Tribunal judiciaire de Paris, 6ème chambre 1ère section, 2 juin 2026, n° 22/02362

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

6ème chambre 1ère section

N° RG : 
N° RG 22/02362 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWD5Z

N° MINUTE : 


Assignation du :
17 Février 2022









JUGEMENT 
rendu le 02 Juin 2026 
DEMANDERESSE

SDC RESIDENCE LE MONTSOURIS située 16 RUE NANSOUTY à PARIS (75014), pris en la personne de son syndic le CABINET MINARD
16, rue Nansouty
75014 PARIS

représentée par Maître Natacha DEMARTHE-CHAZARAIN de la SELARL MINERVA AVOCAT, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire #356


DÉFENDERESSES

S.A.S. GESTEN
1 Place des Hauts Tilliers
92230 GENNEVILLIERS

représentée par Maître Christophe CABANES de la SELARL CABANES AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0262

S.A.S. EUROTEC INGENIERIE
118 Bis/Ter rue de Silly
92100 BOULOGNE BILLANCOURT

représentée par Maître Guillaume RODIER de la SELARL RODIER ET HODE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C2027

Décision du 02 Juin 2026
6ème chambre 1ère section
 N° RG 22/02362 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWD5Z

S.A. AXA FRANCE IARD
313 Terrasses de l’Arche
92727 NANTERRE CEDEX

représentée par Maître Guillaume RODIER de la SELARL RODIER ET HODE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C2027

LE TERROIR
48 boulevard des Batignoles
75017 PARIS

représentée par Maître Jérôme HOCQUARD de la SELEURL ELOCA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0087


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Céline MECHIN, Vice-président
Madame Marie PAPART, Vice-président
Madame Ariane SEGALEN, Vice-président

assistée de Monsieur Louis BAILLY, Greffier,


DÉBATS

A l’audience du 10 Mars 2026 tenue en audience publique devant Madame PAPART, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

Décision publique
Contradictoire
En premier ressort
Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Céline MECHIN, Président et par Monsieur Louis BAILLY, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 

EXPOSE DU LITIGE

En raison d’une présomption de fuite de gaz au niveau de la chaufferie, le syndicat des copropriétaires de la résidence « Montsouris » sise 16 rue Nansouty à Paris 14e (ci-après « le SDC ») représenté par son ancien syndic la société [Y], a fait procéder à des travaux de réfection de ladite chaufferie ayant pour objet la réalisation d’une nouvelle conduite de gaz entre la vanne GRDF sur rue située devant le bâtiment E de la résidence, et le compteur à gaz au niveau de la chaufferie de l’immeuble, situé au 7e étage de la cage d’escalier du bâtiment B.

Le bureau d’études EUROTEC INGENIERIE a été consulté, et la réalisation des travaux a été confiée à la société GESTEN. 

Il a été décidé d’un passage aérien pour la nouvelle conduite de gaz à réaliser, à laquelle Monsieur [B] [A] et Madame [R] [A], voisins de la copropriété concernée et eux-mêmes propriétaires d’une habitation classée sise 23 rue du Parc Montsouris, se sont opposés, alors que les travaux avaient déjà démarré.

Le chantier a été arrêté, et la canalisation de gaz en cours de réalisation ainsi que les échafaudages installés ont été déposés.

Il a finalement été décidé d’opter pour la réalisation d’un passage enterré de la nouvelle canalisation.

Par courrier en recommandé avec accusé de réception émis le 19 juillet 2017, le SDC a sollicité la société EUROTEC INGENIERIE aux fins de remboursement du surcoût engendré par les travaux abandonnés.
 
Le SDC a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’expertise judiciaire.

Par ordonnances rendues les 10 octobre et 20 novembre 2019 par celui-ci, Madame [L] a été désignée en qualité d’expert judiciaire, et remplacée par Monsieur [N], lequel a clos son rapport le 29 janvier 2021.

Par actes d’huissier de justice en date du 17 février 2022, le SDC a fait assigner devant la juridiction de céans le bureau d’études EUROTEC INGENIERIE, la société GESTEN, la société [Y], et AXA France IARD en qualité d’assureur de la société EUROTEC INGENIERIE, aux fins de condamnation à lui verser la somme de 65 495,01 euros TTC au titre du surcoût des travaux, notamment. 

