qui les lie ou à son obligation d'exécuter de bonne foi ses obligations, ainsi que l'étendue du préjudice causé par cette faute.

En l’espèce, il est constant que le bail a été conclu et les travaux autorisés en 2014 par les ascendants de l’indivision [H]. Il ressort des pièces versées aux débats que l’indivision [H] a, dès le 6 juillet 2017, fait sommation à la société locataire de justifier des autorisations dont elle aurait bénéficié pour annexer une partie du lot n° 104 qui ne fait pas partie du bail et faire des modifications dans le lot 102 également exclu du bail. 

Ainsi, les interrogations de l’indivision [H] sur la conformité des travaux réalisés par la société MJM Graphic Design [Localité 1] avec les autorisations données à l’occasion du bail, ne sont pas survenues à l’occasion du renouvellement du bail, mais plutôt à la moitié du bail, à la suite du décès des bailleurs initiaux.

La société MJM Graphic Design [Localité 1] qui ne justifie pas de la mauvaise foi reprochée aux bailleurs dans la délivrance du commandement du 19 octobre 2022, les intentions prêtées à ces derniers n’étant corroborées par aucun élément, échoue à caractériser la mauvaise foi alléguée.

En conséquence, en l’absence de manquement établi des bailleurs, la demande de dommages et intérêts de la société MJM Graphic Design [Localité 1] sera rejetée.

*Sur la demande de dommages et intérêts des bailleurs

Mme [O] expose que la société preneuse a fait preuve d’une particulière mauvaise foi à l’encontre de l’indivision bailleresse ; que malgré une assignation opportuniste en opposition au commandement visant la clause résolutoire qui vise à gagner du temps, elle n’a produit aucune justification relative aux empiètements constatés et n’a pas remédié aux manquements dénoncés ; que cette réticence et les arguments fallacieux de la preneuse lui causent un préjudice direct et personnel qu’il convient d’indemniser à hauteur de 10.000 euros. 

M. [C] [H] fait valoir qu’il subit depuis plusieurs années les méfaits de la société preneuse, tant en qualité de bailleur que de copropriétaire ; qu’il a dû engager de nombreux frais (d’huissier notamment), passer un temps important à essayer de faire évoluer la situation, subir les nuisances pour ses propres biens, les climatiseurs posés devant sa fenêtre empêchant la location et le lot n° 104 n’étant pas louable puisqu’amputé d’une partie, subir les nuisances quotidiennes du fait des infractions visées ; qu’il est légitime de lui attribuer des dommages et intérêts à hauteur de 10.000 euros.

Mme [J] [H] estime qu’au regard de la particulière mauvaise foi de la société preneuse, elle devra être condamnée à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts au regard des violations répétées et constantes aux termes du bail consenti. 

La société MJM Graphic Design [Localité 1] ne répond pas sur les demandes de dommages et intérêts des bailleurs.

Selon l'article 1147 devenu 1231-1 du code civil, celui qui invoque un préjudice résultant d'une faute de son co-contractant doit établir un manquement au contrat qui les lie ou à son obligation d'exécuter de bonne foi ses obligations, ainsi que l'étendue du préjudice causé par cette faute.

Aux termes de l’article 2268 devenu 2274 du code civil, la bonne foi est toujours présumée, et c'est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l’espèce, les bailleurs invoquent les manquements aux clauses du bail dénoncés dans le commandement du 19 octobre 2022 comme source de leur préjudice, la société MJM Graphic Design [Localité 1] contestant l’existence de ces manquements au regard des autorisations de travaux qu’elle avait reçues.

Il convient donc d’examiner les manquements dénoncés.

- Sur l’empiètement dans la cour du [Adresse 7] par la création d’un sas sur une partie commune :

Les bailleurs exposent que la société preneuse a créé un sas d’entrée pour ses locaux en empiétant sur la cour commune de l’immeuble située au niveau du [Adresse 7], une porte vitrée d’accès à ses locaux étant installée au-delà de son lot (lot n° 201), dans la cour commune. 

La société MJM Graphic Design [Localité 1] soutient que les bailleurs ne rapportent pas la preuve de l’empiètement alors que la création d’un sas a été autorisée dans le cadre du projet de travaux.

En l’espèce, il convient d’abord de relever que les parties produisent toutes le contrat de bail du 27 mars 2014, dans lequel plusieurs annexes sont visées, notamment le « plan des locaux loués » ainsi qu’un « descriptif des travaux réalisés par le preneur lors de l’entrée dans les lieux », mais aucune des parties ne verse aux débats le contrat complet incluant ses annexes telles qu’elles ont été visées à la date de signature du bail.

Pour justifier le manquement au bail allégué, l’indivision [H] verse aux débats un plan de masse des locaux mis à jour à la date de novembre 2011, date du règlement de copropriété, sur lequel apparaissent les lots du rez-de-chaussée, et sur lequel est dessiné l’empiètement allégué du lot 201 sur la cour des parties communes. 
Il ressort d’un constat d’huissier établi le 10 décembre 2021 à la requête du syndicat des copropriétaires, qu’un sas d’entrée aux locaux de la société preneuse, avec paroi vitrée, est présent dans la cour de l’immeuble du [Adresse 8]. 

Les bailleurs soutiennent que ce sas d’entrée débute au niveau d’une porte permettant l’accès à un escalier conduisant au lot n° 104 au 1er étage, ce qui correspond, selon le plan, à une portion de la cour du n° [Adresse 7] qui est une partie commune. 

Si ce premier constat d’huissier est insuffisamment explicite en ce qu’il ne permet pas de constater la porte d’accès à l’escalier du lot 104, un second constat en date du 13 janvier 2022 permet de confirmer que le sas d’entrée débute au niveau de la porte d’accès à l’escalier du lot 104. Selon l’emplacement de l’escalier et du lot 104 sur le plan de copropriété, il apparait que le sas a été construit sur la partie commune de la cour, au-delà des lots donnés à bail à la société MJM Graphic Design [Localité 1].

Pour justifier de l’autorisation de créer ce sas, la société MJM Graphic Design [Localité 1] verse aux débats un « Cahier des clauses techniques particulières » (CCTP) daté de mars 2014, relatif à la réhabilitation pour la création de nouveaux locaux. Ce document contient en pages 41 et 42 un descriptif technique des travaux de création d’un sas d’entrée, à savoir la description des matériaux utilisés, mais aucune indication de l’emplacement précis de ce sas. Ce document ne contient d’ailleurs aucun plan illustrant les descriptions techniques des travaux qui y sont détaillés. 


La société MJM Graphic Design [Localité 1] verse également aux débats un échange de courriers électroniques entre le gestionnaire de biens, la société Azur Immo, et un architecte DPLG, en date des 26 et 27 mars 2014, sollicitant les commentaires de l’architecte sur les travaux préconisés par la société MJM. L’architecte indique dans sa réponse du 27 mars 2014 qu’il « s’agit de donner un avis sur les 3 feuillets intitulés « Annexe 3 au bail » dont copie jointe », puis fait quelques observations sur le document. Le document en pièce jointe s’intitule « Annexe au bail » et décrit les travaux envisagés dans les locaux pouvant avoir un impact sur la copropriété, étant précisé qu’il s’agit d’une description sommaire, sans indication précise de lots et sans plans. En page 2 du document, il est indiqué : « Dans le cadre de la location, MJM souhaite réaliser des travaux conséquents de réhabilitation incluant entre autres :
…
- l’avancée de la façade au droit du petit escalier.
…
La liste non exhaustive sera transmise au bailleur et à l’Architecte du syndic pour accord avant réalisation ». 
 
Ce document établi qu’un projet d’avancée de la façade jusqu’au niveau du « petit escalier » a été envisagé. Pour autant, il n’est pas établi que ce document a été accepté par les bailleurs à la signature du bail, et en tout état de cause, ce document indique que la liste des travaux sera transmise pour accord avant réalisation.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la société MJM Graphic Design [Localité 1] ne justifie pas d’un accord exprès des bailleurs pour la réalisation de travaux d’un sas empiétant sur les parties communes de l’immeuble, à savoir la cour du [Adresse 9] [Adresse 7], de sorte que le non-respect de l’assiette du bail et le manquement au règlement de copropriété caractérisent des manquements contractuels.


- Sur l’occupation illicite d’une cave non comprise dans les lots du bail commercial pour l’installation de la chaudière

Les bailleurs soutiennent que la locataire a installé sa chaudière privative dans un local en sous-sol appartenant à la copropriété qui ne lui a pas été donné à bail, que ce local intitulé « chaufferie » accueillait l’ancienne chaudière de l’immeuble qui a été supprimée dans le même temps que les travaux de la société MJM ; que les travaux autorisés et décrits dans le CCTP ne prévoyaient pas l’installation d’une chaudière dans une partie commune de l’immeuble ; que l’immeuble est en copropriété et que l’autorisation d’une telle installation aurait nécessité une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ; qu’en ne respectant pas le règlement de copropriété, la société locataire a violé les stipulations contractuelles du bail.

