Tribunal judiciaire de Versailles, TPX SGL JCP FOND, 21 juillet 2026, n° 25/00794

Parties (entreprises)

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 19 février 2024 avec avec prise d’effet au 20 février 2024, Monsieur [D] [N] [I], représenté par le Cabinet JEAN [Z] [T], a donné à bail à Monsieur [Q] [J] [F] [P] un logement sis [Adresse 4], [Localité 2].

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Monsieur [Q] [J] [F] [P] pour le paiement des loyers et des charges. Ce contrat de cautionnement prévoit qu'en cas de paiement par l'organisme, ce dernier bénéficiera d'une quittance subrogative, concernant tous les droits et actions issus du contrat de bail et de ses annexes et les privilèges du bailleur à l'encontre du locataire défaillant. Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d'une action en résiliation du bail et/ou constatation de l'acquisition de la clause résolutoire engagée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

A la suite de divers incidents de paiement non régularisés, le bailleur a fait jouer l’engagement de caution qui lui a réglé la somme totale de 4620 euros au titre des loyers et charges d’avril 2024 à février 2025.

Le 9 avril 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4620 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le 12 avril 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers. 

Par acte de commissaire de Justice en date du 16 juillet 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Monsieur [Q] [J] [F] [P] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : 
vu la convention quinquennale du 2 décembre 2014,
vu le commandement de payer en date du 4 avril 2025,
vu les articles 1103, 1231-1224 et suivants du Code civil,
vu l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail, et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur, 
- ordonner l'expulsion de Monsieur [Q] [J] [F] [P] et de tous occupants de son chef du logement au besoin avec le concours de la force publique,
vu les articles 1346 et suivants, et 2305 et suivants du Code civil,
- condamner Monsieur [Q] [J] [F] [P] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7757,90 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 avril 2025 sur la somme de 4620 euros et pour le surplus à compter de l'assignation,- fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail, au montant du loyer contractuel augmenté des charges,
- condamner Monsieur [Q] [J] [F] [P] à payer lesdites indemnités d'occupation à la société ACTION LOGEMENT SERVICES , dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,
- condamner Monsieur [Q] [J] [F] [P] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer,
- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire la décision à intervenir.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture le 17 juillet 2025.

A l'audience du 21 mai 2026, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 19 mai 2026, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 9716,05 euros, échéance de septembre 2025 incluse, hors frais de contentieux.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir s'être portée caution de Monsieur [Q] [J] [F] [P] pour le paiement des loyers et charges relatif au contrat de bail souscrit entre ce dernier et Monsieur [I], représenté par le Cabinet [E] [T] et ce dans le cadre de la convention ETAT-UESL, pour la mise en œuvre de VISALE et qu'en vertu de l'article 2306 du Code civil, la caution recueille de la part du bailleur ou son représentant tous les droits que ce dernier possédait à l'encontre des locataires avant la mise en jeu de la caution ;
Elle explique que la caution est alors subrogée dans les droits du bailleur et que cette subrogation permet d'engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). Elle précise que la quittance subrogative stipule que conformément aux termes de l'article 2306 du Code civil elle est subrogée dans tous les droits et actions issues du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur, ou du mandataire du bailleur, à l'encontre du ou des locataires défaillants ; que cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d'une action en résiliation du bail engagé par la société ACTION LOGEMENT SERVICES. Elle rappelle que la jurisprudence reconnaît à la caution d'un locataire qui a réglé des impayés de loyer a le droit d'agir en expulsion, en sa qualité de subrogée dans les droits du bailleur.

Elle fait valoir au visa de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 que Monsieur [Q] [J] [F] [P] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle précise, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, que Monsieur Monsieur [Q] [J] [F] [P] a manqué à ses obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants. 
S’agissant des indemnités d’occupation, elle rappelle qu’étant subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyers, elle a qualité à agir pour en recevoir le paiement de la part du locataire, puisque le contrat de cautionnement prévoit expressément en son article huit que la caution doit au bailleur les indemnités d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux et que le bailleur s’engage à ne pas s’opposer aux actions diligentées par la caution, sauf à perdre tout ou partie de ses droits au dispositif Visale.

Elle ajoute enfin que l’économie de ce dispositif est de décharger totalement le bailleur de toute contrainte liée au recouvrement de l’impayé de loyer et à la procédure de recouvrement, de résiliation de bail et d’expulsion action logement services subrogée dans ses droits, prenant en charge les frais et la gestion du recouvrement des impayés de la procédure contentieuse jusqu’à reprise effective des lieux. Le bailleur n’a donc pas vocation à intervenir à la procédure de résiliation de bail et d’expulsion initiée par action logement services et donc à formuler une quelconque demande. Dès lors aucune contrariété d’intérêt ne peut exister. Elle indique qu’il est donc constant que dès lors qu’elle aura payé lesdites indemnités d’occupation au bailleur, elle sera subrogée dans ses droits à ce titre.