Par conclusions numérotées 3 notifiées par voie électronique le 28 juin 2025, le SDC sollicite :

« Vu les articles 1231-1 et 1992 du code civil, 
Vu les articles 699 et 700 du Code de procédure civile, 
Vu le rapport de Monsieur [N], 
Vu les pièces versées aux débats, 

DECLARER recevable et bien fondé le Syndicat des copropriétaires de la Résidence dénommée « LE MONTSOURIS » située 16 rue Nansouty à PARIS (75014), pris en la personne de son syndic, la société LAROZE IMMOBILIER en ses conclusions et demandes. 

DEBOUTER la société GESTEN de l’ensemble de ses fins, moyens et prétentions. 

DEBOUTER la société EUROTEC et son assureur AXA FRANCE IARD de l’ensemble de leurs fins, moyens et prétentions. 

DEBOUTER la société [Y] de l’ensemble de ses fins, moyens et prétentions. 

CONDAMNER in solidum les sociétés [Y], GESTEN, EUROTEC INGENIERIE et AXA FRANCE IARD à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 16 rue Nansouty à PARIS (75014) les sommes suivantes : 

o La somme principale de 65.495,01 € TTC au titre du surcoût des travaux, outre intérêts au taux légal à compter 19 juillet 2017 et capitalisation au visa de l’article 1343-2 du code civil, 

o La somme de 15.000 € au titre des frais irrépétibles au visa de l’article 700 du code de procédure civile. 

ORDONNER l’exécution provisoire conformément aux articles 514 et suivants du code de procédure civile. 

CONDAMNER également in solidum in solidum les sociétés [Y], GESTEN, EUROTEC INGENIERIE et AXA FRANCE IARD aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise et honoraires de Monsieur [N] taxés à la somme de 19.102,08 € TTC par ordonnance du 7 octobre 2021, dont distraction au profit de Me Natacha DEMARTHE-CHAZARAIN, membre de MINERVA AVOCAT, Avocat, aux offres de droit conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC. »

*

Par conclusions notifiées par voie électronique le 19 mars 2023, la société EUROTEC INGENIERIE et AXA France IARD sollicitent :

« Vu l’article 9 du CPC, 
Vu l’article 1231-1 du Code civil, 
Vu les articles 1240 et 1241 et suivants du Code civil, 
Vu l’article L.124-3 du Code des Assurances, 
Vu la police d’assurance souscrite par la société EUROTEC INGENERIE auprès de la société AXA France IARD. 

A titre principal, 

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la Résidence « Le Montsouris » et toute autre partie de l’ensemble de leurs demandes en tant que dirigées contre les sociétés EUROTEC INGENERIE et AXA France IARD, comme étant radicalement mal fondées ; 

REJETER toutes demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre des sociétés EUROTEC INGENERIE et AXA France IARD, 

Subsidiairement, 

Si par extraordinaire le Tribunal considérait que le prétendu surcoût des travaux est avéré : 

ENTERINER les conclusions du rapport et le partage de responsabilité proposé par Monsieur [N] ; 

A titre reconventionnel, 

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de la « Résidence Le Montsouris », son ancien syndic la société [Y] et la société GESTEN à relever indemnes et garantir les sociétés EUROTEC INGENIERIE et AXA FRANCE de toutes condamnations prononcées à leur encontre en principal, frais et intérêts.

En toute hypothèse, 

JUGER qu’aucune condamnation ne saurait être prononcée à l’encontre de AXA France IARD, excédant les limites contractuelles de la police ; 

REJETER toutes demandes de condamnation formées à l'encontre de AXA France qui excéderaient ou contreviendraient aux limites de garantie définies dans leur contrat, 

CONDAMNER tout succombant à payer à leur la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Guillaume RODIER qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC. »

*

Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 mars 2023, la société GESTEN sollicite :

« Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile, 
Vu les pièces du dossier, 

La société GESTEN conclut à ce qu’il plaise au Tribunal judiciaire de Paris de : 

DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DENOMMEE « LE MONTSOURIS » de toutes les demandes qu’il a formées contre elle ; 

CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DENOMMEE « LE MONTSOURIS » aux dépens et à lui verser la somme de 2.500,00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. »

*

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 25 avril 2025, la société [Y] sollicite :

« Vu les articles 1991 et 1992 du Code civil, 
Vu les articles 18 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu les pièces versées aux débats, 