La société MJM Graphic Design [Localité 1] soutient que dans le cadre du projet de travaux, il était prévu la dépose de la cuve à fioul et le dégazage, et la pose d’une chaudière à gaz ; que le projet de travaux annexé au bail est précis concernant cette chaudière ; qu’il était clair pour toutes les parties qu’elle était autorisée à déposer l’ancienne chaudière de l’immeuble et installer une chaudière pour son local ; qu’il ne peut être allégué l’absence d’autorisation alors que l’administrateur de biens de l’indivision et syndic de l’immeuble a autorisé les travaux et réalisé les démarches auprès de GRDF pour le raccordement de la nouvelle chaudière au gaz de la ville.

En l’espèce, il ressort du constat d’huissier en date du 10 décembre 2021, au sous-sol du [Adresse 7], la présence d’une chaudière appartenant à la société MJM en ce qu’une affiche présentant le schéma de la chaufferie et le nom de la société est présente sur l’un des murs du local. Le syndic de copropriété qui accompagne l’huissier indique qu’il s’agit d’une partie commune.

Le CCTP produit par la société MJM Graphic Design prévoit d’une par la dépose de la cuve à fioul et le « nettoyage complet du local pour réalisation du local traitement d’air » et la fourniture et pose de chaudières à gaz avec la prévision de plusieurs chaudières pour couvrir l’ensemble des locaux, la localisation mentionnée étant : 




« Localisation 
Selon plans. Etudes à faire pour optimiser les besoins. 
Ssol n°62 : 1 chaudière dans le local traitement d'air pour le ssol et Rdc n°62. 
Ssol n°60 : 1 chaudière pour le Ssol, la zone administrative, l'accueil et la salle 1 au n°60. » (CCTP, p. 61 et 62).

Mme [Y] [O] et Mme [J] [H] se réfèrent au CCTP comme le document validé par les bailleurs pour autoriser les travaux. Or, la lecture combinée des points 4.2 « Dépose cuve à fioul » et 4.3 « Chauffage » du CCTP établit que la cuve à fioul située au sous-sol, qui alimentait l’ancienne chaufferie, a été déposée par la locataire, laquelle avait expressément prévu de réaliser un « local de traitement d’air » à la place, localisé au sous-sol n° 62, puis d’y installer l’une des trois chaudières prévues dans le CCTP (CCTP p. 61 et 62).

M. [C] [H] ne peut à la fois reconnaitre dans ses écritures que la locataire sollicitait l’autorisation de transformer l’ancien local chaudière de l’immeuble en « local de traitement d’air », sans reconnaître que le CCTP prévoyait l’installation d’une chaudière à l’emplacement de l’ancienne cuve à fioul. 

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le CCTP approuvé par les bailleurs mentionnait l’installation d’une chaudière à l’endroit de l’ancienne cuve à fioul qui alimentait la chaudière de l’immeuble, sans que le bail ni le CCTP ne précisent s’il s’agissait d’une partie commune ou d’un des lots donnés à bail.

Dans ces conditions, le manquement reproché à la société MJM Graphic Design [Localité 1] n’est pas établi, l’installation de ladite chaudière ayant été autorisée.

- Sur la fourniture d'un rapport détaillé concernant l'alimentation en gaz, eau et électricité de la chaudière ainsi que des conditions de rejet des condensats :

Les bailleurs soutiennent que le constat de l’installation de la chaudière de leur locataire dans les parties communes les a conduits à s’interroger sur les réseaux d’alimentation en énergie et en eau, et sur les rejets de condensats de sa chaudière ; que malgré les demandes de justificatifs, la locataire n’a produit aucun élément sur les travaux réalisés et la conformité des installations, commettant une infraction au bail, alors qu’en cas de sinistre les bailleurs courent un risque du fait que la chaudière de la société locataire n’est pas sur un lot donné à bail, donc hors du périmètre de l’assurance de la locataire.

La société MJM Graphic Design [Localité 1] ne répond pas aux moyens relatifs au défaut de justificatifs concernant les réseaux et la conformité de la chaudière.

En l’espèce, il a été établi que la chaudière de la société locataire est installée dans des parties communes de l’immeuble, à l’emplacement de l’ancienne cuve à fioul. Il ressort du procès-verbal de constat du 10 décembre 2021 que lorsque l’huissier accède au local chaufferie en sous-sol, il constate :
- au sol la « présence d’eau stagnante », 
- « un défaut de planéité est visible »,
- « des ouvertures au sol sont présentes ».

Ces constats sont de nature à alerter les bailleurs sur la conformité des installations et, indépendamment de la question de l’autorisation d’installation, ils peuvent légitimement demander à être éclairés sur la nature des installations et leur conformité. Cette demande est d’autant plus légitime que l’installation étant sur une partie commune, des questions de responsabilité et d’assurance se posent en cas de sinistre.

Si les bailleurs n’exposent pas en quoi ce défaut de réponse à leur demande d’information constituerait une infraction au bail, il n’en demeure pas moins que le silence de la preneuse constitue un manquement à l’obligation de bonne foi contractuelle, compte tenu des risques pouvant peser sur les bailleurs et copropriétaires.

En conséquence, le manquement contractuel de la société MJM Graphic Design [Localité 1] est ici caractérisé. 

- Sur la demande de retrait de tous les blocs de climatisation installés en saillie des bâtiments et remise en état des murs en cause

Les bailleurs soutiennent que la locataire a fait installer plusieurs blocs de climatisation sur plusieurs murs de la copropriété et sur des murs des immeubles mitoyens, sans avoir informé précisément sur ces travaux et donc sans autorisation valable pour procéder à ces installations ; que le projet de travaux décrit l’installation de climatisation avec notamment des unités extérieures, sans précision ni du nombre ni des emplacements, de sorte que les bailleurs n’ont jamais été informés de cette installation ni de sa conformité ; que le projet de travaux précise au contraire qu’il n’est prévu aucune modification de façade ou toiture ; que l’absence de toute demande d’autorisation a privé les bailleurs et la copropriété de la possibilité d’accepter ou refuser les installations.

M. [H] fait valoir au surplus qu’un bloc de climatisation a été installé devant un ouvrant de son appartement, causant des nuisances sonores et visuelles, le bloc obstruant notamment la lumière ; que la location de son appartement a été rendue difficile par la présence de cet élément.

La société MJM Graphic Design [Localité 1] expose que l’installation de climatisations est parfaitement précisée dans le projet de travaux.

En l’espèce, le constat d’huissier du 10 décembre 2021 révèle l’installation de très nombreux blocs de climatisation sur des murs de la copropriété ou des murs qui semblent être mitoyens avec les immeubles voisins. Leur nombre est important et ils sont regroupés par grappes de plusieurs appareils sur les murs.

Il ressort du CCTP auquel font référence les bailleurs et la locataire, que le point 4.5 « Climatisation » prévoit :
« 4.5.1. Clim réversible 
Fourniture et pose d'un système de climatisation à détente directe de type VRF (ou DRV), réversible (2 tubes) de marque FUJITSU/ ATLANTIC ou équivalent modèle miniVAF. 

Le système sera composé de groupe extérieur à condensation par air fonctionnant au gaz frigorigène R410A, équipé de 1 compresseur double rotor DC inverter avec contrôle du débit de gaz réfrigérant. Chaque groupe alimentant plusieurs unités intérieures par un circuit frigorifique à 2 tubes.
…
Unité extérieure Fourniture et pose d'unités extérieures réversibles et à condensation par air de marque FUJITSU/ ATLANTIC ou équivalent, type miniVRF, modèles : AJYA. » (CCTP p. 63-64).

Toutefois, comme le relève Mme [Y] [O], le point 4.1 « Généralités » du point 4 « Chauffage – Ventilation – Rafraichissement » précise, dans le paragraphe « Implantation » :
« …
- Il n’est prévu aucune modification de façade ou de toiture par rapport à l’existant. Il est impossible de déposer une modification du point de vue urbanisme, seules les grilles d’extraction ou prises d’air pourront être tolérées. 
- L’installation de ventilateurs ponctuels en toiture ne pourra être qu’une exception.
… » (CCTP p. 61).

En outre, le règlement de copropriété stipule expressément que « Climatiseurs – Les copropriétaires sont autorisés à installer des climatiseurs, à condition que ces installations ne soient pas mises en saillie des façades et qu’elles soient silencieuses » (règlement p. 37).

M. [H] produit un courrier de l’agence Barnes, en date du 20 septembre 2022, indiquant que le bien situé [Adresse 8] lot n° 105, est présenté à la location depuis 5 mois mais qu’elle se heurte à des objections redondantes des clients potentiels relatives à :
- la vue extérieure de la salle de bains (sombre et sale),
- le non entretien extérieur de cette ouverture qui est pourtant accessible,
- le bruit occasionné par le moteur d’un climatiseur,
- le brassage d’air et de saleté que cet appareil génère et atteint l’habitat. 

Aux termes du courrier, l’agence sollicite que le nécessaire soit fait auprès du syndic de copropriété pour présenter le bien dans un excellent état, l’agence ne souhaitant plus générer la déception chez les clients lors des visites.

Il résulte de ces éléments que la société MJM Graphic Design [Localité 1] ne justifie d’aucune autorisation précise des bailleurs ou de la copropriété pour l’installation des blocs de climatisation extérieurs lesquels ont été installés sur des murs relevant de la copropriété ou sur des murs mitoyens avec les immeubles voisins. Si des blocs de climatisation externes sont mentionnés dans le CCTP, elle ne justifie d’aucun plan d’implantation soumis aux bailleurs, ni de les avoir informés sur le nombre d’appareils, de sorte que la seule référence figurant dans le CCTP est insuffisante pour valoir autorisation de telles installations.