Bien que régulièrement assigné à l’étude du commissaire de Justice, Monsieur [Q] [J] [F] [P] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur la recevabilité

Sur la qualité à agir de la société ACTION LOGEMENT SERVICES 

Aux termes de l'article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit le contrat de location, le contrat de cautionnement, la convention dite "ETAT-UESL" pour la mise en oeuvre de la garantie VISALE, des quittances subrogatives et une attestation de créance. La société ACTION LOGEMENT SERVICES a donc qualité à agir à la présente instance.



Sur le respect des formalités prévues par l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture des Yvelines le 17 juillet 2025, soit au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 12 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 17 juillet 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. 

Il résulte de ces éléments que les demandes de la société ACTION LOGEMENT SERVICESsont recevables.


Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 19 février 2024, du commandement de payer délivré le 9 avril 2025, du décompte de la créance en date du 19 mai 2026 et de la quittance subrogative délivrée par le mandataire de la bailleresse à la société ACTION LOGEMENT SERVICES duquel il ressort que celle-ci leur a versé la somme totale de 9716,05 euros, que la société ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte la preuve de sa créance à l’égard du défendeur pour un montant de 9716,05 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 19 mai 2026, échéance de septembre 2025 incluse, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés afférentes au logement loué. 

Par conséquent, Monsieur [Q] [J] [F] [P] sera condamné à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 9716,05 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 19 mai 2026, échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour somme de 4620 euros et pour le surplus à compter du 16 juillet 2025, date de l'assignation.


Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Pour autant s’agissant d’un contrat de bail à effet au 20 février 2024, il y a lieu d’appliquer les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue du de la loi du 27 juillet 2023, d’application immédiate, prévoyant le constat de la résiliation, six semaines après un commandement de payer demeuré infructeux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Monsieur [Q] [J] [F] [P] le 9 avril 2025.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à six semaines. 
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit le 21 mai 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 19 février 2024 à compter du 22 mai 2025.
Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Monsieur [Q] [J] [F] [P]et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. 

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [Q] [J] [F] [P]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, et que l'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 22 mai 2025. Monsieur [Q] [J] [F] [P] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date. 
Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L'indemnité d'occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. 
Il y a donc lieu de condamner Monsieur [Q] [J] [F] [P] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES l’indemnité d’occupation à compter du 22 mai 2025, sous réserve que ladite société justifie des paiements faits au bailleur par une quittance subrogative, jusqu'à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte de la créance en date du 19 mai 2026. 

Sur les demandes accessoires 
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Q] [J] [F] [P] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 4 avril 2025, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.
Monsieur [Q] [J] [F] [P], partie perdante, sera également condamné à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.
Il convient en outre de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l'exécution provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE recevable l’ensemble des demandes de la société ACTION LOGEMENT SERVICES ;
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 19 février 2024 avec effet au 20 février 2024, entre d’une part Monsieur [D] [N] [I], représenté par le Cabinet [E] [T] et, Monsieur [Q] [J] [F] [P] d’autre part, concernant les locaux sis [Adresse 4], [Localité 2], sont réunies à la date du 22 mai 2025 ;
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [Q] [J] [F] [P] ainsi que de tous occupants de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [Q] [J] [F] [P] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [J] [F] [P] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 9716,05 euros, au titre de l'arriéré locatif, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation, arrêté au 19 mai 2026 échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2025 sur la somme de 4620 euros et pour le surplus à compter du 16 juillet 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [J] [F] [P] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICE une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 22 mai 2025, sous réserve que la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie des paiements faits à Monsieur [D] [N] [I], par la production d’une quittance subrogative, jusqu'à libération effective des lieux,et sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte de la créance en date du 19 mai 2026 ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [J] [F] [P] aux dépens de l’instance, qui comprendront les frais de signification du commandement de payer du 9 avril 2025, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [J] [F] [P] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal de proximité le 21 juillet 2026 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge des contentieux de la protection, et par Monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier La juge des contentieux de la protection

MINUTE N° 
N° RG 25/00794 - N° Portalis DB22-W-B7J-THYD 

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

Monsieur [Q] [J] [F] [P]




TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
Juge des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 21 Juillet 2026 



DEMANDEUR :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES, société par actions simplifiée immatriculée au R.C.S. de PARIS sous le numéro 824 541 148, dont le siège social est [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Guillaume WOHRER, avocat au barreau de PARIS


d'une part,



DÉFENDEUR :