Il est demandé à Mesdames et Messieurs les Président et juges siégeant à la 6ème Chambre - 1ère Section du Tribunal judiciaire de Paris de : 

Recevoir le Cabinet [Y] en ses présentes écritures ; L’y déclarer bien fondé en ses demandes, 
Y FAISANT DROIT : 

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE MONTSOURIS - du 16 rue Nansouty à Paris (75014) de l’ensemble des conclusions, fins et prétentions en tant que dirigées contre le Cabinet [Y] ; 
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE MONTSOURIS - du 16 rue Nansouty à Paris (75014) à verser au Cabinet [Y] la somme de 10 000 € en application de l’article 700 du CPC ; 
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE MONTSOURIS - du 16 rue Nansouty à Paris (75014) aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jérôme HOCQUARD, avocat au barreau de Paris en application des dispositions de l’article 699 du CPC »
*

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 octobre 2025, l'audience de plaidoirie fixée au 10 mars 2026, l'affaire mise en délibéré au 02 juin 2026, date du présent jugement. 

MOTIVATION

Préalables :

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes des parties tendant à voir « déclarer », « juger », ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 30 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droit spécifique à la partie qui en fait la demande. Elles ne feront alors pas l'objet d'une mention au dispositif.

I – Sur les demandes du SDC à l’encontre des constructeurs et de leurs assureurs :

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. »

De jurisprudence constante, si l'entrepreneur est responsable dès lors que les objectifs prévus ne sont pas atteints, que les délais d'exécution convenus avec le maître de l'ouvrage sont dépassés, sauf événement réunissant les caractères de la force majeure, fait d'un tiers ou du maître de l'ouvrage, le maître d’œuvre, lui, n’est tenu que d’une obligation de moyens.

En l’espèce, il résulte de la procédure que l’objet du litige consiste dans le surcoût engendré par l’abandon des travaux de réalisation de la nouvelle canalisation de gaz passant par voie aérienne, au profit de travaux de réalisation de la nouvelle canalisation par voie enterrée.

Le SDC reproche aux parties défenderesses le choix initial de travaux par voie aérienne, au motif que celui-ci a eu selon lui pour conséquences, rendant nécessaires l’arrêt des dits travaux et le choix d’une autre solution d’installation : 

- la mise en œuvre d’une partie de la canalisation sur le mur voisin, propriété des époux [A], sans leur autorisation préalable ;

- l’empiètement de l’échafaudage installé pour la réalisation des travaux sur la propriété voisine appartenant aux époux [A] ;

- l’existence de nuisances importantes.

L’expert judiciaire indique aux termes de son rapport que la solution adoptée en dernier lieu (celle d’un passage enterré de la canalisation) aurait dû être mise en œuvre de suite, étant la seule à ne poser aucun problème en termes de faisabilité ou d’acceptabilité.

Il conclut en page 32 de son rapport que le surcoût engendré par les travaux trouve son origine dans « le mauvais choix initial du parcours de la canalisation à refaire, à savoir le choix du parcours aérien ».

Il convient donc d’examiner la réalité des conséquences dénoncées, caractérisant l’inopportunité de ce choix.

I.A – Sur les conséquences du choix initial de travaux par voie aérienne :

I.A.1 – Sur l’empiètement sur la propriété voisine :

Il ressort des conclusions de l’expert judiciaire que si le choix initial du passage aérien pour les travaux de réalisation de la nouvelle canalisation de gaz ne contrevenait pas aux règles de l’art, il impliquait une descente le long du pignon du bâtiment E de la résidence susceptible d’empiéter dans l’espace de la propriété voisine appartenant aux époux [A], qui ont d’ailleurs contesté ce choix de travaux. 

Cependant, en pages 22-23 de son rapport, l’expert judiciaire précise lui-même à propos des points de contestation émis par les époux [A], voisins de la résidence visée :

- sur le fait que la canalisation soit supportée par un mur leur appartenant : si les époux [A] se plaignent, par courrier de leur conseil daté du 13 avril 2017 et par courriels datés du 14 avril 2017 (versés aux débats), de la présence de tuyaux et fixations situés sur leur fonds, ce point n’a pas été confirmé, alors que les clichés pris lors des travaux et des opérations d’expertise judiciaire, ainsi que les trous d’accrochage rebouchés de la canalisation, démontrent que celle-ci courait le long du mur bas de soutènement qui apparaît être privatif et appartenir à la copropriété bien que ce point n’ait pas été confirmé officiellement par le SDC ;