Ces violations du règlement de copropriété causent nécessairement un préjudice aux bailleurs dont le bien se trouve déprécié par les nuisances générées par ces installations.


- Libération et remise en état du lot 104 non compris dans le bail commercial :

Les bailleurs exposent que le lot 104 est défini dans le règlement de copropriété comme un escalier privatif reliant le rez-de-chaussée au 1er étage, au 1er étage un palier et une chambre, au 2èeme étage un escalier privatif vers le 3ème étage, au 3ème, un dégagement et un WC, ce que les parties appellent de « tourelle » ; que ce lot n’était pas compris dans le bail et qu’il était donné à bail à une autre locataire résidant par ailleurs dans la loge de gardien à l’entrée de l’immeuble ; que la locataire a condamné cette tourelle en créant un plancher au milieu de l’escalier, alors que ce lot ne figure pas dans l’assiette de son bail et qu’aucune autorisation n’a été donnée pour la privatisation de la totalité de la tourelle. 

La société MJM Graphic Design [Localité 1] soutient que l’indivision bailleresse prétend de mauvaise foi découvrir les travaux en 2022, alors qu’ils ont été réalisés en 2014 et qu’elle ne pouvait les méconnaître ; que le projet de travaux autorisé prévoyait des travaux sur des WC au 1er étage de la tour, de sorte que les WC et cette tour faisaient partie du bail ; que le descriptif des travaux affectant la copropriété communiqué à l’architecte de l’immeuble interroge précisément la possibilité pour la locataire de fermer l’accès à l’escalier ; que les bailleurs étaient donc parfaitement informés du projet de fermer l’accès à la tour.

En l’espèce, le constat d’huissier du 13 janvier 2022 établit qu’un escalier partant du rez-de-chaussée de la cour du [Adresse 7] a été condamné par la création d’un plancher au niveau du premier étage. 

Il est constant que le lot 104 qui consiste, selon le règlement de copropriété, en une tour de 3 étages et ne fait pas partie de l’assiette du bail consenti à la société MJM Graphic Design [Localité 1]. 

Le CCTP fait référence à la dépose d’éléments de plomberie, en particulier dans le bâtiment du n° 60 :
« Etage 1, vasque dans circulation
Etage 1, WC turc » (CCTP p. 16).

La société locataire se réfère également au document échangé entre le syndic de l’immeuble et l’architecte de l’immeuble sur les travaux affectant la copropriété, dont il ressort que la locataire demandait la possibilité de réhabiliter un sanitaire désaffecté et de fermer l’accès au petit escalier.

Il ne résulte d’aucun de ces documents une autorisation des bailleurs ou de la copropriété à la société MJM Graphic Design [Localité 1] pour prendre possession du lot n° 104 ou pour fermer l’accès à l’escalier faisant partie du lot. 

En outre, il ressort des pièces versées que, depuis une sommation du 6 juillet 2017, l’indivision bailleresse sollicite la libération et la remise en état de ce lot, sans réaction de la locataire, de sorte qu’il ne peut être soutenu que les bailleurs auraient attendu 2022 pour agir tout en ayant connaissance de la situation.

En conséquence, la réalisation de travaux sans autorisation et la violation du règlement de copropriété constituent des manquements caractérisés de la société MJM Graphic Design [Localité 1] au bail liant les parties.



- Sur la fourniture de l'autorisation d'apposer l'enseigne sous le porche et de l’autorisation quant à l'installation de cendriers sous le porche du 60 en violation du règlement copropriété :

Les bailleurs soutiennent que le règlement de copropriété interdit l’installation d’enseignes et que le bail la soumet à autorisation, en conformité avec le règlement de copropriété, alors que la locataire a installé plusieurs plaques, pour certaines de grande taille, en violation du règlement de copropriété ; qu’elle a également installé des cendriers sous le porche, notamment par percement de mur, également sans autorisation, alors que ces installations causent des nuisances.

La société MJM Graphic Design ne répond pas aux moyens des bailleurs sur ces autorisations.

En l’espèce, le constat d’huissier du 10 décembre 2021 met en évidence la présence d’enseignes sur les murs de l’immeuble, à l’intérieur de l’immeuble. 

Il résulte du bail que l’installation d’une enseigne est soumise à l’autorisation écrite des bailleurs et doit être en conformité avec le règlement de copropriété.

La société locataire ne justifie d’aucune autorisation pour l’installation d’enseignes, ni pour l’installation de cendriers dans les parties commues, de sorte que le manquement au bail est ici caractérisé.

L’examen des griefs de l’indivision [H] à l’encontre de la société MJM Graphic Design [Localité 1] conduit à constater plusieurs manquements de la société locataire aux stipulations contractuelles, notamment l’obligation de bonne foi.

Il est justifié de demandes de l’indivision [H] pour mettre fin aux manquements constatés depuis 2017, sans succès, contraignant les bailleurs à faire réaliser plusieurs constats d’huissiers, faire délivrer un commandement de faire, puis à se défendre dans une procédure en opposition au commandement. La société MJM, qui a eu la possibilité, à maintes reprises depuis 2017, de se mettre en conformité avec les stipulations contractuelles, n’a pas entendu faire cesser ces manquements.

Le préjudice des bailleurs qui ont à subir ces manquements sans réaction de la locataire est suffisamment établi et justifie, compte tenu de la durée des manquements depuis leur premier signalement, l’allocation de dommages et intérêts à hauteur de 8.000 euros chacune pour Mme [J] [H] et Mme [Y] [O], et 10.000 euros pour M. [C] [H] compte tenu de la difficulté pour lui de mettre en location son bien situé dans la même copropriété. 

La société MJM Graphic Design [Localité 1] sera, en conséquence, condamnée à leur payer ces sommes.








Sur les autres demandes

Les parties succombant chacune partiellement à l’instance, les dépens seront mis à la charge de la société MJM Graphic Design [Localité 1] à hauteur de 50% et des défendeurs à hauteur de 50%, avec distraction au profit de Me André Jacquin conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Condamnées chacune pour partie aux dépens, l’équité commande de ne pas faire droit aux demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Dispositif

*
**

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Constate le renouvellement du bail commercial liant Mme [W] [H], Mme [Y] [O] et M. [C] [H] à la SAS MJM Graphic Design [Localité 1] portant sur les locaux situés [Adresse 10] à [Localité 5], à compter du 1er janvier 2024,

Rejette la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire à la date du 19 novembre 2022, ainsi que les demandes subséquentes en expulsion, séquestration de meubles et condamnation à une indemnité d’occupation,

Fixe à la somme annuelle de 224.103,18 euros en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2024, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

Dit que le dépôt de garantie devra être réajusté en conséquence,

Dit qu'ont couru des intérêts au taux légal sur la différence de loyer entre le loyer fixé au 1er janvier 2024 et le loyer effectivement réglé, à compter du 15 mai 2024, date de la demande de fixation, pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date, 

Dit que les intérêts échus dus au moins pour une année entière seront capitalisés,

Déboute la SAS MJM Graphic Design [Localité 1] de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne la SAS MJM Graphic Design [Localité 1] à payer à Mme [W] [H] et à Mme [Y] [O] la somme de 8.000 euros chacune et, à M. [C] [H], la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,





Déboute les parties des demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne les parties aux dépens, y compris le coût du commandement du 19 octobre 2022, à hauteur de 50% pour la SAS MJM Graphic Design [Localité 1] et 50% in solidum pour Mme [W] [H], Mme [Y] [O] et M. [C] [H], avec distraction au profit de Me André Jacquin,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,


Fait et jugé à [Localité 1] le 05 Mai 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] 
[1]

[1] 
C. exécutoires
délivrées le :


■


18° chambre 
1ère section

 
N° RG 23/00381 
N° Portalis 352J-W-B7G-CYJYV

N° MINUTE : 1

Assignation du :
15 Novembre 2022

contradictoire













JUGEMENT 
rendu le 05 Mai 2026 

DEMANDERESSE

S.A.S. MJM GRAPHIC DESIGN
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître André JACQUIN de la SELAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0428



DÉFENDEURS

Madame [W] [H]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Laurence CECHMAN de la SELEURL Selarl Laurence CECHMAN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C0553,






Décision du 05 Mai 2026
18° chambre 1ère section
 N° RG 23/00381 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYJYV





Madame [Y] [H] épouse [O]
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Caroline SERVANT de l’AARPI BREMOND SERVANT ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0038


Monsieur [C] [H]
[Adresse 4]
[Localité 2]

représenté par Maître Olivier TILLIARD de la SELEURL TO AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #E0384




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

Rédactrice : Diana SANTOS CHAVES

DEBATS

A l’audience du 13 Janvier 2026, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 avril 2026.
Puis, le délibéré a été prorogé au 5 Mai 2026.


JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort








Par acte sous seing privé du 27 mars 2014, modifié le 28 juillet 2014, [S] et [U] [H], aux droits desquels se trouvent Mme [W] [H], Mme [Y] [O] et M. [C] [H] (ci-après « l’indivision [H] »), ont donné à bail à la société MJM Graphic Design, aux droits de laquelle se trouve la SAS MJM Graphic Design [Localité 1], un local commercial dépendant d'un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 5], composé plusieurs lots d’une superficie totale de 1.585 m² et désigné comme suit : 

- Lot n° 103 : Bâtiment A au rez-de-chaussée un local commercial 
- Lot n° 107 : Bâtiment A au 2ème et 3ème étages un local commercial 
- Lot n° 110 : Bâtiment A au sous-sol une réserve commerciale 

- Lot n° 201 : Bâtiment B au rez-de-chaussée et entresol un local commercial 
- Lot n° 202 : Bâtiment B au sous-sol une réserve commerciale 

- Lot n° 301 : Bâtiment C au rez-de-chaussée et entresol un local commercial 
- Lot n° 302 : Bâtiment C au 2ème étage un local commercial 
- Lot n° 303 : Bâtiment C au 3ème étage un local commercial 

- Lot n° 401 : Bâtiment D au rez-de-chaussée un local commercial 
- Lot n° 402 : Bâtiment D au rez-de-chaussée sur cour un local commercial 
- Lot n° 417 : Bâtiment D au sous-sol une réserve commerciale 
- Lot n° 418 : Bâtiment D au sous-sol une réserve commerciale 

- Lot n° 501 : Bâtiment E au rez-de-chaussée un local commercial 
- Lot n° 510 : Bâtiment E au sous-sol une réserve commerciale 
- Lot n° 601 : Bâtiment E au sous-sol une réserve commerciale 
- Lot n° 602 : Bâtiment D au sous-sol une réserve commerciale

Le bail a été consenti pour une durée de 9 années à compter du 1er avril 2014 pour se terminer le 31 mars 2023, pour une activité « d’établissement d’enseignement, de formation et de recherche, d’une manière générale quel que soit l’enseignement ou la formation dispensée », moyennant un loyer annuel de 180.000 euros, porté à 190.000 euros par avenant du 28 juillet 2014, majoré de 13.200 euros de charges annuelles.

La société preneuse a été autorisée à réaliser des travaux lors de son entrée dans les lieux, en contrepartie d’une franchise de 8 mois de loyers. 

Le 10 décembre 2021 et le 11 janvier 2022, l’indivision [H] a fait réaliser deux constats d’huissiers relatifs aux travaux réalisés par la société MJM Graphic Design [Localité 1] et à l’usage fait des locaux.

Par acte extrajudiciaire du 19 octobre 2022, l’indivision [H] a fait commandement à la société MJM Graphic Design [Localité 1] de, notamment, restituer des parties communes et privatives de l’immeuble occupées sans autorisation dans les termes suivants :
« Qu'au mépris des clauses du contrat et de vos obligations, il a été constaté les infractions suivantes :
1 - Empiètement dans la cour du 60 par la création d'un sas sur une partie commune et donc sur un lot non compris dans le bail commercial, 
2 - Occupation illicite d'une cave non comprise dans les lots du bail commercial pour l'installation de la chaudière, 
3 - Fourniture d'un rapport détaille concernant l'alimentation en gaz, eau et électricité de la chaudière ainsi que des conditions de rejet des condensats 
4 - Retrait de tous les blocs de climatisation installés en saillie des bâtiments et remise en état des murs en cause 
5 - Libération et remise en état du lot 104 non compris dans le bail commercial, 
6 - Fourniture de l'autorisation d'apposer l'enseigne sous le porche ou, à défaut, démontage de cette dernière et remise en état du mur en cause, 
7 - Fourniture de l'autorisation quant à l'installation de cendriers sous le porche du 60 en violation du règlement de copropriété. »

Par acte de commissaire de justice des 15 et 17 novembre 2022, la société MJM Graphic Design [Localité 1] a fait assigner respectivement M. [C] [H], Mme [W] [H] et Mme [Y] [O] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales d’opposition au commandement du 19 octobre 2022 et de condamnation solidaire des indivisaires à des dommages et intérêts. 

Par actes extrajudiciaires des 28 et 29 décembre 2023, la société MJM Graphic Design [Localité 1] a fait signifier à l’indivision [H] une demande de renouvellement du bail à effet du 1er janvier 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 février 2025, la société MJM Graphic Design [Localité 1], demande au tribunal de :
A titre principal, 
- juger que les bailleurs ont accepté les prétendus manquements visés dans le commandement du 19 octobre 2022, 
- juger que le bail du 27 mars 2014 s’est renouvelé au 1er janvier 2024, pour une durée de neuf années, 
- fixer le loyer de renouvellement à la somme annuelle de 224.103,18 euros HC/HT à compter du 1er janvier 2024, outre les intérêts à valoir sur la différence entre le montant du loyer fixé en renouvellement et le loyer effectivement réglé, en application de l’article 1352-6 du code civil, les intérêts échus produiront eux-mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du même code, à compter de l’assignation, 
- juger que le dépôt de garantie sera réajusté, en conséquence, 
Subsidiairement, 
- prononcer la nullité du commandement du 19 octobre 2022, 
- juger que le bail du 27 mars 2014 s’est renouvelé au 1er janvier 2024, pour une durée de neuf années, 
- fixer le loyer de renouvellement à la somme annuelle de 224.103,18 euros HC/HT à compter du 1er janvier 2024, outre les intérêts à valoir sur la différence entre le montant du loyer fixé en renouvellement et le loyer effectivement réglé, en application de l’article 1352-6 du code civil, les intérêts échus produiront eux-mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du même code, à compter de l’assignation, 
- juger que le dépôt de garantie sera réajusté, en conséquence, 
En tout état de cause, 
- condamner solidairement les membres de l’indivision [H] à lui verser la somme de 45.000 euros à titre de dommages et intérêts, 
- les débouter de l’ensemble de leurs demandes, 
- les condamner solidairement aux dépens, dont bénéfice au profit de la SAS Jacquin Maruani, représentée par Maître André Jacquin, avocat au barreau de Paris, ainsi qu’à lui payer, la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
- rappeler que l’exécution provision est de droit.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 janvier 2024, Mme [J] [H] demande au tribunal de : 
- débouter la société MJM Graphic Design [Localité 1] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail en date du 24 mars 2014 dès le 20 novembre 2022,
- dire et juger que la société MJM Graphic Design [Localité 1] est occupante sans droit ni titre depuis le 20 novembre 2022,
- ordonner en conséquence, son expulsion ainsi que tout occupant de son chef des lieux donnés à bail avec si besoin, l'assistance de la force publique,
- la condamner à verser, à compter du 20 novembre 2022 une indemnité d’occupation mensuelle fixée au loyer mensuel augmenté de 5% par jour en sus des charges et taxes,
- la condamner à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages intérêts,
- condamner la société MJM Graphic Design [Localité 1] à lui verser la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 juillet 2024, M. [C] [H] demande au tribunal de : 
- débouter la société MJM Graphic Design [Localité 1] de toutes ses demandes, fins et conclusions, 
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail litigieux à la date du 19 novembre 2022,
- ordonner en conséquence, son expulsion ainsi que celle de toute personne dans les lieux sis [Adresse 6] avec si besoin est, l'assistance de la force publique et celle d'un serrurier,
- dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, 
- condamner la société MJM Graphic Design [Localité 1] à verser aux bailleurs, à compter du 19 novembre 2022 une indemnité d'occupation mensuelle calculée à hauteur de 5% du loyer mensuel par jour, charges et taxes en sus, jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clefs,
- dire que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an après l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation ainsi fixée serait indexée sur l'indice trimestriel nommé ILC, publié par l'INSEE, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l'acquisition de la clause résolutoire,
- condamner la société MJM Graphic Design [Localité 1] à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages intérêts, 
- la condamner au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement, des états des privilèges et des nantissements ainsi que celui de la dénonciation aux créanciers inscrits et au paiement de la somme de 6.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 septembre 2024, Mme [Y] [O] demande au tribunal, de :
A titre principal 
- débouter la société MJM Graphic Design [Localité 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 
A titre reconventionnel 
- juger que la clause résolutoire contenue dans le bail commercial en date du 27 mars 2014 est acquise à compter du 19 novembre 2022, 
- juger, en conséquence, la résiliation du contrat bail commercial à compter du 19 novembre 2022,
- ordonner l'expulsion de la société MJM Graphic Design [Localité 1] et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard,
- juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
- autoriser l’intervention d’un Commissaire de Justice, d’un serrurier et des forces de police si besoin est, pour procéder à l’expulsion de la société MJM Graphic Design [Localité 1] et de tous occupants de son chef si cette dernière n’a pas libéré les lieux dans le mois suivant la signification du jugement à intervenir,
- la condamner au paiement d'une somme de 5% du loyer mensuel par jour, à titre d'indemnité d'occupation, charges et taxes en sus, à compter du 19 novembre 2022 jusqu'à justification de la libération totale des lieux et la remise des clés,
A titre subsidiaire 
- juger que la société MJM Graphic Design [Localité 1], par son inexécution contractuelle et son refus réitéré de se mettre en conformité avec le bail, lui a causé un préjudice certain, en sa qualité de bailleresse indivise,
- la condamner à lui payer une somme de 10.000 euros, au titre des dommages-intérêts consécutifs à son inexécution contractuelle et son refus réitéré de se mettre en conformité avec le bail du 27 mars 2014,
En toute hypothèse 
- condamner la société MJM Graphic Design [Localité 1] à lui verser la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement, des états des privilèges et des nantissements ainsi que celui de la dénonciation aux créanciers inscrits.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément à l’article 455 du code procédure civile.

