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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Versailles, TPX SGL JCP FOND, 1 juin 2026, n° 25/00711

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé signé le 25 juin 2020 avec une prise d’effet au 18 août 2020, Monsieur [W] [X] et Madame [E] [X] ont donné à bail à Monsieur [Z] [J] et Madame [R] [B] un logement ainsi qu'un emplacement de stationnement sis [Adresse 6].

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Monsieur [Z] [J] et Madame [R] [B] pour le paiement des loyers et des charges. Ce contrat de cautionnement prévoit qu'en cas de paiement par l'organisme, ce dernier bénéficiera d'une quittance subrogative, concernant tous les droits et actions issus du contrat de bail et de ses annexes et les privilèges du bailleur à l'encontre du locataire défaillant. Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d'une action en résiliation du bail et/ou constatation de l'acquisition de la clause résolutoire engagée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

A la suite de divers incidents de paiement non régularisés, le bailleur a fait jouer l’engagement de caution.

Le 18 février 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4056,80 euros au titre des loyers et charges impayés .

Le 24 février 2025, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers. 

Par acte de commissaire de Justice en date du 12 juin 2025, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Monsieur [Z] [J] et Madame [R] [B] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : 

-déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,

A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur.

-ordonner l'expulsion de Monsieur [Z] [J] et Madame [R] [B] et de tous occupants de son chef du logement au besoin avec le concours de la force publique,

vu les articles 1346 et suivants, et 2305 et suivants du Code civil,

-condamner solidairement Monsieur [Z] [J] et Madame [R] [B] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3712,59 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 février 2025,

-fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail, au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

-condamner solidairement Monsieur [Z] [J] et Madame [R] [B] à payer lesdites indemnités d'occupation à la société ACTION LOGEMENT SERVICES , dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

-condamner solidairement Monsieur [Z] [J] et Madame [R] [B] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer,

-Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire la décision à intervenir.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture le 23 juin 2025.




A l'audience du 2 avril 2026, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 25 mars 2026, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 8735,81 euros, échéance de mars 2026 incluse.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir s'être portée caution de Monsieur [Z] [J] et Madame [R] [B] pour le paiement des loyers et charges relatif au contrat de bail souscrit entre ces derniers et Monsieur [W] [X] et Madame [E] [X] et ce dans le cadre de la convention ETAT-UESL, pour la mise en œuvre de VISALE et qu'en vertu de l'article 2306 du Code civil, la caution recueille de la part du bailleur ou son représentant tous les droits que ce dernier possédait à l'encontre des locataires avant la mise en jeu de la caution ;

Bien que régulièrement assigné en l'étude du commissaire de Justice, Monsieur [Z] [J] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Aucun procès-verbal de signification n’a été produit par la demanderesse concernant Madame [R] [B] qui n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 1er juin 2026.

Par courrier du 22 mai 2026, le Conseil de La société ACTION LOGEMENT SERVICES a informé le tribunal de ce qu’elle dirigeait son action uniquement contre Monsieur [Z] [J], Madame [R] [B] ayant quitté le logement et n’étant plus titulaire du bail.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité 

Aux termes de l'article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit le contrat de location, le contrat de cautionnement, la convention dite "ETAT-UESL" pour la mise en oeuvre de la garantie VISALE, des quittances subrogatives et une attestation de créance. La société ACTION LOGEMENT SERVICES a donc qualité à agir à la présente instance.

Sur le respect des formalités prévues par l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture des Yvelines le 23 juin 2025 soit au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 24 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 25 juin 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. 

Il résulte de ces éléments que les demandes de la société ACTION LOGEMENT SERVICES sont recevables.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 25 juin 2020 avec prise d’effet au 18 août 2020, du commandement de payer délivré le 18 février 2025, du décompte de la créance actualisé au 25 mars 2026 et de la quittance subrogative délivrée par le mandataire de la bailleresse à la société ACTION LOGEMENT SERVICES duquel il ressort que celle-ci leur a versé la somme totale de 8735,81 euros, que la société ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte la preuve de sa créance à l’égard du défendeur pour un montant de 8735,81 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 25 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés afférentes au logement loué. 

Par conséquent, Monsieur [Z] [J] sera condamné à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 8735,81 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 25 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l'article 24I ne s'applique pas en l'espèce. En l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d'ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l'intention initiale des parties prévaut, quant à l'application de la clause résolutoire, en ce qu'elle est plus protectrice des droits du locataire. 

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n'auront par conséquent pas à s'appliquer en la matière.