- sur le fait que l’échafaudage installé lors des travaux empiète sur leur propriété : si les époux [A] se plaignent par courriel daté du 14 avril 2017 de ce que l’échafaudage serait fixé à leur immeuble, il n’a pu être déterminé sur les clichés produits la manière dont l’échafaudage empiétait sur ladite propriété, ce point pouvant au surplus être corrigé sans difficulté d’après l’expert judiciaire ;

- sur le refus probable du parcours de la canalisation par l’Architecte des Bâtiments de France : l’expert judiciaire note que ce dernier n’a jamais pris une telle position.

Il s’ensuit que l’empiètement sur la propriété des époux [A], voisins de la résidence concernée, de la nouvelle canalisation, ou de l’échafaudage nécessaire à son installation, n’est pas démontré, aux termes des opérations d’expertise judiciaire.
 
Le SDC ne démontre pas davantage, ni dans ses écritures, ni au regard des autres pièces qu’il verse aux débats, la réalité de cet empiètement.

I.A.2 – Sur la visibilité de la canalisation :

L’expert judiciaire note que la canalisation, peinte en jaune conformément à la réglementation, était très visible depuis la propriété voisine et depuis la rue.

Cependant, outre le fait qu’il n’est nullement indiqué aux termes des opérations d’expertise judiciaire, ni démontré par le SDC, que cette visibilité soit contraire à la réglementation en vigueur, il sera fait observer qu’en pages 22-23 de son rapport, l’expert judiciaire précise qu’une modification du trajet de la canalisation était possible afin d’éviter qu’elle ne soit visible par les époux [A], et ce sans difficulté.

Il s’ensuit qu’il n’est pas démontré, aux termes des opérations d’expertise judiciaire, que la visibilité de la canalisation, à laquelle il était possible au surplus de remédier, rendait nécessaire l’abandon des travaux d’installation de ladite canalisation par voie aérienne.
 
Le SDC ne démontre pas davantage la nécessité de cet abandon, ni dans ses écritures, ni au regard des autres pièces qu’il verse aux débats.

I.A.3 – Sur l’existence de nuisances importantes engendrées par les travaux :

Si le SDC fait état de ces nuisances, il ne démontre nullement leur existence, étant précisé que l’expert judiciaire n’en fait pas état dans son rapport.

Par conséquent, cette conséquence n’est pas davantage caractérisée.

*

Il ressort de ce qui précède que si le choix initial d’installer la nouvelle canalisation de gaz par voie aérienne s’est avéré « mauvais », ce n’est pas en raison des conséquences dénoncées comme à l’origine de l’arrêt de cette installation par voie aérienne, lesquelles ne sont pas démontrées.

Il s’avère en réalité que l’arrêt de ces travaux initiaux et le choix d’une autre solution d’installation s’expliquent par le contexte de la situation, ainsi que l’indique l’expert judiciaire en page 23 de son rapport, à savoir, l’existence d’un passif de tensions survenues antérieurement entre la copropriété concernée et les époux [A], à l’occasion des travaux réalisés par ceux-ci sur leur maison.

Dès lors, si la solution d’installation de la canalisation par voie enterrée s’est révélée être la plus judicieuse, l’abandon de la première solution d’installation par voie aérienne n’a pas été commandé par les conséquences résultant de ce premier choix, conséquences dont la réalité n’est d’ailleurs pas démontrée, mais par le risque de provoquer un regain de tensions avec les voisins de la copropriété concernée.
 
I.B – Sur les responsabilités et les garanties :

I.B.1 – Sur la responsabilité des intervenants :

En l’espèce, le SDC fait valoir l’existence de manquements à leur obligation de conseil de la part des intervenants aux travaux litigieux, au regard du rapport d’expertise judiciaire.

L’expert judiciaire retient en pages 20, 24, 27, 28 et 29 de son rapport, l’insuffisance de l’étude diligentée par la société GESTEN en termes de conséquences du choix du parcours de la canalisation, la nécessité pour elle d’attirer l’attention du SDC sur les conséquences de la présence de la canalisation à côté du fonds voisin en raison d’un possible empiètement sur leur propriété, le caractère prévisible des problèmes causés avec le voisinage par cette solution, et l’absence de critique de la part de la société EUROTEC INGENIERIE sur les choix opérés par la société GESTEN.