Il n’a pas été produit d’état des inscriptions des privilèges et publications sur le fond de la société MJM Graphic Design [Localité 1].

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 mars 2025 et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience collégiale du 13 janvier 2026. A l’audience, l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 16 avril 2026, prorogée au 5 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

*





MOTIFS DU JUGEMENT

Il sera rappelé à titre liminaire qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et que les demandes des parties tendant à voir “dire et juger” ou “constater” ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.


Sur le renouvellement du bail et ses effets

La société MJM Graphic Design [Localité 1] fait valoir :
- que l’indivision [H] n’a pas répondu à sa demande de renouvellement de bail et que le défaut de réponse du bailleur dans un délai de trois mois équivaut à une acceptation du principe du renouvellement en application de l’article L. 145-10 du code de commerce,
- que cette absence de réponse des bailleurs à la demande en renouvellement signifie que les bailleurs ont accepté les prétendus manquements contractuels allégués dans le commandement du 19 octobre 2022, dont ils ne peuvent plus se prévaloir conformément à une jurisprudence constante de la Cour de cassation,
- que les bailleurs ne sauraient invoquer le droit commun de la renonciation pour soutenir qu’ils n’ont pas renoncé expressément à leur demande d’acquisition de la clause résolutoire, au regard du formalisme spécial exigé par l’article L. 145-10 du code de commerce pour la réponse à une demande de renouvellement de bail.

M. [C] [H] et Mme [Y] [O] soutiennent en substance :
- que le défaut de réponse à la demande de renouvellement de bail ne doit pas s’analyser en une acceptation du renouvellement et en une renonciation tacite à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire,
- que l’indivision a eu une attitude claire quant à la poursuite de la présente procédure judiciaire dans les trois mois qui ont suivi la demande de renouvellement du bail, notamment en notifiant des conclusions dans le sens de l’acquisition de la clause résolutoire, ce qui écarte toute équivoque sur l’éventuelle renonciation des bailleurs à se prévaloir des manquements reprochés, 
- que la locataire a de son côté réitéré ses manquements au bail après la demande en renouvellement et le délai de trois mois, ce qui justifie la résiliation du bail d’après la jurisprudence.

L’article L. 145-10 du code de commerce dispose qu’à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. 

Les alinéas 4 et 5 disposent que dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.



L'acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

Il est constant que le bail renouvelé est un nouveau bail, distinct du précédent. 

La Cour de cassation retient que, après la date du renouvellement, les infractions antérieures sont purgées par l’effet de ce renouvellement et le bailleur ne peut pas, postérieurement, poursuivre la résiliation judiciaire du bail pour des faits dont il avait connaissance à la date de l’acceptation du renouvellement, qu’elle soit réputée ou expresse (Cass. Civ. 3ème, 4 mai 1982, n° 80-16305 ; Cass. Civ. 3ème, 8 juillet 2008, n° 07-10.125).

Ainsi, il en résulte que le bailleur qui ne s’est pas opposé à une demande en renouvellement du bail en a irrévocablement accepté le principe, de sorte que seuls des manquements postérieurs à ce renouvellement peuvent justifier la résiliation du nouveau bail (Cass. 3e civ. 20 mai 2021, n° 19-26.021).

En l’espèce, par acte extrajudiciaire du 19 octobre 2022, l’indivision [H] a fait délivrer à la société MJM Graphic Design [Localité 1] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à mettre fin à des infractions au bail du 27 mars 2014. 

La société MJM Graphic Design [Localité 1] a assigné les bailleurs en opposition à ce commandement, procédure dans laquelle les bailleurs ont sollicité, aux termes de conclusions notifiées le 12 septembre 2023 pour Mme [Y] [O] et M. [C] [H], puis le 18 janvier 2024 pour Mme [J] [H], l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 19 novembre 2022.

Par exploit du 28 décembre 2023, la société MJM Graphic Design [Localité 1] a signifié aux bailleurs une demande de renouvellement de bail à effet du 1er janvier 2024, dans les conditions de l’article L. 145-10 du code de commerce.

Il est constant que les bailleurs n’ont pas fait connaître leurs intentions relatives à cette demande de renouvellement dans le délai de trois mois, de sorte qu’ils sont réputés avoir accepté le principe du renouvellement du bail. Par l’effet de cette acceptation tacite, ils ont renoncé à se prévaloir des infractions dénoncées dans le commandement antérieur à la demande de renouvellement, lesquels portaient sur le bail expiré, seuls de nouveaux manquements pouvant justifier la résiliation du bail renouvelé.

Si les bailleurs allèguent que les manquements reprochés ont perduré après la demande en renouvellement du bail, force est de constater que leurs demandes ne portent que sur la résiliation de plein droit du bail à la date du 19 novembre 2022, soit sur l’ancien bail qui a disparu par l’effet du renouvellement, aucune demande de résiliation n’étant formée au titre du nouveau bail sur le fondement de manquements postérieurs ou de manquements antérieurs qui auraient perduré.




Il résulte de l’ensemble de ces éléments que, par l’effet du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2024, les demandes relatives à la validité du commandement du 19 octobre 2022 et à la résiliation du bail antérieur à la date du 19 novembre 2022 sont devenues sans objet, les bailleurs ne pouvant plus se prévaloir des effets de ce commandement. Il en va de même des demandes subséquentes en expulsion et condamnation à une indemnité d’occupation. 


Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

La société MJM Graphic Design [Localité 1] soutient qu’en application de l’article R. 145-23 du code de commerce le tribunal est compétent pour statuer sur la fixation du loyer renouvelé accessoirement à d’autres demandes ; qu’en application de l’article L. 145-34 du même code, en l’absence de motif de déplafonnement, le loyer renouvelé au 1er janvier 2024 doit être fixé au loyer plafond, soit la somme annuelle de 224.103,18 euros HT et HC.

M. [C] [H] fait valoir que la demande de fixation du loyer doit être rejetée, le tribunal n’étant pas compétent s’agissant d’une compétence exclusive du juge des loyers commerciaux soumise à une procédure sur mémoires ; que le preneur n’a engagé aucune procédure en fixation du loyer renouvelé selon les règles spécifiques à cette matière, de sorte qu’elle ne peut en former la demande à titre accessoire dans la présente procédure.

Aux termes de l’article R. 145-23 du code de commerce, « les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.
Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent.
La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble. »

En application de cette disposition, lorsque la demande en révision du loyer est formée accessoirement devant le tribunal judiciaire, saisi à titre principal d'une question relevant de sa compétence, cette demande est instruite suivant les règles applicables devant cette juridiction et non pas suivant la procédure spéciale sur mémoires applicable devant le juge des loyers commerciaux (Civ. 3e, 27 novembre 2002, no 01-12.775).

En l’espèce, le tribunal a été saisi par assignation de la société MJM Graphic Design [Localité 1] en opposition au commandement visant la clause résolutoire du bail, délivré par l’indivision [H] par acte du 19 octobre 2022. 

Postérieurement, la société MJM Graphic Design [Localité 1] a sollicité le renouvellement du bail par acte du 28 décembre 2023, à effet du 1er janvier 2024. En l’absence de réponse des bailleurs dans le délai de trois mois, le bail s’est trouvé renouvelé à compter du 1er janvier 2024. 




C’est ainsi que par conclusions notifiées par RPVA le 15 mai 2024, la société MJM Graphic Design [Localité 1] a formé une nouvelle demande visant à constater le renouvellement du bail et fixer le loyer de renouvellement, la nullité du commandement du 19 octobre 2022 n’étant plus qu’une demande subsidiaire. 

Il résulte des étapes de la procédure que la demande en fixation du loyer de renouvellement est une demande accessoire à la demande principale qui vise à constater le renouvellement du bail et le caractère sans objet des demandes en acquisition de la clause résolutoire. 

Par conséquent, le tribunal est compétent pour statuer sur cette demande suivant les règles qui lui sont applicables, sans que la procédure spéciale sur mémoire soit exigée.

Selon l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1- les caractéristiques du local concerné ;
2- la destination des lieux ;
3- les obligations respectives des parties ;
4- les facteurs locaux de commercialité ;
5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Selon l'article L 145-34 du même code, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En l’espèce, le bail a été consenti à compter du 1er avril 2014, pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer annuel de 180.000 euros HT/HC, soumis à révision selon l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), l’indice de référence étant celui du 3ème trimestre 2013, soit 107,16, aux termes de l’article 4 « Prix » du bail.

En l’absence de tout moyen invoqué relatif à un éventuel déplafonnement du loyer, et en l’absence de tout moyen de réponse des bailleurs sur les modalités de fixation du loyer du bail renouvelé, il y a lieu de fixer le loyer du bail renouvelé au loyer plafond.

Nonobstant les indices retenus par la société preneuse pour le calcul du loyer plafonné, en l’absence de contestation du montant proposé, il y a lieu de fixer le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2024 au montant demandé, soit la somme annuelle de 224.103,18 euros HT et HC.