Par conséquent, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

En l’espèce, le bail conclu entre Monsieur et Madame [X] d'une part et Monsieur [Z] [J] et Madame [R] [B] d'autre part, contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Monsieur [Z] [J] et Madame [R] [B] le 18 février 2025.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois. 
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 18 avril 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 25 juin 2020 avec prise d’effet au 18 août 2020, à compter du 19 avril 2025.

Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Monsieur [Z] [J] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [Z] [J] 
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, et que l'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 19 avril 2025. Monsieur [Z] [J] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date. 
Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L'indemnité d'occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [Z] [J] au paiement de cette indemnité à compter du 19 avril 2025, sous réserve que ladite société justifie des paiements faits aux bailleusr par une quittance subrogative, jusqu'à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 25 mars 2026.
Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Z] [J] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 18 février 2025, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [Z] [J] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l'exécution provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuantpar jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 25 juin 2020 avec une prise d’effet au 18 août 2020 entre Monsieur et Madame [X] d'une part et Monsieur [Z] [J] et Madame [R] [B] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6], sont réunies à la date du 19 avril 2025,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [Z] [J] ainsi que de tout occupant de sonchef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [Z] [J] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une 

somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

CONDAMNE Monsieur [Z] [J] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 8735,81 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 25 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [Z] [J] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du mois d'avril 2026, sous réserve que la société ACTION LOGEMENT SERVICE justifie des paiements faits à Monsieur [W] [X] et Madame [E] [X] par la production d’une quittance subrogative, jusqu'à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise,

CONDAMNE Monsieur [Z] [J] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [Z] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 18 février 2025, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX 

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire,

DÉBOUTE la société ACTION LOGEMENT SERVICES du surplus de ses demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal de proximité le 1er juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge des contentieux de la protection, et par Madame Blandine JAOUEN, Cadre Greffière


La Cadre Greffière Le juge des contentieux de la protection
Texte intégral
MINUTE N° 
N° RG 25/00711 - N° Portalis DB22-W-B7J-TFT4 
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

Monsieur [Z] [J]
Madame [R] [B]


TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
Juge des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 01 Juin 2026 


DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES immatriculée au R.C.S. de [Localité 2] sous le numéro 
824 541 148, dont le siège social est sis [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au Barreau de PARIS, substitué par Maître Sabrina DOURLEN, avocat au Barreau de Versailles


d'une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [J], demeurant [Adresse 4]
non comparant, ni représenté


Madame [R] [B], demeurant [Adresse 5]
non comparante, ni représentée




d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS : 

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR,
assistée de Mathilde AUTIER, magistrate à titre temporaire stagiaire

Greffier : Thomas BOUMIER
en présence de Hoang Oanh LE-THANH, greffière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DE LA MISE A DISPOSITION :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR
Cadre Greffière : Blandine JAOUEN


 Copies délivrées le :


 1 copie exécutoire à : Maître Roger LEMONNIER


 1 copie certifiée conforme à : Monsieur [Z] [J] et Madame [R] [B]


EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé signé le 25 juin 2020 avec une prise d’effet au 18 août 2020, Monsieur [W] [X] et Madame [E] [X] ont donné à bail à Monsieur [Z] [J] et Madame [R] [B] un logement ainsi qu'un emplacement de stationnement sis [Adresse 6].

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Monsieur [Z] [J] et Madame [R] [B] pour le paiement des loyers et des charges. Ce contrat de cautionnement prévoit qu'en cas de paiement par l'organisme, ce dernier bénéficiera d'une quittance subrogative, concernant tous les droits et actions issus du contrat de bail et de ses annexes et les privilèges du bailleur à l'encontre du locataire défaillant. Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d'une action en résiliation du bail et/ou constatation de l'acquisition de la clause résolutoire engagée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

A la suite de divers incidents de paiement non régularisés, le bailleur a fait jouer l’engagement de caution.

Le 18 février 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4056,80 euros au titre des loyers et charges impayés .

Le 24 février 2025, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers. 

Par acte de commissaire de Justice en date du 12 juin 2025, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Monsieur [Z] [J] et Madame [R] [B] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : 

-déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,

A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur.

-ordonner l'expulsion de Monsieur [Z] [J] et Madame [R] [B] et de tous occupants de son chef du logement au besoin avec le concours de la force publique,

vu les articles 1346 et suivants, et 2305 et suivants du Code civil,

-condamner solidairement Monsieur [Z] [J] et Madame [R] [B] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3712,59 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 février 2025,

-fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail, au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

-condamner solidairement Monsieur [Z] [J] et Madame [R] [B] à payer lesdites indemnités d'occupation à la société ACTION LOGEMENT SERVICES , dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

-condamner solidairement Monsieur [Z] [J] et Madame [R] [B] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer,

-Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire la décision à intervenir.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture le 23 juin 2025.