Il sera cependant fait observer, outre le fait que l’empiètement sur le fonds voisin n’a pas été caractérisé, qu’il n’est pas davantage démontré que le SDC ait averti la société EUROTEC INGENIERIE ni la société GESTEN de ce que l’existence d’un passif de tensions avec les voisins de la copropriété constituait un critère à prendre en compte dans la détermination d’une solution d’installation de la nouvelle canalisation de gaz, étant précisé que seule l’existence de ce passif rendait prévisible la survenue de problèmes avec le voisinage liés au parcours de la canalisation à mettre en place.

Par conséquent, l’existence de manquements à leur devoir de conseil de la part des intervenants aux travaux litigieux n’est pas établie, et leur responsabilité sur le fondement contractuel, seul invoqué, ne sera pas retenue.

I.B.2 – Sur la garantie d’AXA France IARD en qualité d’assureur de la société EUROTEC INGENIERIE :

Compte tenu de ce qui précède, la garantie de l’intéressée n’est pas mobilisable, la responsabilité de son assurée n’ayant pas été retenue.

II - Sur les demandes du SDC à l’encontre de son ancien syndic :

II.A – Sur l’existence de manquements de la part du syndic :

Aux termes de l’article 1991 du code civil : « Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.
Il est tenu de même d'achever la chose commencée au décès du mandant, s'il y a péril en la demeure. »

Aux termes de l’article 1992 du même code : « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire. »

Aux termes de l’article 18 I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, en vigueur au moment de la conclusion du contrat : « I. - Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
- d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;
- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci (…) »

Aux termes de l’article 37 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, en vigueur au moment de la conclusion du contrat : « Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.
Par dérogation aux dispositions de l'article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l'assemblée générale mais après avoir pris l'avis du conseil syndical, s'il en existe un, le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.
Il ne peut demander de nouvelles provisions pour le paiement des travaux qu'en vertu d'une décision de l'assemblée générale qu'il doit convoquer immédiatement et selon les modalités prévues par le deuxième alinéa de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965. »

En l’espèce, le SDC fait valoir à l’encontre de son ancien syndic l’existence de manquements au regard du rapport d’expertise judiciaire :

- à son obligation de conseil : en ne préconisant pas le recours à un maître d’œuvre tant pour la conception que la réalisation des travaux, en n’alertant pas le SDC sur les conséquences de l’absence d’intervention d’un maître d’œuvre de conception, et en n’informant pas le SDC sur l’obligation de respecter les limites de propriété ;

- dans son suivi de l’exécution des travaux : eu égard à la défaillance de son accompagnement malgré des honoraires de suivi de travaux versés, à l’insuffisance d’avis pris auprès de techniciens pour déterminer la meilleure solution à proposer au regard de la topographie des lieux, en ne mettant pas en garde le SDC contre les décisions de l’assemblée générale qui pourraient s’avérer préjudiciables ou risquées pour la copropriété.

L’ancien syndic de copropriété fait valoir avoir inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale ayant voté le principe des travaux, la proposition de désignation d’un architecte, laquelle a été rejetée, et verse aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale correspondant.

Cependant, il résulte de la lecture de ce procès-verbal que l’assemblée générale dont il est question a eu lieu le 19 avril 2017, soit postérieurement au démarrage des travaux litigieux, et postérieurement aux réclamations émises par les voisins de la copropriété dès le 13 avril 2017, sans qu’il ne résulte de cette lecture que les travaux votés correspondent aux travaux litigieux. Au contraire, il en ressort que les travaux votés ont notamment pour objectif le « remplacement des parties aériennes » de la canalisation de gaz, et correspondent donc aux travaux définitifs réalisés sur la canalisation par voie enterrée.

Or, ont notamment été versés aux débats :

- des échanges de courriels entre la société EUROTEC INGENIERIE et l’ancien syndic datés du 04 avril 2017 aux termes desquels la société propose d’intervenir soit selon une mission ponctuelle d’assistance au maître d’ouvrage (AMO) pour un montant de 1 750 euros HT, soit selon une mission de maîtrise d’œuvre complète correspondant à 8,5% du montant HT des travaux soit 6 950 euros HT ;

- un devis n° BB 38017 d’un montant de 1 750 euros HT daté du 31 mars 2017 émis par la société EUROTEC INGENIERIE, correspondant à la première mission ponctuelle d’AMO ;

- un bon pour accord signé émanant de l’ancien syndic, daté du 03 avril 2017, adressé à la société GESTEN, ayant pour objet le devis émis par celle-ci le 31 mars 2017 correspondant aux travaux litigieux, également daté et signé par l’ancien syndic ;

- un bon pour accord signé émanant de l’ancien syndic, daté du 04 avril 2017, adressé à la société BRANCA ECHAFAUDAGE, ayant pour objet le devis émis par celle-ci le 03 avril 2017 correspondant aux échafaudages nécessaires aux travaux litigieux, également daté et signé par l’ancien syndic.