En application des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil, des intérêts ont pu courir sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 15 mai 2024, date des conclusions formant la demande de fixation, puis au fur et à mesure des échéances échues et, en application des dispositions de l'article 1231-6 du code civil, les intérêts dus pour une année entière seront capitalisés. 

Il y a lieu d’ajuster le dépôt de garantie en conséquence.


Sur les demandes de dommages et intérêts 

*Sur la demande de dommages et intérêts de la société MJM Graphic Design [Localité 1]

La société preneuse soutient que la délivrance d’un commandement 9 ans après la réalisation des travaux, à proximité de la date de renouvellement du bail, s’est faite de mauvaise foi en ce que les bailleurs cherchent un motif pour refuser le renouvellement sans indemnité d’éviction afin de faire pression pour obtenir une augmentation de loyer à laquelle ils ne peuvent prétendre ; que la mauvaise foi dans la délivrance du commandement a pour effet de déstabiliser l’équipe dirigeante de l’établissement dont la responsabilité vis-à-vis des étudiants interdit de fermer l’école ; que le préjudice est évalué à 45.000 euros.

M. [C] [H] fait valoir que l’exercice d’un droit ne donne lieu à des dommages et intérêts qu’en cas d’abus de droit et que le montant du préjudice doit être justifié, ces deux éléments faisant défaut en l’espèce. 

Selon l'article 1147 devenu 1231-1 du code civil, celui qui invoque un préjudice résultant d'une faute de son co-contractant doit établir un manquement au contrat qui les lie ou à son obligation d'exécuter de bonne foi ses obligations, ainsi que l'étendue du préjudice causé par cette faute.

En l’espèce, il est constant que le bail a été conclu et les travaux autorisés en 2014 par les ascendants de l’indivision [H]. Il ressort des pièces versées aux débats que l’indivision [H] a, dès le 6 juillet 2017, fait sommation à la société locataire de justifier des autorisations dont elle aurait bénéficié pour annexer une partie du lot n° 104 qui ne fait pas partie du bail et faire des modifications dans le lot 102 également exclu du bail. 

Ainsi, les interrogations de l’indivision [H] sur la conformité des travaux réalisés par la société MJM Graphic Design [Localité 1] avec les autorisations données à l’occasion du bail, ne sont pas survenues à l’occasion du renouvellement du bail, mais plutôt à la moitié du bail, à la suite du décès des bailleurs initiaux.

La société MJM Graphic Design [Localité 1] qui ne justifie pas de la mauvaise foi reprochée aux bailleurs dans la délivrance du commandement du 19 octobre 2022, les intentions prêtées à ces derniers n’étant corroborées par aucun élément, échoue à caractériser la mauvaise foi alléguée.

En conséquence, en l’absence de manquement établi des bailleurs, la demande de dommages et intérêts de la société MJM Graphic Design [Localité 1] sera rejetée.

*Sur la demande de dommages et intérêts des bailleurs

Mme [O] expose que la société preneuse a fait preuve d’une particulière mauvaise foi à l’encontre de l’indivision bailleresse ; que malgré une assignation opportuniste en opposition au commandement visant la clause résolutoire qui vise à gagner du temps, elle n’a produit aucune justification relative aux empiètements constatés et n’a pas remédié aux manquements dénoncés ; que cette réticence et les arguments fallacieux de la preneuse lui causent un préjudice direct et personnel qu’il convient d’indemniser à hauteur de 10.000 euros. 

M. [C] [H] fait valoir qu’il subit depuis plusieurs années les méfaits de la société preneuse, tant en qualité de bailleur que de copropriétaire ; qu’il a dû engager de nombreux frais (d’huissier notamment), passer un temps important à essayer de faire évoluer la situation, subir les nuisances pour ses propres biens, les climatiseurs posés devant sa fenêtre empêchant la location et le lot n° 104 n’étant pas louable puisqu’amputé d’une partie, subir les nuisances quotidiennes du fait des infractions visées ; qu’il est légitime de lui attribuer des dommages et intérêts à hauteur de 10.000 euros.

Mme [J] [H] estime qu’au regard de la particulière mauvaise foi de la société preneuse, elle devra être condamnée à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts au regard des violations répétées et constantes aux termes du bail consenti. 

La société MJM Graphic Design [Localité 1] ne répond pas sur les demandes de dommages et intérêts des bailleurs.

Selon l'article 1147 devenu 1231-1 du code civil, celui qui invoque un préjudice résultant d'une faute de son co-contractant doit établir un manquement au contrat qui les lie ou à son obligation d'exécuter de bonne foi ses obligations, ainsi que l'étendue du préjudice causé par cette faute.

Aux termes de l’article 2268 devenu 2274 du code civil, la bonne foi est toujours présumée, et c'est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l’espèce, les bailleurs invoquent les manquements aux clauses du bail dénoncés dans le commandement du 19 octobre 2022 comme source de leur préjudice, la société MJM Graphic Design [Localité 1] contestant l’existence de ces manquements au regard des autorisations de travaux qu’elle avait reçues.

Il convient donc d’examiner les manquements dénoncés.

- Sur l’empiètement dans la cour du [Adresse 7] par la création d’un sas sur une partie commune :

Les bailleurs exposent que la société preneuse a créé un sas d’entrée pour ses locaux en empiétant sur la cour commune de l’immeuble située au niveau du [Adresse 7], une porte vitrée d’accès à ses locaux étant installée au-delà de son lot (lot n° 201), dans la cour commune. 

La société MJM Graphic Design [Localité 1] soutient que les bailleurs ne rapportent pas la preuve de l’empiètement alors que la création d’un sas a été autorisée dans le cadre du projet de travaux.

En l’espèce, il convient d’abord de relever que les parties produisent toutes le contrat de bail du 27 mars 2014, dans lequel plusieurs annexes sont visées, notamment le « plan des locaux loués » ainsi qu’un « descriptif des travaux réalisés par le preneur lors de l’entrée dans les lieux », mais aucune des parties ne verse aux débats le contrat complet incluant ses annexes telles qu’elles ont été visées à la date de signature du bail.

Pour justifier le manquement au bail allégué, l’indivision [H] verse aux débats un plan de masse des locaux mis à jour à la date de novembre 2011, date du règlement de copropriété, sur lequel apparaissent les lots du rez-de-chaussée, et sur lequel est dessiné l’empiètement allégué du lot 201 sur la cour des parties communes. 
Il ressort d’un constat d’huissier établi le 10 décembre 2021 à la requête du syndicat des copropriétaires, qu’un sas d’entrée aux locaux de la société preneuse, avec paroi vitrée, est présent dans la cour de l’immeuble du [Adresse 8]. 

Les bailleurs soutiennent que ce sas d’entrée débute au niveau d’une porte permettant l’accès à un escalier conduisant au lot n° 104 au 1er étage, ce qui correspond, selon le plan, à une portion de la cour du n° [Adresse 7] qui est une partie commune. 

Si ce premier constat d’huissier est insuffisamment explicite en ce qu’il ne permet pas de constater la porte d’accès à l’escalier du lot 104, un second constat en date du 13 janvier 2022 permet de confirmer que le sas d’entrée débute au niveau de la porte d’accès à l’escalier du lot 104. Selon l’emplacement de l’escalier et du lot 104 sur le plan de copropriété, il apparait que le sas a été construit sur la partie commune de la cour, au-delà des lots donnés à bail à la société MJM Graphic Design [Localité 1].

Pour justifier de l’autorisation de créer ce sas, la société MJM Graphic Design [Localité 1] verse aux débats un « Cahier des clauses techniques particulières » (CCTP) daté de mars 2014, relatif à la réhabilitation pour la création de nouveaux locaux. Ce document contient en pages 41 et 42 un descriptif technique des travaux de création d’un sas d’entrée, à savoir la description des matériaux utilisés, mais aucune indication de l’emplacement précis de ce sas. Ce document ne contient d’ailleurs aucun plan illustrant les descriptions techniques des travaux qui y sont détaillés. 


La société MJM Graphic Design [Localité 1] verse également aux débats un échange de courriers électroniques entre le gestionnaire de biens, la société Azur Immo, et un architecte DPLG, en date des 26 et 27 mars 2014, sollicitant les commentaires de l’architecte sur les travaux préconisés par la société MJM. L’architecte indique dans sa réponse du 27 mars 2014 qu’il « s’agit de donner un avis sur les 3 feuillets intitulés « Annexe 3 au bail » dont copie jointe », puis fait quelques observations sur le document. Le document en pièce jointe s’intitule « Annexe au bail » et décrit les travaux envisagés dans les locaux pouvant avoir un impact sur la copropriété, étant précisé qu’il s’agit d’une description sommaire, sans indication précise de lots et sans plans. En page 2 du document, il est indiqué : « Dans le cadre de la location, MJM souhaite réaliser des travaux conséquents de réhabilitation incluant entre autres :
…
- l’avancée de la façade au droit du petit escalier.
…
La liste non exhaustive sera transmise au bailleur et à l’Architecte du syndic pour accord avant réalisation ». 
 