A l'audience du 2 avril 2026, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 25 mars 2026, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 8735,81 euros, échéance de mars 2026 incluse.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir s'être portée caution de Monsieur [Z] [J] et Madame [R] [B] pour le paiement des loyers et charges relatif au contrat de bail souscrit entre ces derniers et Monsieur [W] [X] et Madame [E] [X] et ce dans le cadre de la convention ETAT-UESL, pour la mise en œuvre de VISALE et qu'en vertu de l'article 2306 du Code civil, la caution recueille de la part du bailleur ou son représentant tous les droits que ce dernier possédait à l'encontre des locataires avant la mise en jeu de la caution ;

Bien que régulièrement assigné en l'étude du commissaire de Justice, Monsieur [Z] [J] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Aucun procès-verbal de signification n’a été produit par la demanderesse concernant Madame [R] [B] qui n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 1er juin 2026.

Par courrier du 22 mai 2026, le Conseil de La société ACTION LOGEMENT SERVICES a informé le tribunal de ce qu’elle dirigeait son action uniquement contre Monsieur [Z] [J], Madame [R] [B] ayant quitté le logement et n’étant plus titulaire du bail.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité 

Aux termes de l'article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit le contrat de location, le contrat de cautionnement, la convention dite "ETAT-UESL" pour la mise en oeuvre de la garantie VISALE, des quittances subrogatives et une attestation de créance. La société ACTION LOGEMENT SERVICES a donc qualité à agir à la présente instance.

Sur le respect des formalités prévues par l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture des Yvelines le 23 juin 2025 soit au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 24 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 25 juin 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. 

Il résulte de ces éléments que les demandes de la société ACTION LOGEMENT SERVICES sont recevables.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 25 juin 2020 avec prise d’effet au 18 août 2020, du commandement de payer délivré le 18 février 2025, du décompte de la créance actualisé au 25 mars 2026 et de la quittance subrogative délivrée par le mandataire de la bailleresse à la société ACTION LOGEMENT SERVICES duquel il ressort que celle-ci leur a versé la somme totale de 8735,81 euros, que la société ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte la preuve de sa créance à l’égard du défendeur pour un montant de 8735,81 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 25 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés afférentes au logement loué. 

Par conséquent, Monsieur [Z] [J] sera condamné à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 8735,81 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 25 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l'article 24I ne s'applique pas en l'espèce. En l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d'ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l'intention initiale des parties prévaut, quant à l'application de la clause résolutoire, en ce qu'elle est plus protectrice des droits du locataire. 

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n'auront par conséquent pas à s'appliquer en la matière.

Par conséquent, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

En l’espèce, le bail conclu entre Monsieur et Madame [X] d'une part et Monsieur [Z] [J] et Madame [R] [B] d'autre part, contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Monsieur [Z] [J] et Madame [R] [B] le 18 février 2025.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois. 
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 18 avril 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 25 juin 2020 avec prise d’effet au 18 août 2020, à compter du 19 avril 2025.

Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Monsieur [Z] [J] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [Z] [J] 
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, et que l'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 19 avril 2025. Monsieur [Z] [J] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date. 
Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L'indemnité d'occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [Z] [J] au paiement de cette indemnité à compter du 19 avril 2025, sous réserve que ladite société justifie des paiements faits aux bailleusr par une quittance subrogative, jusqu'à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 25 mars 2026.
Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Z] [J] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 18 février 2025, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [Z] [J] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuantpar jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 25 juin 2020 avec une prise d’effet au 18 août 2020 entre Monsieur et Madame [X] d'une part et Monsieur [Z] [J] et Madame [R] [B] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6], sont réunies à la date du 19 avril 2025,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [Z] [J] ainsi que de tout occupant de sonchef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [Z] [J] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une 

somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

CONDAMNE Monsieur [Z] [J] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 8735,81 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 25 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [Z] [J] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du mois d'avril 2026, sous réserve que la société ACTION LOGEMENT SERVICE justifie des paiements faits à Monsieur [W] [X] et Madame [E] [X] par la production d’une quittance subrogative, jusqu'à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise,

CONDAMNE Monsieur [Z] [J] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [Z] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 18 février 2025, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX 

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire,

DÉBOUTE la société ACTION LOGEMENT SERVICES du surplus de ses demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal de proximité le 1er juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge des contentieux de la protection, et par Madame Blandine JAOUEN, Cadre Greffière


La Cadre Greffière Le juge des contentieux de la protection

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Mise à jour de la source le 2026-06-03T18:51:06.180Z.