Il en résulte que les travaux litigieux ont été validés par l’ancien syndic, ont débuté et se sont poursuivis jusqu’aux premières réclamations formulées par les voisins de la copropriété, sans que l’ancien syndic ne justifie les avoir fait valider ou régulariser par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi qu’il est prévu aux termes des dispositions précitées relatives à la copropriété.

A ce titre, notamment, il ne justifie ni avoir proposé à la copropriété, ni avoir validé une mission de maîtrise d’œuvre complète dans le cadre des travaux litigieux, alors que ceux-ci avaient trait au remplacement complet d’une canalisation de distribution de gaz fuyarde alimentant la chaufferie pour l’ensemble de la copropriété, portant sur une résidence de cinq bâtiments.

Ces carences constituent des manquements à l’exécution de ses obligations, au titre desquelles sa responsabilité à l’égard du SDC sera donc retenue.

II.B – Sur les conséquences des manquements constatés de la part du syndic :

Aux termes de l'article 1231-2 du code civil : « Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après. »

Aux termes de l'article 1231-3 du même code : « Le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l'inexécution est due à une faute lourde ou dolosive. »

En application des textes susvisés, seul le préjudice prévisible lors de la conclusion du contrat est réparable sauf preuve d'une faute lourde ou dolosive du débiteur, les dommages-intérêts alloués devant réparer le préjudice subi sans qu'il en résulte ni perte ni profit pour le maître d'ouvrage, qui doit être replacé dans une situation aussi proche que possible de la situation qui aurait été la sienne si le dommage ne s'était pas produit.

En l’espèce, le SDC sollicite une indemnisation d’un montant de 65 495,01 euros TTC au titre du surcoût dû aux travaux litigieux, correspondant au montant du surcoût tel que retenu par l’expert judiciaire (73 050,14 euros TTC, 73 050 euros TTC retenu par le SDC) dont a été déduit le montant de 7 554,99 euros TTC correspondant au solde dû à la société GESTEN.

Ce montant n’a pas été contesté par l’ancien syndic, lequel demeure taisant sur ce point.

En revanche, le lien, entre les manquements retenus à l’encontre de l’ancien syndic et le surcoût supporté par le SDC du fait de la dépose de la canalisation ainsi que de l’échafaudage nécessaire à son installation, étant indirect, dans la mesure où le syndic n’est pas intervenu dans l’exécution des travaux litigieux en elle-même, le préjudice subi par le SDC de ce fait s’analyse en une perte de chance de voir exécuter les travaux sans surcoût, laquelle sera évaluée à hauteur de 25% du montant du surcoût en question.

Il ressort en pages 24-25 du rapport d’expertise judiciaire, que :

- pour les prestations relatives aux échafaudages : seul l’échafaudage permettant la mise en place de la remontée de la canalisation de gaz en terrasse du bâtiment B était nécessaire, prestation évaluée par l’expert judiciaire à 4 000 euros TTC, alors que la facture de la société BRANCA ayant fourni les échafaudages s’élève à la somme de 12 000 euros TTC, ce qui représente un surcoût de 8 000 euros TTC ;

- pour les prestations de la société GESTEN : le surcoût est lié à la dépose d’une longueur de 115m de canalisation, sur 140m prévus au devis ; l’expert judiciaire évalue ce surcoût à 57 726 euros HT soit 63 500 euros TTC compte tenu du taux de TVA de 10%, ce qui correspond effectivement au montant des prestations liées spécifiquement à la fourniture (évaluée à 4 875 euros HT pour 140m soit 5 362,50 euros TTC compte tenu du taux de TVA de 10%), et à la réalisation de la canalisation (évaluée à 65 400 euros HT pour 140m soit 71 940 euros TTC), sur une longueur de 115m, aux termes du devis de la société GESTEN versé aux débats ;