Ce document établi qu’un projet d’avancée de la façade jusqu’au niveau du « petit escalier » a été envisagé. Pour autant, il n’est pas établi que ce document a été accepté par les bailleurs à la signature du bail, et en tout état de cause, ce document indique que la liste des travaux sera transmise pour accord avant réalisation.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la société MJM Graphic Design [Localité 1] ne justifie pas d’un accord exprès des bailleurs pour la réalisation de travaux d’un sas empiétant sur les parties communes de l’immeuble, à savoir la cour du [Adresse 9] [Adresse 7], de sorte que le non-respect de l’assiette du bail et le manquement au règlement de copropriété caractérisent des manquements contractuels.


- Sur l’occupation illicite d’une cave non comprise dans les lots du bail commercial pour l’installation de la chaudière

Les bailleurs soutiennent que la locataire a installé sa chaudière privative dans un local en sous-sol appartenant à la copropriété qui ne lui a pas été donné à bail, que ce local intitulé « chaufferie » accueillait l’ancienne chaudière de l’immeuble qui a été supprimée dans le même temps que les travaux de la société MJM ; que les travaux autorisés et décrits dans le CCTP ne prévoyaient pas l’installation d’une chaudière dans une partie commune de l’immeuble ; que l’immeuble est en copropriété et que l’autorisation d’une telle installation aurait nécessité une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ; qu’en ne respectant pas le règlement de copropriété, la société locataire a violé les stipulations contractuelles du bail.

La société MJM Graphic Design [Localité 1] soutient que dans le cadre du projet de travaux, il était prévu la dépose de la cuve à fioul et le dégazage, et la pose d’une chaudière à gaz ; que le projet de travaux annexé au bail est précis concernant cette chaudière ; qu’il était clair pour toutes les parties qu’elle était autorisée à déposer l’ancienne chaudière de l’immeuble et installer une chaudière pour son local ; qu’il ne peut être allégué l’absence d’autorisation alors que l’administrateur de biens de l’indivision et syndic de l’immeuble a autorisé les travaux et réalisé les démarches auprès de GRDF pour le raccordement de la nouvelle chaudière au gaz de la ville.

En l’espèce, il ressort du constat d’huissier en date du 10 décembre 2021, au sous-sol du [Adresse 7], la présence d’une chaudière appartenant à la société MJM en ce qu’une affiche présentant le schéma de la chaufferie et le nom de la société est présente sur l’un des murs du local. Le syndic de copropriété qui accompagne l’huissier indique qu’il s’agit d’une partie commune.

Le CCTP produit par la société MJM Graphic Design prévoit d’une par la dépose de la cuve à fioul et le « nettoyage complet du local pour réalisation du local traitement d’air » et la fourniture et pose de chaudières à gaz avec la prévision de plusieurs chaudières pour couvrir l’ensemble des locaux, la localisation mentionnée étant : 




« Localisation 
Selon plans. Etudes à faire pour optimiser les besoins. 
Ssol n°62 : 1 chaudière dans le local traitement d'air pour le ssol et Rdc n°62. 
Ssol n°60 : 1 chaudière pour le Ssol, la zone administrative, l'accueil et la salle 1 au n°60. » (CCTP, p. 61 et 62).

Mme [Y] [O] et Mme [J] [H] se réfèrent au CCTP comme le document validé par les bailleurs pour autoriser les travaux. Or, la lecture combinée des points 4.2 « Dépose cuve à fioul » et 4.3 « Chauffage » du CCTP établit que la cuve à fioul située au sous-sol, qui alimentait l’ancienne chaufferie, a été déposée par la locataire, laquelle avait expressément prévu de réaliser un « local de traitement d’air » à la place, localisé au sous-sol n° 62, puis d’y installer l’une des trois chaudières prévues dans le CCTP (CCTP p. 61 et 62).

M. [C] [H] ne peut à la fois reconnaitre dans ses écritures que la locataire sollicitait l’autorisation de transformer l’ancien local chaudière de l’immeuble en « local de traitement d’air », sans reconnaître que le CCTP prévoyait l’installation d’une chaudière à l’emplacement de l’ancienne cuve à fioul. 

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le CCTP approuvé par les bailleurs mentionnait l’installation d’une chaudière à l’endroit de l’ancienne cuve à fioul qui alimentait la chaudière de l’immeuble, sans que le bail ni le CCTP ne précisent s’il s’agissait d’une partie commune ou d’un des lots donnés à bail.

Dans ces conditions, le manquement reproché à la société MJM Graphic Design [Localité 1] n’est pas établi, l’installation de ladite chaudière ayant été autorisée.

- Sur la fourniture d'un rapport détaillé concernant l'alimentation en gaz, eau et électricité de la chaudière ainsi que des conditions de rejet des condensats :

Les bailleurs soutiennent que le constat de l’installation de la chaudière de leur locataire dans les parties communes les a conduits à s’interroger sur les réseaux d’alimentation en énergie et en eau, et sur les rejets de condensats de sa chaudière ; que malgré les demandes de justificatifs, la locataire n’a produit aucun élément sur les travaux réalisés et la conformité des installations, commettant une infraction au bail, alors qu’en cas de sinistre les bailleurs courent un risque du fait que la chaudière de la société locataire n’est pas sur un lot donné à bail, donc hors du périmètre de l’assurance de la locataire.

La société MJM Graphic Design [Localité 1] ne répond pas aux moyens relatifs au défaut de justificatifs concernant les réseaux et la conformité de la chaudière.

En l’espèce, il a été établi que la chaudière de la société locataire est installée dans des parties communes de l’immeuble, à l’emplacement de l’ancienne cuve à fioul. Il ressort du procès-verbal de constat du 10 décembre 2021 que lorsque l’huissier accède au local chaufferie en sous-sol, il constate :
- au sol la « présence d’eau stagnante », 
- « un défaut de planéité est visible »,
- « des ouvertures au sol sont présentes ».

Ces constats sont de nature à alerter les bailleurs sur la conformité des installations et, indépendamment de la question de l’autorisation d’installation, ils peuvent légitimement demander à être éclairés sur la nature des installations et leur conformité. Cette demande est d’autant plus légitime que l’installation étant sur une partie commune, des questions de responsabilité et d’assurance se posent en cas de sinistre.

Si les bailleurs n’exposent pas en quoi ce défaut de réponse à leur demande d’information constituerait une infraction au bail, il n’en demeure pas moins que le silence de la preneuse constitue un manquement à l’obligation de bonne foi contractuelle, compte tenu des risques pouvant peser sur les bailleurs et copropriétaires.

En conséquence, le manquement contractuel de la société MJM Graphic Design [Localité 1] est ici caractérisé. 

- Sur la demande de retrait de tous les blocs de climatisation installés en saillie des bâtiments et remise en état des murs en cause

Les bailleurs soutiennent que la locataire a fait installer plusieurs blocs de climatisation sur plusieurs murs de la copropriété et sur des murs des immeubles mitoyens, sans avoir informé précisément sur ces travaux et donc sans autorisation valable pour procéder à ces installations ; que le projet de travaux décrit l’installation de climatisation avec notamment des unités extérieures, sans précision ni du nombre ni des emplacements, de sorte que les bailleurs n’ont jamais été informés de cette installation ni de sa conformité ; que le projet de travaux précise au contraire qu’il n’est prévu aucune modification de façade ou toiture ; que l’absence de toute demande d’autorisation a privé les bailleurs et la copropriété de la possibilité d’accepter ou refuser les installations.

M. [H] fait valoir au surplus qu’un bloc de climatisation a été installé devant un ouvrant de son appartement, causant des nuisances sonores et visuelles, le bloc obstruant notamment la lumière ; que la location de son appartement a été rendue difficile par la présence de cet élément.

La société MJM Graphic Design [Localité 1] expose que l’installation de climatisations est parfaitement précisée dans le projet de travaux.

En l’espèce, le constat d’huissier du 10 décembre 2021 révèle l’installation de très nombreux blocs de climatisation sur des murs de la copropriété ou des murs qui semblent être mitoyens avec les immeubles voisins. Leur nombre est important et ils sont regroupés par grappes de plusieurs appareils sur les murs.

Il ressort du CCTP auquel font référence les bailleurs et la locataire, que le point 4.5 « Climatisation » prévoit :
« 4.5.1. Clim réversible 
Fourniture et pose d'un système de climatisation à détente directe de type VRF (ou DRV), réversible (2 tubes) de marque FUJITSU/ ATLANTIC ou équivalent modèle miniVAF. 

Le système sera composé de groupe extérieur à condensation par air fonctionnant au gaz frigorigène R410A, équipé de 1 compresseur double rotor DC inverter avec contrôle du débit de gaz réfrigérant. Chaque groupe alimentant plusieurs unités intérieures par un circuit frigorifique à 2 tubes.
…
Unité extérieure Fourniture et pose d'unités extérieures réversibles et à condensation par air de marque FUJITSU/ ATLANTIC ou équivalent, type miniVRF, modèles : AJYA. » (CCTP p. 63-64).

Toutefois, comme le relève Mme [Y] [O], le point 4.1 « Généralités » du point 4 « Chauffage – Ventilation – Rafraichissement » précise, dans le paragraphe « Implantation » :
« …
- Il n’est prévu aucune modification de façade ou de toiture par rapport à l’existant. Il est impossible de déposer une modification du point de vue urbanisme, seules les grilles d’extraction ou prises d’air pourront être tolérées. 
- L’installation de ventilateurs ponctuels en toiture ne pourra être qu’une exception.
… » (CCTP p. 61).