Monsieur [Q] [J] [F] [P], demeurant [Adresse 4], [Localité 2], non-comparant, ni représenté


d'autre part,








COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR
Greffier : Thomas BOUMIER



 Copies délivrées le :


 1 copie exécutoire à Maître Roger LEMONNIER


 1 copie certifiée conforme à Monsieur [Q] [J] [F] [P]



EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 19 février 2024 avec avec prise d’effet au 20 février 2024, Monsieur [D] [N] [I], représenté par le Cabinet JEAN [Z] [T], a donné à bail à Monsieur [Q] [J] [F] [P] un logement sis [Adresse 4], [Localité 2].

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Monsieur [Q] [J] [F] [P] pour le paiement des loyers et des charges. Ce contrat de cautionnement prévoit qu'en cas de paiement par l'organisme, ce dernier bénéficiera d'une quittance subrogative, concernant tous les droits et actions issus du contrat de bail et de ses annexes et les privilèges du bailleur à l'encontre du locataire défaillant. Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d'une action en résiliation du bail et/ou constatation de l'acquisition de la clause résolutoire engagée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

A la suite de divers incidents de paiement non régularisés, le bailleur a fait jouer l’engagement de caution qui lui a réglé la somme totale de 4620 euros au titre des loyers et charges d’avril 2024 à février 2025.

Le 9 avril 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4620 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le 12 avril 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers. 

Par acte de commissaire de Justice en date du 16 juillet 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Monsieur [Q] [J] [F] [P] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : 
vu la convention quinquennale du 2 décembre 2014,
vu le commandement de payer en date du 4 avril 2025,
vu les articles 1103, 1231-1224 et suivants du Code civil,
vu l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail, et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur, 
- ordonner l'expulsion de Monsieur [Q] [J] [F] [P] et de tous occupants de son chef du logement au besoin avec le concours de la force publique,
vu les articles 1346 et suivants, et 2305 et suivants du Code civil,
- condamner Monsieur [Q] [J] [F] [P] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7757,90 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 avril 2025 sur la somme de 4620 euros et pour le surplus à compter de l'assignation,- fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail, au montant du loyer contractuel augmenté des charges,
- condamner Monsieur [Q] [J] [F] [P] à payer lesdites indemnités d'occupation à la société ACTION LOGEMENT SERVICES , dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,
- condamner Monsieur [Q] [J] [F] [P] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer,
- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire la décision à intervenir.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture le 17 juillet 2025.

A l'audience du 21 mai 2026, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 19 mai 2026, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 9716,05 euros, échéance de septembre 2025 incluse, hors frais de contentieux.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir s'être portée caution de Monsieur [Q] [J] [F] [P] pour le paiement des loyers et charges relatif au contrat de bail souscrit entre ce dernier et Monsieur [I], représenté par le Cabinet [E] [T] et ce dans le cadre de la convention ETAT-UESL, pour la mise en œuvre de VISALE et qu'en vertu de l'article 2306 du Code civil, la caution recueille de la part du bailleur ou son représentant tous les droits que ce dernier possédait à l'encontre des locataires avant la mise en jeu de la caution ;
Elle explique que la caution est alors subrogée dans les droits du bailleur et que cette subrogation permet d'engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). Elle précise que la quittance subrogative stipule que conformément aux termes de l'article 2306 du Code civil elle est subrogée dans tous les droits et actions issues du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur, ou du mandataire du bailleur, à l'encontre du ou des locataires défaillants ; que cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d'une action en résiliation du bail engagé par la société ACTION LOGEMENT SERVICES. Elle rappelle que la jurisprudence reconnaît à la caution d'un locataire qui a réglé des impayés de loyer a le droit d'agir en expulsion, en sa qualité de subrogée dans les droits du bailleur.

Elle fait valoir au visa de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 que Monsieur [Q] [J] [F] [P] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle précise, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, que Monsieur Monsieur [Q] [J] [F] [P] a manqué à ses obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants. 
S’agissant des indemnités d’occupation, elle rappelle qu’étant subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyers, elle a qualité à agir pour en recevoir le paiement de la part du locataire, puisque le contrat de cautionnement prévoit expressément en son article huit que la caution doit au bailleur les indemnités d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux et que le bailleur s’engage à ne pas s’opposer aux actions diligentées par la caution, sauf à perdre tout ou partie de ses droits au dispositif Visale.