- pour les honoraires de l’ancien syndic au titre des travaux litigieux : le surcoût est lié à la dépose d’un grande partie de la canalisation ; l’expert judiciaire indique que les honoraires correspondant aux travaux litigieux s’élèvent au montant de 3 424,21 euros TTC et que le surcoût de ces honoraires liés à la dépose peut être évalué, proportionnellement au surcoût causé par les travaux litigieux, à la somme de 1 550,14 euros TTC ; cependant, la facture correspondante n’a pas été versée aux débats, l’expert judiciaire ne la mentionne pas ni dans son rapport ni dans ses pièces, et aucune précision n’est donnée sur les modalités de calcul des dits honoraires ; par conséquent, le surcoût des honoraires de l’ancien syndic sera calculé selon les modalités suivantes : « montant total des honoraires de l’ancien syndic – [(surcoût des prestations d’échafaudage + surcoût des prestations liées à la canalisation de la société GESTEN) / (total des prestations d’échafaudage facturées + total des prestations liées à la canalisation de la société GESTEN facturées + montant du poste de suivi de chantier non affecté par la dépose) x montant total des honoraires de l’ancien syndic] », ce qui représente un montant de 1 017 euros TTC {3 424,21 – [(8 000 + 63 500) / (12 000 + 5 362,50 + 71 940 + 12 404,70) x 3 424,21]}.

Par conséquent, le surcoût total engendré par la dépose de la canalisation et des échafaudages liée aux travaux litigieux s’élève à la somme totale de 72 517 euros TTC (8 000 + 63 500 + 1 017).

Il en résulte que le SDC se verra indemnisé à hauteur de 18 129,25 euros TTC (72 517 x 0,25).

Sur les intérêts et la capitalisation :

Aux termes de l'article 1231-7 du code civil : « En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement. »

Aux termes de l'article 1343-1 du même code : « Lorsque l'obligation de somme d'argent porte intérêt, le débiteur se libère en versant le principal et les intérêts. Le paiement partiel s'impute d'abord sur les intérêts.
L'intérêt est accordé par la loi ou stipulé dans le contrat. Le taux de l'intérêt conventionnel doit être fixé par écrit. Il est réputé annuel par défaut. »

Aux termes de l'article 1343-2 du même code : « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. »

En l'espèce, la somme allouée au SDC sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement qui seul détermine le principe et le montant de l'indemnisation.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions fixées à l'article 1343-2 du code civil sur le montant de la condamnation ci-dessus prononcée au profit du SDC.

III – Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. »

Aux termes de l’article 699 du même code : « Les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.
La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens. » 

Aux termes de l'article 700 alinéas 1 et 2 du même code : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, l’ancien syndic succombant en ses prétentions, il sera condamné aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire dans la limite d’un montant de 19 102,08 euros TTC conformément à l’ordonnance de taxe versée aux débats. Ils pourront être recouvrés au profit des avocats pouvant en faire la demande selon les modalités de l’article 699 du code de procédure civile.

En équité, au titre des frais irrépétibles, il y a lieu de condamner l’ancien syndic à payer :

- au SDC la somme de 10 000 euros ;
- à la société EUROTEC INGENIERIE et à son assureur AXA France IARD la somme de 3 000 euros.

Les demandes formées par la société GESTEN au titre des frais irrépétibles seront rejetées, car formulées uniquement à l’encontre du SDC, lequel ne succombe pas. 

IV – Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort ;

Condamne la société [Y] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence « Montsouris » sise 16 rue Nansouty à Paris 14e représenté par son syndic la société LAROZE IMMOBILIER la somme de 18 129,25 euros TTC ;

Dit que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions fixées aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne la société [Y] aux dépens ;

Condamne la société [Y] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence « Montsouris » sise 16 rue Nansouty à Paris 14e représenté par son syndic la société LAROZE IMMOBILIER la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamne la société [Y] à verser à la société EUROTEC INGENIERIE et à AXA France IARD en qualité d’assureur de la société EUROTEC INGENIERIE la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Rejette la demande de la société GESTEN formée au titre des frais irrépétibles ;

Rappelle que l’exécution par provision de la présente décision est de droit, aux termes de l’article 514 du code de procédure civile.


Fait et jugé à Paris le 02 Juin 2026


Le Greffier Le Président