En outre, le règlement de copropriété stipule expressément que « Climatiseurs – Les copropriétaires sont autorisés à installer des climatiseurs, à condition que ces installations ne soient pas mises en saillie des façades et qu’elles soient silencieuses » (règlement p. 37).

M. [H] produit un courrier de l’agence Barnes, en date du 20 septembre 2022, indiquant que le bien situé [Adresse 8] lot n° 105, est présenté à la location depuis 5 mois mais qu’elle se heurte à des objections redondantes des clients potentiels relatives à :
- la vue extérieure de la salle de bains (sombre et sale),
- le non entretien extérieur de cette ouverture qui est pourtant accessible,
- le bruit occasionné par le moteur d’un climatiseur,
- le brassage d’air et de saleté que cet appareil génère et atteint l’habitat. 

Aux termes du courrier, l’agence sollicite que le nécessaire soit fait auprès du syndic de copropriété pour présenter le bien dans un excellent état, l’agence ne souhaitant plus générer la déception chez les clients lors des visites.

Il résulte de ces éléments que la société MJM Graphic Design [Localité 1] ne justifie d’aucune autorisation précise des bailleurs ou de la copropriété pour l’installation des blocs de climatisation extérieurs lesquels ont été installés sur des murs relevant de la copropriété ou sur des murs mitoyens avec les immeubles voisins. Si des blocs de climatisation externes sont mentionnés dans le CCTP, elle ne justifie d’aucun plan d’implantation soumis aux bailleurs, ni de les avoir informés sur le nombre d’appareils, de sorte que la seule référence figurant dans le CCTP est insuffisante pour valoir autorisation de telles installations.

Ces violations du règlement de copropriété causent nécessairement un préjudice aux bailleurs dont le bien se trouve déprécié par les nuisances générées par ces installations.


- Libération et remise en état du lot 104 non compris dans le bail commercial :

Les bailleurs exposent que le lot 104 est défini dans le règlement de copropriété comme un escalier privatif reliant le rez-de-chaussée au 1er étage, au 1er étage un palier et une chambre, au 2èeme étage un escalier privatif vers le 3ème étage, au 3ème, un dégagement et un WC, ce que les parties appellent de « tourelle » ; que ce lot n’était pas compris dans le bail et qu’il était donné à bail à une autre locataire résidant par ailleurs dans la loge de gardien à l’entrée de l’immeuble ; que la locataire a condamné cette tourelle en créant un plancher au milieu de l’escalier, alors que ce lot ne figure pas dans l’assiette de son bail et qu’aucune autorisation n’a été donnée pour la privatisation de la totalité de la tourelle. 

La société MJM Graphic Design [Localité 1] soutient que l’indivision bailleresse prétend de mauvaise foi découvrir les travaux en 2022, alors qu’ils ont été réalisés en 2014 et qu’elle ne pouvait les méconnaître ; que le projet de travaux autorisé prévoyait des travaux sur des WC au 1er étage de la tour, de sorte que les WC et cette tour faisaient partie du bail ; que le descriptif des travaux affectant la copropriété communiqué à l’architecte de l’immeuble interroge précisément la possibilité pour la locataire de fermer l’accès à l’escalier ; que les bailleurs étaient donc parfaitement informés du projet de fermer l’accès à la tour.

En l’espèce, le constat d’huissier du 13 janvier 2022 établit qu’un escalier partant du rez-de-chaussée de la cour du [Adresse 7] a été condamné par la création d’un plancher au niveau du premier étage. 

Il est constant que le lot 104 qui consiste, selon le règlement de copropriété, en une tour de 3 étages et ne fait pas partie de l’assiette du bail consenti à la société MJM Graphic Design [Localité 1]. 

Le CCTP fait référence à la dépose d’éléments de plomberie, en particulier dans le bâtiment du n° 60 :
« Etage 1, vasque dans circulation
Etage 1, WC turc » (CCTP p. 16).

La société locataire se réfère également au document échangé entre le syndic de l’immeuble et l’architecte de l’immeuble sur les travaux affectant la copropriété, dont il ressort que la locataire demandait la possibilité de réhabiliter un sanitaire désaffecté et de fermer l’accès au petit escalier.

Il ne résulte d’aucun de ces documents une autorisation des bailleurs ou de la copropriété à la société MJM Graphic Design [Localité 1] pour prendre possession du lot n° 104 ou pour fermer l’accès à l’escalier faisant partie du lot. 

En outre, il ressort des pièces versées que, depuis une sommation du 6 juillet 2017, l’indivision bailleresse sollicite la libération et la remise en état de ce lot, sans réaction de la locataire, de sorte qu’il ne peut être soutenu que les bailleurs auraient attendu 2022 pour agir tout en ayant connaissance de la situation.

En conséquence, la réalisation de travaux sans autorisation et la violation du règlement de copropriété constituent des manquements caractérisés de la société MJM Graphic Design [Localité 1] au bail liant les parties.



- Sur la fourniture de l'autorisation d'apposer l'enseigne sous le porche et de l’autorisation quant à l'installation de cendriers sous le porche du 60 en violation du règlement copropriété :

Les bailleurs soutiennent que le règlement de copropriété interdit l’installation d’enseignes et que le bail la soumet à autorisation, en conformité avec le règlement de copropriété, alors que la locataire a installé plusieurs plaques, pour certaines de grande taille, en violation du règlement de copropriété ; qu’elle a également installé des cendriers sous le porche, notamment par percement de mur, également sans autorisation, alors que ces installations causent des nuisances.

La société MJM Graphic Design ne répond pas aux moyens des bailleurs sur ces autorisations.

En l’espèce, le constat d’huissier du 10 décembre 2021 met en évidence la présence d’enseignes sur les murs de l’immeuble, à l’intérieur de l’immeuble. 

Il résulte du bail que l’installation d’une enseigne est soumise à l’autorisation écrite des bailleurs et doit être en conformité avec le règlement de copropriété.

La société locataire ne justifie d’aucune autorisation pour l’installation d’enseignes, ni pour l’installation de cendriers dans les parties commues, de sorte que le manquement au bail est ici caractérisé.

L’examen des griefs de l’indivision [H] à l’encontre de la société MJM Graphic Design [Localité 1] conduit à constater plusieurs manquements de la société locataire aux stipulations contractuelles, notamment l’obligation de bonne foi.

Il est justifié de demandes de l’indivision [H] pour mettre fin aux manquements constatés depuis 2017, sans succès, contraignant les bailleurs à faire réaliser plusieurs constats d’huissiers, faire délivrer un commandement de faire, puis à se défendre dans une procédure en opposition au commandement. La société MJM, qui a eu la possibilité, à maintes reprises depuis 2017, de se mettre en conformité avec les stipulations contractuelles, n’a pas entendu faire cesser ces manquements.

Le préjudice des bailleurs qui ont à subir ces manquements sans réaction de la locataire est suffisamment établi et justifie, compte tenu de la durée des manquements depuis leur premier signalement, l’allocation de dommages et intérêts à hauteur de 8.000 euros chacune pour Mme [J] [H] et Mme [Y] [O], et 10.000 euros pour M. [C] [H] compte tenu de la difficulté pour lui de mettre en location son bien situé dans la même copropriété. 

La société MJM Graphic Design [Localité 1] sera, en conséquence, condamnée à leur payer ces sommes.








Sur les autres demandes

Les parties succombant chacune partiellement à l’instance, les dépens seront mis à la charge de la société MJM Graphic Design [Localité 1] à hauteur de 50% et des défendeurs à hauteur de 50%, avec distraction au profit de Me André Jacquin conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Condamnées chacune pour partie aux dépens, l’équité commande de ne pas faire droit aux demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

*
**

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Constate le renouvellement du bail commercial liant Mme [W] [H], Mme [Y] [O] et M. [C] [H] à la SAS MJM Graphic Design [Localité 1] portant sur les locaux situés [Adresse 10] à [Localité 5], à compter du 1er janvier 2024,

Rejette la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire à la date du 19 novembre 2022, ainsi que les demandes subséquentes en expulsion, séquestration de meubles et condamnation à une indemnité d’occupation,

Fixe à la somme annuelle de 224.103,18 euros en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2024, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

Dit que le dépôt de garantie devra être réajusté en conséquence,

Dit qu'ont couru des intérêts au taux légal sur la différence de loyer entre le loyer fixé au 1er janvier 2024 et le loyer effectivement réglé, à compter du 15 mai 2024, date de la demande de fixation, pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date, 

Dit que les intérêts échus dus au moins pour une année entière seront capitalisés,

Déboute la SAS MJM Graphic Design [Localité 1] de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne la SAS MJM Graphic Design [Localité 1] à payer à Mme [W] [H] et à Mme [Y] [O] la somme de 8.000 euros chacune et, à M. [C] [H], la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,





Déboute les parties des demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne les parties aux dépens, y compris le coût du commandement du 19 octobre 2022, à hauteur de 50% pour la SAS MJM Graphic Design [Localité 1] et 50% in solidum pour Mme [W] [H], Mme [Y] [O] et M. [C] [H], avec distraction au profit de Me André Jacquin,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,


Fait et jugé à [Localité 1] le 05 Mai 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME

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