Elle ajoute enfin que l’économie de ce dispositif est de décharger totalement le bailleur de toute contrainte liée au recouvrement de l’impayé de loyer et à la procédure de recouvrement, de résiliation de bail et d’expulsion action logement services subrogée dans ses droits, prenant en charge les frais et la gestion du recouvrement des impayés de la procédure contentieuse jusqu’à reprise effective des lieux. Le bailleur n’a donc pas vocation à intervenir à la procédure de résiliation de bail et d’expulsion initiée par action logement services et donc à formuler une quelconque demande. Dès lors aucune contrariété d’intérêt ne peut exister. Elle indique qu’il est donc constant que dès lors qu’elle aura payé lesdites indemnités d’occupation au bailleur, elle sera subrogée dans ses droits à ce titre.

Bien que régulièrement assigné à l’étude du commissaire de Justice, Monsieur [Q] [J] [F] [P] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2026.
 

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur la recevabilité

Sur la qualité à agir de la société ACTION LOGEMENT SERVICES 

Aux termes de l'article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit le contrat de location, le contrat de cautionnement, la convention dite "ETAT-UESL" pour la mise en oeuvre de la garantie VISALE, des quittances subrogatives et une attestation de créance. La société ACTION LOGEMENT SERVICES a donc qualité à agir à la présente instance.



Sur le respect des formalités prévues par l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture des Yvelines le 17 juillet 2025, soit au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 12 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 17 juillet 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. 

Il résulte de ces éléments que les demandes de la société ACTION LOGEMENT SERVICESsont recevables.


Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 19 février 2024, du commandement de payer délivré le 9 avril 2025, du décompte de la créance en date du 19 mai 2026 et de la quittance subrogative délivrée par le mandataire de la bailleresse à la société ACTION LOGEMENT SERVICES duquel il ressort que celle-ci leur a versé la somme totale de 9716,05 euros, que la société ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte la preuve de sa créance à l’égard du défendeur pour un montant de 9716,05 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 19 mai 2026, échéance de septembre 2025 incluse, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés afférentes au logement loué. 

Par conséquent, Monsieur [Q] [J] [F] [P] sera condamné à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 9716,05 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 19 mai 2026, échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour somme de 4620 euros et pour le surplus à compter du 16 juillet 2025, date de l'assignation.


Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Pour autant s’agissant d’un contrat de bail à effet au 20 février 2024, il y a lieu d’appliquer les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue du de la loi du 27 juillet 2023, d’application immédiate, prévoyant le constat de la résiliation, six semaines après un commandement de payer demeuré infructeux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Monsieur [Q] [J] [F] [P] le 9 avril 2025.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à six semaines. 
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit le 21 mai 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 19 février 2024 à compter du 22 mai 2025.
Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Monsieur [Q] [J] [F] [P]et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. 

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [Q] [J] [F] [P]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, et que l'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 22 mai 2025. Monsieur [Q] [J] [F] [P] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date. 
Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L'indemnité d'occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. 
Il y a donc lieu de condamner Monsieur [Q] [J] [F] [P] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES l’indemnité d’occupation à compter du 22 mai 2025, sous réserve que ladite société justifie des paiements faits au bailleur par une quittance subrogative, jusqu'à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte de la créance en date du 19 mai 2026. 

Sur les demandes accessoires 
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Q] [J] [F] [P] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 4 avril 2025, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.
Monsieur [Q] [J] [F] [P], partie perdante, sera également condamné à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.
Il convient en outre de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE recevable l’ensemble des demandes de la société ACTION LOGEMENT SERVICES ;
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 19 février 2024 avec effet au 20 février 2024, entre d’une part Monsieur [D] [N] [I], représenté par le Cabinet [E] [T] et, Monsieur [Q] [J] [F] [P] d’autre part, concernant les locaux sis [Adresse 4], [Localité 2], sont réunies à la date du 22 mai 2025 ;
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [Q] [J] [F] [P] ainsi que de tous occupants de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [Q] [J] [F] [P] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [J] [F] [P] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 9716,05 euros, au titre de l'arriéré locatif, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation, arrêté au 19 mai 2026 échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2025 sur la somme de 4620 euros et pour le surplus à compter du 16 juillet 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [J] [F] [P] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICE une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 22 mai 2025, sous réserve que la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie des paiements faits à Monsieur [D] [N] [I], par la production d’une quittance subrogative, jusqu'à libération effective des lieux,et sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte de la créance en date du 19 mai 2026 ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [J] [F] [P] aux dépens de l’instance, qui comprendront les frais de signification du commandement de payer du 9 avril 2025, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [J] [F] [P] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal de proximité le 21 juillet 2026 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge des contentieux de la protection, et par Monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier La juge des contentieux de la protection

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Mise à jour de la source le 2026-07-21T19:09:18.463Z.